增量受限 | 2025年6月産業園區暨基礎設施投資發展報告

觀點指數 政策直指園區增量，細分賽道痛點仍存 報告期内，據觀點指數不完全統計，共錄得6起政策動态，主要聚焦在推動産業園區高質量發展、嚴格控制園區增量等方面。其中值得注意的是，6月11日，山東濟南印發《關于進一步加強工業標準廠房項目監督管理的實施意見》。這是繼自然資源部等機構發布指導目錄後，首個明确響應這一方向、從供給端嚴控工業標準廠房增量的地方政策。此前發布的地方政策主要通過低效用地整治、工業控制線劃定等間接落實國家政策要求，但未直接規定“嚴控工業標準廠房增量”。

規上工業增加值持續放緩，PPI連續32個月負增長 宏觀指標數據方面，據國家統計局披露，2025年5月份，規模以上工業增加值同比實際增長5.8%（增加值增速均為扣除價格因素的實際增長率）。從環比來看，5月份，規模以上工業增加值比上月增長0.61%。1-5月份，規模以上工業增加值同比增長6.3%。CPI和PPI方面，2025年5月份，居民消費價格指數（CPI）環比下降0.2%，同比下降0.1%，扣除食品和能源價格的核心CPI同比上漲0.6%，漲幅比上月擴大0.1個百分點。但值得注意的是，PPI已自2022年10月以來連續第32個月錄得負增長。

具身智能促上下遊協同發展，産業升級激發人才需求 6月23日，帕西尼具身智能超級數據工廠正式啟用。具身智能技術能促進上遊産業鍊的發展，如其能在智能制造、醫療康復等場景中應用，且因為具身智能的上遊産業鍊包括傳感器、芯片、算法、軟硬件等，因此其還能促進上遊産業鍊的發展。6月9日，杭州市首個市屬國資主導運營的人才科創綜合園區——匯金雲創·人才科創綜合體，在拱墅智慧網谷小鎮順利投用。如今産業園區的招商模式逐漸從以前的“以稅招商”轉變為“以才招商”，這主要是産業升級激發企業對于高端人才的需求，

數據中心項目融資渠道拓寬，國泰君安REIT擴募獲批 6月18日，南方萬國數據中心REIT、南方潤澤科技REIT均獲批，這兩只REITs是全國首批數據中心公募REITs，打通了民營科技企業創新融資渠道，為數字基建領域打造可復制的“募投管退”全周期解決方案。期内，上海臨港發布公告稱國泰君安臨港創新産業園REIT擴募獲得中國證監會注冊批復。擴募資産為上海臨港所持有的漕河泾科技綠洲康橋園區。

政策直指園區增量，細分賽道痛點仍存

報告期内，據觀點指數不完全統計，共錄得6起政策動态，政策主要聚焦在推動産業園區高質量發展、嚴格控制園區增量等方面。

其中值得注意的是，6月11日，山東濟南印發《關于進一步加強工業標準廠房項目監督管理的實施意見》（下統稱“《意見》”）。

《意見》提及堅持科學規劃、合理布局。嚴格落實有關國土空間規劃和産業規劃政策，從嚴控制增量、持續優化存量、全面提升質量。原則上應在合規工業園區内實施。

此外，《意見》還提及要嚴控總量，除省市重點項目、有明确産業引入的項目外，原則上各區縣（功能區）不再新增工業標準廠房面積指標。各區縣（功能區）實行總量控制，可申請将已批復但未實施的項目面積指標騰退，用于新的工業標準廠房項目建設，以盤活存量工業用地。

2024年12月23日自然資源部、國家發展和改革委員會、國家林業和草原局聯合發布《自然資源要素支撐産業高質量發展指導目錄（2024年本）》，其中表示建設用地要嚴格控制增量，積極盤活存量，把節約用地放在首位，重點在盤活存量上下功夫。新上建設項目首先要利用現有建設用地，嚴格控制建設占用耕地、林地、草地和濕地等。

觀點指數了解到，《意見》是繼自然資源部等機構發布指導目錄後，首個明确響應這一方向、從供給端嚴控工業標準廠房增量的地方政策。此前發布的地方政策主要通過低效用地整治、工業控制線劃定等間接落實國家政策要求，但未直接規定“嚴控工業標準廠房增量”。

目前，産業園區面臨着嚴重的供需不平衡問題，從供給端解決問題可以較好地遏制低效新增供應，盤活存量空間。

此外，5月30日廣州市黃埔區市場監督管理局發布了《廣州開發區 廣州市黃埔區促進美妝大健康産業高質量發展若幹措施》。

政策表示，明确公開征集一批符合美妝大健康産業導向且具備一定影響力的産業發展標杆示範場景、體驗中心及典型案例，經專家綜合評審，每年扶持項目不超過8個，每個項目最高10萬元。明确支持對引領作用明顯、公共服務能力強、質量技術服務平台完善的美妝大健康産業園參與全區産業園區綜合效益評價，對符合條件的園區運營方給予最高300萬元扶持。

除了美妝大健康，産業園區的細分賽道還有文化産業園等，北京也曾出台多項政策促進文化産業園區的高質量發展，如《北京市級文化産業園區認定管理辦法》《關于加強騰退低效産業空間改造利用促進産業高質量發展的實施方案》等政策文件。

事實上，這些細分賽道的園區如文化産業園仍存在較多的缺點，即目前文化創意産業園區分布不平衡、以工業園區的思路開發文化産業園區等。

分布不平衡主要在于其地理空間的不平衡，文化産業園大多分布在珠三角和長三角以及環渤海地區、北京周邊。而文化産業園區尤其是是創意研發型的文化産業園跟傳統工業園在園區的構成、聚集方式、交通位置、建築空間、園區服務等方面均有着較大的差異。

觀點指數認為，文化産業園的優勢在于“科創+文創”的集合，通過加強與科研機構和高校的合作，推動科技成果轉化，提升園區的科技含量和創新能力，如可以圍繞人工智能、人臉識别、語音識别等前沿技術，結合文化内容創作，提高園區競争力。

對于文化産業園區而言，人才是園區發展的重心，園區需要構建良好的人才引進和培養機制，提供有吸引力的職業發展平台和生活環境，吸引和留住高端人才。

規上工業增加值持續放緩，PPI連續32個月負增長

宏觀指標數據方面，據國家統計局披露，2025年5月份，規模以上工業增加值同比實際增長5.8%（增加值增速均為扣除價格因素的實際增長率）。從環比來看，5月份，規模以上工業增加值比上月增長0.61%。1-5月份，規模以上工業增加值同比增長6.3%。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

CPI和PPI方面，2025年5月份，居民消費價格指數（CPI）環比下降0.2%，同比下降0.1%，扣除食品和能源價格的核心CPI同比上漲0.6%，漲幅比上月擴大0.1個百分點。工業生産者出廠價格指數（PPI）環比下降0.4%，降幅與上月相同，同比下降3.3%，降幅比上月擴大0.6個百分點。我國以更大力度和更精準措施提振消費，新質生産力成長壯大，部分領域供需關繫有所改善，價格呈現積極變化。

國家統計局表示，CPI環比由漲轉降主要受能源價格下降影響。能源價格環比下降1.7%，影響CPI環比下降約0.13個百分點，占CPI總降幅近七成。影響本月PPI環比下降的主要原因：一是國際輸入性因素影響國内相關行業價格下降。二是國内部分能源和原材料價格階段性下行。

這也意味着，因國際輸入性壓力導致國内工業企業被迫降價去庫存，疊加鋼鐵、建材等行業庫存周轉天數同比增加15%，這也表明産能過剩問題依舊嚴峻。

但值得注意的是，PPI已自2022年10月以來連續第32個月錄得負增長，且PPI與CPI的“剪刀差”持續擴大，市場表示，當PPI降幅超過CPI時，意味着企業正在替消費者承擔成本壓力，這種傳導效應最終會反噬就業市場。

因為PPI是企業景氣指數的核心反映，反映今後市場總體價格的趨勢。PPI的持續負增長會壓縮企業利潤，進而可能引發裁員潮，降低消費能力，進而導致CPI的進一步下降。

報告期内，典型園區有西安高新區草堂科技産業園、文登區品尊智能制造産業園、滬升未來展覽中心。

草堂科技産業園成立于2009年，是西安高新區新能源汽車産業主要承載地。項目聚集了以比亞迪汽車、弗迪電池、佛吉亞、延鋒汽車等企業為龍頭的新能源汽車産業集群，形成了以新能源汽車整車制造為主導，輔以電機、電控、電池及核心零部件的汽車産業鍊。其中，新能源汽車産業産值規模超千億，年産能達140萬輛；動力電池産業産值規模超百億，年産能達42Gwh。

觀點指數了解到，西安高新區加快布局草堂科技産業園，2024年，新能源汽車年産量躍升至107萬輛，增長3.2倍；産值超過1500億元，增長4.8倍。此外，草堂科技産業園目前已聚集新能源汽車配套企業20余家，形成了電池、座椅、内飾、汽車電子等核心零部件的新能源汽車全産業鍊群。其中，從事汽車内飾生産的延鋒汽車公司，2024年内飾件産量達到65萬套；為比亞迪提供汽車座椅的佛吉亞公司，2024年産量超過75萬套；配套零部件産值近300億元。

文登區品尊智能制造産業園項目産業園一期占地面積87畝，今年3月份正式開工，目前已進入主體施工階段，計劃7月份主體施工全部完成。該項目是威海市文登區首家按照工業地産4.0規劃設計的産業園區，秉承“智造制造+産業互聯”核心理念，聚焦高端裝備制造、新能源新材料、生物科技、智能終端設備及工業互聯網等領域，構建全鍊條創新生态。同時，深度融合5G、物聯網、人工智能技術，打造數字化車間與智慧工廠集群，推動精密機械加工、智能機器人等細分領域智能化升級，實現從研發設計到供應鍊管理的全流程數字化。

滬升未來展覽中心位于青浦區華新鎮，總面積2.7萬平方米。作為大虹橋商務區建設的重要組成部分，是一個集未來科技、智能制造、展覽展示、商務辦公為一體的綜合性文化産業園。

據悉，該項目是由老舊工業廠房改造成的文化産業園項目，其專注于自動化設備的展示與交易，搭建起集成果展示、技術交流于一體的專業平台，吸引了衆多自動化設備、醫療器械、打印、環保科技類研發制造企業入駐。代表性企業有萬奇特電子科技有限公司、上海吟濤醫療器械有限公司，目前園區去化面積達到了1.9萬平方米，每年完成稅收近2000萬元。

具身智能促上下遊協同發展，産業升級激發人才需求

報告期内，據觀點指數不完全統計，共錄得10起投資事件動态，其中園區類型以智能制造、數據中心為主。

6月23日，帕西尼具身智能超級數據工廠正式啟用。該工廠占地近12000平方米，預計每年可生産近2億條包含豐富維度的高質量訓練數據。

帕西尼具身智能超級數據工廠是目前全球數據采集體量領先的具身智能數據采集與模型訓練基地。其内部構建了“15+N”個全場景矩陣，覆蓋汽車制造、3C裝配、家庭、辦公、餐飲等千種任務場景，部署有150個標準化采集單元，全部配備帕西尼自研的高精度數據采集設備。

觀點指數了解到，帕西尼此次建廠的核心目標是為當前具身智能産業提供大規模、高質量的多模态訓練數據，尤其是解決稀缺的觸覺模态數據供給不足的問題。這一瓶頸普遍被認為是限制機器人習得復雜技能、提升泛化能力、走向更廣泛應用場景的主要制約因素。

2025年政府工作報告中提及，建立未來産業投入增長機制，培育生物制造、量子科技、具身智能、6G等未來産業。

具身智能是指一種通過物理身體與環境進行實時交互，並基于感知、行動和認知的緊密耦合來實現智能行為的繫統。這種技術能在智能制造、醫療康復等場景中應用，如可生産手術機器人、智能協作機械臂等。

因為具身智能的上遊産業鍊包括傳感器、芯片、算法、軟硬件等，因此具身智能的發展除了促進下遊産業鍊外，還能促進上遊産業鍊的發展。

6月9日，杭州市首個市屬國資主導運營的人才科創綜合園區——匯金雲創·人才科創綜合體，在拱墅智慧網谷小鎮順利投用。該項目由杭州市國有資本投資運營有限公司（杭州資本）所屬企業杭州市人才集團和區産投集團共同出資運營，總用地約78.2畝，總建築面積約23.11萬平方米，總投資約16億元人民币。

該園區以“人才+基金+基地”模式，聚焦産業需求、人才所需，将構建以人工智能、環境科技、數智安全、商貿流通等産業為補充的科技型、創新型産業生态，通過産才融合實現産才共興。

如今産業園區的招商模式逐漸從以前的“以稅招商”轉變為“以才招商”，主要是産業升級激發企業對于高端人才的需求，

融資方面，期内據觀點指數不完全統計，共錄得2起融資事件，融資類型分别為基金和ABS。

6月18日，南沙國際數港高質量發展大會在廣州南沙嶺南東方酒店舉行，當天20個産業項目逾154億元集中簽約，項目涵蓋數字經濟、智慧城市、産業升級等多個領域。

大會現場，廣州産投資本與南沙科金控股集團宣布将聯手合作，圍繞數字經濟、人工智能等戰略性新興産業，設立目標規模為100億元的數字産業基金。與此同時，政府發放減租惠企限時福利，最高給予3年免租政策，吸引企業入駐。

6月6日，據上海證券交易所信息披露，華福 - 華西 - 長興經開區産業園區資産支持專項計劃項目更新為“已反饋”，該債券發行人是浙江長興産城融合發展集團有限公司，拟發行總額4.08億元。

數據中心項目融資渠道拓寬，國泰君安REIT擴募獲批

6月26日，中金亦莊産業園REIT上市，該REIT基金份額總計4億份，發售價格為2.72元/份，募集資金總額達到10.88億元人民币。中金亦莊産業園REIT的原始權益人為北京亦莊盛元投資開發集團有限公司。

觀點指數了解到，底層資産包括位于北京經濟技術開發區融興北一街11号院和4号院的N12、N20産業園區項目，建築面積合計約12.86萬平方米。項目公司2022至2024年的營業收入分别為7958.59萬元、9770.47萬元和10438.46萬元。

6月18日，南方萬國數據中心REIT、南方潤澤科技REIT均獲批，這兩只REITs是全國首批數據中心公募REITs，前者的底層資産是位于昆山市花橋鎮的國金數據雲計算數據中心項目，後者的底層資産為國際信息雲聚核港（ICFZ）A-18數據中心項目。

2024年4月，證監會出台《資本市場服務科技企業高水平發展的十六項措施》，並首次将數據中心納入科技創新REITs試點範疇。2025年，《關于資本市場做好金融“五篇大文章”的實施意見》進一步明确支持人工智能、數據中心、智慧城市等新型基礎設施以及科技創新産業園區等領域項目發行REITs。

兩只數據中心REITs打通了民營科技企業創新融資渠道，為數字基建領域打造了可復制的“募投管退”全周期解決方案。同時，通過公募REITs上市也可以較好地應對數據中心行業重資産投資成本高、回報周期長等問題，減少出現資金周轉困難的可能性。

早在今年4月24日，中信證券-萬國數據2025年第1期數據中心持有型不動産資産支持專項計劃（可持續挂鈎）在上交所上市，該項目為中國數字基礎設施領域首單持有型不動産ABS，而此次數據中心公募REITs的獲批則標志着數字基礎設施行業在資本市場的創新突破。

5月30日，上海臨港發布公告稱國泰君安臨港創新産業園REIT擴募獲得中國證監會注冊批復。擴募資産為上海臨港所持有的漕河泾科技綠洲康橋園區。

康橋項目資産估值為15.32億元，以此為基礎計算2025年及2026年康橋項目的分派率預測值分别為4.85%及4.94%，擴募並入後項目整體預測淨現金流分派率為4.48%和4.55%。

國泰君安稱，本次擴募購入康橋項目豐富了基金底層資産的多樣性，一方面提升了基金的投資分散度和抗風險能力，另一方面依托臨港集團的産業鍊與産業集群優勢，可為租戶提供"産業孵化-投資-研發-生産-合作"的全鍊條服務，實現新老資産之間的協同效應、規模效應。

5月16日，上交所網站顯示，創金合信電子城産業園REIT狀态為“已申報”，項目原始權益人為北京電子城有限責任公司。

2024年3月，電子城宣布拟以全資子公司北京電子城有限責任公司持有的電子城科研開發中心、電子城三期標準廠房A1及中關村電子城國際電子總部4#科研樓作為底層資産，申請發行基礎設施公募REITs。據了解這三個項目均位于北京酒仙橋地區，中關村科技園區朝陽園内。

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