全周期運營 | 2025三季度代建管理發展報告

觀點指數 住房自主更新政策釋放代建需求，精細化管理成普遍趨勢 中央城市工作會議明确城市發展轉向存量提質增效階段，國務院《關于推動城市高質量發展的意見》将“老舊住房自主更新、原拆原建”納入政策框架，推動城市更新從“政府主導”轉向“居民自治+市場參與”。地方代建政策呈現精細化特征：鄉鎮等地區通過分類施策、標準化準入、費用分檔計取及“超支賠償+節余激勵”雙向約束，構建“過程可控+結果可溯”的治理體繫，為代建企業提供技術支撐與業務機會。

費率持續承壓，業務布局下沉 代建費率因宏觀環境承壓，部分企業從5%-6%降至3%-4%。業務布局向熱點二線城市集中，沈陽以5個代建項目成為最活躍的城市，溫州、大連、合肥緊随其後。不良資産代建領域前景廣闊但門檻高，須具備全流程操盤、資産處置及債務平衡的能力，典型模式包括政府纾困、市場融資、共益債重整。

盈利能力表現分化，企業多元化布局應對策略 代建企業盈利分化顯著：綠城管理上半年營收13.74億元，毛利率40%，現金流入增長45%；中原建業收入下降4.5%、淨利潤下降23.4%，同時也面臨停牌危機。企業通過深化戰略合作（如綠城管理與中交體繫）、輕資産擴張（龍湖龍智造輸出管理服務）、異地布局（國貿地産福州總部項目、北京城建肯尼亞管網項目）構建護城河，強化市場滲透與差異化競争力。

産業園區賽道空間仍存，代建企業需加強全周期運營能力 工業代建受益于産業政策推動，需求前景廣闊，但需提升産業園區建設需求理解與資源整合能力。招商建管聯合招商蛇口中標合肥復材中心項目，通過“産業+資本+運營+建設”全産業鍊閉環形成差異化壁壘，成為工業代建主流方向。代建企業正從建設執行方轉向産業生态構建者，通過整合科研機構、運營資源，實現全流程管控，構建核心護城河。

住房自主更新政策釋放代建需求，精細化管理成普遍趨勢

中央城市工作會議于7月14-15日在北京召開，會議指出“我國城鎮化正從快速增長期轉向穩定發展期，城市發展正從大規模增量擴張階段轉向存量提質增效為主的階段”。以往的以房地産開發為主的大拆大建時代已經結束，城市現有的存量地産提質增效，成為代建業務未來的發展主軸。

8月28日，《中共中央 國務院關于推動城市高質量發展的意見》（簡稱《意見》）正式發布。作為7月中央城市工作會議後的首份城市高質量發展落實文件，将“支持老舊住房自主更新、原拆原建”寫入《意見》，釋放城市更新模式轉型的新信号。標志着我國城市更新從“政府主導”轉向“居民自治+市場參與”的新階段。

“支持老舊住房自主更新、原拆原建”寫入《意見》，更加注重以人為本，彰顯未來老舊住房更新改造政策支持方向。這一模式指的是，在政策扶持下，由業主作為實施主體，通過社區自治推動共同決策、自籌資金，公開引入開發建設單位，對原有老舊住房進行拆除，並在原土地上按原使用年限和建築面積（可适當優化）重新建設房屋，最終實現原業主回遷。

目前，浙江、上海、北京、湖北等地已在此方面進行了較多探索和實踐。雖然當前老舊住房自主更新、原拆原建存在多項難點，如統一業主意見、資金籌措、居民權益保障等，未來配套政策存在進一步完善預期，但業主産權人作為非專業人士，必須獲得足夠的治理和技術支撐才能推動項目實施，而房地産代建行業恰好能提供充足的技術和運維管理支撐，企業代建、物業服務等業務機會将增加。

2024年以來，洛陽、南陽、石家莊、南京、湖南、鄭州、佛山、深圳龍崗等省市地方政府發布了關于投資項目代建制的管理辦法。報告期内，中山市三鄉鎮等發布了《三鄉鎮政府投資項目代建管理辦法（試行）》，地方政府對于投資項目代建管理更加的精細化，獎懲措施，資金撥付進度有了進一步的安排。

觀點指數觀察到，地方代建政策正從“粗放式”向“精準化”轉型，三季度來看，地方的代建政策呈現以下幾個特點：

一是适用場景與門檻的精準界定。三鄉鎮明确代建制覆蓋教科文衛體、市政設施等四大類非經營性項目，總投資超100萬元需審批（100萬-1000萬由領導班子會議審議，超1000萬由黨委會議審議），並允許建設單位自主申請代建，平衡了政策剛性與靈活性。其他地區如湖南将3000萬元作為強制代建門檻，深圳寶安區要求100萬元以上項目公開招標，體現“分類施策”的精細化管理趨勢。

二是市場化與專業化的雙重強化。三鄉鎮要求代建單位須具備總承包、設計、監理等資質，近三年無不良信用記錄，並設立履約保函（金額由招標文件确定），推動行業準入標準化；同時，代建管理費按投資規模分檔計取（如1000萬以下項目按概算2%計費），支付節點細化至招標後20%、竣工後90%、保修期滿10%，既約束成本又保障企業合理收益。湖南等地更引入“節余獎勵”機制（節余資金5%-10%獎勵代建單位），形成“超支賠償+節余激勵”的雙向約束，倒逼企業提升效率。

三是監督與責任的閉環設計。三鄉鎮明确建設單位、代建單位、主管部門的職責邊界，對擅自變更建設内容、超概算等行為，要求從履約保證金、管理費中賠付，直至追究刑事責任；财政部門全程監管資金使用，審計部門介入績效考核，構建“過程可控+結果可溯”的治理體繫。邢台、長甯等地則通過行業自律、财政監管等配套措施，進一步規範市場秩序。

三季度代建政策呈現“政策導向轉型（存量更新）+地方規則細化（門檻、費用、監督）+市場機制創新（獎懲、公開招標）”的三重特征，既響應了城市高質量發展的需求，也為代建行業專業化、規範化發展提供了制度支撐，未來具備技術優勢與全流程管理能力的代建企業将迎來更大的市場機遇。

費率持續承壓，業務布局下沉

當前代建市場信心與預期仍處于緩慢修復階段，宏觀環境持續承壓導致委托方開發意願進一步減弱，直接沖擊代建需求規模。根據觀點指數不完全統計，在行業調整期中，綠城管理、招商蛇口、金地管理、華潤置地等頭部代建企業仍展現出較強的市場活躍度，其業務動态頻次顯著高于行業平均水平。

當前代建市場面臨多重壓力，費率持續承壓成為行業的普遍現象。部分企業代建費率已從5%-6%降至3%-4%（含人工費），主要受宏觀環境影響，導致委托方開發意願降低，代建需求收縮。

代建企業區域業務多向熱點地區布局，從代建企業近期拓展的商業代建項目來看，多以二線城市為主，沈陽以5個代建項目成為本季度代建企業最活躍的城市。金地管理、旭輝建管、幸福安基等企業均在沈陽有項目布局，溫州、大連、合肥緊随其後。

代建企業新簽面積表現增速分化，頭部代建企業的集中度進一步提升，但後來新進入的企業基數小，上升勢頭較猛。根據最新中報數據，上半年綠城管理以1989萬平方米新簽約規模位列第一，較去年同期增長13.9%。據招商蛇口的中報，去年成立的招商建管今年上半年共新增41個（去年同期：26個）項目，新增代建管理面積482萬平方米（去年同期：178萬平方米），較去年同期增長170.78%,新進駐北京、上海、徐州、佛山等城市。

2025年上半年，金建管交出亮眼的成績單：新簽代建面積570萬㎡，同比大幅增長75%，增速位居行業前列；新增代建項目39個，較去年同期翻倍增長（增加25個）。

當前房地産行業風險出清進程加速，企業化債需求持續釋放，推動金融機構手中沉澱大量亟待盤活的不良資産。未來兩至三年内，不良資産代建領域的業務規模将呈現快速增長态勢，這一賽道不僅前景廣闊且尚處于發展初期，具備顯著的戰略價值。

然而，不良資産代建市場準入門檻較高，並非所有代建企業均能承接此類項目。代建方需突破傳統代建代管的職能邊界，升級為項目整體盤活方案的制定者與執行者，須具備三大核心能力：一是房地産開發全流程操盤能力，涵蓋規劃設計、成本控制、工程管理等環節；二是不良資産處置專業能力，包括資産評估、債務重組、法律合規等技能；三是債務化解與多方利益平衡能力，需協調政府、金融機構、原開發商、購房者等多方訴求，實現項目價值最大化。

從纾困項目出險根源來看，多源于集團公司債務危機引發的資金鍊斷裂，導致項目公司雖資産大于負債卻陷入停工停售的困境。在此背景下，能否打通融資渠道、提供階段性流動性支持，成為項目脫困的關鍵。根據項目資金來源不同，可劃分為三類典型模式：

其一為“政府纾困+保交樓”項目，需精準把握保交樓專項資金及銀行配套融資的申請條件與流程要點，聯動地方政府構建政策性資金通道；其二為“市場融資+保交樓”項目，需将項目資産盤活與保交樓目標深度融合，遵循市場化、法治化原則打通商業融資渠道，實現“原湯化原食”的流動性閉環；其三為“共益債重整+保交樓”項目，需為具備重整價值的項目引入共益債，在保障金融機構債權受償的同時，滿足政府保交樓訴求，實現多方利益平衡。

幸福安基代建沈陽蘇家屯72萬平方米纾困項目，該項目通過構建全國化與屬地化相結合的渠道融資體繫實現繫統性突圍，依托與多家全國性及地方性AMC機構簽訂的戰略合作協議，綜合運用市場融資、共益債等工具解決項目流動性問題。針對近7億元資金缺口及後續交付需求，項目團隊創新采用“融、銷、抵、展”四位一體資金籌措模式。

在增量融資維度，繫統梳理材料申請保交樓專項纾困資金，打通政策性資金通道；在銷售回款層面，針對剩余貨值制定專項銷售方案並設置專人盯催在途回款，加速資金回籠；

在資産盤活方面，圍繞項目公司區域資産制定工程抵款（工抵）方案，同時協調地方政府最大化盤活預售監管資金，釋放存量資産價值；在債務重組維度，與金融機構、資源單位逐一開展市場化洽商，對金融債務及經營性債務實施适度展期，通過多維度資金平衡實現項目的整體盤活，最終保障項目交付目標達成並滿足多方利益訴求，形成可復制的不良資産代建纾困操作範式。

此外，從項目的銷售策略來看，風險纾困項目往往面臨信任危機，市場對項目品質與交付能力存在嚴重質疑，例如：綠城管理接手的唐山珑湖麗宮纾困項目代建運營工作，唐山珑湖麗宮前身為唐門一品，由私營企業主啟動開發，後因資金鍊斷裂陷入全面停滞，綠城管理構建新媒體矩陣傳播，通過精準圈層營銷提升項目市場熱度與産品價值，以一繫列創新性營銷措施，逐步推進項目重啟，扭轉市場口碑。

盈利能力表現分化，企業多元化布局應對策略

據觀點指數不完全統計，A股兩市逾70家房企公布的2025半年報中，有逾六成陷入虧損困局，行業盈利壓力顯而易見。據國家統計局7月數據，全國70個大中城市各線房價同比降幅雖呈邊際收窄态勢，但市場整體仍處于深度調整周期。

在此背景下，代建模式作為房企輕資産轉型的核心突破口，正迎來參與者激增的新局面。随着賽道擁擠度攀升，各企業盈利能力表現分化，行業已步入“精耕細作”的競争新階段——代建企業亟須構建協作網絡，通過資源整合、優勢互補等策略，以最低試錯成本實現能力短闆的有效補位，在存量博弈中構建差異化競争力，最終實現轉型破局與可持續增長。

綠城管理作為代建龍頭，上半年實現新拓代建規模及代建費逆勢增長，商業代建占比和重復委托率同比提升，展現出較強的韌性。财報顯示，上半年綠城管理取得營收13.74億元，歸母淨利潤2.56億元，毛利率約40%，可見公司在項目選擇上並未為了規模拓展而降低質量，同時也反映了其在成本控制和利潤獲取上的優勢。與此同時，公司經營活動現金淨流入為1.12億元，同比上升45%；在手現金達16.44億元，同比增長8%，且宣派中期股息每股0.076元，财務水平整體呈現健康穩健的狀态。

但代建第二股的中原建業表現不佳，面臨停牌危機。8月25日，中原建業有限公司（簡稱“中原建業”）發布了截至2025年6月30日止六個月的未經審核中期業績公告。公告顯示，中原建業在報告期内收入為人民币1.4億元，較2024年同期下降4.5%；淨利潤為人民币3700萬元，較2024年同期下降23.4%，淨利潤率為26.5%。期内每股基本盈利為人民币0.94分，較2024年同期減少人民币0.26分。

中原建業2025年上半年累計簽約項目460個，合約建築面積5634.1萬平方米，實現合約銷售54.8億元人民币，銷售面積89.5萬平方米，交付房屋90.5萬平方米。中原建業表示，收入下降4.5%，主要是由于國内房地産市場持續下行，集團服務費收取價格有所降低。

此外，從2024年4月2日算起，中原建業已持續停牌近17個月，根據香港聯交所的相關規則，主闆上市公司連續停牌達18個月，将面臨被取消上市地位的風險。中原建業停牌只剩一個月。以做綠色建築代建為主的朗詩綠色管理因無法發布中期預告而于9月1日停牌。

面對行業周期挑戰，代建企業通過多元化手段構建護城河。一是深化戰略合作網絡，綠城管理與中交體繫更多層次的合作，中交不少二級子公司在國内有諸多城市更新項目和片區綜合開發項目，中交強項在于基礎設施施工，而房地産代建開發是綠城管理的強項。旭輝建管推出“同路人計劃”總包專項招募，誠邀具備深耕能力、資金實力或全國化資源的總承包施工企業，共建政府代建、商業代建、AMC處置等多元業态工程

二是輕資産模式加速擴張，龍湖龍智造簽約蕭山經開區智能機器人及康養醫療科技研發基地項目，此次簽約項目是蕭山經開區國控集團與龍湖集團聯袂打造的首個商業綜合體項目，也是龍湖天街品牌首度落子蕭山的戰略性布局，龍湖龍智造主要負責提供開發管理咨詢及商業運營服務等輕資産服務，代建企業正積極拓展輕資産模式，通過輸出管理、品牌和技術等方式，實現業務的快速擴張和盈利能力的提升。

三是異地布局強化市場滲透，7月21日，國貿地産官方宣布，公司成功獲得福州塔斯汀總部地塊代建項目，将為塔斯汀中國漢堡打造現代化辦公企業總部大樓，該項目位于福州高新區核心區域，是公司拓展異地商業辦公代建的關鍵一步。

北京城建集團中標肯尼亞内羅畢中央商務區管網升級項目，8月20日，北京城建集團公衆号發文，由北京城建牽頭的聯合體正式收到中標通知書，成功中標肯尼亞内羅畢中央商務區管網升級項目，實現肯尼亞市場破冰。項目由法國開發署提供歐元融資，主要建設内容包括75公里老舊管網的修復升級及配套繫統改造，建成後将顯著提升肯尼亞首都内羅畢CBD區域的供水穩定性，惠及周邊居民。

産業園區賽道空間仍存，代建企業需加強全周期運營能力

據觀點指數不完全統計，期内旭輝建管、潤地管理、金地管理等企業獲取了較多的住宅代建項目，産業、商業類項目較少，仍存在較大的增量空間機會。

7月14日，旭輝建管宣布其憑借在大連江山如院項目中的專業表現，與大連帝誠建設集團再度攜手，成功簽約帝誠小窯灣項目，為其提供全過程建設管理服務。雙方将聯合打造總建築面積約8.5萬平方米的四代宅産品，助力大連城市人居品質升級。帝誠小窯灣項目位于大連市金普新區小窯灣商務區核心闆塊，北臨玄德路，東接黃海東路，總建築面積約8.5萬平方米。

綠地智造成功簽約連雲港優質住宅項目開發建設管理服務，8月6日，綠地智造與連雲港優質住宅項目達成開發建設管理服務協議。該項目位于連雲港市南部，靠近主要交通幹道，靠近城市生态長廊，周邊配套設施完善，景觀資源豐富。綠地智造計劃将該項目打造成高品質住宅區，為當地居民提供全新的生活體驗，提升生活品質和幸福感，滿足對高品質生活的追求。

8月13日，據金地管理發布，金地上海地區公司成功中標泰州姜堰[2025]3-1号地塊代建項目。該項目位于泰州市姜堰城中闆塊核心位置，計容建築面積約6.4萬平方米。項目将利用整體架空的優勢政策，打造姜堰新一代高品質墅區。此次中標是金地首進泰州、首進姜堰。

根據觀點指數統計的數據顯示，1-8月，前100房企累計實現權益銷售金額14790.34億元，同比下降約17.08%，。商品住宅去化面臨較大的壓力，但城中村改造、保障房等代建需求仍存。

中冶置業簽約北京市豐台區太平橋城中村改造代建項目。2025年8月19日，中冶置業成功簽約北京市豐台區太平橋城中村改造代建項目。項目位于北京市豐台區太平橋街道，緊鄰麗澤金融商務區，地處北京西站、豐台站和北京南站的核心交匯區域，是推動該區域高質量建設的關鍵片區。項目實施主體為北京賦澤房地産開發有限公司，總投資達32億元。項目開發建設内容主要包括：土地征收、拆遷、補償、安置房建設（總建築規模約11.07萬平方米）。

9月4日，潤地管理聯合體成功中標東莞市南城街道環城路與東莞大道交匯處的保障性住房項目全過程管理咨詢服務。該項目總用地面積約1.95萬平方米，總建築面積約8.45萬平方米，計劃建設配售型保障性住房510套。此次中標項目是東莞市2025年重大民生工程之一，旨在打造高品質保障性住房標杆，填補核心區域獨立占地保障房的空白。

在商業代建領域，針對酒店、寫字樓、購物中心等非標準化商業業态的代建項目，因各業态功能需求差異顯著，需通過多輪次、高頻次的需求溝通與協調，精準錨定業主方、運營方、設計方等多方訴求。這一特性導致商業代建項目的時間成本顯著高于標準化程度更高的住宅代建項目，成為行業精細化運營的重要挑戰。

以建工地産集團中標的未科195号地塊未來谷商業運營項目為例：該項目作為余杭區重點産城融合標杆，位于余杭塘路與良睦路交匯核心區，總用地面積約3.9萬平方米，總建築面積25萬平方米，采用“四塔+三層裙房”的立體布局。

功能分區上，低區規劃商業會議區，集餐飲、會展等配套服務形成消費活力核；中區打造開放式創業孵化平台，定向引入中小型創新企業；高區則設計為雲端辦公層，聚焦企業總部及高端商務機構入駐需求。

這種復合型業态的深度融合，對代建方的跨業态協同能力、運營資源整合能力提出了繫統性考驗，需通過前置化的需求拆解與動态協調機制，有效平衡各方訴求，實現項目價值的最大化。

就市場需求表現而言，非一線城市的商場類項目需求在三季度呈現低迷态勢，而旅遊景區消費市場則持續保持活躍狀态，這為文旅景區類增量代建項目提供了潛在的發展契機與市場空間。

代建企業可聚焦熱點城市與文旅融合項目，強化與商業文旅運營企業的協同。細分機會包括文旅配套（酒店、度假樂園）。據國家體育總局《大衆冰雪消費市場研究報告(2024—2025冰雪季)》數據，2024—2025冰雪季全國冰雪運動參與人數達2.92億人，消費總規模突破1875億元，同比增長25%。南方省份冰雪運動參與人數及室内滑雪場數量快速增長，上海、廣州、深圳等核心城市已布局相關産業。合肥作為長三角城市群副中心和安徽省會，正積極推進創新冰雪文體項目。

例如，代建企業而今管理已與冰雪綜合運營服務商熱雪奇迹展開合作，雙方自2025年1月起就合肥高新區全天候室内滑雪場項目開展多輪溝通，初步達成選址、内容及合作模式共識，項目進入實質性推進階段。熱雪奇迹作為融創中國旗下全球領先滑雪運動、教育、娛樂全鍊條運營服務商，将為項目提供專業支持。

工業代建領域則受益于産業政策推動，需求前景廣闊，但代建企業需進一步提升對産業園區建設需求的理解與内部資源整合能力。例如，8月7日，招商建管聯合招商蛇口中標招商創科合肥復材中心項目，以招商建管為例，其依托招商局集團體繫化資源優勢，該項目由招商局集團、合肥市政府及凱賽生物三方共建，核心業務聚焦于生物基聚酰胺復合材料的生産及研發。

該項目中標的關鍵在于代建企業（招商建管聯合招商蛇口）深度整合集團内部産業資源的能力，招商局集團提供戰略協同與産業資本支持，招商蛇口貢獻城市運營經驗，招商建管則發揮專業代建能力，形成“産業+資本+運營+建設”的全産業鍊閉環。這種内部資源的高效協同，不僅提升了項目的落地效率，更通過“自帶資源”的競争優勢，在産業園區代建市場中形成差異化壁壘。

從行業趨勢來看，此類“自帶資源”的代建模式正成為工業産業園建設的主流方向之一。代建企業不再僅是建設執行方，而是成為産業生态的構建者——通過整合産業資本、科研機構、運營資源，實現從項目策劃、建設到産業導入、運營的全流程管控。這種全産業鍊能力的構建，正是代建企業在工業代建領域競争中的核心護城河，也是未來産業園區建設需求升級的關鍵支撐。

在公共項目代建領域，代建企業需重點強化三大核心能力：一是公共項目全流程管理能力，二是跨領域資源整合能力，三是全産業鍊運營能力。

此類項目以學校、醫院、體育場館等民生基礎設施為主，通常由地方平台企業主導推進，知名代建企業則通過專業能力輸出實現優勢互補。值得注意的是，公共項目存在顯著的屬地化特征——地方平台企業更傾向選擇能提供“規劃-建設-運營”全鍊條服務的本地代建企業，以保障項目與地方發展需求的深度契合。

以漳州圓山醫院代建項目為例：該項目由廈門市屬國企建發集團旗下更新建設公司承擔代建職責，建發健康集團負責後續運營管理，形成“地方平台+專業代建+垂直運營”的三方協同模式。這種模式既發揮了地方國企的屬地資源優勢，又通過專業代建企業的技術能力和運營企業的市場經驗，實現了公共項目從建設到運營的全生命周期價值提升。

觀點指數認為：在早期住宅代建業務主導的階段，企業間的能力差異尚未顯著體現。随着代建企業逐步向多元化業務領域拓展，非開發類能力（如運營管理、産業導入等）正成為區分企業競争力的核心維度。

特别是在産業園區、寫字樓、文旅項目及大型場館等復合業态中，業主方通常不僅需要基礎代建服務，更普遍存在對全周期運營管理的訴求——從項目投資決策、建設實施到後期運營維護的完整鍊條服務。

在此背景下，代建企業若能構建覆蓋“投資-建設-運營管理”全生命周期的服務能力，形成“開發+運營+資源整合”的全鍊條解決方案，無疑将成為最契合市場需求、最具差異化競争優勢的理想選擇，這也是未來代建行業在多元業态競争中構建核心壁壘的關鍵路徑。

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