優質土儲聯合行動 | 2025年5月房地産企業新增土地儲備報告

觀點指數 高溢價補倉，企業優質土儲争奪戰 期内拿地活躍的企業有保利發展、招商蛇口、濱江集團、綠城中國、越秀地産等，房企對于優質地塊仍抱有高溢價補倉的決心。此外，近期明顯看到不少企業與地方政府洽談合作，包括不限于土地開發、産業投資、城市更新等。本質上是尋求市占率的一種做法，尤其是在企業還未滲透的市場。

供應計劃調整，住宅用地比例明顯收縮 一二三線城市供應住宅用地450宗，供應土地規劃建築面積2504.16萬平方米，環比下降9.13%，同比下降19.04%。中央政治局明确要求加大高品質住房供給，優化存量商品房收購政策，並持續鞏固市場穩定性。這一政策為土地供給側改革和核心城市土地市場調控提供了方向指引。住宅用地供應優化、金融支持配套和地方調控靈活性提升，體現了“穩預期、促平衡”的階段性調控特征。

非核心地塊底價成交，拿地多為屬地企業 一二三線城市成交住宅用地360宗，成交土地規劃建築面積1964.82萬平方米，環比上升7.22%，同比上升4.22%；成交總價1291.5億元，環比上升20.62%，同比上升31.7%。非核心地塊多數為底價成交，核心地塊則出現多輪競價。但是，二三線城市底價成交地塊較多。從拿地企業來看，二三線級以下城市拿地企業多以本地企業為主，包含不限于當地國企、民企和城投。少數地區會有頭部開發商進場。

頭部競争，高價地的聯合行動 2025年4月21日-2025年5月19日期間，6個重點城市一共有17宗涉宅地成交，成交價372.14億元，面積66.82萬平方米。從成交的地塊來看，上述城市的頭部企業拿地競争激烈，對于質量優越的核心地塊，企業聯合拿地的現象較為普遍。

國企主導下，城市更新的加速賽 自2024年起，中央财政支持部分城市實施城市更新行動，首批支持包括石家莊、太原、沈陽、上海等在内的15個城市。今年，住建部将和财政部再選拔第二批20個城市。可以看到，緊跟中央層面對城市更新的支持力度，很多省份開始加速推進城市更新，尤其對一些老舊小區的改造方面。最近的城市更新項目主導企業也基本為國企，推動提速意味明顯。

高溢價補倉，企業優質土儲争奪戰

觀點指數發布的房地産企業新增土地儲備報告顯示，報告期内前50房企單月新增土地建築面積454.01萬平方米，環比上升30.85%。

數據來源：觀點指數整理

其中，保利發展控股、中海地産、綠城中國新增的全口徑土地儲備分别為145.57萬平方米、128.22萬平方米、126.75萬平方米，處于領先位置。

從權益拿地金額來看，1-4月土地投資力度最大的企業為綠城中國、中海地産、濱江集團、保利發展控股及建發房産，權益拓儲金額分别為291.44、272.91、269.68、264.57和230.81億元。另外，華潤置地和中國金茂緊随其後，權益拿地金額分别為229.85億元、217.02億元。

從新增貨值來看，1-4月土地貨值增加最多的企業為中國金茂、越秀地産、中海地産、保利發展控股及招商蛇口，新增貨值分别為559.61、544.67、537.86、520.34和389.47億元。

4月，保利發展控股在杭州、廈門、石家莊拿下4宗地塊，權益拿地建面為45.41萬平方米，權益對價128億元。招商蛇口在北京、杭州和成都競得3宗地塊，權益拿地建面為21.52萬平方米，權益對價47.61億元。

越秀地産在北京、廣州、杭州、西安4個城市競得8宗地塊。權益拿地建面為30.07萬平方米，權益對價42.83億元。

數據來源：觀點指數整理

觀點指數統計4月一二線城市住宅用地競得企業的類型發現，本月國企在招拍挂拿地市場位居前列。從權益拿地金額來看，期内國企、城投、民企和混改房企的占比分别為58.7%、11.21%、23.54%和6.55%。

期内拿地活躍的企業有保利發展、招商蛇口、濱江集團、綠城中國、越秀地産等，房企對優質地塊仍抱有高溢價補倉的決心。中海與海南控股簽署協議，雙方将充分發揮各自在專業領域、資源儲備、市場拓展以及供應鍊等方面的優勢，在土地開發及産業相關領域開展深度合作。

觀點指數觀察到，近期不少企業與地方政府洽談合作，包括不限于土地開發、産業投資、城市更新等。本質上是在尋求市占率，尤其是企業還未滲透的市場，如一些縣級地區。這些地區市場更多以本土開發商為主導，並在這一輪行業調整中繼續存活下來，有了進一步發展的資本。

觀點指數觀察發現，一些地區的土拍市場，主要以本土企業拿地為主。雖然沒有極致的擴張，但是也反而成了企業的護城河。

供應計劃調整，住宅用地比例明顯收縮

據觀點指數監測，報告期内一二三線城市供應住宅用地450宗，供應土地規劃建築面積2504.16萬平方米，環比下降9.13%，同比下降19.04%；供應土地起始樓面價5086元/平方米，環比下降2.6%。

數據來源：Wind、觀點指數整理

報告期内，二線城市供應住宅用地113宗，供應土地規劃建築面積807.32萬平方米，環比下降3.94%，同比上升33.19%；供應土地起始樓面價6308元/平方米，環比下降19.46%，同比上升25.58%。

三線城市供應住宅用地313宗，供應土地規劃建築面積1582.13萬平方米，環比下降13.86%，同比下降33.87%；供應起始樓面價2662元/平方米，環比上升5.25%，同比上升24.67%。

2025年4月25日，中共中央政治局會議強調加快構建房地産發展新模式，明确要求加大高品質住房供給，優化存量商品房收購政策，並持續鞏固市場穩定。

這一政策為土地供給側改革和核心城市土地市場調控提供了方向指引。住宅用地供應優化、金融支持配套和地方調控靈活性提升，體現了“穩預期、促平衡”的階段性調控特征。

城市方面，浙江金華計劃2025年度共推出29宗重點地塊，總出讓面積約1244.65畝。其中涉宅用地18宗（婺城區5宗、開發區5宗、金義新區8宗），面積達1005.45畝。福州市發布2025年第二批次拟出讓地塊合計21幅，總面積434351平方米，折合651.52畝，包含9幅居住地塊、10幅商業地塊、1幅體育地塊、1幅加油地塊。

山東省平度市公布2025年平度市國有建設用地供應計劃，拟供應土地2523畝。其中，住宅用地107畝。住宅用地里，計劃供應7.14公頃，其中産權住宅用地7.14公頃（商品住宅用地7.14公頃，共有産權住宅用地0公頃）。在區域分布上，同和街道計劃供應4.81公頃，鳳台街道計劃供應2.01公頃，李園街道計劃供應0.31公頃。

武漢市宣布2025年第五批拟供地項目清單，涉及7宗涉宅地塊，總面積約17.8萬平方米，起拍總價達27.0192億元人民币。這些地塊分布在武漢經濟技術開發區、武昌區（2宗）、硚口區以及黃陂區（3宗），計劃于5月21日進行拍賣出讓。

商丘市梁園區舉辦優質土地招商推介會，建業集團、綠城地産、華地美置業等36家在商企業負責人參加會議。據悉，此次重點推介高鐵北廣場綠軸片區、清涼寺片區、政府周邊片區等五大片區，共計15宗優質地塊，涉及面積4066畝。

佛山市人民政府辦公室則發布了《佛山市2025年度國有建設用地供應計劃》，計劃供應總量控制在1564公頃。其中住宅用地222公頃，占比14.2%，為近十年最低，同比2024年降低20.7%。此外，南海區計劃供應住宅用地面積最多，達到66公頃，占比30%；其次是禅城區55公頃，占比25%；市直最少，為11公頃，占比5%。

據觀察，報告期内各地積極上新地塊，不少城市披露年度供應計劃。總體的呈現供應量減少，供應質量上升的特征。這與4月中央政治政治局關于房地産的土地供應表述相适應。未來，地塊供應與市場的匹配度會更高，有助于減少閑置土地，提高土地的利用效率。

非核心地塊底價成交，拿地多為屬地企業

報告期内一二三線城市成交住宅用地360宗，成交土地規劃建築面積1964.82萬平方米，環比上升7.22%，同比上升4.22%；成交總價1291.5億元，環比上升20.62%，同比上升31.7%；成交樓面均價6579.75元/平方米，環比上升12.5%，同比上升26.37%；平均溢價率11.07%。

數據來源：Wind、觀點指數整理

二線城市住宅用地成交的土地規劃建築面積為706.02萬平方米，環比下降11.39%，同比上升7.92%；成交總價為774.5億元，環比上升14.83%，同比上升43.3%；成交樓面價10970.09元/平方米，環比上升29.58%，同比上升32.79%。

三線城市成交的住宅用地規劃建築面積為1212.78萬平方米，環比上升20.84%，同比上升3.26%；成交總價為337.12億元，環比上升50.72%，同比上升9.19%；成交樓面價2779.7元/平方米，環比上升24.72%，同比上升9.19%。

城市方面，廈門市成功出讓4宗涉宅用地，涉及湖里區、思明區和集美區，總土地面積17.06萬平方米，總計價建築面積29.28萬平方米，總起始價84.54億元，最終成交金額為88.29億元。

其中，湖里區五緣灣地塊（編号2025P09），經過75輪競價，由中饒（廈門）置業有限公司（保利發展）以34.14億元競得，溢價率12.34%。據悉，湖里區五緣灣地塊激烈競争，吸引保利發展等5家競買人，最終以高于起始價的價格成交，成交住宅樓面價達到50645元/平方米。

合肥土地拍賣共推出6宗地塊，其中2宗為涉宅用地，分别位于包河區和肥西縣；3宗為商業用地，另有1宗為公共設施加油站用地。此次土拍最終成交總價約為9.23億元人民币。在2宗涉宅地塊中，肥西地塊由安徽融源泰置業以5%的溢價率成交，而包河政務東地塊則由大富地産以底價獲得。

長沙市成功出讓2宗涉宅用地，分别位于芙蓉區隆平科技園闆塊和望城區金山橋街道，總出讓面積77487.01平方米，總規劃建面204607.56平方米，總起始價10.88億元人民币。兩地塊均以底價成交，共收金10.88億元。

上述地塊中，出讓面積較大的為芙蓉區地塊編号[2025]長沙市015号地塊，宗地出讓面積為70904.73平方米，總規劃建築面積191443平方米，容積率2.70，起始價10.53億元，起始樓面價5498元/平方米，由中建信和地産有限公司&長沙市芙蓉城市建設投資集團有限公司以底價摘得。

另一宗地出讓面積為6582.28平方米，總規劃建築面積13164.56平方米，容積率2.0，起始價3527萬元， 起始樓面價2679元/平方米。該地塊由湖南禦峰房地産開發有限公司以底價摘得。

4月30日，南京拍出10幅地塊，成交總價78.75億元。在競價226輪後，招商以32.04億元拿下河西G28地塊，成交樓面價為45053元/平方米，刷新南京地價Top2紀錄。金茂歷經72輪競價拿下江甯九龍湖G18地塊，成交總價11.4億元，成交樓面價17289元/平方米，該地塊是九龍湖斷供近8年出讓的宅地。

其余地塊均以底價成交。其中，競得企業分别有南京地鐵小鎮開發建設集團有限公司、南京芯源房地産開發有限公司、南京振浦房地産開發有限公司、南京啟創開發建設有限公司、南京雲泉房地産開發有限公司、南京龍躍房地産開發有限公司、南京棠盛置業有限公司和南京市六合區馬集新市鎮建設投資有限公司。

武漢市共成功出讓5宗地塊，總成交額達到4.78億元人民币。此次土拍涉及東湖高新區、青山區、漢陽區和漢南區，其中東湖高新區的P（2025)021号地塊成為焦點，由湖北科技投資集團旗下之寓置業有限公司以底價24260萬元競得，樓面價約1537.39元/平方米。

根據觀點指數觀察，非核心地塊多數為底價成交，核心地塊則出現多輪競價。但是，二三線城市底價成交的地塊較多。從拿地企業來看，二三線級以下城市拿地企業多以本地企業為主，包含不限于當地國企、民企和城投。少數地區會有頭部開發商進場。

1—4月，全國政府性基金預算收入12586億元，同比下降6.7%。分中央和地方看，中央政府性基金預算收入1400億元，同比增長5.6%；地方政府性基金預算本級收入11186億元，同比下降8%。其中，國有土地使用權出讓收入9340億元，同比下降11.4%（降幅環比一季度收窄近4個百分點）。說明4月的土地成交轉化較為明顯。

頭部競争，高價地塊的聯合行動

杭州市發布2025年度建設用地供應計劃，國有建設用地供應計劃總量為3338.48公頃（50077畝）。住宅用地供應計劃為521.16公頃，占計劃總量的15.61%，其中市區住宅用地供應計劃為517.32公頃。相比2024年同期的802.39公頃、788.41公頃，分别下降35.05%、34.38%。

産權住宅用地供應計劃為379.49公頃，占住宅用地供應計劃的72.82%。

其中，主城四區計劃供應652.18公頃，占供應計劃總量的19.54%；六城區計劃供應2407.86公頃，占供應計劃總量的72.12%；三縣市計劃供應278.43公頃，占供應計劃總量的8.34%。

深圳在4月底發布的2025年度供地計劃顯示，2025年居住用地計劃供應100公頃，其中商品住房用地60公頃；相比2024年同期的180公頃、80公頃，降幅明顯。

成都市各區2025年度國有建設用地供應計劃表顯示，2025年成都将供應住宅用地460公頃。其中，商品房用地392公頃，相較2024年同期下降了約30.8%。

觀察的6個重點城市的住宅用地供應，可以發現也存在不同程度的縮量。但不乏有高質量地塊挂牌出讓。如北京加大對中心城市供應量，並放寬容積率。如2025年初上海平均供地容積率從1.87下降至1.78，北京也從1.53下降至1.45。

而廣州則是按照“以人定房、以房定地”的原則，科學調節住宅用地的供應規模、節奏和結構，着重增加高品質住宅用地供給，推出具有更高實用率的項目和更符合市場需求的住宅産品。這與打造“好房子”的目標相适應。

據觀點指數不完全統計，2025年4月21日-2025年5月19日期間，6個重點城市一共有36宗涉宅地處于挂牌進行中，起始價552.16億元，面積147.76萬平方米。本次統計期出讓面積環比上期增加了約48%。

期内，北京和上海發布預挂牌地塊。北京披露2025年度第四輪拟供應商品住宅用地清單，一共涉及5宗地塊，總面積約22公頃，建築規模約48萬平方米，預計于5月下旬前供應。

從區域分布來看，中心城區2宗（豐台區）、城市副中心1宗、平原多點地區1宗（昌平區）、生态涵養區1宗（延慶區）。

上海發布三份國有建設用地使用權出讓公告，分别為滬告字[2025]第043号、滬告字（2025）第044号、滬告字（2025）第045号。

其中，滬告字[2025]第043号公告顯示，涉及楊浦區、闵行區、青浦區、金山區4個地區共計4幅國有建設用地使用權。4宗地塊總面積為17.31萬平方米，起始出讓價總金額為96.65億元。

成交方面，北京朝陽區組團地塊成交。地塊在開拍前就吸引了保利、中建智地+金茂+越秀+朝陽城發、招商、中海等6家實力雄厚的房企或聯合體報名。最終被中建智地+金茂+越秀+朝陽城發聯合體以底價126億拿下，成交樓面價約5.45萬元/平方米，刷新近兩年朝陽宅地單價的最高紀錄。

此外，還有北京市通州區梨園鎮地塊出讓。該地塊起拍價6.36億元，經過219輪激烈競價，最終中鐵建以7.76億元總價競得，成交樓面價35796元/平方米，溢價率21.94%。北京海澱區半壁店地區地塊起拍價40.6億元，共吸引了海開、保利+建工、北京城建+綠城三家房企及聯合體參與競争。

最後，保利發展和北京建工以總價45.45億元斬獲地塊，成交樓面價78418元/平方米，溢價率11.95%。

5月9日，上海迎來了2025年的四批次土拍。本次土拍共出讓4宗地塊，分别為虹口區四川北路多用途組合用地，楊浦區東外灘宅地、松江新城東區宅地、青浦北部宅地，總建設用地面積約10.1萬平方米，規劃建築總面積約23.7萬平方米，起始總價約84.07億元。最終，2宗地塊溢價20%以上成交，2宗地塊底價成交，共收金97.09億元。

5月20日，杭州出讓西湖區三墩單元、拱墅區東新單元和濱江區長河單元共3宗宅地，總出讓面積113畝，總建築面積14.3萬平方米，總起價達30億元。

最終，3宗宅地分别由浙江保利置業、杭州西湖房地産集團、中天美好集團有限公司&海威置業有限公司聯合體摘得，總成交價42.5億元。

期内，廣州市成功出讓3宗白雲區住宅用地，分别為嘉禾望崗AB2112039地塊、沙太路以西AB3101018地塊和嘉禾望崗AB2112050地塊，均由越秀地産競得。成交情況顯示，3宗地塊都以溢價15%以上成交，溢價率分别為15.61%、21.46%、18.23%，成交總價25.45億元。

據觀點指數不完全統計，2025年4月21日-2025年5月19日期間，6個重點城市一共有17宗涉宅地成交，成交價372.14億元，面積66.82萬平方米。從成交的地塊來看，這幾個城市的頭部企業拿地競争較為激烈，而對于質量優越的核心地塊，企業則多為聯合拿地。

國企主導下，城市更新的加速賽

期内，中央财政聚焦城市更新重點任務，強化财政政策和資金保障。财政部披露，自“十四五”以來，共安排中央補助資金約1594億元，支持城鎮老舊小區改造。

自2024年起，中央财政支持部分城市實施城市更新行動，首批支持包括石家莊、太原、沈陽、上海等在内的15個城市。今年，住建部将和财政部再選拔第二批20個城市。

可以看到，緊跟中央層面對城市更新的支持力度，很多省份也開始加速推進城市更新，尤其在一些老舊小區的改造方面。

據了解，廣東省為了更好地滿足住房消費需求，用好地方政府專項債券可用于資本金政策，計劃有序推進新模式下城中村改造，2025年新開工改造老舊小區不少于600個，啟動2.65萬台住宅老舊電梯更新。

期内，上海市發布《上海市提振消費專項行動方案》，提出為滿足住房消費需求，将加快構建房地産發展新模式，打造安全、舒适、綠色且智慧的居住環境。同時，上海将擴大老舊小區綜合修繕範圍，並持續推進其更新改造工作。

從企業層面來看，地方國企積極與其他企業合作，以合作方式推進一些比較大型的改造項目。如期内科學城集團與中交城市控股投資有限公司（中交城投）達成重要合作共識，雙方将圍繞“依法征收、淨地出讓”模式開展城中村改造項目的深度合作。

據悉，此次達成合作共識標志着城中村改造領域央地協作的模式實現了關鍵性突破，樹立了社會資本參與城中村改造的樣闆，為後續其他城中村改造項目破解常見的安置房建設周期長、資金壓力大等問題提供了可復制的解決方案。

中交城投與科學城集團聯合黃埔區政府簽訂了投資合作協議，涉及南崗北、夏園、金坑村銀嶺片區、金坑村鄧屋片區等四個舊改項目，總投資約216億元人民币。這是黃埔區首次引入央企參與城中村改造，標志着黃埔舊改進入“模式轉型期”。

據了解，黃埔區核心位置的四個“巨無霸”舊改項目因各種原因停滞多年，此次央企的參與為項目帶來了翻盤機會。南崗北舊改項目體量達139.73萬平方米，夏園村舊改項目體量達114.65萬平方米。金坑村銀嶺片區項目改造範圍57.47萬平方米，金坑村鄧屋片區改造範圍用地81.77萬平方米。預計未來黃埔将釋放658萬平方米的舊改貨量。

此外，青浦新城公司與中交城投合作，並于5月18日簽約上海青浦區老城廂項目，這標志着中交城投“央地聯動”模式再落地。

項目方面，廣州市海珠區石溪村城中村改造項目實施方案征詢意見公示，標志着這一舊改項目終于迎來實質性進展。石溪村舊改自2009年申請改造，2017年初被納入廣州市2017年城市更新計劃。

2020年，佳兆業、紅八方聯手拿下石溪村舊改，投資金額176.99億元。過去幾年，受佳兆業資金問題影響，石溪村舊改長期處于停滞狀态。

在土地利用上，項目規劃約7宗融資宅地、多宗中小學用地、商務商業用地、綠化用地等，總建築面積約達284.46萬平方米。其中，復建安置建築面積158.72萬平方米，包括復建住宅99.58萬平方米、復建物業59.14萬平方米；融資建築面積99.09萬平方米，包括融資住宅50.17萬平方米、融資商辦48.92萬平方米；另外還有其他類型建築面積26.65萬平方米。

據觀察，最近的城市更新項目主導企業基本為國企，推動提速明顯。城市更新並非易事，除了資金、企業參與外，還需要結合當地的市場，社會文化，因地制宜地進行改造。

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