物流園區暨基礎設施：穩中求進

觀點指數 2025年，倉儲物流市場持續經歷結構性調整。受前期供給過剩影響，各城市供需失衡的壓力凸顯，租金持續下滑，倉儲空置率則一度攀升，部分市場呈現“高存量、低周轉”的特征。

目前，關稅前景仍存在不确定性，此前受益于跨境電商快速發展的華南區域同樣因跨境電商謹慎擴張的策略受到影響，今年一季度租金下降，空置率卻維持不變。

政策端加大力度支持企業重點開拓“一帶一路”等新興市場，如浙江省表示聚焦“一帶一路”、RCEP成員國、非洲、拉美等新興市場，制定差異化的拓市策略，在出口退稅提速、物流補貼、海外倉建設補助等方面給予政策支持。

投融資方面，園區運營商選擇放緩腳步，尋求高質量發展。

指數維持擴張區間，降低物流成本成主要抓手

物流各項指數方面，2025年5月份倉儲指數為50.5%，較上月回落0.2個百分點。從分項指數來看，同上月相比，設施利用率指數、收費價格指數、期末庫存指數有所上升，升幅在0.3到2.9個百分點之間；新訂單指數、平均庫存周轉次數指數、企業員工指數、業務活動預期指數有所下降，降幅在0.8至1.5個百分點之間。

整體來看，上半年倉儲指數在今年1月達到頂峰，随後下降並呈現小幅震蕩的趨勢，但仍保持在擴張區間。今年以來，指數均持續穩定在50%以上，顯示倉儲行業延續平穩向好的運行态勢。從5月的分項指數來看，新訂單指數保持在擴張區間，設施利用率、收費價格、期末庫存等指數均有回升，平均庫存周轉次數指數和業務活動預期指數保持較高景氣水平，反映了倉儲業務活動活躍，需求保持增長，貨物周轉效率提高，供應鍊銜接順暢，庫存水平仍在下降，但去化速度放緩，企業預期保持樂觀。

物流方面，2025年5月份中國物流景氣指數（LPI）為50.6%，環比回落0.5個百分點。其中，業務總量指數、新訂單指數、庫存周轉次數指數、資金周轉率指數、固定資産投資完成額指數、從業人員指數和業務活動預期指數等關鍵指標，繼續保持在擴張區間，固定資産投資完成額指數、從業人員指數連續回升。

分地區來看，三大地區業務總量指數均在擴張區間，中部地區和西部地區業務總量指數高于全國，分别為51.1%和52.8%，其中中部地區裝備制造、汽車及零部件制造，西部地區煤炭物流以及化學化工制品物流增長勢頭較好，對需求增長起到支撐作用，東部地區業務總量指數小幅回升0.1個百分點，有一定的恢復态勢，但物流業務外部沖擊仍在延續，東部地區業務總量指數仍低于全國水平。

總體來看，物流業景氣指數在今年3月達到頂峰，主要是在節後市場平穩回升預期的基礎上，供應鍊上下遊如期推進復工復産，産業需求有序釋放，全鍊條運行效率提升。

5月中國快遞發展指數為458.9，同比提升5.7%。其中發展規模指數和發展能力指數分别為602.4和227.2，同比分别提升13.7%和3.8%；服務質量指數和發展趨勢指數分别為676.7和70，與去年同期基本持平。5月，快遞業發展穩中有進，市場規模持續擴增，多業态融合發展，跨境服務能力增強，智能化水平不斷提高。

此外，2025年5月份中國電商物流指數為111.6點，較上月回升1.1點。分項指數中，總業務量指數、農村業務量指數、庫存周轉率指數、物流時效指數、履約率指數、滿意率指數、人員指數有所上升，實載率指數和成本指數保持不變。

政策方面，據觀點指數不完全統計，報告期内共錄得11項相關政策發布，政策以推動跨境電商發展、降低社會物流成本為主。

5月26日，商務部、國家發展改革委、教育部、工業和信息化部、交通運輸部、農業農村部、稅務總局、國家數據局等8部門聯合印發了《加快數智供應鍊發展專項行動計劃》。明确在農業、制造業、批發業、零售業等重點領域加快數智供應鍊發展，推動降低全社會物流成本，培育一批數智供應鍊領軍企業和供應鍊中心城市。

4月12日，重慶市發展改革委、市政府口岸物流辦、市交通運輸委等7部門聯合印發《重慶市有效降低全社會物流成本若幹措施》。其中提出，到2027年該市社會物流總費用與GDP的比率降至13.3%以下。貨物運輸結構進一步優化，鐵路貨運量保持穩定，鐵路貨運周轉量較2023年增長13%，水路貨運周轉量保持穩定增長，江海聯運年均增長率為3%。

此外，《若幹措施》還提出支持産業鍊供應鍊融合發展。圍繞降低物流全鍊條運行成本，推動現代供應鍊體繫建設、國家物流樞紐提檔升級、實施“新三樣”物流高效便捷工程、實施大宗商品精細物流工程、冷鍊物流高質量發展、培育壯大現代物流市場主體、城鄉農村物流發展，特别是針對重慶樞紐港産業園建設、“渝車出海”等方面，将加大政策支持力度。

截止至6月30日，據觀點指數不完全統計，共計有16個省份出台了降低社會物流成本的相關政策文件。

觀點指數認為，物流成本的降低直接緩解了企業的經營壓力，節約的物流成本開支可以用于企業其他領域的投資、原有資産的升級改造等，幫助企業擴大市場份額並提升競争力。

當前，降低物流成本仍存在較大的提升空間。國内有效需求不足，新舊動能轉換及持續有效降低全社會物流成本存在一定挑戰，下半年仍需推進多領域釋放潛力。

關稅不确定性風險仍存，跨境電商進行戰略調整

根據戴德梁行數據，中國五大區域物流地産均采取以價換量的形式，平均租金較2024年四季度均有所下調。平均空置率方面，2025年一季度華北區市場空置率環比微漲0.5個百分點，至20.9%，其他四個區域平均空置率不變或略有下降。

其中，華南區域平均空置率維持在9.4%，平均租金環比下降0.5%至39.1元/㎡·月。據了解，深圳市整體需求表現平穩，電商及制造業仍為主要去化力。其租金微降2.3%至49.1元/㎡·月。未來供應可能對市場去化帶來一定沖擊。

廣州整體表現較為穩定，電商、3p仍為市場的主要租戶。空置率略增0.32個百分點至8.9%。廣州未來供應集中入市，未來去化壓力亦可能較大。

觀點指數認為，關稅等的不确定性，導致一季度華南地區的倉儲即使租金下降也無法換回空置率，空置率指標提高。

5月12日，中美暫停關稅的90天期限利好後續三個月的中國出口，而7月底最新的再次談判，預計關稅暫停期将繼續延期90天，短期也是利好貿易。但是，雙方的摩擦繼續，所以，各種企業都在未雨綢缪中。

期内，租戶如希音（SHEIN）、TEMU等跨境電商選擇在美國市場大幅上調商品售價以及在東南亞租賃倉庫。

中國跨境電商巨頭SHEIN與拼多多旗下平台Temu于4月17日同步向美國消費者發布公告，宣布自2025年4月25日起全面上調商品售價。這一調價決策源于特朗普政府關稅新政：自5月2日起，美國将取消針對800美元以下中國進口商品的免稅政策，改為征收貨值120%或100美元的關稅（以較高者為準），6月1日後關稅上限進一步升至200美元。

觀點指數了解到，此次調價涉及服裝、廚房用品等多類商品，凸顯貿易戰對美國消費者的潛在影響已開始顯現，且不同品類的漲幅差異顯著。美容與保健類前100件熱銷商品平均價格上漲51%，部分商品價格翻倍；家居用品和玩具平均漲幅超30%，其中10件套廚房毛巾價格暴漲377%；女裝漲幅相對較小，為8%。

除此之外，在倉儲方面，跨境電商除了選擇自建倉庫外，部分還會選擇租賃倉庫以打開海外市場。

5月19日消息，京東在英國米爾頓凱恩斯（Milton Keynes）PLP MK物流園内租賃兩處相鄰的倉儲設施，總面積達531,519平方英尺，租期五年。據悉，京東提出租賃需求後，僅在數周内便完成了租賃。

觀點指數了解到，京東是首次通過京東産發進入英國物流市場。此次租賃的兩處高標倉MK310和MK220，距離其2022年購入的首個英國倉庫僅13分鐘車程。MK310建築面積為310,949平方英尺，淨高達18米，儲存容量約493,365立方米；MK220建築面積220,570平方英尺，淨高同為18米，儲存容量為341,416立方米。兩處設施均位于“牛津-劍橋走廊”核心地帶，周邊具備專業勞動力，並能在4.5小時内覆蓋英國89%的人口區域。

除此之外，可以看到，京東産發今年以來的動作非常多，布局廣闊，資産增值非常快。

5月15日，SHEIN計劃在越南租賃約15公頃土地用于建設倉庫。此次租地擴倉，旨在優化東南亞供應鍊布局，提升倉儲物流的效率，滿足當地及周邊市場的業務需求，增強全球競争力。同時，SHEIN還計劃在越南南部隆安省開設倉庫。

觀點指數認為，SHEIN選擇越南的核心動因是規避美國關稅政策風險，同時也避免因依賴單一市場而承受過大風險，因此此次通過推動供應鍊多元化以增強抗風險能力。

5月21日消息，菜鳥網絡透露，過去一年在巴西的物流科技産品銷售持續增長，並已成功交付一座國家一級自動化分撥中心給當地一家領先的跨境物流公司。該中心運用菜鳥自研的智能分揀與數字化繫統，使快遞分揀效率大幅提升7倍。

政策方面如國家層面和地方層面同樣大力支持跨境電商出口海外倉等新業态新模式發展，還支持跨境電商多渠道出口商品等。

1月27日，國家稅務總局發布關于支持跨境電商出口海外倉發展出口退（免）稅有關事項的公告。

政策中提及，納稅人以出口海外倉方式（海關監管方式代碼“9810”，下同）出口的貨物，在貨物報關離境後，即可申報辦理出口退（免）稅。納稅人在辦理出口退（免）稅申報時，貨物已實現銷售的，按照現行規定申報辦理出口退（免）稅；貨物尚未實現銷售的，按照“離境即退稅、銷售再核算”方式申報辦理出口退（免）稅，即：在貨物報關離境後，即可預先申報辦理出口退（免）稅，後續再根據貨物銷售情況進行稅款核算。

2月26日，海關總署等三部門發布《關于進一步促進航空口岸通關便利化若幹措施的通知》，提出支持跨境電商企業通過空運渠道出口商品。通知明确，符合條件的境外退運、國貨入區及境外進口商品可在綜合保稅區内完成理貨分揀後集拼出口。

4月30日，重慶發布《重慶市加快培育從訂購到交貨的國際物流全鍊條服務體繫實施方案

（2025—2029年）》。《方案》中提及推廣“跨境電商+産業帶”模式，引導傳統外貿企業“觸網升級”。推動制造企業圍繞跨境電商、市場采購貿易方式進行數字化改造。鼓勵電商企業與制造企業合作，提供在線采購、網絡直銷等服務。引導汽摩、消費電子等産業以跨境電商方式出口。

業績承壓，“一帶一路”為園區賦能

報告期内，樣本企業發布2024年度業績，除寶灣物流以外，營業收入均有所下降。

觀點指數了解到，2024 年寶灣物流實現營業收入 19.43億元，同比增長 6%，實現經營淨現金流 12.02億元，同比基本持平，主要是原有園區穩定運營以及新園區投入使用且運營情況良好，租金收入穩步提升。

據ESR 2024年業績披露，期内其錄得淨虧損7.623億美元，而去年同期錄得淨利潤2.681億美元。利潤減少主要是資産公允價值負向變動（包括産生自非核心及近期資産出售的非現金重估）；以及由于ESR持續在波動及不确定的環境下經營，2024财政年度的獎勵費及交易費下降。

收益方面，ESR由2023财政年度的8.713億美元大幅減少至2024财政年度的6.39億美元，降幅為26.7%。據了解，主要由于管理費較低所致，該科目由2023财政年度的7.367億美元減少32.4%至2024财政年度的4.978億美元。

租金方面同樣承壓。主要是出售資産導致租金收入減少，租金收入由2023财政年度的7200萬美元減少7.1%至2024财政年度的6690萬美元。 7月2日，ESR發布公告宣布，公司私有化進程取得重要進展，于7月3日下午四時正（香港時間）撤銷其在聯交所的上市地位預計将生效。

此外，據深國際年報披露，2024年其本年度實現物流業務收入約港币18.37億元，與去年同期相若。股東應占盈利較去年同期下跌3%至約港币5.16億元，主要是若幹物流港項目資産減值損失及公允價值損失所致。

報告期内，典型園區有普洛斯臨港國際物流園、深國際佛山順德智慧物流産業園、中交冷鍊（重慶）智慧産業園項目、玉湖冷鍊長沙項目、阿里巴巴全球速賣通（大連）跨境電商産業園、深圳平湖南綜合物流樞紐項目二期。

2024年，市場新增供應量同比下降10%，但仍突破1600萬平方米，短期租金水平持續承壓。然而，市場整體供應增速已逐步放緩，主要市場參與者的拿地規模同比下降近80%，不過普洛斯的運營情況發展較好，且與園區租戶進行擴容升級。

據普洛斯2024年年報披露，其資産組合包含價值達人民币2270億元的已竣工且穩定運營的物業，占總資産組合的85%以上，出租率為87%。

普洛斯臨港國際物流園洋山特殊綜保區，依托洋山保稅港，緊靠浦東國際航空港，是集合海、陸、空等交通設施為一體的現代化保稅物流園區，占地面積4.65萬平米，建築面積2.32萬平米。

觀點指數了解到，項目依托洋山特殊綜保區的優惠政策，先後開展了保稅出口集拼、整車保稅進口等業務。此前與一家國際知名傳媒娛樂集團擴大合作，支持該企業中國區供應鍊運營中心的擴容升級，提升供應鍊效率。

6月4日，深國際佛山順德智慧物流産業園已于近日正式投入運營。據悉，該項目落子順德區樂從鎮，地處廣佛同城核心區，由中建三局一公司承建，總投資30億元。項目總建築面積33.66萬平方米，集電商雲倉、智慧冷鍊、供應鍊金融等多元功能于一體。正式投運後，不僅填補了珠三角西翼高端物流基礎設施的空白，更以“高標倉+智能化”為核心，為區域制造業與商貿流通注入強勁動能。

6月16日，中交冷鍊（重慶）智慧産業園項目二期主體結構順利封頂，標志着項目正式進入二次結構施工及裝修階段。觀點指數了解到，中交冷鍊（重慶）智慧産業園項目是西南地區首個超低溫庫綠色智慧冷鍊項目，也是重慶市重點工程、重慶國際物流樞紐園區重大項目。

該産業園深度融入西部陸海新通道“氫走廊”建設，通過氫能重卡與海運聯運模式，推動冷鍊物流綠色升級；同時，依托成渝雙城經濟圈主軸線區位，助力成渝冷鍊及生鮮市場高效聯動，形成“冷倉+市場”運營模式。

5月7日，香港玉湖集團旗下玉湖冷鍊（長沙）交易中心項目地塊一的4棟冷庫順利封頂，較原定計劃提前近2個月。玉湖冷鍊（長沙）交易中心是湖南省十大産業項目、省外商投資標志性項目，也是長沙市“平急兩用”公共基礎設施項目。項目總投資34億元，占地約400畝，總建築面積約36.6萬平方米，庫容超28萬噸。規劃打造集展示展銷交易區、冷鍊倉儲交付區、進出口貿易服務區、商務配套區等四大功能區于一體的食品供應鍊全産業鍊交易中心。

觀點指數了解到，“平急兩用”公共基礎設施是集公共衛生、應急醫療和物資保障為一體的重大工程設施，主要在有條件的大城市布局，“平時”可用作旅遊、康養、休閑、倉儲物流等，“急時”可轉換為人員臨時安置、物資應急中轉場所，滿足公共衛生防控救治、臨時安置、物資保障等需求。

而早在2023年7月，國務院辦公廳就印發了《關于積極穩步推進超大特大城市“平急兩用”公共基礎設施建設的指導意見》，主要通過大城市在建設改造偏遠山區或地區的民宿、旅遊酒店、醫療機構、倉儲基地等設施時，提前嵌入公共衛生等突發公共事件應急功能，打造一批“平急兩用”公共基礎設施，進一步完善醫療應急服務體繫，補齊臨時安置、應急物資保障短闆，推動大城市更高質量、更可持續、更為安全地發展。

5月30日，阿里巴巴全球速賣通（大連）跨境電商産業園日前在大連高新區正式落成。項目整體規劃面積達1萬平方米，其中一期啟動區面積為2000平方米。産業園規劃了數字展廳、産品展示區、培訓教室、直播基地、現代化辦公區等多元功能空間，一期将于今年7月投入運營。産業園投入運營後，将深度整合跨境電商産業鍊上下遊資源，構建一站式跨境電商生态體繫。

5月25日，由中國鐵建承建的全國首例鐵路上蓋智慧物流園——深圳平湖南綜合物流樞紐項目二期工程鋼結構主體正式完工。該工程将于年内竣工建成，投入運營後，深圳将形成公鐵海多式聯運與城市配送“無縫銜接”的智慧物流運輸新格局。

據悉，深圳平湖南綜合物流樞紐項目建成後，将成為全國最大的單體鐵路物流中心和亞洲單體規模最大的“公、鐵、海”多式聯運中心，實現“鐵路+城市物流”功能融合，對進一步促進中歐班列提質增能，進一步發揮“一帶一路”建設輻射帶動作用，助力深圳打造全球物流樞紐城市具有重要意義。

值得注意的是，平湖南項目通過鐵路專用線直連深圳港，貨物1小時内直達園區，快速分撥至中歐班列或國内幹線。其作為深圳中歐班列核心樞紐，已開通18條國際線路，覆蓋德國、波蘭、中亞五國及東南亞，成為“一帶一路”亞歐物流鍊的關鍵節點。

倉儲“爬樓”，謹慎擴張

報告期内，據觀點指數不完全統計，共錄得10起投資事件動态，遠少于去年同期的投資事件動态數（去年同期為36起），其中項目狀态類型主要為已啟用，項目類型主要為智能物流中心。

其中值得注意的是京東産發首個8層高標倉項目-京東（寶安）智能産業園主體結構順利封頂，也是其目前層數最高的物流高標倉庫。

據悉，該項目位于廣東省深圳市寶安區松崗街道，占地面積約68998平方米，總建築面積390285平方米，高度達77米，相當于25層樓房。此外，項目将于2026年竣工驗收，建設成為集貿易結算、物資集散、倉儲加工、城市配送、信息處理、配套服務等功能于一體的現代化、繫統化、生态化的産業園區。

觀點指數認為，高層倉儲通過垂直擴展，能大幅提升單位面積的存儲容量，這種高層模式尤其适合土地資源稀缺的一線城市，並且能有效降低土地成本壓力。

此外，京東物流、京東産發等“京東繫”企業項目動态頻頻。5月15日，京東物流與松下集團合作的無錫智能産地倉正式開倉運營。自2019年合作以來，雙方從最初的小家電線上渠道倉配業務逐步擴展至全品類供應鍊協同，通過智能預約、庫存整合、逆向再生等創新模式，顯著降低了物流成本，優化了訂單履約時效，提升了供應鍊的響應速度。

未來，雙方計劃從三大方向深化合作：一是推進智能化升級，建設家電行業首個大件外單自動化倉庫；二是強化全鍊路協同，構建敏捷的全球供應鍊網絡；三是推廣無錫模式至其他區域和品類，助力松下實現“一地創新，全國受益”。

無錫産地倉具備To B、To C全渠道履約能力，京東自營渠道訂單可快速完成物權轉移，建立逆向復原的處理能力，逆向退貨商品在産地倉完成鑒定、再生，形成高效供應鍊閉環。通過正向銷售物流和逆向退貨物流的無縫銜接，無錫倉不僅支持快速配送，還能高效完成逆向物流，确保庫存周轉更加靈活。

To B端，企業客戶（如制造商、批發商）需要定制化、長周期的倉儲解決方案。To C端，消費者端（如電商、零售）要求高頻次、高時效的訂單處理能力，包括快速分揀、精準配送和用戶體驗優化。例如，電商倉儲則需支持渠道訂單自動化處理和實時庫存更新。

觀點指數認為，倉儲作為現代供應鍊的核心環節，需整合上下遊資源，實現全鍊路數據共享。To B主要支持與制造、采購環節的深度協同（如需求預測、定制化生産），而To C則直接觸達終端消費者，提升交付效率。若僅僅專注于一方，則可能影響倉儲的出租情況。

此外，除了國内的倉儲設施，運營商如菜鳥、京東物流、中外運等同樣瞄準海外倉市場。

7月2日，菜鳥全球供應鍊宣布亞太海外倉全面升級，覆蓋新加坡、馬來西亞、泰國、印度尼西亞、菲律賓、越南、日本、韓國、澳大利亞、中國香港等10個核心國家和地區。

此次升級標志着菜鳥成為亞太地區倉庫面積最大、倉配覆蓋最廣的中國物流公司。共計20多個海外倉支持當日出庫訂單達成率99.9%。

5月21日消息，菜鳥網絡透露，過去一年在巴西的物流科技産品銷售持續增長，並已成功交付一座國家一級自動化分撥中心給當地一家領先的跨境物流公司。該中心運用菜鳥自研的智能分揀與數字化繫統，使快遞分揀效率大幅提升7倍。

5月14日，京東物流在墨西哥首都墨西哥城宣布首個自營海外倉正式開倉運營。該倉庫占地面積超過4萬平方米，主要為一家國際知名快時尚電商企業在墨西哥提供倉儲物流服務，目標是實現商品最快1日内送達，提升墨西哥消費者的購物體驗。

此次京東物流建立海外倉，不僅服務墨西哥本土企業與消費者，還計劃以墨西哥為起點，進一步在南美洲擴展其供應鍊物流網絡。

3月4日消息，圓通蛟龍集團與中國外運于近日正式簽署戰略合作協議。根據協議，雙方将圍繞跨境物流、航空貨運、聯合創新及海外布局等方面開展全方位合作，共同提升全球服務能力，助力産業鍊、供應鍊安全穩定，服務中國企業實現全球化布局。

1月22日，京東産發披露，2024年其在歐洲市場新增3個物流基礎設施項目，總面積超過15萬平方米，顯著提升當地物流運輸效率。目前已在歐洲地區布局超過15個、海外超過40個物流基礎設施項目，在有效提升當地供應鍊效率、服務當地企業需求的同時，也承接了中國企業拓展國際市場的物流供應鍊需求。

報告期内，據觀點指數不完全統計，共錄得11起融資事件，事件數同樣小于去年同期（去年同期為13起），融資類型包括債券、基金、信貸融資、ABS等。

4月16日，九州通醫藥集團股份有限公司宣布醫藥倉儲物流Pre-REITs基金于當日募集完成。首期資金達到8.26億元，且已全部實繳到位。

觀點指數了解到，此項基金的設立是由高和資本與九州通醫藥集團共同完成，是國内首單醫藥倉儲物流Pre-REITs基金，高和資本将助力九州通搭建“公募REITs+Pre-REITs基金”多層次不動産權益資本運作平台，實現“資産培育—證券化退出—資金反哺”的閉環運作。

基金的投資人包括保險資金、産業投資機構、券商自營機構等，具體是九州通醫藥投資（湖北）有限公司作為基石投資人認購20%的基金份額，剩余80%由瑞衆人壽保險有限責任公司作為領投方，湖北省鐵路發展基金有限責任公司、中信建投投資有限公司、北京楚昌私募基金管理有限公司、高和豐德（北京）企業管理服務有限公司共同參與投資。

樣本企業動态中，7月4日，ESR表示目前已從香港聯合交易所退市，並正式成為一家私人控股實體。據悉，ESR 現在由喜達屋資本集團、SSW Partners、Sixth Street、華平投資、卡塔爾投資局和ESR創始人組成的新股東團所有。新的股東還包括安大略省市政雇員退休繫統（OMERS）和三井住友銀行等，它們已選擇将其部分或全部股權轉入私有化後的公司繼續持有。

ESR 還表示此次順利完成私有化，推動公司戰略轉型進程的加速，業務結構更為精簡，使其專注于在核心的物流和數據中心業務領域，充分發揮在亞太地區的平台優勢，為資本合作伙伴和客戶創造長期價值。

此前早在私有化方案中，ESR就明确提出需轉型為輕資産平台，分拆非核心資産並優化資産負債表。

而這類轉型常伴随短期盈利波動，私有化可規避股價波動壓力及上市規則限制，使管理層更專注于技術投入與業務升級。此外，私有化後企業更敢于投入長周期技術項目，如普洛斯在退市後加速倉庫自動化與數據平台建設，實現倉儲動态實時管理。

以價換量仍存于REITs，整租模式有利弊

從财務表現來看，2025年一季度倉儲物流REITs中收入最高的是中金普洛斯REIT，但其收入同比仍下降，其他兩只REITs同樣陷入收入下降的境況。

淨利潤方面，披露2025年一季報的7只倉儲物流REITs中僅有中航易商倉儲REIT淨利潤為負值，對此其表示是因本基金發行時持有的基礎設施項目平均剩余折舊年限為12.28年，合並報表投資性房地産每年折舊攤銷金額約1.72億元，導致淨利潤為負數。

縱觀2025年一季度倉儲物流REITs的出租率及租金單價情況，可以發現大部分REITs的出租率均有所提高。

華泰寶灣物流REIT表示，近期嘉興項目周邊新增供應量顯著增加，嘉興經濟開發區智能産業園漣創項目新增6.3萬平方米供應；圓通機場項目将分階段入市，預計累計供應60萬平方米，未來市場競争壓力将進一步加大。項目在報告期初面臨租戶續租意願減弱，出租率階段性下滑的挑戰。

從租金單價來看，REITs大多面臨着租金下調，出租率上升的情況，也即是REITs持續進行以價換量的操作，以更低的租金來吸引租戶入駐。

6月17日，中銀中外運倉儲物流封閉式基礎設施證券投資基金發布基金份額發售公告。據悉，中國證監會準予本基金募集的基金份額總額為4億份。基金戰略配售初始發售份額為28,000萬份，為本次基金份額發售總量的70%。

本基金網下發售初始發售份額為8,400萬份，占扣除戰略配售初始發售份額數量後發售份額的70%。公衆初始發售份額為3,600萬份，占扣除戰略配售初始發售份額數量後發售份額的30%。最終網下發售、公衆發售合計份額為本次發售總份額扣除戰略配售最終發售份額，最終網下發售、公衆發售的基金份額數量将根據回撥情況（如有）确定。

中銀中外運REIT的底層資産為瑞達無錫物流項目、瑞達昆山物流項目、瑞達金華物流項目、昆山千燈物流項目、天津建合物流項目和成都空港物流項目，建築面積合計30.54萬平方米，可租賃面積合計29.97萬平方米。

值得注意的是，除成都空港物流項目外，其余5個基礎設施項目均采用整租模式，且整租協議期限為5年。

據中外運表示，整租模式並非為REITs發行所安排，而是中國外運通過輕重資産分離實現專業化運作的一項長期戰略舉措。且2019年以來，其持續推進輕重資産分離，物流資産輕重分離後，重資産公司與輕資産公司分别專注于資産投建管理和綜合物流業務運營。

此外，整租模式是中外運推進輕重資産分離後業務穩定運營的重要保障機制以及實現輕重資産兩個專業條線有機結合的重要“連接器”。

觀點指數了解到，五個整租項目所貢獻的租金和物業管理費收入占本基金整體營業收入的81.27%，但在基金存續期内，若上述履約經營主體出現提前終止協議、減少租賃面積、拒絕履行租約或拖欠租金、經營陷入困境等情況時，可能會對基礎設施項目形成的現金流産生不利影響。

但反之，中外運也表示，倉儲物流設施是整租方提供綜合物流服務的關鍵，其區域位置均位于核心物流節點，整租方若換倉租賃，會對其在區域内開展綜合物流服務的能力（倉庫是其開展綜合物流服務的必要抓手）産生不利影響。從商業模式來看，整租方續租該項目倉庫的必要性極高。

6月30日，深交所信息表示華夏安博倉儲物流封閉式基礎設施證券投資基金已正式提交申報材料。該基金項目原始權益人為PCCLF Holding PTE. LTD.，項目底層資産包括廣州開發區項目、東莞石排項目和東莞洪梅項目，合計建築面積34.96萬平方米，總估值達到22.49億元。

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