AI新動能 | 2025年9月産業園區暨基礎設施投資發展報告

觀點指數 生産指數‘體感’持續偏冷，“人工智能+”或成新動能 報告期内，“人工智能+”政策體繫逐步完善，國務院、工信部及多地出台政策，推動其與各行業融合，國家發改委亦發文為“人工智能+能源”奠定基礎。8月規模以上工業增加值同比增長5.2%，但呈連續下滑的态勢，傳統産業增長承壓；但“人工智能+”相關領域表現突出，工業機器人産量、集成電路制造增加值均增加。

企業定制新興産業專屬配套，着力數據金融價值挖掘 “十四五”期間央企累計投8.6萬億元支持新興産業，企業同步定制新興産業專屬配套：深業集團建含AI測試中心等空間在内的園區體繫，華為賽力斯工廠以智能設備築生産載體，蘇州高新、首程控股也通過投資、擴産，完善新興産業生态。同時數據金融價值挖掘提速，北京建數據商務平台、推動公共數據的流通，建發股份、增城産投等開展數據金融合作。

鍊主企業建設區域智造項目，産業地産股權轉讓頻發 報告期内監測到9起産業投資事件，以智能制造産業園為主，盾安環境、工業富聯等鍊主企業斥資建區域智造項目，富士康、廣東太古可口可樂等也布局儲能、智能生産領域。同時産業地産股權轉讓集中，江蘇啟迪、張江高科等推進股權處置，華南城處于清盤階段。9月融資市場活躍，融資類型多樣，廈門象嶼等通過創新工具拓寬資金渠道。

産業園區REITs擴募成常态，央企資産支持參與配置 2025年上半年産業園區REITs運營承壓，平均出租率、租金同比分别下降7.5%、1.8%，營收全線下滑。而在此背景下，REITs擴募成常态，中金聯東科創、華安外高橋等多只REITs推進擴募，臨港創新産業園REIT擴募資産還可與首發項目聯動。央企亦參與配置，長城資産出資配售上海臨港創新産業園REIT，為市場注入信心，助力行業緩解壓力、健康發展。

生産指數“體感”持續偏冷，“人工智能+”或成新動能

報告期内，據觀點指數不完全統計，共錄得9起政策動态，從國家到地方，從宏觀戰略到具體行業實施方案，“人工智能+”已形成自上而下、多維度的政策支持體繫。

8月29日，國務院印發《國務院關于深入實施“人工智能+”行動的意見》，提出要把人工智能與各行業深度融合作為重要戰略，助力傳統産業改造升級。

該政策從國家層面為“人工智能+”的全面推進提供了基礎支撐，表明人工智能的應用将從局部領域向國民經濟各産業環節延伸，為産業發展融入智能化元素，促使傳統産業在生産方式、管理模式、産品服務等方面進行變革。

與此同時，工信部開展研究《“人工智能+制造”專項行動實施方案》，旨在推動人工智能産業高質量發展，加快高水平賦能新型工業化。制造業是國民經濟的主體，人工智能與制造業的深度融合，将極大提升制造業的智能化水平，從研發設計、生産制造到物流倉儲等全流程實現效率優化與質量提升。

除上述重磅政策外，多地及多部門也圍繞前沿技術與新興産業出台相關政策。上海市辦公廳發布《關于加快推動前沿技術創新與未來産業培育的若幹措施》，繫統性推進培育工作，加速前沿技術攻堅和産業規劃。上海作為我國科技創新的前沿陣地，此舉将進一步整合資源，聚焦前沿技術創新，培育未來産業，為産業發展打造新的增長極。

同時，國家發展改革委發布《新型儲能規模化建設專項行動方案（2025—2027年）》，致力于初步建成适應新型電力繫統穩定運行的多元儲能體繫，為新能源産業的穩定發展提供有力支撐，也為“人工智能+能源”等領域的融合發展創造更好的基礎條件。

這些政策的密集出台，既體現了國家對人工智能産業的重視，也為各行業利用人工智能實現轉型升級指明了方向並提供保障，顯示“人工智能+”有望成為未來産業發展的核心驅動因素之一。

宏觀指標數據層面，據國家統計局數據，2025年8月份，規模以上工業增加值同比實際增長5.2%，但呈連續下滑的态勢，生産指數“體感”持續偏冷，反映出當前工業整體面臨一定的增長壓力，傳統産業在需求、成本等因素的影響下，增長動力有所減弱。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

不過，在整體工業增長放緩的背景下，“人工智能+”相關領域及部分新興産業表現出較強的增長活力。工業機器人、機器人減速器等新産品産量保持較快增長，這與人工智能在制造業領域應用的不斷深化有密切關繫。

随着“人工智能+制造”的推進，制造業對工業機器人等智能化裝備的需求持續增加，推動了相關産業的快速發展，而工業機器人産業的增長又反過來促進制造業智能化生産水平的提升，形成良性循環。

此外，新能源汽車産品産量同比增長22.7%，受無人駕駛技術的驅動出現回升。無人駕駛技術作為人工智能在汽車領域的重要應用，不僅為新能源汽車帶來技術升級，還顯著提升了産品的附加值和市場吸引力，刺激了新能源汽車的生産和消費，使其在工業整體增長乏力的情況下成為拉動工業增長的重要力量。

集成電路制造、電子專用材料制造行業增加值增速均超過20%。集成電路與電子專用材料是人工智能産業發展的重要基礎支撐，這些行業的高速增長，一方面得益于人工智能産業自身發展帶來的大量需求，另一方面也為“人工智能+”在更廣泛領域的應用提供了技術和材料保障，展現出“人工智能+”産業鍊上下遊協同發展的良好态勢。

當前，我國工業發展正處于轉型升級的關鍵時期，傳統産業增長動力減弱，而“人工智能+”憑借其強大的技術賦能能力，成為推動産業轉型、激活經濟新動能的關鍵力量。

企業定制新興産業專屬配套，着力數據金融價值挖掘

國資委數據顯示，“十四五”期間，中央企業在戰略性新興産業的累計投資額達8.6萬億元。該規模投資為新興産業的技術研發、項目落地及生态構建提供了資金支持，推動新興産業向規模化、集群化方向發展。在新興産業發展過程中，企業針對新興産業特性打造專屬配套，同時拓展非房地産等新興産業相關業務闆塊，調整盈利結構。

深業集團發布産業園區産品體繫，除常規産業孵化器、技術與産品展示廳外，進一步匹配企業研發與中試的特定需求，配備AI芯片測試中心、AI模型訓練場、數據中心等專屬空間，形成全場景主題創新載體。此類定制化産業配套，為人工智能、半導體等領域的新興産業企業提供從研發到中試的服務，覆蓋技術測試、模型訓練、數據存儲等環節，助力企業推進技術叠代與産品落地。

蘇州高新布局人工智能、半導體等新興産業領域，上半年通過“投資”業務實現收益3.16億元。該公司明确表示，将繼續擴大非房地産闆塊規模，提升新興産業在營收及利潤中的占比，進一步優化盈利結構。從業務布局來看，蘇州高新通過參與新興産業，調整對傳統房地産業務的依賴度，推進企業轉型。

首程控股通過配售新股份籌集資金6億港元，其中70%計劃用于科技體驗店建設及資産運營擴張。從規劃方向看，科技體驗店的布局或有助于拉近新興産業與市場、消費者的距離，提升市場對新興産業的認知；資産運營擴張則可為新興産業發展提供更多載體空間，支持新興産業的生态完善。

此外，數據作為新型生産要素，其與金融領域的融合價值逐步被挖掘，多地及企業通過多種方式推進數據資源開發利用與市場流通，助力數據金融領域發展。

北京在數據金融領域推進多項舉措，朝陽數據商務區依托北辰集團、朝陽科創的專業科技與會展服務能力，以及北京國際大數據交易所，建設數據商務基礎設施平台，目標是為數據交易、流通及應用提供支撐，構建數據商務生态；而北京數據集團正式揭牌，其核心方向包括推動公共數據資源開發利用與市場流通，探索激活公共數據在金融、産業等領域的應用價值。

建發股份與中投保簽署戰略合作框架協議，雙方将在供應鍊金融等領域開展合作，借助各自在産業運營與金融服務方面的優勢，探索供應鍊與金融融合的新模式、新路徑，為企業發展與産業升級提供更高效的金融支持。增城産投集團旗下東進數智與華南數字戰略簽約，也将在數據領域展開合作，助力區域數據資源整合與價值釋放。

報告期内，典型園區有華為賽力斯超級工廠智慧園區、上海“模速空間”創新生态社區、張江模力社區、市北高新“數通鍊谷”、國盛健康雲城。

華為賽力斯超級工廠智慧園區配置超3000台機器人及超5000台智能化設備，搭建零丢包、确定時延、高速暢通的高品質萬兆園區生産網絡，關鍵生産工序實現100%自動化。同時，該園區通過AIoT物聯網技術完成全過程質量數據100%自動采集，依托智能技術與設備應用，提升生産效率與質量管控水平，為汽車制造等行業的智能化轉型提供參考案例。

上海“模速空間”創新生态社區打造三大核心平台：一是“開放數據平台”，計劃儲備2000TB高質量數據，為AI企業提供數據資源支持；二是“金融服務平台”，已吸引52家投資機構及多只基金入駐，包括600億元規模的國家人工智能産業基金、225億元規模的上海市人工智能母基金、200億元規模的徐匯資本，合計規模超千億元，為AI企業提供資金支持；三是“合規指導平台”，設立上海首個線下大模型合規指導服務中心，協助企業在AI大模型研發與應用過程中落實合規要求。

張江模力社區總建築面積超20萬平方米，首批入駐雲天勵飛、隐拓智安等40余家企業，重點聚焦AI+醫療、AI+制造等應用場景。根據規劃，該社區計劃至2027年集聚500家企業，形成千億級産業集群；同時設立5000平方米的“模力源”孵化器，提供共享辦公空間、共創會議室及産品展示區，目前已吸引16家垂類模型初創企業入駐，為初創企業提供運營支持。

市北高新園區運營上海首個區塊鍊生态谷“數通鍊谷”，截至目前已聚集螞蟻鍊、萬向區塊鍊等165家區塊鍊相關企業，落地152個應用場景，覆蓋跨境支付、碳足迹存證等領域，同時為穩定币、RWA（現實資産代币化）提供合規技術支持，推進區塊鍊技術與金融等領域的融合應用。

國盛健康雲城是上海“大零号灣”區域内唯一聚焦生命科學的特色園區，采用“基金+産業+基地+智庫”模式構建産業生态圈，探索“AI+醫療+養老”交叉融合路徑。該園區總投資20億元，建築面積18萬平方米，目前已吸引中國科學院分子細胞科學卓越創新中心闵行基地、上海市養老科技産業園等國家級及市級平台入駐。

鍊主企業建設區域智造項目，産業地産股權轉讓頻發

報告期内，經觀點指數不完全統計，共監測到9起産業投資事件動态，涉及園區類型以智能制造産業園為主，同時覆蓋儲能、智能生産等領域，反映出産業園區在多元賽道的布局與拓展情況。

在智能制造領域，鍊主企業持續推進區域智造項目落地。其中，盾安環境推進智能智造總部基地項目建設，投資金額50億元，該項目的推進或将為區域智能制造産業發展提供支撐；萬安科技在武漢經開區建設華中生産基地，投資2.1億元，項目聚焦生産基地建設，助力企業在華中區域拓展智能制造産能。

工業富聯建設贛州智能制造項目二期，建築面積52萬㎡，投資50億元，大規模的建設将進一步夯實贛州智能制造産業基礎，推動區域産業升級。此外，廣東太古可口可樂建設大灣區智能生産基地，建築面積12.8萬㎡，投資12.5億元，在快消品領域融入智能生産元素，助力産業智能化轉型。

儲能領域也有重要項目落地，富士康儲能基地落地，建築面積2萬㎡，投資3.5億元，富士康作為知名企業，其儲能基地的落地将推動儲能産業在相關區域的發展，為能源領域智能化、綠色化發展提供支持。

除上述核心領域外，其他産業項目同步推進。期内佛山建發集團啟用南方康谷（南海園），為産業發展提供新的載體空間；京東工業五金城落戶京東（昆山）智能産業園（全國首家園區），助力五金産業與智能産業園融合發展。

上述項目的推進，反映出産業園區在産業升級過程中對新興産業的關注及對優勢産業的深耕，通過多元項目投資，為區域産業結構優化與經濟發展提供助力。

報告期内，産業企業股權轉讓、出售及清盤事件較為集中，體現出産業地産領域資産整合與出清節奏的加快。

期内，江蘇啟迪進行江蘇啟迪科技園90%股權法拍，以評估價約17.19億元被挂牌拍賣，起拍價約10.83億元，相當于近6折抛售，顯示出産業地産項目經營不善“擱淺易主”；同日，張江高科轉讓上海集芯睿建築科技公司100%股權，標底價格1.51億元，通過股權轉讓優化資産結構。

華潤置地轉讓華城新産業40%股權，標底價格1.18億元，此次股權轉讓或為企業戰略調整舉措，助力資源優化配置。此外，華南城處于清盤階段且已接獲港交所復牌指引，該情況反映出部分企業在産業地産運營中面臨的挑戰。

2025年9月，産業園區融資市場保持活躍。經觀點指數不完全統計，當月共監測到7起融資事件，融資類型涵蓋債券、中期票據、貸款、私募REIT、ABS、熊貓債等，反映了市場主體在資金獲取渠道上的探索與創新。

期内，蘇高新集團發行4億元超短期融資券，利率1.76%，超短期融資券的發行有助于企業靈活調配短期資金，滿足日常運營或項目周轉需求；同日，天津北辰科技園區發行6億元短期融資券，利率2.03%，為園區建設與産業發展提供短期資金支持。

廈門象嶼發行全國首單跨境電商産業園私募REIT，融資金額5.6億元，這一創新融資工具的運用，為跨境電商産業園發展開辟新融資通道，同時體現出資本市場對跨境電商産業的關注與支持。​

蘇園産城持有型ABS獲上交所受理，拟發行金額1.18億元，ABS的運用有助于企業盤活存量資産，提升資金的使用效率；淡馬錫旗下豐樹産業拟在華發行熊貓債，注冊規模20億元，熊貓債的發行或将為産業發展引入境外資金，豐富融資來源。

産業園區REITs擴募成常态，央企資産支持參與配置

2025年上半年，産業園區行業整體面臨運營壓力，出租率與租金單價呈現明顯波動。數據顯示，平均出租率同比下滑7.5%，平均租金同比下滑1.8%；所有項目營收均出現下滑，部分項目利潤降幅較大，虧損的REITs數量從2只增至4只。

為吸引租戶，部分園區持續采取“以價換量”的策略，該策略的實施使得周邊區域競争有所加劇。其中，東吳蘇園産業REIT租金保持穩定，但出租率下滑13.3%。該REIT負責人表示，應避免通過簡單降低租金換取短期規模的“以價換量”模式，認為此類策略可能削弱資産盈利能力，且對園區産業生态的可持續發展産生影響。

東久新經濟REIT上半年實現淨利潤2276萬元，淨利潤率維持在45%的水平。該REIT負責人提及，當前産業園市場租金定價整體面臨壓力，短期内市場存在下行的趨勢；部分城市仍有新增供給釋放，而需求端受宏觀經濟環境影響，企業擴張意願較為謹慎，導致整體空置率上升，租金面臨下調壓力。

金湖北科投光谷REIT負責人介紹，期末項目總體出租率為72.66%，較去年同期下降約15%；租金單價方面，期末總體平均租金為59.9元/平方米/月，較去年同期的62.22元/平方米/月有所下滑。該負責人表示，近年來項目所在區域租賃市場呈現下滑态勢，企業因降本增效需求縮減租賃規模，研發辦公類物業招商的難度持續加大。

在行業整體承壓的背景下，産業園區REITs擴募逐漸成為市場常态，多家REITs推進相關工作，同時央企資産也參與到配置中。

金聯東科創REIT明确表示，将适時啟動擴募相關工作，為REIT發展補充資産。華安外高橋REIT方面稱，項目可用于擴募的資産儲備較為豐富，後續将按要求推進擴募工作。華夏金隅智造工場REIT表示，擴募工作将依據原始權益人計劃推進，遵循既定規劃有序開展，後續擴募或有助于應對剩余年限變化對估值産生的影響。

張江REIT負責人指出，随着集成電路等闆塊核心産業培育轉化為有效租賃需求，以及區域集中供應釋放後供需關繫逐步恢復平衡，基礎設施項目仍存在一定發展空間；若條件允許，将擇機篩選資産推進二次擴募，根據市場與資産實際情況靈活開展相關工作。

臨港創新産業園REIT擴募購入的康橋園區資産屬于研發平台類，其首發項目則為標準廠房類。從租約周期來看，研發平台租約通常約為3年，標準廠房租約通常為5年及以上。

基于上述業态與租約差異，擴募項目與首發項目可實現産業聯動，通過聯動或能推動資源整合與協同發展，提升整體的運營效益。

值得注意的是，央企亦參與到産業園區REITs擴募中。其中，長城資産出資參與上海臨港創新産業園REIT擴募戰略配售。央企的參與為REIT擴募提供了資金支持，同時體現了央企對産業園區REITs發展的認可，或有助于提升市場對産業園區REITs的信心，推動行業進一步發展。​

随着擴募工作的持續推進，以及央企等更多優質資源的參與，産業園區REITs市場或有望逐步緩解當前承壓局面，向更健康、可持續的方向發展。

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