住房租賃：存量提質

觀點指數  2025年上半年，中央與地方協同發力，圍繞市場供給擴容、收儲轉租、金融創新、權益保障、管理規範等方面密集頒布政策文件及舉辦工作會議，推動租購並舉住房制度深化發展。

在政策、資本、需求等多維度推動下，市場參與主體對前景持續看好，盡管重點城市面臨市場租金下行的壓力，住房租賃頭部企業依舊憑借擴張規模、優化運營、精準定位等策略，實現運營效率的穩步增長，展現出較強的抗風險能力與發展韌性。

保租房REITs市場持續擴容提質。2025年上半年，随着新項目發行及擴募項目上市，保租房REITs市場發行與擴募節奏顯著提速，新增標的進一步豐富了投資選擇，有望吸引更多長期資金流入，推動住房租賃與資本市場的深度融合。

二級市場表現可圈可點，截至2025年6月30日，已上市的8只保租房REITs産品較發行價平均上漲59.36%，個體漲幅區間處于40.07%到86.23%之間。

除公募REITs外，在政策支持與市場需求的驅動下，住房租賃市場投融資體繫逐步完善，将有望為投資者提供更為多元、穩定的投資選擇。

保租房與市場化長租房協同發展，REITs、Pre-REITs、CMBS等多元化金融工具加速滲透，将進一步推動租賃市場的專業化、規模化發展。

管理規範與支持並行，政策紅利構建長期發展确定性

回顧2025年1-6月，據觀點指數不完全統計，中央及地方層面協同發力，住房租賃政策緊密圍繞“保障民生、促進市場健康發展”的核心目標，通過規模化供給、财政金融支持、規範管理、權益保障及地方實踐等多維度措施，推動租賃市場從“大規模建設”向“存量提質”轉型。

2024年末中央經濟工作會議提出，盤活存量用地和商辦用房，推進處置存量商品房，為2025年政策定下基調。今年3月《政府工作報告》進一步明确，盤活存量用地和商辦用房，推進收購存量商品房，在收購主體、價格和用途方面給予城市政府更大的自主權。拓寬保障性住房再貸款使用範圍。

财政部同步推進專項債券支持政策，旨在通過積極的财政手段，緩解住房租賃企業的資金壓力，特别是在保障性住房建設領域，為市場注入一劑“強心針”。同時，央行将保障性住房再貸款使用範圍拓寬至存量盤活，並允許專項債收購存量房轉保租房，降低地方政府的資金壓力。

從各部委政策方向來看，收儲轉租成為2025年的重點工作之一。

住建部表示，中國已經建成了世界上最大的住房保障體繫。與此同時，住建部出台《關于加強保障性住房和城中村改造安置房建設質量監管的通知》，将工程質量安全納入常态化監管，並通過《住宅項目規範》強制要求住宅建設滿足采光、隔聲、消防等37項核心指標，從源頭保障租賃住房品質，提升租賃住房的居住體驗與安全保障。

各地政府積極響應中央号召，因城施策，在住房租賃政策方面不斷創新和細化，構建起多層次的政策支持體繫。

随着政策持續落地，住房租賃市場有望實現供給結構優化、運營模式升級、消費環境改善的目標，成為房地産行業轉型與新型城鎮化建設的重要支撐。

據觀點指數不完全統計，2025年1-6月，多城積極響應中央号召，從供給側強化培育力度，多渠道籌集保障性住房。同時遼甯、鄭州、河南、青島等多地鼓勵通過收購、轉化用途、盤活閑置存量等方式，加大保障性租賃住房建設籌措供應力度，並按照“以需定購、以需定建”模式籌集，加大保障性住房建設籌措供應力度。

規範管理層面，深圳、杭州、鄭州等多城通過信用管理、白名單制度、合同範本等手段加強監管，如深圳拟出台《住房租賃企業信用管理辦法》，從準入到退出全鍊條規範企業行為，遏制虛假房源、違規租賃等亂象。

上海、廣東等省市依托REITs、财政補助等工具強化資金支持，如上海推動基礎設施REITs擴容，廣東下達中央财政補助資金，為住房租賃項目提供低成本融資路徑。

聚焦權益保障層面，天津、北京、上海、廈門、杭州、廣州、深圳、山東、京津冀、成都、浙江等多個省市通過公積金政策優化、保障性住房分配傾斜等舉措，降低租房成本，保障新市民、青年群體的居住權益。

整體來看，2025年繼續加快推進地方收儲工作，明确地方自主決定以合理價格收購存量商品房轉為保障性住房，各地加快保障性租賃住房入市。同時，政策進一步強化對租客權益的保障、“租購同權”政策深化，規範管理並行以及加強租賃市場主體行為的監管力度，促進住房租賃市場健康有序發展。

重點城市租金同比普遍下跌，企業戰略轉向質量紅利挖掘

租房市場表現上，觀點指數篩選重點50城（包括北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都、武漢等城市在内），監測其住宅平均租金的走勢情況。

2025年6月單月，50城住宅平均租金單價為32.43元/平方米/月，環比微漲0.18%，同比下跌3.88%。同期重點50城租金環比變動區間為-5.7%至9.17%，其中50%的城市租金實現環比上漲或持平。但88%的城市租金出現同比下跌，且同比跌幅區間為-11.61%至-0.71%。

2025年1-6月，重點50城住宅平均租金為32.56元/平方米/月，累計同比下滑4.38%，租金基本面偏弱。其中96%的城市上半年租金均值出現同比下滑。

從數據來看，近期重點50城租金環比微漲、部分城市止跌回穩，釋放出市場階段性企穩的積極信号。長期來看，供需失衡矛盾尚未根本緩解，疊加經濟環境波動、人口流動格局變化等因素，租賃市場仍面臨持續的調整壓力。

分城市能級來看，2025年1-6月，一線城市住宅挂牌租金平均單價為94.08元/月/平方米，同比下滑6.15%。同期二線城市及三線城市平均租金分别同比下滑6.65%和6.16%至28.89元/月/平方米和19.27元/月/平方米。

從環比趨勢來看，一線城市超半數月份租金實現環比上漲，而二線、三線城市超半數月份租金環比下跌。

其中，北京、上海及深圳等核心一線城市住宅租金穩居前三，上半年租金單價均值分别為116.94元/平方米/月、103.66元/平方米/月以及95.93元/平方米/月。

從數據來看，盡管同比仍有下跌，但一線城市租金絕對值繼續保持高位，且超半數月份實現環比上漲，展現出顯著的市場抗跌性。這主要得益于一線城市人口吸附能力強、産業結構、經濟環境等，租賃需求具備一定剛性。

整體來看，2025年上半年，重點城市住宅租金同比普遍下跌，市場租金受供需動态和季節性因素影響顯著。同時，不同能級城市的表現差異明顯，背後受保障性住房集中入市、居民收入預期變化、經濟環境等多重因素影響。住房租賃市場租金復蘇仍需政策端、供需端、經濟基本面等協同發力。

項目開業方面，觀點指數選取29家住房租賃企業作為樣本，監測住房租賃産品的開業情況。

據觀點指數不完全統計，2025年1-6月樣本企業共計新增開業101個租賃項目，同比增長超10%，剔除新增跟進樣本企業影響，上半年新增開業項目數同比下滑9.2%。

觀點指數認為，主要由于前期重點城市持續推進保租房籌集建設，推動了樣本企業前期開業規模的快速增長。

同時，樣本企業新開項目數出現同比下滑，與管理規模增長至瓶頸期後企業戰略重心轉向運營能力提升的邏輯高度契合，這也是行業從“規模擴張”向“質量提升”轉型的必然階段。保租房主導供給、市場化項目收縮、國企與頭部企業主導市場格局的趨勢将持續。

觀點指數判斷，盡管新增開業項目數同比下滑，但市場主體對行業前景的樂觀态度與保租房領域的積極布局，本質上是對政策紅利、市場結構轉型及長期價值的理性判斷。

從市場參與主體來看，多元化競争格局進一步深化。房企繫、服務式公寓品牌、地方國企、品牌運營商及藍領公寓企業等各類市場主體均積極布局租賃賽道。其中，萬科泊寓、美寓、有巢公寓、龍湖冠寓、保利和寓、合肥承寓以及雅詩閣等企業表現尤為亮眼，新開項目數占比均超5%，成為推動市場規模增長的核心力量。

新開項目類型呈現多元化特征，涵蓋保租房、人才專項租賃住房、白領公寓、服務式公寓、租賃社區及藍領公寓等多種業态，為新市民、青年人才、産業工人等不同群體提供了多元化的租住解決方案，推動住房租賃市場向精細化、差異化方向發展。

項目體量上，500套/間以下的小體量項目占比達51.79%，超過總量半數，延續了“小而美”的擴張主流趨勢。小體量項目通常選址靈活，多位于城市核心區、産業園區周邊或交通樞紐附近，能夠快速響應局部區域的租賃需求。同時，這類項目投資周期短、資金周轉快，便于租賃企業控制風險，實現輕資産、快速復制的擴張策略。

與此同時，觀點指數注意到，千套/間以上的大體量項目占比為26.79%，較上年同期有所提升，超千套以上的大型租賃社區産品獲關注度穩步上升，租賃企業正以繫統化戰略加速布局。上圖為觀點指數收錄的2025年1-6月部分典型案例。

據觀點指數不完全統計，大體量租住産品主要依托于大型保障性租賃住房建設、新建租賃社區、城市更新改造或産業園區配套住房等實現規模化增長。對租賃企業而言，這類項目既通過政策紅利降低企業前期的投入壓力，又通過集中運營提升服務標準化水平，為保租房REITs擴容、城市更新推進及産業人才穩定提供了繫統性解決方案。

其中，萬科泊寓、金地草莓社區、瓴寓國際、有巢公寓、城投寬庭等多家租賃企業均有布局。

聚焦城市維度，2025年1-6月，觀點指數監測的住房租賃樣本企業新增開業項目覆蓋全國30個重點城市，鄭州、上海、深圳、合肥、杭州位列前五，合計占比達49%，接近整體的一半。其中鄭州以12.24%的占比居首，主要是上半年地方國企鄭州城發安居美寓迎來多個項目入市。

觀點指數注意到，除傳統一線城市外，部分二三線城市如合肥、濟南、南昌、台州等表現亮眼，住房租賃市場正在向二三線城市下沉。

從城市分布來看，東中部城市在新增開業項目數量上占據優勢。上海、深圳、杭州、南京、甯波、廣州等東部沿海城市經濟發達，人口密集，租賃需求處于高位，持續吸引租賃企業布局。鄭州、合肥、武漢、長沙等中部城市，産業承接和城鎮化進程加快，其住房租賃市場也迎來快速發展期。

2025年上半年住房租賃市場在全國範圍内多點開花，但區域分化明顯，頭部核心城市憑借經濟、人口、政策等優勢持續領跑，二三線城市在差異化競争中嶄露頭角。

前20樣本企業已開業房量超百萬，租賃企業經營活動保持穩定

随着新增開業項目規模持續疊加，住房租賃市場規模穩步攀升，行業發展格局進一步優化。

截至6月，觀點指數監測的已開業規模前20的住房租賃樣本企業合計開業房量突破100萬套/間。

其中萬科泊寓和龍湖冠寓已開業規模均超10萬間，穩居第一梯隊。據萬科2025年一季度業績報告披露，期内其新拓展房源5213間，新開業4001間，加速市場布局。截至報告期末，其已開業房量增至19.4萬間，管理房量增至26.6萬間。

處于5到10萬間的第二梯隊樣本企業包括魔方生活服務集團、樂乎集團、瓴寓國際、鄭州城發安居美寓、百瑞紀集團等。

與此同時，以自如和相寓為代表的分散式租賃企業管理的房量也有不同程度的增長。其中，截至一季度末，相寓在管房量較年初增加0.7萬套至31萬套。

目前自如國内租賃業務已覆蓋北京、上海、廣州、深圳、杭州等全國10個城市，服務近50萬業主。與此同時，已開啟國際化租房業務布局，截至2024年三季度末，自如已經進軍至8個國家和地區，覆蓋81個城市，累計服務了超過500萬的租客和百萬余業主。

在規模化發展的基礎上，住房租賃企業在政策紅利、資本賦能與市場需求等多重驅動下，經營基本面持續穩固，推動行業向高質量發展階段加速邁進。

據觀點指數不完全統計，2025年以來，觀點指數監測的住房租賃樣本企業繼續展現出穩健的項目運營管理能力，在營項目出租率保持穩定。統計樣本整體平均出租率為91.9%，個體出租率水平介于80%到97%之間。

其中，萬科泊寓、龍湖冠寓、美寓、浦發有家等多家租賃企業出租率表現居前。與此同時，以萬科泊寓、龍湖冠寓、有巢公寓、招商伊敦公寓、瓴寓國際等為代表的多家租賃企業，展現出強勁的客戶粘性，續租率均超50%。

具體來看，一季度萬科泊寓續租率錄得58.5%，同比提升2.7個百分點。同時，截至3月底，其在租合同租期提升至315天，對比上年同期進一步延長，在租客戶對品牌的認可度和粘性進一步增強。

同時，多家租賃企業客戶滿意度維持在高位水平，在營項目經營活動保持穩定有序運行。

規模增長撬動租賃企業收入，多元化合作加速資源整合

在出租率、續租率、客戶滿意度等核心運營指標的亮眼表現下，住房租賃運營商的精細化管理與服務創新能力得到充分驗證。

收入表現上，2024年，7家房企繫租賃企業全年收入合計約91.12億元，同比增長7.8%，住房租賃企業的創收正在穩步增長。

萬科泊寓、龍湖冠寓、招商伊敦公寓、有巢公寓、保利和寓以及中海長租公寓等多家租賃企業年度收入均實現不同程度的增長，同比漲幅區間在3.92%到111.9%不等，其中保利和寓年度收入漲幅居首位。

基于規模優勢，全年收入超10億元的租賃企業包括萬科泊寓、龍湖冠寓以及招商伊敦公寓，去年全年收入分别為37.02億元、26.5億元以及12.34億元，同比漲幅分别為7%、4%以及13%。

觀點指數注意到，規模增長能有效帶來租金收入的線性累加，但這種累加效應要結合企業資源禀賦與區域市場特性，在規模擴張與效益平衡中實現最大化。舉例來看，2024年全年，保利發展旗下住房租賃業務，即保利和寓全年經營收入錄得2.46億元，同比漲幅達111.9%。其中規模增長是撬動其收入增長的核心驅動力，由保利發展及其控股子公司持有的租賃住房項目從2023年的19個大幅提升184%至54個。

以相寓為代表的分散式租賃企業在收入端也有不錯的表現。2024年相寓實現GTV約180億元，同比增長6.5%，全年營業收入為61.3億元，對比上年同期增長6.5%，全年毛利率水平為-5.5%。

與此同時，2025年住房租賃企業收入端繼續保持穩健增長。如一季度萬科泊寓營業收入同比增長6%至8.84億元。

服務式領域以雅詩閣為代表，據凱德投資2025年第一季度業績報告披露，一季度旅宿管理費相關收益同比增長2%至8400萬新元。

同期客房平均收入同比增長5%，主要得益于出租率提升3個百分點，以及日均房價上漲1%的雙重驅動。會員數量同比增長41%，品牌吸引力與客戶粘性持續增強。

規模擴張方面，一季度新增簽約的22處物業共計4600個客房單元，同時10處物業1800個客房單元投入運營。截至4月29日，雅詩閣投資組合單元總數已達17萬個，規模化布局進一步深化。

另外，據觀點指數監測，委托管理方式成為住房租賃企業實現規模擴張的重要方式，具體落地模式包括政府保租房項目的專業化運營、存量資産運營賦能以及企業客戶定制化租賃服務等。

2025年1-6月期間，萬科泊寓、龍湖冠寓、有巢公寓、瓴寓國際、朗詩寓、雅詩閣等多家租賃企業通過輸出標準化運營體繫，為政府平台、地方國企或其他業主方提供從房源管控、租客服務到資産維護的全鍊條管理服務。舉例來說，朗詩寓簽約無錫惠山錢橋運營管理服務項目；有巢公寓簽約成都兩個保租房項目；合肥海恒集團與萬科泊寓合作的泊寓·九龍租賃社區；青鐵置業與萬科泊寓合作的青鐵美寓|泊寓·公園里店；雅詩閣與深業集團簽署戰略合作協議等等。

包括委托管理模式在内，今年上半年，住房租賃企業對外合作愈加頻繁，同時住房租賃企業不再局限于行業内部協作，開始積極與金融機構、科技企業、文旅企業、國有企業等展開跨界合作。

現階段，通過合作實現資源整合與優勢互補是住房租賃企業發展的重要方向。通過整合各方資源，租賃企業能夠更好地滿足不同區域、不同層次的租賃需求，提升市場競争力，同時也推動行業整合與規範化發展，引領行業朝着創新、高效、可持續的方向發展。

新發行與擴募並舉，二級市場價格集體上漲

在政策紅利持續釋放與企業積極探索的雙重驅動下，保租房REITs市場通過“擴募+首發”並行的雙輪驅動模式實現擴容，有效提升了市場流動性與資産分散性。

其中匯添富上海地産租賃住房REIT和華泰蘇州恒泰租賃住房REIT分别于3月31日和5月21日成功登陸上交所。

前者募集規模為13.62億元，底層資産是位于上海市闵行區的虹橋璟智項目、江月路項目，建築面積合計約8.83萬平方米。

後者募集規模為13.67億元，底層資産為蘇州恒泰旗下的菁英公寓，該公寓是蘇州工業園區規模最大、運營最成熟的人才優租房社區，建築面積約為27萬平方米。

其中2024年10至12月匯添富上海地産租賃住房REIT淨現金流分派率預測數為4.12%（年化），2025年度淨現金流分派率預測數為4.16%。2025年度和2026年度華泰蘇州恒泰租賃住房REIT預測淨現金流分派率分别為4%和4.07%。

近年來，保租房REITs行業熱度持續攀升，随着杭州安居集團、萬科、新黃浦、越秀集團、雄安集團、湖北保租房公司、上海臨港等多家企業保租房REITs發行進程的推進，市場規模預計将顯著增長。

與此同時，擴募端持續推進。2025年3月26日，華夏北京保障房REIT擴募申請正式獲得證監會批復和上海證券交易所無異議函‌。6月25日，華夏北京保障房REIT擴募項目正式于上交所上市，成為國内首單成功擴募的保租房REITs項目，進一步鞏固公募REITs市場首發+擴募雙輪驅動的格局。

此次擴募發售募集資金總額約為9.46億元，拟購入資産包括位于北京市海澱區、房山區、通州區和大興區的4個成熟運營的租賃住房項目，回收資金拟用于公共租賃住房等保障性住房項目建設。

擴募項目2025年預測年化現金流分派率為4.11%，高于首發項目按市值計算的分派率，擴募完成後模拟基金市值合計約為28.72億元。

同時擴募前于2025年4月1日至2025年12月31日止期間和2026年度的預測年化現金分派率均為2.53%，擴募後兩個時間段的分派率均提升至2.99%，擴募資産與原有資産的現金流協同效應明顯，未來收益預期更穩定。

随着匯添富上海地産租賃住房REIT、華泰蘇州恒泰租賃住房REIT以及華夏北京保障房REIT擴募等項目相繼落地，保租房REITs市場發行與擴募節奏顯著提速，進一步豐富了市場投資標的，将吸引更多資金流入，進一步推動住房租賃市場與資本市場的深度融合。

截至2025年6月30日，國内上市保租房REITs數量增至8只，發行總規模增至130.93億元（含華夏北京保障房REIT擴募規模），總市值接近200億元，展現出強勁的市場活力與發展韌性。

聚焦項目運營層面，據基金公告披露，新發行及擴募的保租房REITs項目底層資産表現亮眼，出租率均突破90%，項目經營持續保持穩健态勢。從運營韌性來看，這些項目在租金收繳率、租金水平、客戶粘性等指標上表現優異。

與此同時，已上市保租房REITs底層項目經營表現保持穩健。已披露二季度業績的21個底層項目租賃住房部分出租率整體維持在88.69%到99.68%區間，超半數底層項目出租率逾95%，繼續保持高位經營。

租金單價表現上，城投寬庭保租房REIT和招商蛇口租賃住房REIT憑借區位優勢表現突出，2025年二季度租金單價分别為131.93元/平方米/月和102.96元/平方米/月。

同期中金廈門安居REIT、紅土深圳安居REIT以及華夏北京保障房REIT租賃住房部分整體平均租金實現同比上漲。

從數據來看，有部分底層項目租金單價展現出良好的增長态勢和潛力，而對于一些租金下跌或穩定的項目，通過合理的經營策略調整和優化，亦可挖掘出增長潛力。

同時，多數底層項目租金收繳率持續保持高位。

從經營數據表現來看，保租房REITs底層項目運營穩健，盡管面臨市場競争加劇等運營壓力，仍保持較高的出租率和穩定的租金水平，為REITs收益提供了堅實的支撐，住房租賃資産的抗風險與價值穩定特質凸顯。

從投資者回報角度來看，據基金披露的2025年第二季度業績，匯添富上海地産租賃住房REIT以年化現金分派率4.32%居首，已上市的8只保租房REITs整體年化分派率集中在1.82%到4.32%區間。

另外，華夏基金華潤有巢REIT、紅土深圳安居REIT以及中金廈門安居REIT已披露了2025年度第一次分紅公告，拟分配金額分别為1210萬元、1204萬元以及2905萬元。

二級市場表現上，同花順數據披露，截至2025年6月30日，已上市的8只保租房REITs産品較發行價平均上漲59.36%，個體漲幅區間處于40.07%到86.23%之間。

今年以來，8只保租房REITs二級市場價格實現集體上漲，區間漲跌幅為20.06%-53.07%。

另外中金廈門安居REIT、華夏北京保障房REIT、華夏基金華潤有巢REIT以及紅土深圳安居REIT上市至今（不含上市首日）累計漲幅表現居前，二級市場價格表現良好。保租房REITs的抗周期屬性獲投資者認可，這主要得益于底層資産現金流穩定、政策端持續支持等。

核心地段長租公寓資産受資本追捧，行業投融資市場逐步完善

投資市場表現上，長租公寓資産交易市場熱度持續攀升，資本關注度顯著提升，交易活躍度呈現穩步增長的态勢。

據仲量聯行數據，2024年的上海投資市場中，長租公寓資産成交金額及成交宗數占比分别為14%和17%，成為上海投資市場的主流資産類别之一。

與此同時，2025年第一季度，上海長租公寓資産成交表現亮眼，以34%的占比首次超越辦公資産，成為當季成交金額占比最高的資産類别。從市場數據來看，長租公寓的投資熱度持續攀升。

據觀點指數不完全統計，2025年1-6月長租公寓資産交易宗數及交易金額對比上年同期均實現不同程度的增長，資本對長租公寓賽道長期價值的認可在提升。

城市維度，一線及強二線城市成為交易熱點。交易案例主要集中在北京、上海，疊加杭州、廈門、合肥等強二線城市。整體來看，核心城市及強二線城市租賃市場的成熟度高，資産流動性與收益确定性更易獲得資本的青睐。

聚焦買方，險資、外資、國有企業等極速布局。其中中匯人壽、友邦保險收購上海浦江微領地、旭輝松江公寓，瞄準核心區位保租房資産。地方國企托底存量轉保，如杭州安居集團及合肥安居集團等地方安居繫企業收購商品房轉保租房，踐行“收存轉保”政策。

值得一提的是，2025年上半年資産交易案例囊括直接收購、股權收購、Pre-REITs基金投資、CMBS、收存轉保等多元化創新模式，住房租賃市場正逐步從純資産交易向投融管退閉環延伸，資本退出路徑更清晰，助力行業可持續發展。

Pre-REITs基金投資模式以廈門泊寓院兒·海灣社區和上海松江西部科技園柚米社區為代表，操作邏輯是通過Pre-REITs基金投資未上市的長租公寓項目，基金先介入資産運營優化（提升出租率、規範現金流），待資産成熟後，通過公募REITs上市實現退出。

具體來看，2月萬科聯合中信金石、新華人壽、大家人壽等多家險資機構，共同設立“萬新金石”Pre-REIT基金，總規模為16億元的住房租賃基金，專項用于收購廈門泊寓項目，項目已納入保租房體繫。基金設立為萬科Pre-REITs隊列擴容，打通保租房項目與公募REITs的銜接路徑，加速資産孵化。

此外，年内中信金石基金與瓴寓國際也聯合保險公司及證券投資機構，共同設立中信金石基金·瓴寓國際租賃住房Pre-REITs基金。該基金由瓴寓國際負責運營，将上海松江西部科技園柚米社區作為種子項目，旨在孵化公募REITs上市。

CMBS層面，上海地産集團于2025年1月成功發行全國首單儲架式保租房CMBS項目，首期入池資産為耀華璟濱社區（浦東後灘商務區）和古北璟宏社區（長甯古北商圈），兩處社區共提供1652套房源，估值52.95億元。項目采用“一次注冊、多次發行”的儲架式結構，總儲架規模達70億元，首期發行規模為37.01億元，其中優先級規模37億元，發行期限為21年。

另外，星耀如景項目（北京石景山）是外資與本土企業合作的典型案例。自如與景順房地産成立的合資公司“星耀如景”以12億元投資該項目，定位為TOD大型租賃社區，規劃1500間房源，並計劃納入北京市保障性租賃住房體繫。該項目通過“資管+運營一體化”模式，整合自如的運營管理能力與景順的資本運作經驗，推動資産證券化與長期持有。

觀點指數認為，2025年上半年交易模式創新本質上是政策引導、資本訴求、市場需求等多重因素作用的結果，長租公寓資産交易逐步從資産交易向價值創造升級，未來交易模式将更聚焦于運營提效、金融工具深度融合。

除此之外，2025年有巢公寓和招商伊敦公寓均以REITs為核心工具，依托央企背景實現投融建管退商業閉環，進一步構建差異化競争力。

據觀點指數了解，招商伊敦公寓在投融資領域持續展現穩健布局與創新能力。2025年7月，其聯合招商蛇口福建公司摘得廈門島内2025 P07保租房用地。該地塊作為保障性租賃住房用地，符合政策導向，同時依托廈門島内核心區位優勢，具備穩定的租賃需求基礎，為後續資産證券化打下基礎。顯然，招商伊敦公寓通過直接拿地夯實資産底盤，同時借助金融工具盤活存量，實現資金高效循環與價值釋放。

作為首批上市的市場化保租房REITs項目，華潤有巢憑借“投融建管退”全鍊條的成熟運作，在2025年持續展現出穩健的資本循環能力。其旗下華夏基金華潤有巢REIT在二季度實現收入1982.09萬元，淨利潤302.66萬元，經營活動現金流淨額885.84萬元，年化現金流分派率2.57%。在退出端的延伸布局上，華潤有巢通過REITs上市實現原始權益人資金回收後，将資金定向投入上海、深圳、東莞等地的新增租賃項目，形成“資産培育、證券化退出、資金再投資”的閉環，為後續REITs擴募儲備了優質標的。

在政策支持與市場需求的驅動下，住房租賃市場投融資體繫逐步完善，将有望為投資者提供更為多元、穩定的投資選擇。同時，保租房與市場化長租房協同發展、REITs、Pre-REITs、CMBS等多元化金融工具加速滲透，将進一步推動租賃市場的專業化、規模化發展。

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