信心修復 | 2025年8月房地産企業新增土地儲備報告

觀點指數 市場修復信号釋放，民企精準布局高溢價地塊 報告期内前50房企單月新增土地建築面積490.89萬平方米，環比上升37.38%。值得注意的是，雖然期内拿地企業仍以頭部的央國企為主，聚焦一線城市的核心地塊，但部分經營穩健的民企以精準拿地的策略回歸土拍市場，凸顯了信心正在恢復。

三線城市土拍熱度上升，專項債收儲助力回穩加速 報告期内一二三線城市供應住宅用地437宗，供應土地規劃建築面積2612.05萬平方米，環比下降4.22%，同比下降29.61%；供應土地起始樓面價3931元/平方米，環比下降15.07%。三線城市則呈現“量升價漲”的特征，供應宗數與建築面積環比分别增長21.28%和22.03%，樓面價更實現15.75%的環比增幅，顯示低能級城市正通過提升土地質量對沖市場下行壓力。此外，7月單月新增專項債發行額為年内最高水平，地方政府加快通過專項債券收儲閑置土地，增強地方政府和企業的資金流動性。

行業轉向品質競争，低密度供地成新趨勢  一二三線城市成交住宅用地350宗，成交土地規劃建築面積2125.45萬平方米，環比下降25.36%，同比下降16.46%；成交總價1162.89億元，環比下降36.73%，同比下降1.78%；成交樓面均價5471.24元/平方米，環比下降34%，同比上升18.02%；平均溢價率7.33%。市場對不同能級城市土地價值的判斷有差異，核心城市核心地塊因稀缺性和發展潛力更受青睐。國企和混合所有制企業憑借資金和資源優勢，在優質地塊競争中占據主導地位，市場資源日益向頭部企業集中。此外，低密度地塊成為當下供地的新趨勢。

涉宅用地供應大幅下降，交易市場小房企參與增多 據觀點指數不完全統計，2025年7月17日-2025年8月17日期間，6個重點城市一共有65宗地塊處于挂牌進行中，起始價90.70億元，面積206.69萬平方米。本次統計期出讓面積環比下降20.73%。此外，上述城市的地塊成交數量和成交價格環比雖大幅下降，但核心城市的核心地塊仍是房企的争奪焦點，溢價率較高。此外，在各重點城市的土拍市場上，小型房企陸續參與拿地。

央企深度融入城市更新，智慧融合與長效運營成風 2025年7月以來，城市更新政策從國家到地方呈現全面加速态勢，政策工具與實施路徑持續細化。國資委要求中央企業要主動融入城市發展創新生态；上海住建委宣布2026年全面啟動城中村整體改造；重慶已完成2.8萬戶的城中村改造任務；天津将城市更新與智慧城市建設納入“十五五”規劃重點。疊加房企從重資産開發向輕資産服務、從單一改造向智慧化和長效運營轉型的創新實踐，正推動城市更新從“規模擴張”向“質量提升”跨越。

市場修復信号釋放，民企精準布局高溢價地塊

觀點指數發布的房地産企業新增土地儲備報告顯示，報告期内前50房企單月新增土地建築面積490.89萬平方米，環比上升37.38%。

值得注意的是，前50房企1-7月累計新增土地建築面積3398.59萬平方米，同比上升11.45%。

數據來源：觀點指數整理

其中，中海地産、保利發展控股、綠城中國新增的全口徑土地儲備分别為309.37萬平方米、241.97萬平方米、206.03萬平方米，處于領先位置。

從權益拿地金額來看，1-7月土地投資力度最大的企業為中海地産、綠城中國、保利發展控股、濱江集團及華潤置地，權益拓儲金額分别為550.06億元、484.39億元、462.62億元、347.03億元、309.06億元。

從新增貨值來看，1-7月土地新增貨值最多的企業為保利發展控股、中海地産、中國金茂、招商蛇口、越秀地産，新增貨值分别為843.84億元、810.92億元、665.97億元、575.05億元、550.65億元。

7月，中海地産在上海、深圳、濟南等地競得5宗地塊，權益拿地建築面積為51.15萬平方米，權益拿地金額為148.97億元。招商蛇口在上海、深圳、武漢等地拿下5宗地塊，權益拿地建面為29.89萬平方米，權益拿地金額為56.68億元。濱江集團在杭州拿下2宗地塊，權益拿地建築面積為20.91萬平方米，權益拿地金額為33.67億元。

觀點指數觀察到，雖然期内拿地企業仍以頭部的央國企為主導，聚焦一線城市的核心地塊，但部分經營較為穩健的民企以精準拿地的策略回歸土拍市場，凸顯了信心正在修復。

7月25日，中海以118.88億元的金額斬獲上海靜安東斯文里等地塊。7月31日，華潤置地以244.7億元底價，通過100%股權轉讓的方式成功獲取上海浦東後灘2宗純宅地及黃浦余慶里地塊組成的超級資産包。其中，浦東後灘地塊總估值174.09億元，黃浦余慶里地塊總估值73.27億元。中旅城華（成都）置業有限公司（中旅投資）以樓面價1.91萬元/平方米的價格斬獲成都市成華區地塊，總價15.79億元，溢價率29.05%。廈門國貿與象嶼聯合以總價75824萬元競得奉賢區奉賢新城04單元14-04地塊，樓面價24595元/平方米，溢價率約11.8%。

7月25日，上海民企祺祥旺宇置業有限公司以總價12.2億、溢價率22.38%、樓面價約20萬/平方米競得徐匯區天平路街道低密别墅地塊，刷新了全國單價地王記錄。7月28日，廣州民企雲山壹号房地産有限公司競得龍歸六片山西側的低密宅地，總價11.37億，樓面價1.46萬/平方米。上述地塊也是今年廣州白雲成交的第五宗地塊。7月29日，民企偉星集團旗下房地産全資子公司偉星地産以28.13%的溢價率競得杭州市拱墅區一宗宅地，總價19.13億元，樓面價1.96萬元/平方米。濱江集團以15.3元總價，溢價29.65%拿下杭州市余杭區良渚東單元一宗住宅用地。

三線城市土拍熱度上升，專項債收儲助力回穩加速

據觀點指數監測，報告期内一二三線城市供應住宅用地437宗，供應土地規劃建築面積2612.05萬平方米，環比下降4.22%，同比下降29.61%；供應土地起始樓面價3931元/平方米，環比下降15.07%。

數據來源：Wind、觀點指數整理

報告期内，二線城市供應住宅用地89宗，環比下降25.21%，同比下降47.02%；供應土地規劃建築面積616.37萬平方米，環比下降43.28%，同比下降27.55%；供應土地起始樓面價4533元/平方米，環比下降34.65%，同比下降18.10%。

三線城市供應住宅用地342宗，環比上升21.28%，同比下降24.50%；供應土地規劃建築面積1961.99萬平方米，環比上升22.03%，同比下降29.43%；供應起始樓面價3098元/平方米，環比上升15.75%，同比上升21.49%。

觀點指數認為，7月宅地環比供應下降，主要受季節性規模回落與市場信心不足的雙重影響。

從城市能級分化來看，二線城市土地供應呈現“量價齊跌”的态勢，供應宗數、建築面積及樓面價環比降幅均超20%，反映出開發商在核心城市的拿地意願減弱，地方推地節奏也趨于謹慎。而三線城市則呈現“量升價漲”的反向特征，供應宗數與建築面積環比分别增長21.28%和22.03%，樓面價更實現15.75%的環比增幅，這或與三線城市加速推出優質地塊、通過調整土地結構吸引房企有關。

值得注意的是，盡管整體市場仍處于調整期，但一、三線城市樓面價環同比均上漲，尤其是三線城市，土地起始價同比增幅達21.49%，顯示低能級城市正通過提升土地質量對沖市場下行壓力，而房企在核心城市的土地儲備需求韌性仍存。這種結構性分化表明當前土地市場正處于深度調整階段，不同能級城市間的供地策略與市場響應呈現顯著差異。

從城市來看，期内二線城市中重慶、甯波、蘇州等地供應的土地在50宗以上，其中出讓底價最高的地塊位于蘇州，為蘇州工業園區石蓮街東、石港路北住宅地塊，規劃建築面積為7.15萬平方米，容積率1.02，綠地率≥30%，建築限高24m，起始總價為42億元，起始樓面價65241.78元/平方米，同時也刷新了蘇州涉宅用地推出樓面價。值得注意的是，出讓文件要求，該地塊不得建設私家莊園和帶有私家花園的低層獨立式住宅的别墅類房地産開發項目。期間，南京宣布出讓31宗地，起拍總價達116.2億元，31宗地塊共收金約119.32億元，平均溢價率達2.86%。

福州市自然資源和規劃局将于2025年8月29日在福州市公共資源交易服務中心舉行2025年第五次土拍。此次拍賣涉及四城區4幅國有建設用地使用權，總面積達20866平方米（約31.31畝），起拍價為1.58億元人民币。

三線城市中，遵義市、宜昌市等地供應的土地數量普遍在70宗以上。其中出讓底價最高的地塊是位于浙江省吳興區湖新區的2025-12号地，起始總價為11.75億元，由市屬的湖州産投青創園開發有限公司競得，而溢價率最高的地塊是位于福建甯德市的霞浦縣長春鎮亭下溪村2023-7号宗地，成交樓面價2063元/平方米，起始價19286萬元，成交價為77200萬元，溢價率300%。由市屬國企福建省霞浦縣市政建設投資開發有限公司競得，其中要求地塊建設内容包含海洋場館、文化演藝、旅遊集散中心等，並且至少配建一組三星級及以上的星級酒店，星級酒店客房不少于300間。可以看出三線城市的商住闆塊中市屬國企仍是開發的主力。

總體來看，7月單月土地供應規劃建築面積為13070.87萬平方米，環比下降0.74%，同比下降-10.75%，整體的供應規模下降。

期内，政策利用專項債券等措施來調節土地市場、優化資源配置。自今年4月以來，新增地方政府專項債券（下稱“新增專項債”）的發行速度逐月加快，發行規模在7月創下年内新高。企業預警通最新數據顯示，7月全國發行的新增專項債6169.36億元，發行規模較上月增加898.42億元，7月單月新增專項債發行額為年内最高水平。

2025年3月，自然資源部聯合财政部發布《關于做好運用地方政府專項債券支持土地儲備有關工作的通知》，標志着專項債收儲工作全面啟動。政策出台以來，地方政府加快通過專項債券收儲閑置土地，增強地方政府和企業的資金流動性，有效推動了房地産市場的回穩向好。截至2025年7月末，全國已公示1105個專項債收儲項目，資金規模約為10263.35億元，不少上市房企如越秀地産、光明地産、華僑城A等也陸續發布公告，宣布旗下地塊被收儲。

北京、上海、廣州等城市陸續宣布專項債收儲房地産閑置土地，例如廣州2月發行約60.5億元專項債回收存量土地，其中南沙首批拟回收8宗地塊，涉及金額超8.8億元；北京2月發行了116.87億元專項債用于土地收儲，涉及25個項目，比如舊宮鎮和房山良鄉大學城。深圳雖然此前尚未有專項債收儲動作，但步入7月之後深圳收儲進度明顯加快，同時單項收儲規模也顯著提升，首批便瞄準了前海冰雪世界項目的7塊商業用地。

據華發股份7月28日晚公告顯示，深圳市土地儲備中心拟以44.05億元的價格收回收購其全資子公司深圳融華置地投資有限公司持有的共計7.04萬平方米的7塊商業用地。該用地毗鄰深圳全球重點招商引資的前海冰雪世界項目，是深圳首批地方專項債收回收購的項目。

行業轉向品質競争，低密度供地成新趨勢

報告期内，一二三線城市成交住宅用地350宗，成交土地規劃建築面積2125.45萬平方米，環比下降25.36%，同比下降16.46%；成交總價1162.89億元，環比下降36.73%，同比下降1.78%；成交樓面均價5471.24元/平方米，環比下降34%，同比上升18.02%；平均溢價率7.33%。

數據來源：Wind、觀點指數整理

二線城市住宅用地成交的土地規劃建築面積為655.65萬平方米，環比下降-47.75%，同比下降2.09%；成交總價為494.99億元，環比下降49.49%，同比上升10.90%；成交樓面價7549.67元/平方米，環比下降3.34%，同比上升13.26%。

三線城市成交的住宅用地規劃建築面積為1415.8萬平方米，環比下降2.05%，同比下降20.73%；成交總價為437.36億元，環比上升9.48%，同比下降8.29%；成交樓面價3089.13元/平方米，環比下降17.92%，同比下降6.45%。

7月2日，常熟市成功出讓一宗低密度宅地，位于琴川街道東三環路以東、達海路以北。用地性質為住宅用地，總用地面積36408平方米，規劃建築面積38228.4平方米，容積率在1.01-1.05之間，出讓年限70年，起始價31160萬元，起始樓面價8151.01元/平方米。該地塊由招商局地産（蘇州）有限公司聯合常熟市嘉至地産有限公司斬獲，成交價34560萬元，成交樓面價9040元/平方米，最終溢價率10.91%。地塊屬于龍騰闆塊，根據2024年常熟市的相關規劃，龍騰闆塊的定位是常熟市主城區東北門戶，緊鄰高鐵新城。

7月14日，長沙市嶽麓區成功出讓觀沙嶺城市更新片區市府觀沙嶺033号地塊，溢價率3%，被長沙洋珺房地産開發有限公司(綠城中國)拿下，樓面價約8755元/平方米。該地塊位于建發缦雲西側，綠城錦海棠北側，西側為長沙市實驗二小、南雅求實中學，靠近規劃中的地鐵8号線，還有招商花園城等大型商業綜合體，教育、商業綜合資源優勢突出。

7月31日，合肥城建與中國房地産開發合肥有限公司合作，通過競拍二者以底價取得合肥市新站區XZ202501号地塊，規劃用途為居住，容積率≤1.3，土地出讓總金額9.8億元。而7月3日競拍的石家莊市，成功出讓3宗住宅用地，其中裕華區1宗、橋西區2宗，總建設用地面積84359.39平方米，總規劃建築面積168718.8平方米，總起始價8.94億元。最終3宗地塊均由萬科聯合河北潤德集團以底價競得。

據觀點指數觀察，二三線城市土地市場存在溢價分化的現象。市場對不同能級城市土地價值的判斷存在較大差異，核心城市核心地塊因稀缺性和發展潛力更受青睐。國企和混合所有制企業憑借資金和資源優勢，在優質地塊競争中占據主導地位，市場資源日益向頭部企業集中。此外，低密度地塊成為當下供地的新趨勢，分化背後是房企在流動性趨緊環境下，将投資重心轉向安全邊際更高、能支撐高端産品的地塊，既符合政策導向的“好房子”建設要求，也折射出行業從規模競争向品質競争的轉型邏輯。

2025年1-7月份，土地購置費總量在增長，但增速放緩，7月土地購置費累計值為21140.85億元，環比上升14.57%，同比下降8.9%。

數據來源：Wind、觀點指數整理

2025年1-7月份土地購置費累計增長基本處于負值區間，且在年初出現較大幅度的波動。觀點指數認為，整體來看，上半年土地市場熱度較低，土地成交規模的增長跟不上前期的水平，企業拿地謹慎，市場對土地的需求動力不足。

涉宅用地供應大幅下降，交易市場小房企參與增多

據觀點指數不完全統計，2025年7月17日-2025年8月17日期間，6個重點城市一共有65宗地塊處于挂牌進行中，起始價90.70億元，面積206.69萬平方米。本次統計期出讓面積環比下降20.76%。

從區域分布來看，期内，北京挂牌出讓的4宗土地基本位于非中心城區，順義區1宗、大興區1宗、朝陽區1宗、豐台區1宗。四宗地總規劃建築面積15.66萬平方米，起拍總價合計44.15億元。除大興區宗地屬于工業用地外，其他3宗均為涉宅用地。值得關注的是，2025年7月初，北京對外發布《北京市深化改革提振消費專項行動方案》，其中政策明确提出要優化住房消費新供給。優先向軌道交通站點和就業密集地區供應住宅用地，完善“保障+市場”住房供應體繫。本期涉宅地塊分布雖涉及非中心城區，但在30日由北京市規劃和自然資源委員會網站披露的《2025年第六輪拟供應商品住宅用地清單》涉及的5宗地塊中，分布在中心城區的就有4宗（朝陽區、海澱區各2宗）。

期内，廣州出讓的地塊數目最多，廣州拟出讓的23宗地塊中，20宗為工業用地，2宗為商服用地，涉宅用地僅1宗，為荔灣區石圍塘AF0107048地塊。該地塊屬于廣州市中心四區中的低密度江景地塊。起拍總價為50574萬元，起拍樓面價約為2.15萬元/平方米。該地塊将在9月2日進行限時競價。

此外，杭州市挂牌出讓的13宗地塊中，涉宅用地為4宗，分别位于臨平區、錢塘區、蕭山區、西湖區等核心地區，總出讓面積為11.75萬平方米，規劃建築面積約為19.15萬平方米，起拍總價為17.61億元。

成都主城區已公告的挂牌出讓地塊共有14宗，其中工業用地11宗，商業用地3宗，公用設施用地1宗，無涉宅地塊供應，總建設用地面積57.69萬平方米，總規劃建築面積164.62萬平方米，總起始價1.27億元。

期内，上海市挂牌7宗地，主要是工業用地，沒有涉宅用地，集中在嘉定、奉賢、闵行等區，總出讓面積為15.16萬平方米，起始總價為6.30億元。由于7月26日上海剛結束第六次土拍，依據7月31日上海市公布的國有建設用地使用權出讓公告，第七批次土拍現場交易時間需要等到9月4日開啟才會有涉宅用地安排，涉及楊浦區、闵行區、青浦區、普陀區、寶山區5個地區共計9幅國有建設用地使用權，總出讓面積共139.93萬平方米，總規劃建築面積237.15萬平方米，起始總價98.66億元。

深圳挂牌4宗用地，其中光明區2宗、龍華區1宗、南山區1宗，主要為工業用地，無涉宅用地安排供應。總建設用地面積41.27萬平方米，總規劃建築面積37.07萬平方米，總起始價2.01億元。

觀察6個重點城市的住宅用地供應，環比來看，規模回落較為明顯。6個重點城市涉宅用地供應呈現顯著的結構性分化，北京、杭州為供應主力，通過“小步快跑”供應涉宅用地，兼顧剛需與改善需求；上海、深圳、成都期内無涉宅用地推出，廣州僅1宗涉宅用地，将涉宅用地集中于後期批次，可能為觀察市場熱度、穩定預期預留空間。

成交方面，據觀點指數不完全統計，2025年7月17日-2025年8月17日期間，6個重點城市一共有100宗地成交，成交價408.35億元，成交的土地面積245.19萬平方米，分别環比下降33.24%、14.65%。

其中，北京市成交的6宗地塊均位于昌平區，涉及住宅用地1宗，位于昌平新城東區，總土地面積為2.87萬平方米，規劃建築面積為5.74萬平方米，由河北武安市民企明芳地産以11.6億元底價競得。

成都市23宗成交地塊中，4宗為住宅用地，土地面積為14.22萬平方米，規劃建築面積為26.09萬平方米，成交價為22.93億元。其中，成華區建材路3号地塊以15.79億元，溢價率29.04%，由中旅城華(成都)置業有限公司競得。而溫江區的1宗住宅地塊由四川宜賓樹高房地産開發有限公司以成交價3.29億元，溢價率14%競得。

7月廣州僅白雲區成交一宗地，位于廣州白雲區龍歸街，總用地面積約61879平方米，包括住宅用地、道路用地和綠地用地。地塊住宅容積率為1.7，規劃計容建築面積約77755平方米。以起拍底價11.37億元成交，同時也是廣州白雲今年成交的第五宗地塊，不同于以往多為城投公司拿地，該地塊由民企競得。

期内，杭州成功出讓4宗住宅用地，其中拱墅區2宗、臨平區1宗、西湖區1宗，成交土地面積20.02萬平方米，成交價49.52億元，其中位于拱墅區的1宗地塊，經過43輪競逐，最終由民企偉星房産以總價19.13億元競得，溢價率28.13%。

上海成交的16宗地塊中，5宗為宅地，奉賢區1宗，靜安區1宗、闵行區1宗，徐匯區1宗，浦東新區1宗，成交價137.65億元。其中，浦東新區地塊經過62輪競價後，由杭州旅投房地産開發有限公司和招商蛇口旗下的上海虹潤置業有限公司組成的聯合體以27.29億元的總價競得，地塊溢價率40%，樓面價52360元/平方米。該樓面價刷新唐鎮闆塊住宅單價紀錄。

深圳共有4宗住宅地塊成交，寶安、龍華區各2宗，成交土地面積10.01萬平方米，成交總價135.5億元。其中，寶安區新安街道地塊最終由深圳市招順置業有限公司（招商旗下公司）、深圳市潤昆房地産有限公司（華潤旗下公司）聯合體以86.4億元競得，綜合樓面單價約59586.21元/平方米，溢價率34.81%，創下今年深圳的最高土拍價格。

上述城市的地塊成交數量和成交價格情況有所回落，但重點城市的重點地塊交易依然火熱，溢價率較高。此外還注意到，各重點城市的土拍市場上，以往未曾關注過的小型房企陸續參與拿地，例如：徐匯區天平路街道低密别墅地塊，被浙江民企祺祥旺宇擊敗中海地産拿下。土地整備範圍達84.21公頃、規劃總面積達32.95萬平方米的深圳龍崗區吉華街道三聯社區土地整備利益統籌項目，由湖南民企湖南福天興業投資集團下屬的深圳市領瑞實業發展有限公司中標。

央企深度融入城市更新，智慧融合與長效運營成風

2025年7月以來，城市更新政策從國家到地方呈現全面加速的态勢，政策工具與實施路徑持續細化。國家層面，中央城市工作會議時隔十年重啟，将城市更新工作站位提升至優化城市空間結構、構建房地産發展新模式的高度，為地方土地高效利用與優質宅地供應提供政策指引；7月21日的國務院國資委黨委擴大會議明确要求央企主動融入城市發展生态，深度參與城中村與危舊房改造，改善人居環境，共同營造高品質城市生活空間。

地方層面，深圳、天津、上海等地密集出台配套政策。7月24日深圳龍崗區發布《安置房管理辦法》規範安置流程，上海市規劃和自然資源局印發《關于加快轉變發展方式集中推進本市城市更新高質量發展的規劃資源實施意見》，以推進城市更新行動，深化建立可持續城市更新模式和政策法規。8月7日上海住建委宣布2026年全面啟動城中村整體改造，2027年完成小梁薄闆房屋改造的目標。天津将城市更新與智慧城市建設納入“十五五”規劃重點，政策落地性與操作性顯著增強。

全國老舊小區改造與危舊房治理進入快車道，資金支持力度持續加大。7月29日，重慶住建委發布消息，今年重慶市住房城鄉建委正加力實施“城中村改造攻堅行動”，推進大渡口區五一互助片區、巴南區紡織片區等150個城中村改造項目，截至7月底，重慶已完成2.8萬戶的城中村改造任務。2025年以來，山東省共有114個城市地下管網管廊項目獲得82.08億元超長期特别國債資金支持。8月初，海口市首批1425台老舊電梯更新支持資金已獲批，超長期特别國債資金約2.14億元已下發到各區，第二批305台、第三批91台老舊電梯的更新計劃也将陸續下發。

智慧住宅與低空經濟融合成住宅新趨勢。珠海金灣區航空新城3.83億挂牌一宗宅地 ，要求支持住宅每戶設置一處無人機投遞平台。

通過資源整合，發揮輕資産服務優勢也成為房企實現商業價值的重要方向。遠洋商業近日成功簽約北京光學儀器廠城市更新項目，該項目位于北京市通州區新華西街，總占地面積約7.04萬平方米。此次合作，遠洋商業将運用其在北京城市副中心的資源優勢和商業運營管理經驗，為委托方提供包括區域市場分析、園區配套商業業态規劃、項目風險管理等在内的咨詢顧問服務。

國資平台則聚焦城市更新的長遠運營，7月30日，華西集團注資50億成立四川省城市更新有限公司，以國企全資平台推動片區統籌開發。越秀集團則聚焦核心地塊升級，7月25日，廣東省投資項目在線審批平台公示了廣州市珠江新城東區城市空間提升及基礎設施配套建設項目備案信息，越秀集團即将啟動廣州珠江新城跑馬場城市更新項目。該項目位于廣州市天河區冼村街道黃埔大道西668号，總投資額高達151.19億元。

觀點指數認為，當前城市更新已從政策驅動轉向政策與市場雙輪驅動，國家在資金、法規、模式上的繫統布局，疊加企業從重資産開發向輕資産服務、從單一改造向智慧化轉型的創新實踐，正推動城市更新從“規模擴張”向“質量提升”跨越。未來，如何平衡公共利益與商業價值、實現片區統籌與長效運營，仍是城市更新高質量發展的核心課題。

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