好房子發展：邏輯重構

觀點指數 2025年，房地産行業從“保生存”轉向“謀發展”，國家及地方密集出台政策構建多維度制度框架，為“好房子”發展鋪路。

不同層級城市需求差異顯著，但全屋智能、高得房率、好社區等成為共性關鍵要素，行業頭部房企有望通過産品創新，搶占市場先機。

政策與市場驅動下，華潤、保利等頭部房企主動制定 “好房子”相關標準，推動行業標準化、規範化發展。但標準趨同易引發同質化的問題，企業需要深度挖掘客戶痛點、塑造差異化産品力，才有望在市場競争中突圍。

從需求端來看，2025上半年市場上的改善型項目需求強勁，不少項目瞄準35-50歲中高端群體，“地段+産品+配套”組合拳成為熱銷的關鍵。

與此同時，“好房子”的打造也在推動相關供應鍊升級，房企需與多領域企業深度協同，供應鍊企業也需通過研發與規模化降本，抓住品質化轉型的機遇。

整體來看，好房子建設背景下，中小企業短期因高標準與高成本可能面臨淘汰，頭部房企則憑産品創新有望抓住新發展機遇。長期來看，房地産行業轉向 “産品力+科技力+服務力” 的發展邏輯已成必然，企業需以此為核心構建新的發展模式。

政策驅動下的行業新變局，好房子迎來新發展機遇

2025年，房地産住宅市場還處于極度分化的狀态，随着國家隊進入住房租賃市場，擅長商品房開發的第一梯隊企業基本把産品定位于改善型産品，可以簡稱為市場需要的好房子。我們看到，國家及地方層面圍繞好房子密集出台政策，標志着行業已經進入到真正的産品時代。

國家層面，國務院、多部委及中央會議從頂層設計入手，通過強化規劃規範、優化供給結構、拓寬資金渠道、完善全生命周期管理等多維度政策，為好房子建設奠定制度基礎。

地方層面，不少省市則積極響應，出台具體的設計指引、標準規範、評價體繫等細則，在空間布局、配套設施、品質監管、設計要求、評價維度等方面細化落實國家政策，推動好房子進一步發展。

加快構建房地産發展新模式，建設适應人民群衆新期待的好房子，滿足居民提升居住品質的需求，是國家對當下房地産行業提出的新要求。

而好房子也有了全新明确的標準，今年5月住建部正式實施的《住宅項目規範》為好房子設立了更高標準。相較舊規，新標準顯著提升了住宅層高、容積率、隔音降噪、适老化設計、消防安全等方面的強制性要求。

如明确規定了最小套型使用面積、提升層高等，保障了住戶的居住空間下限，避免出現過于狹小的居住單元，減少空間壓抑感，提升居住的舒适性和實用性。

對降噪效果也提出更高的標準，要求有效降低室内外各種噪音幹擾，營造更安靜、舒适的居住環境，提升住戶的生活質量。

此外，還注重安全與适老提升，提高消防安全與适老化標準，保障居住安全與全齡友好，讓住戶居住得更安全安心。

在政策引導和市場内生需求的驅動下，好房子成為新要求。然而，不同層級城市的需求差異明顯，也給房企帶來了挑戰。

據觀點指數了解，當下一二線城市的好房子更聚焦高端改善，品質與配套是首要考慮的要素，消費客群對價格敏感度較低，但對品質有高要求。

以北京為例，今年市場成交熱度較高的多為改善型項目，該類型項目的目標客群除看重地段外，對層高、戶型、得房率等房屋品質都有着更高的要求。

三四線城市則以剛需型為主，消費客群更注重性價比與基礎品質。此外，因擔憂期房交付風險，現房銷售也是其考慮的重要因素。

相關數據顯示，三四線城市的一二手市場客群重合度達19.6%，而一線城市僅9%，這意味着次新房憑借價格優勢和現房屬性一定程度上分流了新房需求。

但無論城市能級，“得房率”、“層高”、“全屋智能”、“好社區”等要素已成為熱銷項目的關鍵標簽，要求房企必須在産品上以更高的標準進行精耕細作。

好房子不僅限于銷售市場，龐大的租賃市場同樣存在對安全、舒适、品質、智能化的迫切需求。

7月21日發布、将于9月15日起施行的《住房租賃條例》，旨在促進住房租賃市場高質量發展，推動加快建立租購並舉的住房制度，其中包括規範住房租賃活動、維護住房租賃活動當事人合法權益、穩定住房租賃關繫等多方面内容。

當前租賃房源痛點集中，裝修老舊、配套缺失、服務不足等問題突出，相關政策的出台，有望重塑住房租賃行業的生态，推動企業從粗放經營向品質化、機構化轉型。

相關數據顯示，2025年全國租房人口達2.6億，其中35歲以上家庭型租客占比超35%，但市場上老舊房源占比超過50%，難以滿足租賃客群的品質居住需求，如何讓房源符合好房子的標準，更符合廣大住戶群體的租賃需求，成為亟待解決的問題。

短期來看，在高標準要求和高成本壓力下，占據較小市場份額的中小企業可能面臨淘汰危機，而頭部房企雖同樣面臨沖擊，但有望通過産品創新和長期積累的經驗搶占先機。

放眼未來，政策紅利、市場需求升級将持續重塑房地産行業格局，企業需在把握政策紅利的基礎上，發力住宅項目品質提升，适應好房子時代的發展邏輯，方能在行業深度調整中站穩腳跟。

行業趨向標準化規範化，差異化能力提升是突圍關鍵

政策導向和市場需求下，越來越多的頭部房企如華潤、越秀、華發、國貿等主動制定並踐行自身的好房子標準，推動行業在産品打造上走向標準化、規範化，未來有望形成相對統一的行業基準。

從房企針對好房子制定的不少細則中，可以看到當下的項目打造更加關注客戶的實際需求，需求的深度挖掘和精準滿足，或将成為未來市場競争中企業突圍的關鍵。

不過需要注意到，標準趨同也會帶來同質化風險，房企必須深度挖掘客戶痛點，精準定位目標客群，在細分市場中塑造獨特産品力，方能脫穎而出。

縱觀當前的房地産市場，企業好房子的打造方向主要分為三類，即剛需型、改善型和高端型，分别對應不同的客群需求，側重點也各有差異。

剛需型項目以實用性、性價比為核心，滿足基礎居住需求的同時，兼顧通勤、基礎配套和居住實用性，主要面向首次購房、預算有限的人群。

戶型面積以70-100㎡為主，得房率較高，通常達到75%-85%，功能分區清晰。上海萬科天空之城作為近郊剛需型項目，位于虹橋商務區周邊，地鐵17号線直達，83㎡的兩室戶型南北通透，得房率達到 82%，配建社區食堂、幼兒園和沿街商業，兼顧通勤與基礎生活需求。

改善型項目以品質、體驗升級為核心，滿足居住舒适度需求的同時，還具備較好的社區環境、物業品質和資源配套等，主要面向追求生活品質提升的家庭客群。

戶型面積多為110-160㎡，功能分區更精細，容積率低通常在2.5以下，綠化率高通常35%以上，配備景觀園林、全年齡活動空間等，更好地滿足不同年齡層的休閑運動需求。

珠海·華發珠海灣作為珠海首個無人機配送+智慧住宅項目，同時兼顧剛需客群與改善客群的需求。高層闊景戶型建面約 88-142㎡，涵蓋三至四房，空中墅院戶型建面約24㎡，擁有270 度環幕山海景觀、9米挑高空中墅院。項目直線3km範圍内有多個學校，家門口配建約3萬㎡潮流運動公園，連接48KM海岸線濱海公園，教育與文旅資源豐富，成為高品質住宅的代表。

上海國貿海上原墅為高端改善項目，地處松江新城闆塊核心位置，是目前闆塊内唯一在售低密度别墅高端品質住宅社區，洋房、疊墅、聯排戶三類戶型的得房率均在80%以上，最高的聯排戶型得房率達到約99%。配套上，臨近廣富林路、人民北路、嘉松南路等城市主幹道，可直達印象城、萬達廣場等繁華商圈；周邊有龍翔幼兒園、龍馬幼兒園、上海三大高校集中地之一的松江大學城等，教育資源優渥。目前項目二批次已經開盤，其二批次認籌率達233%，成為上海五大新城唯一一個連續2次觸發積分的項目，也是松江新城首個觸發積分的項目。

高端型項目以稀缺、奢華、身份象征為核心，滿足頂級居住與精神需求，價格門檻極高，一線城市多為5000萬以上，核心地段單價10萬/㎡以上，面向高淨值人群。

相較其他類型項目，這類具備稀缺性，通常占據城市核心地段或擁有稀缺自然資源，居住之外的投資價值也較高。

戶型面積多為200㎡以上，以大平層、獨棟别墅為主，設計由國際大師操刀，建造材質和配套軟裝采用優質品牌，且物業多為管家式個性化服務，注重隐私保護。如嘉里建設今年一季度推出的首批次金陵華庭就屬于高端型，項目開盤3小時售罄，共計推售158套270-640平方米的大平層房源，開盤均價為18.9萬元/平方米，總銷售金額達92.34億元。

中信、新湖和融創聯合打造的上海壹号院也是其中的代表，該項目坐落于黃浦區，擁有新天地、老城廂等稀缺的城市風貌資源。四批次産品于6月27日正式開盤，2小時内熱銷告捷，該項目今年内累計銷售額也突破170億元。

觀點指數認為，基于上述不同類型的項目需求，房企需在好房子打造過程中形成差異化特色，滿足不同層次的購房需求，才能更好地實現項目去化，帶動業績提升。

改善型市場熱度走高，産品力與服務力是制勝核心

2025上半年，市場上表現較好的新增供應住宅項目，除傳統熱門區域項目外，還包括新興區域項目，均瞄準了不同人群的購房需求，因此在銷售去化上有不錯的表現。

其中，改善型項目的需求較為強勁，不少項目鎖定35-50 歲的中高端改善群體，其核心訴求在于地段價值、居住品質與生活方式的全面提升。

當下，不少企業将資源傾斜至中高端改善項目的打造上，針對不同客群設計細分産品，滿足個性化居住需求，成功實現去化。

産品設計上，優質項目普遍呈現出對空間價值最大化、居住舒适度和健康環保的追求。上述大部分樣本項目聚焦舒适與實用，強化空間價值。戶型配比以改善型為主，主力戶型多在100㎡以上，四居室是主流，部分項目還搭配180㎡以上大平層，滿足二胎家庭、三代同堂等不同客群的需求。

高得房率也是主要特點，樣本項目得房率多為80%-85%，高于市場平均75%的水平，並通過優化公攤如縮減電梯間冗余空間，提升實際使用面積，強調大面寬、短進深，搭配多陽台/飄窗，最大化采光與通風，部分項目做到“全明戶型”，即無暗廚暗衛。

除戶型設計外，項目的建材與裝修標準也較高，多數項目采用如low-e中空玻璃、隔音樓闆、環保塗料等符合好房子標準的建材，還標配國際品牌衛浴和家電，部分含智能家居繫統。

公共空間打造上，好的社區空間營造成為提升項目溢價能力的重要元素。其中，下沉式會所、景觀園林、架空層功能區等休閑空間成為常見的配置，企業通過拓展公共空間提升居住體驗，滿足改善客群對社區歸屬感和品質生活的需求。

配套方面，項目多位于城市核心區或潛力闆塊，周邊3公里内有成熟配套，地鐵/主幹道外，還有學校、商圈、醫院等重要配套，滿足改善客群對生活便利性和高效通勤的剛性需求。

物業服務上，智能化與人性化服務的深度融合成為提升居住體驗和項目口碑的新高地。樣本項目大部分為頭部品牌團隊負責，服務質量有一定保障。

此外，在智能化方面也有較多亮點，普遍配置智能安防如人臉識别、監控聯動，智能家居接口如支持遠程控制燈光/空調，社區APP繳費、報修、鄰里社交等，提升居住便捷性和科技含量。

日常服務則涵蓋24小時安防、智能報修、社區活動組織，部分項目還引入 “管家式服務”如專屬樓棟管家，提供針對性的物管服務。

整體來看，上述樓盤均發力“地段+産品+配套”組合拳，精準瞄準目標客群，其中科技住宅、低容積率、高得房率等特點的項目更受購房者青睐。

相關數據顯示，容積率低于2.0、配備全屋健康繫統、搭載AI社區管理的改善型項目，平均去化周期較普通項目縮短30%，溢價率可達15%-20%。

這也體現了行業競争已進入“精耕細作”的下半場，當下房企在項目開發中更多聚焦差異化産品設計，通過提升得房率、優化采光等細節，打造核心競争力。

其中，硬品質、軟服務提升是實現項目去化的重要影響因素。房企需在聚焦打造高品質住宅項目的同時，提供優質物業服務，形成良好口碑，構築起市場上的長期競争力。

供應鍊升級機遇應運而生，深度協同創新構建新生态

在打造好房子過程中，房企需要與科技公司、服務提供商等多領域企業合作，整合資源以打造出更優質的産品，提升市場競争力以更快實現去化，這也給相關供應鍊企業帶來了新的機遇和要求。

在好房子的新標準之下，行業正推動住宅從物理空間向智慧生活載體轉型，這對于綠色建材、工程施工、智能家居等相關供應鍊企業無疑是利好。

整體智能化上，頭部房企可以通過成立專業科技公司，構建自主可控的智慧化能力，在此前已有案例。美的置業憑借自身母公司基因，旗下科技公司可以提供從研發、設計到施工、運維的全生命周期服務，不僅服務自有地産項目還跨界輸出解決方案，並通過規模化集采降低成本。

此外，房企還能與互聯網巨頭以合資、戰略合作等形式，實現技術賦能與場景落地的雙赢。如新世界中國與騰訊簽署全面戰略協議，基于以人為本、智慧環繞等理念，打造新賞家雲智慧平台，通過人臉識别、智能電梯繫統、智能停車繫統等，為業主提供智慧生活體驗。

通過智慧社區提升項目競争力的還有中海，其在上海臨港頂科的社區項目憑借全屋智能配置，二手房定價權較周邊高15%。

綠色建材方面，《住宅項目規範》對隔聲、保溫性能有着強制要求，這也推動了市場上高性能門窗、防漏水材料等材料的需求增長。

以東方雨虹為例，作為建築建材繫統服務商，其與萬科、保利、中海、碧桂園等近400家房地産商建立了長期戰略合作關繫，主打産品防水材料的市場份額占比較高，為房企項目提供防水等建材産品和專業服務。

未來，相關的建材企業仍需加強材料科學研發，提升建材的實用性和綠色化水平。至于材料成本提升方面的挑戰，企業可以通過規模化生産降低成本，同時獲取政策補貼，進一步節約成本。

工程建造方面，房地産建築機器人與智慧施工成為亮點，呈現出快速發展的态勢。如中建四局研發的索驅式鋼筋綁紮機器人可在空中靈活移動完成高精度綁紮作業，能避免人工施工造成的誤差問題，降低因質量缺陷導致的結構安全風險。

深圳市安居集團坪山沙湖項目采用 “8+9+N” 建築機器人組合，覆蓋主體結構、裝修、巡檢等全流程，結合BIM技術實現多繫統靈活穿插，施工效率提升30%-50%，減少人工和時間成本，讓施工流程更緊湊。

不過需要注意到，雖然機器人可替代高危作業，但設備采購與維護成本較高，中小型項目應用意願有限，初期投入需依賴大型房企支撐。

在好房子的智慧化標準推動下，全屋智能已從高端項目的加分項變為品質住宅的標配。後期的裝修階段，高品質的家居家電是提升居住舒适度的關鍵。

海爾、美的、北京菲斯曼、威能、安吉爾等頭部家電企業有望憑借技術領先性等核心優勢占據先機，通過與頭部房企綁定大宗業務，将標準化套餐與個性化List結合，既控制成本又滿足差異化需求。

總體而言，在當前市場分化加劇的背景下，房企需與科技公司、服務商等深度協同，整合資源，共同推動産品與服務創新，拓展業務邊界，方能在好房子競争中占據先機。

挑戰與機遇並存，企業需向“産品力+科技力+服務力”躍遷

好房子時代的到來，讓傳統的“拿地-建設-銷售”的高周轉模式難以為繼，取而代之的是以産品力為核心、供應鍊整合為支撐、長期服務為延伸的新型發展範式。

短期來看，行業在政策東風下迎來結構重塑。頭部房企有望憑借先發優勢和資源整合能力，在改善型主導的一二線市場、現房需求強的三四線市場實現業績增長。

不過，新舊標準切換帶來的成本壓力、如何滿足多元化市場需求等問題，也随之而來。高標準之下，企業的建造成本增加，如何克服成本壓力成為實現長久發展的重點。

相關數據顯示，新規要求層高≥3米（原2.8米），混凝土用量将增加8%，鋼筋用量從65kg/㎡增至78kg/㎡，單方建安成本上漲27.3%；卧室隔音標準從75分貝收緊至65分貝，需采用三層中空玻璃和加裝隔音闆，同樣也需要不小成本。

目前，政府已有部分針對性政策補貼，如山東對綠色建築項目給予最高500元/㎡的專項補貼，此外高品質住宅納入綠色金融範圍，提供低息貸款，支持發行綠色債券等也是有效舉措。

長期來看，行業競争邏輯徹底改變，企業打造核心競争力的關鍵在于提升産品力、科技力和服務力。

對企業自身而言，既需要做到精準定位、差異化設計，打造高品質項目；又要運用科技力，在建造技術、智能應用、綠色低碳等方面有所成就；最後在保障服務力上，以優質物業、全周期管理赢得口碑。

供應鍊協同上，企業要積極擁抱建築工業化、智能化，與上下遊龍頭企業深度合作，降本提質增效。

整體而言，好房子時代的到來，意味着挑戰與機遇並存。企業唯有主動擁抱變化，将政策紅利内化為真正的産品創新力、科技應用力和服務運營力，才能在新行業格局中占據一席之地。

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