物業暨城市服務：價值重塑

觀點指數  2025年，物業服務行業在政策引導、市場變化與技術革新等多重因素影響下，呈現出加速變革與發展的态勢。

首先，政策端持續推動行業規範化及高質量發展，為物業服務設定了更高標準，促使企業提升服務質量、拓展服務邊界，並探索智慧化服務模式。不過，經濟下行壓力與房地産市場深度調整，也給行業帶來了諸多挑戰，如物業費收繳、空置房物業費打折潮等問題，影響了企業的議價能力和盈利能力。

運營層面，物企正努力尋求規模與效益的平衡。頭部企業憑借資源優勢和品牌影響力，在多元業态拓展中占據優勢。具體業态上，住宅物業是基本盤，物企通過品質煥新和服務模式創新來提升業主滿意度和物業費收繳率。商業物業和産業/物流園區物業服務領域，物企通過專業化與定制化服務，滿足客戶的多元化需求，助力企業降本增效，打造智慧園區。

城市服務領域正成為物企拓展的新藍海，綜合運營能力成為企業競争的關鍵。物企通過精細化管理和資源整合，深度挖掘城市空間的潛在價值，創新服務模式，並借助智慧化管理手段提升運營效率。

财務表現方面，行業整體營收增速有所下滑，業績分化明顯。同時，應收賬款、商譽等金融資産減值問題仍然影響着物企的盈利能力，行業盈利水平整體表現不佳。為了改善現金流狀況，物企采取了加強物業費催繳、推進關聯方以資抵債、退出低質低效項目等措施，但資金回籠難度依然較大。

資本市場上，IPO熱度降至冰點，僅有奧聯服務向港交所遞交招股書，而部分企業則選擇私有化退市。二級市場上，物管股呈現回暖态勢，但整體仍跑輸大盤；估值有所回升，但企業分化依然明顯。

收並購市場回歸理性，部分頭部物企積極關注優質標的和專業公司，以實現資源整合與協同，而中小型物企則明顯收縮並購意圖。同時，物企對過往不良收並購項目進行退貨或風險出清，以此優化資源配置，聚焦核心業務，這也成為上半年股權交易的一大特色。

總體來看上，物業服務行業在政策、市場與技術的多重影響下，正加速轉型升級，行業格局與競争态勢發生深刻變化。物企需緊跟政策導向，把握市場機遇，加速數字化轉型，提升服務品質，以實現高質量發展。

市場綜述篇

政策導向規範化與高質量發展，傳統住宅市場增量持續放緩

今年以來，物業行業的政策端經歷了顯著的調整與升級。一方面，政策旨在從細化標準、強化監管以及透明治理等維度，推動行業規範化發展，實現服務質量提升。另一方面，通過積極推動物業企業轉變服務理念，提升智慧化服務水平，拓展服務邊界，增強多元業态的專業服務能力，助力行業從“粗放管理”向“高質量發展”轉型。

4月25日，我國第一部社區設施服務國標——《完整社區設施服務指南（GB/T45581—2025）》發布，並于今年8月1日正式實施。

該《指南》是落實關于“建設宜居、創新、智慧、綠色、人文、韌性城市”要求的重要舉措，也是響應住建部關于統籌推進“好房子、好小區、好社區、好城區”四好建設工作部署的具體行動。

其對完整社區做了定義，即“在居民适宜步行範圍内有完善的基本公共服務設施、健全的便民商業服務設施、完備的市政配套設施、充足的公共活動空間、全覆蓋的物業服務和健全的社區管理機制的區域。“

整體上，旨在提升居民生活質量；推動社區資源整合，形成共駐、共建、共享的社區資源良好态勢；健全社區組織，明确職責和權利；完善社區服務設施，營造全齡友好、安全健康的社區生活；推進智能化服務；以及健全社區治理機制，引導居民全程參與完整社區建設。 近年來，業主對透明化治理的訴求逐漸提升，而這一舉措可保障業主的參與權與決策權，進一步維護财産權益。同時，對于物企來說，趨向透明化亦有助于規範管理流程，增強企業的公信力。

舉例來看，江蘇省住建廳6月16日發布的《江蘇省物業服務質量提升行動實施方案》提出，要在各地選取一些具備條件的住宅小區，探索開展有業主委員會收取物業費、采取包幹制以外的物業收費方式，拓展智慧物業應用場景（電子業主卡、業主在線表決平台等），探索項目經理向業主委員會和社區述職、業主委員會離任審計等試點。

《江蘇方案》旨在通過開展試點，總結可推廣的經驗做法，助力破解行業共性難題。

但受到目前整體經濟的下行壓力及房屋資産價值滑坡的影響，部分政策的出台也引發熱議，其中“物業費”成為關注的核心點；今年上半年政策端還引發“空置房物業費打折潮”，要求物業服務“質價相符”的呼聲越來越高。

2月28日，長沙市《關于規範物業服務收費管理的通知》發布，其中便提到空置房物業費實行階梯式優惠，即業主按照物業服務合同、交房公告(或者交付通知書)約定的房屋集中交付日期的次月起連續空置至第24個月，按照物業服務收費標準的70%繳納物業服務費用；從第25個月空置期起連續至房屋空置結束，按照物業服務收費標準的90%繳納物業服務費用。

截至當前，不完全統計全國已有十余座城市（區）宣布空置房物業費可打折，具體包括蘇州、無錫、宿遷、揚州、常州、長沙、石家莊、青島、濰坊、煙台和蘭州新區等。

觀點指數認為，“物業費”關乎多方利益，需要更好地平衡；物業服務過程的相關成本並不會因為房屋空置而減少，這會間接導致物企降低服務質量。從預期來看，相關政策讓物業費降價的輿論呼聲較高，影響了物企議價能力、收繳率等，從而讓住宅服務市場面臨壓力。

目前，物業服務市場變得更加開放。中共中央、國務院3月17日印發的《提振消費專項行動方案》提出，要穩步推進服務業擴大開放，推動将物業服務等服務消費條目納入鼓勵外商投資産業目錄。

這意味着有望吸引更多國際資本進入國内物業服務領域，為行業帶來先進的服務理念、技術工具和運營模式，推動物業管理模式創新；也将加劇物業行業的競争壓力，推動業内優勝劣汰與整合兼並。

從行業發展空間來看，受上遊房地産市場持續止跌回穩影響，傳統住宅物業市場增量将持續放緩，直接影響了物企通過新項目獲得管理面積增長的速率。而在既有的存量市場中，随着“好房子”建設對“好服務”賦能的需求，物企也不得不注重服務品質競争、提升業主滿意度與市場競争力。

國家統計局數據顯示，今年1-6月，全國房地産開發投資同比下降11.2%，其中住宅投資下降10.4%；住宅施工面積下降9.4%；房屋新開工面積下降20.0%；住宅銷售面積下降3.7%。

相比之下，政策端鼓勵物企拓展服務邊界，一方面向社區康養、便民生活等增值服務領域延伸；另一方面，尋求學校、醫院、景區及其他城市公共空間的發展機遇。

期内，教育部辦公廳《關于推動高校後勤高質量發展的通知》提到，鼓勵高校逐步開放或按服務項目開放校内市場，形成校内外服務實體公平、有效、良性競争格局。

此外，城市治理的精細化和城鎮化進程正在持續推進，城市公共空間服務市場處于快速擴張階段。市場數據指出，2019年至2023年，城市服務市場的總收入由1898億元增加至2336億元，復合年增長率為5.3%。2028年，城市服務市場的總收入預計将達3236億元，2023年至2028年的復合年增長率預計為6.7%。

運營發展篇

物企尋求規模與效益平衡，頭部企業多元拓展優勢明顯

目前，物業行業正在摒棄過往粗放式的發展模式，轉向回歸本質服務，追求管理規模的質量增長，企業通過在高能級城市及優質業态領域投入更多資源，合理優化布局，發揮集約化優勢，塑造專業能力壁壘，從而實現規模、效益與服務的平衡，穩固高質量發展根基。

年報顯示，多家物企對低質效項目進行了退出或汰換，涉及項目類型包括住宅、城市服務、企業服務、咨詢服務等，主要目的是優化物業管理組合。

上述戰略選擇下，上市物企雖然保持着管理規模的增長，但增速繼續下滑。

據觀點指數統計，2024年53家樣本上市物企總在管建築面積約為76.24億平方米，較2024年中期的75.05億平方米僅增長1.6%；其中共11家物企出現在管面積下滑，占比20.75%。同時，43家物企公布的總合約建築面積約為69.91億平方米，平均同比增長4.20%；其中共15家物企合約面積下降，占比達35%。

具體來看，公布管理規模的物企中，在管面積位居前列的有碧桂園服務、保利物業、雅生活服務及綠城服務，分别達到10.37億、8.03億、5.51億及5.09億平方米。

其中，截至2024年末碧桂園服務的規模已連續三年居行業首位，共在管7895項物業，遍布内地31個省、直轄市、自治區及香港與海外，重點覆蓋珠三角、長三角、長江中遊、京津冀及成渝五大經濟發達城市群，一二線城市的在管面積約占40.7%。同時期，綠城服務儲備面積達到3.57億平方米，盡管相較2023年末下降3.9%，但也遠超其它物企的項目儲備。

另外，受項目退出影響，世茂服務及宋都服務的在管面積下滑相對較快，分别為-12.8%及-12.5%，至2.18億平方米及0.08億平方米。

随着近年來物企不斷強化市場化發展能力，業内的第三方以及多元業态拓展正在取得成效。

數據顯示，39家樣本物企第三方項目對收入的貢獻比例均值已達到55.64%；34家物企非住業态對收入的貢獻比例均值約為33.02%，相比之下，頭部及獨立第三方物業在多元化拓展領域的優勢更明顯，拓展的非住業态已廣泛涉足商業綜合體、寫字樓、購物中心、酒店、産業園區、物流園區、航空、高鐵、醫院、學校、政府物業、城市服務、公園、口岸、道路橋梁、公交場站及其他公共設施。

在多元業态拓展方面，保利物業則是個中代表。截至2024年末，該公司非住物業（主要包括商業、寫字樓、公共及其它物業）在管面積達到4.89億平方米，占總在管面積的60.9%；貢獻收入48.95億元，占總物業管理服務收入的41.9%。

另外，雅生活服務截至2024年末合約面積約7.2億平方米，在管面積約5.5億平方米，全業态均衡布局、核心區域深耕的策略成效顯著。

從在管面積業态分布來看，住宅占比46.1%，公建占比43.1%，商業及辦公占比10.8%。從城市線分布來看，超過70%在管面積集中于一、二線城市，高能級城市的高消費力與優質項目密度，不僅能提升品牌溢價，還形成區域服務壁壘，為雅生活的營收提供了保障。

觀點指數認為，未來，在非住業态及第三方拓展方面，頭部物企憑借自身較強的綜合性競争力将保持優勢地位。中小物企中，國資物企依靠信譽、品牌、政策支持與資源傾斜等，在城市更新及公共服務領域較易赢得政府或機構信任；獨立第三方物企則需聚焦特定領域或業态深耕，持續提升專業化和精細化服務能力，形成差異化競争優勢。

住宅端聚焦品質煥新，創新服務及收費模式

住宅項目仍是物業行業的基本盤，随着近年來面臨的挑戰加劇，業内探索出以品質提升為核心，以服務與收費模式創新為驅動力的發展路徑。

首先，物企聚焦品質煥新，通過優化小區環境、升級設施設備管理等手段，全方位提升居住體驗，為業主打造更加舒适、便捷的生活空間。

例如，2024年碧桂園服務投入約7.74億元，對超3800個項目開展老舊設施整治工作，助力小區面貌煥新；實現業主總投訴量較上年度下降13%，滿意度達94.7%；率先實踐AI技術在物業重點業務場景的突破，自主研發的清潔機器人“零号居民”重構了人機協同新模式，已于7個小區常态化使用。

招商積余為滿足業主多場景充電需求，擴大鋪排自主開發和運維的“招小充”充電運營管理平台，2024年，公司累計在804個項目中接入充電樁31471台，累計用戶71.9萬人。

再者，業内新的物業服務模式——信托制物業服務模式獲得實踐推廣，和包幹制與酬金制相比，信托制主要有三個優點：一是物業費和公共收益等資金透明，業主可以查詢資金收支情況；二是物業服務企業權責明晰，能夠按照業主需求提供專業服務；三是服務平台為業主提供決策參與渠道，有效提升管理的效率。

7月23日，位于廣州番禺的華南新城小區發布首次業主大會會議公告，表決通過了由業委會以信托制物業服務模式與康景物業簽訂三年服務合同等議題，意味着廣州首例信托制物業模式試點邁出了一大步，後續将表決信托制物業服務合同，盡快完成新合同的簽訂工作。

據不完全統計，目前信托制實施範圍已較為廣泛，包括成都、合肥、海口、北京、南京、武漢等20多個城市，從效果上來看，對于提升物業費收繳率和服務滿意率有較大幫助。

觀點指數認為，這一模式通過明确資金歸屬、強化業主參與，為物業服務注入新的信任機制，有望增強業主與物業公司之間的互信關繫。

另外，萬物雲于去年提出的“彈性定價”策略獲市場進一步認可，為物業服務收費模式帶來了重大變革，其靈活的服務選擇與質價相符的收費理念，不僅滿足了業主的個性化需求，也進一步提升了服務的透明度與公正性。

上半年，重慶首個由業主自選服務進行定價的小區——萬科金域學府翰林小區引入了這一模式，物業收費項目更加細化，多數項目收費標準明顯下降。

根據公開資料，新物業合同的收費標準為：高層2.28元/平方米·月、洋房2.58元/平方米·月、公寓2.62元/平方米·月、商業5.2元/平方米·月、幼兒園1元/平方米·月、車位費80元/月·個，合同周期5年。而此前高層收費標準為3元/平方米·月、洋房3.8元/平方米·月、公寓4元/平方米·月、商業9元/平方米·月、車位費80元/月·個。

觀點指數認為，“彈性定價”增強了定價的合理性與公正性，讓業主有明确監督方向；帶來了住宅物業市場革新，有利于服務優質、管理規範、性價比高的物企擴大市場份額；還将促使物企對服務進行精細化梳理和分類，明确各項服務的標準和規範，為行業建立更科學的服務體繫提供了參考。

甲方壓力傳導推動服務外包，物企注重打造IFM服務力

商業物業因市場容量大、服務門檻高、與業主或客戶合作關繫具有長期性和穩定性，以及利于樹立較高的品牌知名度和影響力等特征，成為諸多物企深耕的重要細分賽道。

但目前，受到整體經濟環境影響，一線城市和部分重點城市的商業物業空置率有所上升，而租金水平則普遍下降。

以上海甲級寫字樓市場為例，戴德梁行數據顯示，2025年二季度，該市場呈現量價繼續承壓，季度淨吸納量僅8.53萬平方米，環比、同比分别下滑18.4%與67.6%。受新增供應沖擊，市場空置率持續攀升，至季度末達23.6%；甲級寫字樓平均租金承壓下行，降至6.99元/平方米/天，環比跌幅1.9%。

随着近年來甲方面臨的運營壓力增長，其成本控制、效率提升和業務聚焦的需求逐年提升，促使他們将非核心業務外包給專業的物業公司，以實現降本增效。同時，随着互聯網、金融、高端制造、新能源等類型客戶資源的涌入，物企為滿足其精細化、多元化、個性化的服務需求，亦不斷由傳統物業服務供應商向設施管理服務（FM）供應商，乃至綜合設施管理服務（IFM）供應商進階。

樣本物企中，遠洋服務通過專業能力升級應對市場變局，2024年戰略布局設施管理（FM）、資産運維（AM）等領域，構建與基礎物業服務協同發展的多元化生态，為業務可持續發展奠定基礎。

越秀服務以基礎服務為切入點，結合客戶業務特性、發展戰略、企業文化和辦公場景的差異，搭建綜合設施管理（IFM）産品體繫，匹配客戶需求開發更細化的基礎服務、更專業化的行政後勤、更多元化的辦公空間服務，提升非住宅項目的綜合經營價值。2024年，通過着力延伸拓展博物館講解服務、辦公室裝修服務、餐飲服務等，IFM拓展合同額超過6000萬元，市場拓展初見成效。

從今年上半年商業物業的拓展情況來看，部分率先布局綜合設施管理服務業務的頭部物企，受益于品牌影響力、服務專業度以及豐富的管理經驗，能夠更好地适應市場變化，滿足甲方企業的多元化需求，在該市場上更具競争力。

舉例來看，萬物梁行2025上半年新拓項目超440個，其中包括世界&國内500強客戶45個，超高層項目10個，八大行業賽道重點客戶超20個。

4月初，萬物梁行獲得領展委任，為其在上海市中心項目領展企業廣場提供全權委托物業服務。該項目位于上海市中心新天地闆塊，總樓面面積逾8.3萬平方米，由兩幢超甲級辦公樓及精品高端零售店組成，聚集着普華永道、索尼、華特迪士尼等國際知名企業。萬物梁行在充分考慮資産全生命周期經營業收入（NOI）和未來價值提升，以及高品質租戶服務要求的基礎上，為其定制服務方案。

物企與運營方深度合作，助力打造智慧園區

在産業及物流園區物業服務賽道，物企的專業化與定制化服務成為核心競争力，企業需要針對園區内不同類型的入駐企業和運營需求，提供從基礎設施維護到安全管理、從環保節能到智慧化管理的全方位解決方案。

物企的拓展舉措也呈現出多元化與創新性，部分物企通過與園區開發商或運營方建立深度合作關繫，提前介入園區規劃與建設階段，為其提供定制化的物業服務方案，從而在項目初期就占據優勢地位。

據介紹，卓越商企服務憑借體繫化能力驅動全場景價值交付，2024年交付IFM新項目142個，總面積2529萬平方米。其中就包括國内頭部高科技企業——如阿里位于杭州未來科技城的全球總部，總建築面積超98萬平方米。

卓越商企服務作為該園區唯一的IFM供應商，提供了涵蓋設施管理、環境和行政、客服等方面的服務。據稱，其在2022年四季度就開始為該項目做前介的保障和跟蹤，在整個過程中，與阿里的基建以及行政方，一起完成了項目前介服務，高風險問題的整改閉環率也做到了百分之百，确保在整個項目搬遷過程中，沒有任何業務連續性的中斷，以及業務輿情。

同時，部分物企積極拓展增值服務，如為企業提供工商注冊、政策咨詢、人力資源等一站式服務，為客戶提供智慧能耗管理，ESG建設服務等，滿足園區内企業多元化的非物業需求，增強客戶粘性。

2月25日，碧桂園服務旗下天力商寫獲得海康威視重慶螢石基地委任，為其成渝地區雙城經濟圈研發、生産總部集群提供全周期物業服務（PM）與綜合行政後勤服務（IFM）。

此次合作，天力商寫将為海康威視螢石研發、生産總部集群定制“數字+低碳+人文”一體化解決方案，為其提供一站式高品質基礎物業服務、全場景增值服務以及綜合設施設備管理，涵蓋會務接待、宿舍及食堂管理、物品倉儲、企業集采、員工活動、能耗管理、化學品環保及安全管理、廢棄物管理等，助力基地實現運營降本增效與品牌價值雙提升，打造新時代ESG智慧、健康、安全基地。

目前，科技賦能已成為降本增效的必由之路，通過引入智能安防、智能工單、智能停車、能源管理繫統等先進技術，可提升園區運營效率和服務質量，助力打造智慧園區。

城市服務空間持續擴容，綜合運營能力成為“煉金石”

在城市服務領域，過往頭部物企主要以環衛市場為突破口進行布局，通過招投標和收購環衛企業的方式實現了項目的快速儲備和收入的快速增長。

但近年來，由于地方政府财政預算收緊，市場主體競争激烈，導致諸多項目中標價格下降，回款情況不佳，物企的盈利能力承壓，也被迫優化和調整項目布局，向經濟發達地區和優質項目集中資源，淘汰對業績造成不良影響的項目。

此前，世茂服務于2024年9月末以2.5億元出售2021年收購的無錫金沙田科技公司60%股權予無錫遠遊環境科技公司。該標的主要從事新能源環衛設備研發制造、城市環衛運營管理一體化服務、污水處理、再生資源回收利用等業務。

據公告，世茂服務稱自目標公司收購以來，股東間的經營理念出現分歧，導致應收賬款增加、現金流壓力增大、目標公司的收入增長及市場拓展均未達致公司預期。

今年年初，碧桂園服務宣布對非全資附屬公司滿國環境計提約8億元至11億元的商譽及其他無形資産減值準備。

理由是這家2020年以不超24.5億元代價收購而來的環衛服務公司，過往年度業務拓展未達預期，部分存量業務調整導致收入及利潤下降；並且客戶回款周期延長導致現金流不理想。

觀點指數統計，2024年末樣本上市物企城市服務類業務毛利率均值為13.04%，較2023年度（約15%）下降1.96個百分點。其中，永升服務、世茂服務、碧桂園服務、雅生活服務、合景悠活等該類業務分别同比下滑了29.56%、29%、14.70%、11.50%及7.76%。蘇新服務、華潤萬象生活、荣萬家等分别同比增長了37.10%、36.30%及36.00%。

随着政策對公共空間服務市場化改革的持續推進，城市服務領域正持續擴容，並成為物企拓展的新藍海。目前，業内企業在城市空間的領域已拓展包括多功能綜合樓、政府大樓、醫院、學校及其他公共設施，如機場航站樓、高速公路服務站、文旅景區等多種細分業态，亦有不少頭部企業傾向于升級定位，致力于成為城市空間綜合服務運營商。

其中，華潤萬象生活2023年确立“非凡萬象”品牌理念，2024年7月，其首個PPP模式項目和城市空間運營服務探索的創新産品——深圳大運天地開業，該項目坐落于龍崗區深港國際科教城核心區域，占地面積52萬平方米。華潤萬象生活依據地形布局低密度松弛街區，以“公園感”設計拉近與居民的距離，通過改造長期空置的場館，融合環湖生态資源、文體場館及公園景觀，打造可呼吸的開放式商業街區。

目前，華潤萬象生活正加速推進成為城市空間運營服務商，2024年城市空間物業合同面積為1.27億平方米，合同項目數量453個；在管面積1.25億平方米，在管項目數量438個。實現物業管理服務收入18.21億元，占總收入的比為例10.7%。

據觀點指數調研，在城市空間領域，綜合運營能力逐漸成為物企專業性的“煉金石”。物企形成競争力的關鍵點首先在于通過精細化管理和資源整合，能夠深度挖掘城市空間的潛在價值，将其轉化為實際的經濟效益和社會效益。

其次，通過創新服務模式，如引入商業運營理念，将普通城市空間打造成具有商業價值的“立體化”經營場景，進一步拓展空間價值的變現渠道。此外，通過利用智慧化管理手段，實現資源的高效配置和降低運營成本，從而為城市空間的增值創造條件。

财務表現篇

業績顯著分化，盈利能力承壓

随着管理規模拓展注重“質為量先”，物業行業整體營收增速進一步下滑，頭部物企與小型物企間的差距進一步擴大，呈現出明顯的分化趨勢。

據觀點指數統計，62家樣本上市物企2024年共計營收2885.02億元，平均同比增長率為4.66%，較2023年下降4.04個百分點。營收下降的物企數量達到22家，占比35.5%。營收增速超過10%的物企共計14家，占比僅22.58%。營收額超過百億的共有9家，與去年數量一致。

企業中，碧桂園服務、萬物雲分别以439.93億元及362.24億元的收入保持行業領先；相比之下，宋都服務營收僅有2.48億元，與碧桂園服務相差約177.4倍，差距進一步拉大。

同時，營收同比增長最快的三家分别為德商産投服務（+33.4%）、彩生活（+28.1%）、濱江服務（28%），營收額分别為4.54億元、19.51億元、35.95億元。根據公告，實現收入同比增長的主要原因包括：物業管理規模擴大、資産運營業務及業主增值服務增長等。

觀察具體業務，抗周期性較強的基礎物業服務在收入和毛利的中占比較高，貢獻普遍在六成以上，仍是業績的壓艙石。但增長态勢總體趨緩，毛利率水平有所下滑，主要是提升服務品質、推進環境和設備的全面升級煥新等需求所導致。

據統計，樣本物企基礎物業管理服務2024共計收入1753.7億元，平均同比增長9.68%，占總營收2885.02億元的60.8%。其中，包括星悅康旅、朗詩綠色生活等在内的9家物企出現該類業務下滑，占比約為15.25%。

社區增值服務有分化趨勢，部分物企通過成功挖掘業主需求，推動業務創新，實現了該業務的快速增長，亦或提升了盈利能力；但有不少物企因房屋硬裝、資産管理、生活綜合服務等業務影響，收入及盈利出現下滑。

據統計，披露社區增值服務收入的樣本物企中，有48.9%實現了該業務的同比增長，最高增幅為76%；另外近一半物企出現下滑，最高同比下降了44.7%。

具體來看，鑫苑服務2024年的社區增值收入為2.04億元，同比提升76%，主要是租售業務完成18家開店；美居業務重點深耕存量項目，規模大幅增長；純水項目通過自營+阿米巴聯營，同比提升80%；零售服務通過自主研發的商城鑫多多替代了外部商城，提升了用戶體驗感，營收同比提升20%。

期内，非業主增值服務延續收縮，一方面是房地産市場開發及銷售均低迷，銷售案場物業管理服務及相關服務需求相應減少。另一方面，物企也在主動壓降關聯方交易規模，防範風險傳導。

目前來看，包括應收賬款、商譽等金融資産減值在内的各類指標仍在影響着物企的盈利能力，2024年部分物企因對風險進行計提大額減值準備導致了虧損，行業的盈利水平持續表現不佳。

2024年62家樣本物企總計歸母淨利潤約為111.07億元，較2023年的140.13億元下滑20.74%；平均毛利率由2023年的23.57%下降至21.82%；平均淨利率由2023年的5.38%下降至3.64%。同時，錄得淨虧損的物企數量較2023年略增長至13家。

此外，頭部物企中，碧桂園服務、綠城服務、華潤萬象生活歸母淨利潤增速較快，分别同比增長518.7%、29.7%、23.9%；而華潤萬象生活淨利潤連續保持第一，錄得36.29億元。

觀點指數觀察到，商業運營業務闆塊占比較高的物業企業，盈利能力普遍更優，例如星盛商業、華潤萬象生活、寶龍商業、中駿商管等物企毛利率均位居前列，分别為46.22%、32.91%、31.86%及29.26%。

未來，盡管行業面臨市場競争加劇、服務品質提升、人力成本增長等壓力，但物業服務的業态範圍及增值服務領域正趨向多元化，部分物企可依靠戰略轉變及數字化提質獲得發展機遇。預期行業營收和利潤仍将理性增長，但不同企業間的分化情況也會持續。

加強貿易應收帳款回收，多措並舉改善現金流

為保障公司穩定運營，增強風險抵禦能力，減少不必要的資金占用和浪費，物業企業近年來通過加大物業費催繳以及預收力度、推進關聯方以資抵債、退出低質低效項目等多舉措，積極改善現金流狀況。

首先，越來越多的企業管理層視回款為首要經營任務，不少物企為此建立了更具執行力的責任及激勵機制；亦有物企建立了數字化的回款管理繫統，助力現金流管理提質增效。

例如，碧桂園服務通過整合營銷及其他創新措施帶動物業費預存、預收；成立追讨欠款委員會，實行強有力的組織保障；持續夯實基礎服務力提升業主收繳率；針對已逾期的應收賬款采取積極回款措施，包括化債及司法救濟等。康橋悅生活設計研發了精細化催收軟件，進一步梳理夯實歷史欠費的基礎數據，幫助提升回款效率。

從效果來看，截至2024年末，62家樣本物企應收賬款及票據總計達到963.56億元，平均同比增長9.08%，增速超過營收同比增長率（4.66%）共4.42個百分點。這反映了物企在資金周轉方面面臨着較大壓力，資金被客戶占用較多，導致資金回籠速度減慢，進而影響企業的資金使用效率和營運能力。

觀點指數認為，在經濟逐漸回暖，物企對關聯方等風險逐步隔離出清，以及加強回款管理、優化回款機制等綜合作用下，業内應收賬款情況将有所改善。

今年以來，物企接受關聯方以資抵債的交易仍時有發生，這樣做一方面是當前降低壞賬風險的手段确實不多，抵債資産具有一點的保值增值潛力，變現、出售或租賃這些抵債資産可挽回部分損失；另一方面，通過此舉化解關聯方風險，物企獨立性進一步增強，可盡快回歸正常業務經營。

實際上，以資抵債一直是業内的熱門話題，另有部分的觀點認為，抵債資産可能面臨貶值風險，這種交易存在利益輸送等問題，會損害中小股東的利益。

2025年7月16日，遠洋服務宣布将退回2023年自遠洋集團收購而來的2684個車位資産，總價值人民币3.232億元。退回原因為降低因房地産市場波動和目標資産潛在凍結風險帶來的不确定性，同時将資産轉換為有擔保貸款，保障公司及其股東的利益。

根據評估，遠洋服務預計将在交易中确認約1.8億元虧損。不過，管理層認為，這是應對目標資産風險的必要措施，同時通過有擔保貸款保留了追讨原對價的權利。

從财務角度看，該交易将減少無法産生現金的存貨余額，並以具有明确還款時間表及穩定利息收入的應收賬款項替代，不涉及淨現金流出，也不會對公司的營運資金造成任何重大不利影響。

種種案例說明，物企的現金流仍面臨諸多沖擊，資金回籠難度仍然很大。但也存在不同類型及不同規模企業間的分化。總體上，物企現金流趨向于在壓力環境下穩定改善。

數據顯示，62家物企截至2024年末的現金及現金等價物共1152.73億元，平均同比下降了3.11%，但中上遊物企仍握有較大數額的現金，行業整體抗周期性並未發生改變。

資本市場與收並購篇

IPO熱度降至冰點，物管股估值有所回升

2025年以來，物業闆塊的IPO熱度降至冰點，僅有奧聯服務于3月21日向港交所提交上市申請。

同時期，隸屬于深圳控股的深業物業，第四次遞交的招股書正式失效，仍未能如願登陸資本市場；融信服務則在3月18日正式完成私有化退市，主要原因是股票長期流動性低，且股份呈現下滑趨勢；無法開展集資功能，退市将減少維持上市地位的成本與開支。

此次計劃上市的奧聯服務，是一家商企和城市空間服務及社區生活服務提供商，主要為商企、各類物業開發商、公共機關及政府機構等提供物業管理服務，業務主要集中在廣東省。

招股書顯示，2022-2024年，奧聯服務分别實現營業收入3.42億元、4.31億元和4.75億元，分别實現利潤2741萬元、3424萬元和4463萬元。截至2024年末，該公司共在管公共及商業物業、城市空間服務項目183個，管理面積約715.4萬平方米；在管社區生活服務項目156個，管理面積約2436.7萬平方米；總計管理面積約3152.1萬平方米，與目前已上市的領悅服務集團相當，後者目前市值約5億港元。

值得一提的是，該公司社區生活服務協議的續約率由2022年的91.1%下降至2023年的83.3%，2024年進一步下降至73.3%，主要原因是部分客戶不再需要公司的服務且未與公司續簽服務協議。

奧聯服務解釋稱，未續簽並非由于公司服務質量或與客戶有任何意見分歧所致；同時，公司退出若幹項目，並将資源投放至規模更大或盈利更高的項目。

二級市場上，物管股上半年以來呈現出回暖的态勢，但整體仍跑輸大盤。截至2025年6月30日，恒生物業服務及管理（HSPSM.HI）指數今年上漲11%，比較之下，恒生指數（HSI.HI）增幅則達到20%。

觀點指數跟蹤的40家港股物企上半年平均區間漲幅為7.71%；估值也有較大的回升，市盈率（TTM）由年初的5.09倍增長至上半年末的10.62倍。

其中，股價上漲幅度較大的三家物企包括衆安智慧生活（+108.38%）、德商産投服務（+39.29%）及華潤萬象生活（+35.96%）；同時，德商産投服務與華潤萬象生活的市盈率(TTM)亦保持頭部水平，分别為24.21倍及22.1倍。

截至6月30日，港股總市值超百億的物企共有6家，占上市物企的比例僅10%；包括華潤萬象生活（866.21億港元）、萬物雲（246.41億港元）、碧桂園服務（219.33億港元）、保利物業（183.43億港元）、中海物業（179.96億港元）、綠城服務（137.76%）。相比之下，已有38家物企總市值不足10億港元，占比達到63%。

此外，今年以來進行股份回購的物企數量略有下降，由上年同期的10家下降至8家，回購股份金額共計2.34億港元，同比下滑了35.24%。

觀點指數認為，物管股的股價表現已充分計入了市場對于市拓競争、回款壓力、物業費調價、商譽減值等基本面因素的擔憂。未來随着房地産市場止跌回穩、消費潛在回暖帶來積極影響等綜合作用，經營良好的物企預計将迎來估值的進一步提升。

收並購回歸理性，期内物企掀起“退貨潮”

今年以來，物業行業收並購熱度持續走低，相關的收並購案例更加注重資源整合與協同效應，整體上仍是回歸理性增長戰略要求。

不過對收並購的看法逐漸呈現兩極分化。一方面，部分頭部物企管理層表達了對收並購的積極意圖，但強調標的要足夠優質，同時更多傾向于收購專業公司，補強自身能力，做好異業整合，打造市場競争力。

例如，保利物業管理層在2024年度業績會上表示，在機體自身能力比較健康的情況下，也會積極關注收並購機會。不管是在細分領域，還是增值服務，都會用更加開放、更加積極的态度去引入團隊和資源，形成更好的協同與合作。

越秀服務亦有類似的看法。其指出，“長期以來都在留意收並購市場情況，在收並購策略上，還是會積極留意整個市場的機會，希望做一些有質量的並購，重點關注跟公司協同效益高、經營質量高、可持續性高，同時财務管理相對規範、估值合理的公司。同時，也會關注行業上下遊的公司，比如智能家居、充電樁、高端家政、能源管理。”

另一方面，中小型物企明顯收縮了並購意圖，這一點從IPO募資用途變動上可以看出。

期内，力高健康生活宣布更改IPO募資用途，大幅削減收並購資金，主要調整為社區康養服務用途。新希望服務計劃将原用于戰略收購及投資的80.4%未動用所得款項重新分配至營運資金、人才招募及團隊建設，升級信息繫統及設備等。

據觀點指數統計，2025上半年物業行業共發生18宗公開收並購案例，主要目的涉及擴大公司業務規模，鞏固優勢區域業務基礎，提升專業服務領域競争力，實現以資抵債等。

其中，萬物雲開啟了2025年首例並購，以約2.27億元向中洲控股收購中洲物業100%的股權，涉及中洲物業旗下44個住宅類項目，包括37個在管項目和7個未接管項目，年化合同收入為人民币3.04億元，可並表收入為2.88億元。

萬物雲表示，完成收購後，其預計新增10個蝶城，升級5個現有蝶城，優化4個現有蝶城，提升在重點城市價值街道的密度。

以資抵債方面，荣萬家6月18日與荣盛發展訂立債務清償框架協議，以總代價10.7億元收購了關聯方的大型資産包，包括了總計12689個停車位、5479套儲藏間（總建築面積合共約3.62萬平方米）以及112套住宅、公寓及商業單位（總建築面積合共約2.59萬平方米）。

據獨立估值師評估，上述資産估值約為10.76億元，因而該筆收購約等于原價購買。不過，該類資産最終的變現難度還是較大，以荣萬家為例，其于2023年末以資抵債成功結清2.88億元應收賬款的相關物業，截至今年6月成功出售了922萬元，占比僅3.20%。

此外，物企對過往不良收並購項目進行退貨或風險出清，也成為上半年股權交易的主流。

據觀察，被退貨公司大多位于低能級城市或區域，規模及業務增長難以達到預期，也難以發揮協同效應，實現既定目標。同時，標的企業平均應收賬款周期在拉長，現金流壓力也在增大。

例如，4月30日，融創服務公告拟以8.27億元退貨彰泰物業80%的股權，以将更多資源與管理精力聚焦投入在一二線核心城市。5月9日，和泓服務宣布拟以3050萬元退貨江蘇深華時代物業51%的股權，以精簡業務重點、減低與較弱資産相關的風險，並将資源投放于有望獲得更大回報的業務。

物業科技與數字化篇

物企多維度數字化成效顯著，AI等新興技術成為破局點

物業行業随着人工成本不斷上漲，業主及客戶需求升級，利潤空間收窄，有效推進數字化轉型，實現提質增效，形成新質生産力的需求十分迫切。

當前，物企數字化已經廣泛深入業财一體化建設、組織架構精簡、業務流程優化、人工效能提升、客服體驗改善、增值業務賦能等各個層次，對驅動企業管理結構、業務模式的重塑，降本增效等各個方面賦能明顯。

舉例來看，頭部物企中，招商積余在工單服務場景創新應用AI大模型技術，上線“物業AI工單助手”，實現客服通話全質檢、智能報單等功能，通話自動錄單效率提升90%，物業服務響應提升17%，構建了“智能診斷-自動派單-閉環管理”的全鍊條智慧服務模式。統一了“積余服務”用戶平台，集成近70項智慧服務功能，針對不同業态客戶，實現“千樓千面”定制化服務，線上用戶突破240萬，形成覆蓋“社區生活-資産運營-城市服務”的一站式智慧生态圈

同時，全面升級了設施設備管理繫統，實現設備全生命周期智慧管控，並升級應收賬款管理，構建“智能預警-協同管控-動态監測”的回款管理體繫，助力現金流管理提質增效；在具體業務場景領域，部署巡檢機器人、車場無人值守等前沿技術，叠代升級智慧停車繫統CMPark繫統，進一步提升項目智能化服務程度。

中遊物企中，金茂服務持續推進智慧物業建設，運營物聯、移動互聯、大數據底層技術，圍繞空間、人、服務三個關鍵要素，形成智慧社區、智慧生活、智慧運營三位一體的智慧物業管理體繫。

2024年，其還全新發布“日臻”全周期産品體繫，圍繞社區居民的全生活周期，商企客戶的全商業周期，城市社會的全發展周期，智慧物聯的全場景周期，構建服務版圖全景，形成前期、運營期、全周期的“日臻”式服務體驗。

小型物企中，衆安智慧生活于2024年度正式搭建智能化服務平台，連接智能消防繫統、智能安防繫統與智能通行繫統以及線上報事報修等，進一步推進智慧化管理與服務。同時，逐步推進智能機器人在基礎物業服務領域的覆蓋率。目前，掃地機器人、送餐機器人等已在多個項目投入使用。

綜合來看，物企正在實踐科技創新驅動、全面深化數智化轉型的發展理念，並注重對新興技術與物業場景融合應用的探索，AI、機器人、低空無人機等領域成為上半年以來企業布局關注的熱點領域。

例如，定位為空間科技服務商的萬物雲将AI應用能力視為物業行業的關鍵破局點。並成功以“靈石”為AI決策中樞、“飛鴿”為流程再造引擎，構建起了“感知－決策－執行”閉環繫統，通過數據流重構勞動力組織邏輯。

今年上半年，萬物雲還發布了“靈石”AI智能體升級方案，並宣布全面開啟生态聯盟戰略。通過開放架構、場景智能和智能體躍遷三大能力，“靈石+”将為行業注入新的可能，為不動産管理帶來前所未有的效率與價值。

除此之外，在基層服務能力提升方面，物企以“騎手友好社區”智慧通行方案為突破口，借助與平台公司或科技公司合作，積極推動智慧社區、智慧城市建設。

觀點指數了解到，5月末，建發物業攜手美團、支付寶等頭部本地生活服務平台，就共同建設騎手友好社區達成合作，旨在通過社區智能化應用創新，融合物業服務與本地生活服務領域資源優勢，為社區和外賣騎手建立起數字橋梁，完善社區服務通行解決方案。目前為止，這一方案已在建發物業管理的350多個項目中落地。

同時期内，金地智慧服務與中國聯通簽署總對總戰略合作協議，宣布将聚焦各自優勢領域，在社區空間資源運營、通信服務、社區生活服務、智慧社區建設等領域開展深度合作，構建以社區家庭為核心的線下居住生活服務消費場景，為業主提供更加便捷、貼心、優質的多元化服務，提升服務質量與滿意度。

觀點指數認為，随着新興技術與物業服務場景的深度融合，智能化将成為核心驅動力。不僅有助于降低人力成本、提高運營效率，還能通過個性化服務提升業主滿意度，從而開啟智慧物業的新時代，為行業帶來全新的發展機遇。

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