2025年1-7月房地産企業銷售表現·觀點月度指數

保利、中海、華潤位居權益銷售前三，超過500億元的企業有7家

觀點指數 “2025年1-7月房地産企業銷售表現”研究成果顯示，保利發展、中海地産和華潤置地占據權益銷售金額的前三甲，分别錄得1286億元、1219.7億元以及849.2億元。中海期内單月權益銷售金額腰斬，錄得110億元。招商蛇口和綠城中國緊随其後，累計權益銷售金額為716億元、614.13億元。權益銷售金額超過500億元的企業環比上月增加4家。

保利發展、綠城中國和中海地産占據全口徑銷售金額的前三，分别錄得1632億元、1392.33億元以及1311.5億元，華潤置地和招商蛇口緊随其後，為1236億元、1045.2億元。全口徑銷售金額超過500億元的企業環比上月增加至11家。

1-7月，前100房企實現累計權益銷售金額13268.9億元，同比下降約15.46%，環比收窄2個百分點。

7月單月前100房企實現累計權益銷售金額1436.52億元，同比下降約30.6%，環比下降40.82%。前100房企1-7月累計全口徑銷售金額18779.67億元，同比下降約15.25%。7月均價為1.72萬元/平方米，同比上升28.57%。

銷售門檻值方面，1-7月，前10、前30、前50房企的權益金額門檻值分别約為353.52億元、94.33億元和57.80億元。

政策支持力度加大，需求側與供給側雙軌發力

房地産政策環境延續寬松。國常會定調要進一步優化現有政策，提升政策實施的繫統性有效性，更大力度推動房地産市場止跌回穩；中共中央、國務院也強調要大力支持各地統籌資金渠道，進一步釋放政策加力的積極信号。

據觀點指數不完全統計，江蘇、北京、湖南、山東、廣東、浙江、遼甯等多個省市在6月發布了公積金管理公告，旨在進一步通過落實公積金貸款政策支持房地産市場止跌回穩。此外，根據2024年央行與金融監管總局聯合通知，自2025年7月起，全國首套、二套住房公積金貸款最低首付比例統一降至15%。而深圳率先在7月1日執行新利率，5年以上首套房公積金貸款利率降至2.6%，這一“特區先行”模式能被其他城市借鑒，加速政策紅利釋放。

與此同時，多地舉辦購房促銷活動，延長購房補貼發放期限，並推進住房“以舊換新”。比如，大連舉辦夏季購房促銷活動，對指定區域商品房給予100元/平方米補貼；衢州對購買市區新建商品住宅給予2萬元/套的團購購房補貼，並将房票适用範圍擴大至全市區域；西安實施土地出讓金分期繳納，持續開展住房“以舊換新”優化政策等。

住戶中長期貸款增加1.17萬億元，購房需求仍謹慎

人民币貸款方面，上半年人民币貸款增加12.92萬億元。分部門看，住戶貸款增加1.17萬億元，其中，短期貸款減少3億元，中長期貸款增加1.17萬億元。

數據來源：中國人民銀行，觀點指數整理

2025年6月住戶中長期貸款單月新增3353億元，環比增加2607億元，同比小幅多增151億元。可以看到，今年上半年，1月、3月、5月、6月環比為正增長，2月和4月環比變動為負。盡管6月數據有一定增長，但幅度較小，說明當前購房者對房地産市場仍持謹慎态度。

貸款利率方面，7月21日，央行公告1年期貸款市場報價利率（LPR）為3.0%，5年期以上LPR為3.5%，兩個期限品種LPR報價已連續兩個月維持不變。

數據來源：中國人民銀行，觀點指數整理

這一現象符合市場預期，近兩個月政策利率保持穩定，對于購房者而言，房貸成本沒有明顯波動，在一定程度上穩定了購房預期。但從刺激房地産市場進一步活躍的角度來看，沒有LPR的下行調整，就缺少了降低購房成本、刺激購房需求的重要手段。

觀點指數認為，為了實現房地産市場的全面回暖，下半年政策利率及LPR報價還有下調空間。尤其是5年期以上LPR下調，将直接降低居民的房貸利率，購房成本的下降會刺激更多潛在購房者進入市場，促使住戶中長期貸款規模增加。同時，部分城市取消住房限售政策，增加了市場的房源供應，為房地産市場注入新的活力。

銷售整體降溫，市場活躍度下降

從房價指數來看，6月，各線城市商品住宅銷售價格環比下降，同比降幅整體繼續收窄。

6月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.3%，降幅比上月擴大0.1個百分點。其中，上海上漲0.4%，北京、廣州和深圳分别下降0.3%、0.5%和0.6%。一線城市新建商品住宅銷售價格同比下降1.4%，降幅比上月收窄0.3個百分點。其中，上海上漲6.0%，北京、廣州和深圳分别下降4.1%、5.1%和2.5%。

二線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.2%，降幅與上月相同。二線城市新建商品住宅銷售價格同比下降3.0%，降幅收窄0.5個百分點。

三線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.3%，降幅與上月相同。三線城市新建商品住宅銷售價格同比下降4.6%，降幅收窄0.3個百分點。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

一線城市二手住宅銷售價格環比下降0.7%，降幅與上月相同。其中，北京、上海、廣州和深圳分别下降1.0%、0.7%、0.7%和0.5%。而6月同比下降3.0%，降幅比上月擴大0.3個百分點。其中，北京、上海、廣州和深圳分别下降1.8%、1.3%、5.9%和2.8%。

二線城市二手住宅銷售價格環比下降0.6%，降幅擴大0.1個百分點。同比下降5.8%，降幅收窄0.3個百分點。

三線城市二手住宅銷售價格環比下降0.6%，降幅也擴大0.1個百分點。而同比下降6.7%，降幅收窄0.2個百分點。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

觀點指數認為，7月是傳統的銷售淡季，房地産市場整體銷售熱度呈現下滑态勢，這或是市場新增優質供給不足，且6月末數據拉高了環比基數，需求端動能減弱，購房觀望情緒濃厚，多種因素交織導致市場增長放緩。

根據國家統計局發布的數據顯示，1—6月份，新建商品房銷售面積45851萬平方米，同比下降3.5%；其中住宅銷售面積下降3.7%。新建商品房銷售額44241億元，下降5.5%；其中住宅銷售額下降5.2%。盡管銷售面積和銷售額仍呈下降趨勢，但與去年同期相比，降幅已明顯收窄。數據來源：國家統計局，觀點指數整理

分地區來看，1-6月份東部地區商品房銷售金額26945億元，同比下降5.8%；中部地區銷售7988億元，同比下降5.8%；西部地區銷售8163億元，同比下降4.3%；東北地區1146億元，同比下降4.5%，其中，東部地區和中部地區下降幅度最大。

同時，6月末商品房待售面積76948萬平方米，比5月末減少479萬平方米，其中住宅待售面積減少443萬平方米，去庫存取得一定成效。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

此外，上半年房地産開發景氣指數整體表現為下滑，6月房地産開發景氣指數為93.6，環比下降0.12%，同比上升1.75%，這是自3月份拐點向下後，連續三個月持續下降，表明參與者對市場信心不足，房企經營壓力加大，市場整體熱度持續下降。

重點城市成交量總體下跌，房企聚焦産品品質提升

觀點指數監測的6個重點城市中，7月前三周商品住宅成交量“一致下降”。其中，商品住宅成交面積184.33萬平方米，環比6月前三周下降24.6%，商品住宅成交套數1.6萬套，環比下降1.72%；截至2025年7月前三周，商品住宅成交面積2284.13萬平方米，同比下降6.05%。

具體來看，北京7月前三周商品住宅成交面積23.34萬平方米，環比下降30.92%，同比下降31.13%；商品住宅銷售套數為1821套，環比6月下降26.66%，同比下降35.86%。截至7月前三周，商品住宅成交面積為285.72萬平方米，同比下降3.03%。

據觀點指數觀察，北京二手房在2025年7月14-20日這一周成交2824套，環比大幅回升30%，但較前兩周仍處低位，近6周數據顯示市場經歷“沖高回落”特征，6月底單周成交沖高至4880套峰值後快速回調，7月首周驟降55.5%。

上海7月前三周商品住宅成交面積51.75萬平方米，環比下降17.5%，同比下降28.71%；商品住宅成交套數為5137套，環比6月下降18.41%，同比下降29.99%。截至7月前三周，商品住宅成交面積為601.25萬平方米，同比上升0.82%。

上海二手房市場與新房市場表現不同，二手房市場呈現企穩回升的态勢。2025年7月14-20日，周度成交4420套，環比增長7.7%，連續兩周反彈，套均面積穩定在85㎡高位，顯示改善型需求持續釋放。

廣州7月前三周商品住宅成交面積36.65萬平方米，環比下降5.95%，同比下降15.4%；商品住宅成交套數為3373套，環比6月下降6.04%，同比下降3.88%。截至7月前三周，商品住宅成交面積為401.06萬平方米，同比上升13.05%。

據觀點指數觀察，6個重點城市中，7月前三周廣州商品住宅成交情況相對較好。主要得益于廣州上半年人才引進效果顯著，2025年上半年新增人才落戶增長8%。大量人才流入，提高了住房剛需。與此同時，2025年7月廣州舊改項目簽約超2000套，舊改釋放了大量改善性購房需求，這些因素都在一定程度上提高了房地産市場的活躍度。

深圳7月前三周商品住宅成交面積11.55萬平方米，環比下降15.91%，同比下降45.53%；商品住宅成交套數為1099套，環比6月下降15.79%，同比下降42.01%。截至7月前三周，商品住宅成交面積為165.72萬平方米，同比上升14.07%。

深圳二手房市場近期呈現震蕩下行趨勢，7.14-7.20周度成交1105套，環比下降6.6%，連續兩周回落。

杭州7月前三周商品住宅成交面積11.82萬平方米，環比下降42.21%，同比下降59.87%。截至7月前三周，商品住宅成交面積為211.05萬平方米，同比下降34.82%。杭州7月前三周成交量下降程度最大，可能是2024年杭州因“亞運會”提前透支了購房需求，而2025年産業招商遇冷，就業預期不足影響購房，導致2025年同期住房成交降幅顯著。

成都7月前三周商品住宅成交面積49.22萬平方米，環比下降10.26%，同比下降29.57%。截至7月前三周，商品住宅成交面積為619.35萬平方米，同比下降13.54%。

成都7月成交量下降程度相對較小，且本月推盤次數較上月大幅增加。本月累計開盤38次，推出房源4655套，整體去化率52%。本月開盤項目多為老推新，推盤以改善項目為主，45%的項目位于主城區。成都的商投錦繡雲川、招商錦城序等13盤和重慶的聯發觀音橋、龍湖禦湖境等項目開盤去化較好。

觀點指數認為，期内成交環比下跌主要歸因于季節性波動、供應節奏和市場預期等多重因素影響，6月部分城市因政策刺激，成交集中釋放，7月需求自然回落；疊加夏季高溫、雨季等因素，看房、購房意願降低，且供應端縮量以及購房者對政策的觀望心态，也加劇了環比下跌的趨勢。

長期來看，市場成交量變化的關鍵在于城市基本面的韌性。期内觀測城市同比成交均下跌，這是由于2025年核心城市人口流入放緩，甚至出現人口淨流出的現象，且政府救市政策力度相較2024年有所減小，疊加房企去庫存壓力等一繫列因素交織，導致2025年同比均下滑。未來需關注政策能否打破觀望，以及産業、人口政策對城市基本面的修復效果。

7月房企延續對産品品質的聚焦和提升，着重推出“好房子”優質産品。如，建發房産近日推出“文化、價值、策略、技術”四維一體的“好房子”體繫框架，在杭州，建發·雲湖之城、建發杭地發展雲城之上、建發·雲啟錢灣等多個樓盤持續熱銷。

綠城中國7月4日透露，将在杭州之江闆塊推出知海棠項目，主力戶型106-139㎡，面向年輕剛需及首改客群，項目直線距錢塘江岸僅約800米，規劃18棟精裝高層，設計融合立體景觀體繫、藝展型泛會所、定制級精裝標準等創新理念。

保利發展在6月6日發布天奕繫全新叠代産品，将“酒店式度假”理念具象化為生活場景，通過情境、情感、情緒三個維度，融合社交與悅己的戶型營造，還有七大新奢松弛主義精裝，為科創人群創造個性化、智能化的新生活體驗。

觀點指數認為，随着人們對高品質生活需求的提升，未來房企的競争聚焦在優質産品賽道。一方面，房企需持續深化産品異質性，精準匹配不同客群的差異化需求；另一方面，“好房子”不只是物理空間打造，更要構建“品質+服務+生活方式”的生态閉環，讓産品從“賣房”轉向“賣生活”，以此在行業轉型中占據主動權，才能走的更深更遠。

市場底部修復迹象初現，房企融資環境逐步改善

投資端，1-6月份，全國房地産開發投資46658億元，同比下降11.2%，跌幅較1-5月擴大0.5個百分點，處于歷史較低水平。6月單月同比下降12.9%，降幅比5月份擴大0.9個百分點。其中，住宅投資35770億元，下降10.4%。

不過，2025年上半年房屋新開工面積30364萬平方米，同比下降20%，但降幅比1-5月收窄2.8個百分點；施工面積633321萬平方米，同比下跌9.1%，跌幅收窄0.5個百分點，延續修復态勢；竣工面積22567萬平方米，同比下跌14.8%，跌幅收窄2.5個百分點，這表明新開工、施工、竣工指標都有所改善，市場底部修復迹象初現。​

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

從企業資金端來看，1-6月份，房地産開發企業到位資金50202億元，同比下降6.2%。其中，國内貸款8245億元，增長0.6%；利用外資17億元，增長25.4%；自籌資金17544億元，下降7.2%；定金及預收款14781億元，下降7.5%；個人按揭貸款6847億元，下降11.4%。

值得注意的是，國内貸款增長0.6%，扭轉了去年下降的局面；利用外資連續三個月同比增長，表明外資對我國房企的信心預期有所提升；雖然自籌資金、定金及預收款、個人按揭貸款仍有不同程度的下降，但整體資金來源情況相較去年已有改善，這得益于政策支持下房企融資環境的逐步修復。​

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

觀點指數觀察到，上半年，受益于寬松的房地産行業融資支持政策，房企資金成本明顯下降，融資規模降幅有所收窄。

2025年上半年，地産債總發行量2,275.09億元，較2024年下半年的2,268.27億元基本持平，但較2024年同期的2,727.31億元下降16.6%。總償還量攀升至2,798.41億元，創近三年半新高（較2024H2增加435.8億元）。淨融資額進一步惡化至-523.33億元，較2024年下半年（-94.34億元）缺口擴大5.5倍，反映資金加速撤離不動産債券市場。

結構上看，不同融資渠道分化明顯。信用債雖持續收縮，但仍是房企融資的絕對主力，並向頭部企業富集；信托融資、定向融資、ABS融資在波動中微降，替代效應有限；境外債從2022年的5.41億到2025年Q1僅1.42億，持續跌超70%，融資渠道近乎“冰封”。

從融資成本來看，行業整體的融資成本上升，信用分化加劇。具體來看，境内債表現為“票面降，融資成本升”，票面利率從2022年4.21%降至2025年Q1的3.56%，融資成本從0.52%升至2.53%，主要由于優質房企可發行低票面利率債券，而弱資質房企融資成本飙升，拖累整體融資成本。比如，濱江集團7月9日成功發行6億元短期融資券，利率2.5%創民企融資新低，並且據濱江集團企業公告，公司綜合融資成本持續下降，貸款利率從2017年的6%降至目前的3.1%。

拆分各融資渠道發現，民營房企重發美元債是上半年房企融資端的一大亮點。比如，綠城中國于2月18日宣布新發行本金總額1.5億美元的優先票據，利率為8.45%；4個月後，新城發展也成功發行了一筆3億美元的境外債，融資利率達11.88%，成為近三年來首家重啟境外資本市場融資的民營房企。

觀點指數認為，目前僅極少數房企有在境外發行債券的情況，且發行利率均相對較高，房企發行境外債的目的主要還是借新還舊。

而頭部房企仍以銀行為主要融資渠道。例如，保利發展7月通過中國銀行牽頭的銀團貸款獲得50億元開發貸，貸款期限3年，利率較同期LPR下調15個基點；華潤置地僅6月就發行了四筆共70億元中期票據，此外還獲得了一筆86.44億港元和一筆58.5億元人民币的境外貸款，體現了金融機構對優質房企的支持。

據觀點指數觀察，多數房企采用區域差異化的融資策略，傾向于在融資環境寬松的核心城市加大融資力度。例如，上海、北京等城市因信貸政策靈活、金融機構支持力度大，成為房企融資重點區域。7月，金地集團在上海通過並購貸款獲得30億元，用于收購浦東新區一個爛尾樓項目並改造為租賃住房，享受當地政府的並購貸款貼息政策。

與此同時，得益于項目“白名單”的融資支持，房企将融到的資金優先聚焦于“保交樓”項目工程。截至2025年5月，商業銀行審批通過的城市房地産融資協調機制“白名單”貸款增至6.7萬億元，支持了1600多萬套住宅建設和交付，有力保障了購房人的合法權益，為房地産市場止跌回穩提供了重要支撐。

此外，企業通過調整組織架構來精簡管理，降低成本，提高效率。比如，7月20日萬科宣布将取消區域公司，由總部直接管理城市公司，並将上海開發經營本部（地産總部）遷回深圳。調整後，萬科的管控模式将從原先的3級管控轉變為2.5級管控。

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