韌性增長 | 2025年三季度REITs發展報告

觀點指數 2025年三季度，REITs市場報告顯示，C-REITs呈現規模擴張與結構優化並進的特征。截至三季度末，全市場上市REITs達74只，總市值2212.31億元，較2024年末增長41.43%，形成“新發+擴募”雙輪驅動的格局，如南方萬國數據中心REIT等首批數據中心REITs首日漲停，凸顯稀缺資産與科技屬性雙重價值。

二級市場表現方面，中證REITs全收益指數三季度累計跌2.06%，受股市走強及10年期國債利率上行的影響，呈現“先高位震蕩→中期下行→震蕩回升”三階段特征。分闆塊看，産業園區REITs二級市場分化顯著，優質項目如創金合信首農REIT首日漲28.47%，但二線園區面臨出租率下降的壓力。

政策供給優化，外資首單入局，新上市項目中金唯品會奧萊REIT首日漲26.81%，運營指標穩中有升；住房租賃REITs（8只，市值占比8.3%）受租金回調與利率上行雙重壓力，闆塊跌幅達7.76%，但核心城市需求仍存支撐；倉儲物流類REITs通過擴募提升抗風險能力，如嘉實京東倉儲REIT擴募覆蓋西北、華東節點，二級市場新項目首日溢價成焦點。

香港及海外市場方面，美國REITs市場三季度波動上升（標普地産投資信托指數漲2.34%），闆塊分化明顯，寫字樓、工業、零售、酒店漲幅顯著，住宅及自助倉儲下跌；京東産發籌備新加坡超10億美元REIT，印證亞洲資本對東南亞市場長期看好。香港市場恒生REITs指數漲1.92%，11只REITs總市值1520億港元，領展占七成份額，市場分化顯著，零售物業收入承壓，但酒店旅遊逆勢增長，融資成本下行緩解分派壓力。

整體而言，REITs市場在政策破圈、資産類型立體化、運營韌性修復中邁入規模擴張新周期，同時面臨利率上行、供給擴張、運營效率分化等挑戰，各闆塊表現分化但長期增長潛力受市場認可。

C-REITS篇

市場綜述

總量突破與結構優化並進，REITs市場邁入規模擴張周期

市場整體數量方面，據觀點統計，截止2025年9月中旬，全市場上市的REITs産品達到74只，在6月5日首次突破2000億元大關，持續上漲。截至三季度末，總市值達到2212.31億元，較2024年末增長41.43%並持續增長。

期内，一共有6只REITs上市，合計發行規模57.67億元，呈現“新發+擴募”雙輪驅動的格局。作為首批上市的數據中心REITs，南方萬國數據中心REIT與南方潤澤科技數據中心REIT即便身處市場震蕩期，仍實現上市首日即封漲停闆的亮眼表現。這兩只産品憑借底層資産的稀缺屬性脫穎而出：其底層項目均位于國家戰略級算力樞紐——長三角、京津冀國家樞紐節點，區位優勢顯著；同時具備行業領先的高能效表現，PUE值遠低于行業平均水平。

作為兼具不動産穩定收益屬性與科技成長潛力的創新型資産，這類新型基礎設施REITs在“資産荒”背景下展現出雙重屬性：既可依托不動産特性獲取穩定持有收益，又能通過科技屬性分享數字經濟紅利，成為明确增長驅動、前景廣闊的稀缺投資標的。

其中倉儲物流REITs與消費基礎設施REITs均為10只，分别約占13%，保障租賃住房8只約占11%，園區基礎設施19只，約占25%。

數據來源：WIND，觀點指數整理

多維政策破圈擴容，從傳統基建向消費、文旅、數字經濟等場景延伸

報告期内，我國在基礎設施不動産投資信托基金（REITs）政策層面呈現多維度、跨領域、常态化的推進特征，政策覆蓋消費、文旅、數字經濟、養老、體育等民生與新興産業，並形成“中央統籌+地方試點”的協同格局。

政策覆蓋範圍顯著擴大。本季度政策突破傳統倉儲物流、保障性租賃住房等成熟資産類型，向消費基礎設施、冰雪旅遊景區（如黑龍江4A級以上冰雪景區）、人工智能及數字經濟項目（如廣西AI/數字領域）、文化旅遊設施（河南文旅項目）、體育場地（如國家體育産業高質量發展意見）等新場景延伸。國家發展改革委《常态化申報推薦工作通知》更明确将市場化租賃住房、專業市場、養老設施等尚無發行案例的資産類型納入探索範圍，形成“成熟資産加速申報+新興資産試點突破”的梯度推進模式。

區域特色與産業導向緊密結合。地方政策凸顯“因地制宜”特征——北京聚焦消費基礎設施，契合國際消費中心城市建設；黑龍江依托冰雪經濟資源，推動景區基礎設施證券化；廣西結合數字經濟與旅遊養老産業，廣西金融惠企三年行動方案（2025—2027年）支持人工智能（AI）、數字、旅遊、養老等領域項目發行基礎設施領域不動産投資信托基金（REITs）；河南則側重文旅消費場景的REITs應用。這種“一省一策”的布局既激活地方特色資産，又通過跨區域經驗交流形成全國統一市場的協同效應。

金融創新與實體經濟深度融合。政策明确将REITs作為拓寬資金來源、盤活存量資産的核心工具。例如，《關于金融支持新型工業化的指導意見》提出通過REITs支持數字基礎設施建設；《關于釋放體育消費潛力 進一步推進體育産業高質量發展的意見》則強調以REITs豐富體育場地供給。這種“金融工具+産業需求”的對接，既解決了基礎設施“融資難、退出難”的問題，又通過市場化機制引導社會資本向戰略性新興産業聚集。

常态化與制度化推進機制成型。國家發展改革委文件從申報流程、資産類型擴展、審核標準優化三方面構建常态化機制，如明确加快成熟資産申報、加大數據中心等潛力資産組織力度、探索新資産類型發行路徑。這種制度設計標志着我國REITs市場從“試點探索”向“成熟運行”階段過渡，為市場參與者提供更清晰的預期和操作框架。

資産類型立體化布局，首發擴募覆蓋産業園、清潔能源、商業地産等傳統與新興領域

本季度REITs市場呈現多元資産擴容、擴募生态成熟的特點，首發與擴募項目在資産類型、産業領域、資産組合上體現了政策引導與市場需求的雙重驅動。

資産類型覆蓋全面，新興産業與民生領域成重點。首發項目涵蓋産業園（如沈陽國際軟件園、北京電子城）、清潔能源（新疆喀拉喀什河-波波娜水電站）、商業地産（佛山映月湖環宇城、長沙凱德廣場）、倉儲物流（廣州/東莞三項目）及消費基礎設施（蘇州相城天虹購物中心）等傳統與新興資産。擴募項目則聚焦光伏（中航京能光伏）、奧特萊斯（杉井奧特萊斯）、高速公路（大廣高速麻城至浠水段）及智造園（南通/重慶東久智造園），形成“傳統基建+新興産業”的立體布局。其中，新能源項目（如光伏、水電）因符合“雙碳”目標備受關注，消費類商業地産（如購物中心）則通過高出租率（如電子城産業園88.28%）和穩定現金流（如天虹購物中心預測分派率4.53%-4.92%）展現抗周期優勢。

擴募生态趨于成熟，資産組合優化成趨勢。本季度擴募項目（如中航京能光伏、國泰君安東久新經濟産業園）均通過購入同類型優質資産實現規模擴張，形成“首發-擴募-再融資”的閉環。例如，中航京能光伏擴募納入雲南水電站，與原雲南保山光伏項目形成“水電-光伏”互補；東久新經濟産業園擴募則通過長三角與成渝經濟圈的智造園布局，強化區域産業協同。擴募項目的快速通過（如中金唯品會奧特萊斯首發與擴募同步推進），反映了監管對成熟資産擴容的鼓勵态度。

指數波動中顯分化，中證REITs全收益指數三季度累計跌2.06%

報告期内，受股市走強和10年期國債利率收益率上行影響，中證REITs全收益指數變化趨勢在波動中下行，指數呈現“先高位震蕩→中期下行→震蕩回升”的三階段特征。

第一階段為高位震蕩期，自7月初至7月中旬，指數在1100-1116點區間内維持高位運行，市場表現相對平穩。

進入中期下行階段後，自7月下旬起，指數開始逐步走弱。8月15日，人民銀行發布貨币政策執行報告，明确提出“提高資金使用效率，防範資金空轉”的政策導向，導致市場對降息的預期顯著降溫。受此影響，次一交易日（8月18日），中證REITs指數單日下跌1.7%，創下年内最大單日跌幅。此後，指數延續下行趨勢，于8月19日探底至1054.03點形成階段低點。

自8月下旬起，指數進入震蕩回升階段。至9月17日，中證REITs全收益指數收于1071.32點，較報告期初累計下跌2.06%，但整體呈現企穩回升的态勢。

同期，三季度A股市場呈現高彈性上漲特征，滬深300指數累計漲幅達15%，顯示出較強的市場活力。另一方面，10年期國債收益率顯著上行，截至9月19日已升至1.87%，回升至年内較高水平，對固定收益類資産及REITs市場形成持續壓力。

數據來源：WIND，觀點指數整理

市場數據顯示，三季度倉儲物流類區間累計漲幅最大為3%，次之為消費基礎設施類，為2.22%。跌幅最大的為保障性租賃住房闆塊，下跌約7.76%，園區基礎設施微跌1.73%。

換手率上，園區基礎設施、消費基礎設施、倉儲物流、保障房這四類REITs的平均區間累計換手率比較接近，在43.97%到48.91%之間。

數據來源：WIND，觀點指數整理

在投資者結構上，戰略投資者以74%的平均配售比例占據絕對主導地位，網下專業機構投資者占比18%，公衆散戶占比7.8%。這種分層結構既保障了項目資金的穩定性，又通過網下機構的專業定價能力和公衆投資者的廣泛參與，形成了市場化的價格發現機制。

從資産類型維度觀察，消費基礎設施（74.8%）的戰略投資者占比最高，體現這兩類資産對長期穩定資本的強需求；而園區基礎設施（10.3%）的公衆投資者參與度顯著高于其他類型，反映散戶對成熟産業園區的投資偏好。新型基礎設施（如數據中心）網下投資者占比達21%，顯示市場對創新型資産的參與熱情；生态環保類項目戰略投資者占比76%，凸顯政策導向型資産對機構資金的特殊吸引力。

這種結構化特征印證了基礎設施REITs“機構主導、分層參與”的市場設計初衷，既保障了國家戰略項目的資金安全，又通過市場化機制實現了風險分散和價格發現，為後續産品創新和投資策略優化提供了堅實的數據支撐。

經營韌性修復與壓力並存，出租率與利潤率回升

整體而言，資産運營質量在波動中展現修復能力，但盈利端壓力與杠杆水平仍需警惕。

産權類公募REITs近三年經營表現呈現波動中趨穩的态勢。出租率2023年短暫下滑至88.75%後，2024-2025H1回升至90%左右，顯示資産運營韌性；收繳率2023年降至88.33%後快速修復至98%以上，資金回籠能力顯著改善。

核心盈利指標EBITDA利潤率持續承壓，2022-2024年從80.38%降至69.94%，2025H1回升至75.48%，反映成本壓力與運營效率的動态調整。現金分配率保持3.86%-4.92%的區間波動，分紅穩定性較好。基金杠杆率維持108%-111%高位，财務杠杆風險需持續關注。

産業園區REITs

一線城市表現領跑，新上市與擴募項目雙輪驅動資産擴容

産業園區REITs一級市場活躍度顯著，新上市與擴募項目雙輪驅動資産的擴容，但出租率波動凸顯運營壓力。截至目前，闆塊已上市19支REITs，總市值374.81億元，占REITs市場的16.9%，體現市場對産業園區資産的配置需求。創金合信首農REITs作為國内首個聚焦“總部經濟”的科技創新産業園項目，以36.85億元的發行規模、超94%的三年平均出租率及2316億元總認購金額（網下發售比例0.78%、公衆發售比例0.26%）創下北京市屬企業REIT發行新高，首日漲幅28.47%，更是印證了它的稀缺性與來自市場的認可度。

國泰君安臨港創新智造産業園擴募項目則以標準廠房為基礎資産，募集17.23億元購入漕河泾科技綠洲康橋園區，該園區圍繞上海“3+6”重點産業布局，近三年平均出租率超95%，租約結構健康穩定，持續運營能力與增長潛力強勁，成為首單上海市屬國企REITs擴募及標準廠房基礎資産擴募的標杆案例。此外，東北地區首單公募REITs中信建投沈陽國際軟件園REIT獲批。

二級市場分化顯著，優質項目受青睐

二級市場呈現顯著的分化格局，新上市優質項目與存量項目表現冰火兩重天，市場情緒偏謹慎。從2025年7月1日至最新收盤日區間漲跌幅來看，18支園區基礎設施REITs中僅中金聯東科創REIT（4.75%）、招商科創REIT（7.16%）、創金合信首農REIT（34.17%）錄得正收益，其余15支均下跌，其中華泰南京建邺REIT（-12.23%）、中金湖北科投光谷REIT（-11.29%）跌幅超10%，博時蛇口産業園REIT（-5.52%）、華夏合肥高新REIT（-3.29%）等亦表現疲軟。

創金合信首農REIT因“總部經濟+科技創新”的稀缺定位及高出租率支撐，成為二級市場明星；核心城市的科技園區（如北京大興、海澱、楊浦科創）繼續受到産業集聚效應的支撐，表現較好；但二線園區面臨出租率下降、租金壓力等問題。産業園區REITs的表現受運營方的招商能力和政策落地力度的影響較大。随着2025年集中解禁和新增供應的入市，部分中小園區可能面臨現金流壓力。

運營指標波動加劇，盈利壓力持續顯現

近三年産業園區REITs運營指標波動加劇，出租率、收繳率及EBITDA利潤率呈現“先升後降再企穩”的復雜态勢，盈利壓力持續顯現。2022年出租率88.80%、收繳率86.54%、EBITDA利潤率86.07%；

2023年出租率飙升至103.07%（因租戶提前繳費），收繳率微降至85.00%，但EBITDA利潤率大幅躍升至96.94%；2024年各項指標驟降，出租率78.03%、收繳率69.53%、EBITDA利潤率70.58%，反映新增企業租賃需求趨弱，運營機構采取以價換量，導致租金壓力增加。

2025年Q1-Q2數據有所修復，出租率回升至82.67%-84.59%，收繳率從88.57%升至93.09%，EBITDA利潤率從78.17%微升至78.71%，但整體仍低于2022-2023年的水平，顯示運營效率提升與成本壓力並存，需持續關注租金收繳能力恢復及“以價換量”現象對盈利空間壓縮的長期影響。建信中關村REIT在2025年中期業績會上說明，上半年業績虧損的原因之一是，租金價格降低，“以價換量”現象較為明顯，導致租金收入有所下降。

數據來源：WIND，觀點指數整理

消費基礎設施REITS

政策端供給持續優化，外資首單消費REITs入局

消費基礎設施REITs一級市場呈現強勁擴容，新上市項目憑借稀缺定位與運營韌性獲資金熱捧。已上市的10支REITs總市值386.06億元，占REITs市場17.4%，中金唯品會奧萊REIT以34.8億元的募資額創年内消費類REITs新高，首日漲幅26.81%，印證了市場的認可度。

其底層資産甯波杉井奧特萊斯運營超14年，出租率穩定在98.8%，2022-2024年運營收入與淨收益CAGR分别達8.7%和10.69%，租金坪效394元/月/平方米，居同類前列，凸顯“新零售+奧萊”模式的長期競争力。9月22日，華夏中海商業REIT取得中國證監會準予注冊批復及深圳證券交易所無異議函，同時等待上市的外資首單REITs——華夏凱德商業REIT等項目進一步豐富供給，形成“成熟資産+新興業态”的擴容格局。

刺激政策疊加節日消費復蘇，底層資産業績驅動REITS提升

二級市場呈現“新上市REITs領漲、存量REITs分化”的格局，消費復蘇與政策利好構成上漲核心動力。2025年7月1日以來，消費基礎設施REITs區間漲跌幅分化顯著：中金唯品會奧萊REIT以26.47%的漲幅領漲，華夏華潤商業REIT（4.99%）、華夏金茂商業REIT（5.26%）亦錄得正收益，而部分存量項目如中金中國綠發商業REIT（-6.49%）承壓。

新上市項目因高出租率、穩定現金流及“新零售”稀缺標簽受資金追捧，反映市場對消費基礎設施長期價值的信心。随着國内經濟回暖，居民消費信心增強，消費支出增加。2025年五一，全國出遊3.14億人次，同比增長6.4%，總花費1802.69億元，增長8.0%；端午購物中心日均客流2.43萬人次，同比大增13.5%。消費熱潮直接帶動消費基礎設施REITs底層資産業績提升，驗證了市場對其長期價值的認可。

高出租率源于優質底層資産項目的貢獻，例如：中報披露華夏華潤商業REITs的底層資産青島萬象城收繳率達100%。出租率維持在99.03%的高位，租金單價水平提升至418.40元/平方米/月，較上年同期增長9.18%，體現租金收繳能力優異，利潤率提升則反映了成本管控與收益增長的協同效應。

運營指標維持高位穩定，出租率、收繳率及利潤率呈現“穩中有升”的态勢，彰顯資産質量與運營效率。2024年出租率97.68%、收繳率99.45%、EBITDA利潤率62.59%；2025Q2出租率97.13%、收繳率99.50%、利潤率67.21%，顯示運營韌性持續增強。

此外，9月15日，商務部聯合國家發展改革委、财政部等九部門發布《關于加力推動城市一刻鐘便民生活圈建設擴圍升級的通知》，明确将社區商業基礎設施納入REITs優先支持範圍。

通知提出，優先支持保障基本民生的社區商業綜合體、鄰里中心、百貨商場、菜市場等消費基礎設施項目發行基礎設施領域不動産投資信托基金(REITs)。觀點指數認為，未來，我國有望進一步加大對消費類基礎設施項目REITs發行和基金重組的支持力度。

數據來源：WIND，觀點指數整理

住房租賃REITS

租金回調預期疊加利率上行，二級市場闆塊承壓下滑

租賃住房行業目前已上市8支REITs，該闆塊總市值約184.45億元，占REITS市場的8.3%。此外，短期内，10年期國債收益率顯著上行，截至9月19日己升至1.87%，回升至年内較高水平，保租房作為長久期資産，對利率調整敏感性高，房租價格持續回調與保租房供給持續大增，對住房租賃REITs未來租金收入與分紅率的影響較大。

住房租賃REITs市場面臨“供給擴張+利率上行”的雙重挑戰，市場情緒偏謹慎。已上市8支REITs總市值規模相對較小且擴容受限。10年期國債收益率升至1.87%高位，保租房作為長久期資産對利率調整高度敏感，資金成本上升直接壓制估值。

同時，保租房供給持續增加與房租價格回調形成“供給過剩-租金承壓”的負向循環，導致投資者對未來租金收入與分紅率預期悲觀，一級市場發行及擴募難度增加。地域上，一線及強二線城市保租房項目雖受益于人口流入需求支撐，但供給放量導致局部區域租金增速放緩；政府雖持續推動保租房建設，但租金管控、土地供應政策等約束了項目的收益空間，加劇一級市場壓力。

其中跌幅在9%以上的REITs為：華夏基金華潤有巢REIT（-9.62%）、匯添富上海地産租賃住房REIT（-9.66%）。二級市場呈現“無差别下跌”的态勢，市場對保租房REITs短期運營風險集中釋放。2025年7月1日以來，所有保障性租賃住房REITs區間漲跌幅均為負值，跌幅從-3.77%至-9.67%不等，反映投資者對保租房租金回調、利率上行等風險的擔憂。

地域上，不同城市項目表現分化且整體承壓，但核心城市（群）仍具增長動能。從一線城市看，近五年除北京、上海外，多數一、二線城市保持人口淨流入狀态；參考海外經驗，在城鎮化率增速放緩階段，核心城市（城市群）因産業集聚、資源集中仍具備較強人口吸引力，未來人口增長動能持續。

此外，青年群體晚婚晚育、高購房壓力導致租賃周期延長，進一步催生租賃住房需求；而二線城市項目則面臨更大的供給壓力與人口流入放緩風險，需關注區域供需平衡及政策導向對項目運營的影響。

保租房供給壓力仍存，部分市場化項目探索多元收入

運營指標呈現“出租率回升、收繳率穩定、利潤率承壓”的波動特征，資産質量與運營效率存在區域差異。出租率2024年降至91.39%後，2025年Q2回升至96.13%，顯示需求端有所修復；收繳率持續高企（2025Q2達99.17%），體現租金收繳能力優異；但EBITDA利潤率從2022年的86.16%持續降至2024年76.66%，2025年Q2僅微升至77.25%，反映成本上升或收益增長放緩的盈利壓力。

地域上，一線城市項目依托人口流入與産業集聚，出租率與租金水平相對穩定；二線城市項目則受供給增加影響，租金增長受限。政策層面，保租房“保基本”定位下租金管控政策持續，疊加土地、稅收等成本剛性，需長期關注盈利空間的壓縮問題。

同時，部分市場化項目探索多元收入（如配套商業、社區服務），或為運營效率提升提供新路徑。例如：華潤有巢REIT中報顯示項目公司通過自有房屋租賃、商鋪管理費、停車場經營等多元收入模式，實現服務收入230萬元，占本期總收入的比例達12.55%。

數據來源：WIND，觀點指數整理

倉儲物流REITs

首單民企倉儲物流類REITs正式啟動擴募，提升抗風險與成長性

倉儲物流行業目前已上市10支REITs，該闆塊總市值約258.30億元，占REITs市場的11.66%。

7月4日，首單民企倉儲物流類REITs正式啟動擴募，嘉實京東倉儲REIT拟擴募並新購入西安、合肥兩個成熟智能物流園區，合計建面25.28萬平方米，此舉是基金對投資策略的深化實踐。通過覆蓋西北、華東核心物流節點，既補充了現有資産組合的區域空白，又實現了“成熟資産+戰略區域”的雙重布局。

西安項目依托國際港務區區位優勢，可承接中歐班列物流需求；合肥項目受益于長三角經濟圈産業升級。兩項目均具備穩定現金流與成長潛力。此輪擴募不僅可分散資産組合風險，更通過“存量+增量”的資産組合優化，使基金在獲取穩定租金收入的同時，獲得區域經濟成長帶來的資産增值機會，符合倉儲物流REITs“現金流穩定+成長性”的核心邏輯。

此外，全球最大物流REITs安博發起的華夏安博倉儲REIT于9月22日獲批，首發資産來自安博中國旗下的三個優質倉儲物流項目，分别為安博廣州開發區物流中心、安博東莞石排物流中心和安博東莞洪梅物流中心。這三處資産均位于倉儲物流需求高度旺盛的粵港澳大灣區，輻射廣州、東莞、佛山、中山等多個大中城市。

該産品也是目前已上市及申報中的倉儲物流類REITs中唯一全部資産均位于大灣區的REITs。三處資産均主要用于城市配送，服務于周邊居民和産業的剛性需求，受外貿政策波動影響較小。三處物流資産的目前評估總值約21.71億元。

二級市場表現分化顯著，新項目首日溢價成焦點

倉儲物流REITs二級市場呈現明顯分化格局，中銀中外運倉儲物流REIT以26.3351%的區間漲幅領跑，主要得益于其作為國内首單央企倉儲物流REITs的身份——發行溢價16.16%、首日開盤價4.00元、首日漲幅達22%，市場對其稀缺性與資産質量給予高度認可。

嘉實京東倉儲REIT亦表現穩健，漲幅8.94%，反映市場對京東物流運營能力與資産質量的長期信心。

而部分項目如中金普洛斯REIT（-5.43%）、中航易商倉儲物流REIT（-6.37%）則出現負增長，主要受經濟周期波動、資産運營效率差異等因素影響。

整體來看，二級市場表現既反映了投資者對不同資産質量、運營能力的差異化定價，也體現新上市項目因發行溢價與首日漲幅成為階段性市場焦點，而存量項目則需通過持續穩定的運營表現維持市場信心。

運營市場在波動中顯韌性，強周期屬性與效率提升並存

倉儲物流REITs運營指標呈現“出租率波動、收繳率穩定、利潤率周期性調整”的特征，行業強周期屬性與運營效率提升並存。

依據仲量聯行數據，2025上半年全國高標倉平均有效租金同比下降7.4%至0.89元/平方米/天，反映市場短期調整壓力。這一趨勢與倉儲物流REITs整體EBITDA利潤率波動相呼應——2024年升至83.04%後，2025Q1降至68.83%，Q2回升至73.87%，體現“租金下行-成本控制-利潤率修復”的動态平衡過程。全國層面需求端受經濟周期、電商滲透率增速放緩影響，但核心區域高標倉需求韌性仍存，如長三角、大灣區淨吸納量增長。

收繳率2023年達99.51%後降至2024年的94.49%，2025Q2回升至94.89%，體現租金回收能力受經濟環境沖擊但逐步修復，發行人自租比例較高起到下行周期緩沖的作用。

EBITDA利潤率波動顯著：2024年升至83.04%，因成本控制與租金調整；2025Q1降至68.83%後Q2回升至73.87%，反映運營效率提升（如自動化設備、綠色改造）與成本壓力（如土地、能源成本）的動态平衡。

行業韌性主要得益于頭部運營商的資源整合能力突出、資産組合分散度較高、核心區域物流需求的長期穩定性以及發行人自租比例較高（如京東繫REITs），下行周期緩沖效果明顯等因素。

數據來源：WIND，觀點指數整理

海外及香港篇

海外篇：海外REITs市場現結構性機會，REITs内部闆塊顯著分化

2025年三季度，美國REITs市場在宏觀經濟與政策調整的交織影響下，呈現波動上升的态勢，標普美國房地産投資信托指數自7月初346.74點起步，至9月18日收于354.86點，累計漲幅約2.34%，期間雖經歷了多次調整，但長期上行趨勢未改，反映出市場對房地産闆塊的信心修復與結構性機會的挖掘。

數據來源：WIND，觀點指數整理

經濟環境與政策驅動，降息預期落地支撐現金流敏感型資産。本季度市場核心邏輯圍繞美聯儲貨币政策轉向展開。8月非農就業數據遠低于預期，疊加通脹壓力緩和，強化了市場對9月降息的預期並最終落地。降息直接降低REITs融資成本，尤其利好對現金流敏感的消費類（如零售購物中心、體驗式商業）和倉儲物流類REITs——這類資産依賴持續現金流覆蓋利息支出，利率下行可顯著提升其淨營運收入與估值水平。

總體來看，三季度美股REITs市場呈現“商業地産強、住宅弱，物流穩、科技基建分化”的格局。盡管整體指數上行，但REITs内部呈現顯著分化。寫字樓REITs在三季度表現最為突出，漲幅達13.96%，主要受益于商業地産市場的回暖及辦公空間需求的持續釋放。遠程辦公常态化背景下，優質寫字樓因配套完善、地段優越成為企業首選，租金與資産價值同步提升。

工業REITs以8.13%的漲幅位列第二梯隊，其底層資産對應倉儲物流與産業園區，充分受益于電商物流持續擴張及制造業升級帶來的倉儲需求增長。

零售REITs以7.09%的漲幅緊随其後，直接映射了居民消費復蘇與線下零售回暖的宏觀趨勢。商場、購物中心等消費場景在場景創新、體驗升級的推動下，客流量與銷售額雙增，帶動租金與資産估值上行。酒店及度假村REITs以10.89%的漲幅同樣搶眼。

負增長闆塊中，多戶住宅REITs與單戶住宅REITs分别下跌4.14%與4.77%，這主要受通貨膨脹超預期，高利率環境抑制購房需求、租金增長放緩的影響。

自助式倉儲REITs下跌2.30%，一方面是因為前期市場估值過高，存在回調壓力；另一方面是因為全球關稅政策疊加效應引發需求放緩，美國自7月中下旬起陸續确定與其他國家的對等關稅稅率，雖大部分國家最終稅率低于4月2日初次提出的水平，但仍有相當數量國家稅率高于當時預期；從整體關稅調整幅度看，美國對全球所有國家平均上調約15ppt，進一步加劇了市場對倉儲需求增長放緩的擔憂，最終反映在市場的下跌情緒中。

數據來源：WIND，觀點指數整理

值得關注的是，據路透社消息，中國電商巨頭京東旗下基礎設施投資與資産管理平台京東産發，正攜手瑞士合衆集團及亞洲投資機構高瓴支持的易達希爾地産，共同籌備在新加坡設立資産規模超10億美元（約合72億元人民币）的房地産投資信托（REIT）。這将是新加坡REIT市場逾一年來最大規模的新晉基金。

這一動作不僅印證了亞洲資本對東南亞房地産市場的長期看好，更側面反映全球投資者對REITs作為資産配置工具的認可度提升——尤其是在低利率環境下，REITs的高分紅特性與抗通脹屬性更顯稀缺。

展望後市，美聯儲貨币政策節奏、經濟增長動能及通脹粘性将成為關鍵變量。若經濟實現軟着陸，商業地産需求有望逐步復蘇；但若衰退風險上升，部分高杠杆物業可能面臨再融資的壓力。

香港篇：市場分化顯著，物業收入承壓與融資成本下行並存

恒生房地産信托基金指數在波動中呈現上行趨勢，8月12日收于3308.7點後回落至3164.91點，較期初上漲約1.92%，反映市場在短期調整中仍實現淨增長。這種波動既體現了投資者對香港REITs短期情緒的復雜性，也凸顯了融資成本下行對市場壓力的緩解作用，整體呈現“穩中有升”的态勢。

數據來源：WIND，觀點指數整理

截止2025年三季度末，中國香港共有11只上市REITs，香港11只上市REITs總市值突破1500億港元，市場集中度極高，其中領展房産基金占據近七成份額，凸顯其作為亞洲最大房地産信托基金的主導地位。

越秀房産信托基金作為首個内地物業REITs，與招商局商業房托在三季度末漲幅顯著，分别達9.19%和9.34%；而富豪産業信托、順豐房托則跌幅靠前，分别為-3.44%和-2.75%，市場分化源于底層資産類型及區域布局差異，如領展以零售物業為主鞏固規模優勢，部分REITs因酒店、物流等資産類别或區域經濟壓力表現弱勢。

物業收入普降與零售物業主導。中報顯示，越秀房産基金上半年收入總額9.66億元人民币，同比下滑6.6%，物業收入6.79億元人民币，同比下滑8.6%；置富産業信托收益8.55億港元，同比下滑2%，物業收入淨額6.13億港元，同比下滑3.2%；陽光房地産基金收益3.91億港元，同比下滑4.8%，物業收入淨額3.07億港元，同比下滑5.4%。

零售物業雖占市值超七成，且主要由領展貢獻，但受消費疲弱、租金調整影響，收入普遍承壓，寫字樓、物流業亦面臨租金下行壓力。

物業類型表現分化，酒店旅遊逆勢增長。盡管寫字樓、零售物業承壓，酒店及旅遊業卻實現量價齊升。越秀房産基金旗下廣州IFC雅詩閣服務式公寓上半年經營收入6030萬元人民币，創歷史新高；廣州四季酒店客房收入1.9億元人民币，平均入住率80.1%，同比增長1.1個百分點。

匯賢産業信托旗下北京東方君悅大酒店平均入住率由2024年上半年的54.8%躍升至2025年上半年的71.5%，沈陽威斯汀酒店平均入住率由49.7%上升至52.3%。這種分化源于展會經濟（如廣交會）及消費場景復蘇對酒店旅遊的拉動作用，而物流業雖出租率穩定，但受關稅戰影響，大灣區跨境電商客戶擴張謹慎，租務市場面臨壓力。

融資成本下行緩解分派壓力，融資成本普降成為纾緩REITs分派壓力的關鍵因素。越秀房産基金報告期内融資成本4.03億元人民币，同比下降13.5%，節省6300萬元人民币，平均融資成本降至近三年低位；陽光房地産基金加權平均融資成本3.7%，去年同期為4.2%；

置富産業信托融資成本按年減少12.6%至1.73億港元，2024年上半年為1.98億港元。融資成本下降主要得益于香港銀行同業拆息回落及流動性改善，直接減輕REITs财務負擔，提升可分派收入空間，反映宏觀貨币政策對REITs财務健康的積極影響。

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