“信托制”模式獲廣泛實踐 | 2025年5月物業服務發展報告

觀點指數 完整社區設施服務規範出台，上遊房地産行業再迎利好 本期，政策端持續提供規範指南，引導物業行業提升整體服務質量與水平。地方層面，上海出台多項方案，加速探索可推廣的“物業+養老”模式。上遊房地産領域，央行宣布公積金貸款利率下調，以促進房市止跌企穩；同時，城市更新的持續推進，也為物業行業的規模增長釋放了空間。

物企市拓活躍度提升，“信托制”物業獲廣泛實踐 物企外拓活躍度較前一期有所提升，多家企業在不同業态上均有所斬獲。同時，在住宅物業領域，“信托制”模式正得到普遍的實踐與探索，截至2025年5月2日，武漢武昌區已有30個住宅小區成功引入這一創新模式。同時，中國外貿信托落地了北京首單物業服務信托。

一季度A股物企業績分化，仍需關注應收賬款回收 A股5家物企一季報顯示，企業經營情況呈現分化态勢，中小型物企面臨較大的行業競争壓力，頭部物企招商積余的業績增長更強勁。另外，部分物企也呈現出貨币資金下滑和應收賬款回收等方面的風險。

二級市場表現回升，行業掀起收並購“退貨潮” 資本市場上，物業股總體有所回升，40家樣本港股物企本期平均區間漲幅為1.82%，市盈率（TTM）均值上升至10.25倍。同時，涉及物業的股權交易再度掀起小高潮，但更多是對過往不良收並購項目的退貨或風險出清。此外，跨界合作仍是當前企業尋找新業務增長點的核心渠道。

“騎手友好社區”持續落地，注重人工智能、機器人等方向投入 期内，借助科技手段，包括金碧物業、鑫苑服務在内的物企，在提升社區通行效率上取得顯著成效。亦有物企通過合作尋求“雙碳”戰略發展機遇，旨在提升服務的專業性與場景滲透力。另外，人工智能、機器人、具身智能等領域正成為物企或城市環衛企業投入的重要方向。

完整社區設施服務規範出台，上遊房地産行業再迎利好

本期，政策端持續引導物業行業提升整體的服務質量與水平，向更規範的發展方向邁進。

4月25日，國家市場監督管理總局、國家標準化管理委員會發布《完整社區設施服務指南》（下稱《指南》），並将于8月1日正式實施，這是國内第一部社區設施服務國家推薦性標準。同時，于5月15日，中共中央辦公廳、國務院辦公廳發布《關于持續推進城市更新行動的意見》，也提及了開展完整社區建設。

《指南》是落實關于“建設宜居、創新、智慧、綠色、人文、韌性城市”要求的重要舉措，也是響應住建部關于統籌推進“好房子、好小區、好社區、好城區”四好建設工作部署的具體行動。

總體來看，《指南》旨在提升居民生活質量；推動社區資源整合，形成共駐、共建、共享社區資源良好态勢；健全社區組織，明确職責和權利；完善社區服務設施，營造全齡友好、安全健康的社區生活；推進智能化服務；以及健全社區治理機制，引導居民全程參與完整社區建設。

其中，完整社區指，在居民适宜步行範圍内有完善的基本公共服務設施、健全的便民商業服務設施、完備的市政配套設施、充足的公共活動空間、全覆蓋的物業服務和健全的社區管理機制的區域。

對于物業行業來說，從傳統基礎服務向多元化、專業化、精細化服務轉變已是必然趨勢。這需要物企完善自身的服務制度和流程，加強員工培訓，提高專業化水平；強化與社區居委會、業主委員會等各方的溝通與協作；引入智能化管理手段，實現降本增效等。

在地方層面，上海加快探索可持續、可復制、可推廣的“物業+養老”模式。

4月28日，上海市民政局、上海市房屋管理局發布《上海市推進“物業+養老”服務試點方案》，提出要通過部分區探索試點建立形式多樣、服務規範的“物業＋養老”服務網絡，發展一批熟悉了解居家養老服務需求、有意從事養老服務的物業服務企業。

根據《方案》，2025年4月至9月底：徐匯、黃浦、長甯、虹口、普陀、楊浦、闵行、嘉定、松江等區按照要求開展試點。10月至12月底：市民政局會同市房管局對試點情況進行過程跟蹤和工作指導基礎上，及時總結試點經驗，适時在全市推廣。

随後5月7日，上海市民政局還發布《關于深化“養老服務批次貸”擔保業務的實施方案》，旨在搭建“政府+擔保+銀行”政策性融資服務聯動平台，緩解上海市養老服務融資難問題，降低養老服務相關企業及社會組織的融資成本，加強養老服務領域的優質金融服務。

期内，上遊房地産行業再迎來利好，推動房地産市場持續修復。

數據來源：國家統計局

5月7日，央行宣布了降準、降息，個人住房公積金貸款利率下調0.25個百分點等繫列舉措。其中，5年以下（含5年）和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分别調整為2.1%和2.6%，5年以下（含5年）和5年以上第二套個人住房公積金貸款利率分别調整為不低于2.525%和3.075%。

對此，央行行長潘功勝表示，預計每年将節省居民公積金貸款利息支出超過200億元，有利于支持居民家庭剛性住房需求，促進房地産市場止跌企穩。

觀點指數了解，截至目前，已有北京、上海、廣州、深圳、長沙、西安、甯波、南京、昆明、哈爾濱、銀川、無錫、濟南、河南、安徽等多省市發布通知落實下調公積金貸款利率新政。

與此同時，城中村、老舊小區改造也在持續擴容，為物業行業提供了廣闊的發展空間。

《關于持續推進城市更新行動的意見》提出，要推進老舊街區、老舊廠區、城中村等更新改造；建立房屋使用全生命周期安全管理制度，完善住宅專項維修資金政策，推動建立完善既有房屋安全管理公共資金籌集、管理、使用模式等。

以廣東為例，5月7日印發的《廣東省提振消費專項行動實施方案》提出，要更好地滿足住房消費需求，紮實推進老舊小區改造，2025年新開工改造老舊小區不少于600個，啟動2.65萬台住宅老舊電梯更新。

物企市拓活躍度提升，“信托制”物業獲廣泛實踐

當前，随着行業對來自關聯方項目的依賴逐步減弱，物企積極以品牌知名度和競争力進行市場化拓展。在新項目的獲取中，部分物企不僅看重質量和效益，補強弱勢賽道，同時也着重升級服務内容，向社區、企業客戶、城市公共空間等領域深度探索。

近期，中海物業表示要加大市場拓展力度，快速落地更多城市運營服務項目。招商積余将住宅市場化拓展作為一項專項工作推進，首次把住宅市場化拓展納入到發展戰略的主要賽道。潤華物業表示，要積極參與市場拓展工作，持續推進新市場開拓。豐盛生活服務稱如果有合适的機會，将會加大内地業務的占比。

本報告期，物企在公開市場獲取項目的活躍度較上一期提高，包括保利物業、中海物業、招商積余、新大正、珠江城市服務、龍湖智創生活等在不同業态上均有所收獲。

觀察細分領域，住宅項目的比例顯著提升，其中不乏高端住宅項目的獲取，如永升服務獲得的上海世茂佘山莊園、常州金新禦園。同時，企業類客戶具有較大的潛力，其所擁有的辦公樓、産業園、景區、商業綜合體、酒店等規模較大，資産保值增值及運營效率提升的需求急迫，這也對物企的定制化服務能力提出了更高的要求。

分主要業态來看，住宅物業領域新型的物業管理模式和理念——“信托制”物業得到更普遍的實踐與探索。

資料介紹，信托制物業是基于信托的信義關繫而發展起來的一種模式，将原來居民與物業之間的購買服務關繫轉變為信托關繫。具體解釋為以小區業主大會為委托人、物業企業為受托人、業主為受益人，将物業費、小區公共收益等設立為信托基金，歸全體業主所有，由物業企業從中提取一定比例作為保障款，用于一線員工的補貼及小區維修基金，以此構成業主信任物業企業、物業企業忠誠業主的新型信任體繫。

相關報道顯示，武漢武昌區自2023年以來為破解物業糾紛、提升居民幸福感，創新引入“信托制”物業；截至2025年5月2日，武昌區已有30個住宅小區成功引入這一創新模式。同時5月16日，中國外貿信托在北京市西城區中駿天宸小區成功設立“外貿信托-金諾10号中駿天宸物業服務信托”。這是北京首單由業主大會主導、信托公司獨立承接的物業服務信托項目，標志着信托制度在社區治理中的創新應用邁出關鍵一步。

據悉，中國外貿信托此前已在成都落地多個標杆項目。其2023年落地的“金諾1号”項目，成為由中央政法委評選出的“楓橋式工作法”之一；2024年于武侯區金花橋街道4個小區落地“金諾6号”項目，完成行業首單将信托嵌入房屋交付流程的物業服務信托，讓3000余戶安置小區業主順利收房。同時，也通過服務信托，充分有效地保障其合法權益。

觀點指數認為，此次中國外貿信托北京項目的落地，進一步驗證了物業服務信托的可復制性。同時，随着更多城市試點推進信托制物業，這一模式或成化解物業矛盾的主流選擇。

商業物業方面，甲方的需求聚焦在打造更智能、更具價值的運營環境，對物業服務企業的科技實力提出了更高的要求。

5月19日，中海物業旗下海納萬商宣布進駐成都成華發展大廈B座，旨在推動項目商務服務品質升級、構建智慧樓宇生态等。

同時，招商積余中標武漢光谷京東MALL項目，該項目總建面約27733.64平方米，涵蓋地下1層及地上3層空間。招商積余将為其提供全天候工程運維、精細化環境管理及智能安防保障等。

産業及物流園區方面，物業服務的内容持續向精細化及大客戶後勤專業化管理方向延伸。

2025年4月，星河智善生活華東公司中標中電金信物業服務采購項目，包含3棟獨立寫字辦公樓。星河智善生活表示，将以該項目為新起點，持續深耕B端高端物業市場，進一步鞏固在産業園及大客戶企業後勤服務領域的領先優勢。

同月，保利物業成功中標歡智互聯中心項目IFM綜合管理服務，實現頭部互聯朋友圈的再擴容。

據介紹，該項目位于三龍灣科技城，總部辦公大樓呈放射狀布局，主要業态包含總部辦公大樓，産業辦公大樓，超高層服務型公寓、裙房商業等，總建築面積超過36萬平方米。保利物業将提供從樓宇建設階段到正式投入使用階段的運營生态支持。

另外，期内公建業态持續擴容，機場、港口、景區、高速公路、醫院後勤、學校等項目成為重要的拓展領域；而城市環衛服務内卷嚴重，項目中標價較預算折價的現象愈發普遍。

舉例來看，招商積余期内連中10個標的，其中包括了盤錦港港池項目、廊坊京台高速項目等，實現在港口物業服務領域的又一重大突破。年初以來，新大正則連下30個城市，拓得的項目超過50個，其中包括杭州蕭山國際機場、百色市中醫醫院、海南熱帶海洋學院等。

另外，重慶市九龍坡區“大綜合一體化”城市管理日常維護服務項目塵埃落定，該項目總預算約9.01億，最終成交金額約為4.7億元，近乎“腰斬”，主要原因是市場競争激烈，相關消息透露，參與本次競標的環衛企業多達50家。

一季度A股物企業績分化，仍需關注應收賬款回收

4月末5家A股物業公司發布的一季度報告顯示，企業的經營情況仍呈分化，中小型物企面臨較大的行業競争壓力。

數據顯示，招商積余、中天服務、南都物業同比均實現了營收和淨利潤的改善；而新大正和特發服務在營收或者淨利潤方面出現下滑。總的來看，頭部物企招商積余的業績增長更為強勁，2025年一季度實現營業收入44.65億元，同比增長19.87%；歸屬于上市公司股東的淨利潤2.19億元，較上年同期增長15.06%。

公告顯示，一季度招商積余的基礎物業管理業務穩健發展，同時也圍繞“服務美好生活”取得了增值服務的開門紅。其從客戶需求出發，聚焦更具成長性的C端業務進行流量兌現；2025年，重點布局房産經紀、美居服務、到家服務、空間資源等領域，一季度優化物業租售激勵機制，深化余房網平台的輕型化轉型，聚力發展租售業務，實現租售業務收入增長317%；拓展新業務賽道，其中光伏、美居業務簽約合同額均取得進展，美居合同額突破億元。

同時，新大正開年以來在市場拓展中捷報頻傳，連下30個城市，新拓50+個項目。但，業績表現不佳，2025年一季度營業收入7.42億元，同比下滑14.34%；歸屬于上市公司股東淨利潤0.338億元，同比下降14.16%。

據新大正2024年年報介紹，受社保及社平工資增長、主動退出低質效項目、公司體繫重構與城市合伙人計劃等影響，該公司全年利潤尤其是第四季度時便已階段性承壓。2025年新大正計劃圍繞“成為領先的城市公共空間與建築設施管理服務商”的發展願景，通過優化産業布局、深入拓展垂類市場、持續推動機器人等新興技術在行業應用端的場景落地，提升公司創利的能力。

此外，一季報也呈現出物企貨币資金下滑和應收賬款回收等方面的風險。

數據顯示，一季度A股５家物企經營活動現金流淨額均為負值，其中招商積余與特發服務的經營活動現金流出同比有所擴大，分别錄得淨流出15.14億元及2.03億元。５家物企的貨币資金均較大幅度下滑，主要原因包括一季度集中支付員工年終獎金與股東股利分配、購買理财産品、支付供應商款項等。

應收賬款方面，樣本物企均較報告期初有較大幅度增長，其中招商積余應收賬款增長67.81%至36.8億元，其解釋主要是一季度受春節、寒假等假期影響，非住宅項目回款效率有所降低所致。

另外，中天服務及珠江股份一季度均對應收賬款項目進行小額度的計提信用減值損失，對當期經營業績産生了負面影響。這需要企業在拓展新業務或與新客戶合作時，更加謹慎地考慮信用風險，避免再次出現壞賬損失。同時，物企亦需要加強對應收賬款的管理和回收，将更多資源投入到風險較低、回款更有保障的業務領域中。

二級市場表現回升，行業掀起收並購“退貨潮”

資本市場上，物業股報告期内總體有所回升，但跑輸恒生指數。恒生物業服務及管理指數（HSPSM.HI）近一個月下跌1.33%，相比而言，恒生指數（HSI.HI）近一月則上漲了9.19%。

觀點指數認為，物業行業受宏觀及輿論環境影響，盈利空間不斷收窄，過往一年的業績也未呈現出較大改觀，短期内對資金流入的吸引能力将繼續偏弱。

據觀點指數監測，40家樣本港股物企本期平均區間漲幅為1.82%，而上個報告期錄得跌幅，為7.72%；市盈率（TTM）均值較上個報告期的9.91倍上升，至10.25倍。具體企業表現方面，漲幅前三的物企分别為建業新生活（+16.81%）、時代鄰里（+12.77%）、雅生活服務（+12.25%）；跌幅前三的物企分别為金科服務（-18.68%）、德信服務集團（-10.11%）、佳兆業美好（-7.27%）。

總市值方面，位列前五的分别為華潤萬象生活（860.5億港元）、萬物雲（245.44億港元）、碧桂園服務（227.35億港元）、保利物業（175.68億港元）及中海物業（175.04億港元）。

本期，物企股權交易再度掀起小高潮，但以管理規模擴張或新業務拓展為目的的收並購案例占比少，相較而言，當前物企更多在為早年的收並購標的“填坑”。

4月30日，金茂服務公告表示，其全資附屬公司金茂物管（買方）、上海金茂（賣方）與金茂綠建重慶（目標公司）簽訂股權轉讓協議，同意以現金代價2.58億元收購目標公司全部股權，目的主要是加速金茂服務在科技住宅、非住業态、能源管理服務等領域的市場拓展。

資料介紹，金茂綠建重慶成立于2024年8月31日，注冊資本1000萬，主要為地源熱泵、新風機組、闆式換熱器等技術繫統提供設備運維服務。自成立至2024年末期間，其取得稅前淨利潤1133萬元，稅後淨利潤963萬元。

金茂服務認為，随着“雙碳”目標推進，住建部提出“綠色、低碳、智能、安全”的“好房子”標準，及物業行業外拓競争愈發激烈，科技住宅能源運維服務以其市場化定價標準及可期的業務增長空間，将成為物企打造差異化競争優勢，保持業務增長、踐行ESG理念的重要戰略方向。

總體來看，目前業内收並購的主流趨勢仍趨向理性，注重資源整合與協同效應，更多表現為對過往不良收並購項目的退貨或風險出清。

最早退貨或風險出清主要集中在環衛賽道。2024年9月24日，世茂服務以2.5億元退貨無錫金沙田科技60%股權，並預計将錄得虧損約6.11億元。今年1月13日，又因原股東並未能保證對賭業績，世茂服務被迫收購已連續兩年錄得虧損的深圳世路源環境有限公司剩余33%的股權。同時，行業龍頭碧桂園服務亦在年初對2020年花費約24.5億元並購的滿國環境，計提了約8億元至11億元的商譽及其他無形資産減值準備。

如今這種現象蔓延至物業服務賽道。4月30日，融創服務公告拟以8.27億元退貨彰泰物業80%的股權，以将更多資源與管理精力聚焦投入在一二線核心城市。5月9日，和泓服務宣布拟以3050萬元退貨江蘇深華時代物業51%的股權，以精簡業務重點、減低與較弱資産相關的風險，並将資源投放于有望獲得更大回報的業務。

觀點指數觀察到，被退貨公司大多位于低能級城市或區域，規模及業務增長難以達到預期，也難以發揮協同效應，實現既定目標。同時，平均應收賬款周期也在逐漸拉長，現金流壓力增大。

另外，為了應對日益激烈的市場競争、挖掘新的增長點、拓寬業務範圍，跨界合作已成為物企達成戰略目標的核心渠道。

例如，新希望服務5月15日與洲際酒店集團旗下的智選假日酒店品牌簽署戰略合作協議，正式啟動昆明世博里項目。其中，新希望服務将通過整合酒店運營與物業服務的雙重優勢，在昆明世博園核心區打造集商旅住宿、智慧服務、産業聯動于一體的城市更新標杆項目。這也標志着新希望服務進軍雲南文旅市場。

世茂服務計劃與雲龍控股成立合資公司，開拓山東龍口市乃至煙台市的物業服務市場。目前，雲龍世茂服務已制定計劃，将逐步承接龍口市民活動中心等公共服務、産業園、銀行、商業類項目的物業服務。

“騎手友好社區”持續落地，注重人工智能、機器人等方向投入

去年以來，騎手友好社區建設一直是物企積極推動的基層治理領域，一方面這有助于提升社區服務品質，展現人文關懷，樹立物企的良好口碑；另一方面，建設友好環境可優化社區管理秩序，減少因配套設施不足等引發的矛盾沖突。

4月30日，金碧物業宣布攜手科海科技、聯合美團、支付寶共同發布“騎手友好社區”智慧通行方案。借助科技手段提升社區通行效率與安全性，推動物業服務智能化、數字化升級。

據介紹，目前該方案已在金碧物業300多個項目落地，計劃于2025年底完成在管小區全覆蓋。另外，截至2025年4月底，美團聯合社會各界在全國超過150個城市建設“騎手友好社區”達2.5萬個。

5月9日，鑫苑服務官微表示，要以“騎手友好”帶動“社區美好”。為了讓配送工作更高效，鑫苑服務在小區主要出入口，專門設立騎手專用快速通行通道，配備專業安保人員與先進的智能識别繫統；並合理設置換電站，引入先進的換電技術與設備。

目前，鑫苑服務的相關舉措已全面覆蓋全部在管小區；設施友好舉措也已在30余個小區落地；累計惠及騎手數量達到6萬人次。

同時，期内亦有物企通過合作尋求“雙碳”戰略發展機遇，旨在實現從傳統物業服務商向城市碳中和綜合運營商的關鍵升維，提升服務的專業性與場景滲透力。

4月28日，雅生活集團與廣州市豐羽新能源科技有限公司（豐羽科技）簽署碳中和戰略合作協議，雙方表示将圍繞商業項目能源改造、低碳運營等領域展開深度合作。

據了解，雅生活将以廣州雅居樂中心、南甯富雅國際金融中心、北京綠地環球金融城、武漢綠地漢口中心四個項目為試點，借助豐羽科技全鍊條低碳解決方案，實現節能減排，降低成本，優化項目的操盤能力。随後将復制推廣至全國60余個商業項目，實現資産增值與環保效益雙赢。

另外，人工智能、機器人、具身智能等領域正成為物企或城市環衛企業投入的重要方向。

其中，南都物業5月7日公告，公司作為有限合伙人，以自有資金認繳出資3300萬元，占認繳出資總額的33%，參與設立杭州賽智助龍創業投資合伙企業。

該基金主要投資于人工智能、機器人、具身智能等領域。其認為，随着科技的快速發展，人工智能技術正加速向垂直領域滲透，物業服務正成為人工智能技術落地的重要場景。

環衛企業中，盈峰環境4月30日宣布成立茂名盈聯粵西科技有限公司，在智能機器人領域進一步拓展。玉禾田于2024年報中表示，将通過自主研發的智慧環衛運營大平台，實現“三個垂直化”突破，其中在場景垂直化方面，将針對市政道路、人行道等細分場景開發專用機器人。

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