2025年1-8月房地産企業銷售表現·觀點月度指數

保利、中海、華潤位居權益銷售三甲，超過500億元企業有7家

觀點指數 “2025年1-8月房地産企業銷售表現”研究成果顯示，保利發展、中海地産和華潤置地占據權益銷售金額的前三，分别錄得1428億元、1382.20億元以及915.70億元。招商蛇口和綠城中國緊随其後，為843億元、639億元。權益銷售金額超過500億元的企業有7家。

保利發展、綠城中國和中海地産占據全口徑銷售金額的前三，分别錄得1812億元、1563億元以及1494.27億元，華潤置地和招商蛇口緊随其後，為1368億元、1240.50億元。全口徑銷售金額超過500億元的企業為11家。

1-8月，前100房企累計實現權益銷售金額14790.34億元，同比下降約17.08%，環比收窄1.62百分點。8月單月前100房企實現權益銷售金額1521.44億元，同比下降約28.95%，環比上升5.91%。前100房企1-8月累計全口徑銷售金額21033.54億元，同比下降約16.1%。8月均價為1.75萬元/平方米，同比下降27.34%。

銷售門檻值方面，1-8月，前10、前30、前50房企的權益金額門檻值分别約為394.44億元、105.67億元和62.44億元。

1-8月，前10、前30、前50房企的全口徑銷售金額門檻值分别約為705.31億元、136.60億元和75.04億元。

寬松基調延續激發市場活力，多地樓市新政力促止跌回穩

近期房地産政策延續寬松導向，多層級政策協同發力。

住建部7月會議明确好房子、好小區、好社區、好城區“四好”建設目標，強調通過城市更新提升居住品質。7月30日末舉行的中共中央政治局會議，提出宏觀政策要持續發力、适時加力，要落實落細更加積極的财政政策和适度寬松的貨币政策，落實好中央城市工作會議精神，高質量開展城市更新。8月1日，人行表示下半年進一步實行寬松的貨币政策，下調政策利率、結構性貨币政策工具利率和個人住房公積金貸款利率，促進金融市場利率和社會綜合融資成本下行。國務院總理李強在8月18日國務院第九次全體會議上強調，采取有力措施鞏固房地産市場止跌回穩的态勢，結合城市更新推進城中村和危舊房改造，多管齊下釋放改善性需求。

據觀點指數不完全統計，進入下半年以來，北京、上海、廣州、天津、蘇州、合肥等城市持續優化住房限購和公積金管理政策，此輪地方層面的政策優化呈現三個特點：

其一，限購松綁向核心城市滲透。例如北京五環外解除限購套數限制，成年單身人士與家庭享同等待遇，釋放改善型需求。上海在8月25日發布的樓市新政中，規定符合上海購房條件的居民家庭（含上海戶籍家庭、非滬籍連續繳納社保或個稅滿規定年限的家庭），在外環線以外區域購買新建商品住房或二手住房的，不再限制套數，充分釋放外環外改善型購房需求。

其二，公積金政策工具創新。8月12日，蘇州市住房公積金管理中心發布《關于進一步擴大住房公積金使用範圍的通知》，明确首付款比例降至15%，支持物業費提取住房公積金。8月13日，天津市住房公積金管理中心發布通知明确繳存人購買本市存量房可提取賬戶余額直接支付首付款。合肥住房公積金管理中心宣布8月20日起放寬商轉公業務辦理年限至2021年底前。同日，廣州推出“商轉公”貸款新政，将原商業貸款已放款年限要求從5年調整為3年，並将貸款額度上限從購房總價款的60%提高至70%。成都住房公積金管理委員會8月21日發布新政，将購買保障性住房使用住房公積金貸款的首付比例降至15%，最高貸款額度提至150萬元。

其三，通過裝修補貼等政策煥新存量市場。中部多地通過推行購房消費券、舊房裝修補貼等促進住房更新，7月15日，武漢市硚口區發布最新樓市政策，全面推行城市更新購房消費券；8月13日，鄭州市發放第二輪舊房裝修補貼活動消費券，總額達5000萬元。

住戶中長期新增貸款創年内新低，購房需求待激活

2025年前7個月人民币貸款增加12.87萬億元。分部門看，住戶貸款增加6807億元，其中，短期貸款減少3830億元，中長期貸款增加1.06萬億元。

數據來源：中國人民銀行，觀點指數整理

其中，單月來看，2025年7月住戶中長期貸款單月減少1100億元，環比上月下降4453億元，同比下降1200億元。可以看到，今年1-7月，1月、3月、5月、6月環比為正增長，2月、4月、7月環比變動為負。2025年7月的住戶中長期新增貸款規模創下年内新低，遠低于過去3年内的同期水平，說明當前購房者對房地産市場仍持謹慎态度。

貸款利率方面，8月20日，央行公告1年期貸款市場報價利率（LPR）為3.0%，5年期以上LPR為3.5%，兩個期限品種LPR報價自今年5月下調之後，已有3個月保持不動，當前貸款利率已處于歷史低位。

數據來源：中國人民銀行，觀點指數整理

近期受反内卷政策影響，市場利率出現上行趨勢。在商業銀行淨息差已達歷史最低點的背景下，報價行缺乏主動下調LPR報價加點的動力，因此8月兩個期限品種的LPR報價維持不變，符合市場普遍預期。近三個月政策利率保持穩定，對樓市的影響具有雙重性：一方面，房貸成本未出現明顯波動，客觀上穩定了購房者的預期；另一方面，缺乏LPR下行調整也削弱了通過降低購房成本刺激市場需求的關鍵手段，不利于進一步激活房地産市場。

觀點指數認為，根據最新政策動向，人行在二季度貨币政策執行報告中已将基調調整為“落實落細适度寬松的貨币政策”。結合8月18日國務院第九次全體會議上李強總理關于房地産的部署——強調采取有力措施鞏固市場止跌回穩态勢，通過城市更新推進城中村和危舊房改造以釋放改善性需求，預計下半年政策利率及LPR報價仍存在下調空間。其中，5年期以上LPR的潛在下調将直接降低居民的房貸利率，購房成本的下降有望刺激更多潛在購房者入市，推動住戶中長期貸款規模增長。此外，部分核心城市已開始政策調整，如北京取消五環外商品住房限購套數限制，通過增加市場房源供應為行業注入新活力。這些政策組合有望從供需兩端形成合力，為房地産市場企穩回升提供支撐。

一線城市新房價格漲幅分化明顯，景氣指數四連降加劇觀望情緒

從房價指數來看，7月份各線城市商品住宅銷售價格環比下降，同比降幅整體有所收窄。

7月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.2%，降幅比上月收窄0.1個百分點。其中，北京持平，上海上漲0.3%，廣州和深圳分别下降0.3%和0.6%。同比下降1.1%，降幅比上月收窄0.3個百分點。其中，上海上漲6.1%，北京、廣州和深圳分别下降3.6%、4.6%和2.2%。

二線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.4%，降幅擴大0.2個百分點，同比下降2.8%，降幅收窄0.2個百分點。

三線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.3%，降幅與上月相同，同比下降4.2%，降幅收窄0.4個百分點。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

7月份，一線城市二手住宅銷售價格環比下降1.0%，降幅比上月擴大0.3個百分點。其中，北京、上海、廣州和深圳分别下降1.1%、0.9%、1.0%和0.9%。同比下降3.4%，降幅比上月擴大0.4個百分點。其中，北京、上海、廣州和深圳分别下降2.9%、2.2%、6.0%和2.5%。

二、三線城市二手住宅銷售價格環比均下降0.5%，降幅均收窄0.1個百分點。同比分别下降5.6%和6.4%，降幅分别收窄0.2個和0.3個百分點。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

觀點指數認為，7-8月份是傳統的銷售淡季，購房者看房積極性不高，且6月末房企為沖刺半年業績，集中推盤並加大促銷力度，形成高基數效應，拉高了環比基數，導致觀望情緒蔓延，銷售熱度下滑。

根據國家統計局發布的數據，1—7月份，新建商品房銷售面積51560萬平方米，同比下降4.0%；其中住宅銷售面積下降4.1%。新建商品房銷售額49566億元，下降6.5%；其中住宅銷售額下降6.2%。盡管銷售面積和銷售額仍呈下降趨勢，但與去年同期相比，降幅已明顯收窄。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

分地區來看，1-7月份東部地區商品房銷售金額30084億元，同比下降7.1%；中部地區銷售9021億元，同比下降5.8%；西部地區銷售9169億元，同比下降5.0%；東北地區1292億元，同比下降5.9%，其中，東部地區和中部地區下降幅度最大。

同時，7月末商品房待售面積76486萬平方米，比6月末減少462萬平方米，住宅待售面積減少285萬平方米，相較6月末減少443萬平方米，本月住宅庫存去化速度環比有所放緩。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

此外，1-7月房地産開發景氣指數整體表現為下滑，7月房地産開發景氣指數為93.34，環比下降0.27%，同比上升1.32%。這是自3月份拐點向下後連續四個月持續下降，表明參與者對市場的信心不足，房企經營壓力加大，市場整體熱度持續下降。

重點城市樓市成交冷熱不均，品質驅動成住宅開發新增長極

觀點指數監測的6個重點城市中，8月前三周商品住宅成交量延續下跌态勢，但跌幅環比收窄。其中，商品住宅成交面積180.56萬平方米，環比下降2.05%，商品住宅成交套數1.56萬套，環比下降2.67%；截至2025年8月前三周，商品住宅成交面積2546.56萬平方米，同比下降8.87%。

北京8月前三周商品住宅成交面積26.21萬平方米，環比上升12.33%，同比下降38.55%，商品住宅成交2222套，環比上升22.02%，同比下降44.49%。截至8月前三周，商品住宅成交面積為325.15萬平方米，同比下降7.48%。而北京二手房市場近期也呈現溫和回升的态勢，同期北京二手房成交9695套，環比上升8.36%，成交面積89.94萬平方米，環比上升8.97%。套均面積穩定在92平方米左右，剛需産品仍是市場主流。而在8月10日北京五環外限購放開後，預計購房門檻将放松，剛需與局部改善需求将進一步釋放，促進市場回暖。

上海8月前三周商品住宅成交面積50.98萬平方米，環比下降1.49%，同比下降23.94%；商品住宅成交套數為5009套，環比下降2.49%，同比下降22.68%。截至8月前三周，商品住宅成交面積為678.51萬平方米，同比下降2.68%。上海二手房市場則呈現震蕩态勢。同期上海二手房成交14174套，環比微升0.33%，成交面積為117.20萬平方米，環比微降1.93%。套均面積穩定在82平方米左右，顯示中小戶型成交占比提升。随着上海826樓市新政中放開外環限購等措施的推出，四季度上海外環外購房市場将迎來提振。

廣州8月前三周商品住宅成交面積33.23萬平方米，環比下降9.34%，同比下降6.58%；商品住宅成交套數為2980套，環比下降11.65%，同比下降10.51%。截至8月前三周，商品住宅成交面積為449.56萬平方米，同比上升10.11%。8月前三周，廣州二手房網簽5628套，環比下降7.51%。網簽面積為55.16萬平方米，環比下降9.55%，套均面積穩定在98平方米左右。

深圳8月前三周商品住宅成交面積9.98萬平方米，環比下降13.60%，同比下降51.66%；商品住宅成交套數為963套，環比下降12.37%，同比下降49.97%。截至8月前三周，商品住宅成交面積為179.18萬平方米，同比上升3.12%。

深圳二手房市場近期呈現四連漲，深圳市房地産中介協會最新公布的數據顯示，8月18日-8月24日期間，深圳市二手房（含自助）錄得1277套，環比增長0.9%，二手房錄得量出現四連漲，終結了此前連續四周的下行趨勢，套均面積穩定在102平方米左右，大戶型交易活躍度提升。

杭州8月前三周商品住宅成交面積11.81萬平方米，環比下降0.05%，同比下降46.57%。商品房成交套數為721套，環比下降9.42%，同比下降58.63%。截至8月前三周，商品住宅成交面積為227.46萬平方米，同比下降37.57%。同期，杭州二手房市場成交下降，二手房成交套數為2269套，環比下降14.73%，成交面積為23.26萬平方米。環比下降14.15%，套均面積穩定在102平方米左右。

成都8月前三周商品住宅成交面積48.89萬平方米，環比下降0.68%，同比下降14.82%。商品房成交套數為3798套，環比下降2.54%，同比下降13.15%。截至8月前三周，商品住宅成交面積為686.69萬平方米，同比下降14.09%。成都的成交量同比下降是新房供應顯著縮減，市場可選房源減少、推盤節奏放緩多重因素影響。今年年初，成都縮減新房供應的計劃就已出台。成都市住建局發布的《成都市2025年住房發展年度計劃》顯示，成都2025年計劃供應商品住房12萬套，約1560萬平方米。與2024年相比，2025年成都計劃供應商品住房減少了2.7萬套，面積減少約376萬平方米。而8月份成都有推售計劃的樓盤僅18個，其中大部分集中在主城區，且多數集中在主城區，郊區供應進一步收縮，供應減少對整體成交量産生了抑制。同期，成都二手房市場下降幅度較大，二手房成交套數為13284套，環比下降12.70%。成交面積為126.53萬平方米，環比下降13.14%。套均面積穩定在95平方米左右。

觀點指數認為，8月前三周重點城市房地産市場呈現“冷熱不均”的分化特征，短期波動與政策效應交織，長期基本面修復仍需觀察。從短期來看，新房市場環比改善主要受益于政策窗口期的釋放效應，如北京五環外限購松綁等供給端優化措施，帶動部分剛需及改善需求入場；但同比深度調整仍反映市場信心不足，高溫天氣、房企推盤節奏放緩及房價下行讓購房者的觀望情緒延續，導致多數城市成交規模仍處近年低位。二手房市場則呈現“以價換量”的特征，北京、上海、深圳等核心城市在挂牌量高位的背景下，通過價格調整實現成交溫和回升，但廣州、杭州、成都等城市因前期政策刺激效應減弱，疊加業主預期松動不足，導致成交環比轉弱。

長期來看，市場修復動能仍依賴城市基本面的差異化支撐。北京、上海作為超大型城市，産業資源集聚效應持續，政策邊際調整對需求釋放的撬動作用更顯著。值得注意的是，深圳二手房錄得量四連漲且大戶型活躍度提升，或預示改善型需求開始接棒剛需，成為新的增長點。

2025年8月，房地産行業延續品質升級主線，頭部房企通過産品叠代、技術創新與模式革新，推動"好房子"標準從概念走向落地。華潤置地北京臻澐項目以網簽60套、成交13.99億元的業績，印證海澱區改善型需求的強勁釋放；中海則以“Living OS智居空間操作繫統”落地的首批朝陽酒仙橋項目即萬吉玖序開盤首日銷售額突破63.7億元，展現了市場對創新産品的認可。

在産品維度，房企正通過空間精細化設計與功能創新突破得房率、智慧性等瓶頸。中海未來之境作為北京昌平區的首個“好房子”項目，通過高得房率及全屋智能繫統等創新設計，取得開盤後30分鐘成交147套，成交總額約10.87億元的佳績。8月24日，上海瑞虹新城“地王項目”金茂璞元首次開盤，26分鐘實現清盤，最高單價18.5萬每平方米。該項目采用“科技住宅+東方美學”設計，包含5棟24-31層高層，配備架空層、下沉庭院及懸浮茶室等特色空間。

技術層面，智能住宅繫統正從單點功能向生态平台進化。中海Living OS繫統突破傳統智能控制邊界，将家電管理、空間設計與開發者共創體繫深度融合，吸引建材、科技等上下遊企業參與前期研發，形成"需求-研發-叠代"的閉環生态。此外，低空經濟與住宅服務相融合也成熱點，例如華發·珠海灣項目規劃全國首例社區專屬停機坪+定制航線，實現“最後100米”零接觸交付，連續5、6、7月登頂珠海市住宅網簽TOP1。

觀點指數認為，房地産行業已進入“品質驅動”新周期，房企競争焦點從規模擴張轉向産品力深耕。華潤、中海等企業的實踐表明，未來“好房子”需滿足三大標準：符合政策導向的綠色智慧屬性、突破物理限定的空間場景創新，以及産業鍊協同的生态化研發模式。随着《住宅項目規範》全面落地，預計2025年四季度房企将有更多項目通過精心設計規劃和建造，推動住宅産品持續叠代升級，激發房地産市場的新活力。

外資利用水平四連升，房企債務出清進入深水區

從投資端來看，1-7月份，全國房地産開發投資53580億元，同比下降12.0%，跌幅較1-6月擴大0.8個百分點，處于今年歷史最低水平。7月單月同比下降15.7%，降幅比5月份擴大6個百分點。住宅投資41208億元，下降10.9%。

1-7月份房屋新開工面積35206萬平方米，同比下降19.4%，但降幅比上半年收窄0.6個百分點；施工面積638731萬平方米，同比下跌9.2%，跌幅擴大0.1個百分點；竣工面積25034萬平方米，同比下跌16.5%，跌幅擴大1.7個百分點，新開工、施工、竣工指標都處在下跌階段，市場環境不容樂觀。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

從企業資金端來看，1—7月份，房地産開發企業到位資金57287億元，同比下降7.5%。其中，國内貸款9207億元，增長0.1%；利用外資17億元，增長3.2%；自籌資金23230億元，下降8.5%；定金及預收款16815億元，下降9.9%；個人按揭貸款7918億元，下降9.3%。值得注意的是，國内貸款微增0.1%，延續了上半年末上升的趨勢；利用外資連續四個月同比增長，外資對我國房企的信心預期有所提升；雖然自籌資金、定金及預收款、個人按揭貸款仍有不同程度的下降，但下降幅度對比去年同期顯著收窄，整體資金來源情況相較去年有一定改善，​市場信心正在修復。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

觀點指數觀察到，當前市場已明确進入深度調整階段，投資、銷售、資金等核心指標均呈現“底部震蕩”的特征。觀點指數認為，後續市場修復需重點關注三大因素：一是政策端“因城施策”的細化力度（如限購松綁、首付比例調整）；二是需求端居民收入預期與購房信心的改善節奏；三是供給端房企流動性風險的化解進度（如出險項目處置、債務重組）。

從總體規模來看，2025年7月地産債總發行量648.71億元，同比增加100.1%；1-7月累計發行量2913.80億元，同比減少4.17%。淨融資規模43.63億元，同比增加133.83%。1-7月累計淨融資規模為-453.02 億元，同比減少112.18%，7月債券發行規模靠前的多數為央國企，其中，北京金融街集團、華潤置地和建發房産當月單筆債券發行規模為央國企前三，分别為30億元、20億元和17.50億元。7月21日越秀房托首次通過境外SPV發行，規模為6億元、期限為3年期，票面利率2.70%的市場首單上市REITs熊貓債券。

從融資成本來看，境内債券平均票面利率從2022年的4.21%降至2025年Q2的3.91%，融資成本從0.52%升至2.76%，行業整體的融資成本上升，但部分經營較為穩健、現金流較好的民企融資成本持續降低，例如濱江集團半年度報顯示2025年上半年融資成本下降至3.1%，7月份完成了6億元短期融資債券發行，發行利率2.5%，創造歷史新低。

此外為了降低融資成本，不少央國企選擇發行超短融降低融資成本，但並非所有央國企都能成功，企業基本面變化對融資成本的影響仍為核心關切點，以央企華僑城集團為例，其中期業績預告了業績續虧，淨利潤虧損23億元-29億元，比上年同期增虧117.77%-174.58%，引發市場對其基本面擔憂，7月發行的“25華僑城SCP003”，票面達3.62%，較3月發行的同期限債券票面擡升22BP。

銀行則傾向于支持信用資質優、經營穩健的房企，資金集中度進一步提升。例如，8月12日，保利置業發布公告，保利置業與中國建設銀行上海浦東分行及澳門分行簽訂融資協議，獲得36.5億元人民币的貸款，期限為36個月；7月份華潤置地獲一家銀行提供20億元三年期貸款。8月25日，中海宏洋發布公告，與多家銀行簽訂了一份最高金額等值人民币30億元的港币及人民币定期信貸協議。

據觀點指數觀察，2025年1-7月地産債市場呈現“單月反彈、累計承壓”的特征，融資端向優質主體集中，優質民企的融資成本降低成為亮點，但行業整體仍需警惕信用分層與償債高峰的挑戰。

在債務方面，當前房地産債務市場的風險出清進入“深水區”，以龍光、融創為代表的房企通過主動債務管理推進風險出清，而恒大、新世界等高杠杆企業仍深陷流動性困局，萬科等混合所有制房企則依托股東支持維持運營。這種分化既反映出市場對優質房企的信心修復，也暴露出行業深度調整期中，不同主體在融資能力、資産質量、戰略定力上的顯著差異。

積極信号方面，部分房企的債務重組取得突破，市場化協商機制逐步成熟。龍光集團21筆境内公司債及ABS的重組方案獲通過；中國奧園境内債務重組計劃方案已基本完善，約10億元現有境内融資安排獲展期；融創中國啟動95.5億美元債務重組，發行可轉債並推行股權穩定計劃。

要關注到的是，中國恒大于8月25日從港交所退市。香港法院委任的清盤人最新報告顯示，中國恒大集團的債務總額高達3500億港元（約合3220億元人民币），遠超此前披露的275億美元（約合1967億元人民币），在中國280多個城市仍有約1300個開發中項目，該公司現階段整體重組計劃恐難推進。新世界發展在流動性壓力下尋求出售多個中國内地資産，且未能如期完成156億港元貸款安排。公司計劃出售上海淮海中路K11物業寫字樓部分及11Skies商場等中國内地房地産資産以緩解流動性壓力。

8月23日，萬科發布中報，顯示公司營業總收入為1053.23億元，較去年同報告期減少374.55億元，同比下降26.23%。歸母淨利潤為-119.47億元，較去年同期減少20.94億元。大股東深鐵持續支持萬科，8月5日晚萬科再次公告深鐵集團向公司提供不超過16.81億元的股東借款。至此，年初以來萬科已公告來自深鐵集團的借款達到8次，累計獲得借款243.69億元。

截至目前，萬科已如期完成243.9億公開債償還，2027年之前已無境外公開債到期。萬科股東會上也提到，2024年獲金融機構大力支持，融資模式穩步轉型，新增融資和再融資948億元，新增融資綜合成本3.54%，新增經營性物業貸293億，已上報178個“白名單”項目。

觀點指數認為，當前行業債務出清呈現“分層化解、漸進推進”的特征，優質房企有望率先突圍，而高杠杆企業或需經歷更長時間的結構調整。

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