業績盈虧分化 | 2025年8月物業服務發展報告

觀點指數 多地整治物業履約不到位問題，存量項目品質提升潛力釋放 本期，多地整治物企履約不到位問題，規範物業管理招投標活動，以及加碼即将實施的社保新規等多項政策，旨在維護業主的合法權益、規範行業競争秩序、實踐以人為本，保障員工權益等；但也将造成物企成本大幅上升。同時城市工作重心轉向治理投入，對物業行業來說，城市存量項目品質提升潛力将逐步釋放。

中上遊物企展現拓展優勢，期内市拓熱度下滑 部分中報顯示，中上遊物企在規模增長方面展現出明顯的優勢，如萬物雲上半年新增住宅物業服務項目168個，新增物業及設施管理服務項目291個。報告期内，物企市場化拓展熱度較之前有所下降，但頭部物企還是保持了較好的拓展勢頭，獲取的項目涉及住宅、商業、産業園、辦公樓、學校、醫院、機場、公共場館等業态。

中期業績呈現盈虧分化，多家物企探索新業務 截至成稿，已有6家物企公布中期業績，有10家物企公布業績預告。總體呈現出營收持續降速，利潤盈虧分化的特征。當中，絕大多數物企營收增長在4%以内。同時，物企也在尋求新業務增長點，包括加碼家裝改造服務、探索社區商業新模式、拓展不良資産業務以及尋求物業與團餐的市場機遇等。

二級市場表現持續回升，萬物雲接受關聯方以資抵債 資本市場上，物管股本期持續上漲，並跑赢大盤。40家樣本港股物企本期平均區間漲幅為6.72%；估值水平較上個報告期的11.27倍上升，至12.4倍。相比之下，物企的股權交易並不頻繁，其中，以資抵債的關聯交易仍是主流。不過多家小型物企股權被挂牌轉讓，顯現出該類企業在市場上的生存壓力加大。

物企與科技公司合作頻繁，硬件投入及應用不斷深化 期内，部分物企加速了數字化發展的步伐，一方面與科技企業的合作愈發緊密及頻繁，共同推動服務升級。另一方面于硬件設施的投入與應用方面也在不斷深化。中期業績顯示，科技及AI的深度應用，使得勞動力密集型物業行業正在被算法重構服務路徑，被數據重塑管理範式；在優化能源管理、提供員工工作效率、管理智慧工單和賦能輿情監控等各個方面，取得有益成效。

多地整治物業履約不到位問題，存量項目品質提升潛力釋放

本期，涉及整治物企履約不到位、規範物業管理招投標活動，以及即将實施的社保新規等多項政策加碼。

中央紀委監委官網曾發文《深化整治住建領域群衆身邊不正之風和腐敗問題》，指出要整治物業服務履約不到位、侵占業主公共收益等問題。推動形成加強信息公開、規範管理公共收益、強化履約服務監管、建立信用評價機制等政策組合拳，有效提升基層治理效能。

目前，已有包括湖北、廣東、廣西北海、呼和浩特等多地跟進了該整治行動，以典型案例的警示作用，規範物企行為。

以湖北為例，期内在該省住建廳的指導下，進行了規範履約·提升服務”承諾啟動儀式，要求物企落實針對當前行業突出的矛盾與亂象，如服務縮水、公共收益不透明、惡意低價競標、商業賄賂、商業诋毀等，要主動自查自糾、杜絕不正當競争。同時，鼓勵探索“酬金制”、“信托制”等透明服務模式，開展騎手友好小區建設等。

合肥8月20日發布《合肥市住宅小區物業服務公開工作指引》，明确物企須公開服務事項、收費標準、公共收益及辦事時效承諾四項信息。對拒不履行公開義務的企業責令限期改正；逾期不改的，将依法采取約談通報、信用懲戒、行政處罰等措施。

8月5日，為加強對建設單位、業主大會選聘物企的指導和監督，規範物業管理招投標制度，建立質價相符的物業市場。上海市房屋管理局發布《關于進一步規範本市物業管理招投標工作的若幹意見（征求意見稿）》。其中，意見稿對變更前期物業服務企業的情形做出規定：業主大會尚未成立，經20%以上業主提議，居民委員會組織業主依法共同決定解聘物業服務企業的，可以委托建設單位或授權居民委員會履行變更前期物業服務企業的相關工作。

觀點指數認為，這一規定讓業主在前期物企變更方面擁有更大話語權，且居委會就能進行組織，打破了開發商對前期物業的絕對指定權。一定程度上，會使前期物企更換變得更為容易，倒逼物企服務質量及透明度提升。

同時，社保新規亦是熱門話題。最高法出台《最高人民法院關于審理勞動争議案件适用法律問題的解釋（二）》明确針對用人單位規避社保繳納、勞動者主動放棄社保等問題，無論雙方協商還是勞動者單方承諾，任何“不繳社保”的約定都是無效的。勞動者有權據此解除勞動合同，要求公司支付經濟補償。並且解釋自9月1日起施行。

物業行業屬于勞動力密集型行業，人力成本一直是物企的重頭支出，目前又疊加物業降費及收繳難度加大因素，該新規無可避免地讓物企的成本大幅上升，推動其運用數字化、科技化等手段降本增效。

當前，我國城鎮化正從快速增長期轉向穩定發展期，城市發展正從大規模增量擴張階段轉向存量提質增效為主的階段。

中央城市工作會議指出，城市工作要深刻把握、主動适應形勢變化，轉變城市發展理念，更加注重以人為本；轉變城市發展方式，更加注重集約高效；轉變城市發展動力，更加注重特色發展；轉變城市工作重心，更加注重治理投入；轉變城市工作方法，更加注重統籌協調。

這意味着，未來城市發展的重點将更多地放在提升城市品質和優化城市功能上，而不僅僅是新建更多的建築。對物業行業來說，存量物業的提質增效将是發展機遇，老舊小區改造、既有建築的功能升級以及城市空間的精細化管理運營，都需要專業的物業服務來保障和提升其品質。

中上遊物企展現拓展優勢，期内市拓熱度下滑

截至成稿，包括萬物雲、特發服務、東原仁知服務等極少數物企公布了中期業績，随着物業行業邁入存量競争時代，中上遊物業企業在規模增長方面展現出明顯的優勢，疊加AI技術的深度融合應用，在項目管理上也實現了提質、增效與降本。

數據顯示，萬物雲2025上半年新增住宅物業服務項目168個，其中依托“彈性定價”策略，在存量市場中獲取114個住宅物業項目，年化飽和收入約6.68億元，同比增長31.5%；亦新增物業及設施管理服務項目291個，其中包括超高層項目10個。

濱江服務依托區域深耕戰略和品牌影響力，上半年新增在管項目44個，新增在管面積約713.8萬平方米；新增合約面積約348.9萬平方米。其中杭州地區在管面積同比增長18.8%，達4780萬平方米，營收達8.18億元，貢獻了總物業管理營收的70.6%。

相比之下，特發服務上半年僅中標深圳市人民醫院及開辟軍隊營區物業管理賽道，更多的精力轉向保留核心客戶。例如，與當前在管的華為、螞蟻金服、小紅書等多個核心項目完成續約。東原仁知服務上半年僅新增16個物業項目，新增在管面積約400萬平方米；新增8個合約項目，新增合約面積約280萬平方米。

本期内，物企市場化拓展的熱度較之前有所下降，但頭部物企還是保持了較好的拓展勢頭，獲取的項目涉及住宅、商業、産業園、辦公樓、學校、醫院、機場、公共場館等業态。

其中，招商積余近兩月在市場中發力，于各類賽道連中14標，項目涉及廣州白雲國際機場T3航站樓、廣州東環城際等機場後勤和軌道交通賽道。華潤萬象生活旗下萬象服務第二季度新簽多個城市空間項目，服務半徑持續擴大。世茂服務7月新增近50個項目，包括住宅、學校、産業園、政府後勤、醫院等多元場景，顯現出較強的市場競争力。

以主要業态來看，住宅物業方面，高品質服務能力正在為物企覓得良好的合作或市拓機遇，實現規模的有效增長。

8月2日，世界500強奇瑞集團旗下子公司卓瑞地産與綠城服務達成戰略合作，並發布“悅享荟”服務體繫。主要目的是為卓瑞地産蕪湖高端人居項目的高質量發展注入新動能，以進一步提升該公司的品牌力。

此次合作，綠城服務将為卓瑞地産在蕪湖的悅麓華著、悅玺濱江、悅光年等項目提供全周期服務。其中的悅麓華著項目，為蕪湖首座新規第四代住宅，項目以奇偶層錯位布局，打造超30平方米雲墅庭院，旨在匹配新一代高端改善家庭需求，擁有超高實用率，綠城服務将以該項目為樣本，實施"悅享荟"服務體繫。

商業物業的項目獲取中，物企豐富的業态經驗、專業運營管理能力及品牌資源與招商能力是獲得甲方青睐的關鍵。

8月14日，杭州亞運村建設公司與龍湖智創生活達成合作，後者将全面負責亞運村媒體村約3.8萬平方米商業綜合體的整體規劃、招商及精細化運營管理。

據悉，作為智慧服務領航者，龍湖智創生活提供資産管理服務的對象，既有傳統商業綜合體，也有特色街區、文旅街區、辦公商業等多元業态項目。在亞運村媒體村商業綜合體項目中，龍湖将繼續發揮其在商業項目全周期資産管理方面的卓越能力，以智慧空間管理能力為底座，充分挖掘、開發符合後亞運時代的消費業态，為項目帶來持續創新活力。

在園區物業方面，卓越商企服務憑借為客戶提供涵蓋資産全生命周期的維護服務以及全鍊條的解決方案，滿足客戶的綜合價值期望，持續斬獲優質客戶。

8月21日，卓越商企服務與中興通訊攜手，為其全球總部——中興通訊深圳科技園和三亞科技園提供FM（安管、保潔、綠化及專項服務）服務。

據介紹，中興通訊全球總部位于深圳南山科技園，建築面積超15.7萬平方米，是集5A甲級辦公、智慧研發、生産廠房于一體的地標性綜合園區。針對中興通訊全球總部的服務需求，卓越商企服務從“空間體驗”、“安防體繫”、“連續性保障”三方面構建繫統性服務體繫。

另外，在城市及公共空間服務方面，學校、醫院業态已成為物企逐力的主要方向，包括保利物業、招商積余、萬象服務、浙大新宇在内的企業，今年以來在上述業态上持續拓展版圖。

其中，招商積余深耕高校賽道，本期成功中標中國人民大學、中國政法大學、暨南大學、廣東工業大學四個項目，進一步深化在高校賽道上布局。保利物業2025上半年與東南大學、南京農業大學、河海大學等學府達成合作，新拓展的高校涵蓋3所部屬、5所省屬及1所市屬。

值得一提的是，世茂服務旗下高校物業品牌浙大新宇上半年以來新簽合同項目突破50個，總合同金額累計突破6億元，同比增長200%；拓得的高校項目包括北京大學、中國人民大學中關村校區、南京藝術學院、紹興文理學院、湖州職業技術學院等。

中期業績呈現盈虧分化，多家物企探索新業務

截至8月22日，已有6家上市物企發布了2025中期業績，同時約有10家港股物企公布了業績預告，總體呈現出營收持續降速，利潤盈虧分化的特征；數據顯示，絕大多數物企營收增長在4%以内。

其中，包括雅生活服務、融創服務、金科服務、佳源服務及祈福生活服務預計将扭虧為盈或實現利潤的強勁增長。而包括合景悠活、遠洋服務、永升服務、京城佳業、中駿商管、和泓服務等，預期将由盈轉虧或錄得利潤大幅下滑。

具體舉例來看，雅生活服務預期2025年中期未經審核股東應占利潤介乎于約3億元至4億元之間，相比之下，2024年中期的未經審核股東應占虧損則為16.3億元。此番變化主要原因是2024年同期因大幅計提關聯方貿易應收款的減值撥備，導致利潤受到影響；而2025上半年采取了多項風險控制措施，包括修訂合同信用條款、主動調整業務模式、積極尋找工抵資産及提起訴訟，有效管理了應收款項，預計對關聯方貿易及其他應收款項無新增大額計提減值撥備。

合景悠活預期今年上半年将錄得虧損淨額不多于約2.8億元，而去年同期錄得利潤淨額約6990萬元。

此番由盈轉虧的主要原因包括三個方面：一是由于房地産行業持續低迷，市場環境出現重大變化，需求轉弱且房價面臨下行壓力，導致貿易應收賬款收回速度放緩，因此對貿易應收賬款作出不多于2.38億元的減值撥備；二是宏觀經濟環境持續受壓，貿易應收賬款減值撥備持續增加，集團削減了若幹附屬公司遞延稅項資産的賬面值，導致本期遞延稅項資産減少，扣除所得稅開支不多于1.33億元；三是市場競争激烈，集團過往期間收購的若幹附屬公司部分合同未能續簽，新客戶群擴展未達預期，同時用于提升服務質量的成本增加，導致這些附屬公司收入及經營利潤下降，因此對商譽及物業、廠房及設備作出不多于1.14億元的減值。

已發布業績的物企中，濱江服務與萬物雲的表現更為出色。其中，濱江服務2025上半年實現收入20.25億元，同比增長22.7%；權益股東應占溢利2.98億元，同比增長12.21%；保持着較高的增速。萬物雲收入181.38億元，同比增長3.1%；期内利潤8.38億元，同比增長5.4%；核心淨利潤13.21億元，同比增長10.8%，保持穩健增長。

值得注意的是，這兩家公司在社區的長期深耕，激活了業主增值服務産業生态。其中，萬物雲自營裝修業務期内新簽約2.7億元，同比增長50.0%；房屋修繕業務實現收入2.28億元，同比增長達到95.0%。濱江服務優居服務上半年營收5.74億元，同比增長36.7%；優享生活服務營收3082萬元，同比增長41.8%。

本期内，物企也在積極尋求新的業務增長點，主要方向包括加碼家裝改造服務、探索社區商業新模式、拓展不良資産業務以及尋求物業與團餐市場機遇等。

其中，德商産投服務8月5日宣布旗下子公司成都德商風知科技與廣州方華房産經營管理有限公司訂立合資協議，合資企業将主要從事不良資産領域的相關業務。

觀點指數認為，從業務上看，德商産投服務已包含物業服務、資産運營服務、投資及發展業務。目前致力于構建起覆蓋資産全生命周期的生态化服務體繫。此次進軍不良資産領域，既是延伸服務鍊條，尋求業務增長；也是應對行業結構性調整與存量競争加劇挑戰的戰略舉措。

二級市場表現持續回升，萬物雲接受關聯方以資抵債

資本市場上，物管股本期持續上漲，並跑赢大盤。截至8月22日收盤，恒生物業服務及管理指數（HSPSM.HI）近一個月上漲5.22%，作為對比，恒生指數（HSI.HI）近一個月上漲0.83%。

觀點指數監測的數據顯示，40家樣本港股物企本期平均區間漲幅為6.72%，較上個報告期9.55%的漲幅有所回落；但估值水平較上個報告期的11.27倍上升至12.4倍。

具體來看，樣本物企中區間漲幅位列前三的分别為衆安智慧生活（+185.06%）、德商産投服務（+32.08%）及彩生活（+25.0%）；其中衆安智慧生活年初至今漲幅達到723.87%，近60日漲幅達到了407.74%。區間跌幅位列前三的分别為德信服務集團（-21.25%）、和泓服務（-20.69%）及遠洋服務（-14.29%）；其中德信服務集團年初至今跌幅達到了40.18%，近60日跌幅為16.25%。

總市值方面，超百億元的港股物企共有六家，其中華潤萬象生活總市值超過900億港元，位列第一；其次為萬物雲（294.58億港元）、碧桂園服務（246.74億港元）、保利物業（201.52億港元）、中海物業（191.13億港元）及綠城服務（157.8億港元）。

期内，涉及物企的股權交易並不多，其中，以資抵債的關聯交易仍是主流，不過多家小型物企股權被挂牌轉讓，體現了中小型物企在市場上的生存壓力加大。

7月30日，萬物雲發布兩份與關聯方萬科之間的關聯交易公告，其一是萬物雲收購萬科旗下萬瑜置業有限公司和杭州元廣有限公司100%的股權，收購價格分别為9821萬元與3萬元，兩家公司總估值約9900萬元。其二是簽訂了第二份債務清償協議，總代價約為2.57億元，清償涉及106項債務清償協議，包括商品房、商鋪、車位等多種物業資産。

據了解，自去年11月以來，萬物雲已從萬科方面買下了八批資産，包括武漢新唐萬科廣場、上海濱江萬科廣場、萬驿商管、深圳創智雲中心、沈陽鹿特丹廣場、萬瑜置業、杭州元廣以及一批住宅、商鋪、車位等。

為了高效推進關聯方資産的去化工作，萬物雲于2025年3月成立了一個“驚蟄”專項工作組；並針對不同資産類型，制定了差異化策略。如，對于銷售型資産，重點把控銷售價格與獲取成本的關繫，在整體損益≥0的原則下，盡可能實現應賣盡賣，持有期間注重盤活經營以提升價值；對于運營型資産，則致力于精細化運營。

據管理層中期業績會介紹，今年萬物雲的資産去化目標是4億元左右，其中的80%是針對車位資産，15%是住宅、商業、公寓資産，剩下的5%是辦公資産。截止上半年，公司已完成1.4億元的去化任務。

同時，物業公司具有持續、穩定的現金流，擁有較強的抗周期性等優勢，也成為一些企業收購或意向的標的。

7月31日，遠東國際控股發布公告表示，其全資附屬公司GoldSky Finance Limited拟收購一間物業相關服務集團全部已發行股本，旨在實現業務垂直拓展至物業相關服務領域以及使收入來源更加多元化，從而提升财務穩定性及降低所承受的風險。

資料顯示，目標集團主要提供物業相關服務，包括房地産證券服務、設施管理服務及保險箱服務。主要為香港政府部門（如香港房屋委員會）、香港房屋協會、學校、酒店、商業大廈、工業大廈及私人住宅提供服務。截至公告日期，目標集團約有200個進行中的項目。

物企與科技公司合作頻繁，硬件投入及應用不斷深化

在數字化轉型方面，部分物企加速了發展步伐。一方面物企與科技企業合作愈發緊密及頻繁，各方基于自身優勢，通過技術、資源等多維度的整合，共同推動服務升級。

另一方面，物企于硬件設施的投入與應用方面也在不斷深化，以提升服務效率與質量，減少人力成本，展現出數字化在物業及城市服務領域的強大賦能作用。

期内，濱江服務宣布與宇泛智能達成合作，将共同探索AI智能化發展及機器人應用領域。濱江服務希望啟用AI搭載高質量增長引擎，夯實品牌溢價、促進産業生态，實現服務價值與商業價值的疊加共振。

據介紹，具體涉及四大目標：運營效率提升、能耗管理與降低成本、服務體驗升級、機器人應用服務。

其中，運營效率提升方面，将通過AI代替人工重復性流程處理，降低錯誤率及提升回應速度；通過無人機、機器人及攝像頭結合AI視覺識别自動檢測故障及隐患。能耗管理方面，将改造升級照明、空調設備，AI分析水電能耗數據，實現設備能耗自動調節。

目前來看，機器人的應用已經普及化。

8月6日，龍崗區在深圳大運中心正式啟用首個智慧清潔機器人充能站“環衛機器人之家（蜂巢）”。同時，5台“小蜜蜂”環衛機器人上崗，通過人機協作模式減輕環衛工人的工作壓力。據介紹，龍崗區累計投用環衛機器人超120台。這些設備接入市、區智慧環衛管理繫統，實現了視頻監控、實時定位、軌迹回放等功能的融合。

與此同時，中期業績顯示科技及AI的深度應用，使得物業這個勞動力密集型行業正在被算法重構服務路徑，被數據重塑管理範式；在優化能源管理、提供員工工作效率、管理智慧工單和賦能輿情監控等各個方面取得有益成效。

以萬物雲為例，其通過AI與自動化技術深度重構中後端運營體繫，實現費用效率結構性提升。在合同管理領域，AI全周期介入草拟、審核、定稿流程，壓縮審批耗時並降低合規風險；人力常規流程中26項功能實現10項遠程自動化，覆蓋離職、調動、社保等高頻場景，單業務處理效率顯着提升。2025上半年，該公司行政開支8.86億元，同比降幅達8.0%。

另外，AI數據服務賦能萬物雲B端業務增長。上半年該公司企業遠程運營服務收入達到6.19億元，同比增長14.1%，毛利率達到33.5%，成為拉動盈利增長的重要力量之一。未來該業務将拓展智能金融、醫療等新興領域，通過大模型輔助標注技術持續提升服務能力，鞏固B端業務可持續發展基礎。

總結來看，物業行業數字化轉型正朝着合作深化、場景細化、硬件升級、效能提升等方向穩步邁進，未來，随着技術的不斷進步和應用的不斷拓展，物業及城市服務行業有望實現更高效、更智能、更環保的發展，為業主的生活品質提升、城市的可持續發展提供有力支持。

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