産業園區暨基礎設施：跨越周期

觀點指數 近年來，産業園區的供給增加疊加需求的疲軟，導致市場采取“以價換量”的方式換取空置率下降。除此之外，同質化嚴重、招商難、融資難、供給過剩等問題持續困擾着整個行業。

目前，國營産業園區紛紛下場進行“園區降維”操作，通過為企業提供免租金園區，吸引企業入駐從而降低空置率。但長期來看，這種國資背景的園區依托财政補貼和資産規模推行免租的行為，會導致民營園區被迫加入“價格戰”，而民營企業卻因剛性成本無法跟進免租舉措。此外，企業可能為追逐免租政策在相鄰區鎮間搬遷，政策紅利消退後，遺留下來的仍是是居高不下的空置率和愈來愈低的租金，最終産生惡性競争的風險。

雖然免租金政策短期可緩解企業成本壓力，但産業園區真正的護城河在于産業生态鍊的構建與産業服務能力的提升。

政策直指園區增量，生物醫藥跨越周期

2025年上半年，共錄得26起産業相關的政策，主要聚焦在壯大戰新産業、推動産業升級方面。

3月5日，政府工作報告提出，因地制宜發展新質生産力，加快建設現代化産業體繫。其中提及，深入推進戰略性新興産業融合集群發展。建立未來産業投入增長機制，培育生物制造、量子科技、具身智能、6G等未來産業。

當前全球創新格局加速重構的背景下，加速未來産業布局已成為搶占科技制高點、重塑産業鍊優勢的關鍵戰略選擇。園區方面，傳統“拼地式”産業園區正向技術垂直型生态圈轉型，智能化園區、零碳園區也逐漸成為發展的主要方向。

6月30日，國家發改委等多部門聯合發布《關于開展零碳園區建設的通知》。政策表示完善升級園區基礎設施。優化園區基礎設施規劃設計，繫統推進電力、熱力、燃氣、氫能、供排水、污染治理等基礎設施的建設改造。推動新建建築按照超低能耗建築、近零能耗建築標準設計建造。完善園區綠色交通基礎設施，加快運輸工具低碳零碳替代。

其中值得注意的是，6月11日，山東濟南印發《關于進一步加強工業標準廠房項目監督管理的實施意見》（下統稱“《意見》”）。

《意見》提及，堅持科學規劃、合理布局。嚴格落實有關國土空間規劃和産業規劃政策，從嚴控制增量、持續優化存量、全面提升質量。原則上應在合規工業園區内實施。

此外，《意見》還提及要嚴控總量，除省市重點項目、有明确産業引入的項目外，原則上各區縣（功能區）不再新增工業標準廠房面積指標。各區縣（功能區）實行總量控制，可申請将已批復但未實施的項目面積指標騰退，用于新的工業標準廠房項目建設，以盤活存量工業用地。

2024年12月23日，自然資源部、國家發展和改革委員會、國家林業和草原局聯合發布《自然資源要素支撐産業高質量發展指導目錄（2024年本）》，其中表示建設用地要嚴格控制增量，積極盤活存量，把節約用地放在首位，重點在盤活存量上下功夫。新上建設項目首先要利用現有建設用地，嚴格控制建設占用耕地、林地、草地和濕地等。

觀點指數了解到，《意見》是繼自然資源部等機構發布指導目錄後，首個明确響應這一方向、從供給端嚴控工業標準廠房增量的地方政策。此前發布的地方政策主要通過低效用地整治、工業控制線劃定等間接落實國家政策要求，但未直接規定“嚴控工業標準廠房增量”。

目前，産業園區面臨着嚴重的供需不平衡問題，從供給端解決問題可以較好地遏制低效新增供應，盤活存量空間。

此外，5月16日北京通州出台《關于北京城市副中心鼓勵醫藥健康産業發展的實施細則》，其表示将支持創新平台建設。支持建設實體化研發中心、産業研究院、新型研發機構等創新平台。

醫藥健康産業是我國發展戰略性新興産業的重點方向，加之目前對醫療健康的需求日益增長，醫藥健康産業有着更好的市場前景和發展空間。近年來，各省市政府加大對生物醫藥産業的支持力度，推動技術創新和産業升級，提高産品質量和服務水平，促進生物醫藥産業的協調發展，並将其培育為經濟增長的新動能，助力經濟結構轉型升級。

去年兩會期間，就已有政協委員表示投資大幅下降是當前生物醫藥産業面臨的突出問題，生物醫藥行業普遍信心不足，如果現狀持續，不少企業會因融不到新的投資而陷入資金鍊斷裂的困境。

根據GlobalData數據，2025年第一季度生物制藥行業的風險投資規模與2024年同期相比下降了20%。具體數據為，2024年第一季度該行業的全球風險融資額為81億美元，而2025年第一季度降至65億美元。

去年開始，已有較多的政府引導資金投向生物醫藥領域、地方政府設立産業專項基金等，並與風險投資基金合作，共同支持生物醫藥研發。

2024年7月12日，上海拟設立總規模890億元的三只産業先導母基金，其中有215億元将投向生物醫藥領域，涵蓋創新藥物及高端制劑、高端醫療器械、生物技術、高端制藥裝備等領域。

2024年12月23日，北京亦莊表示将正式設立規模為100億元的北京經濟技術開發區（北京亦莊）政府投資引導基金二期，繼續聚焦經開區四大主導産業、六大未來産業等符合經開區産業定位和相關産業政策的企業，重點關注産業鍊提升、強鍊補鍊、自主創新等事關經開區經濟發展和産業促進的各類項目，為經開區打造現代化産業體繫提供強勁推動力和支撐力。其中，針對生物技術與大健康産業，二期基金将出資設立生物醫藥專項基金。

2024年12月20日，深圳出台《深圳市龍華區促進生物醫藥産業發展若幹措施》。政策主要包括三個方面：推動産業集聚發展、提升産業創新能力、完善産業生态體繫。

其中，政策提及支持建設生物醫藥專業園區。對通過市級部門評估的生物醫藥專業園區，給予100萬元獎勵。對經區産業主管部門評估的生物醫藥專業園區，按照上年度運營費用的10%，給予園區運營公司每年最高100萬元的資助。對經區産業主管部門評估的生物醫藥企業和機構，按照上年度實際支付租金的50%，給予每年最高20萬元、最長3年的房租資助。

PPI連續33個月負增長，園區出現降維

宏觀指標數據方面，據國家統計局披露，2025年6月份，規模以上工業增加值同比實際增長6.8%（增加值增速均為扣除價格因素的實際增長率）。從環比看，6月份，規模以上工業增加值比上月增長0.50%。1-6月份，規模以上工業增加值同比增長6.4%。

分行業看，6月份，41個大類行業中有36個的增加值保持同比增長。其中，煤炭開采和洗選業增長6.5%，石油和天然氣開采業增長3.6%，農副食品加工業增長8.2%，酒、飲料和精制茶制造業增長3.4%，紡織業增長2.5%，化學原料和化學制品制造業增長7.5%，非金屬礦物制品業下降0.1%，黑色金屬冶煉和壓延加工業增長4.1%，有色金屬冶煉和壓延加工業增長9.2%，通用設備制造業增長7.8%，專用設備制造業增長4.6%，汽車制造業增長11.4%，鐵路、船舶、航空航天和其他運輸設備制造業增長10.1%，電氣機械和器材制造業增長11.4%，計算機、通信和其他電子設備制造業增長11.0%，電力、熱力生産和供應業增長1.6%。

而CPI和PPI方面，2025年6月，居民消費價格指數（CPI）同比由上月下降轉為上漲0.1%；環比下降0.1%，降幅比上月收窄0.1個百分點；扣除食品和能源價格的核心CPI同比繼續回升，上漲0.7%。工業生産者出廠價格指數（PPI）環比下降0.4%，降幅與上月相同，同比下降3.6%，降幅比上月擴大0.3個百分點。

其中，CPI為連續下降4個月後轉漲。國家統計局表示CPI由降轉漲主要受工業消費品價格有所回升的影響。工業消費品價格同比降幅由上月的1.0%收窄至0.5%，對CPI同比的下拉影響比上月減少約0.18個百分點。

但環比來看，CPI仍呈現下降趨勢。受高溫、降雨較常年同期偏多影響，食品價格環比下降0.4%，降幅小于季節性水平0.5個百分點。工業消費品價格由降轉漲，受國際油價變動影響，汽油價格環比由上月下降3.8%轉為上漲0.4%，帶動能源價格由上月下降1.7%轉為上漲0.1%。

值得注意的是，PPI已自2022年10月以來連續33個月錄得負增長，且PPI與CPI的“剪刀差”持續擴大。市場表示，當PPI降幅超過CPI時，意味着企業正在替消費者承擔成本壓力，這種傳導效應最終會反噬就業市場。

因為PPI是企業景氣指數的核心反映，反映今後市場總體價格的趨勢。PPI的持續負增長會壓縮企業利潤，進而可能引發裁員潮，降低消費能力，導致CPI的進一步下降。

人才方面，今年以來卻有不斷增加的“園區降維”案例，對于民營企業而言，優惠政策的背後是不斷增加的生存壓力及惡性的市場競争風險。

3月10日，深圳國資委表示在市、區協調聯動下統籌調配了10萬平方米市屬國企産業園區資源，為入園的小微科創企業提供“低成本、高品質”的産業空間，通過區政府遴選且符合相應政策條件的科技企業最低可享受2年以内的免租優惠（簽一年合同免一年租金，或簽三年合同前兩年免租第三年減半），實現“零租金”入駐。

此外，深圳國資委還表示将結合實際為科創企業推出更多“零成本”産業空間，更大範圍降低科技企業成本。

3月7日，深圳寶安區創新創業“無憂空間”首批13家載體在匯智研發中心正式發布。“無憂空間”聚焦“20+8”産業集群，重點服務人工智能、智能機器人、靈巧手等前沿領域，為入駐企業提供3至12個月免租空間，並配套政策輔導、産業對接、金融鍊接、産品推廣等繫統服務。

3月28日，北京海澱區推出“中關村AI北緯社區”，旨在進一步降低青年人才和小微企業創新成本，充分發揮北京中關村學院人才培養和産教融合優勢。入駐企業可享受最高三年全免的優質産業空間、周邊千套人才公寓的強力保障以及企業孵化加速、人才服務、産業政策等一站式全要素賦能，營造集約便捷、開放包容，與頂級科研力量協同共生的創新生态。

4月3日，蘇州高鐵新城“環秀湖青年啟航計劃”共統籌調配了10萬平方米國資産業園區資源，旨在為創新創業人才提供更多“高品質”的産業空間。通過遴選且符合相應政策條件的人才，可給予200平方米以内的面積或總數不超過10個工位的兩年“零租”支持（不包含物業費用、能耗費用等，人均面積不超過10平方米）。

7月17日，廣東惠州西湖智谷推出零租金政策，優先針對軟件信息（上規）、人工智能、低空經濟、生産性服務業、數字經濟、AI等新興産業領域企業，達到入園的標準和要求，給予超常規免租期。

但這種國資背景的園區依托财政補貼和資産規模推行免租的行為，會導致民營園區被迫加入“價格戰”，而民營企業卻因剛性成本無法跟進免租舉措。此外，企業可能為追逐免租政策在相鄰區鎮間搬遷，政策紅利消退後，遺留下來的仍是是居高不下的空置率和愈來愈低的租金，最終産生惡性競争的風險。

觀點指數認為，雖然免租金政策短期可緩解企業的成本壓力，但産業園區真正的護城河在于産業生态鍊的構建與産業服務能力的提升。

運營承壓，園區定位更為細分

一季度樣本企業業績方面，營收同比有增有減。其中，僅有東湖高新、市北高新、外高橋、張江高科、陸家嘴的營收同比上升，其余樣本企業則營收承壓。

（注：招商蛇口因未披露其産業部分業績故剔除）

電子城表示，營收同比下降主要是受園區地産市場處于深度調整階段影響，地産銷售業務面臨較大壓力，且其同比降幅也是觀點指數統計的樣本企業中最大的；浦東金橋則表示上年同期結轉Office Park金湘園T28-5研發辦公樓銷售收入及38-06#地塊土地使用權轉讓收入，本報告期僅有碧雲尊邸商品房項目零星尾盤、車庫（位）銷售收入結轉，導致銷售收入減少；蘇州高新則表示，營收同比下降是由于房地産項目的結轉周期性影響。

觀點指數了解到，項目的結轉周期性影響讓企業面臨盈利壓力、資金流轉慢等問題。結轉周期的滞後性，讓企業在市場下行期完成的項目銷售在市場回暖時才能結轉成收入，導致盈利壓力增大。此外，結轉周期還會影響企業的資金流動性和财務狀況，因為周期長會讓資金回籠慢，進而影響現金流量。

而營收同比增加的企業則是由于運營及銷售項目反哺。

東湖高新表示營收同比增加是因為園區運營和環保科技營業收入較上年同期增加；市北高新則表示，由于雲置禾開發建設的市北華庭項目部分實現銷售，帶來較大的營收同比增幅。

觀點指數了解到，東湖高新年初時就表示其将一步夯實和擴大現有環保科技和科技園區業務，同時将按照市場化原則，尋找有發展潛力或資源的優質企業，推動有科技含量、核心資源或與現在産業形成強大規模效應的企業進行重組，擴大公司的經營規模和盈利能力。

據其2024年報，東湖高新為應對當前經濟形勢的挑戰，園區運營闆塊多措並舉，以專項激勵政策激發招商活力、“一類一策”促進招商去化，全年完成招商總面積47.2萬方，其中銷售類招商面積28.4萬方，租賃類招商面積18.8萬方。截止報告期末，園區物業總在租面積55萬平方米。全年招引企業中，上市企業、高新技術、專精特新等優質企業占比75.4%。全年新開工建築面積81.44萬平方米，竣工建築面積54.39萬平方米，較上年同期增加41.49%。

此外，5月30日廣州市黃埔區市場監督管理局發布了《廣州開發區廣州市黃埔區促進美妝大健康産業高質量發展若幹措施》。

政策表示，明确公開征集一批符合美妝大健康産業導向且具備一定影響力的産業發展標杆示範場景、體驗中心及典型案例，經專家綜合評審，每年扶持項目不超過8個，每個項目最高10萬元。明确支持對引領作用明顯、公共服務能力強、質量技術服務平台完善的美妝大健康産業園參與全區産業園區綜合效益評價，對符合條件的園區運營方給予最高300萬元扶持。

除了美妝大健康，産業園區的細分賽道還有文化産業園等，北京也曾出台多項政策促進文化産業園區的高質量發展，如《北京市級文化産業園區認定管理辦法》《關于加強騰退低效産業空間改造利用促進産業高質量發展的實施方案》等政策文件。

事實上，這些細分賽道的園區如文化産業園仍存在較多的缺點，如目前文化創意産業園區分布不平衡、以工業園區的思路開發文化産業園區等。

分布不平衡主要在于其地理空間的不平衡，文化産業園大多分布在珠三角和長三角以及環渤海地區、北京周邊。而文化産業園區尤其是是創意研發型的文化産業園跟傳統工業園在園區的構成、聚集方式、交通位置、建築空間、園區服務等方面均有着較大的差異。

觀點指數認為，文化産業園的優勢在于“科創+文創”的集合，通過加強與科研機構和高校的合作，推動科技成果轉化，提升園區的科技含量和創新能力，如可以圍繞人工智能、人臉識别、語音識别等前沿技術，結合文化内容創作，提高園區競争力。

在這一發展方向上，星河産業集團持續深耕産業園區産業投資運營領域，其構建的“五維共生圈”創新生态體繫，為文化産業園突破傳統工業園區開發模式的局限、解決發展中的問題提供了參考。截至目前，其運營及在建面積超過200萬平方米，布局近20個城市，股權投資企業超300家，配套産業基金規模超200億元，擁有戰略合作企業超5000家。依托“房東+股東”、“園區+社區”、“基地+基金”等發展模式，形成了以文化創意、新一代信息技術、高端裝備制造、生命健康、科技金融等核心産業為主導的産業集群。

對于文化産業園區而言，人才是園區發展的重心，園區需要構建良好的人才引進和培養機制，提供有吸引力的職業發展平台和生活環境，吸引和留住高端人才。

北京園區淨吸納量達峰，上海園區以價換量收效不佳

市場情況方面，據世邦魏理仕數據，2025年二季度北京淨吸納量錄得9.5萬平方米，在市場租金下行的刺激下，TMT和文體娛樂等行業的搬遷需求加速釋放。

此外，值得注意的是，以汽車及配件為代表的消費品制造也體現出産業集聚效應，小米、奔馳等龍頭企業帶動多個上下遊企業落位亦莊經開區。上半年全市累計淨吸納量達25.7萬平方米，同比增長216%，為2022年以來的同期峰值。在新型制造園區集中交付及芯片、半導體産業的發展帶動下，醫藥健康與工業品制造合計占據新增需求的近80%，成為租賃市場的主引擎。

空置率方面，二季度環比下降0.9個百分點，上半年累計上升0.5個百分點至24.3%。但同樣采用以價換量的形式，二季度租金平均報價環比下調3.7%，至每月每平方米138.5元，上半年累計跌幅達6.4%，創歷史同期最大跌幅。

上海市場上半年淨吸納量為159,886平方米，環同比均呈現溫和增長的趨勢。行業需求方面，TMT行業以41%的比重占據租賃需求首位，其中ABCD信息技術特别活躍，同時AI賦能半導體行業，推動智能制造的發展，帶來上下遊企業的擴張。

租金方面，上海市場租金優惠和租金補貼政策依然是吸引租戶的主要手段，二季度平均租金報價環比下降2.2%，降至每月每平方米133.8元。空置率方面，受新增供應和租戶變動的影響，季末整體空置率環比上升1.2個百分點至22.9%。

報告期内，典型園區有望嶽·智谷人工智能産業園、深宇半導體産業園、鄂爾多斯零碳産業園、蘇州BioBAY、奧飛數據廊坊固安數據中心項目。

整體來看，上半年北京市場新租需求延續回暖态勢且呈現多元化，上海市場則表現為雖采用以價換量形式但無法換取空置率下降。

報告期内，典型園區有望嶽·智谷人工智能産業園、上海張江人工智能島、深宇半導體産業園、鄂爾多斯零碳産業園、蘇州BioBAY、北京亦莊生物醫藥園、重慶塞力斯m9工廠、奧飛數據廊坊固安數據中心項目、中國聯通京津冀數字科技産業園、滬升未來展覽中心。

望嶽·智谷人工智能産業園是“總部運營+技術研發+産業轉化”人工智能綜合性智慧園區，以培育新質生産力為主攻方向，以大模型應用為主題，截止至2024年12月8日，已入駐55家人工智能大模型應用企業，有商湯科技、恒魯生物、伯宇珅航等多家行業龍頭企業。

張江人工智能島，位于張江科學城中部核心區，占地面積6.6萬平方米，地上總建築面積達10萬平方米。據了解，該園區是國内首個“5G+AI”全場景商用示範園區，也是上海市首批“AI+園區”試點應用場景，更是上海浦東新區人工智能創新應用先導區的核心承載區。

此外，在張江人工智能島上，共有21幢建築，30多個智慧未來的應用場景。這些場景涵蓋了AI+家居、AI+校園、AI+醫療、AI+金融、AI+制造、AI+園區管理等多個領域，形成了完整的人工智能應用生态體繫。

深宇半導體産業園位于坪山國家高新區，依托區域雄厚的産業基礎及規劃，致力于打造大灣區示範半導體與集成電路産業園。觀點指數了解到，半導體與集成電路産業是全市“20+8”産業集群中的戰略重點，也是坪山區重點打造的“6+3”産業發展集群之一，更是龍田街道的支柱産業。龍田街道已集聚PST、中芯國際（深圳）、昂納科技等65家半導體企業。

鄂爾多斯零碳産業園是全球首個零碳産業園，由内蒙古新遠景集團有限公司與鄂爾多斯蒙蘇經濟開發區攜手打造。其中遠景動力鄂爾多斯電池超級工廠是産業園的首個項目，致力于生産高能量密度、高安全性、長循環壽命的動力電池與儲能電池産品。

據鄂爾多斯政府披露，2025年，鄂爾多斯零碳産業園将最終形成全綠色電源供給、智能物聯能碳管理平台、國際零碳産業園標準、“風光氫儲車”零碳産業鍊集群等八大創新示範，助力當地實現約3000億元綠色新工業産值，創造約10萬個綠色高科技崗位，實現約1億噸二氧化碳年減排的目標。

蘇州BioBAY是蘇州工業園區為發展生物醫藥産業而建立的科技創新載體。截止至2024年11月，BioBAY匯聚了650余家創新藥械企業，誕生的上市藥品48件，赴境外上市企業20余家。

北京亦莊生物醫藥園位于北京經濟技術開發區路東區，園區主要面向國内外生物醫藥研發企業提供場地孵化等相關服務。

據了解，該項目是國家科技重大專項課題“國家北京生物醫藥創新孵化基地”的核心内容，也是開發區生物醫藥公共服務平台的主體。項目是北京經濟技術開發區路東區B7地塊，占地面積8.7萬平方米，總建設規模17.8萬平方米。園區由商務中心、孵化中心、中試中心、中型企業樓和地下室等建築組成。目前，形成了以新藥研發、診斷試劑、臨床檢驗、醫療器械、技術服務以及配套服務機構為主的産業集群化發展态勢。園區建設了苗圃-孵化器-加速器-特色園一站式創新孵化平台，從技術、金融、人才、支撐及基礎服務維度提供專業支持。

3月6日，奧飛數據披露公告稱，拟向特定對象發行股票募集資金總額不超過17.5億元，将用于新一代雲計算和人工智能産業園（廊坊固安F棟、G棟、H棟）項目、補充流動資金及償還銀行貸款，增加廊坊固安數據中心項目投資金額至不超過48億元。

中國聯通京津冀數字科技産業園是京津冀協同發展的重要算力基建項目，占地近117畝，總投資44億元。2024年，項目南區已投入運營，並吸引新浪等多家北京互聯網頭部企業入駐。

據悉，截止至5月12日，武清區現有中國聯通京津冀數字科技産業園、中國電信京津冀智能算力中心等數據中心14個，智算規模已突破1萬P，建成京津冀首個國産可控萬卡智算資源池，有效支撐首都經濟圈人工智能大模型、金融、互聯網、雲服務等産業算力需求，持續賦能千行百業數字化轉型。

重慶賽力斯超級工廠位于重慶兩江新區，工廠擁有超過1000台智能化設備，超3000台機器人智能協同，實現關鍵工序100%自動化；運用行業首創的質量自動化測試技術，實現100%質量監測追溯；通過行業領先的9000T壓鑄機，可将87個零件集成為1個零件，減重28%，将222個零件集成化為10個，焊接點減少1440個。

滬升未來展覽中心位于青浦區華新鎮，總面積2.7萬平方米。作為大虹橋商務區建設的重要組成部分，是一個集未來科技、智能制造、展覽展示、商務辦公為一體的綜合性文化産業園。

據悉，該項目是由老舊工業廠房改造成的文化産業園項目，其專注于自動化設備的展示與交易，搭建起集成果展示、技術交流于一體的專業平台，吸引了衆多自動化設備、醫療器械、打印、環保科技類研發制造企業入駐。代表性企業有萬奇特電子科技有限公司、上海吟濤醫療器械有限公司，目前園區去化面積達到了1.9萬平方米，每年完成稅收近2000萬元。

具身智能促上下遊協同發展，産業升級激發人才需求

報告期内，據觀點指數不完全統計，共錄得52起投資事件動态，其中以智能制造、數據中心類園區為主。

3月21日，甯德時代洛陽基地三期、四期項目在河南省洛陽市伊濱區正式開工，總投資額達180億元人民币。甯德時代洛陽基地總投資320億元，分四期建設。其中，一期已于2024年12月投産，二期預計将于今年6月投産。此次開工的三期、四期項目年度計劃投資50億元，預計于2026年10月底建成投用。

項目全部建成後，甯德時代洛陽基地将帶動上下遊産業集聚發展，預計可實現年産值超2000億元，有望在河南省形成全球重要的新能源電池産業基地。

3月6日，未來科學城機器人産業園一期的各建築主體結構已全面封頂，是北京市昌平區發展機器人産業的重點項目，預計今年年底完工，具備使用條件。

據悉，園區全力引入機器人科技型中小企業和獨角獸企業，構建産業體繫，打造全鍊條機器人産業成果轉化基地，建設機器人企業高度聚集的特色園區。昌平區還以現有園區為依托，利用近百萬平方米産業空間支撐，為機器人企業提供産業空間。目前，昌平區共集聚機器人企業52家，2024年産業收入突破百億元。

6月23日，帕西尼具身智能超級數據工廠正式啟用。該工廠占地近12000平方米，預計每年可生産近2億條包含豐富維度的高質量訓練數據。

帕西尼具身智能超級數據工廠是目前全球數據采集體量領先的具身智能數據采集與模型訓練基地。其内部構建了“15+N”個全場景矩陣，覆蓋汽車制造、3C裝配、家庭、辦公、餐飲等千種任務場景，部署有150個標準化采集單元，全部配備帕西尼自研的高精度數據采集設備。

觀點指數了解到，帕西尼此次建廠的核心目標是為當前具身智能産業提供大規模、高質量的多模态訓練數據，尤其是解決稀缺的觸覺模态數據供給不足的問題。這一瓶頸普遍被認為是限制機器人習得復雜技能、提升泛化能力、走向更廣泛應用場景的主要制約因素。

2025年政府工作報告中提及，建立未來産業投入增長機制，培育生物制造、量子科技、具身智能、6G等未來産業。

具身智能是指一種通過物理身體與環境進行實時交互，並基于感知、行動和認知的緊密耦合來實現智能行為的繫統。這種技術能在智能制造、醫療康復等場景中應用，如可生産手術機器人、智能協作機械臂等。

因為具身智能的上遊産業鍊包括傳感器、芯片、算法、軟硬件等，因此具身智能的發展除了促進下遊産業鍊外，還能促進上遊産業鍊的發展。

6月9日，杭州市首個市屬國資主導運營的人才科創綜合園區——匯金雲創·人才科創綜合體，在拱墅智慧網谷小鎮順利投用。該項目由杭州市國有資本投資運營有限公司（杭州資本）所屬企業杭州市人才集團和區産投集團共同出資運營，總用地約78.2畝，總建築面積約23.11萬平方米，總投資約16億元人民币。

該園區以“人才+基金+基地”模式，聚焦産業需求、人才所需，将構建以人工智能、環境科技、數智安全、商貿流通等産業為補充的科技型、創新型産業生态，通過産才融合實現産才共興。

如今産業園區的招商模式逐漸從以前的“以稅招商”轉變為“以才招商”，主要是産業升級激發了企業對于高端人才的需求。

在此趨勢下，西安高新配套公司作為國家級高新區的科技創新和産業發展平台，打造融合技術（Technology）、人才（Talent）、寬容度（Tolerance）的3T産業社區品牌，截止目前已運營産業園區12個，各園區共有科技企業近400家，其中引進行業領軍及産業鍊主企業50余家，在園區從業的各類科技人才超過3萬人。其旗下3TBox孵化空間作為産業投資孵化和園區運營業務的重要載體，與西安電子科技大學等合作，在人才引入環節實現校企園三方聯動吸引年輕人，更将人才優勢轉化為園區核心競争力。

這種“技術突破—産業集聚—人才吸附”的正向循環，正在成為未來産業園區的核心發展邏輯。

産業基金投向新質生産力，集體經濟類REITs問世

報告期内，據觀點指數不完全統計，共錄得37起融資事件，其中融資類型包括債券、類REITs、ABS及基金，其中産業基金主要投向新質生産力闆塊。

5月22日，據企查查顯示，江蘇省數據産業基金（有限合伙）登記成立，總出資額為15億元。該基金的經營範圍涵蓋股權投資、私募股權投資基金管理以及創業投資基金管理服務。

股權穿透後，江蘇省數據産業基金由江蘇省戰略性新興産業母基金有限公司和江蘇省數據集團有限公司等共同出資設立。

5月13日，深圳市半導體與集成電路産業投資基金“賽米産業私募基金”完成工商登記注冊。該基金總規模50億元，由深圳市引導基金、龍崗區引導基金等出資，深創投、深重投為普通合伙人。

此基金将聚焦深圳市半導體與集成電路重點項目及細分龍頭企業等，助力完善産業鍊。

這種産業基金的設立主要是要圍繞本地的重點戰略産業來打造和完善産業鍊，通過梳理地方重點産業的産業鍊，找出明顯缺失的關鍵環節，然後重點投資支持這些關鍵環節。

目前政府招商模式逐步從“政策招商”、“以稅招商”等轉向“股權投資+招商落地”的資本招商新模式，政府通過産業基金注入“耐心資本”，重點扶持技術研發和産業化初期項目，填補市場空白。

4月23日，以街道集體經濟載體為底層資産的“華金—元聯—婁葑街道聯創産業園資産支持專項計劃”已正式獲得上海證券交易所無異議函，成為全國首單獲批的集體經濟類REITs項目。

觀點指數了解到，項目的底層資産是蘇州工業園區婁葑街道集體經濟載體，位于蘇州工業園區東富路45号，主要租戶為小型機械加工和物流企業。聯創産業園項目由園區投控增信，元聯基金任運營管理顧問，中聯基金任發行人财務顧問。

集體經濟類REITs與普通類REITs的區别在于主導開發的單位為社區集體，兼具經濟收益與社會服務屬性，募集資金主要用于推動集體資産循環開發（“開發—成熟—REITs—再開發”模式），並支持社區民生項目（如商業綜合體、新能源基建等）；但普通類REITs是以市場化運營為主，目標則聚焦于資産增值和租金收益，資金多用于償還債務、優化企業資本結構或擴大園區規模。

觀點指數認為，通過發行類REITs，可将集體資産證券化，打破傳統集體經濟依賴銀行貸款或财政補貼的單一融資模式，降低負債率，實現輕資産運營。

蘇州市表示，下一步園區将繼續錨定“産城融合、惠民利民”的雙輪驅動路徑，将回籠資金投入重點項目的同時，持續探索“集體經濟+民生服務”融合機制，圍繞産業發展、開放合作、綠色低碳、規範管理等方面，進一步深化組織鍊、人才鍊、資金鍊全要素保障、全鍊條賦能，努力為加快建設開放創新的世界一流高科技園區貢獻“婁葑力量”。

REITs運營分化，數據中心類打響第一槍

報告期内，多家産業園REITs公布其2025年一季度的業績情況，收入與淨利潤與其去年相比差異大。

從出租率及租金方面來看，大多數産業園REITs的租金同比下降，出租率也呈下降趨勢。

從整體出租率來看，國泰君安臨港創新産業園REIT的出租率最大，為98.38%，且同比增長4.02個百分點。據其一季報，REIT的租戶有20 家，主要集中在汽車裝備、高 新材料、精密機械、生物醫藥及其他行業。

此外，華安張江産業園REIT、中金聯東科創REIT、中金重慶兩江REIT及國泰君安東久新經濟REIT的出租率均維持在90%以上，顯示出較強的抗風險能力和穩定性。

其中，國泰君安東久新經濟REIT的表現尤為亮眼，出租率達95.23%，租金水平上漲0.6%，旗下東久（金山）智造園、東久（昆山）智造園、東久（常州）智造園的出租率保持在100%滿租狀态，而作為東久新宜的核心REIT産品，依托在高端智能制造廠房運營領域的深厚積澱，其形成了一套成熟的資産運營邏輯。

截止目前，東久新宜在管總建築面積1400萬平方米，布局資産項目超130個，合作新經濟企業超700家。根據企業個性化需求，提供定制化廠房解決方案。東久新宜實現了租戶需求與資産供給的精準匹配，不僅保障了資産的高出租率，更提升了運營穩定性，這也使得其REIT産品在市場波動中能夠持續領跑，展現出強大的抗風險韌性。

租金方面，降幅最大的是國泰君安臨港創新産業園REIT，為-5.47%，但其出租率則同比上升4.02個百分點。而華安張江産業園REIT租金同比下降1.88%，其出租率同比提升12.96個百分點。

6月18日，南方萬國數據中心REIT、南方潤澤科技REIT均獲批，這兩只REITs是全國首批數據中心公募REITs，前者的底層資産是位于昆山市花橋鎮的國金數據雲計算數據中心項目，後者的底層資産為國際信息雲聚核港（ICFZ）A-18數據中心項目。

2024年4月，證監會出台《資本市場服務科技企業高水平發展的十六項措施》，並首次将數據中心納入科技創新REITs試點範疇。2025年，《關于資本市場做好金融“五篇大文章”的實施意見》進一步明确支持人工智能、數據中心、智慧城市等新型基礎設施以及科技創新産業園區等領域項目發行REITs。

兩只數據中心REITs打通了民營科技企業創新融資渠道，為數字基建領域打造了可復制的“募投管退”全周期解決方案。同時，通過公募REITs上市也可以較好地應對數據中心行業重資産投資成本高、回報周期長等問題，減少出現資金周轉困難的可能性。

早在今年4月24日，中信證券-萬國數據2025年第1期數據中心持有型不動産資産支持專項計劃（可持續挂鈎）就在上交所上市，該項目為中國數字基礎設施領域首單持有型不動産ABS，而此次數據中心公募REITs的獲批，則標志着數字基礎設施行業在資本市場的創新突破。

5月30日，上海臨港發布公告稱國泰君安臨港創新産業園REIT擴募獲得中國證監會注冊批復。擴募資産為上海臨港所持有的漕河泾科技綠洲康橋園區。

康橋項目資産估值為15.32億元，以此為基礎計算2025年及2026年康橋項目的分派率預測值分别為4.85%及4.94%，擴募並入後，項目整體預測淨現金流分派率為4.48%和4.55%。

國泰君安稱，本次擴募購入康橋項目豐富了基金底層資産的多樣性，一方面提升了基金的投資分散度和抗風險能力，另一方面依托臨港集團的産業鍊與産業集群優勢，可為租戶提供"産業孵化-投資-研發-生産-合作"的全鍊條服務，實現新老資産之間的協同效應、規模效應。

5月16日，上交所網站顯示，創金合信電子城産業園REIT狀态為“已申報”，項目原始權益人為北京電子城有限責任公司。

2024年3月，電子城宣布拟以全資子公司北京電子城有限責任公司持有的電子城科研開發中心、電子城三期標準廠房A1及中關村電子城國際電子總部4#科研樓作為底層資産，申請發行基礎設施公募REITs。據了解，這三個項目均位于北京酒仙橋地區，中關村科技園區朝陽園内。

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