分化中尋找新機 | 2025年8月産業園區暨基礎設施投資發展報告

觀點指數 AI+賦能破局與數據激活蓄能，政策托舉産業躍遷 報告期内，政策圍繞“人工智能+”賦能、數據要素激活滲透各行業，多地方多舉措推進“AI+”落地，金融政策支持新型工業化。國家數據局部署數據産業集聚區等試點，完善數據生态。7月規模以上工業增加值同比增5.7%，集成電路等産品産量增長，新能源汽車等增速回落；CPI回暖，PPI仍處負增長，工業領域面臨通縮挑戰。

産業園區轉向股權投資收益，企業尋機IDC賽道 2022年起至今産業園區單方租金3年半時間降幅達21.5%，2025年二季度入住率僅70.8%，供需失衡且運營創新不足致招商難，企業營收下滑；部分園區企業如張江高科轉靠股權投資，盈利較好。數據中心賽道則表現亮眼，單方收入、簽約率、計費率均企穩向好，潤澤科技、萬國數據等企業利潤均實現增長，普洛斯、京東産發等也加碼布局。

園區投資向多元與專業邁進，企業融資需求回升 報告期内，共錄得13起産業園區投資事件，以智能制造産業園為主，還涉及算力中心、生命科學與醫療裝備等領域，如中交投資5.66億元落位中部智能制造項目，京東産發布局算力數據中心。同時，8月産業園區融資市場活躍，13起融資涵蓋債券、入股等形式：普洛斯算力中心獲25億戰略入股，上海數據港發行首單數據中心科創債。

産業園區REITs承壓，數據中心迎增長紅利 二季度産業園區闆塊營收環比下降1.01%，13只樣本收入負增長，研發辦公類項目如華夏杭州和達高科園REIT營收、淨利潤下滑明顯；廠房類項目更穩健，華夏金隅智造工場REIT營收、淨利潤環比增長。同時，首批兩只數據中心REITs上市表現亮眼，首日漲30%，發行定價高，因AI推動算力需求增長，數據中心戰略價值提升，長期現金流穩定，成為市場關注的焦點。

AI+賦能破局與數據激活蓄能，政策托舉産業躍遷

報告期内，據觀點指數不完全統計，共錄得8起政策動态，主要圍繞人工智能賦能、數據要素激活、新興産業培育展開，構建起“技術突破-場景應用-生态完善”的發展閉環，為産業高質量發展注入新動能。

國務院8月26日印發《關于深入實施“人工智能+”行動的意見》，明确人工智能與經濟社會深度融合的方向，為“AI+”在全産業滲透奠定基調。地方積極響應，上海出台《加快推動“AI+制造”發展的實施方案》，聚焦基礎技術攻關與重點行業應用，促進“AI+”智能産品落地；安徽以“人工智能+”場景開放為切入點，鼓勵圍繞優勢細分行業打造典型場景，加速技術産業化進程。

與此同時，佛山安排5億元支持關鍵技術攻關，設立35億元産業基金，靶向培育智能機器人産業集群，塑造“AI+制造”地方實踐樣闆。成都發放算力券，借助算力服務機構為需求方賦能，從算力供給側助力人工智能産業發展，多元政策協同推進，促使“人工智能+”從概念深度邁向産業實踐。

此外，金融支持産業升級的“工具箱”持續豐富。8月5日，央行等七部門聯合印發《關于金融支持新型工業化的指導意見》，聚焦新型工業化與新質生産力發展，強調“精準滴灌”與“防内卷”並重——既為先進制造、數字轉型等提供高質量金融服務，又通過政策引導避免低水平重復競争。

該政策與産業端“AI+制造”、“數據賦能”協同，以金融活水滋養技術創新與産業升級，保障新型工業化穩健前行。

8月14日，國家數據局局長劉烈宏在國新辦新聞發布會上宣布，2025年國家數據局計劃部署一批數據産業集聚區建設試點，通過試點優化全國數據産業布局，加速形成産業生态與規模優勢，推進數據要素市場化配置。

國家數據局公布《2025年可信數據空間創新發展試點名單》，63個試點項目覆蓋13座城市、22個行業、28家企業，以“點上突破”探索數據流通機制；全國數據標準化技術委員會8月11日發布7項數據基礎設施與可信數據空間標準征求意見版，涵蓋安全能力通用、數字合約技術、使用控制技術、技術能力評價方面。

從“規則層面”夯實數據要素流通基礎。加上數據産業集聚區建設試點，三層政策聯動，完善數據要素從流通實踐到規則規範，再到産業集聚的生态體繫，激活數據要素對産業發展的乘數效應。

宏觀指標數據層面，據國家統計局數據，2025年7月份，規模以上工業增加值同比實際增長5.7%（增加值增速為扣除價格因素的實際增長率）。從環比看，7月份規模以上工業增加值較上月增長0.38%。1—7月份，規模以上工業增加值同比增長6.3%。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

7月份，規模以上工業623種産品里有335種産品産量同比增長。重點産品産量中，集成電路産量同比增長24.9%，主要得益于國家在半導體産業政策、資金等方面的大力支持。同時，“人工智能+”與新興技術快速發展，帶動集成電路市場的需求持續攀升，使其呈現回暖、穩步增長的态勢。

新能源汽車7月産量同比增長17.1%，工業機器人同比增長24.0%，二者延續增長趨勢，但增速較前期的高位有所回落。伴随制造業智能化升級需求，相關産品基數大幅躍升，在“産能過剩”的背景下，高端制造在規模擴張後進入“量穩質升”的階段性優化階段。智能手機7月産量同比增長2.0%，太陽能電池增長16.0%，二者增速均出現階段性調整。受消費市場換機周期、需求波動等因素影響，消費電子、光伏等行業在市場環境變化下短期承壓。

CPI和PPI方面，2025年7月，居民消費價格指數（CPI）環比由上月下降0.1%轉為上漲0.4%，同比持平，扣除食品和能源價格的核心CPI同比上漲0.8%，漲幅連續3個月擴大，顯示消費端逐步回暖；工業生産者出廠價格指數（PPI）環比下降0.2%，國内市場競争秩序持續優化，環比降幅較上月收窄0.2個百分點，同比下降3.6%，降幅與上月相同，反映工業領域仍面臨通縮挑戰。

需注意的是，PPI自2022年10月以來已連續34個月錄得負增長，且PPI與CPI的“剪刀差”持續擴大。

産業園區轉向股權投資收益，企業尋機IDC賽道

2022年至2025年，産業地産市場呈現出鮮明的分化格局。産業園區在租金、入住率等方面持續承壓，而數據中心卻憑借強勁的需求與良好的運營表現，成為産業地産領域的增長引擎，展現出蓬勃的發展活力。

從産業園區的表現來看，單方租金呈“階梯式下滑”态勢。2022年一季度産業園區單方租金為138.0元/m²月，此後便進入下行通道。到2025年二季度，這一數值降至108.3元/m²月，3年半時間累計降幅達21.5%。而且，下滑節奏逐步加快，近期環比降幅甚至達到5%，充分體現出市場供需失衡的壓力在不斷加劇。

入住率方面，産業園區同樣不容樂觀。2022年第一季度入住率為91.5%，後續持續下降，2023年第二季度降至86.2%，2024年第二季度為76.8%，2025年第二季度低至70.8%，反映出産業園區招商難度加大，市場對産業園區的需求在逐漸減弱。

與産業園區的低迷形成鮮明對比的是，數據中心市場表現十分亮眼。數據中心單方收入從2022年第一季度的379.7元整體呈上升态勢，雖中間有小幅波動，如2024年第四季度降至365.4元，但2025年第二季度達到390.8元，顯示出收入端的增長動力。

數據中心的簽約率雖有小幅波動，但整體維持在較高水平。2022年第一季度為95.3%，2022年第二季度升至95.9%，之後有波動，2023年第三季度為91.9%，2025年第二季度為91.50%。較高的簽約率顯示了市場對數據中心的需求較為穩定。

同時，數據中心計費率從2022年第一季度的67.4%逐步提升，2025年第二季度升至77.5%。計費率的不斷提高，意味着數據中心的資源利用效率在持續優化，更多的算力等資源被有效利用，進一步印證了數據中心需求呈上升的趨勢。

這種分化局面的形成有多重原因。對于産業園區來說，一方面各地産業園區建設增加，市場供給上升，而産業發展與園區建設節奏存在差異；另一方面，部分産業園區在規劃、運營模式上的創新力度不足，較難滿足企業的多樣化需求，在市場競争中相對弱勢。

數據來源：仲量聯行、重點監測企業季報、觀點指數整理

2025年上半年報顯示，重點産業園區運營企業張江高科、蘇州高新、上海臨港、中新集團淨利潤分别上漲了38.6%、23.2%、8.4%、5.3%，中新集團營收從上年同期的15.11億元增長至21.04億元，土地開發業務收入的上升推動了整體營業收入的增長，且公司在産業投資方面持續布局新質生産力，帶來較好的收益。

電子城營業收入同比大幅下降，公司表示，推進産業空間項目建設與銷售去化，但受項目開發交付周期性及地産行業市場環境的影響，産業園區銷售及出租未達預期；東湖高新财務費用大增144%，投資現金流大降119%，參股公司投資收益減少也對整體利潤産生了影響；華夏幸福的産業新城模式面臨區域産業發展、項目去化、資金等方面的問題，整體經營存在困難。

投資收益方面，超一半企業同比增長。張江高科投資收益3.26億元，同比增長336.75%，表現突出，作為近年被冠上“科技投行”的産業商，其在業務端構建起“一體兩翼”産業投資體繫，部分項目已具備從天使輪到上市的股權融資能力。

國企方面，上海臨港集團推出“超級個體288行動”，對符合要求的辦公公寓免租；廣州黃埔區推出15萬平方米“0租金”産業空間；市北高新拟投6000萬參與上海德聯博健創業投資基金，通過創新模式與股權投資拓展收益來源。

數據中心賽道，潤澤科技、萬國數據、數據港等企業營收同比增長，平均增速達10.5%，其中萬國數據總營收56.23億元，同比增長12.2%，歸母淨利潤同比上升215.3%，實現扭虧為盈。同時，萬國數據的股權投資對象DayOne宣布将在芬蘭拉赫蒂建設超大規模數據中心，預計總投資額約12億歐元。

普洛斯、東久新宜、凱德等企業也在開展數據中心運營，規模逐步顯現，數據中心成為産業領域的增長闆塊。整體而言，部分企業通過股權投資、數據中心布局等實現增長，部分企業面臨營收利潤下滑的情況，需優化業務與投資布局。

報告期内，選取各行業可信數據空間試點項目作為典型園區，有上海數據集團（智慧城市方向）、北京新材道數智科技（新材料行業）、中國南方電網（能源行業）、中國聯合健康醫療大數據（醫療藥品行業）。

上海城市可信數據空間進入試運行階段，由上海數據集團申報發展試點，其是市屬一級國有企業，城市大數據資源基礎治理的支撐主體和公共數據授權運營主體，由上海聯合投資控股，空間已有近300家企業加入，匯聚了上萬個數據資源，開發形成三百多個數據産品，累計數據調用數以億計。

北京新材道的InterMat是新材料領域入選單位。該項目依托央企中國鋼研的技術沉澱，自2018年成立便深耕材料數據領域。目前已覆蓋全球200多個國家、團體及企業産品體繫，包含6000余種産品標準，實現50多家企業數據上鍊，1.5萬用戶共享數據，26萬種材料産品信息安全流轉，3000余萬條數據實現分布式共享。

中國南方電網可信數據空間是能源領域入選單位。南方電網公司作為能源行業樞紐型企業，于2024年率先啟動該空間建設並實現主體功能上線試運行。截至目前，已開放160余項電力數據資源及多種外部數據資源，對接超130家生态主體入駐，協同打造30余個典型場景，如新能源消納預測等。

中國聯合健康醫療大數據聯合國家藥監局信息中心以及醫藥企業多方共建國家級藥品行業可信數據空間，中國聯合數據負責空間建設和運營，組織成立專家委員會並推動行業企業成立發展聯盟，目前該空間通過對接多種實體，挖掘數據價值，構建覆蓋藥品監管、行業發展、金融服務等領域的全場景應用體繫。

園區投資向多元與專業邁進，企業融資需求回升

報告期内，據觀點指數不完全統計，共錄得13起投資事件動态，園區類型以智能制造産業園為主，同時涉及算力中心、生命科學與醫療裝備等多個領域，體現出産業園區在不同賽道的布局與拓展情況。

在智能制造産業園領域，中交投資在中部地區落位首個産業園項目，總投資約5.66億元。該項目打造以傳感器為核心的智能制造産業，同時依托自身資源構建以智慧交通為場景的數字經濟産業雙主軸，規劃建設16棟單體建築，其中包含3棟高層廠房和10棟多層廠房，承載新興産業發展的專業産業園區。

除智能制造外，算力基建領域的投資也受到關注。京東産發拿地布局智能算力數據中心基地項目二、三期，建築面積達14萬㎡。算力作為數字經濟核心基礎設施，該項目的推進将為區域數字産業發展提供支撐。

生命科學與醫療裝備領域也有重要項目落地。8月19日，藍曉科技在建陝西生命科學産業園，建築面積18萬㎡，投資11.5億元，将推動生命科學領域的研發與産業化進程；8月22日，聯影集團在建全球創新高端醫療裝備智造基地，高端醫療裝備智造是提升醫療産業核心競争力的關鍵，該項目有望助力我國醫療裝備産業向高端化發展。

智能制造雖為核心，文化、醫療、新能源、低空經濟等領域的項目也在加速推進，反映出産業園區在産業升級過程中，對新興産業的關注以及對優勢産業的深耕，通過多元項目投資，助力區域産業結構優化與經濟發展。

2025年8月，産業園區融資市場呈現出豐富的交易場景，據觀點指數不完全統計，當月錄得13起融資事件，融資類型涵蓋債券（超短期債、中期票據、小公募、私募、科創債等）及入股等多元形式，反映出主體在資金獲取渠道上的積極探索。

8月26日，普洛斯算力中心引入浙江國資衢州工業控股集團為戰略股東，融資金額25億元，以入股形式為算力中心發展注入資本，契合當下數字經濟浪潮中，算力基建對産業園區數字化升級的支撐需求。

據了解，借助戰略股東資源，普洛斯計劃在衢州設立境内控股平台公司實施普洛斯算力中心控股平台總部項目，還将與衢州在國際航空物流樞紐打造、算力中心共建、綜保區及産業園運營、人工智能産業發展等領域開展深入合作。

8月21日，蘇高新集團發行3億超短期融資券，利率1.71%，超短期債的運用，利于企業靈活調配短期資金，滿足日常運營或項目周轉需求；同日，西安高新發行5億中期票據，利率2.68%，中期票據為企業提供相對穩定的中期資金支持，可用于園區長期規劃中的産業培育、設施升級等工作。

期内，招商蛇口發行10億元中期票據，持續強化資金儲備，此前8月20日，招商蛇口還為杭州子公司12.5億貸款提供擔保，體現企業在區域項目布局中，通過多元金融手段保障資金鍊穩定，助力子公司業務推進。

外高橋8月的融資動作頻繁且規模可觀，8月19日，30億小公募公司債券發行申請獲上交所受理，同日20億私募公司債狀态更新為“已受理”。大規模債券融資，或與外高橋在園區開發、産業運營等方面的戰略布局相關，充足資金可支撐其在上海自貿區等核心區域，深化産業載體建設、優化産業服務生态。

此外，上海數據港成功發行全國首單數據中心科創債，規模5億元，數據中心作為數字經濟基礎設施，科創債的落地，為數據中心建設運營開辟新融資通道，也彰顯資本市場對數字新基建的關注，助力數據港強化算力底座，服務産業園區内數字經濟企業發展。

産業園區REITs承壓，數據中心迎增長紅利

2025年二季度，産業園區REITs市場呈現業績分化與新質生産力驅動結構性機會並存的格局。這一态勢既反映出實體經濟需求波動及不同業态差異帶來的影響，也體現出算力基建等新興領域對資本的吸引力，為市場參與者提供了多元觀察視角。

從運營數據維度來看，二季度産業園區REITs整體表現面臨壓力。營收層面，闆塊營業收入環比下滑1.01%，在選取的20只樣本中，有13只出現收入環比負增長。其中，以研發辦公為主的項目調整較為明顯，華夏杭州和達高科園REIT收入環比下滑5.72%，中金湖北科投光谷REIT收入環比下降14.10%。這一現象與宏觀經濟周期波動相關，企業擴張意願受到影響，導致項目招商難度增加，租金回收面臨挑戰。

相較之下，廠房類項目展現出更強的營收穩定性。東吳蘇園産業REIT收入環比增長2.11%，華夏金隅智造工場REIT收入環比增長19.26%。這一表現得益于制造業企業相對穩定的生産需求，廠房作為制造業生産經營的基礎載體，其需求受經濟短期波動的影響相對較小。

利潤表現進一步體現出市場分化的特征。二季度，産業園區REITs闆塊淨利潤環比下滑14.66%，出現虧損的項目數量增至4家，且這些虧損項目以研發辦公類為主。其中，華夏杭州和達高科園REIT淨利潤環比下降106.38%，至-80831元，主要原因是園區空置率上升導致租金收入減少，同時運營成本維持在較高水平，雙重因素影響下利潤規模縮水。

而廠房類REITs則保持盈利增長，華夏金隅智造工場REIT淨利潤環比增長16.89%。這一結果源于制造業租戶續租意願穩定，部分企業因産能擴張需求增加租賃面積，為項目盈利水平提供了保障，進一步印證了産業園區REITs市場“廠房業态穩健、研發辦公業态承壓”的分化邏輯。

在産業園區REITs闆塊整體調整的背景下，首批兩只數據中心公募REITs——南方萬國數據中心REIT、南方潤澤科技數據中心REIT于滬深交易所上市。兩只産品上市首日均以30%的漲幅達到交易限制，且後續階段漲幅持續高于闆塊整體水平。

同時，南方萬國數據中心REIT與南方潤澤科技數據中心REIT在一級市場的發行定價處于較高水平，這一情況反映出市場對數據中心賽道的關注。

随着人工智能（AI）大模型訓練的推進及智能終端應用的落地，市場對算力與數據存儲的需求呈現增長态勢。據行業觀察，訓練千億參數的AI模型需調用大量服務器持續運算，數據中心作為支撐算力的基礎設施，已成為AI産業生态的重要組成部分。​

優質數據中心具備高電力冗余、低時延區位布局、綠色節能技術應用等特點，且一線城市對算力資源的管控逐步趨嚴，這些因素共同提升了數據中心的戰略價值與資源稀缺性。​

從市場反饋來看，數據中心REITs底層資産的長期現金流穩定性與賽道成長空間得到資本關注。一方面，頭部雲服務商、AI企業與數據中心運營方簽訂的租約期限多為5-10年，較長的合作周期為資産收益的可預測性提供了支撐；另一方面，行業數據顯示，AI算力需求年均增長率超過30%，這一需求趨勢推動數據中心租金水平與資産估值逐步上升，為投資者提供了收益與資産增值的雙重可能性，使數據中心REITs成為市場關注的主要領域之一。

免責聲明：本文内容與數據由觀點根據公開信息整理，不構成投資建議，使用前請核實。