政策助推産品出海 | 2025年7月物流倉儲暨基礎設施投資發展報告

觀點指數 指數呈回升态勢，政策助推産品出海 從物流各項指數來看，2025年6月份倉儲指數為51%，較上月上升0.5個百分點。總體來看，倉儲指數已連續八個月保持在擴張區間，這也顯示了行業延續良好運行态勢。2025年6月份中國物流景氣指數（LPI）為50.8%，較上月回升0.2個百分點。6月中國快遞發展指數為458.9，同比提升4.7%。此外，2025年5月份中國電商物流指數為111.8點，比上月回升0.2點，實現連續4個月回升，同時也刷新年内新高。政策方面，據觀點指數不完全統計，共錄得四起政策，其中一起提出推動社會物流成本的降低，另外三起政策表示要推動跨境電商産品出海。

去化壓力下，倉庫空置率環比上升 市場方面，據物聯雲倉披露，6月全國平均租金為23.18元/㎡·月，與上月持平，空置率為16.46%，較上月有所上升。41個重點城市的平均租金為23.67元/㎡·月，較上月下降，空置率為15.24%，較上月有所上升。據觀點指數統計，年内倉庫空置率及倉庫平均租金先是連續多個月持平，後在4月出現平均空置率下降，6月又繼續回升。

融資數增加，樞紐型項目為主要投資標的 報告期内，共錄得3起投資事件相關動态，項目主要為樞紐型項目。6月28日，順豐中原多式聯運國際樞紐項目一期開工。城市方面，廣州和深圳先後建設智能化、多式聯運物流樞紐，以強化全球供應鍊效率和區域經濟競争力，並服務于國家戰略區域。

安博REIT出租率壓力仍存，二季度運營情況轉好 6月30日，華夏安博倉儲物流REIT已正式提交申報材料。出租率方面，盡管東莞石排項目、東莞洪梅項目2022年-2024年的期末出租率均達到100%，但廣州開發區項目期末出租率分别為99.6%、99.7%，2024年甚至下滑至91.8%，並直接拉低了三宗底層資産的期末出租率，從99.9%降至97.1%。廣州開發區項目期末出租率較前一期末有所下滑，主要是部分倉儲單元因租約正常到期出現短期空置。二季度，倉儲物流REITs的出租率大多高于90%，且與去年同期相比，大多同比上升，而租金水平則主要處在1-2元/平米·月的範圍中。

指數呈現回升态勢，政策助推産品出海

物流各項指數方面，2025年6月份倉儲指數為51%，較上月上升0.5個百分點。從分項指數來看，同上月相比，新訂單指數、業務利潤指數、平均庫存周轉次數指數、業務活動預期指數有所上升，升幅在0.7至3.3個百分點之間；期末庫存指數有所下降，降幅為0.4個百分點。

總體來看，倉儲指數已連續八個月保持在擴張區間，這也顯示了倉儲行業延續良好運行态勢。新訂單、平均庫存周轉次數、業務利潤、業務活動預期等主要分項指數均有回升，顯示倉儲業務需求繼續擴張，商品周轉效率保持高效，企業生産經營狀況良好，對市場前景信心充足。後期來看，随着一繫列政策組合的繼續推進，經濟回升向好基礎有望進一步夯實，倉儲市場活力有望繼續增強。

數據來源：國家郵政局、中物聯，觀點指數整理

物流方面，2025年6月份中國物流景氣指數（LPI）為50.8%，較上月回升0.2個百分點。其中，業務總量指數、新訂單指數、庫存周轉次數指數、資金周轉率指數、固定資産投資完成額指數、從業人員指數和業務活動預期指數等關鍵指標仍處在擴張區間。

分地區來看，三大地區業務總量指數均在擴張區間，但有所分化，中部地區和西部地區業務總量指數高于全國水平，分别為51%和52.8%，東部地區業務總量指數低于全國水平，但環比明顯回升。

6月中國快遞發展指數為458.9，同比提升4.7%。其中發展規模指數與發展趨勢指數分别為 586和70.5，同比分别提升12.8%和4.9%，服務質量指數與發展能力指數分别為 676.8和227.8，與去年同期基本持平。據國家郵政局表示，上半年行業發展穩中有進，市場規模保持高位，服務質量穩步提升，航空網絡大力拓展，跨境服務能力增強。

此外，2025年5月份中國電商物流指數為111.8點，比上月回升0.2點，連續4個月回升的同時，刷新年内新高。分項指數中，總業務量指數、農村業務量指數、人員指數、實載率指數有所上升，庫存周轉率指數、物流時效指數、履約率指數、滿意度指數和成本指數有所下降。

觀點指數了解到，從市場反饋來看，在國補優惠和“618”促銷活動的共同促進下，6月份消費者線上購物熱情高漲，企業反映訂單量與用戶活躍度創歷史新高。需求端上，6月份總業務量指數和農村業務量指數分别回升0.6和0.8點，達到130.8點和130.4點，農村業務量同比增速年内首次超過30%。消費場景呈現多元化、復合化的特征，家庭用品囤貨補貨、夏季應季采購的需求旺盛。

政策方面，據觀點指數不完全統計，共錄得四起政策，其中一起提出推動社會物流成本的降低，另外三起政策表示要推動跨境電商産品出海。

6月30日，安徽省人民政府辦公廳出台《關于推動先進制造業和現代生産性服務業深度融合發展的實施意見》。政策表示，推動制造業和現代物流深度融合。鼓勵企業建設智能化物流裝備和倉儲設施，搭建智能化供應鍊管理繫統，強化流程控制，提升供應鍊管理精益化水平。引進培育一批面向中小企業的供應鍊創新服務平台，探索發展共享雲倉、共同配送、統倉統配等物流組織新模式。加強物流企業與外貿企業、制造業企業供需對接，推動産品出海。

6月27日，上海市商務委等十部門和單位出台《上海口岸2025年促進跨境貿易便利化專項行動若幹措施》。政策提及，通過跨境電商供應鍊數據交互進行精準風險評估，對以不同包裝類型運抵監管場所的貨物，實施差别分揀，實現跨境電商9610、9710和9810清單模式、報關單模式全模式同場作業。

此外，還表示擴大跨境電商零售出口跨關區退貨監管模式試點應用，允許相關退貨商品跨直屬關區退貨。加大化妝品、帶電商品等海運敏感貨物便利化服務力度，推動跨境電商敏感貨物海運出口。

6月26日，湖北省政府辦公廳發布《推進郵政快遞樞紐布局建設三年行動方案（2025-2027年）》。政策表示，鼓勵郵政、快遞企業與跨境電商企業、倉儲運營企業之間共享境外資源，促進電商倉配運輸一體化發展，創新多元化通關服務模式，助力構建跨境電商新型網絡，提升“買全球、賣全球”寄遞時效，以“快遞出海”推動湖北優勢産業帶出海。

去化壓力下，倉庫空置率環比上升

市場方面，據物聯雲倉披露，6月全國平均租金為23.18元/㎡·月，與上月持平，空置率為16.46%，較上月有所上升。41個重點城市的平均租金為23.67元/㎡·月，較上月下降，空置率為15.24%，較上月有所上升。

數據來源：物聯雲倉，觀點指數整理

據觀點指數統計，年内倉庫空置率及倉庫平均租金先連續多個月持平，後在4月開始出現平均空置率下降，6月又繼續回升。據了解，6月共有18個重點城市的空置率上升，其中無錫升幅最大，且受新增供應入市影響，環比上升5.82個百分點。

平均租金方面，41個重點城市中，共有15個城市下降，其中南昌租金下降最大，去化壓力下，租金環比下降1.23%。

報告期内，典型園區有義烏國際陸港集團福田物流園、深國際萬緯南京江甯冷鍊園區、義烏跨境電商産業園、普洛斯樂清智慧物流樞紐。

7月10日，義烏國際陸港物流園一標段竣工。觀點指數了解到，該項目是由中建一局一公司承建的浙江省"千項萬億"工程，總建築面積約16.3萬平方米，建成後将有效提升義烏物流樞紐功能，為義烏深度融入"一帶一路"建設提供有力支撐。

據悉，項目位于義烏市福田街道，建設内容包括1棟辦公樓和4棟"倉幹配一體化"樓庫及配套工程。該項目的建成将推動義東北物流集聚中心形成，促進城市間物流高效運轉，鞏固義烏全球貿易物流中心的地位。

深國際萬緯南京江甯冷鍊園區是深國際與萬緯雙方首個輕重合作的項目。據了解，該項目規劃冷庫面積約2.8萬平方米、常溫庫面積約3000平方米，将打造南京市“菜籃子”工程、城市物資保障體繫的重要功能設施，成為日常消費品存儲及分撥中心。

義烏跨境電商産業園總投資約100億元，總用地面積約850畝，並配套總投資約100億元、總用地面積約1800畝的跨境電商物流園。園區對標杭州、深圳等跨境電商先行地區，發揮義烏供應鍊、物流鍊的獨特優勢，毗鄰鐵路口岸、航空口岸、綜保區和公路港等樞紐，推行“倉辦分離、産城一體、三生融合”方式。規劃布局頭部企業集聚辦公區、電商孵化區、物流倉儲區、數字辦公和生活配套區及商業區塊，形成供應鍊、物流鍊、數據鍊一體化産業生态體繫。

普洛斯樂清智慧物流樞紐，是從棄土場及水産養殖塘開發建設而成的項目，總建設面積約33.8萬平方米，總投資超17億元。園區建築包含1棟3層庫、9棟雙層庫，以及1棟單層庫，通過其中37500平方米預留冷庫、6000平方米丙一類消防等級倉庫，可匹配快遞快運、電商物流、生物醫藥、食品冷鍊、高端制造等不同産業客戶的倉儲供應鍊需求。

融資數增加，樞紐型項目為主要投資標的

報告期内，共錄得3起投資事件相關動态，項目主要為樞紐型項目。

6月28日，順豐中原多式聯運國際樞紐項目一期開工。該項目占地490畝，總投資達15億元，旨在打造智慧物流及倉儲、多式聯運、區域型樞紐、物流無人機應用等功能中心。

觀點指數了解到，根據河南省于2月12日發布的《有效降低社會物流成本實施方案》，提出優化樞紐網絡、發展高鐵物流等措施，順豐項目可享受稅收優惠、土地支持等政策。通過“空鐵陸” 協同、“技術+政策”雙輪驅動，鄭州有望成為全國多式聯運的新標杆，而順豐也将借此進一步鞏固其在中部地區的物流主導地位。

城市方面，廣州和深圳先後建設智能化、多式聯運物流樞紐，以強化全球供應鍊效率和區域經濟競争力，並服務于國家戰略區域。

6月23日，廣州獲批國家物流樞紐，總投資150億元構建國際商貿物流中心。廣州商貿服務型國家物流樞紐位于廣州北部增長極、廣州都市圈及粵港澳大灣區核心區域，樞紐建設項目共34個，總投資約150.37億元。

觀點指數了解到，廣州周邊同樣是商貿服務型國家物流樞紐的還有廣清空港現代物流産業新城，該項目依托京廣鐵路源潭站，定位為大灣區現代供應鍊樞紐和城市生活分撥中心，服務于廣清一體化戰略。

此外，報告期内，京東繫加快布局的速度。6月26日，京東集團與杭州市蕭山區政府簽署戰略合作協議。雙方将建立全方位、深層次、多領域的戰略合作關繫。

觀點指數了解到，杭州是全國數字經濟發展的高地，京東集團拟在蕭山區投資建設區域中心、物流闆塊和零售闆塊等，共同集聚創新資源，搭建智慧生活服務體繫，共建數智化蕭山。

7月3日，京東産發與阿布紮比機場自由區合作簽約，雙方将共同開發與運營位于阿布紮比機場自由區的高標準物流基礎設施。這是京東産發在中東區域的首個自建項目，該智慧物流樞紐建築面積約7萬平方米，預計2028年投入運營。

6月20日，京東産發宣布其首個澳大利亞項目——布里斯班Wacol物流中心正式投入運營。該物流中心位于澳大利亞東海岸核心物流樞紐區域，總建築面積超過9.9萬平方米，将提升昆士蘭州及周邊地區的物流配送效率。

據觀點指數不完全統計，期内共錄得6起融資事件，多于上月，融資類型多為債券。

7月10日，順豐控股于2026年到期的29.5億港元零息有擔保可換股債券完成發行，所得款項淨額預計約為29.006億港元，配售所得款項總額約為29.505億港元，淨額約為29.327億港元。

據了解，順豐控股此次債券發行所得款項将主要用于四個方面：約8.798億港元（30%）用于增強集團的國際和跨境物流能力；約8.798億港元（30%）用于研發先進技術和數字解決方案；約8.798億港元（30%）用于優化資本結構；剩余約2.933億港元（10%）将用于一般企業用途。

6月27日，普洛斯中國發布公告表示，已向香港聯合交易所有限公司提出申請200億港元中期票據計劃，自2025年6月27日起的十二個月内僅以向專業投資者(定義于香港聯合交易所有限公司上市規則第37章)發行債務證券的方式上市。預期計劃的上市将于2025年6月30日開始生效。

安博REIT出租率壓力仍存，二季度運營情況轉好

6月30日，深圳證券交易所宣布，華夏安博倉儲物流封閉式基礎設施證券投資基金已正式提交申報材料。該基金項目原始權益人為PCCLF Holding PTE. LTD.，基金管理人則由華夏基金管理有限公司擔任。

觀點指數了解到，該項目底層資産包括廣州開發區項目、東莞石排項目和東莞洪梅項目，分别由項目公司廣州速誠倉儲有限公司、安博誠置倉儲（東莞）有限公司和東莞安博盈順倉儲有限公司持有，合計建築面積為34.96萬平方米，總估值達到22.49億元。

出租率方面，盡管東莞石排項目、東莞洪梅項目2022年-2024年的期末出租率均達到100%，但廣州開發區項目期末出租率則分别為99.6%、99.7%，2024年甚至下滑至91.8%，並直接拉低了三宗底層資産的期末出租率，從99.9%降至97.1%。廣州開發區項目期末出租率較前一期末有所下滑，主要是部分倉儲單元因租約正常到期出現短期空置。

此外，據悉，目前廣州開發區項目的租戶A持續欠繳租金，其所租賃面積占比達13%；還有一家租戶C在考慮提前退租，以上問題将直接關繫到未來廣州開發區項目的出租率。

二季度，倉儲物流REITs出租率大多高于90%，且與去年同期相比，大多均同比上升，而租金水平則主要處在1-2元/平米·月的範圍中。

值得注意的是，中金普洛斯REIT通過實施差異化定價租賃策略，有效挖掘市場需求，其整體期末出租率同比提升6.6個百分點，主要繫蘇州望亭普洛斯物流園和普洛斯（重慶）城市配送物流中心的出租率有較大提升，分别提升25.39個百分點和24.79個百分點。

樣本企業方面，中國外運推出“灣區跨境綠運通”産品。與此同時，萬緯物流也與通力集團、深鐵合作打造大灣區智慧物流中心。另外，ESR集團宣布私有化提案獲批準，預計7月3日正式退市。

6月30日，中國外運聯合三一集團推出“灣區跨境綠運通”産品，這是香港首批注冊上牌的電動重卡，也是粵港澳大灣區首批跨境電動重卡。

該産品采用“綠色低碳+數字賦能”的模式，覆蓋集貨、倉儲、運輸、通關、配送全鍊條，並配備碳足迹計算器，實時追蹤碳排放，是中國外運及三一集團簽署新能源車輛采購暨全面深化物流合作協議，進一步擴大綠色物流生态圈的重要實踐。

此外，京東物流同樣重視綠色物流實踐，如其推出“青流箱”循環快遞箱，還引入了第三方專業回收機構，旨在打造更加高效、環保的物流包裝回收體繫，從而推動綠色物流的可持續發展。

目前，政策端、企業端都重視倉配一體化建設，所以對于這些倉儲運營商而言，發展綠色物流有助于其提升競争力、降低長期運營成本、提升企業的形象與品牌價值。

7月2日，深鐵集團、萬科集團與通力集團宣布合作，計劃在深圳地鐵車輛段内設立通力電梯大灣區智慧物流中心。該項目由萬科旗下萬緯物流負責倉儲運營服務，可快速前往集航空、高鐵、城軌、地鐵于一體的機場東綜合交通樞紐。

期内，ESR私有化進程中的關鍵一步已順利完成，其于7月2日宣布私有化提案已根據公司法第86條通過協議安排的方式獲得批準。在購股權要約方面，截至6月30日下午四時三十分，ESR已接獲股權合計占購股權總數約99.3%。並且撤銷ESR在聯交所的上市地位，預計7月3日下午四時正生效。

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