REITs發展：主體擴容

觀點指數  截至2025年6月，中國内地公募REITs市場發展強勁，總市值突破2000億元大關，達到2019.91億元，較2024年末增長48.6%。年内宏觀經濟穩步復蘇，在擴大内需政策持續發力的背景下，消費市場回暖、制造業轉型升級以及保障性住房建設提速等，都為公募REITs市場的發展提供了有力支撐。

市場活躍度顯著提升，中證REITs全收益指數累計上漲14.29%，其中消費類REITs表現最為亮眼，嘉實物美消費REIT以50.21%的漲幅領跑市場。這一表現與2025年上半年線下消費的快速復蘇密切相關，随着居民消費信心的增強和促消費政策的不斷出台，零售、餐飲等消費領域客流量和銷售額顯著回升，消費基礎設施資産的價值得到進一步彰顯。

市場流動性持續改善，日均成交額顯著增長，投資者結構呈現多元化趨勢，戰略投資者仍占據主導地位，但公衆投資者參與度明顯提升。反映出随着市場認知度的提高和産品的不斷豐富，越來越多的個人投資者開始關注並參與到REITs市場中來。

分不同闆塊表現來看，2025年上半年發放消費券、推動消費新業态發展等措施，有力地帶動了線下消費的回暖，消費基礎設施REITs成為市場領漲的闆塊，平均漲幅達35%；而傳統辦公園區則受到經濟結構調整的一定影響，需求相對疲軟，産業園區REITs内部分化明顯，工業廠房類REITs表現優于傳統辦公園區。倉儲物流REITs闆塊平均漲幅穩定，頭部倉儲物流項目憑借其優越的地理位置和高效的運營管理能力，表現突出。保障性租賃住房REITs獲得稅收優惠、專項融資政策的大力支持，發展穩定。

香港及海外市場方面，香港市場共有11只REITs，總市值約198.48億美元。政策面利好不斷，包括豁免交易印花稅、推進納入滬深港通等。市場分化明顯，領展房産基金漲幅31.84%，而部分REITs由于香港寫字樓市場需求受到經濟形勢和産業結構調整的影響，空置率處于高位，表現不佳，下跌11.46%。

全球REITs市場呈現波動上升的趨勢，標普全球房地産投資信托指數在經歷4月調整後維持在180點左右。不同類别REITs表現分化，酒店和零售類表現較好。

整體而言，2025年中國REITs市場規模持續擴大，産品類型日益豐富，形成"消費領漲、交通托底、創新擴容"的多元格局。此外，政策支持力度加大，常态化發行機制逐步完善，資産類型持續擴容。同時，市場分化明顯，優質資産更受投資者青睐，國際化進程加速。

C-REITs

市場整體數量方面，據觀點統計，截止到2025年6月，全市場上市的REITs産品達到68只，6月5日首次突破2000億元大關，截至2025年6月底總市值達到2019.91億元，較2024年末增長48.6%並持續增長。

REITs底層資産多元化發展，市場主體擴容

2025年上半年，一共有10只REITs上市，合計發行規模超過150億元，呈現“新發+擴募”雙輪驅動的格局。6月備受關注的中金中國綠發商業REIT和中金亦莊産業園REIT上市，填補了市場空白。其中倉儲物流REITs與消費基礎設施REITs均為9只，分别約占13%，保障租賃住房8只約占11%，園區基礎設施REITs18只，約占26%。

與此同時，市場主體也在持續擴容，南方基金、匯添富基金、中銀基金三家公募新晉布局REITs業務，使得涉足該領域的公募機構總數增至25家。但頭部效應依舊顯著，華夏基金與中銀基金掌握的REITs個數位居前列。

二級市場增長迅速，消費類、保租房REITs貢獻突出

2025年上半年中證REITs全收益指數變化趨勢總體是在波動中上升，由年初1月2日的967.21點逐漸攀升到上半年的峰值，即6月23日的1124.91點，6月30日收盤價為1105.45點，累計漲幅達到14.29%。

上半年REITs市場的整體增長主要受益于消費類REITs，例如嘉實物美消費REIT上半年漲幅為50.21%，是目前中國内地上市的REITs之最。

這與國内對消費基礎設施REITs的重視緊密相關，特别是國務院印發的《提振消費專項行動方案》中明确提到，支持消費基礎設施REITs發行，将商業地産納入盤活存量資産的重點領域。在政策導向外加機構投資者的偏好之下，消費基礎設施REITs闆塊的信心直接提升，表現在消費類REITs二級市場的繁荣上。

此外，作為抗周期資産的保租房REITs（闆塊平均漲幅23.8%）對全收益指數的貢獻也不可忽視。區間換手率上，重點關注的四類REITs中，保租房REITs的區間換手率躍升至0.8037%，而倉儲類REITs降至0.5101%，其他則保持穩定。

政策趨向常态化發行，標準逐漸提升

中國内地REITs市場在政策層面繼續推動常态化發行。2025年政策聚焦​​“提質擴面”​​，通過制度創新和市場開放如商業地産、長租房潛在試點，推動REITs與實體經濟的深度綁定。

除了上文所提到的《提振消費專項行動方案》外，地方層面也有新動作。6月14日上海市浦東新區發展和改革委員會等部門印發《浦東新區推動基礎設施領域不動産投資信托基金（REITs）常态化申報發行的若幹措施》，提出加強結構設計，做好項目儲備，吸引更多基金管理人、會計、稅務、法律等領域優質中介機構在新區設立法人機構、分支機構或區域性總部等，為REITs的發展提供保障。

中央層面，國家發展改革委發布相關規定，明确對于同一發起人（原始權益人）、基金管理人，若其申報的項目在連續12個月内被國家發展改革委按“退回”處理的次數達到3次，國家發展改革委6個月内将不再受理其申報的項目；若被發現隐瞞關鍵情況或編造虛假材料，一經發現，國家發展改革委12個月内将不再受理其申報的項目，並将有關情況函告中國證監會。

短期來看，該政策進一步加強了對REITs的申報上市管理，倒逼前期盡調與材料的真實性​，強化了中介機構的責任要求；而從長期來看，嚴懲造假行為可減少信息不對稱的風險，增強投資者對REITs市場的信任。同時，資質較弱的主體可能因多次退回被暫時清退，推動市場向專業化、集中化發展，促進“優中選優”，保證常态化發行的可持續性。

投資者結構持續優化，市場份額提升明顯

投資者結構方面，戰略投資者依然占據市場的主導地位，合計持有比例超過60%。細分投資者來看，可以發現原始權益人的持股比例穩中有降，可能是因為擴募或解禁後減持。與此同時，機構投資者借機低位增持，公衆投資者也因認購門檻降低涌入，進一步降低了原始權益人的份額。另外，部分原始權益人出于戰略調整的需要，減持份額以回收資金投入新項目。

于此，原始權益人所減少的份額流入市場，提升了流動性，也優化了資源配置，有助于提高市場的透明度。不過，從風險的角度來看，自持比例過低可能削弱其對項目的管理動力。尤其對消費基礎設施REITs的影響較大，因為消費基礎設施REITs需根據消費趨勢調整租戶組合、營銷策略及空間改造。若原始權益人自持比例過低，可能缺乏足夠動力投入資源進行精細化運營，導致出租率、租金增長潛力下滑，也不利于項目的擴募，對持續發展産生一定影響。

産業園區REITs

中金亦莊産業園REITs上市，首日開盤漲停

産業園區類REITs依然是C-REITs的主要資産類型之一。截止6月30日，目前市場上一共有18只産業園區類REITs。備受關注的中金亦莊産業園REITs，6月26日在上交所上市，發行規模為15.6億元，發行份額為4億份，發行價為2.72元。網下認購倍數265倍，而公衆認購倍數達1798倍，配售比例低至0.056%，發行僅一天便結束公衆募集。此外該項目在二級市場上的表現也非常強勁，首日開盤即30%漲停（收盤價3.536元/份），觸發臨時停牌。

如此火爆的情況與市場對于新能源汽車産業鍊資産的認可，以及該項目本身存在的潛力有關，例如該産業園區本身的出租率較高，淨利潤也在穩步上升，最重要的是2025年預測現金流分派率為6.77%，資本化率7.99%，高于産業園REITs的平均水平。

闆塊整體表現不佳，内部分化加劇

整體來看，2025年上半年産業園區類REITs平均漲幅遠低于消費基礎設施REITs，或是研發辦公園區供需失衡，平均出租率僅有85.31%。在出租率下降的同時“以價換量”策略效果不顯著，導致量價齊跌的情況出現，闆塊整體表現不佳。

即使在産業園區REITs内部，不同項目的差異也很大。細分來看，工業産房類REITs依然堅挺，即使在出租率略微下滑的情況下依然保持漲幅，區别于研究辦公園區，例如博時津開科工産業園REIT的年内漲幅達到38.68%，穩居産業園區闆塊的首位，而中金湖北科投光谷産業園REIT則出現了-4.19%的跌幅，如此巨大的差異，究其原因是底層資産的不同。

博時津開科工産業園REIT的資産主要由天河數字産業園和大陸汽車廠房産業園構成，涵蓋了超級算力、信息技術、互聯網研發等科創領域以及高端乘用車、新能源汽車及智能網聯汽車産業鍊，囊括研發辦公以及工業廠房。

因此，區别于以單一研究辦公園區為底層資産的REITs，該REITs以高科技創新與成熟制造業為核心，兼具穩定現金流和長期增值的潛力，故抗周期能力較好。

核心區域資産表現較為堅韌

其次，從城市維度來看，一線城市的核心地段項目憑借區位優勢仍保持較高的出租率。如國泰君安臨港創新産業園REIT，底層資産的主體為上海臨港奉賢智造園一期和三期，在園區基礎設施REITs闆塊普遍面臨出租率下跌的情況下，反而上漲4.02%。

而新一線城市如蘇州、武漢等，因産業基礎薄弱出租率下滑較大。這樣的趨勢有可能促使産業園區轉型升級以應對“産業經濟疲軟”的情況。

倉儲物流REITs

中銀中外運倉儲物流REIT啟動發行，首日即售罄

中銀中外運倉儲物流REIT​于6月23日啟動發行。僅一天時間，公衆發售部分便因超額募集而提前結募。該基金募集的基金份額總額為4億份，認購價格為3.277元/份，将通過戰略配售、網下發售、公衆發售相結合的方式進行發售。戰略配售初始發售份額為2.8億份；網下初始發售份額為8400萬份；公衆初始發售份額為3600萬份，預計募集資金總額為13.108億元，網下認購倍數達251.12倍，有109家機構參與，公衆配售比例僅0.06%，首日即“一日售罄”。

該基金是國内首單央企倉儲物流REITs，由招商局集團旗下中國外運（601598）作為原始權益人發起，底層資産為6處位于長三角、京津冀及川渝經濟圈的優質倉儲設施，是在國家推動倉儲物流基礎設施建設，REITs作為盤活存量資産工具獲政策傾斜的背景下産生的，同時也是招商局集團第5單REITs，進一步豐富了市場的資産類型。

二級市場表現平平，項目破局思路各異

整體來看，2025年上半年倉儲物流REITs平均漲幅17.34%，雖然低于消費基礎設施REITs的34.33%，但頭部項目如華安外高橋REIT年内以31.74%的漲幅領先。

整體表現良好，但年化現金分派率有不同幅度的下降。上半年因消費端動力減弱加之外部國際貿易政策波動影響，電商需求放緩，拖累倉儲物流REITs下滑。

在這樣的背景下，倉儲物流REITs尋求破局的思路也不盡相同。如中金普洛斯REIT通過屋頂光伏和自動化設備提升ESG評級，獲得綠色資産溢價；順豐通過REITs回收資金擴建樞紐，加速向輕資産運營轉型；嘉實京東倉儲基礎設施REIT則轉向自動化設備與高標倉配置，依托京東集團的電商、物流、金融生态，REIT項目與京東供應鍊管理繫統無縫對接，實現從訂單處理到配送的全鍊條自動化。

住房租賃REITs

政策規範保租房REITs性質，闆塊漲幅領先資金循環良好

租賃住房行業目前已上市的REITs合計8支，二級市場漲幅領先，已上市8只保租房REITs較發行價平均上漲52.7%，2025年以來平均漲幅23.86%，高于REITs市場的整體水平。

其中，中金廈門安居REIT累計漲幅達33.68%，表現較為突出。投資者對保障性租賃住房REITs的信心與在政策指導下的良好資産閉環息息相關。

期内政策端也在逐漸完善。7月1日，證監會與發改委聯合發布《關于規範保障性租賃住房EITs試點的通知》，明确要求保租房REITs堅持“房住不炒”定位，禁止變相為商品住宅融資，並規定淨回收資金優先用于保租房項目建設，進一步在政策層面強調了保租房REITs的保障性質。

通過“募資-收購-運營-擴募”模式，形成資金良性循環。

在這樣的背景之下，6月13日，華夏基金發布《華夏北京保障房中心租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金向特定對象發售基金份額發行情況報告書》，宣告華夏北京保障房REIT擴募發售正式完成，標志着國内首單保障性租賃住房REITs擴募發售圓滿完成。這不僅為保障性住房建設開辟了可持續的融資新路徑，更以實踐驗證了REITs擴募機制的高效運轉，為公募REITs常态化發行注入強勁動能。

從長遠來看，該政策的實施倒逼房企轉型輕資産模式，房企需剝離保租房業務，成立獨立運營公司方可參與，推動其從“高杠杆開發”轉向“低杠杆運營”，有利于地方政府平台和專業運營商合作，加速優質資産入市。

消費基礎設施REITs

闆塊漲幅領跑，政策刺激消費有效

整體來看，消費類REITs年内平均漲幅達35.00%，遠超其他類型，表現亮眼的有嘉實物美消費REIT，漲幅50.21%，華夏大悅城商業REIT，漲幅47.96%，華夏首創奧萊REIT、華安百聯消費REIT以及易方達華威市場REIT等産品，年内都達到了40%以上的漲幅。

擴募方面，3月華夏華潤商業REIT啟動擴募計劃，拟收購蘇州昆山萬象匯項目，将資産組合從環渤海擴展至長三角，分散區域風險並提升分派率。成為國内消費類REITs首單擴募案例，推動行業從“單一資産”向“多資産組合”轉型。

消費基礎設施REITs在二級市場的良好表現源于自身底層資産多為一二線城市核心商圈購物中心，抗周期屬性強，加之運營商的良好運作，易受到投資者的青睐。

而且也有政策的支持，在2024年多地開展國補、以舊換新等政策的基礎之上，2025年國家出台《提振消費專項行動方案》，明确支持消費基礎設施REITs的發行，政策紅利直接提振市場信心。同時，地方層面如上海、廣州等地，通過消費券發放和商圈升級，進一步刺激消費需求，支撐底層資産收益。

在消費基礎設施REITs大熱的趨勢之下，不同闆塊REITs間的估值差異加劇。但也加速了擴募的常态化、存量商業資産的盤活。同時，随着未來消費類REITs借助市場的繁荣擴募以及消費下沉如奧特萊斯向低線城市擴張，将有助于推動“存量+增量”雙輪驅動模式，形成良性循環。

截至7月2日，市場中已有9只已上市的消費基礎設施REITs，基金規模達到230億左右。

中金中國綠發商業REIT于6月獲批，其底層資産為濟南領秀城貴和購物中心，成為年内首單消費基礎設施REITs，拟募集資金19.33億元，建築面積20.09萬㎡，平均出租率穩定在95%。中金唯品會奧特萊斯REIT于5月申報至上交所，原始權益人為杉杉商業集團，聚焦奧特萊斯業态。

與此同時，凱德投資于4月提交首單外資消費類REITs“凱德商業C-REIT”申請，規模約28億元，標志國際化資管機構參與中國消費REITs市場。

海外REITs

全球市場波動，防禦性強的REITs獲青睐

標普全球房地産投資信托指數2025年上半年呈現波動上升的趨勢，由年初的177.11波動上升，到4月8日出現了較大的滑坡為159.46，5月2日之後維持在180點左右。

4月8日低價的出現或與美國總統特朗普宣布對所有國家進口商品征收10%的基準關稅有關，導致全球市場避險情緒驟升。美國三大股指（標普500、道瓊斯、納斯達克）在4月3日單日跌幅均超4%，拖累全球REITs指數同步下跌 。

這一政策也帶來了連鎖反應，市場擔憂關稅政策将推高通脹、抑制經濟增長，進而影響商業地産的租金收入和資産估值。

與此同時4月初，美聯儲主席鮑威爾表示“不急于降息”，並強調需觀察關稅對經濟的實際影響。這一表态削弱了市場對短期内降息的預期，導致REITs這類利率敏感型資産承壓，利率維持高位可能增加其融資成本，影響其杠杆運營，進一步壓縮盈利空間。

5月初，市場對中美貿易談判的樂觀預期升溫，加上美國非農就業數據超預期，提振了全球投資者的風險偏好。

同時美聯儲在5月初的FOMC會議上維持利率不變，市場對降息的預期有所增強。由于REITs對利率敏感，利率穩定或下行預期有助于支撐其估值。政策趨于穩定，降息窗口擴大，導致市場回暖。

在這樣的情況之下，REITs的高股息吸引力增強，吸引追求穩定收益的投資者。

但不同類别的REITs表現可能分化，例如，酒店和零售REITs若業績超預期，即旅遊復蘇帶動酒店REITs，推動指數局部上漲；而辦公或工業REITs若受經濟放緩影響，可能拖累整體表現。

同時，機構資金可能更青睐醫療保健、數據中心等防禦性較強的REITs，導致闆塊内部分化。

香港REITs

樓市延續下跌趨勢，港府政策支持新型REIT入市

截至2025年7月，香港市場共有11支REITs，按照物業類型分，綜合類8只，酒店類、零售類、物流類各1只。與2024年保持一致，未新增上市或退市産品。截至7月4日，總市值約為198.48億美元。

政策方面，2024年12月通過的《印花稅法例修訂》正式豁免香港REITs交易印花稅，自12月21日起生效。此舉旨在提升香港REITs的國際競争力，降低投資者交易成本，與新加坡、日本等市場看齊。

同時，中國證監會2024年4月發布的5項對港合作措施中，明确将REITs納入滬深港通，參照股票和ETF互聯互通機制執行。2025年上半年，兩地交易所持續推進技術準備和規則修訂。此項政策的影響是加速内地資金進入香港市場，提升流動性。直接的表現是提高香港REITs的成交額。

除此之外，港府政策鼓勵REITs拓展至數據中心、養老地産等新興領域，以彌補傳統商業地産的周期性風險。例如，港股首程控股旗下的首單數據中心REITs即南方萬國數據中心REIT于2025年上半年獲批。

其底層資産為昆山國金數據雲計算數據中心，是長三角大數據中心國家樞紐節點，緊鄰上海，可以服務于長三角的數字經濟需求。近三年平均簽約率100%，計費率穩定在90%以上，托管服務費收繳率100%。2024年PUE（電能利用效率）低至1.24，符合綠色數據中心標準。該項目有望為投資者提供穩定的收益，同時也填補了REITs市場的空白。

香港REITs市場在2025年上半年呈現結構性分化，領展房産基金、冠君産業信托等頭部REITs憑借優質資産和穩健運營，表現突出；而部分中小型REITs因租金承壓和估值下調，陷入虧損。

中證REITs全收益指數一季度上漲10.19%，但3月起受全球通脹和貿易政策不确定性影響，部分REITs價格回調。

7月7日，據世邦魏理仕，上半年香港甲級寫字樓整體租賃面積按年跌30%至180萬平方呎，已經連續兩個季度下跌，雖然第二季度的寫字樓租金跌幅放緩，但年初至今已經下跌2.8%，預計下半年依然延續下跌趨勢。

第二季度零售租賃動能較2024年下半年放緩。盡管零售商在此期間普遍保持審慎态度，但整體零售銷售跌幅有所收窄，並于2025年5月扭轉下行趨勢。此外，核心區的空置率下降0.7個百分點至7.1%，但是空置率下降帶動租金按季上升0.9%，與2025年第一季度的升幅一致，使上半年的租金增長達到1.9%。

倉庫空置率按季上升0.4個百分點，至10.3%。持續且高企的空置率導致倉庫租金按季下跌0.8%，連續第六季下跌，截至2025年上半年的跌幅達2.9%。

恒生房地産信托基金指數（HSREIT）在3月下旬表現出下跌的趨勢，在4月受國際局勢的影響達到低值，但4月之後特朗普政府的關稅政策緩解，國際資金流入亞洲市場，疊加政策利好，指數一路攀升，截至7月9日收盤價為3146點，上半年累計漲幅達到17.18%。

盡管指數方面展現強勁的增長态勢，但REITs内部也在延續分化趨勢。受樓市影響，大部分REITs被迫下調租金，從而導致了業績表現不佳。

免責聲明：本文内容與數據由觀點根據公開信息整理，不構成投資建議，使用前請核實。