商辦與辦公空間發展：承壓調整

觀點指數  2025年以來辦公市場延續了近年來的調整态勢，面臨投資收縮、需求疲軟、庫存高企等諸多困境。

重點辦公租賃市場表現依舊低迷，租金下行和空置率波動或成常态，復蘇需依賴宏觀經濟回暖與企業信心修復。數據顯示，今年第二季度，北京甲級寫字樓市場空置率有所改善，而上海、廣州及深圳三城空置率水平同比及環比均出現不同程度的攀升，供需矛盾繼續影響着市場表現。

聚焦需求端，企業擴張意願受經濟復蘇不确定性制約，科技、金融、專業服務業等仍是需求主力。同時，随着硬科技與消費升級的持續推進，科技研發、醫藥、消費、傳媒娛樂等行業的租賃占比有望進一步提升，推動市場向多元生态演進。

多數寫字樓樣本項目及企業經營活動持續承壓，以價換量成為維繫運營的關鍵策略，同時，優質核心寫字樓樣本憑借地段、運營等優勢，出租率維持在較高水平。現階段，“承壓”仍是行業主基調，據觀點指數監測，僅29%的樣本企業實現收入同比增長，企業需通過處置低效項目、服務升級、模式創新等緩解收入壓力。

與此同時，随着辦公市場競争加劇，寫字樓企業正逐步從單一空間租賃向生态服務集成轉型。長期來看，寫字樓市場的競争将超越物理空間，轉向綠色化、數字化與生态化的全維度價值重塑。

政策引導下的産業升級将持續為寫字樓市場帶來新的需求增長點，尤其是新興産業的發展，将帶動對高品質、智能化辦公空間的需求。

寫字樓大宗交易的活躍度、價格走勢等表現是商業地産市場景氣度的重要風向標。據觀點指數不完全統計，2025年1-6月内地共計發生31宗辦公資産交易事件，總交易金額約為329.7億元，對比上年同期，寫字樓交易市場尚未完全復蘇。

辦公樓投資規模同比降幅進一步擴大，供應過剩繼續影響辦公市場

據國家統計局披露的數據，2025年1-6月，全國辦公樓開發投資額和銷售額累計值分别為1792億元和1497億元，分别同比下滑16.8%和4.2%。同期辦公樓新開工面積和竣工面積累計值分别為753萬平方米和734萬平方米，分别同比下滑21%和同比微漲0.2%。

從數據來看，全國辦公樓投資規模同比降幅進一步擴大，開發商對寫字樓市場長期收益預期悲觀，主動縮減拿地與建設投入。辦公樓銷售額同步遇冷，企業擴租、購樓意願持續受抑制。

在此态勢下，辦公樓新開工同比繼續下行，意味着未來3年里，寫字樓新增供應大概率進一步縮減，供需失衡矛盾雖有望随存量去化逐步緩和，不過竣工面積同比略有上升，意味着仍有一定規模的存量項目進入市場，疊加當前需求疲軟的現實，短期難以扭轉供過于求的格局。

整體而言，寫字樓市場仍面臨投資收縮、需求疲軟、庫存高企等困境，短期復蘇依賴宏觀經濟回暖與企業信心修復，長期則需借産業升級、資産優化及模式創新等路徑，重構市場平衡。

戴德梁行數據顯示，2025年第二季度，北京、上海、廣州及深圳四城甲級寫字樓市場空置率分别為16.9%、23.6%、19.8%以及27.8%。

北京空置率是四城最低的，為16.9%，較2024年底的18.3%進一步下降，同時也是唯一空置率水平同比及環比均改善的城市，得益于下半年無新增供應，存量面積繼續去化或将推動空置率水平進一步改善。

同期上海、廣州及深圳三城空置率水平環比、同比以及對比2024年末均不同程度攀升，供需矛盾繼續影響着市場的表現。

其中深圳寫字樓市場的空置壓力在一線城市中尤為突出，截至2025年Q2，其空置率攀升至27.8%，穩居四大城市榜首。同時，由于深圳年内還有122萬平方米的新增供應集中入市，疊加總部大樓投入使用導致需求分流，市場競争将進一步白熱化。

重點城市辦公租金整體承壓，寫字樓項目面臨出租率與租金雙重壓力

辦公租賃市場表現上，觀點指數篩選重點八城（包括北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都、南京以及武漢），監測辦公物業平均租金的走勢情況。

2024年至2025年6月，重點8城辦公租金單價呈波動下行走勢。2025年6月單月，重點8城平均辦公租金單價為2.73元/平方米/天，環比微漲0.69%，雖環比有微幅波動，但8城租金均值仍處于較低水平。

單月8城均值同比下降13.87%，88%的城市辦公租金出現同比下滑，如北京、上海、深圳、南京及武漢同比降幅均超10%，寫字樓市場在過去一年中持續面臨較大壓力，經濟復蘇對寫字樓市場的拉動作用尚未充分顯現。

2025年1-6月期間，8城辦公平均租金為2.8元/平方米/天，累計同比下滑10.9%。同時，較上年同期，8城上半年租金均值全面下滑，辦公市場租金基本面持續走弱。

在經濟復蘇預期尚未完全兌現的背景下，部分月份租金雖有輕微回暖，但辦公市場缺乏持續上行動力，難以形成趨勢性反轉。​

與此同時，戴德梁行數據顯示，2025年第二季度，一線城市甲級寫字樓租金延續下行态勢，對比上季度，四城租金環比變動區間在-2.3%到-1.4%。在供需失衡的壓力下，核心辦公租金仍未止跌，業主方繼續通過價格讓渡加速存量去化。

觀點指數監測的樣本企業/項目經營數據進一步佐證了這一趨勢，項目經營活動仍面臨多重挑戰。

據企業第一季度業績報告披露，包括招商局商業房托、中國國貿、華貿寫字樓等旗下寫字樓項目租金單價延續下行趨勢，以維持項目經營的穩定。

2023年第四季度至2025年第一季度，觀點指數監測的寫字樓樣本項目租金單價走勢與重點八城高度一致性，均表現為持續下行，市場承壓特征顯著。2025年第一季度，樣本數據平均租金單價為228.46元/平方米/月，對比上年年末下跌3.51%，同比下滑5.52%。

聚焦寫字樓項目出租率層面，觀點指數篩選57個重點寫字樓樣本，監測其出租率走勢情況。

截至2024年末，57個寫字樓樣本項目平均出租率為86.32%，對比2024年6月底減少0.67個百分點，對比2023年末減少0.01個百分點，盡管降幅較小，但連續兩個時間節點的出租率下滑，意味着寫字樓市場仍面臨一定的下行壓力，市場供應與需求之間的平衡仍未得到有效調節，新增供應或存量消化緩慢，導致存量寫字樓物業出租率難以提升。

分項目表現來看，據觀點指數不完全統計，出租率水平處于91%-100%區間的樣本項目占比相對最高。位于54%-63%和63%-72%區間的樣本項目占比均較低，低出租率的寫字樓項目雖然數量少但确實存在，多是集中在部分城市非核心地段或運營欠佳的項目

其中，以恒隆地産、太古地産、嘉里建設等為代表的港資運營商的標杆項目，如上海恒隆廣場、廣州太古匯等城市地標項目，憑借一線城市核心CBD區位（陸家嘴、靜安寺等）、高端業态配套等，鎖定金融、跨國企業總部需求，出租率長期穩定。

與此同時，頭部項目通過定制化空間（如國金中心為金融機構設專屬樓層）、全周期服務等，強化租戶粘性，如北京凱晨世茂中心、上海靜安嘉里中心，出租率始終維持90%及以上。

從城市維度來看，北京、廣州、南京、沈陽以及無錫等内地重點城市的寫字樓項目平均出租率數據對比2023年末實現提升。同時，截至2024年末，北京、上海、廣州、深圳、杭州、沈陽以及香港等重點城市樣本項目的平均出租率均超88%及以上，整體經營表現穩定，核心區域的優質寫字樓項目仍展現出較強的抗風險能力。

這類寫字樓憑借良好的運營服務和優質租戶結構，出租率保持穩定。在當前市場環境下，資産質量成為寫字樓抵禦風險的關鍵因素，對維持項目穩定運營和市場競争力至關重要。

另外，武漢、南京、昆明、天津以及重慶等城市樣本項目出租率持續下滑，武漢全年出租率較2023年末下降4.3%，天津下降2.8%，重慶下降3.8%。

樣本項目出租率表現數據進一步驗證了寫字樓市場的供需失衡、優質資産稀缺及區域分化等特征。其中，優質核心寫字樓憑借地段、運營等優勢，出租率維持在較高水平，同時存在少量低出租率項目。

總體來看，不同城市需結合自身産業結構和經濟發展特點，制定針對性的政策和發展策略，促進寫字樓市場的健康發展。

新質生産力重塑辦公需求格局，TMT、金融與專業服務業持續領跑

聚焦需求端，戴德梁行數據顯示，2025年第二季度，北京寫字樓租賃需求占比前三的行業分别為TMT、專業服務業以及金融業，占比分别為55.2%、13.1%以及10.9%。

同期，TMT行業同樣穩居上海、廣州、深圳寫字樓租賃需求的榜首，占比分别達22.7%、37.4%、18.7%，成為貫穿四大一線城市的核心需求引擎。

與此同時，上海、廣州兩地的金融業、零售貿易行業、專業服務等行業表現突出。深圳市場中，金融業、交通物流、專業服務業、零售貿易四大行業占比均超10%。

從數據來看，TMT、金融業、專業服務業仍是一線城市寫字樓租賃市場的主力需求行業，同時零售貿易、交通物業、醫藥等行業辦公需求也有不錯的表現。

從觀點指數收錄的2025年1-6月寫字樓市場部分租賃成交案例來看，2025年1-6月金融服務企業仍是寫字樓租戶的“壓艙石”，以占比20%的租賃單數（單個企業入駐計為1單）居首位，租賃企業覆蓋傳統金融消費金融、金融科技、跨境金融等，代表企業包括華夏基金、愛建證券、馬上消費金融等。

租賃區域集中在北京金融街、上海陸家嘴、廣州國際金融中心等核心商務區。

科技研發與專業服務並列第二，租賃單數占比均為13%。其中，科技研發類租賃企業聚焦硬科技賽道，包括芯片、人工智能、AR/VR等領域。舉例來說，上海張江科學城新增該類型入駐企業包括海光雲芯、XREAL、樂鑫科技、上海鹽巴信息科技等，形成集成電路設計-AR設備研發-電力通信的産業鍊聚集，企業租賃面積靈活，适配科技企業從初創期-到成長期的不同階段需求。

同時，專業服務業企業以垂直行業服務為特點，入駐企業涵蓋法律、咨詢機構、人力資源、市場調研等多個領域，包括麥肯錫、方效律所、卓佳咨詢等。

值得一提的是，2024年全年，上海中海中心寫字樓項目淨吸納量錄得7萬平方米，跻身全市寫字樓去化量的首位，成為上海寫字樓新流量王。該項目以“賦能企業發展”為使命，向産業運營的維度積極升級，打造樓内高度集聚的法律服務生态圈，正式升級打造“樓宇法律服務中心”。

項目入駐企業包括亞太國仲商務咨詢(上海)有限公司、滬師律師事務所、上海市信洋律師事務所、上海灣谷律師事務所、貴州貴達律師事務所等專業法律機構，構建覆蓋企業國際化全周期的一站式法律服務平台。

随着衆多法律領域企業的入駐，以及“樓宇法律服務中心”的落地運營，将進一步吸引更多上下遊關聯企業集聚，形成産業集群效應。同時，将助力普陀區進一步優化區域産業結構，提升區域在法律服務領域的專業度和影響力，吸引更多高端産業資源流入，推動區域經濟高質量發展。

觀點指數注意到，寫字樓入駐行業分布與區域産業定位深度綁定，如上海張江的科技、北京金融街的金融等，因此運營商可以進一步強化産業适配性以吸引目標租戶。

除此之外，2025年上半年，以醫藥健康、消費零售等為代表的新質生産力行業逐步成為辦公租賃市場的增長引擎。同時，随着硬科技與消費升級的持續推進，科技研發、醫藥、消費、傳媒娛樂等行業的租賃占比有望進一步提升，推動市場向“多元生态”演進。

觀點指數認為，寫字樓市場短期仍面臨“以價換量”的調整，但核心商圈通過租金适配與産業升級展現韌性，新質生産力相關辦公需求有望成為破局關鍵。未來，政策支持、資産升級與新興産業導入将是穿越周期的核心抓手。

按城市劃分，一線城市租賃企業以金融、跨國醫藥、硬科技總部為主，寫字樓運營商通過硬件配套及軟性服務吸引高淨值租戶。新一線城市如成都、珠海、天津等，主要側重區域總部及細分賽道研發中心，以産業政策、成本優勢、空間服務等吸引企業，形成差異化競争。

運營商業績分化明顯，寫字樓收入增長難

據觀點指數不完全統計，以恒隆地産、瑞安辦公、陸家嘴辦公、中海商務等為代表的多家寫字樓企業通過在傳統寫字樓項目中嵌入靈活辦公空間，構建多元化的辦公場景，滿足多樣辦公需求。

舉例來說，WORKXSOCIAL是瑞安辦公打造的靈活辦公空間産品。年内面世的虹橋天地WORKXSOCIAL會議空間定位是為長三角企業提供一站式商務解決方案，滿足會議、培訓、論壇等多元化需求。該靈活辦公産品總面積超820平方米，可通過可移動隔斷繫統實現10-150人規模場景切換，适配不同的活動需求。

據瑞安辦公官微披露，虹橋天地4棟寫字樓吸引了衆多企業總部和世界五百強企業入駐，形成了強大的企業集聚效應。同時，通過靈活辦公與傳統寫字樓的協同效應，既可作為總部經濟的補充設施，又能獨立承接區域會展外溢需求，有效提升項目的綜合競争力。

與此同時，據陸家嘴辦公官微披露，2025年上半年，其位于上海的前灘匯陸創營LSPACE、上海科技投資大廈LHUB、前灘世貿中心二期LHUB等多個靈活辦公産品正式亮相。其中前灘匯陸創營LSPACE為前灘世貿中心一期LSPACE叠代升級産品，包括A區商務中心，可提供2-27個靈活工位，同時搭配5間會議室；以及B區精裝小辦公室，建築面積約100-200平方米，按套租賃，為成長型企業提供定制化解決方案。

前灘世貿中心二期LHUB于3月21日正式開業，已投入運營的項目還包括前灘匯LHUB、前灘世貿中心一期LHUB。據了解，2024年已開業LHUB累計接待人數約3.5萬人次，全年承接各類會議活動多達85場。

顯然，商辦運營商逐步從基礎辦公物業向全周期賦能轉型，突破傳統寫字樓的固定格局，打造适配多元需求的靈活空間。

觀點指數認為，随着新質生産力催生更多創新型企業，以及大型企業降本增效需求加劇，靈活辦公市場将從補充業态升級為主流辦公形态之一，而運營商的核心競争力，也将從空間規模轉向服務深度與生态活力。

商辦運營商業績表現上，在市場整體面臨供應過剩、需求調整等挑戰的背景下，企業内地寫字樓收入表現分化明顯。

據觀點指數統計，2024年里，17家樣本企業内地寫字樓業務收入從1.3億元到35.7億元不等，同比變動區間為-29.9%到8%。

其中，中海商業以全年35.7億元的寫字樓收入居首，陸家嘴集團次之，兩者是唯二内地辦公收入超30億元的企業。

具體來看，17家樣本企業中，僅5家的收入實現同比正增長（中海商業、招商蛇口、太古地産、北辰實業、金地商置），占比29%。

從增長幅度看，正增長的企業收入增速集中在3%-8%區間，當前寫字樓市場面臨收入增長難，高增長更難的困境。

其余11家均出現不同程度下滑，跌幅區間為-29.9%至-0.5%。其中部分企業在市場調整中抗風險能力較弱，下滑企業中，有部分寫字樓業務收入下滑超過20%，跌幅顯著。

短期看，承壓仍是行業的主基調，企業需通過處置低效項目、服務升級、模式創新等緩解收入壓力。長期看，具備核心地段資産、強運營能力、多元業态協同的企業，将在出清周期中強化優勢，行業集中度有望進一步提升，而依賴非核心資産、模式單一的企業，或面臨更嚴峻的生存挑戰。

未單獨披露寫字樓收入的企業，從财報中也可以窺見内地寫字樓經營活動面臨挑戰。如中國金茂、瑞安房地産、九龍倉集團、嘉里建設，2024年在内地的投資物業收入分别為16.97億元、35.47億元、45.71億港元、37.27億港元，除瑞安房地産收入實現同比上漲9%外，其他3家企業收入均出現不同程度的下滑。

瑞安房地産收入增長主要由蟠龍天地開業帶來的額外租金貢獻所帶動，而内地辦公樓項目受市場競争、宏觀經濟環境等影響，截至2024年末，續租租金轉跌。

九龍倉集團在财報中提及，由于内地商場和寫字樓租金疲軟，内地投資物業整體收入下跌4%至45.71億港元，營業盈利下跌6%至29.83億港元。嘉里建設由于零售租賃收入增長部分被寫字樓租賃收入減少所抵消，按固定匯率計算，其内地合並租賃收入輕微下滑1%。

得益于近兩年在廣州及上海新增投入使用的大型投資物業的租金貢獻持續增長，恒基地産2024年度收租物業應占租金總收入與上年同期大致持平，為21億港元，總體表現較為平穩。

在輕資産商辦賽道，楷林運營精準錨定“商辦資産全過程運營商”定位，聚焦寫字樓開發管理價值鍊，通過深度拆解，從前期規劃到後期運維的全流程，精準把控每個價值節點，為商辦資産提供貫穿全生命周期的專業運營服務。據觀點指數了解，楷林在辦公運營領域不斷探索實踐，業務服務覆蓋全國27省300城，輕資産運營面積約850萬平方米，商務服務面積超過2000萬平方米。

中小企業發展指數波動回升，辦公空間服務商差異化發展

辦公市場細分領域，中小企業協會發布的最新數據顯示，2025年1-6月總指數在89.0-89.8之間波動，較2024年下半年（88.7-89.3）略有上升。其中2月總指數89.8為上半年峰值，較2024年2月的89.1增長0.7個點。

從數據來看，中小企業整體發展仍處于恢復階段，但受宏觀經濟環境、成本壓力等因素影響，回升動力不足。

分行業來看，工業與科技類行業表現相對穩健，而消費服務業仍面臨壓力，整體恢復進度與2024年同期持平，但復蘇動力尚未顯著增強。

現階段，辦公空間服務企業經營規模普遍較小，行業競争較為分散，而随着辦公市場競争越發激烈，企業辦公和差異化要求日趨提高。

據觀點指數不完全統計，2025年1-6月，多數辦公空間服務商擴張謹慎，表現不及上年同期。

不過，也有部分辦公空間服務商如IWG集團、創富港、BEEPLUS、高格辦公空間、德事等企業逆勢擴張，積極擴大市場占有率。

從新增簽約/開業項目特點來看，辦公空間服務商發展進一步細分，不同企業基于目標客群、核心資源與戰略定位，形成了差異化的發展路徑。

具體來看，創富港業務布局聚焦北上廣深、香港等核心城市，以寫字樓整層項目為核心載體，年内新增簽約/開業項目多為“整層包租+靈活分割”模式。目標客群聚焦中小微企業與初創團隊，尤其是1-20人規模的電商、自媒體、法律咨詢等輕資産行業。這類客戶對租金敏感度高，需求集中在“低成本、靈活租期、基礎辦公配套”，因此創富港的空間以“小面積獨立辦公室+共享前台”為主，單工位月租金控制在2000-4000元。

以高格辦公空間和BEEPLUS為代表的企業聚焦特定區域擴張，如高格辦公空間在常州集中布局2個項目，BEEPLUS在長三角的南京、南通、常州各落1子，形成區域密度優勢，便于資源整合與運營效率提升。其中BEEPLUS深耕“産業空間+共享辦公”，項目多與科技園區、産業基地綁定（如深圳科技園金融基地、南京中國氣象谷），聚焦科創、金融等垂直領域，提供“辦公+産業服務”一體化方案，與區域産業政策協同。

IWG集團以“品牌輸出+區域合作”為主，既通過雷格斯品牌在一二線城市布局標準化中心（如西安軟件新城、鄭州楷林大廈），也通過與地方國企（上海南虹橋集團）戰略合作，獲取優質地段資源，強化區域滲透。

德事聚焦一線城市地標建築（如北京國貿大廈A座、天津企業廣場），服務跨國企業、律所、投行等客群，以“私密性+高端配套”為核心，空間設計強調高端商務感。

值得注意的是，辦公空間服務企業從基礎租賃向生态化賦能轉型，辦公空間産品從物理空間逐步轉化為連接企業人才、資源、商機等的樞紐，推動辦公空間服務行業向價值維度升級。

舉例來說，BEEPLUS紫琅矽谷項目依托長江口産業創新區的區位優勢，打造了以集成電路為核心的産業生态體繫，形成“政策+空間+服務”三位一體的産業培育模式。

與此同時，年内IWG集團多數新增網點入駐産業園區類的物業，有效綁定産業生态，将辦公空間轉化為産業創新的基礎設施，符合企業分布式辦公、輕量化運營的需求。

辦公空間服務商在業績數據上同樣存在較大的差異。得益于業務穩步擴張和門店網絡拓展，以創富港和IWG集團為代表的辦公空間服務企業業績表現有一定的增長。

創富港于2024年里新增門店23家，新增運營面積2.85萬平方米，在管規模穩步擴張。截至2025年3月，創富港已在北京、上海、廣州、深圳、杭州等全國9個重要城市設立近280個共享辦公空間，管理面積超38萬平方米，累計服務企業超40萬家。

2024年度，創富港營業收入、歸母淨利潤、扣非歸母淨利潤、毛利率等指標均實現同比增長，成本控制及運營效率優化成果顯著。全年營業收入同比增長5.57%至7.9億元，經營活動現金流淨額為4.77億元，對比上年同期實現微漲。

同期，IWG集團年度全繫統收入創新高，按固定匯率計算增長2%至42億美元。同時EBITDA增長11%至5.57億美元。淨利潤方面，IWG集團實現了每股收益2.0美分，相比2023年的每股虧損26.7美分，成功扭虧為盈。

此外，淨财務債務降至7.12億美元，較2023年的7.75億美元進一步減少，IWG集團的财務健康得到持續改善。

2024年，IWG集團在全球範圍内新簽署了899個辦公中心，其中624個已投入運營，絕大多數新中心将采用輕資産模式運營，有效降低了資本支出。

在華辦公市場中，IWG集團的擴張步伐正持續提速。據其向觀點新媒體透露，過去12個月内，集團新簽約項目達50余個，且均采用委托管理模式，同時2025年以來，這一擴張節奏進一步加快，保持着月均簽約10個項目的穩健增速。

從合作業主結構來看，約七成來自國有平台及城投企業。這類機構手握大量閑置物業資産，亟待引入具備市場化運營能力的專業機構，通過招商激活資産價值，而IWG的專業化服務恰好契合這一需求。

在布局版圖上，IWG目前已覆蓋國内約45個城市、150余個辦公中心。其中傳統一線城市作為早期布局的核心區域，持續獲得重點深耕。同時，IWG集團的全國性布局正逐步從中心城市、省會城市向二三線城市延伸，形成梯度拓展格局。作為全球領先的靈活辦公空間服務平台，IWG的網絡已遍及全球120多個國家和地區，擁有近5000個靈活辦公網點，其在華的加速擴張，也成為全球布局的重要組成部分。

滬京主導格局未改，險資與自用型買家成關鍵力量

寫字樓資産作為商業地産的重要組成部分，基于長期穩定的租金收入、資産價值等屬性成為投資者長期資産配置的重要選擇。據高力國際數據，2025年第一季度中國大宗交易投資市場中，辦公資産大宗成交金額占比居首位，是市場交易的“主力軍”。

據觀點指數不完全統計，2025年1-6月内地共計發生31宗辦公資産交易事件，總交易金額約為329.7億元。對比上年同期，交易單數和交易總金額同比跌幅分别為14%和26.2%，寫字樓交易市場尚未完全復蘇。

從交易標的所在城市來看，上海和北京兩城商辦資産交易數量和交易金額繼續主導交易市場，兩城資産交易單數占比超60%，顯示了資本對城市經濟前景的看好。

其中上海作為商業地産核心城市，期間資産交易數量及總交易金額均居首位，上半年交易數量為13筆，交易項目涵蓋陽光商廈、上海博華廣場等，總交易金額可觀，尤其是上海博華廣場，以108億元的高價成交，成為單筆交易金額最高的項目。

具體來看，上海資産交易案例主要覆蓋核心商圈與新興商務區。其中外灘、陸家嘴區域的高端寫字樓延續“高單價、大體量”的特點，如博華廣場憑借頂級硬件設施和金融企業集聚效應吸引保險資金整購。張江科學城、楊浦濱江等新興區域因契合科創企業需求，成為中小投資機構和産業資本的布局目標。

北京交易重心則向城市副中心和産業園區傾斜，企業在成本控制與政策紅利的驅動下，選址逐步外溢至非核心區域。

除此之外，商辦資産交易市場覆蓋面進一步提高，區域市場的均衡性逐漸增強。得益于産業結構轉型與城市規劃戰略的影響，西安、鄭州、杭州、蘇州等新一線城市也在寫字樓大宗交易市場中嶄露頭角。

聚焦到賣方層面，近年來，房企通過出售寫字樓資産加速資金回籠的趨勢愈發明顯，成為行業纾困與戰略調整的重要縮影。

2025年上半年，在重點城市寫字樓大宗交易中，房企延續處置商辦資産的趨勢，其中包括萬科集團、遠洋集團、陸家嘴集團、瑞安房地産、新城控股等多家房企成功以辦公資産兌現現金。

萬科在股東會上表示，2024年把握大宗資産交易機會，實現了資産的高質量退出，與各類投資者建立了繫統性的鍊接與合作，全年大宗交易項目54個，合計簽約金額259億元。

從買方來看，投資主體多元化，保險金融資金、地方國企、科技企業、資管機構等積極布局，企業自用與投資戰略需求並存。

金融保險資金繼續展現出強勁的購買力，仍是中國大宗交易市場的主要收購方。其中中郵保險斥資108億元收購上海博華廣場，備受市場關注。據觀點指數監測，這不僅是2025年上半年金額最高的交易，更是近三年首單超百億元的商辦資産交易案例。

此次交易中，中郵保險通過不動産專項基金投資協議方式，聯合中東主權投資機構阿布紮比投資局（ADIA）共同收購，且美國漢斯集團旗下子公司作為普通合伙人繼續參與管理運營。

值得一提的是，據中國保險行業協會統計，截至6月24日，年内已有5家保險公司共計披露了13筆大額不動産投資，涉及7個不動産項目，保險資金對國内不動産的投資規模顯著增長。

投資標的覆蓋商業辦公樓，産業園區、租賃住房、公募REITs等多元化領域。在低利率的當前，險資加大對不動産的配置力度，以緩解資産負債匹配壓力。不動産資産賬面價值重估頻率較低的特性，在當前經濟復蘇預期尚未完全兌現的背景下顯得尤為關鍵，有助于保險機構穩定資産端的收益預期。

而現階段外資對内地商業地産發展保持短期審慎态度，對比早年大規模布局商業地産的盛況，今年上半年鮮有外資收購商辦資産案例。

同期自用型買家需求表現突出。如樂鑫科技、愛爾眼科、光線傳媒等來自科技、醫藥、文娛領域的企業，基于企業長期戰略發展的需求，購置寫字樓用于辦公、總部建設或業務拓展。

當下，大宗資産交易仍是寫字樓資産實現退出的核心路徑。随着中國經濟的穩健增長與産業結構的深度調整，以科技互聯網、高端制造業、生命科學為代表的新質生産力行業加速崛起，正重塑寫字樓市場的需求結構與價值邏輯。這些新興産業對辦公空間提出智能化、專業化、定制化的需求，不僅為寫字樓市場注入新的增長動能，也推動資産交易向“産業适配型”轉型，優質寫字樓資産将憑借與新興産業的深度綁定，為寫字樓市場帶來新的需求增長點。

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