優質資産加速上市 | 2025年7月商業地産零售業态發展報告

觀點指數 商業政策精準聚焦入境消費，資産交易持續火熱 期内，多城市密集出台或落地離境退稅政策，不斷完善的政策有望吸引境外遊客消費，推動免稅經濟發展。資産交易方面，部分企業出于戰略聚焦或資金回籠等考慮，選擇出售非核心資産。

企業輕資産拓寬商業版圖，跨界玩家加速擴張門店 華潤、保利等企業通過輕資産合作簽約拓展版圖，並針對不同區域市場的特點，進行精準定位和業态創新，京東等跨界玩家則加速門店擴張。

商場以擴建及改造提升空間價值，社商發力加強生活便利 上海恒隆廣場、天河領展廣場等項目通過擴建或改造提升空間價值，社區商業則發力增強居民生活便利。無論商場改造或是社商升級，均是激活存量空間、更好滿足消費者多樣化需求的有效之法。

商業品牌赴港拓店與上市並行，高奢創新門店體驗模式 餐飲賽道上，霸王茶姬加速香港布局，老鄉雞提交港股上市申請，香港成品牌全球化跳闆。至于零售品牌，運動品牌如耐克業績承壓，而LV等奢侈品以創新體驗店吸引客流，體驗式營銷已成重要競争手段。

阿里集資支持電商業務發展，抖音進軍日本電商市場 國内電商方面，阿里募資支持國際電商與雲計算，淘寶、京東等加碼即時零售競争。跨境電商方面，電商巨頭在國内外市場積極投入，期内抖音就宣布進軍日本電商，憑借當地校高的用戶滲透率進行布局。

REITs發行、申報與擴募並行，企業加速推動優質資産上市 中金中國綠發商業REIT上市表現亮眼，此外中海正申報REITs發行，華潤也在推動已上市REIT擴募。REITs市場的活躍發行、申報與擴募，有助于企業盤活優質資産，優化資本結構，也有望為市場注入活力，吸引更多資本參與。

商業政策精準聚焦入境消費，資産交易持續火熱

商業政策方面，期内多個一二線城市出台或落地免稅經濟促進政策，提升境外優客消費便利性，刺激入境消費。

6月30日，廣州市天河區天環廣場正式啟用了全市首個離境退稅“即買即退”集中退付點，標志着廣州離境退稅服務邁入新階段，並提升了入境消費效率。

7月1日起，大連市、湖北省也開始實施境外旅客購物離境退稅政策。其中，大連共有恒隆廣場、大連商場、大商麥凱樂大連總店、新瑪特大連總店、京東MALL等5家綜合商場、40余家商戶獲得離境退稅首批運營許可。

7月3日，上海市商務委等六部門印發《上海市優化離境退稅消費環境行動方案》，提出在大型商圈、步行街、旅遊景區等場所增設退稅商店，以提升境外遊客消費的便利性。次日， 2025“上海之夏”國際消費季也正式啟動，有望提升境外遊客消費金額。去年舉辦的首屆活動成效顯著，境外旅客人數同比增長42.2%，外卡消費總額增長68.2%。

而部分此前已實施離境退稅政策的城市，也取得不錯的成績。四川離境退稅新政實施首月，退稅商店銷售額同比增長224.18%；海南離島免稅政策實施五周年的累計購物金額也達1958億元，年均增長62.6%。

觀點指數認為，在免稅經濟方面，國内的主要商業城市有望通過不斷完善離境退稅等政策，提高政策的便利性和覆蓋範圍，吸引更多境外遊客消費。

大宗交易上，6月下旬，杭州萬科宣布其位于杭州市拱墅區的智尚匯商業中心項目将整體對外銷售。至于出售原因，或是出于戰略聚焦或資金回籠等方面的考慮。

此次並未披露拟售的具體價格，相關數據顯示，萬科智谷在售的二手房挂牌價範圍在1.30萬元至2.88萬元每平方米之間。資料顯示，智尚匯商業中心被推廣為“萬科智谷”，是杭州萬科的首個商業項目，同時也是萬科與網易嚴選合作的第一個落地項目。銷售標的包括智尚匯商業中心2幢的122、123、201-236室及對應車位，總建築面積約1萬平方米。目前，122室已對外出租，而其他標的資産則處于空置狀态。

此外，何猷君通過其控制的武漢星競威武文體發展有限公司，以40%持股比例取代王思聰實際控制的杭州艾亢公司，成為寰聚商業第一大股東。

前者以電子競技俱樂部業務為核心，擁有知名電子競技俱樂部品牌eStar Gaming與Ninjas in Pyjamas，布局英雄聯盟、王者荣耀、反恐精英等多個主流電競項目。

後者則是一家專注沉浸式體驗的潮流娛樂與場景運營公司，屬于王思聰的個人業務。資料顯示，寰聚商業管理資産規模超過60億元，業态涵蓋文旅、商業、體驗式消費及夜間娛樂等，布局項目70余個，包括杭州icon center潮流夜娛綜合體、皇後公園國潮産業孵化中心等。

兩者對比之下，星競威武擁有全球電競流量（eStar、NIP俱樂部），但缺乏實體消費場景，而寰聚的70余個文旅項目或能提供落地入口。未來，何猷君或将電競IP如戰隊主題展、VR競技植入寰聚的商場、滑雪場等空間，打造“電競+夜經濟”融合業态。

企業輕資産拓寬商業版圖，跨界玩家加速擴張門店

期内，在業務拓展上，部分商業企業通過合作簽約，不斷拓展商業版圖，並針對不同區域的市場特點，進行精準定位和業态創新，引入新的商業産品線和運營模式。

來源：企業官微、公開資料，觀點指數整理

如華潤萬象生活與福建三信集團正式簽署合作協議，宣布将共同打造莆田金鼎廣場升級項目。該項目計劃于2026年以"莆田萬象匯"品牌重新開業，成為福建省首座萬象匯商業體。值得一提的是，這也是華潤萬象生活首次深入三線城市。

除莆田萬象匯外，華潤在泉州的泉州萬象匯也即将動工，目前在營的有廈門、福州萬象城。

觀點指數認為，這種“核心城市+潛力區域”的布局策略，有望幫助華潤萬象生活在鞏固福建高端消費市場的同時，有效加強其在大衆消費市場的影響力。

而保利商旅與知識城集團正式簽約香雪時光項目，打造廣州首個POD概念購物中心。香雪時光是保利商旅在廣州商業版圖落下的第9子，也是其在黃埔運營的第三個商業體項目。

此前，保利商旅已先後在黃埔南部魚珠片區、東南片區運營 “魚珠時光” 和“西區時光”。此次簽約的香雪時光位于黃埔區市民廣場南側，緊鄰寶能廣州國際體育演藝中心，周邊輻射黃埔區多個高品質住宅。

基于此，該項目未來可依托演藝客群，通過快閃、粉絲權益卡等圈層活動打造“粉絲經濟”，培養固定客群，實現長效賦能。

新項目入市方面，久未有消息傳來的綠地集團在天津打造的團泊綠地缤紛天地商業街，于7月2日正式投入試運營。

上述項目占地約1.6萬平方米，分兩期開發，一期已滿鋪運營，二期以“公園式街區”為設計理念，目前仍在打造當中。

除此之外，頭部的華潤萬象生活、招商商管也有重量級項目開出。華潤的鄭東華潤萬象城、招商的南京玄武招商花園城均于期内入市。

以鄭東萬象城為例，從目前引入的品牌來看，走的是輕奢潮流路線，目前已有LANCÔME、YSL、修麗可、ARMANI、PRADA等主流高化門店開出，不過在高端品牌上有所欠缺，後續重量級的品牌引入是發力的重點。

為迎合潮流運動趨勢，該項目還布局了由LULULEMON、DESCENTE、SALOMON、THE NORTH FACE等在内的超30家高端戶外品牌。

除傳統商業企業外，近年來發力布局零售商業賽道的京東，也保持較快的開業速度。6月，京東接連開出了京東Mall深圳南山店、京東Mall（北京雙井店）、光谷京東Mall、太原京東Mall四家新店。

項目表現上，以最新開出的京東Mall（北京雙井店）為例，該項目建築面積約4.95萬㎡，引入超200個品牌，開業前兩日客流量突破10萬人次，銷售額在開業2小時内即突破千萬大關，表現可圈可點。

商場以擴建及改造提升空間價值，社商發力加強生活便利

在商業領域不斷發展變革的當下，期内不少樣本項目通過擴建、升級改造、創新運營等方式，努力适應市場變化，滿足消費者日益多樣的需求。

高端項目方面，上海恒隆廣場的擴建部分順利封頂，預計2026年下半年開幕，擴建部分的低層獨立建築将為其新增約3080m²的地面樓面面積，使可租賃零售面積增加13%。

從戰略角度看，此次擴建是恒隆地産把握新型消費趨勢的重要舉措，有助于滿足衆多零售品牌的入駐需求，鞏固項目在高端商業領域的領先地位。

與此同時，中端商場也在持續進行業态升級改造。6月24日，永旺發布公告稱，其與天河城集團簽訂一項為期8年的租賃協議，自2025年7月1日起至2033年6月30日止。這意味着，位于廣州天河城負一樓的永旺超市，将繼續營業。對比此前，新租約經營面積縮小了将近一半。

根據租賃協議項，永旺将獲得90天的裝修期。年期内的應付總租金（不含稅）約為人民币1.02億元。另外，年管理費約為人民币302萬元，年公用事業開支約為人民币271萬元，以及其他年費用約為人民币233萬元。換言之，每年應付平均租金約2000萬元左右。

此外，位于廣州珠江新城商圈的廣州天河領展廣場西翼也在進行改造，預計2025年8月完成。目前，新引入的永旺超市已開業，未來還将迎來多家餐飲品牌的廣州首店。

具體改造上，天河領展廣場對B1層原超市主力店區域重新規劃，打造集超市、輕食、小吃的復合型美食空間“平川好味”，同時項目Z字型戶外夜經濟街區“平川夜巷2.0”也在調改升級，将營造“品質輕餐+微醺酒館+文藝咖啡”24小時休閑社交場景，並初步建成人寵共享空間。

數據顯示，天河領展廣場東翼改造完成後的2024年，項目年銷售同比提升31%，年客流同比提升37%。

新城控股旗下的常州武進吾悅廣場也經過超2.3萬㎡的調改、升級品牌達135家後，以“全國首個吾悅廣場金標項目”的身份迎來全新亮相。

社區商業方面，近日，北京西直門凱德Mall原華聯生活超市的位置已完成擴建，變身為DT-X，預計10月開業。

據了解，DT-X是華聯集團新産品線，旨在豐富社區商業生态，提升居民生活便利性。此次計劃新開的DT-X面積約1萬平方米，定位為“鄰里中心概念店”，将引入高品質超市、咖啡、書店、輕餐飲等業态，服務周邊社區居民。

傳統社區商業存在業态單一、服務品質參差不齊等問題，DT-X 依托集團品牌資源與自營運營能力，在業态組合上更加注重居民日常生活的便利性與豐富性，在滿足日常購物需求的同時，聯動咖啡、書店等業态，打造休閑、社交的空間。

非標商業熱度也不低，廣州南沙開發建設集團有限公司與龍湖集團旗下龍湖智創生活正式簽署招商運營戰略合作協議，共同打造南沙區非標街區項目17 Town拾柒糖。

從官方披露的資料來看，這将是南沙區首個明确以“非標商業”為特色的城市空間項目，定位為融合體驗式商業街區，計劃通過社交餐飲、品質生活、兒童美育、先鋒體育等多元業态組合，填補綜合型新型商業體的市場空白。

商業品牌赴港拓店與上市並行，高奢創新門店體驗模式

餐飲方面，6月26日霸王茶姬香港第二家門店正式落地荃灣如心廣場，此外奧海城、屯門市廣場及VCity三處共計8家標準門店亦将陸續開業。

這是該品牌進軍香港市場的第二年，此次多店齊發透露了加速本地化布局的戰略意圖。香港的國際化程度較高，獨特的地理位置使其擁有供應鍊優勢，是不少餐飲品牌全球化的跳闆。

7月7日，快餐品牌老鄉雞在港交所提交上市申請，招股書顯示，老鄉雞2022年、2023年、2024年的營收分别為45.28億元、56.51億元、62.88億元；毛利分别為9.19億元、13.19億元、14.33億元；毛利率分别為20.3%、23.3%、22.8%。

2020年開始，老鄉雞開始探索加盟模式，已形成直營+加盟門店網絡。截至2025年4月30日，老鄉雞在中國58個城市擁有1564家門店，包括911家直營店和653家加盟店，覆蓋9個省。不過，其對單一地區市場的依賴度較高，全國化進程緩慢，或限制其未來增長的空間。

服飾方面，耐克公布截至2025年5月31日的2025财年第四季度及全年财報，截至2025年5月31日财年，耐克公司營收為463億美元，按報告基礎算同比下降10%，其中大中華區全年營收同比下降13%至65.85億美元。

分産品來看，耐克曾經引以為傲的鞋類業務成為拖累整體業績的主因，全球範圍内下滑13%，其中經典款Air Force 1和Dunk繫列銷量下降超過20%。

市場競争方面，在專業運動領域，耐克跑步品類正逐漸被HOKA、On 昂跑及亞瑟士等品牌擠壓。突出的籃球品類雖保持優勢，但增長乏力，2025年雖在Vomero 18跑鞋、KD 18等新品推出下有所增長，但長期仍面臨較大的壓力。

奢侈品方面，創新門店體驗是當下的重要趨勢，LV 在上海南京西路揭幕全球唯一“路易号” 巨輪，總面積1600平方米，長114.5米、高30米，融合了路易威登店鋪、Le Café Louis Vuitton餐廳以及“非凡之旅”（Visionary Journeys）品牌展覽，于6月28日向公衆開放，吸引了大量客流。

據悉，目前“路易号”内部的展覽和餐廳已經開放預約到7月底，且已經約滿，興業太古匯的客流也有較大幅度提升。LVMH集團明确表示，該空間並非臨時圍擋，計劃至少保留兩年。

實際上，這類創新商業空間近年來備受奢侈品牌青睐，此前Prada 與王家衛就合作了上海荣宅餐飲空間，将《花樣年華》美學轉化為沉浸式體驗，在社交媒體收獲不少關注，同時也吸引了不少消費者前往打卡消費。

珠寶方面，6月26日，周六福珠寶股份有限公司在香港聯合交易所主闆正式挂牌上市。在此之前，周六福曾于2019年遞表A股，兩度沖擊未果後于2024年轉戰港交所，歷經6年終圓上市夢。

數據來源：上市招股書，觀點指數整理

招股書數據顯示，2022-2024年，周六福營收分别為31.02億元、51.5億元、57.18億元，同期淨利潤分别為5.75億元、6.6億元、7.06億元。收入來源上，大部分來源于加盟模式。在快速擴張的下沉加盟網絡下，周六福向加盟商售賣産品並收取服務費用。

截至2024年12月31日，其擁有4129家門店，其中加盟店占比97%以上。這也意味着，該企業未來的增長取決于能否吸引更多加盟商成功擴大門店網絡。

商超會員店方面，山姆會員商店擴張步伐繼續加速。6月底，廣東東莞山姆二店成功摘牌拿地，地塊位于厚街鎮河田社區，項目預計2025年三季度動工建設，最快在2026年底開業。

沈陽第二家門店也正式簽約，這標志着山姆會員商店将落戶皇姑區首府新區。公開資料顯示，山姆目前在國内已有56家已開業門店。

6月底，永輝超市宣布，預計在9月30日前完成全國200家門店的調改目標，第三季度将平均每天開業一家調改店，以加速門店升級。

如廣州客村麗影廣場的沃爾瑪廣州新港店宣布閉店後，目前最新确認将由永輝超市接手，打造廣州市中心城區首家永輝超市“學習胖東來”自主調改店。

阿里集資支持電商業務發展，抖音進軍日本電商市場

國内電商方面，7月3日，阿里巴巴集團發布公告稱，計劃發行本金總額約120億港元、2032年到期的零息可交換債券。

此次募集資金淨額将用于投入雲計算基礎設施建設和支持國際電商業務發展。國際電商是阿里增長較快的闆塊，2025财年收入同比增長29%，資金注入有望助力其加大市場拓展力度。

即時零售業務上，當前國内電商巨頭競争白熱化，美團推出“美團閃購”，京東重金補貼“京東外賣”，淘寶将“小時達”業務升級為“淘寶閃購”，並發放500億生态補貼，各方圍繞即時零售業務展開激烈競争。

以淘寶為例，期内其宣布啟動規模高達500億元的補貼計劃，将在12個月内向商家推出店鋪補貼、商品補貼等，以保障商家利潤空間，拉升即時零售滲透率。

而京東外賣也正式啟動 “雙百計劃”，将投入超百億元，通過流量扶持、營銷補貼等5A級商家服務體繫，扶持更多品類標杆品牌的銷量破百萬。

跨境電商方面，7月2日，亞馬遜海外購宣布首個年中大促 “海折節” 于7月8日至7月12日開啟，並在亞馬遜購物 App、微信小程序“亞馬遜海外購”以及京東亞馬遜海外官方旗艦店同步上線。

此次大促主打“單件零門檻全球包郵”，有3萬個品牌、200多萬件商品參與，整體規模達到亞馬遜年度大促級别。

如今衆多跨境電商平台都在年中開展促銷活動，如Temu的“Temu Week”、TikTok Shop美區的“Deals For Your Days”等，亞馬遜年中大促也面臨不小的競争。

6月30日，TikTok Shop 宣布進軍日本電商市場，當地消費者可直接在APP内通過短視頻和直播購物。針對跨境商家，平台開放自運營（POP）與全托管兩種模式。

TikTok在日本擁有較高的滲透率，每月活躍用戶超過3300萬，尤其在青少年群體中的覆蓋率高達70%，在20至30歲人群中占比亦超過 50%，龐大的年輕用戶群體對TikTok開拓電商業務市場有一定的積極作用。

REITs發行、申報與擴募並行，企業加速推動優質資産上市

期内上市的REITs，在二級市場表現突出，行業增長性受到資本的青睐。

6月27日，中金中國綠發商業REIT于深交所上市，發行價3.16元/份，開盤價4.108元/份，開盤漲幅為30%，觸及公募REITs上市首日的漲幅上限。

截至收盤，每股價格顯示為4.108元，單日漲幅高達30%，全日換手率僅為0.71%，成交總額達439萬元。

數據來源：公開市場，觀點指數整理

截止該REIT上市首日，目前已上市消費基礎設施REITs中，股價區間在3-10元/份，華夏印力消費REIT的股價最高，超過10元/份。

伴随REITs市場的高熱度，又一頭部商業企業申報REITs。中海地産公告稱，拟将佛山南海映月湖環宇城，以公募REITs的形式在深交所獨立上市，計劃募資13.55億元，中海地産将認購約20%的基金份額。

區别于其他申報發行的消費基礎設施REITs，中海商業REITs的底層資産映月湖環宇城為中海地産首個以存量資産收購方式獲得的購物中心。

項目前身為南海怡豐城，由新加坡豐樹集團投資開發，于2014年投入運營。2020年3月，中海地産完成收購南海怡豐城並更名為映月湖環宇城。

這也意味着，如果該REIT能夠順利發行，将成為現有消費基礎設施REITs隊伍中最快實現“買入-改造運營-退出”閉環的項目，屆時能給當前企業發行商業REITs帶來一定參考。

與此同時，現有消費基礎設施REITs的擴募也在持續推進中。7月8日，華夏基金管理有限公司宣布，華夏華潤商業資産封閉式基礎設施證券投資基金計劃進行擴募，並新購入基礎設施項目。

根據公告，此次拟購入的項目包括杭州蕭山萬象匯項目、沈陽長白萬象匯項目以及淄博萬象匯項目，交易對象為華潤商業資産控股有限公司，資金來源為擴募發售份額募集資金。

據觀點指數了解，這已是華夏華潤商業REIT的第二次擴募，今年3月24日該基金就宣布拟進行首次擴募，首個擴募資産為蘇州昆山萬象匯。

來源：公開資料，觀點指數整理

整體來看，華潤拟擴募的項目均屬于萬象匯繫列，整體運營時間在5-10年左右，屬于較成熟的商業項目，布局上涵蓋二線和三線城市項目，資産類型較為多元。

觀點指數認為，這種同繫列項目的注入，能幫助REIT擴大基金規模、分散風險，同時降低管理復雜度，有效提升收益水平。

展望未來，若華夏華潤商業REIT成功擴募，且新增資産後續的運營穩定，将極大助力基金的收入和收益增長，並提升REIT的交易活躍度，吸引更多的機構投資者參與。

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