投資市場疲軟 | 2025年8月商辦與辦公空間發展報告

觀點指數 多個指標全面承壓，八城辦公租金單價持續走低 現階段，全國辦公樓市場長期面臨着投資、銷售、建設等多方面的壓力，市場仍處于存量消化與信心修復的關鍵階段。辦公租金表現上，2025年7月，重點8城平均辦公租金單價為2.7元/平方米/天，環比下降0.83%，較上年同期下降12.07%，且重點八城租金均值已連續多月呈波動下行走勢，辦公樓市場整體仍處于供需失衡的調整周期。

辦公業務收入面臨挑戰，超半數寫字樓樣本項目出租率下滑 從樣本企業數據來看，2025年上半年，82%的樣本企業内地寫字樓業務收入較2024年同期下滑，跌幅區間從4.23%至24.64%不等，内地寫字樓租賃市場整體承壓、表現疲軟。項目經營層面，截至2025年6月，觀點指數統計的52個寫字樓樣本項目的出租率水平從29%到100%不等，整體平均出租率對比上年年末下降1.9個百分點至81.1%。

中小企業發展趨于平穩，産業園區物業成核心布局載體 2025年7月中國中小企業發展指數（SMEDI）為89.0，與上月持平，8個分項指數表現為2升2平4降。期内辦公空間服務商擴張積極性有所回溫，以德事TEC、高格辦公空間、BEEPLUS、創富港等為代表的樣本企業均有新項目亮相，據觀點指數監測，本期新增簽約/開業的項目共計7個，對比上個報告期有所增長。

商辦投資市場表現疲軟，市場對高風險資産态度謹慎 據觀點指數不完全統計，本期僅錄得1單内地商辦資産成交案例，交易金額約8.86億元，對比上個報告期，商辦投資市場表現疲軟。近期由房企債務危機引發的法拍項目成為市場主流，此類項目普遍面臨産權復雜、續建成本高等問題，市場對高風險資産保持謹慎态度。

多個指標全面承壓，八城辦公租金單價持續走低

據國家統計局披露的數據，2025年1-7月，全國辦公樓開發投資額和銷售額累計值分别為2043億元和1637億元，分别同比下滑17.8%和4.6%。

同期辦公樓新開工面積和竣工面積累計值分别為898萬平方米和790萬平方米，兩者均出現同比下滑，跌幅分别為21.3%和1%。新開工面積的大幅下滑意味着未來一段時間内，辦公樓的新增供應将減少，有助于緩解市場的供需矛盾。不過，竣工面積的下滑幅度相對較小，且仍有一定規模的存量項目進入市場，在當前需求疲軟的情況下，短期難以扭轉供過于求的格局，部分重點城市的存量去化周期可能進一步延長。

現階段，全國辦公樓市場長期面臨着投資、銷售、建設等多方面的壓力，市場仍處于存量消化與信心修復的關鍵階段。

短期來看，市場的復蘇依賴于宏觀經濟環境的改善以及企業信心的修復。長期則需要通過産業升級、資産優化及模式創新等路徑，來重構市場平衡。

辦公租賃市場表現上，觀點指數篩選重點八城（包括北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都、南京以及武漢），監測其辦公物業平均租金走勢情況。

數據來源：同花順，觀點指數整理

2025年7月，重點8城平均辦公租金單價為2.7元/平方米/天，環比下降0.83%，較上年同期下降12.07%，且重點八城租金均值已連續多月呈波動下行的走勢，辦公樓市場整體仍處于供需失衡的調整周期。

同比表現上，75%的城市辦公租金出現同比下滑，其中北京、上海等核心城市同比降幅均超10%，重點城市寫字樓租賃市場持續面臨較大壓力，經濟復蘇對寫字樓市場的拉動作用尚未充分顯現。

具體來看，北京辦公租金平均單價長期獨占鰲頭，2025年7月辦公租金環比下滑3.41%至3.96元/平方米/天。

從7月重點城市的數據來看，辦公樓市場租金整體下行的趨勢未改，但區域分化已成為市場的主旋律。觀點指數認為，現階段，辦公樓市場在供需博弈中逐步接近階段性底部，預計後續租金下行的速率将進一步放緩，但企穩回升仍需等待明确的需求復蘇信号。

同時，産業多元化、新增供應可控、擁有高端載體的核心城市，其辦公樓市場可能率先企穩，而依賴單一産業、供應過剩的城市仍需經歷更長的調整期。

對寫字樓業主而言，需通過精準招商、産業适配、運營賦能等策略，應對租金壓力，維持項目的穩定經營。

辦公業務收入面臨挑戰，超半數寫字樓樣本項目出租率下滑

寫字樓企業經營層面，7-8月期間，已有部分商業地産企業披露了2025年中期業績。

其中，以嘉里建設、恒基地産、陸家嘴集團等為代表的企業寫字樓管理規模實現進一步增長，有助于提升其市場份額與品牌影響力，增強其在寫字樓運營領域的抗風險與持續盈利能力。

具體來看，随着上海新岸商業中心建成，恒基地産在内地的收租物業組合拓展至約1340萬平方英尺，其中寫字樓樓面面積增長至950萬平方英尺，占比71%。

據觀點指數了解，恒基地産收租業務以寫字樓為核心，近年來新建項目招商成果顯著。其中廣州的星寰國際商業中心甲級辦公樓以及上海的星瀚廣場項目于2025年6月底的出租率均超八成。

同時積極推進新商業項目的發展，如深圳超420萬平方英尺的雲荟大廈項目已接近完工階段。新項目陸續落成後，預計将提升租金收入，成為經常性收益增長的動力，保障業務長期發展，強化市場競争力。

得益于杭州、天津及深圳前海新綜合用途發展項目的落成，截至2025年6月底，嘉里建設内地投資物業組合應占樓面面積增長至1341.5萬平方英尺。其中辦公樓業态應占樓面面積增長至710.1萬平方英尺，出租率穩定在90%。

新綜合用途發展項目的落成，豐富了嘉里建設的投資物業組合，使得其在辦公、零售、公寓等多個領域上的布局更加完善，為其後續業務發展和收益提升奠定了堅實基礎。

嘉里建設在業績公告中指出，辦公樓物業仍是其内地投資物業組合的主要收入來源。但受經濟前景不明朗、辦公室市場供過于求的雙重沖擊，企業租戶為降本增效，采取削減成本、優化空間舉措，出現租約重組、縮減租賃規模或搬遷行為，給辦公室物業出租與收益穩定帶來壓力，加劇了市場競争與運營的難度。

同期陸家嘴集團持有在營甲級寫字樓數量增長至36幢，總建築面積為245萬平方米，對比上年年末增長3.81%。據業績公告披露，陸家嘴集團2025年半年度的辦公物業租賃現金流入為13.35億元，比2024年上半年減少3.41億元，同比下降20%。

數據來源：企業業績，觀點指數整理

據觀點指數監測，已披露2025年中期業績的11家樣本企業/基金寫字樓業務收入從1.52億元到13.35億元不等。

從樣本企業的數據來看，2025年上半年，82%的樣本企業内地寫字樓業務收入較2024年同期下滑，跌幅區間從4.23%至24.64%不等，内地寫字樓租賃市場整體承壓、表現疲軟。

現階段，受到經濟前景不明朗、寫字樓市場供過于求等因素的影響，企業租戶傾向于削減成本、優化空間，導致寫字樓出租率下降、租金下調，進而使得企業的寫字樓業務收入受到沖擊。

其中越秀房托、恒隆地産、太古地産、嘉里建設以及匯賢産業信托等為代表的商辦運營商依托核心城市核心商圈項目維持相對穩定的出租率，收入跌幅均控制在合理區間，整體表現相對穩健，風險可控。

另外，金地商置以及北辰實業寫字樓業務收入實現逆勢增長。

據企業業績顯示，2025年上半年，金地商置在管商辦項目租賃及相關服務總收入達約6.54億元，同比增長7.9%。其中，深圳威新科技園1、2期及3期項目出租率均實現同比增長。

從規模維度來看，對比2024年6月底，金地上市（含聯營及合營企業）持有在運營的商辦項目總建築面積從107萬平方米增長至117萬平方米。從數據來看，規模擴容疊加運營管理效能提升，成為驅動其商辦業務收入增長的核心動力。

項目經營層面，從樣本企業披露的辦公樓運營數據來看，整體辦公樓項目呈現“多數下滑、少數回升”的分化态勢，一線核心項目與非核心項目、不同城市能級的表現差異顯著。

數據來源：企業業績，觀點指數整理

具體來看，截至2025年6月，觀點指數統計的52個寫字樓樣本項目的出租率水平從29%到100%不等，整體平均出租率對比上年年末下降1.9個百分點至81.1%。其中對比2024年12月和對比2024年6月的出租率數值出現下滑的樣本項目占比超過五成，辦公樓租賃市場仍處于調整階段。

城市維度上，上海、廣州、深圳、杭州、昆明、沈陽等地的樣本項目平均出租率保持在80%以上，項目經營較為穩定。

其中，部分上海核心商圈項目出租率出現小幅下滑，如上海恒隆廣場對比2024年末下滑5個百分點至82%，陸家嘴集團旗下上海成熟甲級寫字樓平均出租率下滑3個百分點至77%。下滑幅度雖然可控，但也體現了核心區同樣面臨租戶流失的壓力。

同時，多城市非頭部項目持續疲軟，如武漢恒隆廣場、天津金融街南開中心等非一線核心項目的出租率持續低于70%，且呈下滑趨勢，非核心城市或區域的辦公樓需求支撐不足。

值得一提的是，以太古地産、嘉里建設、恒隆地産、恒基地産等為代表的企業，旗下部分優質寫字樓項目抗跌性較強。如廣州太古匯、上海浦東嘉里城、恒基名人商業大廈等項目出租率穩定在90%以上，杭州嘉里中心實現上漲，其核心優勢在于高端定位、租戶結構優化以及跨業态協同等。

從樣本項目出租率數據來看，項目區位溢價持續凸顯，商辦運營商運營能力分化加劇。同時，産業适配性逐步成為項目經營的新變量，與區域主導産業高度匹配的項目其出租率表現更為穩定。

數據來源：企業業績，觀點指數整理

租金單價表現上，觀點指數監測的樣本寫字樓項目平均租金單價從2024年12月的171.91元/平方米/月，降至2025年6月的164.32元/平方米/月，半年内整體租金跌幅為4.41%。

樣本項目中，租金下跌的數量占比高達94.74%，辦公租金下調已成普遍現象。

從城市維度來觀察，不同區域的表現差異明顯。天津、重慶等地辦公樓項目租金跌幅處于較高水平，兩者的平均租金跌幅均超10%。

而廣州、深圳、杭州等地辦公市場相對穩定，租金變動幅度較小，顯示出較強的抗跌性。

從不同城市的租金表現來看，辦公樓市場在整體下行周期中，局部區域因經濟基本面、産業結構、供需關繫差異等因素，對辦公樓市場的支撐作用存在顯著差異。

不過，觀點指數注意到，核心商圈的優質寫字樓項目抗跌性突出，如廣州國金中心、北京華貿中心等寫字樓依托成熟配套與高端客群，租金穩定性顯著高于非核心項目。

從數據來看，辦公樓租金市場進入深度分化期，區域分化特征顯著，核心資源成避險的關鍵。現階段，對業主而言，需加速存量優化，通過升級老舊物業、聚焦核心客群、調整租金等舉措穩定出租率。同時，對企業租戶而言，當前寫字樓市場為低成本獲取優質空間提供了窗口期，核心城市核心商圈的高性價比物業，值得重點關注。

中小企業發展趨于平穩，産業園區物業成核心布局載體

辦公市場細分領域，據中小企業協會發布的最新數據顯示，2025年7月中國中小企業發展指數（SMEDI）為89.0，與上月持平，8個分項指數表現為2升2平4降。

數據來源：中小企業協會，觀點指數整理

分行業表現上，建築業、交通運輸業、房地産業以及社會服務業等服務業及周期性行業漲幅顯著。

從數據來看，7月SMEDI總指數穩定在89.0，連續兩個月未出現波動，短期中小企業整體運行态勢趨于平穩，不過仍低于100的景氣臨界值，這也表明經濟復蘇動能尚未完全傳導至中小企業群體，企業經營壓力仍存。

未來，随着穩就業、穩預期政策的持續落地，以及内需潛力的逐步釋放，中小企業有望延續平穩復蘇的态勢。

作為辦公空間行業需求端重要的來源之一，中小企業發展态勢與辦公空間服務市場的需求結構、運營模式及行業趨勢緊密聯動。

數據來源：觀點指數不完全統計

從報告期内辦公空間服務商新增項目開業/簽約的不完全統計數據來看，期内辦公空間服務商的擴張積極性有所回溫，以德事TEC、高格辦公空間、BEEPLUS、創富港等為代表的樣本企業均有新項目亮相。據觀點指數監測，本期新增簽約/開業的項目共計7個，對比上個報告期有所增長。

城市布局上，本期深圳以3個項目成為樣本企業布局的核心城市，主要基于深圳作為科技創新與中小企業集聚的高地，存在大量初創團隊、跨境企業及靈活辦公需求旺盛的行業，為靈活辦公空間行業的發展提供了天然土壤。

同時，廣州、無錫、南京、天津等地各有1個新簽約/開業項目。樣本企業新項目選址集中在一線城市及部分熱門城市，同時辦公空間服務商更多是選擇在已有一定市場基礎的城市深耕。

入駐物業類型選擇上，本期産業園區成辦公空間服務商布局的核心載體，其中創富港、BEEPLUS、高格辦公空間等企業均有新項目落地在産業園區内，包括創富港中糧新安産業園、BEEPLUS深圳科技園金融基地以及高格無錫連雲港專精特新産業園項目。

期内，高格辦公空間先後在南京及無錫兩地簽約皇冠科技大廈與無錫連雲港專精特新産業園項目，延續了其聚焦長三角、綁定産業生态的擴張策略。

其中南京皇冠科技大廈坐落于江甯矽巷産業核心區域，周邊匯聚了頭部金融機構、科技創新企業及高端人才，是驅動南京經濟高質量發展的重要引擎。高格的入駐将依托區域金融科技、總部經濟的産業基礎，聚焦高付費能力的高端商務企業。

另一落地的高格辦公空間項目簽約落戶無錫連雲港專精特新産業園，建設規模1萬平方米，投資額1億元。該項目由高格辦公主導實施規劃設計、招商運營及後期管理的全周期服務。據了解，該項目落地省級創新試點園區，瞄準高端裝備制造、新一代信息技術、醫藥與大健康等專精特新産業。

據觀點指數了解，自2011年深耕長三角區域以來，目前高格辦公空間業務已覆蓋上海、南京、杭州、蘇州、無錫、常州、合肥、徐州以及金華在内的9大城市，管理面積超40萬平方米。

德事選擇天津嘉里中心·企業廣場，延續其高端商務空間的定位。據了解，這是德事與嘉里建設繼上海、深圳、杭州、香港等地成功合作後的第6個項目。

該全新辦公中心位于天津嘉里中心·企業廣場18層，中心提供多元化的辦公解決方案，包括私人辦公室、靈活工位、會議室以及共享區域等，滿足從初創團隊到大型跨國企業在不同發展階段的全方位需求。

商辦投資市場表現疲軟，市場對高風險資産态度謹慎

商辦資産交易市場方面，據觀點指數不完全統計，本期僅錄得1單内地商辦資産成交案例，交易金額約8.86億元，對比上個報告期，商辦投資市場表現疲軟。

數據來源：觀點指數不完全統計

據觀點指數了解，本期成交的浦西佳程廣場交易方式為司法拍賣，項目評估價約19.28億元，以總價約8.86億元的低價成交。

據了解，該項目于2025年1月首次拍賣，起拍價為13.49億元，此後連續4次流拍，直到8月1日第5次降價至8.856億元才最終成交，較首次起拍價縮水約4.66億元，降幅達34.4%。

該項目位于上海市靜安區彭浦新村街道，是一個集商業、辦公等業态于一體的綜合項目，總建築面積約15.39萬平方米。項目由香港佳程集團于2012年啟動開發，原計劃打造成包含5A甲級寫字樓、購物中心及精品酒店的商業綜合體，但2016年底因開發商資金鍊斷裂停工。

項目競得方為上海信秀復一号企業管理有限公司，穿透股權顯示，信達持有該合伙企業99.995%的份額。

此次成交價格僅為評估價19.28億元的4.6折，樓面單價低至5755元/平方米，遠低于同期靜安區同類物業，為後續的運作預留了較大的提升空間。

随着中國信達的入場，停工近10年的浦西佳程廣場有望迎來實質性進展。

另外，觀點指數發現，近期由房企債務危機引發的法拍項目成為市場的主流，其中包括上海浦西佳程廣場、廣州佳兆業中心、廣州奧園總部大樓、上海青浦正荣中心等均因開發商資金鍊斷裂進入司法程序。此類項目普遍面臨産權復雜、續建成本高的問題，較難吸引買家，市場對高風險資産保持謹慎态度。

其中廣州佳兆業中心項目是本期流拍案例中起拍價格最高的項目，總起拍價27.22億元。該項目總建築面積約47.4萬平方米，原規劃為集國際高端SOHO、總部寫字樓、展銷公園、公交總站于一體的超大型産業綜合體，本次司法拍賣標的為除3号樓外的資産。

上述流拍案例並非個例，近兩年已出現不少商辦資産流拍的案例。現階段，商辦市場整體仍處于去庫存階段，投資者對商辦資産的買入信心不足，更傾向于觀望而非抄底，尤其是對存在風險的法拍資産。

同時，部分出險房企的商辦資産位于非核心地段、存在産權或債務瑕疵，而當前投資者更傾向于核心城市核心地段、無風險、高流動性的資産，導致風險資産供過于求，優質資産供不應求。

值得一提的是，2024年通過阿里法拍平台成交的洛娃大廈AB座，現已改造為水滴大廈，並于8月11日作為水滴公司總部正式啟用。從資産收購到落地使用，周期約1年，改造效率較高，滿足企業自身辦公擴張需求。

據觀點指數了解，洛娃科技實業集團曾是國内日化行業重要企業，後因經營不善進入破産重整，通過法拍變賣核心資産實現債務清償。

項目所屬的望京區域科技、金融等類型企業集聚，同時項目位于中關村科技園區朝陽園政策區，具備産業政策紅利與區位優勢，對于水滴公司而言，有利于實現資源整合與業務協同。

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