淘汰落後産能 | 2025年7月産業園區暨基礎設施投資發展報告

觀點指數 産業升級化解落後産能，提升全要素生産率是關鍵 報告期内，據觀點指數不完全統計，共錄得4起政策動态，聚焦在推動新質生産力發展、促進産業升級等方面。7月1日，中央财經委員會第六次會議召開，其中會議強調，縱深推進全國統一大市場建設，要聚焦重點難點，依法依規治理企業低價無序競争，引導企業提升産品品質，推動落後産能有序退出。事實上，傳統産業升級非一蹴而就，但化解落後産能的核心在于提升全要素生産率，而非簡單關停。

産能過剩擔憂仍存，以集約化化解無序競争 目前，對于産能過剩的擔憂仍存，疊加表現一般的CPI和PPI，這也倒逼産業集約化，且其成為目前破局的關鍵。産業集約化可以化解無序競争，通過物理空間的集聚和産業鍊整合，減少重復建設，推動企業從“拼價格”轉向“拼技術、拼服務”。此外，還可以提升資源效率，如産業集群内的企業共享基礎設施、人才池和創新資源，降低單個企業成本。

投資事件以高端智能制造為主，融資達年内小高峰 報告期内，據觀點指數不完全統計，共錄得10起投資事件動态，其中園區類型以智能制造産業園為主。融資方面，期内據觀點指數不完全統計，共錄得13起融資事件，達到年内小高峰，融資類型分别為債券和ABS。

二季報出爐，企業運營情況分化 報告期内，産業園REITs發布二季報，其中平均出租率為82.67%，平均月租金單價為77.61元/平米/月。具體來看，二季度，國泰君安東久新經濟REIT的出租率最高，但月租金單價最低，采取的是以價換量的模式，進而換取高出租率；華安張江産業園REIT有着最高的月租金水平，且出租率較去年同期（81.88%）增加，但租金較去年同期下降1.47%。

産業升級化解落後産能，提升全要素生産率是關鍵

報告期内，據觀點指數不完全統計，共錄得4起政策動态，聚焦在推動新質生産力發展、促進産業升級等方面。

7月8日，中國國家發展和改革委員會等三部門聯合印發通知，鼓勵園區加快産業結構優化調整，布局發展低能耗、低污染、高附加值的新興産業，以推動零碳園區建設。調整優化園區産業結構。鼓勵園區加快優化調整自身産業結構，布局發展低能耗、低污染、高附加值的新興産業，探索以綠色能源制造綠色産品的“以綠制綠”模式。支持高載能産業有序向資源可支撐、能源有保障、環境有容量的園區轉移集聚，探索深度降碳路徑。

7月8日，杭州發布《支持類腦智能未來産業創新發展的若幹措施（征求意見稿）》，其中提到，支持類腦智能項目建設。支持企業圍繞類腦智能創新鍊布局類腦智能産業鍊，圍繞類腦智能産業鍊強化類腦智能創新鍊，加快類腦智能産業化項目建設。支持類腦智能企業做優做強。支持類腦智能企業按照“科技型中小企業—高新技術企業—新雛鷹企業—科技領軍企業—鍊主企業”的成長路徑，打造具有自主知識産權的硬核科技能力，持續做優質效、做大規模。

值得注意的是，7月1日，中央财經委員會第六次會議召開，其中會議強調，縱深推進全國統一大市場建設，要聚焦重點難點，依法依規治理企業低價無序競争，引導企業提升産品品質，推動落後産能有序退出；規範政府采購和招標投標，加強對中標結果的公平性審查；規範地方招商引資，加強招商引資信息披露；着力推動内外貿一體化發展，暢通出口轉内銷路徑，培育一批内外貿優質企業；持續開展規範涉企執法專項行動，健全有利于市場統一的财稅體制、統計核算制度和信用體繫；引導幹部樹立和踐行正确政績觀，完善高質量發展考核體繫和幹部政績考核評價體繫。

此外，7月28日，全國工業和信息化主管部門負責同志在座談會上表示，進一步全面深化改革，提升行業治理現代化水平。加快推進改革任務落實，抓好“十五五”規劃編制工作。鞏固新能源汽車行業“内卷式”競争綜合整治成效，加強光伏等重點行業治理，以標準提升倒逼落後産能退出。

樣本企業中較多進行了産業升級操作，更叠老舊産能。

張江高科目前的核心打法是聚焦國家戰略性産業，以上海集成電路設計産業園為龍頭，深度布局集成電路、生物醫藥、人工智能等“硬核”賽道，吸引和培育高能級企業。

而聯東集團的衆多項目都是在舊廠房、舊園區，甚至村級工業園的基礎上改造而來。例如，聯東U谷·雅泰國際企業港，項目是将原有的低效用地改造為現代産業園，引入高新技術企業，據聯東此前披露的數據可知，入園企業中，規上企業占比達62.5%，國家高新技術企業超50%，專精特新企業占比達1/4。

事實上，傳統産業升級不是一蹴而就，化解落後産能的核心在于提升全要素生産率，而非簡單的關停。

産能過剩擔憂仍存，以集約化化解無序競争

宏觀指標數據方面，據國家統計局披露，2025年6月份，規模以上工業增加值同比實際增長6.8%（增加值增速均為扣除價格因素的實際增長率）。從環比看，6月份，規模以上工業增加值比上月增長0.50%。1-6月份，規模以上工業增加值同比增長6.4%。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

分行業看，6月份，41個大類行業中有36個的增加值保持同比增長。其中，煤炭開采和洗選業增長6.5%，石油和天然氣開采業增長3.6%，農副食品加工業增長8.2%，酒、飲料和精制茶制造業增長3.4%，紡織業增長2.5%，化學原料和化學制品制造業增長7.5%，非金屬礦物制品業下降0.1%，黑色金屬冶煉和壓延加工業增長4.1%，有色金屬冶煉和壓延加工業增長9.2%，通用設備制造業增長7.8%，專用設備制造業增長4.6%，汽車制造業增長11.4%，鐵路、船舶、航空航天和其他運輸設備制造業增長10.1%，電氣機械和器材制造業增長11.4%，計算機、通信和其他電子設備制造業增長11.0%，電力、熱力生産和供應業增長1.6%。

目前，對于産能過剩的擔憂仍存，疊加表現一般的CPI和PPI，倒逼産業集約化，且其成為目前破局的關鍵。

CPI和PPI方面，2025年6月，居民消費價格指數（CPI）同比由上月下降轉為上漲0.1%；環比下降0.1%，降幅比上月收窄0.1個百分點；扣除食品和能源價格的核心CPI同比繼續回升，上漲0.7%。工業生産者出廠價格指數（PPI）環比下降0.4%，降幅與上月相同，同比下降3.6%，降幅比上月擴大0.3個百分點。

其中，CPI是連續下降4個月後轉漲。國家統計局表示CPI由降轉漲主要受工業消費品價格有所回升的影響。工業消費品價格同比降幅由上月的1.0%收窄至0.5%，對CPI同比的下拉影響比上月減少約0.18個百分點。

但環比來看，CPI仍呈現下降趨勢。受高溫、降雨較常年同期偏多影響，食品價格環比下降0.4%，降幅小于季節性水平0.5個百分點。工業消費品價格由降轉漲，受國際油價變動影響，汽油價格環比由上月下降3.8%轉為上漲0.4%，帶動能源價格由上月下降1.7%轉為上漲0.1%。

值得注意的是，PPI已自2022年10月以來連續33個月錄得負增長，且PPI與CPI的“剪刀差”持續擴大。當PPI降幅超過CPI時，意味着企業正在替消費者承擔成本壓力，這種傳導效應最終會反噬就業市場。

因為PPI是企業景氣指數的核心反映，反映今後市場的總體價格趨勢。PPI的持續負增長會壓縮企業利潤，或進而引發裁員潮，降低消費能力，導致CPI的進一步下降。

産業集約化是指通過空間集聚、分工深化和要素優化，實現資源高效配置的發展模式，其核心包括：地理集中、功能協同、要素升級。

産業集約化可以化解無序競争，通過物理空間的集聚和産業鍊整合，減少重復建設，推動企業從“拼價格”轉向“拼技術、拼服務”。此外，還可以提升資源效率，如産業集群内的企業共享基礎設施、人才池和創新資源，降低單個企業的成本。

報告期内，典型園區有中關村(京西)人工智能科技園一期、煙台中電智谷産業園、山東黃河數字經濟産業園。

中關村(京西)人工智能科技園一期目前已竣工，園區全面投用後，預計引入人工智能企業超200家，實現年産值超百億元，成為北京國際科技創新中心建設的“助推器”和“加速器”，並有望成為繼中關村科學城之後又一全球人工智能産業高地。

據悉，中關村（京西）人工智能科技園總投資約100億元，總建築面積80萬平方米，是門頭溝區人民政府和中關村發展集團聯合打造的“兩區”重點項目，由北京中關村京西建設發展有限公司負責建設管理，自2023年開始已連續三年列入北京市3個100重點工程。

園區以構建人工智能企業全維生态為特色，以“1+3+7+N”産業體繫為主導，聚焦人工智能産業領域，不斷拓展“AI+”的應用場景，重點發展智能制造、智能醫療、智能視聽、智能教育、智能文旅、智能機器人和智能交通七大細分産業。

煙台中電智谷産業園是中電光谷聯合主城控股集團共同投資開發的重點項目，園區總用地面積500畝，總投資25億元，規劃總建築面積50萬平方米。

據了解，園區已成功吸引包括中電網安、慧聯無限、萊茵科斯特（青島）在内的近30家企業表達入駐意向。

山東黃河數字經濟産業園是省級數字經濟園區試點項目，連續多年被列為濟南市重點項目，同時也是濟南離岸基地合作空間，挂牌起步區私募集聚區。

園區占地257畝，總建築面積30.1萬平方米。項目分3期規劃建設，共計18棟樓宇，同步實施綠化、道路、廣場、室外管線等室外工程。項目将建設成集生産、科研、辦公、商業、公寓等功能為一體的新時代工業綜合體，助推起步區由傳統動能加速向數字化轉型提升。

觀點指數了解到，在園區集聚的600余家企業中，電商類企業180余家，科技類企業200余家，總體營收超193.5億元。園區落地一批包括中國500強企業的權屬子公司以及京東、上海豐郅新能源等40余家高新技術、專精特新等優質企業業，提供就業崗位200余個。

投資事件以高端智能制造為主，融資達年内小高峰

報告期内，據觀點指數不完全統計，共錄得10起投資事件動态，其中園區類型以智能制造産業園為主。

6月30日，西昊智能家居拟建設産業園，項目占地45畝，總投資達10億元人民币。項目建成後，預計年産200萬套人體工學椅，年産值超10億元。作為國家級高新技術企業，西昊在國内率先建立了人體工學家具專業研發體繫，累計獲得國家專利160余項。

7月11日，銀河微電拟以自有資金3.1億元投資建設高端集成電路分立器件産業化基地一期廠房建設項目，旨在提升集成電路分立器件的生産加工制造能力並擴大生産規模。

據了解，該項目重點包括購置土地及開展廠房土建工程，為後續引入先進自動化設備、構建智能化生産線奠定基礎，推動産業升級。

7月15日，廣西柳州簽約多個人工智能類合作項目。"簽約項目覆蓋新質生産力和高端智造領域，如上海拓殷電子科技技術有限公司的年産400萬套高端精密電機智造研發項目、鍊炘信息科技（上海）有限公司的邊緣智算節點項目等。

融資方面，期内據觀點指數不完全統計，共錄得13起融資事件，達到年内小高峰，融資類型分别為債券和ABS。

7月8日，國君光大-蕭山信息港高新産業集群資産支持專項計劃（CMBS）在上海證券交易所成功發行。

該項目發行規模達31.80億元人民币，期限為18年，債項評級為AAAsf，最終發行利率為2.09%，創下全省CMBS發行規模和區縣級CMBS發行利率的歷史新低。

專項計劃入池資産包括杭州灣信息港（信息港一、二期）、杭州灣數字健康創新谷（信息港六期）和采埃孚新廠區廠房。杭州灣信息港作為蕭山實施創新強區戰略的主要陣地，聚焦數字經濟，重點推進AI醫療、集成電路、新消費等特色産業，集聚了120家優質創新企業。杭州灣數字健康創新谷則聚焦人工智能、生命健康等産業，集聚了多家優質企業和項目。

7月15日，深交所信息平台顯示，國泰海通-深圳特區建發集團科技園區第4-6期資産支持專項計劃狀态更新為“已受理”。該債券發行人為深圳市特區建發科技園區發展有限公司。

據悉，此次拟發行總額為60億元人民币，類别為ABS，承銷商為上海國泰君安證券資産管理有限公司。

二季報出爐，企業運營情況分化

報告期内，産業園REITs發布二季報，其中平均出租率為82.67%，平均月租金單價為77.61元/平米/月。

數據來源：Wind、觀點指數整理

具體來看，二季度，國泰君安東久新經濟REIT的出租率最高，但月租金單價最低，采取的是以價換量的模式，進而換取高出租率；華安張江産業園REIT有着最高的月租金水平，且出租率較去年同期（81.88%）增加，但租金依然較去年同期下降1.47%。

據華安張江産業園REIT披露，截至報告期末，基礎設施項目租賃業态分布主要為集成電路41.22%、TMT（含在線新經濟）22.87%、金融科技13.81%、先進制造業12.18%、産業服務配套2.24%、醫療及生命科學0.71%，其余部分為空置待租。基礎設施項目張江光大園和張潤大廈項目租戶總數為60家，報告期内前五名租戶的租金收入分别為324萬元，316萬元，196萬元，193萬元和150萬元，占該項目全部租金收入的比例分别為9.94%，9.70%，6.03%，5.94%和4.63%。

7月25日，創金合信首農産業園封閉式基礎設施證券投資基金（首農REIT）在上海證券交易所成功上市。

該基金由北京首農食品集團有限公司發起，北京首農信息産業投資有限公司作為原始權益人，創金合信基金管理有限公司擔任基金管理人，第一創業證券股份有限公司為專項計劃管理人，中信建投證券股份有限公司擔任财務顧問。

首農REIT的發行規模達到36.85億元，存續期限為16年，是國内首個聚焦“總部經濟”的科技創新産業園REIT項目。其成功發行，標志着城市更新與資本創新的深度融合，為首都存量資産盤活樹立新標杆。

觀點指數了解到，其底層資産為首農元中心項目，位于北京市海澱區中關村-上地核心闆塊，前身為三元牛奶廠舊址，現已轉型為獲LEED鉑金級認證的科技創新産業園，建築面積20.36萬平方米，近三年的平均出租率超過94%。

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