商業地産零售業态發展：内功修煉

觀點指數  2025 年上半年，國家及地方層面密集出台促消費政策，疊加節日效應，消費市場持續迸發活力。同時，為應對債務壓力，頭部商業地産企業加速商業資産出售，險資等機構成為主要的接盤方。

市場理性調整下企業韌性顯現。當前零售商業企業業績增長承壓，輕資産擴張成為主流的趨勢，但企業也面臨項目退出的挑戰。與此同時，存量改造與精細化運營的重要性愈發凸顯。

商業地産運營商積極探索獨特性以應對内卷。如奧萊企業通過向低線城市滲透，並輔以主題 IP 與文旅融合的升級場景提升吸引力，開辟增長新路徑。

消費品牌方面，各賽道企業多維度探索突破路徑。餐飲頭部品牌加速出海，但面臨本土化挑戰；奢侈品市場增長乏力，國内市場成為重要的布局方向；服飾、商超會員店、集合店、電影院線等，則均面臨各自行業的挑戰，需通過調改、創新内容等尋求突破。

國内消費基礎設施REITs方面，步入常态化發展階段，不同REITs因底層資産質量和運營效率，業績分化。部分已上市REIT推動擴募以增厚收益，新發行REIT亦有不錯的市場表現，整體闆塊因高增長預期與穩定分派特性，受到投資者的青睐。

政策+節日雙輪驅動消費市場回暖，頭部企業成資産出售主力

2025上半年以來，各類促消費政策陸續出台，為商業市場注入新動力。國家層面，國務院辦公廳出台了《提振消費專項行動方案》，通過繫統性舉措激發消費潛力、擴大内需。

其中提及，将從深化國際消費中心城市建設、健全縣域商業體繫；鼓勵業态融合、場景創新，支持首店經濟、首發首秀首展；推動REITs擴圍至消費基礎設施等多方面推動商業發展。

地方層面，一二線城市也有不少促消費的政策落地。北京支持商圈商街商場改造提升，深圳舉辦大型國際消費季、聚焦深港融合與國際消費，成都發力首店經濟，重慶推動綠色消費等，均是有力的舉措。

除全方位的促消費政策外，免稅市場在相關政策帶動下，也有亮眼表現。2024年8月，财政部、商務部、文化和旅遊部等五部委正式下發了《關于完善市内免稅店政策的通知》，提及在廣州、成都、深圳、天津，武漢、西安、長沙和福州等8個城市各設立1家市内免稅店。

在利好政策和市場需求的推動下，今年以來，北京、廣州、武漢、深圳、成都、天津等多個城市開設市内免稅店，免稅消費場景不斷擴寬，如天津市内免稅店已選址天津仁恒伊勢丹，深圳首家市内免稅店落戶深圳深業上城等。

觀點指數認為，未來，随着我國出入境人數快速增長和免稅業務日益完善，市内免稅店将在促進出入境旅客消費和引導消費回流等方面，發揮 更加重要的作用。

與此同時，節日經濟也成為消費復蘇的重要增長引擎，在釋放内需潛力、煥新消費活力等方面有不錯的表現。相關數據顯示，2025年春節重點零售及餐飲企業銷售額同比增長4.1%，線上零售額增速達5.8%；五一期間全國重點零售和餐飲企業銷售額同比增長6.3%。

零售市場方面，7個樣本城市的租金表現上，一線城市中北京、上海顯著高于其他城市，體現出較高的商業地段價值，廣州、深圳則次之，整體商業質量仍有提升空間；余下的二線城市中，杭州表現相對較好，南京處于中等，成都則相對較低，這與城市商業能級、大衆消費水平等因素相關聯。

從空置率來看，成都是樣本城市中最高的，達到9.40%，反映其零售商業市場物業租賃狀況欠佳，或與新增供應較多且商業競争激烈有關；而深圳、南京空置率較低，出租情況相對較好，市場需求較為旺盛。

整體來看，當前零售商業市場的空置率小幅改善，但租金持續下滑，客流增長未有效轉化為租金溢價，業主目前依然優先穩定客流，這也加大了租戶的議價空間。

大宗交易上，2025年以來，商業地産企業為應對債務壓力、優化資産結構及适應市場環境變化，加速了商業資産的出售步伐。

引人注目的交易有華聯出售北京SKP股權予博裕資本，估值40-50億美元，意味着作為頂級奢侈品商場的北京SKP最終易主。

觀點指數認為，交易完成後，博裕資本能否在維持SKP高端調性的同時，通過資本賦能實現價值增值将是值得關注的重點；而華聯集團在剝離核心資産後，能否在輕資産賽道找到新的增長極，也同樣值得關注。

期内，萬達陸續出售多個萬達廣場股權，最大一筆交易是将48座廣場出售給太盟、騰訊等資本方，這也反映出當前開發商現金流壓力較大，商業資産出售愈發頻繁的趨勢。

至于接盤方，則多為國内險資機構，多出于看中商業地産的穩定收益屬性，如陽光保險此前已累計收購近20座萬達廣場。

不過需注意到，目前買家對資産估值趨于謹慎，部分項目成交價低于評估值，企業需平衡現金流需求與資産價值。

市場理性調整下企業韌性顯現，運營能力輸出面臨現實挑戰

市場趨于理性之下，零售商業地産運營商的業績增長也面臨較大壓力，實現明顯增長的實屬少數，但其中仍有亮點存在。

港資企業方面，樣本企業呈小幅增長或下滑狀态，當前市場的不确定性對業績增長有較大影響。但長線運營為主的企業展現出較強韌性，主要得益于旗下商業物業組合較強的市場競争力和抗風險能力。

2024年，太古地産内地零售物業租金收入錄得47.87億元，同比微漲約2%，而新鴻基地産、九龍倉集團等企業的内地投資物業收入則錄得下滑，同比分别下滑2%和4%。

内資企業方面，頭部商管企業華潤萬象生活的零售商業收入增幅約30%，旗下在管項目零售額增長18.7%，重奢與非重奢不同量級項目分别增長5.6%和27.1%。

但也有部分商管企業出現增長乏力的情況，寶龍商業、星盛商業僅實現收入的小幅增長，同比增長0.1%、1.5%，而中駿商管收入同比下滑4.7%。

至于輕重並舉的企業，在市場挑戰之下，憑借新開項目和整體規模效應實現了不同程度的增長。如大悅城地産零售商業收入錄得30.23億元，增長1%；新城控股收入128億元，同比增長13.1%。

2025年下半年，預計上述企業仍面臨不小的市場挑戰，部分基本盤較穩的企業有望憑借突出的運營能力，較快做出調整以應對市場和行業變化，創造更好的業績。

當前市場，輕資産擴張成為主流，華潤萬象生活、萬達商管、旭輝商業及愛琴海等通過輕資産模式，在降低成本壓力的同時進行快速布局。

據觀點指數統計，上半年上述企業陸續簽約了不少輕資産項目，華潤萬象生活簽約蘇州萬象天地、旭輝商業簽約金華旭輝廣場等。

不過也需要注意到，輕資産發展並非易事，實際上不少以輕資産輸出為主要發展模式的企業，也面臨項目退出的問題。2024年12月，融創與業主方崇左城建就崇左萬象匯完成合作簽約，該項目此前運營方為華潤萬象生活；昆明唯一的大悅城也于同年更名為好悅天地，印證了大悅城的退出。

據觀點指數了解，企業退出項目的主要原因有以下幾種：一是部分項目合作期滿後，業主收回自主經營或更換運營方；二是輕資産項目經營效果未達預期，業主選擇終止合作。但無論何種原因，商管企業在輕資産輸出上面臨的現實挑戰不可忽視。

項目層面，存量改造與精細化運營的重要性愈發凸顯。無論是領展投入1.8億改造廣州天河、北京通州項目，亦或是廣州天河城的樓層煥新，無一不是通過聚焦商戶組合與體驗升級，保持項目新鮮感和競争力的重要舉措。

而差異化定位的項目也層出不窮，文化融合的如武漢遠洋里CITYLANE（一期），以文化生活定位探索傳統建築與現代消費融合；科技體驗融合的如京東MALL武漢店，定位全場景科技零售。上述商業創新均是出于應對商業同質化競争、搶占商業市場的考量。

業績疲軟增速放緩，差異化運營策略成競争力核心

高端商業方面，頭部運營商項目分化顯著。恒隆依靠高出租率維持基本盤，但部分項目收入下滑；太古受城市商業環境、消費趨勢影響，不同項目收入與銷售表現差異明顯；華潤收入普遍增長，在擴張中展現運營能力。

以太古為例，銷售額方面，除了上海前灘太古里錄得3%的增長外，其他項目均錄得下跌。上述項目收入分化顯著，受城市消費生态、項目定位調整影響較大。

華潤旗下萬象繫項目多數錄得租金增長，僅深圳灣萬象城、北京清河萬象匯、沈陽鐵西萬象匯等少數項目收入下降，分别下降0.27% 、1.88%、8.39%。

這與其規模化布局、業态精準适配相關，目前華潤在一二線城市廣泛布局，通過多元項目覆蓋不同客群，在對沖市場波動上有一定作用。

觀點指數認為，當前高端商業運營需兼顧出租率、收入與銷售的協同，同時要适配城市消費生态，調整策略應對市場變化，以提升綜合經營效益。

中端項目表現上，以大悅城為例，2024年其購物中心業務錄得租金收入30.2億元，同比增長1%。

受宏觀消費環境、存量競争影響，北京西單大悅城、天津南開大悅城等核心城市成熟項目，租金增長乏力，進入運營調整期；而上海靜安大悅城、武漢大悅城等項目通過 “潮流化、首店化” 調改，抓住年輕消費群體，實現了租金的提升。

在復雜的市場環境下，樣本項目的運營策略也有一定變化。高端客群消費較為審慎，但重奢項目並未止步深化奢侈品矩陣布局，期内多家頭部奢侈品門店均有在重奢項目開出，如成都太古里的DIOR男裝精品店、長沙IFSLOEWE、沈陽萬象城煥新的HERMÈS門店等。

小衆高端品類崛起也成為趨勢，主要集中在戶外品牌和餐飲品類。期内，戶外品牌牧高笛全國旗艦店、運動專業線HEAD海德概念店、甜品Gelateria Marghera意式冰淇淋成為樣本項目中引入關注的品牌。

跨界融合新場景上，高端品牌表現較為突出。ARMANI CAFFÈ是期内奢侈品+餐飲的案例，北京國貿商城開設的占地350平方米的“ARMANI / CAFFÈ”，是ARMANI集團在中國的首家餐廳。

觀點指數認為，奢侈品牌延伸品類的背後，是希望通過跨品類經營開辟新的業績增長點，滿足消費者日益多樣的需求，從而提升品牌的市場競争力。

營銷活動上，主要圍繞文化、藝術及社群賦能。如深圳萬象城通過舉辦鹽田千春簽售會，限量版海報結合藝術家親簽，並聯動瑜伽品牌MAIA ACTIVE推出寵物瑜伽，擴展藝術與生活方式場景，吸引消費客群。

IP與在地化結合也是方式之一，廣州天河城的泡泡瑪特主題展、廣州K11的哆啦A夢巡回展等，扮演着吸引消費者打卡消費，與餐飲、零售業态形成聯動，有效帶動周邊業态業績增長的重要作用。

社群活動也在消費促進上發揮着愈加重要的作用，廣州太古匯精釀啤酒節、沈陽恒隆廣場的

城市籃球賽，吸納大量年輕消費者與社交愛好者。

以特色化内容應對内卷時代，“剛需”外的商業獨特性探索

非標業态發展上，樣本企業采取不同的經營策略。萬物雲作為背靠萬科的服務企業，除住宅服務外，正加碼社區商業，旗下的商業平台萬芊荟運營超30個項目且多位于一二線城市，目前仍在陸續接手萬科旗下的社商資産。

同熙商業作為專一的街區商業企業，則着力填補商業空白，目前主要深耕大灣區。最新的廣州南站喜街項目主要瞄準交通樞紐商業需求，聚焦高頻消費如生鮮、餐飲，服務半徑内客群，客流穩定，抗周期性上也有着不錯的表現。

新合作商管同樣發力商業街區業态，代表項目遵義星悅茂以1.7公里沉浸式智慧商業街區為載體，為消費者提供包含購物休閑、餐飲娛樂、時尚美妝、藝術科技、文創黔貨等業态在内的豐富體驗。

東原致新同樣是非標商業的深耕者，以"城市更新商業+"為核心戰略，深度布局上海、重慶、武漢等核心城市群，致力于為城市低效資産、更新項目提供長效運營。其旗下運營有重慶·南岸下浩里、上海·莘社區OS七莘等非標商業項目，均是小而美的代表。

奧特萊斯方面，頭部企業正通過雙重戰略開辟增長新藍海。一方面加速向低線城市滲透，解決下沉市場名品資源匮乏的痛點；另一方面通過主題IP與文旅融合重構商業場景，從單純的折扣賣場升級為微度假目的地。

杉杉奧萊是國内奧萊規模排名靠前的企業，目前仍在加速全國布局，武漢項目作為集團第21座奧萊将于2025年9月開業，品牌簽約率已達95%，凸顯頭部企業在低線城市的品牌号召力。

砂之船、王府井等主要通過輸出管理，拓展現有規模，但下沉市場名品資源不足的痛點需要重視。針對該種情況，王府井表示，旗下的奧萊業态将緊跟消費多元化大勢，拓展服務型消費領域，加大配套服務經營占比。

項目層面，復合業态融合轉型成為行業共識，頭部項目通過餐飲、娛樂、親子業态的擴容，構建購物+體驗閉環，延長顧客的停留時間，具體做法包括引入烘焙、飲品、火鍋、自助類等年輕人喜愛的餐飲品牌，在奧萊項目中加大配套服務的經營占比等。

基于上述升級，特色内容打造是另一種進階玩法，主題IP化和文商旅融合受到市場的青睐。如百聯奧萊計劃打造的全國首個“熊貓主題公園”，就融合了IP商店、市集、地標景觀；而上海青浦百聯奧萊也以江南水鄉文化為靈感，與佘山深坑酒店、歡樂谷等周邊景點形成商業+文旅聯動。

業态升級上，高量級店鋪的引入是重要亮點。百聯青浦奧萊2025年将落地2家全球旗艦店，分别是比斯特購物村引入三宅一生華東奧萊首店、MM6 Maison Margiela蘇州首店，進一步吸引消費者。

觀點指數認為，在主題化創新基礎上引入旗艦店、首店，能在折扣業态同質化競争中增添高端色彩，其本質是通過稀缺性品牌資源提升差異性。

各消費賽道普遍承壓，品牌企業多維度探索突破路徑

近年來，餐飲行業頭部品牌紛紛将目光投向海外市場，開啟出海征程，頭部品牌如瑞幸咖啡、茶百道、喜茶等先後進軍歐洲、東南亞等新興市場。

茶飲品牌出海，一方面是為了拓展市場空間，緩解國内市場競争壓力；另一方面，也是希望通過海外布局提升國際影響力，實現品牌的全球化發展。然而，海外市場的文化差異、消費習慣、政策法規等因素，都給品牌的在地化運營帶來不小的挑戰。

與此同時，上市潮持續，不少餐飲品牌奔赴資本市場。古茗、蜜雪冰城、滬上阿姨、綠茶集團陸續在港股上市，而霸王茶姬也成功敲開美股大門。

其中，蜜雪冰城、古茗、霸王茶姬等茶飲品牌憑借高標準化、高頻消費特性，上市後普遍獲得高估值。如蜜雪冰城上市首日股價大漲 43.21%，打破新茶飲上市即破發的魔咒，其全球門店達到4.6萬家，具備下沉市場高滲透率、供應鍊體繫完善等優勢。

綠茶集團上市即破發，一定程度上顯示了投資者在消費分級加劇、品牌忠誠度薄弱的環境下，對單純依賴門店擴張實現增長的品牌模式的擔憂。

值得一提的是，目前大部分餐飲品牌均通過加盟模式實現規模擴張，但這種模式的短闆也較為明顯，如業績增長對加盟商依賴較大、且品質較難管控等。

服飾方面，本土品牌正尋求高端化突破。安踏在擁有始祖鳥、薩洛蒙兩大高端戶外運動代表品牌後，繼續收購國外運動品牌JACK WOLFSKIN，進一步擴大戶外品牌矩陣。與之相對，李甯堅持單品牌、多品類戰略，收入主要由主品牌李甯貢獻。

業績對比之下，安踏2024年的淨利潤同比大增52.4%至155.96億元，毛利率達62.2%，而李甯雖然毛利率提升至49.4%，但淨利潤下滑5.5%至30.13億元。

整體來看，安踏憑借多品牌矩陣和全球化布局穩居行業龍頭，在專業細分市場上優勢明顯；李甯則在專業運動領域保持競争力，但品牌單一化等問題制約了增長。

與此同時，目前多個國外品牌均面臨關稅沖擊，知名海外品牌耐克、阿迪加速東南亞産能轉移，盡可能減少政策帶來的消極影響。

奢侈品方面，實現高增長的企業較少，均不同程度面臨着高端市場疲軟帶來的沖擊。愛馬仕集團2025Q1營收同比增長7%，達到41億歐元(約47.2億美元)，核心的皮具和馬具部門銷售額增長10%，但手表部門銷售額下降10%。

路威酩軒集團同期業績也未達預期，2025Q1總營收為203億歐元(約234億美元)，同比下降了3%，占營收半壁江山的路易威登和迪奧所屬的時尚與皮具部門，營收為101.08億歐元，同比下降5%。

開雲集團2025Q1的銷售額也出現大幅下滑，同比下降14%至39億歐元(約44.9億美元)，其中重點品牌古馳的可比銷售額下跌25%至16億歐元。

國内市場方面，大部分奢侈品集團對國内高端消費市場長期看好，並選擇加大在國内市場的投資，如Chanel計劃2025年在華新開15家門店。

不過目前來看，國内高端消費市場已從爆發增長轉向結構性機會，奢侈品牌均需要面對此現狀。部分頂奢品牌如愛馬仕，選擇限量策略應對市場變化，而輕奢品牌如迪奧則需通過産品創新、有效營銷等手段破局。

商超會員店方面，永輝、物美等傳統商超繼續學習胖東來調改，争奪性價比客群。如永輝目前已有超100家調改門店開出，預計在9月30日前完成全國200家門店的調改目標，第三季度将平均每天開業一家調改店，以加速門店升級。

據了解，調改計劃聚焦員工與商品優化，包括提升員工技能培訓與收入待遇，並在商品結構達到胖東來80%的基礎上，加強自有品牌爆品矩陣，打造沖擊億元級的單品。

雖然調改讓永輝獲得了關注和人氣，但就今年一季度的表現來看，業績提升之路還任重道遠。2025Q1數據顯示，永輝超市實現營收174.79億元，同比下降19.32%；歸母淨利潤1.48億元，同比下降79.96%，仍需繼續改進。

會員店方面，山姆會員店依然是國内的佼佼者。5月，沃爾瑪發布截至2025年4月30日的2026财年第一季度數據顯示，其營收達到1656億美元，同比增長2.5%，調整後營業利潤為73億美元，同比增長3%。

而在沃爾瑪國際業務中，沃爾瑪中國業務增長尤為突出，第一季度淨銷售額達67億美元（約合人民币483億元），同比增長22.5%，可比銷售額增長16.8%，遠超全球平均水平。

其中，山姆會員店和電商業務貢獻了主要增長動力，第一季度營收增長34%，成為推動增長的關鍵引擎。

當下，山姆憑借先發優勢和本土化策略，在國内的市場份額顯著領先，占據高端會員店市場主導地位，而競争對手開市客的擴張速度和本土化進程則相對較慢。

據了解，開市客目前在中國内地僅開設7家門店，且主要分布于上海、蘇州、杭州、甯波、南京和深圳等在内的長三角和大灣區。

就國内市場的發展而言，開市客仍處于探索期，其全球領先的供應鍊效率和會員制模式尚未完全轉化為市場優勢。

集合店方面，名創優品2025Q1數據顯示，其總營收同比增長18.9%至44.27億元，毛利率攀升至44.2%的歷史高位，但淨利潤同比下降28.8%至4.17億元，淨利潤下降的原因主要包括海外直營門店的擴張，導致租金、人工及裝修成本增加。

在泡泡瑪特爆火熱度下，名創優品拟分拆Top Toy赴港上市，通過潮玩業務的獨立融資，加速業務擴張。

但若對比，兩者在IP發展上有本質區别。泡泡瑪特以自有IP為主，占比超80%，而名創優品的IP則多為授權。

未來，名創優品若無法孵化出如泡泡瑪特的Molly、Labubu這類的原創IP，其溢價能力将受制于版權方，長期利潤面臨擠壓風險。

電影院線方面，今年以來，國内電影市場呈現“冷熱不均”的分化态勢，既有春節檔創紀錄的高光時刻，也面臨後續檔期票房乏力的壓力。

典型代表如光線傳媒，憑借爆款影片的出品實現了營收的增長。業績數據顯示，光線傳媒2025Q1實現營業收入29.75億元，同比增長177.87%，淨利潤20.16億元，同比增長374.79%，主要得益于其出品的春節檔電影《哪吒之魔童鬧海》，該影片在上映後大獲成功，口碑與票房表現亮眼。

不過，對主要的電影院線企業而言，短期内雖能在爆款影片的帶動下實現業績增長，但行業深層矛盾如内容供給不足、成本高企、盈利模式單一等問題，仍會限制其長期發展。

最為明顯的是，内容質量不穩定加劇了業績波動。繼春節檔後，今年的清明、五一、端午並未有票房驚喜出現，這與缺少爆款電影内容密切相關，相關企業仍需繼續發力創作優質内容，並尋求票房之外的業績增長可能。

跨境電商動蕩中尋求突破與新增長，標準電商以内功謀創新

年初，跨境電商面臨嚴峻挑戰，特朗普政府加征10%關稅及郵政暫停接收中國包裹，對Temu、Shein等跨境電商平台帶來了顯著的物流與成本壓力。

直至5月，中美達成《日内瓦經貿會談聯合聲明》，大幅取消、修改或暫停加征關稅，特别是大幅下調國際郵件稅率並撤銷從量稅翻倍計劃，才為跨境物流注入強心針。

Temu、Shein、TikTok Shop作為國内跨境電商的頭部企業，各有業務側重點，Shein主打服裝領域，Temu在電子産品領域優勢明顯，而TikTok則引領美妝與個人護理行業。

但在政策高波動性、美國市場不确定性驅動下，上述企業均在加速全球化，並對現有模式作出調整，同時也面臨新興市場開拓與如何實現盈利等新挑戰。

Shein作為跨境電商的頭部企業，憑借柔性供應鍊、數字化賦能等跻身為全球性平台，但上市受阻、關稅沖擊及同行競争等對其發展造成一定影響，未來需要通過供應鍊基建升級和市場多元化布局破局。

Temu同樣在迅猛擴張，其復制Shein模式並争奪供應商。模式發展上，其采用全托管模式，商家僅需供貨至國内倉，平台包攬選品、定價、物流及售後，降低商家的出海門檻，形成集中采購、規模化議價的成本優勢，但與Shein面臨同樣的困境。

TikTok Shop依托短視頻種草與直播帶貨模式，在全球市場占據一席之地。區域化策略下，其針對不同市場制定方案，如日本全免運費加90天退貨、墨西哥市場聚焦3C家電與服飾鞋包等，應對市場變化。

在行業充滿不确定性之際，上述平台不約而同地探索更廣闊的海外市場，如重點開拓東南亞、中東歐洲的其他市場，彌補關稅沖擊帶來的損失。

相關數據顯示，今年4月份，Shein、Temu兩大平台均大幅削減了在美國的數字廣告投放，並在歐洲大幅增加相應的支出。Shein在法英兩國廣告支出環比上漲35%，Temu在法國上漲40%、英國則是20%。

標準電商方面，2025年第一季度，國内三大電商平台均實現了營收的同比增長，但部分企業的淨利潤出現下滑。

具體來看，京東集團營收達3011億元，同比增長15.8%，創近三年最高增速，淨利潤同比增長52.7%至109億元；淘天集團營收1013.69億元，同比增長9%，經調整EBITA達 417.49億元，同比增長8%；拼多多營收956.72億元，同比增長10%，但淨利潤同比下滑 47%至147.42億元。

可以看出，國内電商業績增長進入精耕細作階段，平台聚焦于差異化競争與體驗升級，降本增效與開辟新增量是主旋律。

但平台用戶增速均放緩，加之消費者更注重品質消費與獨特體驗等，也對平台做出了新要求，即從流量争奪轉向内容創新。

收入利潤凸顯運營效率差異，REITs市場資産擴募與申報並行

政策支持與市場需求的雙輪驅動下，國内消費基礎設施REITs已從試點邁向常态化發展階段，目前已有多支消費基礎設施REITs成功上市。

從收入看，華夏華潤商業 REIT的收入最高，其次是中金印力消費 REIT和華夏大悅城商業 REIT。從淨利潤看，華嘉實物美消費 REIT、華夏首創奧萊REIT表現較好。

基于資産質量、運營效率等因素，不同消費基礎設施REITs表現分化。其中，底層資産位于城市核心商圈，且運營方經驗豐富的REITs，租金等指標表現良好；而底層資産位于新興或非核心商圈的部分REITs，在客流吸引上表現稍弱，這也凸顯了資産質量和運營效率的重要性。

具體項目來看，長沙覽秀城主力店面積占比為53.82% ，主力店租金較低為1.14 元/平方米/天；而青島萬象城主力店占比 29.85% 、專門店占比 70.15% ，專門店租金較高，為5.37 元 / 平方米/天，兩者的租金差異明顯。

二級市場表現上，消費類REITs備受資本市場青睐，年内的平均漲幅顯著超越其他REITs類型，如華安百聯消費REIT、華夏大悅城商業REIT，年内漲幅均超過50%。

為應對消費趨勢變化，多家REITs也在積極推動底層資産升級，帶動客流量同比增長和復購率提高。

如華夏華潤商業REIT将青島萬象城3層傳統零售區升級為“藝術+社交”復合空間，引入沉浸式展覽、網紅打卡點，帶動客流量同比增長15%。

而嘉實物美消費REIT對北京社區商超進行“一刻鐘生活圈”改造，增設生鮮加工區、便民服務站如家政預約、快遞代收，會員復購率提高20%。

還有部分REITs 計劃通過擴募裝入優質資産，以期達到增厚收益的效果，首單擴募為華夏華潤商業REIT拟購入蘇州昆山萬象匯。

擴募方式上，該REIT拟通過擴募發售募集資金新認購中信證券-華潤商業資産2号資産支持專項計劃的全部份額，並最終投資于蘇州昆山萬象匯項目。

蘇州昆山萬象匯項目位于江蘇省蘇州市昆山市，如若成功擴募，能擴充基金對不同城市消費基礎設施的覆蓋範圍，有效分散基金資産組合風險，在拓展基金持有的消費基礎設施資産組合上有積極作用，使基金在獲取穩定現金流的同時兼具成長性。

而今年新申報的REITs中，中金中國綠發商業REIT已成功發行，底層資産為濟南地標商業體領秀城貴和購物中心。

具體表現上，該基金公衆投資者有效認購基金份額數量約為307.51億份，約為公衆發售初始基金份額數量的683倍，上市首日開盤即上漲30%，有着不錯的市場表現。

中金唯品會奧特萊斯REIT最新進展為“已獲證監會批復”，該REIT主要依托杉杉奧萊網絡，而當前奧特萊斯業态憑借高現金流、穩定租金及高于傳統商超的復合增速，獲得不少投資者的青睐。

總體而言，盡管消費基礎設施REITs個體盈利存在分化，但整體闆塊的高增長預期與穩定分派特性，使其成為投資者布局消費復蘇和不動産證券化的重要選擇。未來的市場表現，将更多取決于運營方對底層資産的精細化運營效率與持續煥新能力。

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