尋找業務機遇 | 2025二季度代建管理發展報告

觀點指數 代建政策存在地區差異，費率精細化程度不一 《内蒙古自治區本級政府投資非經營性項目代建制管理辦法》發布。内蒙古項目代建管理費根據工程總概算從1000萬元以下到10億元以上分成六檔，代建管理費率範圍在0.4%-2%。這與一季度佛山的文件有些區别，即沒有劃分普通類和非普通的項目代建管理費率，佛山的非普通類代建管理費率在1%-3%，上下限比普通類多0.6%和1%。可見，各地對于費率的精細化程度存在差異。

企業增速分化，不良資産代建仍有空間 簽約面積增速方面，各個代建企業的表現有所差異，部分下滑幅度較大，有的則增長明顯。並非因為是輕資産模式就可以獲得更多的回報，當前更多代建企業面臨的困境依然是營收困難。一些優質不良資産代建項目利潤表現較好，這些項目一般是開發主體因經營壓力大而無法持續投入，導致項目停滞。總體來看，當下的不良資産代建仍有空間，還有很多受困房企項目待處置。

市場壓力下的選擇，企業找尋業務擴張方式 觀察房企或其旗下的代建主體對于當下行業的研判可以發現，對于集團層面來說，“安全”、“穩定”是發展的關鍵詞，而對于代建自身來說多是“第二曲線”、“增長點”等表述。期内，不少企業選擇合作的方式進行業務擴張，合作主體包括同行、地方政府或非房地産業态企業等。同時，為了改善利潤水平，在一些優質住房項目上，有代建企業表示會考慮适當出資，小股代建。

住宅與城市配套業務集中度高，商業産業待提升 住宅（含保障房）代建賽道集中度最高，代建企業大部分是房企繫旗下的代建平台，以代建住宅項目作為入局的首個賽道。據觀點指數不完全統計，期内綠城管理、潤地管理、金地管理、龍湖龍智造、招商建管、旭輝建管等企業獲取不少的住宅代建項目。整體來看，産業、商業的業務量較少。

代建政策存在地區差異，費率精細化程度不一

2025年5月1日，《湖南省政府投資項目代建制管理辦法》施行，其中提及财政性資金占項目總投資50%以上且總投資3000萬元以上的非經營性政府投資項目，應當實行代建制。

其中，代建單位在建設標準、工程質量、工程進度、投資控制等方面符合省人民政府發展改革部門規定的獎勵條件的，可以按照不高于代建服務費10%的比例對代建單位實行獎勵，獎勵開支計入建設成本，並報同級财政部門審核批準。

這一點與部分地方發布的政策管理辦法有相似之處。對優質的代建單位進行獎勵可以提高企業的積極性。政府代建費率實際上要低于商業代建費率，但是前者勝在業務穩定，結款明确，欠款情況較少。在當下現金流緊張的市場中，安全與穩定是代建企業進行業務擴張時主要考慮的取向。

期内的2025年4月23日印發的《内蒙古自治區本級政府投資非經營性項目代建制管理辦法》指出，總投資在5000萬元（不含征地、房屋征收補償費）以上，且自治區本級政府投資占總投資的50%以上的非經營性項目，原則上實行代建制。

該文件的主要内容明确了代建制的定義、适用範圍、代建單位的條件、代建單位的職責、建設單位的職責、代建項目的實施程序、資金管理、責任追究等方面的規定。

值得注意的是，内蒙古項目代建管理費根據工程總概算從1000萬元以下到10億元以上分成六檔，代建管理費率範圍在0.4%-2%。這與一季度佛山的文件有些區别，即沒有劃分普通類和非普通的項目代建管理費率，佛山的非普通類代建管理費率在1%-3%，上下限比普通類多0.6%和1%。可見，各地對于費率的精細化程度存在差異。

此外，文件提出，代建項目提倡采用先進技術、先進設備、先進工藝、新型建築材料、智能建造和現代管理方式，全面落實綠色建築和綠色建材相關要求，以提高設計、建造及運維管理的科學化水平，實現節約工程投資、合理縮短工期、精細化管理的目標，推進建築信息化、工業化、綠色化發展。

這就要求代建企業提升自身的智能建造水平，積極主動學習綠色建造項目，統籌推進代建管理能力繫統性提升。這也是代建企業未來努力的方向，更是在激烈競争中勝利的關鍵。

觀點指數認為，代建相關標準的建立，對于企業的能力提升有重要的對標參考意義，同時也點明了未來的市場走向。

期内，國家統計局表示，下階段将推動城市更新和危舊房改造，加大“好房子”建設供應力度，以促進剛性和改善性住房需求釋放，構建房地産發展新模式，旨在适應市場供求關繫變化並促進平穩健康發展。國家發展改革委下達中央預算内投資城市更新專項800億元，支持全國城鎮老舊小區改造和城市危舊房改造等項目。代建企業對于住房的建設能力逐步向“好房子”靠攏是大勢所趨。

此外，通過觀察部分城市的城市更新扶持力度大小，也有助于代建企業精準聚焦相關區域。期内，财政部公布2025年度中央财政支持實施城市更新行動評選結果。拟支持的20個城市為（按行政區劃排序）：北京、天津、唐山、包頭、大連、哈爾濱、蘇州、溫州、蕪湖、廈門、濟南、鄭州、宜昌、長沙、廣州、海口、宜賓、蘭州、西甯、烏魯木齊。

企業增速分化，不良資産代建仍有空間

代建市場信心與預期仍在緩慢修復。受宏觀環境的影響，委托方開發意願進一步降低，進而影響代建需求。

期内，據觀點指數不完全統計，代建企業動态較多的有旭輝建管、金地管理、中原建業、龍湖龍智造等企業。

簽約面積增速方面，各個代建企業的表現有所差異，部分下滑幅度較大，有的則增長明顯。

例如，中原建業今年1-5月，新簽7個合約項目，新增合約建築面積43.59萬平方米，較2024年同期減少30.9%。

旭輝建管截至2025年一季度，累計在管項目數已超200個，累計在管總建築面積超3500萬平方米。截止2024年一季度，公司累計在管項目120個，累計在管總建面超2000平方米，政府、國企類代建占比超50%。

2025年1-5月綠城集團代建項目累計取得的銷售面積約為233萬平方米，銷售金額約為人民币311億元。而去年同期合同銷售面積約為238萬平方米，合同銷售金額約為人民币308億元。數據上比較接近，面積下降5萬平方米，從均價上可以看到有小比例的上升。

各類型企業積極投身分食代建份額，加劇了市場的競争，這也導致部分代建企業獲取業務的難度加大。由此，下調費率獲取新業務成為新進企業的策略之一，這也帶來市場整體費率和利潤的下滑。

據觀點指數觀察，某代建企業（累計簽約規模在不低于1000萬平方米）截至2024年12月31日，資産總額12752.36萬元，負債總額2710.97萬元，淨資産10041.39萬元；2024年營業收入3425.07萬元，淨利潤41.39萬元。

而今年一季度資産總額11016.23萬元，負債總額1156.16萬元，淨資産9860.07萬元。2025年1-3月，營業收入0.00萬元，淨利潤-510.93萬元。

上述企業是代建行業利潤收縮的縮影，並非因為是輕資産模式，代建行業就可以獲得更多的回報。

值得關注的是，最新季度部分企業的營收為零，或是受到業務回款結算未轉化成營業收入的影響，也說明了代建管理費用結轉周期對于代建企業來說影響較大。對于一些累計簽約面積低于1000萬乃至500萬平方米的企業來說，是否能夠承受漫長的業務回款周期，甚至是壞賬的項目？

為了改善利潤水平，在一些優質住房項目上，有代建企業表示會考慮适當出資，小股代建。

不良資産代建方面，據觀點指數觀察，一些項目利潤表現突出，這些項目一般是開發主體因經營壓力大而無法持續投入，導致項目停滞。不過，大部分受困房企的項目資産質量存在一定瑕疵，例如位置偏遠、地價過高、並購遺留問題等。

爛尾項目盤活和好房子建設，是代建企業承接不良資産項目兩種的主要來源。業務渠道一般來源于AMC機構。由中國信達資産管理股份有限公司投資開發的天津武清燕雲花園二期項目開工，總占地面積約24.79萬平方米，旭輝建管承接全過程建設，項目規劃品質住宅、養老公寓、幼兒園等多元業态。

不過也存在一些AMC聯合盤活項目。例如位于深圳市龍華區的恒大嶽盟舊改項目，因恒大事件陷入停工。對此，長城資産出資15億元，聯合東方資産和深圳安居建業對項目進行盤活重組，幫助受困項目化解風險。

據了解，截至目前長城資産累計投放資金超100億元，帶動超1000億元貨值存量項目復工復産，兌付房地産企業發行理财産品7.4萬戶、金額近11億元。

對于代建企業來說，不良資産代建項目以AMC機構為主，但也不乏和地方、纾困企業主體等産生的合作案例。

例如，都匯華庭項目位于浙江嘉興海鹽縣主城區北部，地上總建築面積7.8萬平方米，共規劃10棟高層住宅。遠洋建管于2022年6月進場時，項目施工處于停滞狀态，按合同約定需于2023年12月30日交付。

遠洋建管進場後參與處理供應商復雜債務糾紛近70起，涉及債務總金額超2.38億，幫助項目極大緩解資金壓力。

通過對項目精裝修、景觀、總包構造做法等的優化，提品質、促進度、實現降本增效，節省施工成本逾2000萬。此外，遠洋還通過對項目的品牌煥新、形象重塑，並導入遠洋營銷管理體繫，當年實現銷售額3.62億元。

不同于AMC機構，代建企業的優勢是在開發建設、管理運營、資源整合、供應鍊完備等賦能上。總體來看，當下的不良資産代建仍有空間，還有很多受困房企的項目待處置。

市場壓力下的選擇，企業找尋業務擴張方式

觀察房企或其旗下代建主體對于當下行業的研判可以發現，對于集團層面來說，“安全”、“穩定”是發展的關鍵詞，而對于代建自身來說多是“第二曲線”、“增長點”等表述。可見，房企對于代建業務線寄予厚望。

碧桂園在今年年中股東大會上表示，将保經營作為長期發展目標，碧桂園将發展戰略制定為“一體兩翼”，一體即以房地産為主體，在存量市場中發展增量市場；兩翼即建築科技和代管代建兩項新業務。

據了解，碧桂園代建平台-鳳凰智拓代建業務的羽翼正逐漸豐滿。鳳凰智拓是碧桂園旗下的代建平台，早在2022年初，碧桂園便加大了代建代管業務的布局，組建了專業的操盤團隊，面向市場承接各類項目的代建代管服務。

最近幾年房企紮堆成立代建平台，在市場壓力下，其需要尋求新的業務以填補萎縮的銷售。

期内，不少企業選擇合作的方式進行業務擴張，合作主體包括同行、地方政府或非房地産業态企業等。

其中，湖南興旺集團與旭輝建管于4月25日在長沙伴山雅著營銷中心簽署戰略合作協議。金地集團華南區域灣西公司成功簽約海南合悅集團旗下龍吉和悅府項目代建合作，成為該項目的代建合作方。

除此之外，為了獲取更多業務，部分代建企業實行合伙人制度。該制度能帶來一定的業務量，但是觀察近兩年的表現可以看到整體出現“先高後低”的特征。即開始實行時，代建企業大力宣傳，短時間内也增加了不少簽約量，但随着時間推移，該業務渠道帶來的新增長較少。不排除代建企業與合伙人本就只是零星的項目合作，未建立起長期的利益共同體。

出于擴大業務的需要，不少企業選擇新拓其他區域，以找尋新的業務增長量。中原建業成功中標山東聊城市茌平區項目，實現首進山東。期内，中原建業在鄭州舉行集中簽約儀式，共計簽約合作9個項目，總計容面積65.26萬平方米。

觀點指數認為，未來代建業務的鍊條切分會更為細致，供應鍊上的不同部分都可能成為代建業務獨立的部分，如研策、工程建設、設計、管理、數字化等。因而賽道的選擇也變得更為重要。

住宅與城市配套業務集中度高，商業産業待提升

據觀點指數觀察，住宅（含保障房）代建賽道集中度最高，代建企業大部分是房企繫旗下的代建平台，以代建住宅項目作為入局的首個賽道。

據觀點指數不完全統計，期内綠城管理、潤地管理、金地管理、龍湖龍智造、招商建管、旭輝建管等企業獲取不少的住宅代建項目。

如龍湖龍智造簽約華屹置業，為深圳市寶安區項目提供代建代銷服務。招商建管攜手招商蛇口蘇南公司獲取昆山開發區南浜路北側、洞庭湖路西側地塊。該地塊總用地面積41067.4平方米，是住宅用地，容積率1.2，起拍價為6.16億元。地塊将于簽訂合同之日起1年内開工，開工後36個月内竣工。

根據觀點指數統計的數據顯示，1-5月前100房企實現累計權益銷售金額9405.18億元，同比下降約10.56%。商品住宅去化面臨較大的壓力，尤其體現在剛需盤上。而改善盤則有不一樣的行情，如期内上海幾個樓盤銷售去化幾乎當日售罄。對代建企業來說，改善商品住宅的代建需求是存在的。

潤地管理成功中標廣州市番禺區新造二期等7個保障性住房項目的全過程項目管理服務。此次中標項目分布在廣州天河、海珠、白雲、番禺、荔灣五城區，總占地面積約234畝，總建築面積超過70萬平方米。

值得注意的是，保障房和保租房是國家倡導建立的，補充滿足不同層次的住房需求。而這部分的代建業務量還未飽和。

商業項目代建方面，主要包含酒店、辦公樓、商場等。商業項目非標要求多，需要不斷溝通和明确，時間成本較高。今年的消費均價有所下降，但是不少旅遊景區消費依舊火熱，文旅景區的增量項目或存在機會。

商辦項目受到當下高空置率的影響，需求也許會放緩。而商場方面交易比較頻繁，不過企業正在做的動作是處置低效低線的場，這就給代建企業啟發，低線城市的商場代建需求是否旺盛。

從代建企業近期拓展的商業項目來看，多以熱點城市為主，如上海、北京、天津、深圳等。如遠洋建管中標上海臨港天宸商業項目，建築面積約2萬平米。天宸商業是周邊2公里内唯一的集中式商業，将以生活配套為核心功能，植入潮玩、夜經濟等臨港稀缺元素，服務周邊中高端社區組團及商務辦公樓宇，打造片區商業。

另外，專業從事産業園區和物流園區項目的代建企業也較少。産業振興獲大力扶持，尤其對于一些産業集群的支持力度只增不減。産業配套設施的建設也會帶動其他業态的進駐。随着産業發展，人口流入，産業的集聚會推動住宅、商業、社區等配套的需求。這部分代建的可開發場景豐富。

期内，金地管理與金地東南區域合作，成功中標位于台州市黃岩區的黃岩南城大道北側産業園代建項目，将為委托方提供全過程開發管理服務。該項目占地面積36686平方米，容積率2.5，總建築面積約8.7萬平方米。

觀點指數觀察到，代建企業獲取的城市配套代建項目多以學校、醫院、場館等社會公共設施為主。

潤地管理成功中標東莞市石碣鎮全民健身中心項目，與石碣鎮政府展開合作。該項目位于石碣鎮政文西路，總投資約3.97億元人民币，建築面積約4.3萬平方米。

招商建管成功簽約南山區桃源街道辦事處深圳大學城(西校區)提升改造工程示範段(代建)項目。該項目不限于道路、綠化、景觀、設施等方面的改造和升級，招標代建單位進行項目的規劃設計、施工建設和管理運營等。

觀點指數認為，城市配套代建項目多數以地方代建企業為主，知名代建企業作為補充。城市配套中標評審條件會篩掉部分代建企業。有地地方會以代建企業在當地代建管理項目的多少作為指標評審。如果新進代建企業想要進入，唯一的辦法可能是選擇和其他企業合作。

當然，随着市場化的深入，相信這些條件會有所改變，如考慮企業本身的項目，而不是局限于只是在當地。

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