多維夯實産地供應鍊 | 2025年8月物流倉儲暨基礎設施投資發展報告

觀點指數 指數回落但仍呈擴張趨勢，多維政策夯實産地供應鍊 2025年7月中國物流景氣指數（LPI）為50.5%、倉儲指數為50.1%，指數雖有回落，但多數仍處擴張區間，物流需求增勢穩。快遞、電商物流指數向好，農村業務量提升。政策覆蓋農村物流、智慧冷鍊、低空物流等，多維度夯實産地供應鍊，助力行業高質量發展。

城市供需顯著分化，企業深耕産地與專倉布局 據物聯雲倉披露，7月全國平均租金為23.17元/㎡·月，空置率為16.45%，兩項指標均較上月下降，重點城市租金與空置率分化明顯。順豐、普洛斯等企業發力“物流+産地”模式，京東布局多類專用倉，典型園區聚焦産地冷鍊、低空物流等領域，提升農村産地的供應鍊效率。

加碼國際市場投資，供應鍊網絡與資本協同升級 報告期内，共錄得6起投資事件：京東、順豐通過啟用海外倉服務跨境電商；華潤國際物流、凱德騰飛房地産信托通過跨境地塊競拍适配區域産業供應鍊；華平、黑石則聚焦專業化物流資産增值。此外，5起融資事件聚焦港口樞紐，相關企業運用多元債券工具獲得資本的支持。

中外運REITs上市平穩發力，市場分化與擴募並行 7月底中外運REITs上市，首日漲幅19.9%，長期發展前景仍保持積極預期。二季度倉儲物流REITs分化明顯，華泰寶灣物流REIT淨利潤環比增長37.62%，部分項目憑借高出租率實現收入和利潤的增長，部分承壓。擴募成趨勢，京東倉儲REIT等積極推進，為行業發展注入動力。

指數回落但仍呈擴張趨勢，多維政策夯實産地供應鍊

2025年7月份，中國物流景氣指數（LPI）為50.5%，環比回落0.3個百分點。分項指數中，業務總量指數、新訂單指數、庫存周轉次數指數、資金周轉率指數、物流服務價格指數、固定資産投資完成額指數、從業人員指數和業務活動預期指數均處于50%以上的擴張區間。

盡管受局地洪澇和連續高溫等不利天氣影響，全國物流需求仍保持“總量較大、增勢平穩”的特點，指數顯示總需求維持擴張态勢，物流供需實現适配增長。分地區看，三大地區業務總量指數均位于50%以上的擴張區間，其中中部地區和西部地區分别為50.9%、52.3%，高于全國水平；東部地區為50.3%。

數據來源：國家郵政局、中物聯，觀點指數整理

2025年7月份倉儲指數為50.1%，較上月回落0.9個百分點。從分項指數看，與上月相比，期末庫存指數上升3.3個百分點，企業員工指數持平；新訂單指數、平均庫存周轉次數指數、業務活動預期指數有所下降，降幅在1.4至7.2個百分點之間。

總體而言，倉儲指數已連續九個月處于擴張區間，行業整體繼續保持運行态勢，僅增速有所放緩。新訂單、平均庫存周轉次數指數回落及期末庫存指數回升，顯示受高溫多雨天氣影響，倉儲業務需求偏弱，商品周轉速度減慢，庫存水平上升。短期來看，8月份天氣因素或仍将對行業運行形成擾動，可能帶來指數波動；後期随着雨季結束，在宏觀政策的支撐下，倉儲行業有望逐步恢復平穩運行。

7月中國快遞發展指數為414.3，同比提升4.7%。其中，發展規模指數、服務質量指數、發展能力指數和發展趨勢指數分别為570.5、566.5、220.7和69.5，同比分别提升12.1%、0.3%、1%和11.2%。國家郵政局表示，行業保持良好運行，市場規模穩步擴大，服務體驗持續改善，幹線運能不斷增強，進一步發揮對經濟發展的帶動作用。

此外，2025年7月份中國電商物流指數為112.0點，較上月回升0.2點，再次刷新年内新高。其中，電商物流農村業務量指數加速回升，7月達131.5點，較上月回升1.1點。分地區看，全國所有地區農村業務量指數均有回升，中部地區回升1.7點，幅度最大；除東部地區外，其他地區農村業務量指數均高于全國平均水平。

觀點指數觀察到，與往年不同，今年7月電商物流市場未因年中電商大促等活動結束而陷入暫時沉寂。在國家各項消費補貼的作用下，7月電商物流需求逆勢上升，總業務量指數和農村業務量指數分别回升0.1點和1.1點，至130.9點和131.5點，農村地區電商消費活躍度較高，成為帶動電商物流指數上升的重要因素。

政策方面，據觀點指數不完全統計，共錄得6起相關政策，覆蓋低空物流網絡布局、農村物流基建、冷鍊標準完善、供應鍊數智化等領域，推動行業多維度發展。

7月29日，農業農村部正制定《“十五五”全國農産品産地市場體繫發展規劃》，聚焦産地冷藏保鮮設施、預冷設施、産地冷鍊集配中心及産後處理能力建設，旨在補全農産品流通前端冷鍊短闆。同月，交通運輸部、财政部、自然資源部聯合印發《新一輪農村公路提升行動方案》，提出大力發展“農村公路+”模式，推動農村公路與現代物流等領域一體化建設，夯實農村物流基礎設施，暢通城鄉物流銜接通道。

8月6日，《貴州省低空經濟高質量發展三年行動方案（2025—2027年）》明确，将逐步建設城市無人機低空物流航線網絡，探索“低空+山區無人機物流”模式，推動低空經濟與山區物流場景融合；同期發布的《雲南省支持低空經濟健康發展的若幹措施》聚焦低空物流發展，提出通過盤活存量用地、新建或改造低空物流集散中心，為低空物流布局拓展路徑。

與此同時，市場監管總局批準發布9項重要國家標準，覆蓋物流托盤、物流園區統計、水産品冷鍊物流等領域，從基礎規則層面規範行業運作；《雲南省現代物流業高質量發展三年行動方案（2025—2027年）》則圍繞供應鍊服務企業培育、綠色數智化設備更新及無人機、無人車在物流場景的應用等，明确推進方向，為現代物流業發展提供指引。

上述政策從設施布局、規則建立到技術應用多環節聯動，既聚焦城鄉流通、冷鍊短闆等當前物流運作中的突出問題，也着眼低空經濟等新賽道拓展，為物流行業高質量發展築牢政策支撐，推動行業在創新與規範中持續發展。

城市供需顯著分化，企業深耕産地與專倉布局

期内，倉儲市場供需指標呈現同步調整态勢。據物聯雲倉數據，7月全國平均租金為23.17元/㎡·月，空置率為16.45%，兩項指標均較上月下降；41個重點城市平均租金為23.59元/㎡·月，空置率15.24%，同樣呈現環比回落的趨勢。

數據來源：物聯雲倉，觀點指數整理

從重點城市表現來看，市場分化特征持續顯現。觀點指數統計顯示，7月有9個重點城市空置率下降，其中海口降幅最為顯著，環比下降3.32個百分點至31.01%；武漢、成都等原本空置率較低的城市，繼續保持下降态勢，而太原、濟南等空置率較高的城市，仍呈上升趨勢。

平均租金方面，41個重點城市中，共有15個城市下降，其中濟南受新增供應競争影響，租金降幅最大，環比下降2.20%。伴随市場發展，核心城市需求正逐步向周邊外溢，不同城市受供需、供應等因素影響，租金與空置率呈現差異化波動。

報告期内，順豐與合肥市大圩鎮展開合作，以“物流+産地”模式，發揮自身物流網絡與供應鍊能力，助力葡萄等農産品出村進城，推動鄉村産業對接市場。普洛斯在旗下三大物流園區普冷倉内，為國際連鎖超市啟用生鮮配送中心，依托産地倉布局，強化生鮮冷鍊流通效率，保障生鮮産品的快速周轉。

京東與廣東廣電合作落地工程物資現代化、集約化供應鍊中心倉，為工程物資供應定制物流集約化、運營標準化等“六化”解決方案；同時為YOPENG打造湖北家居清潔品類專屬倉、為愛零食構建“統倉統配”零食連鎖專用倉、為New Balance運營華南中心倉，通過細分行業專用倉建設，精準匹配不同品類物資存儲、配送需求，以定制化物流方案，提升各行業的供應鍊效率。

期内典型園區有京東花果園低空經濟智慧社區、四川低空冷鍊物流項目、蜜雪冰城安嶽檸檬供應鍊中心、雲南交投·淘寶買菜雲南産地倉、叮咚買菜甯波專供産地倉。

8月13日，京東科技集團與貴州宏萬集團在貴陽花果園藝術中心簽署戰略合作協議，共同打造總投資超30億元的項目。該項目整合貴州88縣特色農産品基地、京東智能供應鍊及無人機配送網絡，構建“基地-平台-配送”全鍊路閉環，探索智慧社區管理、農産品直供、無人機物流等多維融合的城市生活新生态，預計可降低60%的流通成本，實現農産品從田間到社區餐桌的極速直達。

四川馬爾康市低空冷鍊物流試點項目8月13日正式啟動建設。據悉，由四川省低空經濟公司主導運營，基地總運營面積超1000畝，總投資約9.69億人民币。項目使用TD550型無人機，有效載荷達149公斤，由新通道物流公司聯合省低空經濟公司打造低空冷鍊物流體繫，覆蓋全程冷鍊物流保障、高端市場開發和出口服務等環節。

期内，蜜雪冰城安嶽檸檬供應鍊中心建設項目總投資約1.5億元，規劃建設周期18個月，将打造約3萬畝高標準檸檬示範直供基地，建設2萬噸冷鍊倉儲分揀中心。投産後，預計年加工檸檬鮮果超2萬噸，年産值約2億元人民币，項目由蜜雪冰城自主投資，與安嶽縣合作推進，旨在深化供應鍊控制、應對原料波動及支持區域産業升級。

雲南交投·淘寶買菜雲南産地倉近日啟動，将物流園區傳統單一的租金模式升級為“基礎租金+商品供應+快遞提點+物流配送合作+供應鍊金融賦能”的産業服務生态，打造“産地直供+智慧分揀+高效配送”全新供應鍊體繫，助力雲南特色農産品出滇，縮短流通鍊路、降低損耗，提升産業流通效能。

叮咚買菜甯波專供産地倉通過“多産地聯動+專區專供”模式，保障生鮮産品鮮度和存活率提升20%以上，數字化繫統将全鍊路損耗率從行業平均8%壓縮至1.5%，可覆蓋華東、華南等區域，開海季提供30多個海産品品種，強化“産地直采+前置倉”戰略，提升産品的流通效率。

加碼國際市場投資，供應鍊網絡與資本協同升級

報告期内，共錄得6起投資事件相關動态，物流企業聚焦國際市場拓展與國内核心樞紐深耕，通過海外倉啟用、跨境地塊競拍、優質物流資産收並購等舉措，加速完善全球供應鍊網絡布局，凸顯全球化與專業化發展傾向。

8月15日，京東産發啟用京東智能産業園迪拜倉（建築面積1萬平方米），作為其中東首個物流基建項目，依托中東“一帶一路”關鍵樞紐區位，打通中國與中東、非洲等區域的貿易物流通道，填補西亞、北非市場倉網空白。

同期，順豐啟用澳大利亞墨爾本新物流倉庫（建築面積2萬平方米），強化大洋洲區域物流覆蓋，匹配中澳跨境電商、貿易增長需求。

物流企業持續将海外倉網延伸至亞洲、大洋洲、歐洲關鍵節點，為跨境電商、國際貿易提供本土化倉儲、配送支持，以海外倉落地搶占全球物流樞紐節點。

在以拿地開發、資産收購強化物流基礎設施方面，華潤國際物流8月7日以2.22億競得南沙開發區，規劃建設集倉儲、加工于一體的現代供應鍊産業園。值得一提的是，競得人需嚴格按照相關要求進行開發，項目投資強度需達到每平方米10000元以上，産出率需達到每平方米13000元以上。

8月11日，凱德騰飛房地産信托競得英國MantonWood和Towcester地塊（建築面積13.56萬平方米，投資3.5億新元），布局歐洲物流樞紐，借助英國歐洲貿易門戶優勢，輻射歐盟、英聯邦市場。

華平投資、黑石集團分别收購優質物流地産項目（建築面積11.8萬、12.08萬平方米，投資2.4億美元、3290億韓元），瞄準國際成熟物流資産，通過專業化運營提升資産效率，适配電商、高端制造等産業物流需求。

京東、順豐服務跨境電商，華潤、凱德适配區域産業供應鍊，華平、黑石聚焦專業化物流資産增值，均體現了企業對“物流基礎設施+産業需求”精準匹配的追求。

據觀點指數不完全統計，共錄得5起融資事件，主要以港口樞紐型物流為主。

7月21日，廣州港發行2025年第三期公司債券，規模12億元助力業務拓展；7月29日，珠海港10億元科技創新公司債獲深交所通過，為科技賦能物流提供資金支撐；

7月31日，中鐵鐵龍集裝箱物流15億公募債券獲上交所反饋，推進融資進程；8月5日，昆明港通物流集團成功發行2025年度第一期中期票據，融資金額13.5億元；8月11日，珠海港發行4億第三期中期票據，利率1.99%。

據了解，這些融資事件反映出港口物流企業積極運用多元債券工具對接資本市場，借資金補充強化樞紐運營、創新及資本結構優化，為港口物流業務升級與可持續發展注入動能，也彰顯資本市場對港口物流賽道的關注與支持。

中外運REITs上市平穩發力，市場呈現分化與擴募並行

7月29日，中銀中外運倉儲物流封閉式基礎設施證券投資基金在上海證券交易所完成上市。該基金募集份額總額達4億份，認購階段投資者參與熱情高，中簽率低至0.1%，反映市場對其有一定的關注與興趣。

從市場整體情緒來看，中證REITs全收益指數下跌1.56%，REITs總指數下跌2.29%，經營權REITs指數下跌2.80%。在此市場環境下，該基金上市首日實現19.9%的漲幅，成交額為1.78億元。不過，與其他闆塊新股首日表現橫向對比（首農産業園REIT首日漲幅28.47%），其漲幅和成交額數據相對不突出，初期市場表現較為平淡。

盡管該基金首日表現未及部分闆塊新股亮眼，但基于物流産業的長期增長空間，以及企業業務布局具備的延展性，市場對其長期發展前景仍保持積極預期，這使得投資者在關注短期波動的同時，對基金長期收益存有信心，後續其能否借助行業發展機遇實現價值提升，值得關注。

截止2025年二季度，物流倉儲闆塊收入同比下降5.9%，環比與上季度基本持平。平均出租率保持在94.3%的高位；租金水平普遍承壓，環比平均下降僅2%。物流倉儲經營韌性好于預期，物流倉儲REITs租金水平或仍承壓，具體項目呈現鮮明分化特征。

其中，憑借高于96%的出租率優勢，華泰寶灣物流REIT增長4.52%、紅土創新鹽田港REIT收入環比增3.66%、京東倉儲基礎設施REIT增1.2%，适配市場需求；但中金普洛斯REIT收入環比降1.05%、中航易商倉儲物流REIT降2.23%，其出租率分别為92.24%和87.68%，凸顯出租率與收入轉化效率的差異。

利潤端，華泰寶灣物流REIT增37.62%、紅土創新鹽田港REIT淨利潤環比增9.54%；而中金普洛斯REIT淨利潤環比降69.27%、中航易商倉儲物流REIT降16.52%，虧損1822萬元。除出租率波動因素外，租戶結構調整導致的租金議價能力弱化也是虧損的重要原因，而通過業務模式創新（如“港口倉+保稅服務”“産業供應鍊定制服務”）提升單位面積收益，可實現量價利潤齊升。

收益分配上，分派率多在1%左右，體現出項目在“當下收益”與“未來成長”之間的平衡考量，部分處于擴張或改造階段的項目，需留存一定資金用于業務拓展或資産升級，因此分派率相對較低；而運營成熟、現金流穩定的項目則能保持較高的分派率，以滿足不同投資者的需求。

目前，已實現擴募份額上市的公募REITs涵蓋了中金普洛斯REIT、紅土創新鹽田港REIT等多個項目。近期，嘉實基金對外宣布，京東倉儲REIT拟擴募並新購入京東旗下西安、合肥兩個成熟運營的智能物流園區。

公告顯示，這兩個項目合計建面約25.28萬平米，其中西安項目位于陝西省西安市西安國際港務區港興四路999号，建築面積合計10.72萬平米；合肥項目位于安徽省合肥市長豐縣雙鳳開發區淮南北路與雙鳳路交口，建築面積合計14.56萬平米。​

待此次擴募完成後，該基金持有底層資産的建築面積将增長72%。這一變化不僅能進一步優化基金資産組合，還将使基金在獲取穩定現金流的同時兼具成長性。拟購入的基礎設施項目是對已持有基礎設施項目覆蓋區域的補充，能有效分散資産組合風險。

從市場整體來看，擴募消息在近期頻頻傳來，監管審批進程也在加快。諸如中金廈門安居REIT、臨港創新産業園REIT等項目的擴募申請，均在較短時間内取得了相應進展。在倉儲物流REITs領域，随着經濟的發展以及電商市場的持續繁荣，行業的經營收益有望進一步提升，為投資者帶來更為可觀的回報，而擴募也将成為推動該領域REITs持續發展的重要動力之一。

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