縮量提質 | 2025年7月房地産企業新增土地儲備報告

觀點指數 央國企主導拿地，頭部企業集中度提升 報告期内前50房企單月新增土地建築面積356.15萬平方米，環比上升36.91%。值得注意的是，期内拿地企業多以頭部房企為主，且央國企占主導地位。此外，企業拿地策略呈現多元化與精細化並存，拿地方式創新多樣，包括股權收購、協議合作、合作開發項目等形式。

縮量提質，重點城市供應放量 一二三線城市供應住宅用地456宗，供應土地規劃建築面積2727.36萬平方米，環比下降10.04%，同比下降18.24%；供應土地起始樓面價4629.49元/平方米，環比下降8.38%。二線城市呈現“量價齊升”态勢，而三線城市呈現“量跌價升”的态勢。與此同時，多地政府調整了供應節奏，避免土地資源過度供應造成土地市場的無序競争和資源浪費。

土地成交上升，二三線城市分化加劇 一二三線城市成交住宅用地451宗，成交土地規劃建築面積2847.86萬平方米，環比上升52.40%，同比上升14.36%；成交總價1838.06億元，環比上升102.76%，同比上升37.46%。二三線城市成交分化顯著，核心城市土地成交溢價率較高，而非熱門城市的土地成交以低價成交居多。此外，一些強确定性的回購類、低密生态類地塊受到企業關注。

重點城市供應加推，核心城市地塊交易火熱 據觀點指數不完全統計，2025年6月18日-2025年7月16日期間，6個重點城市一共有90宗地塊處于挂牌進行中，起始價167.26億元，面積262.13萬平方米。本次統計期出讓面積環比上升99.84%。此外，上述城市的地塊成交數量和成交價格環比均大幅上升，且核心地塊交易火熱，溢價率較高。

城更政策加速落地，多元主體合作分擔壓力 2025年上半年，全國新開工改造城鎮老舊小區1.65萬個，全年計劃新開工改造城鎮老舊小區2.5萬個。觀點指數認為，城市更新的政策力度逐步加大，體現了國家對城市更新的重視，且合作改造方式多樣，政府引導+社會資本主導的政企合作模式有效分擔了改造壓力。

央國企主導拿地，頭部企業集中度提升

觀點指數發布的房地産企業新增土地儲備報告顯示，報告期内前50房企單月新增土地建築面積356.15萬平方米，環比上升36.91%。

值得注意的是，前50房企1-6月累計新增土地建築面積2907.7萬平方米，同比上升8.23%。

數據來源：觀點指數整理

其中，中海地産、保利發展控股、綠城中國新增的全口徑土地儲備分别為241.45萬平方米、227.69萬平方米、175.36萬平方米，處于領先位置。

從權益拿地金額來看，1-6月土地投資力度最大的企業為保利發展控股、中海地産、綠城中國、濱江集團及華潤置地，權益拓儲金額分别為452.6、406.5、351.5、313.4、309.1億元。另外，中國金茂和建發房産緊随其後，權益拿地金額分别為258.4億元、253.6億元。

從新增貨值來看，1-6月土地新增貨值最多的企業為保利發展控股、中海地産、中國金茂、越秀地産及招商蛇口，新增貨值分别為814.8、719.2、608.4、550.7和497.9億元。

6月，保利發展控股在上海、石家莊、青島、三亞拿下4宗地塊，權益拿地建築面積為28.75萬平方米，權益拿地金額為85.4億元。中海地産在北京、青島、天津、濟南等地競得5宗地塊，權益拿地建面為71.47萬平方米，權益拿地金額為115.72億元。

招商蛇口在鄭州、宜昌、深圳競得3宗地塊，權益拿地建面為15.21萬平方米，權益拿地金額為12.62億元。華潤置地北京、西安及合肥收購了4幅地塊，總樓面面積約26.86萬平方米，權益拿地金額為19.8億元。

觀點指數觀察到，期内拿地企業多以頭部企業為主，且央國企占主導地位。

與此同時，企業拿地策略呈現多元化與精細化並存，拿地方式創新多樣，包括股權收購、協議合作、合作開發項目等形式。

期内保利置業以8.5億元人民币競得上海蘇河灣北部房地産開發有限公司51%的股權，以股取地，間接拿下上海靜安區2宗地塊，避免了公開競拍帶來的高溢價壓力。

建發房産通過協議收購上海虹口北外灘和楊浦新江灣 4 宗地塊，總金額 123.5 億元，布局城市更新項目。招商蛇口新增土地中，深圳南山區項目持股 51%，宜昌西陵區項目持股 26%，通過合作降低資金壓力，釋放現金流。

此外，期内土地市場的重點拿地動作還包括綠城競得武漢市政府出讓的P（2025）049号地塊，成交價66450萬元，樓面價27919.8元/㎡，溢價率54.4%。萬科以8.94億包攬石家莊3宗地塊，總土地面積合計約8.43萬平方米；建發房産競得武漢市政府出讓的P（2025）047号地塊，成交價122020萬元，樓面價16055.8元/㎡，溢價率22%。

縮量提質，重點城市供應放量

據觀點指數監測，報告期内一二三線城市供應住宅用地456宗，供應土地規劃建築面積2727.36萬平方米，環比下降10.04%，同比下降18.24%；供應土地起始樓面價4629.49元/平方米，環比下降8.38%。

數據來源：Wind、觀點指數整理

報告期内，二線城市供應住宅用地168宗，環比上升6.33%，同比上升15.86%；供應土地規劃建築面積1086.71萬平方米，環比下降12.59%，同比上升5.23%；供應土地起始樓面價6936.46元/平方米，環比上升7.69%，同比上升12.08%。

三線城市供應住宅用地282宗，環比下降11.60%，同比下降38.96%；供應土地規劃建築面積1607.73萬平方米，環比下降6.68%，同比下降28.65%；供應起始樓面價2676.45元/平方米，環比上升3.46%，同比上升8.93%。

觀點指數認為，6月宅地環比供應下降，主要是由于5月份釋放了較多的住宅用地。考慮到市場的實際消化能力，政府調整了供應節奏，減少土地投放量，以維持市場供需平衡，避免土地資源過度供應造成土地市場的無序競争和資源浪費。

值得注意的是，二三線城市的供應樓面價環比均上升，且二線城市供應放量增長，呈現“量價齊升”的态勢，而三線城市供應縮量下跌，呈現“量跌價升”，可能是二線城市的宅地供應多位于成熟商圈附近，對開發商的吸引力大，競争激烈推高價格；而三線城市供應位于非核心區域，企業對其價值評估和考慮較多。

從城市來看，期内武漢市宣布出讓6宗土地，起拍總價達25.65億元，6宗地塊共收金約29.06億元，其中最高溢價率達54.4%。

南通市挂牌出讓9宗住宅用地，總出讓面積約513.5畝，總起價43.4億元，地塊分布于五龍匯、市北新城、觀音山新城及開發區四大闆塊，其中，起拍樓面價最高的達6502元/㎡。

此外，張家港市期内公告決定以挂牌方式出讓2宗地塊，總出讓面積121畝，總起價為7億元，兩宗地塊的起始樓面價均超7000元/㎡，且含300-3000㎡商業配套，容積率為1.3。

期内住宅用地主要集中在主城區、經濟技術開發區和高新技術産業開發區等區域，如6月20日鄭州高新區推出20宗優質地塊共1154畝，其中12宗地塊集中分布于雙湖科技城核心闆塊，沿金盞街軸線兩側布局，包括3宗住宅用地，總規模約221畝。另外，高新主城區也有6宗住宅地塊。

總體來看，6月單月土地供應規劃建築面積為13169.33萬平方米，環比下降4.49%，同比下降7.02%，整體供應規模下降。

期内，政策聚焦總量調控與存量盤活，各地政府通過利用專項債券等措施來調節土地市場、優化資源配置。​如，2025年廣東省政府專項債券（九期）計劃發行總額193.1459億元，期限為7年，募資拟用于珠海市、汕頭市、佛山市、韶關市、河源市、梅州市、汕尾市、中山市、江門市、陽江市、湛江市、茂名市、肇慶市、清遠市、潮州市、揭陽市和雲浮市的土地儲備、回收閑置存量土地項目。第九期債券募投項目合計69個，項目總投資合計263.81億元。

湖南省發行第三批專項債券，其中土地儲備專項債券98.56億元。至此，湖南已發行三批土地儲備專項債券，共238.54億元，占建設類項目資金的44.56%。資金主要用于房地産、基礎設施配套及工礦倉儲用地的收儲等方面。

長沙市自然資源和規劃局印發的2025年度國有建設用地供應計劃公告明确，在嚴控供應總量基礎上，強調優化空間布局和供應結構，同時嚴守法規政策紅線，嚴禁平台公司“托底拿地”，虛增地方政府财政收入。

與此同時，自然資源部在6月25日發布第二批共18個低效用地再開發試點典型案例，從規劃統籌、收儲支撐、政策激勵、基礎保障4個方面給予14條支持政策。鼓勵試點城市探索創新政策舉措，完善激勵約束機制，大力盤活存量土地和低效用地。截至2025年6月底，試點城市累計認定低效用地19.38萬宗、320.18萬畝，實施再開發5.05萬宗、170.47萬畝，取得了積極成效。通過盤活存量土地和低效用地，有力增強經濟發展動能，有效促進高質量發展。

土地成交上升，二三線城市分化加劇

報告期内，一二三線城市成交住宅用地451宗，成交土地規劃建築面積2847.86萬平方米，環比上升52.40%，同比上升14.36%；成交總價1838.06億元，環比上升102.76%，同比上升37.46%；成交樓面均價6454.17元/平方米，環比上升34%，同比上升21.32%；平均溢價率6.38%。

數據來源：Wind、觀點指數整理

二線城市住宅用地成交的土地規劃建築面積為1254.72萬平方米，環比上升102.75%，同比上升30.02%；成交總價為980.02億元，環比上升145.11%，同比上升61.83%；成交樓面價7810.67元/平方米，環比上升20.89%，同比上升24.47%。

三線城市成交的住宅用地規劃建築面積為1445.5萬平方米，環比上升19.68%，同比下降0.38%；成交總價為399.48億元，環比上升13.43%，同比下降9.31%；成交樓面價2763.64元/平方米，環比下降5.22%，同比下降8.96%。

城市方面，長沙市成功出讓兩宗地塊，一宗為住宅用地，另一宗為商業用地。總土地面積為3.5萬平方米，總建築面積為8.2萬平方米，總成交價達2.98億元。此次地塊出讓分别位于福元路以及隆平高科，其中，開福城投以底價獲得福元路住宅地塊，樓面價為3766元/㎡；而新致軟件則以19%的溢價率競得隆平高科商業地塊，樓面價為2853元/㎡。

南京市玄武區成功出讓2宗低密宅地，其中，紅山新城G23地塊由鹽城興邦置業有限公司底價競得，成交總價1.88億元，樓面價12058元/㎡；紫金山南麓G32地塊由綠城房地産集團有限公司競得，成交總價10.22億元，樓面價19150元/㎡，溢價0.39%。

6月30日福州第三輪土拍活動成交15幅地塊，均由本地房企分食。其中，晉安區9幅、台江區4幅、鼓樓區1幅、倉山區1幅。本場土拍總出讓面積達30.25萬平方米，最終總成交面積達22.93萬平方米，總成交金額達85億元。

同一日舉行拍賣的還有合肥市，合肥土地市場成功出讓14宗地塊，總面積約637.6565畝，總成交額高達58.52億元。其中，合肥城投以7.34億元競得包河區BH202507号地塊，成交單價1826萬元/畝，樓面價15216.6元/㎡，溢價率15.57%；濱投+中海+合肥城投聯合體以底價競得包河仰光片區BH202515号至18号地塊，4宗地塊總價達約16.41億元。

據觀點指數觀察，二三線城市土地成交情況分化顯著，核心城市土地成交溢價率較高，而非熱門城市的土地成交以低價成交居多，拿地企業多以地方國企為主。此外，一些強确定性的回購類、低密生态類地塊受到企業關注。

2025年上半年土地購置費總量在增長，但增長速度放緩，5月土地購置費累計值為14211.83億元，環比上升34.52%，同比下降7.1%。

數據來源：Wind、觀點指數整理

觀點指數認為，2025年上半年土地購置費累計增長基本處于負值區間，且在年初出現較大幅度的波動，整體來看，上半年土地市場熱度較低，土地成交規模的增長跟不上前期的水平，企業拿地謹慎，市場對土地的需求動力不足。

重點城市供應加推，核心城市地塊交易火熱

據觀點指數不完全統計，2025年6月18日-2025年7月16日期間，6個重點城市一共有90宗地塊處于挂牌進行中，起始價167.26億元，面積262.13萬平方米。本次統計期出讓面積環比上期上升99.84%。

從區域分布來看，期内，北京挂牌出讓的8宗土地均位于非中心城區，其中有6宗位于昌平區，2宗位于大興區，均坐落于亦莊新城街區，合計規劃建築面積為58.87萬平方米，起拍價為6.63億元。

據北京規劃和自然資源委員會昌平分局公告稱，北京7月21日迎來4宗地塊挂牌出讓，均位于昌平區，拟出讓的總土地面積為4.16萬平方米，起始價合計約為1.42億元。

期内廣州拟出讓的25宗地塊中，22宗為工業用地，2宗為商服用地，涉宅用地僅1宗，為白雲區龍歸六片山西側AB2201123地塊，建設用地面積45738㎡，規劃建築面積77755㎡，總起始價11.374億元，起始樓面價14628元/㎡，限時競價開始時間為7月28日。

此外，期内杭州市挂牌出讓的地塊數目最多，其中涉宅用地4宗，分别位于臨平區、西湖區、拱墅區和余杭區等核心地區，總出讓面積為18.54萬平方米，規劃建築面積約為37.68萬平方米，起拍總價為46.4億元。

杭州市7月下旬将迎來8宗涉宅地出讓，分别位于臨平區和余杭區，總建設用地面積33.0萬㎡，總規劃建築面積69.1萬㎡，總起始價約91.88億元。

成都主城區已公告的7月挂牌出讓地塊共有3宗，金牛區、溫江區、成華區各1宗，總建設用地面積8.97萬㎡，總規劃建築面積20.99萬㎡，總起始價26.44億元。其中金牛區金府路555号(E地塊)起拍樓面價16300元/㎡，旁邊的D地塊6月30日成交，由中能建以樓面價20200元/㎡斬獲地塊，折合總價17.48億元，溢價率23.93%。

上海将在7月24日迎來2025年六批次土拍，本批次土拍共8宗地塊，分别是浦東唐鎮地塊、徐匯衡復地塊、靜安東斯文里地塊、虹口北外灘地塊、闵行莘莊地塊、奉賢新城地塊、普陀真如多用途組合用地、青浦新城多用途組合用地，總建設用地面積約23.3萬㎡，總規劃建築面積約52.3萬m²，起始總價約236.7億元，平均起始樓面價為45250元/㎡。

深圳6月30日挂牌出讓3宗住宅用地，其中龍華區2宗、前海合作區1宗，總建設用地面積5.2萬㎡，總規劃建築面積15.5萬㎡，總起始價47.48億元。其中起拍樓面價最高的是前海合作區南山街道樞紐一街北側T201-0232号宗地，土地面積8287.15㎡，規劃建築面積25600㎡，起始價11.58億元，起始樓面價45234元/㎡。

觀察6個重點城市的住宅用地供應，存在不同程度的縮量。雖然供應地塊數量和供應面積環比上升，但是起始價環比下降，企業對于拿地溢價的承受力下降。通過各個城市供應來看，杭州和成都供應地塊較為分散，地塊分布區域涵蓋範圍較廣，而廣州、深圳出現組團地塊供應，且集中在特定幾個地區，數量少、面積大，起始價也高。而上海的供應則是這幾個城市中最少的。

成交方面，據觀點指數不完全統計，2025年6月18日-2025年7月16日期間，6個重點城市一共有115宗涉宅地成交，成交價611.76億元，成交的土地面積287.29萬平方米，環比上期均呈現大幅增長。

其中，北京市2宗地塊均為住宅用地，分别位于延慶區和豐台區，總土地面積為4.82萬平方米，規劃建築面積為8.79萬平方米，成交價為26.4億元，溢價率為0。

成都市21宗成交地塊中，13宗為住宅用地，金牛區2宗，錦江區1宗，龍泉驿區2宗，郫都區2宗，雙流區3宗，武侯區2宗，新都區1宗，土地面積為43.12萬平方米，規劃建築面積為95.07萬平方米，成交價為130.51億元。其中，錦江區一心橋片區1号地塊以23.26億元，溢價率75.74%，由成都同悅地産有限公司競得，而金牛區的2宗住宅地塊由中能建城市投資發展有限公司以成交價為31.5億元，溢價率23.93%競得。

6月30日，廣州成功成交5宗地塊，均為底價成交，總價為30.62億元。其中宅地部分，白雲區槎頭車輛段(一期)地塊由廣州地鐵集團有限公司以21.83億元競得，宗地面積為9.86萬平方米。荔灣區小梅大街7号AL011408地塊，宗地面積0.4萬平方米，該地塊由廣州集迅房地産開發有限公司以3.13億元競得。

期内，杭州成功出讓9宗住宅用地，分别位于桐廬縣、臨平區、濱江區、拱墅區、蕭山區、余杭區和臨平區，成交土地面積25.29萬平方米，成交價155.29億元，其中位于拱墅區和蕭山區的2宗地塊，溢價率均超50%，成交價為22.61億元。

上海成交的22宗地塊中，8宗為宅地，寶山區5宗，闵行區1宗，浦東新區1宗，楊浦區1宗，成交價161.88億元。

上述城市的地塊成交數量和成交價格環比均大幅上升，且核心地塊交易火熱，溢價率較高。

城更政策加速落地，多元主體合作分擔壓力

國家發展改革委下達 800 億元中央預算内投資支持城市更新，重點傾斜老舊小區改造、危舊房治理等領域。泉州市獲3.07億元資金支持白沙安置小區等6個項目，鄭州新增13個城市更新項目入庫，總投資超77億元。

住房城鄉建設部表示，目前已有河北、上海、浙江、湖北等多個省份的城鎮老舊小區開工率超過50%。在北京，目前新開工改造老舊小區已達442個，惠及居民約12萬戶。遼甯今年計劃改造老舊小區500個，截至5月底已全部開工。安徽今年計劃改造老舊小區1129個，目前開工率已達72.81%。而在重慶，今年計劃新開工改造老舊小區1227個，目前已開工改造937個，開工率超75%。

與此同時，超長期特别國債支持住宅老舊電梯更新改造工作也在積極推進當中。住房城鄉建設部表示，截至6月，超長期特别國債資金已支持各地累計更新住宅老舊電梯4.1萬台，惠及居民170萬人。2025年超長期特别國債已安排180億元資金，支持各地更新老舊電梯12萬台。

此外，各地也紛紛響應号召。如浙江省自7月1日起施行全國首部城鎮社區更新地方性法規《浙江省城鎮社區更新條例》，明确社區更新需統籌規劃、優化公共空間，並支持利用社區用房開展普惠性經營服務。

觀點指數認為，城市更新的政策力度逐步加大，體現了國家對城市更新的重視。無論是可持續發展模式探索，還是片區開發的協調和治理，都需要在城市更新實踐中不斷調整、完善路徑。

項目方面，近日廣州番禺區容嶼·ISLEMo商業綜合體（“容嶼”項目）成功封頂，該項目通過洛浦街與廣州百盛實業投資有限公司、大建建築集團有限公司等，以政府引導+社會資本主導的政企合作模式，打造了總面積10萬平方米的非標商業綜合體，增設了約2萬平方米的地下室停車場，為破解老舊城區更新難題、盤活低效用地提供了“洛浦經驗”。

2025年7月7日中國中元國際工程有限公司以423萬的價格中標北京昌平永安古城城市更新一期商業項目，該項目總建築面積為2.62萬㎡，投資方為北京銘嘉科建開發建設有限公司，旨在優化商業流線及業态分布，提升古城商業活力。

廣州南沙港灣街道正加速推進南橫、東井、塘坑、鹿頸四村的拆遷安置工作。該項目預計撬動投資約185億元人民币，總建築面積約320萬平方米。自項目啟動以來，在不到兩個月的時間内，已完成超過80%的年度簽約任務，支付征拆補償款超過1.5億元人民币，114戶村民已選擇152套房。

企業方面，上海地産集團聯合徐匯城投以協議出讓方式競得上海徐匯區楓林街道東安新村地塊，總價523.03億，将18.65萬平方米的棚戶區改造為醫療科技城和高端住宅。

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