合規擴容 | 2025年8月住房租賃發展報告

觀點指數 《住房租賃條例》9月起施行，重點城市住宅租金短期調整延續 《住房租賃條例》的出台為行業的長期發展奠定了堅實基礎。通過規範市場秩序、保障租賃雙方權益，營造了良好的市場環境，有望吸引更多的長期資本進入住房租賃市場。租房市場表現上，2025年7月，50城住宅平均租金單價為31.94元/平方米/月，環比及同比均出現下滑，跌幅分别為-1.51%和-4.42%，雙重跌幅表明當前市場需求端的支撐乏力。

租賃企業多維布局，招商繫競得廈門島内保租房地塊 據觀點指數監測，近期住房租賃市場參與者持續擴容，從頭部民企到跨界企業再到地方國企，通過産品創新、合作拓展、資産獲取等方式深化布局。其中萬科泊寓在宣布開業規模突破20萬間的重要節點後，其對外合作布局繼續提速。

開業項目數實現小幅增長，租賃企業開辟B端服務新增長極 據觀點指數不完全統計，期内樣本企業錄得24個租住項目新開業，對比上個報告期有小幅增長，住房租賃市場供給端的活力持續釋放。期内新增開業項目主要集中在北京、上海、深圳、杭州、南京、成都等租賃需求較為旺盛的城市。

保租房REITs底層項目出租率高位維穩，建信住租ABS擴募獲批 已披露第二季度業績的8只租賃住房REITs單季度基金收入從1376萬元到4565萬元不等，收入合計1.8億元，淨利潤合計5360萬元。期末8只保租房REITs共計21個底層資産項目租賃住房部分按出租面積計算的出租率區間為88.69%-99.68%，整體平均出租率為95.43%。

《住房租賃條例》9月起施行，重點城市住宅租金短期調整延續

7月21日，《住房租賃條例》（下文簡稱《條例》），自2025年9月15日起施行，為住房租賃行業築起了剛性約束的邊界，更清晰指明了實現高質量發展的路徑。

具體來看，《條例》共7章50條，主要内容涵蓋明确總體要求、規範出租承租活動、規範住房租賃企業行為、規範經紀機構行為、強化監督管理、嚴格責任追究等六個方面，旨在規範住房租賃活動，維護當事人合法權益，穩定租賃關繫，促進住房租賃市場高質量發展，推動加快建立租購並舉的住房制度。

《條例》的出台為住房租賃行業的長期發展奠定了堅實的基礎。通過規範市場秩序、保障租賃雙方權益，營造了良好的市場環境，有望吸引更多長期資本進入住房租賃市場。

同時，《條例》鼓勵出租人和承租人依法建立穩定的住房租賃關繫，這有助于培育長期、穩定的租賃市場需求。随着市場供給和需求的不斷優化，住房租賃行業将逐漸形成健康、可持續的市場生态，在解決居民住房問題、推動城市發展等方面發揮更加重要的作用。

除此之外，據觀點指數不完全統計，2025年7-8月中央及地方層面政策文件/工作會議聚焦市場供給、管理規範、權益保障、存量收儲等多維度，助力推進租房市場更加規範、健康、有序地發展。

數據來源：觀點指數不完全統計

地方層面上，期内重慶、河南、上海、北京、鄂州等地出台相關政策保障租賃權益。如重慶開通公積金支付房租通道，河南印發《關于印發河南省支持企業降本增效若幹政策措施的通知》，上海發布《上海市進一步擴大人工智能應用的若幹措施》，北京出台《北京市關于完善生育支持政策體繫推動建設生育友好型社會的工作措施》等，這些政策從不同方面保障了承租人的權益，為租賃市場提供了更好的發展環境。

同時，中山、東莞、海南、貴州等地出台政策促進存量收儲，旨在盤活存量住房資源，增加保障性住房供給，如東莞發布《關于繼續征集存量商品房用作保障性住房的公告》等。

聚焦管理規範層面，深圳發布《深圳市房屋租賃行業信用評價辦法》，将進一步完善租賃行業的信用體繫。

總結來看，《住房租賃條例》将全面規範住房租賃市場秩序，推動行業向合規化、專業化的方向發展。同時，各地在市場供給、存量收儲和權益保障等方面的政策也各有側重，旨在多渠道增加租賃住房供給，盤活存量資源，保障承租人的合法權益，促進住房租賃市場的健康穩定發展，為實現租購並舉的住房制度目標奠定基礎。

住宅租金表現上，觀點指數篩選重點50城（包括北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都、武漢等城市在内），監測其住宅平均租金走勢情況。

數據來源：同花順，觀點指數整理

2025年7月，50城住宅平均租金單價為31.94元/平方米/月，環比及同比均出現下滑，跌幅分别為-1.51%和-4.42%，雙重跌幅表明當前市場需求端的支撐乏力。

一線城市平均租金單價環比下滑3.71%至90.58元/平方米/天，對比上年同期仍下跌6.22%，同時北上廣深四城租金單價環比及同比均出現不同程度的下滑。

同期重點50城租金環比變動區間為-7.71%至3.52%，其中68%的城市租金出現環比下滑，92%的城市租金出現同比下跌，且同比跌幅區間為-10.27%至-0.34%。

從數據來看，傳統畢業季租房旺季效應未現，租金水平延續下行趨勢，市場復蘇進程受阻，當前租賃市場已進入以價換量的階段，預計在三季度末之前租金仍将維持低位震蕩，尤其非核心城市和郊區房源可能面臨更大的降價壓力。長期來看，重點城市未來租金走勢将更依賴經濟基本面與需求端的實質性改善。

租賃企業多維布局，招商繫競得廈門島内保租房地塊

樣本企業經營層面，據觀點指數監測，近期住房租賃市場參與者持續擴容，從頭部民企到跨界企業再到地方國企，通過産品創新、合作拓展、資産獲取等方式深化布局。

數據來源：觀點指數不完全統計

其中以雅詩閣、城投寬庭以及招商伊敦等為代表的租賃企業積極推進産品線延伸與品質升級。

具體來看，雅詩閣試水養老公寓，将高端服務經驗與适老化場景相結合，開辟銀發經濟新賽道。同時，城投寬庭推出“寬岚”高端品牌，以定制化服務填補高端租賃市場空白，兩者共同推動租賃産品從基礎居住向場景化生活升級。

據企業官微披露，期内招商伊敦發布壹間3.0品牌，通過戶型優化、智能配套與共享空間升級，精準匹配青年群體需求。同日壹間·新橋G60科創雲廊社區正式啟幕，據觀點指數了解，該項目是招商蛇口在上海首個從土地獲取、規劃設計、開發建設到長期持有運營全鍊條自主打造的公寓資産項目。

擴張表現上，期内招商伊敦成功中標保利招商雍山郡花園和保利招商龍譽花園全年期自持市場租賃住房的委托管理服務項目，項目房間數共計993間，同時聯合招商蛇口福建公司拿地布局廈門保租房，兼顧規模與資産沉澱。

據觀點指數了解，招商伊敦與招商蛇口福建公司聯合競得的2025P07地塊，地上總建築面積達25000平方米，涵蓋保障性租賃住房與社區商業配套，地塊起拍價9500萬元，以總建築面積25000平方米計算，起拍樓面價僅3800元/平方米，價格優勢明顯，大幅降低了項目前期的土地獲取成本，有利于企業打造高品質、低成本的保障性租賃住房産品，提升項目在市場中的競争力。

與此同時，萬科泊寓的密集動作讓其成為期内的典型代表。在宣布開業規模突破20萬間的重要節點後，期内萬科泊寓在對外合作布局上繼續提速，期内其先後與五礦置業達成合作，盤活沈陽216套存量公寓，通過輸出品牌與運營能力激活閑置資産，以輕資産模式快速擴大管理半徑。同時簽約昆明安居集團兩個保租房項目，並聯合東莞市南城街道住建局及小米集團落地租賃項目，借助政企合作、企業協同的資源整合優勢，嫁接政策性房源與市場化客源，在降低擴張成本的同時，實現對重點城市租賃市場的精準滲透。

現階段，住房租賃企業的規模增長已形成清晰的策略矩陣，其中包括以輕資産輸出對外合作，快速做大規模、搶占市場份額。同時，重資産拿地，以核心資産儲備夯實長期競争力。

地方國企層面，甯巢公寓中標杭州2025-2028之江藍領公寓運營管理服務項目，專項聚焦藍領群體居住需求。截至目前，甯巢公寓管理門店（項目）已達18個，全面覆蓋杭州上城、西湖、蕭山、拱墅、錢塘、富陽、臨安等區域，在營房間數超18000套（間），産品線涵蓋人才專項租賃住房、白領公寓與藍領公寓，精準滿足不同群體的居住需求。

另外，據企業官微披露，鄭州城發隴西美寓及鄭州城發西華美寓兩個項目于8月10日-8月12日辦理集中入住，截至目前城發美寓已累計開業約6.8萬間。

這類地方國企依托對本地政策、産業布局、人口結構的深度理解，在項目選址與客群匹配上更具精準性，這種區域深耕能力是全國性企業難以替代的。

開業項目數實現小幅增長，租賃企業開辟B端服務新增長極

新增項目開業層面，據觀點指數不完全統計，期内樣本企業錄得24個租住項目新開業，對比上個報告期有小幅增長，住房租賃市場供給端的活力持續釋放。

數據來源：觀點指數不完全統計

保利和寓、濱江暖屋、承寓、方隅公寓、恒泰星寓、樂乎公寓、瓴寓、龍湖冠寓、美寓、甯巢、融通融寓、萬科泊寓、百瑞紀、雅詩閣以及有巢公寓等多家租賃企業有新項目亮相，樣本企業持續加大在住房租賃市場的投入。

其中保利和寓、萬科泊寓以及龍湖冠寓分别新增3個項目，成為本期開業數量最多的企業。

從城市分布來看，期内新增開業項目主要集中在北京、上海、深圳、杭州、南京、成都等租賃需求較為旺盛的城市。樣本企業在選址上尤為注重市場需求和人口密度，優先布局經濟活躍、人口流入較大的城市，聚焦長三角、珠三角及重點省會城市。

新增項目的産品類型多樣，涵蓋了白領公寓、人才公寓、酒店公寓、大型租賃社區、保租房等，滿足不同人群的居住需求。

項目體量上，千套以下的中小體量租賃項目憑借選址靈活、改造周期短的優勢，仍是企業快速響應局部市場需求的重要方式。

其中小米北京青年公寓以2658套成為本期最大規模的項目。據觀點指數了解，7月30日正式開業的小米北京青年公寓是由小米集團打造、泊寓提供全周期運營管理服務，專為年輕員工打造的品質居住社區。

項目位于北京市昌平區定泗路，距離小米智慧産業園約3公里，距離小米科技園約10公里。項目由3大組團院落，共7棟建築組成，提供2658套品質房源。

項目規劃2658套房源，依托3大組團院落布局，共7棟建築組成，既滿足規模化居住需求，又通過“科技主題”、“咖啡主題”等樣闆間設計呼應小米年輕員工的個性化偏好。同時，在商業配套方面，泊寓依托招商能力引入麥當勞、便利店等業态，並為小米員工争取專屬福利，打造便捷的生活圈。

小米青年公寓作為人才戰略的載體，通過泊寓的定制化服務，既解決了員工通勤遠、租房難的痛點，又以低管理成本實現了員工福利的高效落地，成為小米企業吸引和留住年輕人才的隐形福利。

同時，相較傳統的C端散租業務，企業定制服務具有租期穩定、現金流可預測、資産空置率低等優勢，住房租賃企業可積累行業定制經驗，進一步拓展服務邊界。同時，也将推動行業從碎片化租賃向規模化、專業化的資産運營進階。

随着科技、互聯網等行業企業對人才安居重視度的提升，以及《住房租賃條例》對規範化運營的要求，具備繫統對接能力、服務標準化體繫、場景運營經驗的租賃企業将在B端市場上占據明顯優勢。

保租房REITs底層項目出租率高位維穩，建信住租ABS擴募獲批

公募REITs層面，2025年7月，已上市的8只保租房REITs先後披露了2025年第二季度業績報告。

數據來源：基金業績，觀點指數整理

從數據來看，8只租賃住房REITs單季度基金收入從1376萬元到4565萬元不等，收入合計1.8億元，淨利潤合計5360萬元。

其中國泰君安城投寬庭租賃住房REIT單季度收入和淨利潤均位居首位，主要得益于上海核心區位資産的高租金韌性和規模優勢。

具體來看，除新上市的匯添富上海地産租賃住房REIT和華泰蘇州恒泰租賃住房REIT無同比表現數據外，其他6只保租房REITs單季度基金收入均實現不同程度的環比上漲，保租房REITs收入整體穩健。其中招商基金蛇口租賃住房REIT及華夏北京保障房REIT環比漲幅均超10%。

同期除中金廈門安居REIT外，其他5只保租房REITs單季度淨利潤均實現環比上漲，招商基金蛇口租賃住房REIT單季度淨利潤實現由負轉正，不過該數值僅為71.33萬元，不及其他REITs，淨利潤率為3.5%，或是受到其前期大租戶退租的影響。

分派率指標表現上，華泰紫金蘇州恒泰租賃住房REIT以及國泰君安城投寬庭REIT的本期分派率最高，當期分紅意願強。

匯添富上海地産租賃住房REIT以及華泰紫金蘇州恒泰租賃住房REIT的年化分派率顯著高于其他項目，分别為4.32%和4.21%，主要因其現金流淨額與基金淨值的比值較高，且底層資産位于長三角核心城市，租金增長預期穩定，對追求穩定收益的投資者吸引力更強。

而北京保障房年化分派率偏低，為1.82%，主要因擴募後基金淨值增加，但新增資産尚未完全釋放現金流，短期拉低分派率，長期随資産成熟有望回升。

另外，8月華夏基金華潤有巢REIT及招商基金蛇口租賃住房REIT先後披露了收益分配的公告，兩者的收益分派基準日均為2025年6月30日。

其中，華夏華潤有巢REIT是2025年第二次分紅，基準日公募REITs可供分配金額為1223.83萬元，應分配金額為0.2446元/10份公募REITs份額。

招商蛇口REIT是2025年度首次分紅，本次拟分配金額為2625萬元，占截止本次收益分配基準日可供分配金額的99.8993%，分紅方案為0.525元/10份基金份額。

保租房REITs的分紅水平和頻率有所差異，若保租房REITs産品後續能保持良好經營，可能會給投資者帶來更好的回報。

數據來源：基金業績，觀點指數整理

底層資産經營表現上，截至2025年第二季度末，8只保租房REITs共計21個底層資産項目租賃住房部分按出租面積計算的出租率區間為88.69%-99.68%，整體平均出租率為95.43%。

其中半數以上項目的出租率水平超95%，底層資産運營維持高位。同時多數項目保持高收繳率，夯實收益基礎。

有歷史數據對比的項目中，華夏基金華潤有巢REIT以及城投寬庭保租房REIT旗下底層資産項目出租率均實現同比上漲，市場需求穩定。不過對比上年同期，廈門、深圳等地項目出租率出現同比微降，但不少項目仍處于95%以上的高位，波動幅度可控。

同時新增項目出租率表現穩定。如華夏北京保障房REIT（擴募）、招商基金蛇口租賃住房REIT、匯添富上海地産租賃住房REIT、華泰紫金蘇州恒泰租賃住房REIT等新增項目，出租率普遍在90%以上。

租金單價表現上，在有同比數據的項目中，超七成租金單價上漲。如中金廈門安居REIT兩項目的租金同比分别增長2.5%、3.0%，保利香槟苑、文龍家園、有巢泗泾項目等租金單價實現同比上漲。顯然，保租房項目租金在保障民生的基礎上，也随市場供需适度調整。

從數據來看，保租房REITs穩健經營底色依舊凸顯，底層項目經營韌性有望維持。

數據來源：同花順，觀點指數整理

二級市場表現上，8月19日當日，已上市的8只保租房REITs均下跌。從近一個月的數據來看，保租房REITs價格回調明顯，其中匯添富上海地産租賃住房REIT、中金廈門安居REIT以及華泰蘇州恒泰租賃住房REIT跌幅均超10%。

從數據來看，保租房REITs市場整體表現欠佳，短期可能受政策、利率或行業周期影響有所回調。不過，不改REITs市場的長期潛力，核心城市優質資産憑借租金韌性與分紅能力，仍将吸引長期資本布局，而擴募資産的現金流釋放節奏将成為關鍵的觀察點。

除此之外，保租房REITs擴募端迎來新進展。期内城投控股宣布參與國泰君安城投寬庭保租房REIT的擴募，計劃新購入浦江社區及九星社區兩個保租房項目，前者可提供2362套住房，後者可提供1230套住房。

國泰君安城投寬庭保租房REIT現有底層資産運營成熟，出租率和租金單價表現穩定，新增項目注入後，将進一步擴大基金規模，提升資産的流動性與抗風險能力。

目前保租房REITs市場發展态勢良好，華夏北京保障房REIT已成功擴募，同時已上市的多只産品也在積極推進擴募工作，将進一步完善租賃市場的資本體繫。

公募REITs之外，住房租賃持有型不動産ABS擴募端同樣有全新進展。8月8日，建信住房租賃基金持有型不動産ABS（2024年第一次擴募並新購入租賃住房項目）獲上交所通過，項目受理日期為2024年12月31日。該債券品種為ABS，由建信住房租賃基金與建融安居（北京）股權投資基金共同發起，拟發行總額為6億元。

該專項計劃預留持續擴募空間，建信住房租賃基金已儲備20余個項目支持未來資産注入‌。

與此同時，2025年7月22日，由深圳市安居集團有限公司作為發行人、深圳市光明安居有限公司和深圳市大鵬安居有限公司作為原始權益人的深圳安居租賃住房第二期資産支持專項計劃（簡稱“深圳安居類REITs二期項目”）在深交所成功設立。

本期項目為安居集團50億元租賃住房類REITs儲架二期項目，發行規模為38.76億元，優先級證券收益率2.15%。

本項目以安居鳴鹿苑、安居瀾庭、安居東灣半島花園、安居鵬灣府4個保租房項目作為底層資産，共包括8942套住房，總建築面積約60.3萬平方米，整體出租率達98%，已實現穩定運營‌。

深圳安居集團作為深圳市國資委100%持股的國有獨資企業，專注于保障性住房建設與運營。截至目前，安居集團REITs+産業鍊累計申報和發行規模突破100億元。

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