AI賦能減耗提效 | 2025年9月物流倉儲暨基礎設施投資發展報告

觀點指數 物流相關指數現波動，政策發力無人物流廣泛應用 2025年8月中國物流景氣指數（LPI）為50.9%，環比回升0.4%，倉儲指數為49.3%，環比降0.8%落入收縮區間，指數呈波動态勢。快遞、電商物流指數向好。政策方面，國務院及交通運輸部發布“人工智能+”相關意見，推動物流無人服務與智能終端應用，支撐行業智能化升級。

物流企業持續優化結構，“AI+物流”持續減耗提效 據物聯雲倉披露，8月全國平均租金為23.17元/㎡·月，空置率為16.45%，快遞費上漲使園區租金有望繼續保持穩定。物流企業持續優化運營結構，上半年多數上市物流企業的營收利潤錄得增長，安得智聯、京東物流等借助智能技術降本增效，物流企業與科技公司的跨界協同作用顯著。

智慧物流園區加速落地，跨境保稅倉戰略升級 報告期内，共錄得7起投資事件：京東産發完成迪拜物流園交割、收購新加坡物流資産，圓通在哈薩克斯坦購地建保稅倉，菜鳥拓展墨西哥市場。國内普洛斯、申通、中通等推進智慧園區建設。此外，7起融資事件通過全球節點布局與資本助力，推動行業全球化智能化發展。

倉儲REITs上半年表現穩健，普洛斯受投資者青睐 上半年倉儲物流REITs整體表現穩健，中金普洛斯REIT憑借靈活的運營策略實現總收入2.16億元，累計分紅超12億元，受到投資者青睐。行業平均出租率達94.3%，但租金環比下降2%，部分企業采取“以價換量”的策略。頭部效應顯著，優質資産與高效管理成為行業競争的關鍵。

物流相關指數現波動，政策發力無人物流廣泛應用

2025年8月份，中國物流景氣指數（LPI）為50.9%，較上月上升0.4個百分點。分項指數中，業務總量指數連續6個月保持在景氣區間運行；新訂單指數為52.3%，連續7個月保持在景氣區間運行。

随着促消費、穩投資、保民生等各項政策落實顯效，供應鍊、産業鍊加速聯動，需求持續向好，京津冀、長三角和珠三角等主要城市群的業務量保持回升，輻射帶動作用明顯，物流業景氣指數擴張明顯。後期來看，業務活動預期指數連續保持在55%以上的高景氣區間，企業預期向好的态勢不變。

數據來源：國家郵政局、中物聯，觀點指數整理

2025年8月份倉儲指數為49.3%，較上月回落0.8個百分點。分項指數變化顯示，受高溫多雨天氣與部分大宗商品市場淡季影響，倉儲業務需求相對低迷，商品周轉速度減慢，庫存水平保持平穩，業務活動預期指數在擴張區間繼續上升。

總體而言，連續九個月運行在擴張區間後落入50%以下，顯示行業運行有所波動。業務需求相對不足，新訂單數量較前期有所下降；期末庫存指數為50%，較上月下降1個百分點。指數變化顯示，天氣因素制約出入庫作業效率，加之終端需求偏弱，商品周轉速度減慢，但庫存水平保持平穩，為後續市場需求恢復奠定了基礎。

8月中國快遞發展指數為424.9，同比提升4.4%。其中發展規模指數、發展趨勢指數分别為567.4和71，同比分别提升11.2%和10.4%。服務質量指數、發展能力指數分别為605.1和220，與去年同期基本持平。國家郵政局相關負責人表示，預計9月在促消費政策的持續推動下，快遞行業仍将保持穩中向好的發展态勢，繼續在服務民生、賦能産業、助力經濟發展中發揮重要的作用。

此外，2025年8月份中國電商物流指數為112.3點，比7月份回升0.3點，自今年春節以來逐月上升，繼續創出年内新高。值得關注的是，電商物流滿意率、履約率指數止跌回升，人員指數連續回升。随着8月份國内極端天氣逐漸減少，企業服務質量顯著回升。滿意率和履約率指數分别回升0.4點和0.5點。

相關分析師表示，依托人工智能、大數據與雲計算等前沿技術，電商物流行業正實現訂單智能匹配、智能分揀與運輸路徑動态優化的升級，助力成本指數環比回落0.5點，實現連續3個月下降，已降至117.2點，為2023年以來的新低。随着“金九銀十”消費旺季及開學季的到來，9月份電商物流需求将繼續保持平穩上升。

政策方面，據觀點指數不完全統計，共錄得4起相關政策，覆蓋人工智能與物流融合、物流倉儲土地要素保障、快遞服務增值稅規範等方面。

8月26日，國務院發布《關于深入實施“人工智能+”行動的意見》，探索無人服務與人工服務相結合的新模式，在物流等領域推動新一代智能終端、智能體等廣泛應用，為物流行業智能化升級指明方向。

交通運輸部方面，《“人工智能+交通運輸”實施意見》将于近期印發實施，旨在加快推動人工智能在交通運輸領域的規模化創新應用，支撐智能綜合立體交通網建設，這将進一步促進物流運輸環節的智能化發展，提升物流運輸效率與精準度。

近日，浙江省發展改革委等發布《浙江省物流倉儲“標準地”工作指引（2025）（試行）》，建立符合物流行業特性的土地要素保障機制，有利于降低物流倉儲環節成本，為物流倉儲設施建設提供更高效、更适配的土地資源支持。

期内财政部稅務總局發布《關于明确快遞服務等增值稅政策的公告》，明确快遞企業提供快遞服務取得的收入，統一按照“收派服務”繳納增值稅，進一步規範了快遞行業的稅收政策，有助于行業稅務管理的清晰化與規範化。

此外，自浙江、廣東等多地發布物流降本提質增效行動以來，廣東地區成為了調價的重點區域，每件快遞的漲價幅度介于0.3元至0.7元之間，並設立了每單不低于1.4元的底線價格，各地快遞企業“反内卷”，着力于通過合理定價保障服務質量與行業的可持續發展。

物流企業持續優化結構，“AI+物流”持續減耗提效

期内，倉儲市場供需指標呈現同步調整态勢。據物聯雲倉數據，8月全國平均租金為23.17元/㎡·月，空置率為16.46%，兩項指標與上月基本持平；41個重點城市平均租金為23.57元/㎡·月，較上月有所下降，空置率15.09%，同樣呈現環比上升的趨勢。

數據來源：物聯雲倉，觀點指數整理

從重點城市表現來看，市場分化特征持續顯現。觀點指數統計顯示，7月有9個重點城市空置率下降，其中海口降幅最為顯著，環比下降3.32個百分點至31.01%；武漢、成都等原本空置率較低的城市，空置率繼續保持下降的态勢，而太原、濟南等空置率較高的城市，空置率仍呈上升趨勢。

平均租金方面，41個重點城市中，共有15個城市下降，其中濟南受新增供應競争影響，租金降幅最大，環比下降2.20%。随着快遞費價格上升，物流園區租金價格有望繼續保持穩定。

2025年上半年，重點上市物流企業運營結構優化，多數企業營收與利潤實現同比增長，除物流科技闆塊的極智嘉外，企業淨利潤率保持正數。“AI+物流”在倉儲、運輸、供應鍊等環節的深度應用，給行業減耗提效提供了支撐。

從闆塊表現來看，物流科技企業增長較為突出。安得智聯總營收109億元，同比增長20.2%；歸母淨利潤24.8億元，同比增長21.7%，淨利潤率達22.8%，依托智能算法、數字化平台等技術開展供應鍊服務。極智嘉總營收10.3億元，同比增長31%，淨利潤同比增長91.2%，但受研發投入影響，淨利潤為-0.5億元，反映出智能裝備企業在技術叠代與市場拓展中的表現。其AI驅動的物流機器人、智能倉儲方案加快落地。

綜合物流領域，頭部企業規模與效益呈現增長。京東物流總營收985.3億元，同比增長14.1%；歸母淨利潤29.6億元，同比增長15.3%，淨利潤率3.0%。順豐控股總營收1468.6億元，同比增長9.3%；歸母淨利潤57.4億元，同比增長19.4%，淨利潤率3.9%。兩者通過AI算法優化配送路徑、智能倉儲繫統提升揀貨效率等方式，壓縮物流成本，在規模效應下實現利潤增長。

物流地産闆塊保持平穩。普洛斯中國總營收42.2億元，同比增長10%；息稅前利潤20.3億元，同比增長20%，為物流産業鍊提供倉儲等基礎設施，與運輸、科技等闆塊形成協同。跨境物流領域，嘉誠國際總營收6.8億元，同比增長3.4%；歸母淨利潤1.2億元，淨利潤率達17.6%，借助數字化手段優化跨境供應鍊流程。

整體而言，物流企業在不同闆塊的布局呈現結構化特征，“AI+物流”的技術應用，推動行業從傳統運作模式向智能化、高效化轉型，成為企業減耗提效的重要因素。

報告期内，物流企業與科技公司的合作持續升溫，圍繞“AI+物流”等數字技術方向展開多元協作，推動行業結構優化與減耗提效。如中國物流聯合科大訊飛發布千億參數“流雲”大模型，以前沿AI技術為物流場景深度賦能；安平物流與運匠科技共建的物流數字化項目落地，探索物流運營的數字化升級路徑。

與此同時，寶灣物流與九識智能合作，共推無人駕駛倉配的規模化應用；卡塔爾物流攜手三一機器人進軍智慧物流領域，同日虹迪物流科技與壹沓科技正式開啟“AI+國内物流”戰略合作。整體來看，物流企業與科技企業的跨界協同愈發緊密，從數字化項目落地到AI大模型、無人駕駛等技術的場景化應用，“AI+物流”的融合創新正成為行業減耗提效、實現高質量發展的重要引擎。

期内典型園區有京東産發北京大興機場亞一智狼倉、湖南懷化智慧冷鍊倉、希音灣區西部智慧産業園、順豐鄂州樞紐轉運中心。

京東産發北京大興機場亞一智狼倉應用“智狼貨到人繫統”，存儲坪效提升4倍，數萬SKU的倉庫揀貨最快可達秒級，揀選準确率達99.99%，單均物流成本下降50%。目前，“智狼”繫統已在北京、福州、廣州等多地落地，進入全國規模化復制應用階段。

湖南懷化智慧冷鍊倉由飓速冷鍊、順豐速運共同建設，項目總投資超5億元，總建築面積約11萬平方米，冷庫容量達24萬立方米。借助智能AI技術，該倉可實現各溫區精準控溫，能滿足香蕉、榴蓮、山竹等入境水果及醫藥産品的差異化儲存需求。

希音灣區西部智慧産業園由普洛斯為跨境電商企業希音打造，占地面積約680畝，總投資約35億元。通過構建“綠色、智能、自動”的一體化供應鍊，該園區着力建設全球交付中心，助力希音供應鍊向智慧化、精益化升級。

順豐鄂州樞紐轉運中心結合大數據、仿真、AI算法、視覺分析等技術，搭建“豐隽雲鏡數字孿生貨運平台”。數據顯示，在應用人工智能技術優化配送路徑後，順豐運輸成本降低10%~15%，配送效率提升20%~30%。

智慧物流園區加速落地，跨境保稅倉戰略升級

報告期内，共錄得7起投資相關動态，物流企業聚焦國際市場拓展與國内核心樞紐深耕，跨境保稅倉戰略明顯升級，通過海外倉啟用、核心物流資産收購與園區建設等動作，持續完善全球物流網絡布局。

在跨境領域，京東産發9月11日完成迪拜智能物流園交割，深化中東戰略布局，此次交割的智能物流園将與京東産發在本地已有項目協同，該倉庫計劃配備行業領先的智能倉儲設備與管理繫統，持續優化運營效率，共同構建輻射中東、非洲和歐洲市場的智能供應鍊核心樞紐。

此外，市場消息稱，京東産發将聯合瑞士合衆集團、高瓴支持的EzaHill，從凱德騰飛房産信托收購新加坡四處物流資産，交易價3.06億新元（約合17億元人民币）。新加坡作為全球物流樞紐，此次收購将夯實京東在東南亞及全球的物流基建，支撐跨境電商、國際供應鍊業務，推動智慧物流園區在國際核心節點的落地。

圓通國際快遞9月4日以4780萬港元購得哈薩克斯坦阿拉木圖州兩幅土地，總面積約44.2萬平方米，拟用于興建保稅及非保稅倉、合資物流倉等設施，強化在中亞地區的物流倉儲能力，助力跨境電商等業務開展，提升區域物流運轉效率。

國内智慧物流園區建設方面，普洛斯8月8日啟用上海新西北物流園一期，投資22億元，提升上海區域物流倉儲配送能力。申通快遞8月20日落地阜陽智慧物流産業園項目，總投資約4億元，建築面積7.3萬平方米，助力區域物流發展。

部分企業動作也持續加快，菜鳥物流8月28日宣布将在墨西哥開設首個倉庫，拓展拉美市場；嘉誠國際8月25日中標跨境電商平台華東核心智慧倉運營服務項目，深化跨境電商物流服務；中通快遞8月26日簽約大灣區（佛山）空地一體智慧運營中心項目，投資50億元，打造空地協同的智慧物流運營體繫。

企業不斷加速智慧物流園區在國際核心節點的落地，提升對跨境貨物的處理與調配能力，推動跨境保稅倉戰略升級，多維度推動行業全球化、智能化發展。

據觀點指數不完全統計，報告期内共錄得7起融資事件，涵蓋IPO、基金、債券、ABS等多種類型，物流企業通過多元融資方式發展注入資金活力。

8月27日，美的集團旗下安得智聯正式向香港聯交所遞交上市申請，雖然融資金額暫未披露，但此次IPO動作，有望為安得智聯在智慧物流服務拓展、技術研發等方面提供充足資本，助力其進一步完善智慧物流園區相關布局，提升在物流供應鍊領域的服務能力。

8月28日，普洛斯獲得阿布紮比投資局全資子公司15億美元投資。普洛斯作為全球知名的物流基礎設施服務商，這筆大額基金投資将為其在全球範圍内推進智慧物流園區建設、拓展跨境物流相關業務提供有力資金支持，有助于強化其在物流基礎設施領域的布局，助力跨境保稅倉等戰略的升級。

在債券融資方面，9月9日，淡馬錫旗下豐樹産業拟在華發行熊貓債，注冊規模20億元。豐樹産業在物流地産等領域布局廣泛，此次發行熊貓債所籌資金，可用于其在國内智慧物流園區、跨境相關物流設施的建設與運營，推動相關戰略落地。

期内ABS融資成為物流企業重要的融資途徑之一，強化在智慧物流園區、跨境保稅倉等領域的運營、創新及資本結構優化，助力行業在智慧化、跨境化方向上的發展。

倉儲REITs上半年表現穩健，普洛斯受投資者青睐

2025年上半年，在國内需求擴張與外貿韌性的雙重驅動下，倉儲物流行業需求維持穩定增長。與此同時，物流倉儲作為銜接實體經濟各環節的重要基礎設施，行業發展韌性十足，為倉儲物流REITs的穩定運營奠定了堅實基礎。

從經營成果來看，多數倉儲物流REITs在收入及利潤指標上表現積極。中金普洛斯REIT收入規模突出，2025年上半年報告期内實現總收入約21,625.86萬元。該REIT的收入表現與其資産運營策略相關，其持有的10個倉儲物流園依據市場供需變化靈活調整租賃方案，期末整體平均簽約出租率持續維持在90%以上，同比提升2.7個百分點。

這一運營數據側面反映出倉儲物流市場需求的持續釋放，為穩定相關REITs的收入水平建立了基礎。從需求端來看，電商、第三方物流及快遞快運等領域的發展，持續為倉儲物流租賃市場提供支撐，為REITs帶來了穩定的“源頭活水”。

淨利潤表現方面，2025年上半年除個别REITs出現虧損外，多數REITs實現盈利，行業整體淨利潤表現積極。這一現象表明，在行業需求穩定的市場環境下，多數倉儲物流REITs的資産運營效率與盈利轉化能力能夠适配市場節奏，實現收入向利潤的有效轉化。

具體來看，2025年上半年紅土創新鹽田港REIT實現淨利潤1983.09萬元；而中航易商倉儲物流REIT同期出現虧損，淨利潤環比下降16.52%，兩類産品的差異反映出不同REITs在資産運營能力與市場适應能力上的分化。

在投資者回報方面，多個REITs都有較高的可分配金額，為投資者帶來了實實在在的收益。中金普洛斯REIT最新分紅公告分配金額約為7867.43萬元，分紅比例高達95%。這一分紅方案使得中金普洛斯REIT上市以來累計分紅次數達12次，分紅總額超過12億元，歷史年度分紅比例接近100%。

中金普洛斯REIT在回饋投資者的同時，也在不斷提升自身的市場表現。2025年以來，該基金通過投資者開放日、業績發布會以及底層資産調研等多種形式的活動，積極回應投資者關切，不斷提升信息披露的質量和效率。

運營數據層面，2025年上半年倉儲物流REITs行業呈現“空置率下降、租金承壓”的特點，“以價換量”的運營策略在部分産品中有所體現。為維持較高出租率水平，部分REITs通過适度調整租金單價的方式吸引租戶，以保障資産的高利用率。

截至2025年二季度，國内物流倉儲闆塊REITs平均出租率維持在94.3%的高位，但租金水平普遍面臨壓力，闆塊内産品租金環比平均下降2%。

不過，嘉實京東倉儲基礎設施REIT出租率100%，表現出色。。紅土創新鹽田港REIT、中金普洛斯REIT等，憑借優質資産和良好運營管理，整體出租率回升顯著，能保持較高的資産使用效率，體現出較強的運營抗風險能力。

總體而言，2025年上半年倉儲物流REITs行業的頭部效應逐步顯現。具備優質資産儲備、創新運營模式及高效管理能力的REITs産品，在市場競争中表現更為突出，同時獲得投資者更多的關注。

與之相對，缺乏核心競争力的項目，在行業分化趨勢加劇的背景下，面臨的運營壓力持續增大。未來，倉儲物流REITs行業的競争将更加激烈，企業需進一步聚焦核心區域與優質資産，提升運營管理效率，通過模式創新增強自身的競争力，以應對行業分化帶來的挑戰，實現可持續發展。

免責聲明：本文内容與數據由觀點根據公開信息整理，不構成投資建議，使用前請核實。