“彈性定價”里的透明與革新 | 2025年6月物業服務發展報告

觀點指數 鄭州拟出台房屋維修資金新規，多地政策力促提升物業服務質量 期内，鄭州就房屋專項維修資金的管理征求意見，明确了維修資金的屬性、交存、使用及監督管理等方式，旨在維護房屋專項維修資金所有人的合法權益等。另外，包括北京、上海、成都等城市在物業服務質量提升方面持續發力，其中北京提出2027年要為1800個老舊小區引入物業服務。

物企市拓保持良好勢頭，住宅端“彈性定價”再引關注 市場化拓展方面延續了上期的熱度，多家物企在住宅、商辦、公共設施、學校、醫院、航空、城市服務等各類業态上進一步補貨。其中，中海物業在海外拓展上邁出關鍵步伐，承接了埃及新行政首都中央商務區運營服務中的物業管理服務。主要業态方面，住宅端“彈性定價”再度引發關注，萬科金域學府翰林小區引入這一模式後，物業收費項目更加細化，多數項目收費標準有明顯下降。

碧服回應10億抵押借款為最優解，新城悅服務22.7億資金往來未解 報告期内，碧桂園服務等上市物企召開了股東周年大會，據參會股東分享，碧服對向大股東提供10億元抵押借款，專項用于碧桂園保交樓做出回應，認為關聯方将股份押回給兄弟公司其實已經是最優解。另外，新城悅服務首席财務官及核數師同一天辭任，主要背景是該公司兩個銀行賬戶與某關聯方存在高達22.7億元的資金往來未解。

二級市場延續回暖，企業設立子公司拓展業務 資本市場上，物管股報告期内延續回暖的态勢，40家樣本港股物企本期平均區間漲幅為3.38%；但估值仍在低位；同時目前港股物企中，約有六成總市值不足10億港元。此外，期内有多家物企或環衛企業通過設立子公司的方式，拓展新的業務領域或實現既有業務規模的擴張。

物企推進智慧社區建設，智慧康養領域獲關注 數字化方面，金地智慧服務與中國聯通達成合作協議，宣布将在社區空間資源運營、通信服務、社區生活服務、智慧社區建設等領域開展深度合作，構建以社區家庭為核心的線下居住生活服務消費場景。同時，萬物雲、永升服務積極探索智慧康養或智慧助老領域的創新模式，推動物業+養老模式的落地。

鄭州拟出台房屋維修資金新規，多地政策力促提升物業服務質量

期内，涉及物業行業的重要政策主要由地方出台或主導征詢意見，核心目的包括兩個方面，一是加強房屋專項維修資金管理，建立房屋維修保障機制，維護房屋專項維修資金所有人的合法權益；二是推動行業創新，促進物業服務質量全面提升。

6月3日，鄭州市住房保障局就《鄭州市房屋專項維修資金管理辦法（征求意見稿）》公開征求意見建議，截止日期為7月3日。

《管理辦法》強調，維修資金屬于全體業主共有，取消開發企業代收資格，規定房屋産權變更時維修資金随房過戶，並對挪用行為最高處挪用資金二倍的罰款，構成犯罪的，依法追究相應刑事責任。

另外，明确了首期房屋專項維修資金交存標準：其中出售公有住房的，由售房單位從售房款中提取30%交存。無電梯房屋，由業主按建築面積每平方米35元交存；有電梯房屋，由業主按建築面積每平方米65元交存。市房地産主管部門應當根據房屋建築安裝工程每平方米造價，适時調整並公布首期房屋專項維修資金的交存標準。未按本辦法規定交存首期房屋專項維修資金的，房地産開發企業不得将房屋交付給購買人。

近年來，随着房屋老齡化逐漸加劇，房屋安全事件頻發、維修資金使用率低、籌續以及提取存在困難等問題逐步顯現，給物業管理和社區長效運行帶來隐患。由此，2025年以來，沈陽、青島、長春等多個城市和地區已出台或修訂住宅維修資金管理新規；且去年已有超過22個城市開展了房屋養老金相關試點。

據了解，房屋養老金的資金來源主要來自三個方面，一是由全體業主在購買新房時歸集和共同所有的專項維修基金，為個人賬戶；二是由政府歸集、土地出讓金提取、老舊小區改造資金及其他财政資金等形成的公共賬戶；三是商業性質的房屋養老金，包括房屋綜合安全保險及商業性房屋養老補充。

而試點的重點是讓政府把公共賬戶建立起來。總體上，按照不增加個人負擔，不減損個人權益原則，由地方政府探索資金籌集渠道。

同時，包括北京、上海、成都等城市在物業服務質量提升方面持續發力。

5月30日，北京市人民政府印發《深化物業管理改革創新 持續提升物業服務質量三年行動計劃（2025-2027年）》，要求力争三年時間，推動物業管理體繫更加健全，住宅小區物業管理各主體依法履責意識不斷增強，物業服務市場化程度持續提升，物業管理訴求穩中有降，居民多樣化生活服務得到有效滿足，首都物業服務質量顯著提高。

同時，要推動老舊小區物業服務全覆蓋。圍繞老舊小區物業服務全覆蓋三年工作目標開展月度監測評估，計劃2025年推動300個老舊小區引入物業服務，2026年擴大至1000個，2027年實現1800個全覆蓋。

5月28日，《上海市住宅小區物業服務質量提升行動方案》印發，其中将推動物業服務“兩升一降”（即公示率提升、履約率提升、投訴率下降），将增強居民的幸福感和滿意度作為主要任務。並鼓勵物企建設智慧物業服務管理平台，合法應用生物識别、門禁、掃碼登記、小程序自動登記等方式，優化快遞、網約配送服務、垃圾清運企業等外來人員和車輛出入管理，提升管理效能。

6月6日印發的《成都市“好房子”建設行動方案》，亦提出開展物業服務質量提升行動。鼓勵物業服務企業引入智能巡查、綜合巡檢等設施設備，以“好服務”賦能“好房子”建設。穩步推進城鎮房屋養老金、房屋體檢、房屋保險三項制度試點工作，提高房屋風險管控水平，及時消除影響房屋使用功能的問題和隐患等。

從上遊房地産行業來看，在房地産開發投資下降，新建商品房銷售面積持續減少等因素的作用下，物業行業在管面積增速将放緩，市場競争壓力仍然較大。

國家統計局數據顯示，今年1-5月，全國房屋新開工面積23184萬平方米，下降22.8%；其中，住宅新開工面積17089萬平方米，下降21.4%。新建商品房銷售面積35315萬平方米，同比下降2.9%；其中住宅銷售面積下降2.6%。

數據來源：國家統計局

國家統計局發言人表示，下階段将推動城市更新和危舊房改造，加大“好房子”建設供應力度，以促進剛性和改善性住房需求釋放，構建房地産發展新模式，旨在适應市場供求關繫變化並促進平穩健康發展。

物企市拓保持良好勢頭，住宅端“彈性定價”再引關注

項目拓展方面，物企延續了自上個報告期以來的良好市拓勢頭。包括世茂服務、保利物業、招商積余、遠洋服務、綠城服務、南都物業、萬物梁行等通過招投標或達成合作的方式，在住宅、商辦、公共設施、學校、醫院、航空、城市服務等各類業态上進一步補貨。

據介紹，世茂服務5月新增40余項簽約項目，遍布商寫、住宅、醫院、學校、城市服務、交通樞紐、政府後勤、産業園、場館等闆塊。荣萬家5月新增合約面積310.68萬平方米，涉及4個第三方擴展項目，其中包括2個城市服務項目。新大正當月于全國10余個城市新拓項目30余個，涵蓋醫療、公共、校園、IFM管理、航空、城市服務等闆塊。中建東孚物業與南京市浦口區江浦街道正式簽署《江浦街道城市運營項目服務合同》，成功獲取了首個城市運營項目，新增服務面積逾40萬平方米。

另外，新大正還公布了多個細分領域的概況。顯示該公司已為全國100多所學校提供後勤一體化服務；服務的三甲醫院、特色專科醫院、養老機構、療養院等項目達50多個；為30多個國際機場提供服務；公共物業領域已覆蓋國家機關事務管理局、國務院港澳辦、中國銀保監會等國家級機構，以及重慶市委、市公安局、深創投廣場等500多個項目；同時專注于中國縣域級城市一體化服務運營，目前已為全國15個城市提供運營服務。

另外，值得一提的是，中海物業迎來海外市場拓展的重要里程碑，承接了埃及新行政首都中央商務區運營服務中的物業管理服務。該項目包括10座辦公樓、5座住宅樓和4座大型酒店，以及385.8米的“非洲第一高樓”標志塔，由中國建築承建，是中埃共建“一帶一路”的重點工程。

随後的6月9日，中海物業官微表示，董事局主席張貴清赴埃及短期工作，主要是為出席埃及新行政首都中央商務區城市運營執行協議簽署儀式，拜訪中國駐埃及大使館及亞歷山大總領事館，實地考察阿拉曼新城超高綜合體項目。

分主要業态來看，住宅物業領域中，萬物雲于去年提出的“彈性定價”再度引發關注，萬科金域學府翰林小區在召開業主大會，重新簽訂物業服務合同時，引入了這一模式，将物業服務選擇和定價權交給業主。

據了解，這是重慶首個由業主自選服務進行定價的小區。實際自“彈性定價”措施推出後，萬科物業已在全國超10個小區落地，但如此次有政府相關部門介入指導則是首次，一定程度上說明“彈性定價”方式獲得官方認可，為進一步擴大推廣創造了有力條件。

資料顯示，萬科金域學府翰林小區占地近300畝，總體量約達85.57萬平方米，分為翰林和翰江兩個組團，其中僅翰林組團總戶數便超過9000戶，居住人口超兩萬人。

新物業合同的收費標準為：高層2.28元/平方米·月、洋房2.58元/平方米·月、公寓2.62元/平方米·月、商業5.2元/平方米·月、幼兒園1元/平方米·月、車位費80元/月·個，合同周期5年。而此前高層收費標準為3元/平方米·月、洋房3.8元/平方米·月、公寓4元/平方米·月、商業9元/平方米·月、車位費80元/月·個。

總結而言，引入這一模式後，物業收費項目更加細化，多數項目收費標準明顯下降。

目前，萬科物業已将“彈性定價”的508項服務標準開源，涵蓋158項基礎必選項，350項可選服務内容，分類歸屬到設備(EQ)、設施(FA)、清潔(CL)、客戶服務(CS)、安全(SA)、綠化(LA)六大類中，可清晰了解到每項服務的質量要求、驗收標準、服務頻次、操作流程和人員配置等。

觀點指數認為，“彈性定價”不僅增強了定價的合理性與公正性，讓業主有明确監督方向；而且帶來了住宅物業市場革新，有利于服務優質、管理規範、性價比高的物企擴大市場份額；再者，還将促使物企對服務進行精細化梳理和分類，明确各項服務的標準和規範，為行業建立更科學的服務體繫提供了參考和借鑒。

商業物業方面，頭部物企受益于品牌影響力及服務專業度，以合作或接受委托的途徑拓得新版圖較為普遍，且為項目提供的服務涉及全生命周期。

例如，卓越商企服務與上海新金環企業集團有限公司達成協議，為其上海普陀桃浦鎮的金環廣場提供全周期商業管理及物業管理服務，助力金環廣場成為普陀區産城融合的示範標杆。

據悉，該項目由16層寫字樓主樓和3層商業裙房組成，且位于地鐵11号線武威路站2号口上蓋，區位優勢明顯。此次，卓越商企服務将聚焦商業綜合體運營核心價值鍊，以“空間規劃-招商運營-服務體驗”三位一體的模式推動全周期管理閉環。

産業園區物業方面，全周期、全領域服務亦是甲方的主流需求。

期内，招商積余中標廈門新能安二期項目，将由旗下積余設施為其提供全周期設施管理服務，涵蓋園區設施設備運維、能源管理、EHS、工程管理及數字化場景構建的一站式綜合設施服務解決方案。

另外，城市及公共服務領域競争加劇，相關企業不可避免陷入中標項目減少、合同金額下降等問題中。

期内，天津市河西區2025-2028年城市道路清掃保潔市場化服務外包項目（東部片區）招標結果公開，最終由保利物業中標，投標報價為26379萬元，成交折扣率87.2%。

資料顯示，該項目共有9家供應商通過資格審查，其中包括4家央企，除保利物業外，參與競争的還包括中化學環境科技、中交城市運營及中海物業。

碧服回應10億抵押借款為最優解，新城悅服務22.7億資金往來未解

本報告期，碧桂園服務、永升服務、雅生活服務、保利物業、招商積余等上市物企召開了2024年度股東周年大會，其中部分物企回應了股東關切的問題。

據參會股東分享，永升服務管理層表示，今年将會與旭輝集團就債務問題進行結算。目前，旭輝集團對永生服務大約有7~8億元的欠款，其中部分欠款可能會以固定資産抵押的形式償還，這可能會對未來報表産生影響。

碧桂園服務就今年5月初向大股東提供10億元抵押借款，專項用于碧桂園保交樓，做出解釋。管理層認為，以披露公告的方式給大股東借款已經表明了碧服獨立發展的态度，公布借款事項就是為了以後不再發生這樣的事。

其稱“大股東持有的股份只有三種選擇，第一種是直接賣掉，第二種是押給金融機構，第三種就是押給碧服。比起大股東直接賣股份可能引起的全體股東砸盤，以及金融機構抛售，在碧服看來，關聯方将股份押回給兄弟公司其實已經是最優解。

同時，碧服管理層表示，滿國環境目前的全年趨勢是業績不下降就不會減值，但就當下情況而言還是有一定的壓力。“今年是否還會對這部分進行計提，要看整體的經營局面，不排除會有減值的可能，但即便要計提減值，幅度也不會太大。”

此外，據轉述，碧桂園服務應收賬款的客戶類型分布為：體量最大的小業主端總量約為90億元，B端客戶總量約90億元，G端客戶約30億元。管理層預計，應收賬款追繳會作為常态化工作開展，針對小業主會通過營銷活動以及合作支付軟件提升預存率。

5月27日，新城悅服務發布公告，首席财務官陳妮娜因“集團内部工作安排變動”辭任，同時任命劉穎潔為新一任CFO。同一天，核數師羅兵咸永道宣布辭任，理由是新城悅服務不接受羅兵咸永道提出的關聯方資金往來事項及相關獨立調查有關的額外審計收費報價。目前，新城悅服務因年報難産，自4月1日起已停牌。

據新城悅服務公告，2025年3月31日，核數師羅兵咸永道在審計中發現，公司兩個銀行賬戶與某關聯方存在高達22.7億元的資金往來，這些交易既未入賬，也未經董事會批準或披露。而這一關聯方，指向實控人王振華控制的企業及其參股的合營或聯營公司。

這加劇了外界對其母、子公司間資金挪用的猜測。市場認為這一事件與2023年恒大物業爆出的134億元資金挪用案相似。若如此，将極有可能觸發中國證監會或香港證監會的深度介入，甚至面臨行政處罰或刑事追責。

随後的5月13日，新城悅服務的初步調查報告承認，曾向關聯人士提供财務資助，最高未償還余額為8億元，但截至2024年底已全數償還。

不過，這一說法與羅兵咸永道的調查結果存在明顯差異。核數師指出，關聯資金往來未按規定記錄和披露，且未履行董事會審批程序，構成重大内控缺陷。另外，關聯交易的真實用途至今成謎。

二級市場延續回暖，多家物企設立子公司拓展業務

資本市場上，物管股報告期内延續回暖态勢，截至6月19日收盤，恒生物業服務及管理指數（HSPSM.HI）本月上漲1.10%，相較之下，恒生指數（HSI.HI）本月則下降0.22%。

觀點指數監測數據顯示，40家樣本港股物企本期平均區間漲幅為3.38%，而上個報告期錄得的漲幅為1.82%；估值仍在低位，但較上期起伏不大，市盈率（TTM）均值仍在10.25倍。

具體來看，樣本企業區間漲幅位列前三的分别為衆安智慧生活（+34.93%）、永升服務（+12.59%）及建發物業（+9.08%）；截至最新收盤日，市盈率（TTM）較高的頭部物企包括華潤萬象生活（22.92倍）、萬物雲（19.63倍）、綠城服務（16.32倍）。

總市值方面，華潤萬象生活以898.16億港元遙遙領先，其次分别為萬物雲（243.69億港元）、碧桂園服務（218.66億港元）、保利物業（177.62億港元）、中海物業（176.35億港元）。同時，目前港股物企中，約有六成物企的總市值不足10億港元。

同時，上市物企的收並購活動也較上期銳減，僅有和泓服務收購貴陽興隆物業公司余下30%股權這一宗案例，交易對價為6018.97萬元，對應的獨立估值師采用市場法給出的估值為6495萬元。

公告顯示，標的公司擁有31個物業管理服務項目，總在管建築面積約為815萬平方米，在貴州省貴陽市有較強的市場競争力。此次完全控股旨在進一步鞏固和泓服務在西南地區的業務基礎，同時該地區亦是其地域擴張的重點區域。

據了解，和泓服務截至2024年末在全國18個省及直轄市的45個城市管理394個物業服務項目，總在管建築面積約為6220萬平方米，其中西南地區在管建築面積3083.8萬平方米，占比達到49.6%。

不過，值得一提的是，期内有多家物企或環衛企業通過設立子公司的方式，拓展新的業務領域或實現既有業務的規模擴張。

例如，5月29日，中建壹品物業房地産經紀分公司——邦鄰房産在武漢中建大公館正式揭牌。

資料顯示，邦鄰房産旨在聚焦房地産行業創新發展與服務品質提升兩大核心任務，着力構建覆蓋不動産管理全周期的服務體繫，為行業高質量發展提供新動能。其主要業務涵蓋房産評估、代租代售、房産咨詢等。

中建壹品物業強調，邦鄰房産正式揭牌，是公司在業務版圖上的重要拓展。未來，邦鄰房産以“專業化、市場化、智能化”為核心，培養高效創新的運營團隊，打造“社區服務+房産交易+營銷協同”的創新業務模式。

另外，世茂服務宣布附屬公司斥資2.38億元與無錫星河成立合伙企業，布局遼甯省葫蘆島區域冷鍊物流項目的投資及運營。

據公告，本次投資旨在打造遼西地區規模最大、科技含量最高、輻射能力最強的“全溫域、全鍊條、全場景”現代化智慧冷鍊樞紐。

物企推進智慧社區建設，智慧康養領域獲關注

數字化方面，智慧社區、智慧城市建設成為物企或環衛企業以自身資源及外部合作方式探索的重要領域。

5月28日，金地智慧服務與中國聯通簽署總對總戰略合作協議，宣布将聚焦各自優勢領域，在社區空間資源運營、通信服務、社區生活服務、智慧社區建設等領域開展深度合作，構建以社區家庭為核心的線下居住生活服務消費場景，為業主提供更加便捷、貼心、優質的多元化服務，提升服務質量與滿意度。

6月4日，僑銀股份發布2024年度向特定對象發行A股股票預案（修訂稿），其中提到，計劃向不超過35名特定投資者發行股票，募集資金總額不超過9億元。

而募集資金将主要用于“城市大管家”裝備集中配置中心項目、智慧城市管理數字化項目以及補充流動資金或償還貸款。其中，“城市大管家”裝備集中配置中心項目總投資7.92億元，拟投入募集資金5.8億元；智慧城市管理數字化項目總投資6209.55萬元，拟投入募集資金5000萬元；補充流動資金或償還貸款拟投入募集資金2.7億元。

觀點指數認為，對于物企來說，傳統物業費收入增長遇到瓶頸，借助數字化升級深入社區生活服務消費場景有助于實現經營增收。對環衛企業來說，通過科技賦能，提升數智城市整套解決方案叠代更新，有利于鞏固公司核心競争力及行業地位，搶占市場化訂單機遇。

期内，萬物雲、永升服務積極探索智慧康養或智慧助老領域的創新模式。

5月30日，永升服務與螞蟻公益基金會在上海依雲灣小區永升37℃空間正式簽署合作，雙方将整合在社區服務、數字科技及公益助老領域的優勢，共同探索“智慧服務+公益助老”的創新模式，提升社區居民，尤其是老年群體的生活品質。

據介紹，簽約當日依雲灣藍馬甲助老服務站正式揭牌；全國28個永升在管社區同步啟用藍馬甲助老服務站，共同打造集智慧學習、便民服務、社交互動于一體的社區助老樞紐。

並且，永升服務宣布将開放智慧社區平台資源，支持公益服務數字化升級。雙方表示将以此次簽約為起點，深化合作構建社區助老共同體，助力老年友好型社會建設。

6月17日，萬物雲與騰雲築科達成戰略合作，宣布将圍繞探索“空間場景+康養科技”創新模式展開合作。

具體合作領域包括：構建社區适老化改造新模式；以數字化服務平台推進居家康養升級；打造智慧康養行業標杆體繫，以全場景繫統集成引領銀發經濟升級；加強智慧工程交付體繫，以設備交付與弱電能源技術協同賦能代建項目升級等三大維度。

除此之外，機器人産品在物業行業的推廣應用熱度仍在延續。

6月16日，豐盛生活服務旗下大成環境科技與香港仔機器人簽署合作框架協議。雙方将合作提升豐盛生活服務各業務闆塊的服務效率及創新科技，同時在香港拓展並推廣AI創新科技及不同功能的智能機器人産品，以此推動香港智慧城市的應用發展。

資料顯示，香港仔機器人的主要目標為開拓人形機器人（如服務機器人）的民用産品市場，主要負責人形機器人的研發、生産、銷售和維護。該公司是由港仔機器人與國内人形機器人領域已具有全球領先地位的獨角獸企業——達闼機器人合作組建。

其中，在商業服務領域，港仔機器人計劃未來三年内全面部署多場景迎賓機器人、室内外清潔機器人、室内送貨機器人、安全保衛巡邏機器人，初期投放規模有望突破千台，大力推動物業管理的智能化進程。

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