規模收入雙增 | 2025年9月住房租賃發展報告

觀點指數 政策端多維協同助力市場高質量發展，50城住宅租金環比止跌回暖 2025年8-9月中央及地方層面政策覆蓋租賃市場的供給、需求、交易全鍊條，有效優化住房租賃市場的供需結構。租金表現上，2025年8月，50城住宅平均租金單價為31.94元/平方米/月，環比由跌轉漲，漲幅為0.59%。

規模效應持續釋放，租賃企業收入分化 據觀點指數不完全統計，30家住房租賃樣本企業已開業規模持續增長，合計超150萬間，而市場中位數房間數僅2.64萬套，目前多數品牌仍處于小規模運營階段。收入表現上，觀點指數監測的住房租賃樣本企業2025上半年收入從0.5億元到27億元不等，樣本企業租賃業務發展存在較大的差距。

供給端釋放節奏平穩，國企資源+專業運營助推規模化實現 本期樣本企業錄得22個租住項目新開業，較上個報告期微降，但從規模來看，供給端仍保持較強釋放力度。從數據來看，樣本企業新增開業項目呈現區域集中化與品牌頭部化特征，萬科泊寓、龍湖冠寓、有巢公寓、招商伊敦公寓等開業項目數居前。

保租房REITs中期業績穩健，保險業首支增值策略長租基金落地 已上市的8只租賃住房REITs先後披露了2025年中期業績報告，整體延續運營穩健、出租率穩定在高位、分派繼續落實等特征。8只租賃住房REITs合計實現收入3.2億元，可比口徑（剔除3只新上市）同比增長2.6%，經營活動淨流入合計1.86億元，本期可供分配金額合計2.37億元。公募REITs之外，本期觀點指數統計的住房租賃投資市場案例主要集中于北京、上海等一線城市，這些城市租賃需求基數大且支付能力較強，能為項目提供穩定的現金流支撐。

政策端多維協同助力市場高質量發展，50城住宅租金環比止跌回暖

9月15日，我國首部專門規範住房租賃活動的行政法規《住房租賃條例》正式施行，文件共七章50條，從根源上重塑住房租賃市場生态。

回顧期内政策，據觀點指數不完全統計，2025年8-9月中央及地方層面政策文件/工作會議聚焦政策指引、權益保障、規範管理、存量盤活等維度的推進，政策覆蓋租賃市場的供給、需求、交易全鍊條，有效優化住房租賃市場的供需結構，提升市場規範化與專業化水平，為行業從規模擴張到高質量發展注入強勁動力。

數據來源：觀點指數不完全統計

其中，8月28日發布的《中共中央國務院關于推動城市高質量發展的意見》明确提出，要繫統推進“好房子”和完整社區建設，加快構建房地産發展新模式，更好滿足群衆剛性和多樣化改善性住房需求。

此前，國務院第九次全體會議中強調，采取有力措施鞏固房地産市場止跌回穩态勢，結合城市更新推進城中村和危舊房改造，多管齊下釋放改善性需求，這也間接為住房租賃市場發展營造了良好的政策環境，城中村改造後的部分房源有望轉化為租賃住房，擴充市場供給。

這一政策導向意味着住房租賃市場将在城市高質量發展進程中扮演更關鍵的角色，通過穩步推進城中村和危舊房改造、支持老舊住房自主更新、持續推動城鎮老舊小區改造、因地制宜發展保障性住房、促進産城融合等舉措，直接優化租賃住房供給結構，提升租賃住房的品質和服務水平，為住房租賃市場注入新動能，推動其向規範化、高質量的方向發展。

值得注意的是，9月12日，發改委新規《關于進一步做好基礎設施領域不動産投資信托基金（REITs）常态化申報推薦工作的通知》中強調，加快收費公路、清潔能源、倉儲物流、保障性租賃住房等成熟資産類型項目申報、明确提出積極研究探索市場化租賃住房等尚無推薦發行案例的新資産類型項目的發行路徑、鼓勵已上市的基礎設施REITs通過擴募等方式籌集資金購入優質資産等。

文件從項目申報、新資産類型探索、擴募等多方面為住房租賃市場與REITs的深度融合發展提供了有力政策支持，将促使更多保障性租賃住房項目通過REITs模式盤活存量資産，吸引社會資本投入，增加保障性租賃住房的有效供給，緩解新市民、青年人的住房壓力。

地方層面上，廣西出台的《廣西進一步促進房地産市場平穩健康發展的工作措施》(征求意見稿），重點關注存量房的盤活利用。其中提到：鼓勵國有企業及各類市場主體收購個人二手住房推進“以舊換新”，對于市場主體收購個人二手住房用作長租房的，鼓勵給予一定收購補助、收購貸款貼息補助。這一舉措既能緩解當前房地産市場的庫存壓力，又能增加住房租賃市場的房源供給，優化資源配置。

在權益保障維度，多主體、多區域的政策舉措形成互補合力。教育部首次構建“配租+配售”相結合的鄉村教師住房保障體繫，聚焦鄉村教育人才這一特定群體的居住需求。浙江省出台《關于構建多元化住房保障體繫推動住房保障工作高質量發展的指導意見》，明确通過優化規劃布局、規範租金調控、強化建設標準等措施，擴大保障型租賃房源規模，為新市民、中低收入群體提供“可負擔、有品質”的租賃選擇。成都市通過住房公積金政策調整，簡化繳存人租賃保障性住房的提取流程、提高提取額度，既減輕了租客的租金支付壓力，也間接提升了保障性租賃住房的市場吸引力。

住宅租金表現上，觀點指數篩選重點50城（包括北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都、武漢等城市在内），監測其住宅平均租金走勢情況。

數據來源：同花順，觀點指數整理

2025年8月，50城住宅平均租金單價為31.94元/平方米/月，環比由跌轉漲，漲幅為0.59%，主要是由于8月正值高校畢業生入職季尾聲，核心城市剛需租賃需求仍有釋放，疊加部分區域新增房源入市節奏放緩，供需關繫邊際改善推動租金止跌。

同比延續跌勢，跌幅對比上月有所收窄，為-3.49%，市場雖未完全擺脫下行壓力，但随着需求端的逐步修復與供給端的優化調整，同比下行的幅度正逐步收斂，市場築底迹象顯現。

一線城市平均租金單價環比上漲1.26%至91.72元/平方米/天，對比上年同期仍下跌4.91%，一線城市雖有季節性需求支撐，但長期供需平衡仍需時間修復。具體來看，北京環比下跌2.17%，上海、廣州及深圳環比分别上漲1.65%、3.16%以及3.61%。北上廣同比分别下滑11.89%、3.62%以及1.19%，深圳對比去年同期持平。

8月重點50城租金環比變動區間為-3.83%至9.47%，其中50%的城市租金出現環比下滑，82%的城市租金出現同比下跌，同比下滑的城市數量對比上月有所縮減。

從數據來看，現階段住宅租金市場仍處于修復調整階段，未來修復節奏将取決于區域産業活力、人口流動及保租房供給與市場需求的适配度。

規模效應持續釋放，租賃企業收入分化

8-9月，多家頭部住房租賃企業陸續交出2025年中期答卷。從已披露的數據來看，行業整體表現平穩，企業間的發展節奏差異進一步顯現。

數據來源：觀點指數不完全統計

規模層面上，據觀點指數不完全統計，30家住房租賃樣本企業已開業規模持續增長，合計超150萬間，而房間數中位數僅2.64萬套，目前多數品牌仍處于小規模運營階段。

其中具有國企背景的品牌，包括華潤有巢、招商伊敦公寓、保利和寓等合計已開業房間39.98萬套，占比25.8%，這類企業依托政策資源和資金成本優勢，在保租房領域表現突出，成為市場的穩定器。

按企業披露的中期數據來看，對比上年年末，萬科泊寓、龍湖冠寓、招商伊敦公寓、保利和寓等多家租賃企業已開業規模均實現不同程度的增長，漲幅區間為2.4%至18.2%。

萬科泊寓和龍湖冠寓穩居集中式規模領先地位，截至2025年6月，兩者已開業房量分别為19.8萬間和12.7萬間。其中，上半年泊寓新獲取1.16萬間房源，運營管理房量增至27.3萬間，其中超13萬間已納入保租房體繫。

值得一提的是，保利和寓在短時間内規模增長顯著，從2024年末的22000間增長至2025年6月的26000間，增幅達18.2%。作為住房租賃領域的成長型企業，保利和寓借助保利集團在房地産領域的資源優勢，通過整合集團内部資源，如将部分存量房産轉化為租賃住房，同時積極與地方政府合作參與保租房建設的形式，快速擴充房源規模。

盡管部分企業實現規模增長，但觀點指數注意到行業規模層級固化的特征明顯。舉例來說，頭部企業包括萬科泊寓以及龍湖冠寓憑借龐大的房源基數，牢牢占據行業第一梯隊。其他租賃企業雖規模有不錯的增長，但與頭部企業在規模量級上仍存在較大的差距。

運營指標表現上，截至6月，萬科泊寓、龍湖冠寓、招商伊敦公寓、金地草莓社區、陸家嘴樂居、相寓等多家樣本企業的出租率均超90%，業務經營表現穩健。

數據來源：企業業績，觀點指數整理

收入表現上，觀點指數監測的住房租賃樣本企業2025年半年度收入從0.5億元到27億元不等，發展存在較大的差距。

其中包括萬科泊寓、華潤有巢、招商伊敦公寓、中海長租公寓、雅詩閣以及陸家嘴樂居等在内的即67%的樣本企業，實現收入的同比增長，漲幅區間為3.3%到138%。

陸家嘴樂居以138%的漲幅居樣本企業首位。據觀點指數了解，陸家嘴樂居依托陸家嘴集團的資源優勢，在上海核心區域打造高端租賃産品，精準定位高淨值租客，提供高品質的房源與定制化服務。截至2025年6月底，陸家嘴集團持有的租賃住宅物業總建築面積約為13.45萬平方米，成熟期物業出租率為97%，出租單價為2.44元/平方米/天。

另外，萬科泊寓和龍湖冠寓半年度收入居于集中式租賃行業的領先地位，兩者半年度收入分别為18億元和12.4億元，同比變動分别為4%和-5.3%。

觀點指數從财報中獲知，萬科泊寓收入增長動力主要源于其規模的持續擴張與運營管理的深化。上半年，泊寓新獲取房源1.16萬間，淨新增開業0.71萬間，截至報告期末，共運營管理27.3萬間長租公寓，開業19.8萬間。大規模運營進一步攤薄了單位運營成本，同時有效提升了品牌的議價能力。

服務式領域以雅詩閣為代表，凱德投資發布的2025年中期業績報告顯示，雅詩閣旅宿管理費用相關收益同比增長4%，達到1.72億新元，這主要得益于其穩健推進的開業計劃以及平穩有序的業務經營活動。

從經營指標來看，出租率提升了兩個百分點，日均房價也實現同比1%的增長，推動客房平均收入同比增長5%。

雅詩閣通過多元化品牌戰略，持續推動業務擴張。截至7月，年内雅詩閣新增簽約43處物業，共計超9400個單元，同時已在24處物業新增開業約4000個單元，管理規模穩步增長。

收入出現同比下滑的樣本企業中，金地草莓社區及相寓半年度收入同比跌幅均超15%。

截至6月，相寓在管房源規模已突破31.9萬套，上半年平均出房天數為8.8天，較2024年同期縮短0.7天，出租率為95.2%，繼續保持較高的運營效率。期内營業收入為27.03億元，同比下滑17.41%，毛利率-5.37%。我愛我家财報中指出，相寓收入出現下滑的主要是公司推出的新産品“相寓優選”采用“淨額法”确認收入所致。

供給端釋放節奏穩健，國企資源+專業運營助推規模化實現

新增項目開業層面，據觀點指數不完全統計，期内樣本企業錄得22個租住項目新開業，較上個報告期微降，但從規模來看，供給端仍保持較強釋放力度。

數據來源：觀點指數不完全統計

其中，保利和寓、濱江暖屋、城家公寓、方隅公寓、合肥承寓、金地草莓社區、樂乎公寓、瓴寓、龍湖冠寓、美寓、萬科泊寓、雅詩閣、有巢公寓以及招商伊敦公寓等多家租賃企業有新項目亮相，樣本企業持續加大投入。

從數據來看，統計期間，上述新增開業項目呈現區域集中化與品牌頭部化特征，萬科泊寓、龍湖冠寓、有巢公寓、招商伊敦公寓等開業項目數居前。

城市維度上，本期一線城市落地8個項目，占總項目數的36.4%，同時，杭州、成都、合肥、鄭州、甯波等重點城市同樣吸引租賃企業的布局。一線及新一線城市憑借産業集聚效應，持續吸引新市民、青年人才淨流入，租賃需求基數大、支付能力強，且政策支持力度突出，能為項目提供穩定的現金流，因此成為企業優先布局的安全區。

産品維度上，本周期内的開業項目兼具保障屬性與品質屬性，租賃企業供給結構更均衡。其中，萬科泊寓濟南鮑山地鐵站店，瓴寓藍岐灣府、有巢公寓深圳橋頭店等多個項目定位剛需群體，契合政策導向。而雅詩閣達美庭樂齡公寓（甯波）、城家瑞貝庭服務公寓（成都）等項目則聚焦中高端客群，通過差異化産品覆蓋不同的需求層級。

值得注意的是，本期有多個千套級大型租賃項目亮相，如瓴寓藍岐灣府、萬科泊寓濟南鮑山地鐵站店、金地草莓社區南大旗艦店等，能更好地承接區域内的集中租賃需求。其中金地草莓社區南大旗艦店更是以2500套成為周期内最大體量的項目，單項目房源量可抵多個中小型項目的總和。

另外，觀點指數注意到，泊寓通過國企資源+專業運營的合作模式，已先後在深圳、濟南、重慶、昆明等多個重點城市落地項目。8月底，位于濟南市歷城區鮑山街道的叮咚泊寓·鮑山地鐵站店正式試運營，首批298套房源一經推出即告滿租。

該項目總建築面積達19.7萬平方米，包含13棟租賃住宅樓體、2處地下車庫（含1526個機動車位及153個充電樁）及5處社區商業，預計将為市場供應2252套保障性租賃住房。

該項目由濟南城市投資集團下屬單位濟南泉城城市更新投資有限公司全資建設，並委托泊寓運營，是繼城投泊寓·海晏門店、叮咚·富瑞斯後，雙方合作推出的第三個租賃住房項目。

包括泊寓在内，瓴寓國際、百瑞紀集團、有巢公寓、樂乎公寓等多家租賃企業紛紛通過輕資産或合資方式切入地方國企存量資産，實現快速擴張。

這一模式有效解決了國企有地有房缺運營的痛點，也為租賃企業提供了低門檻、低風險的規模擴張路徑，實現資源+運營能力的互補。

保租房REITs中期業績穩健，保險業首支增值策略長租基金落地

8月底，已上市的8只租賃住房REITs先後披露了2025年中期業績報告，整體延續運營穩定、出租率維持高位、分派繼續落實等特征。

數據來源：基金業績，觀點指數整理

從基金收入端來看，8只租賃住房REITs合計實現收入3.2億元，可比口徑（剔除3只新上市）同比增長2.6%，經營活動淨流入合計1.86億元，本期可供分配金額合計2.37億元。

淨利潤合計約1.02億元，個體淨利潤區間從-74.87萬元到4099.19萬元不等，可比口徑同比上漲5.24%。其中個别項目（如紅土深圳安居）淨利潤同比下滑較大，但受益于華潤有巢、華夏北京保障房等項目的強勁增長，整體淨利潤仍實現正增長，且增速高于收入端，部分項目成本控制或費用優化效果顯著。

具體來看，國泰君安城投寬庭REIT基于底層資産及運營管理能力等支撐，半年度收入、淨利潤、可供分配金額等多項指標居首，顯著領先于其他基金。

另外，華夏北京保障房REIT半年度收入同比增長10.97%，唯一兩位數增長，但年化分派率僅1.82%，為闆塊最低，這主要源于擴募後基金淨值增加，但新增資産尚未完全釋放出現金流，導致全年可供分配金額被攤薄，短期拉低分派率，長期随資産成熟有望回升。

已上市8只保租房REITs本期現金流年化分派率區間為0.77%–1.48%，年化現金流分派率區間為1.82%-4.32%，中位數2.58%，其中匯添富上海地産租賃住房REIT與華泰蘇州恒泰租賃住房REIT因新發估值留足空間，年化分派率分别為4.32%和4.21%，為短期現金收益首選。

聚焦運營層面，中期業績公告顯示，8只租賃住房REIT底層資産項目出租率普遍維持在95%左右的高位，市場整體需求旺盛，出租率穩定，展現出較強的抗風險能力。

二級市場表現上，據同花順數據，截至2025年9月15日，8只上市産品當日行情呈現分化，部分小幅上漲、部分略有回調，但長期趨勢仍以穩健增長為主。從核心數據維度分析，當前闆塊總市值已接近200億元，較初始發行總規模有明顯提升。

同時，8只産品上市至今（不含上市首日）的平均收益率達到55%，長期業績表現突出。

數據來源：觀點指數不完全統計

公募REITs之外，本期觀點指數統計的住房租賃投資市場案例主要集中于北京、上海等一線城市，這些城市基于租賃需求基數大且支付能力較強，能為項目提供穩定的現金流支撐。

同時，保險公司、國企、基金公司、房地産開發商等多元化主體積極參與，住房租賃市場已成為資本配置的重要賽道。

其中，8月28日，大家投控聯合多家保險公司發起設立的長租住房基金在北京正式募集成立，出資合伙人包括大家人壽、友邦人壽、中銀三星人壽、中宏人壽、復星保德信人壽五家險企。保險長錢以45億元基金的形式，首次采用增值策略批量收購保障性租賃住房，為行業注入低成本的耐心資本。

與此同時，位于上海前灘核心地段的前灘雍萃46項目以9.45億元的挂牌底價正式成交，該項目采用“股權+債權”的復合定價模式，既實現資産的完整轉讓，又通過債權轉移優化交易對價結構。物業買方為上海國資背景的基金，意在盤活資産，未來基金退出渠道會考慮包括REITs在内的多種可能性。

前灘項目受讓方拟将REITs作為潛在退出渠道，而險資基金也可依托未來保租房REITs市場的常态化發行實現退出，住房租賃市場從投資、運營、增值再到證券化退出的閉環正加速形成，長租資産有望進一步吸引更多的資本進入市場。

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