收入普降 | 2025年9月商辦與辦公空間發展報告

觀點指數 供應端仍處去庫存周期，辦公租金難改下行趨勢 辦公樓投資端和銷售端已連續多月出現下滑走勢，開發商信心持續低迷，企業對辦公擴租、購置仍保持謹慎，需求尚未實質性回暖，行業仍處于量價尋底的階段，真正的復蘇需等待企業盈利與擴張信心實質改善。辦公租金表現上，2025年8月，重點8城辦公樓平均租金單價為2.52元/平方米/天，環比7月下跌6.9%，同比跌幅擴大到15.7%。

寫字樓經營持續承壓，核心資源與産業成項目維穩關鍵 今年上半年，内地寫字樓市場延續調整态勢，82.4%的樣本企業收入出現同比下滑，僅3家實現正增長，行業整體收入規模同比下降約9%，寫字樓市場仍面臨供需失衡、租金下行及經濟環境影響等多重壓力。從寫字樓樣本項目出租率表現來看，核心商圈資源、産業支撐力、市場供需結構成為決定城市寫字樓出租率表現的關鍵變量，其中核心商圈高端項目、産業集聚區域項目抗風險能力突出，非核心區域、缺乏産業支撐的項目則明顯承壓。

交易單數及總金額雙增，越秀房産基金34億出售廣州資産 據觀點指數不完全統計，本期錄得4單内地商辦資産成交案例，交易總金額約72.9億元，對比上個報告期，交易單數及交易總金額均實現大幅回升。與此同時，觀點指數注意到，商辦資産二拍、三拍成常态，折價率快速上升。當前的商辦資産市場正經歷一場價值重估和結構性的調整，驅動市場的邏輯從過去的增值預期轉向現金流安全和實用價值。

英格卡推出共享辦公空間，服務商擴張積極性大幅提升 據觀點指數監測，本期新增簽約/開業的項目共計11個，對比上個報告期有所增長，辦公空間服務商擴張積極性實現大幅提升，以WeWork中國、創富港、高格辦公空間等為代表的樣本企業均有新項目落地/亮相。除此之外，本期商業辦公細分領域迎來新入局者。8月28日，英格卡集團全新共享辦公空間Hej!Workshop，在上海正式啟幕。英格卡集團選擇以其在中國運營的首座甲級辦公産品上海長甯荟聚辦公E棟為切入點，以甲級辦公樓的運營標準自主運營管理。

供應端仍處去庫存周期，辦公租金難改下行趨勢

據國家統計局披露的數據，2025年1-8月，全國辦公樓開發投資額和銷售額累計值分别為2301億元和1776億元，分别同比下滑17.8%和7.9%。

從數據走勢來看，辦公樓投資端和銷售端已連續多月出現下滑走勢，開發商信心持續低迷，企業對辦公擴租、購置仍保持謹慎，需求尚未實質性回暖，行業仍處于量價尋底的階段，真正的復蘇需等待企業盈利與擴張信心獲得實質性改善。

同期辦公樓新開工面積與竣工面積形成鮮明對比，兩者面積累計值分别為991萬平方米和933萬平方米，前者同比下滑21.9%，後者同比上漲9.3%。

其中竣工面積增長是歷史項目收尾而非新增供應擴張，當前竣工的項目多為2022-2023年開工的存量項目，受此前開發周期規劃影響，2025年進入集中交付期，辦公樓市場面臨短期庫存壓力。同時，新開工收縮将逐步緩解長期供需失衡，核心城市核心商圈的優質辦公樓或率先迎來供需改善，資産價值與租金有望觸底回升。

辦公租賃市場表現上，觀點指數篩選重點八城（包括北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都、南京以及武漢），監測辦公物業的平均租金走勢情況。

數據來源：同花順，觀點指數整理

2025年8月，重點8城辦公樓平均租金單價為2.52元/平方米/天，環比7月下跌6.9%，同比跌幅擴大到15.7%。

8月租金已連續6個月下行，且環比跌幅較7月（-0.8%）顯著擴大，辦公租賃需求端持續走弱，企業擴張及搬遷需求不足，市場去化壓力加大。

同時，城市間繼續分化。其中上海實現逆勢上漲，租金單價環比增長5.07%至租金3.73元/平方米/天，是唯一環比正增長的城市，金融及專業服務業需求仍具韌性。深圳租金環比持平，同比僅微跌1.6%，表現相對穩健。

其余城市普跌，環比跌幅從1.16%到22.57%不等，廣州、南京、武漢及南京等地租金跌幅均超兩位數，辦公租金持續承壓。

在新增供應壓力不減、經濟復蘇力度有限的背景下，預計9–10月租金仍将承壓。若政策端加大對中小企業的租賃補貼或稅收減免，四季度跌幅有望收窄，但全年整體仍呈量縮價跌的格局。

寫字樓經營持續承壓，核心資源與産業成項目維穩關鍵

商辦運營商層面，今年上半年，内地寫字樓市場延續調整态勢，82.4%的樣本企業收入出現同比下滑，僅3家實現正增長，行業整體收入規模同比下降約9%（按1港币≈0.9159人民币匯率換算），寫字樓市場仍面臨供需失衡、租金下行及經濟環境影響等多重壓力。

數據來源：企業業績，觀點指數整理

據觀點指數監測，17家樣本企業内地寫字樓業務半年度收入區間在0.55億元到17億元之間，同比變動區間為-24.64%至7.92%，樣本企業不僅在收入體量上差距懸殊，增長态勢也有鮮明對比，整體分化特征突出。

收入規模位居前列的企業包括中海商業、陸家嘴集團、嘉里建設、華潤置地等。

中海商業以半年度17億元的收入居首，收入同比微降3.41%。​從區域布局來看，其在北上廣深核心商圈的高端寫字樓矩陣（如北京中海中心、上海中海國際中心）成為關鍵支撐，一線城市貢獻的收入占比達52%，有效對沖了非核心區域市場的波動影響。

運營層面上，續租率穩定在77%，成熟期項目經營利潤率為59.7%，上半年新簽世界500強租戶41家，同時基石客戶占比達48%，近半數為長期戰略客戶，為中海商業帶來穩定的現金流並降低空置風險。

陸家嘴集團2025年上半年辦公物業租賃現金流入13.35億元，同比出現下滑。目前其持有在營甲級寫字樓共36幢，總建築面積245萬平方米。截至2025年6月末，其位于上海的成熟甲級寫字樓（運營一年及以上）的平均出租率為77%，平均租金7.39元/平方米/天。

作為寫字樓領域的代表性輕資産運營商，華潤萬象生活在2025年上半年持續深化業務布局，截至2025年6月，其已為27個寫字樓項目提供專業的商業運營及物業管理服務，總建築面積達190萬平方米，項目出租率較上年年末提升0.5個百分點，增長至74.1%。​2025年半年度，華潤萬象生活來自寫字樓商業運營及物業管理服務的收入同比增長4.5%至10.03億元，其中，寫字樓商業運營服務收入占比為5.5%。

同期，港資發展商如恒隆地産、太古地産、嘉里建設等在内地的寫字樓租金收入雖同比回落，但跌幅均控制在個位數，其核心商圈高端項目的租戶結構以外資及高端服務機構為主，需求黏性高，租金下調和空置率上升幅度表現優于非核心區項目，凸顯核心商圈+高端定位的抗壓能力。

從數據來看，在整體市場下行的背景下，頭部企業雖收入微降但規模優勢穩固，同時核心商圈高端資産仍是寫字樓企業抵禦風險的壓艙石。随着新開工大幅收縮，未來供應壓力将逐步緩解，持有優質資産且運營能力強的企業有望率先迎來收入企穩拐點，行業馬太效應将進一步加劇。

數據來源：觀點指數

聚焦經營層面，截至2025年6月，觀點指數監測的69個寫字樓樣本項目平均出租率為82.54%，對比上年同期及上年末均出現不同程度的下滑。

同比維度，超半數項目出租率下滑，跌幅從0.8%到35.9%不等，僅12個項目實現同比增長。較2024年12月，仍有近六成項目出租率出現下滑，深圳新時代廣場、杭州凱旋發展大廈跌幅較大。

此外，香港越秀大廈、上海靜安融悅中心A棟、北京通泰大廈等5個項目出租率維持滿租，成為市場的穩定器。

分城市來看，各城市内部項目表現差異顯著，核心城市核心區域的項目更具韌性。

其中，以北京、上海為代表的核心城市，雖整體受市場下行影響，但核心商圈高端項目憑借強産業綁定與高租戶粘性，出租率始終維持高位穩定，如北京凱晨世茂中心、北京金融街中心等核心項目依托金融、央企租戶支撐保持穩定，上海恒隆廣場、上海金茂大廈寫字樓等高端項目雖下滑但幅度可控。

深圳、廣州、杭州等重點城市出現核心項目企穩、非核心項目走弱的分化表現，産業集聚度直接決定項目的出租率表現，成為城市内部差異的核心動因。

舉例來說，科創産業集聚的項目表現亮眼，深圳威新科技園1、2期及3期依托南山科創企業需求，出租率持續回升，寶安中糧大廈也憑借區域産業升級實現增長。廣州太古匯辦公樓、杭州武林壹号寫字樓等核心商圈項目波動較小。

天津、武漢、沈陽、昆明等地，部分寫字樓樣本處于低位運行狀态，出租率低于70%，且缺乏核心商圈或産業支撐，難以實現有效回升。

從數據來看，核心商圈資源、産業支撐力、市場供需結構成為城市寫字樓出租率表現的關鍵變量，其中核心商圈高端項目、産業集聚區域項目抗風險能力突出，非核心區域、缺乏産業支撐的項目則明顯承壓。

交易單數及總金額雙增，越秀房産基金34億出售廣州資産

回顧8-9月寫字樓市場表現，據觀點指數不完全統計，廣州、北京、西安、廈門、武漢等多個重點城市有全新寫字樓産品亮相。

數據來源：觀點指數不完全統計

其中，保利光谷中心包括4棟商業樓宇，由保利發展全自持運營，總建築面積約24萬平方米，融合辦公、酒店、商業、休閑等多元場景。項目位于光谷産業腹地，輻射光芯屏端網超百家産業鍊企業，與未來科技城、光谷生物城等構建起完善的産業生态，保利光谷中心開業交付即實現近20000平米的簽約面積，為企業提供更加優質的發展空間。

包括保利光谷中心項目在内，超半數統計項目為辦公+商業+酒店/文化/研發綜合體（如保利光谷中心、西安環貿中心），關注商業與産業的協同效應。舉例來說，北京中海金融中心7棟總部級寫字樓與大吉巷商業形成産業人群支撐商業消費、商業活力反哺産業留存的閉環；武漢光谷創新天地通過寫字樓+街區商業服務10萬+居民，形成工作到生活的閉環。

當下，寫字樓産品逐步從單一辦公功能向産城融合生态的轉型加速，綜合體項目通過辦公+商業+配套+産業服務等的多維復合，構建起抵禦市場波動的生态壁壘。

值得一提的是，商業地産項目的綠色化與技術滲透已突破概念營銷階段，成為決定項目招商競争力與資産長期價值的核心變量。從具體項目來看，中建一局華東總部辦公樓作為上海首個零碳建築項目，通過智慧照明繫統實現年節電73萬度、年減碳率75.1%，預制率超40%的裝配式結構，進一步降低建造階段碳排放34.9%。北京中海金融中心項目中的1号樓是北京首個大型商業辦公“零碳建築”技術集成及“光儲直柔”應用示範項目。其余6棟樓宇則全部獲得綠建三星、LEED鉑金級、WELL金級國際三重綠色認證。

商辦資産交易市場方面，據觀點指數不完全統計，本期錄得4單内地商辦資産成交案例，交易金額約72.9億元，對比上個報告期，交易單數及交易總金額均實現大幅回升。

數據來源：觀點指數不完全統計

據觀點指數監測，本期資産交易成功案例主要集中在廣州珠江新城、上海武甯路等核心商務區，廣州越秀金融大廈和上海信泰中心項目均以高價成交，投資者對一線城市核心資産的偏好持續增強。

具體來看，本期最大額的交易為越秀房産基金出讓越秀金融大廈50%的權益，承讓人包括廣州越秀發展集團有限公司（外部承讓人）及廣州越秀城建國際金融中心有限公司（内部重組方）。

標的資産越秀金融大廈于2025年6月30日的評估值為80.49億元，以此為基準确定參考資産淨值為36.82124億元（對應50%權益），並協定折讓2.49億元，折讓比例約為評估值的3.1%，最終股份代價确定為34.33124億元（即參考資産淨值減協定折讓）。

從標的屬性來看，越秀金融大廈作為廣州珠江新城核心商務區内的成熟優質物業，其市場抗風險能力與運營韌性在存量商辦市場仍具備一定的競争優勢。截至2025年6月30日，項目整體出租率穩定維持在82.1%，其中寫字樓業态出租率達81.7%，零售業态實現100%滿租。同期寫字樓平均租金為193.2元/平方米/月，顯著高于區域内同類物業平均水平。

交易完成後，越秀房産基金對越秀金融大廈的實際實益權益降至49.495%，交易完成後，目標公司不再符合附屬公司定義，轉而被歸類為少數權益物業，越秀房産基金喪失對其多數所有權及控制權。

本期另一大額成交的項目為上海信泰中心T1棟，購買方為普陀長征鎮下屬村鎮企業，網簽總價約21.68億元。據了解，買方收購的核心動因是長征鎮旗下天地軟件園需配合普陀區金沙島區域整體開發規劃實施動遷，為保障園區企業辦公需求的連續性、減少跨區域遷移對産業運營的影響，最終選擇在同區域購置信泰中心T1辦公樓，作為天地軟件園動遷後的辦公承接載體。

另外，本期大額資産如仙樂斯廣場、陽光濱江中心卻因總價高、債權與産權結構復雜等因素相繼交易失敗，大額資金對這類資産的現金流穩定性缺乏信心。

與此同時，觀點指數注意到，商辦資産二拍、三拍成常态，折價率快速上升，如期内青浦正荣中心一拍8.7億元無人問津，二拍起價已下調40%至5.2億元；重慶中迪廣場資産包第十次拍賣再次流拍，累計降價12.48億元。

總結來看，當前的商辦資産市場正經歷一場價值重估和結構性的調整，驅動市場的邏輯已經從過去的增值預期轉向現金流安全和實用價值。

英格卡推出共享辦公空間，服務商擴張積極性大幅提升

辦公市場細分領域，據中小企業協會發布的最新數據顯示，2025年8月中國中小企業發展指數（SMEDI）為89.1，較上月上升0.1點，高于去年同期，中小企業發展韌性持續顯現，但復蘇基礎仍需鞏固。8個分項指數表現為4升3降1平。

數據來源：中小企業協會，觀點指數整理

分行業表現來看，住宿餐飲業以0.5點的漲幅領跑，工業、批發零售業以及社會服務業等基礎性行業穩步微升，内需回暖對中小企業發展有一定的支撐作用。

與消費場景恢復、服務需求釋放直接相關。工業、批發零售業等基礎性行業穩步微升，反映内需回暖的支撐作用。但建築業指數下降0.5點，受房地産投資低迷與基建增速放緩雙重拖累，疊加下遊項目停建緩建等因素影響，行業中小企業承壓明顯。

整體來看，中小企業受益于消費復蘇與生産回暖。不過效益改善滞後、部分行業深度調整等問題，仍需政策精準發力緩解或解決，尤其需緩解資金壓力並優化勞動力配置，以鞏固復蘇勢頭。

作為辦公空間行業需求端的重要來源之一，中小企業發展态勢與辦公空間服務市場的需求結構、運營模式及行業趨勢緊密聯動。

數據來源：觀點指數不完全統計

據觀點指數監測，本期新增簽約/開業的項目共計11個，對比上個報告期有所增長，辦公空間服務商擴張積極性實現大幅提升，以WeWork中國、創富港、高格辦公空間等為代表的樣本企業均有新項目落地/亮相。

城市布局上，WeWork中國、創富港、高格辦公空間等企業均将資源集中于上海、深圳、廣州等一線及新一線城市，偏好城市副中心或新興商務區，如上海五角場、深圳前海自貿區、廣州琶洲電商總部區等，兼顧租金成本與政策紅利。

産品端差異化競争加劇，WeWork中國以經典空間結合勵帷2.0創新模式進一步升級上海區域布局，其與國華中心合作的全新辦公社區将延續勵帷繫列現代簡約的高端裝修風格，打造開闊共享區、精致茶水間與設計感獨立辦公室，滿足企業品牌形象需求。

空間打造上，辦公空間服務商普遍采用可拆分戶型，如創富港1-10人間獨立辦公室、WeWork的20-100人模塊化空間，适配中小企業擴張需求。

與此同時，觀點指數注意到，辦公空間服務品牌與業主方深度綁定成為新趨勢，例如，期内WeWork與瑞安辦公三度合作開發武漢企業天地項目，高格與大悅中心累計合作面積超10000平方米。

整體來看，頭部品牌在經濟波動期加速布局，通過高性價比與靈活租期搶占市場份額。

除此之外，本期商業辦公細分領域迎來新入局者。8月28日，英格卡集團全新共享辦公空間Hej!Workshop，在上海正式啟幕。

英格卡集團選擇以其在中國運營的首座甲級辦公産品上海長甯荟聚辦公E棟為切入點，以甲級辦公樓的運營標準自主運營管理。

在場景打造上，Hej!Workshop把握企業靈活辦公需求，推出獨立辦公室、靈活工位、會議室、電話亭及室内外活動空間多種選擇，搭配長短結合的租期模式，滿足小規模企業、初創企業、自由職業者、小型工作室等多樣化需求。

商業+辦公協同成為該項目的流量密碼。依托購物中心成熟的商業配套，項目的辦公客群可直接轉化為商業消費客群，商業客流也能為辦公空間帶來潛在客戶，形成雙向引流的閉環。這既降低了辦公空間的配套運營成本，也提升了商業體的非營業時間的活力。

數據來源：企業業績，觀點指數整理

另外，已披露2025年中期業績的辦公空間服務商整體表現穩健。其中，2025年上半年，IWG集團繫統總營收達到22億美元，同比增長2%，創下歷史新高。調整後的EBITDA（息稅折舊攤銷前利潤）同比增長6%至2.62億美元，集團營收為18.5億美元，略低于去年同期，主要由于部分中心關閉及數字與專業服務闆塊一次性合同的影響。

值得一提的是，IWG集團輕資産模式成效顯著，管理與加盟業務高速增長，2025年上半年，該闆塊繫統營收同比增長26%至3.61億美元，費用收入同比增長43%至5000萬美元，其中經常性管理費收入實現了2.6倍的增長。這主要得益于其全球範圍内的新中心開業數量，上半年共新增338個中心，其中97%為輕資産模式，顯著降低了資本支出需求。

輕資産戰略下，IWG集團全球辦公中心網點數量增長至4260個，辦公室突破100萬間。

同期創富港營業收入為3.84億元，同比微降0.73%，主要因部分門店到期關店導致經營面積減少。截至6月底，創富港全國簽約門店280家，業務聚焦深圳、廣州、北京、上海、杭州、香港、成都、甯波、長沙等九大城市，經營面積合計37.93萬平方米。

同時盈利能力有所提升，其中歸母淨利潤同比增長40.75%至3978萬元，扣非淨利潤同比增長35.17%至3609萬元，毛利率為40.11%，同比提升1.89個百分點，得益于成本控制和關店減虧。

同期研發投入827萬元，同比增長4.7%，重點升級BCMS商務中心管理繫統、BITS智能電話繫統，提升多門店遠程管理效率。

從數據來看，創富港通過關閉虧損門店以及嚴控成本實現利潤增長，在聯合辦公行業加速整合的背景下，公司盈利改善的确定性較高。

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