2025年1-9月房地産企業銷售表現·觀點月度指數

觀點指數 “2025年1-9月房地産企業銷售表現”研究成果顯示，保利發展、中海地産和華潤置地占據權益銷售金額的前三，分别錄得1589.56億元、1575.56億元以及1045.5億元。招商蛇口和綠城中國緊随其後，為944億元、718億元。權益銷售金額超過500億元的企業環比上月增加至9家。

保利發展、綠城中國和中海地産占據全口徑銷售金額的前三，分别錄得2017億元、1785億元以及1703.31億元，華潤置地和招商蛇口緊随其後，為1544億元、1406.6億元。全口徑銷售金額超過500億元的企業環比上月增加至12家。

1-9月，前100房企累計實現權益銷售金額16359.15億元，同比下降約15.5%，環比收窄1.5個百分點。9月單月前100房企實現權益銷售金額1568.81億元，同比上升約2.17%，環比上升3.11%。前100房企1-9月累計全口徑銷售金額23404.34億元，同比下降約15.6%。9月均價為1.75萬元/平方米，同比上升2.32%。

銷售門檻值方面，1-9月，前10、前30、前50房企的權益金額門檻值分别約為446億元、112億元和65億元。1-9月，前10、前30、前50房企的全口徑銷售金額門檻值分别約為786億元、151億元和82億元。

需求側改革進一步優化，市場活躍度有望轉升

2025年9月，中國房地産需求側改革進一步深化，政策優化呈現“全國性外匯便利化+地方性限購松綁+城市級産品標準升級”的三維特征，重點圍繞境外購房支付效率提升、地方限購政策差異化放開、住房公積金提取與補貼政策創新、住宅産品規範升級四大方向展開，預計将結構性激活重點城市的房地産市場，但受制于購房資格與“真實自用”原則，外資大規模涌入的可能性較低。

在全國性外匯便利化政策方面，國家外匯管理局将“先結匯、後補證明”的境外個人購房結匯支付便利措施由粵港澳大灣區推廣至全國，同時縮減資本項目外匯收入境内支付負面清單，取消“不得用于購買非自用住宅房産”限制，允許外資企業靈活配置經營性房地産資産，解決了境外購房者長期以來“先付款還是先備案”的流程矛盾，預計将顯著提升境外人士在境内購房的支付效率，對一、二線城市和重點區域形成結構性利好。

在地方限購與公積金政策優化層面，北京、上海、深圳先後放開限購政策，其中，深圳于9月5日，放開8區住宅限購，将全市劃分為兩類區域實施差異化限購政策。

在羅湖、寶安、龍崗、龍華、坪山、光明等六個主要城區，購房限制基本放開——無論戶籍性質，只要符合深圳市商品住房購買基礎條件，居民在這些區域内購買新房或二手房均不受套數限制。

而對于無法提供一年以上社保或個稅證明的非戶籍居民，也允許在這六區内購買兩套住房。而鹽田區和大鵬新區則實施更為寬松的政策，購房時不再審查任何資格條件，相當于完全放開了限購。並于9月5日取消商業性住房貸款首套房與二套房區分，支持公積金支付首付款及稅款；福州也放寬購房提取和提前結清貸款時限，新增車庫提取、電梯更新提取場景。

杭州、中山等地則采取現金獎勵的方式進行補貼，購買余杭特定區域新建商品住宅一次性給予4萬元補助。中山市因為往來便利、生活習慣相近且區域房價存在一定價差，積極鼓勵香港、澳門居民在粵港澳大灣區購房置業。中山市住建局開展2025年港澳市場全民營銷活動及擴大2025年“新中山人安家中山”活動獎補範圍，提出：凡成功推薦港澳居民在該市購買新建商品房的推薦人，可獲得購房發票票面金額最高3%的現金獎勵。“新中山人安家中山”活動則為符合條件的購房者提供了梯度獎補，最高可獲購房發票票面金額2.5%的電子消費券補貼。

城市級住宅産品標準升級方面，成都市發布《城市規劃管理技術規定（2024）補充規定》，将住宅附屬空間水平投影面積上限由20%提升至30%，明确陽台按投影面積1/2計容，豁免垃圾用房、物業管理用房及開敞式風雨連廊計容，允許已拿地未報規項目适用新規，推動住宅産品向“親近自然、功能復合”方向升級，降低開發成本，促進産品規範化與競争力提升。

從市場效應來看，境外購房支付效率提升與地方限購松綁形成協同，既便利境外資本參與，又通過“真實自用”原則防範投機炒作。

地方補貼與公積金政策創新則精準支持剛需與改善需求，避免政策資源錯配。外資企業雖可更靈活配置經營性房地産資産，但需遵循“真實、自用”原則，疊加購房資格政策未變，預計不會引發外資大規模涌入，更多體現為存量外資的資産優化配置。

整體而言，本輪需求側改革通過多維政策工具組合，在提升市場活躍度的同時，注重風險防控與結構優化，推動房地産市場向更健康、可持續的方向發展。

貨币政策持續寬松，貸款市場報價利率保持歷史低位

2025年前8個月人民币貸款增加13.46萬億元。分部門看，住戶貸款增加7110億元，其中，短期貸款減少3725億元，中長期貸款增加1.08萬億元。

數據來源：中國人民銀行，觀點指數整理

2025年8月住戶中長期貸款單月新增200億元，環比上月新增1300億元，同比減少1000億元。可以看到，今年1-8月，1月、3月、5月、6月、8月環比為正增長，2月、4月、7月環比變動為負。盡管政策持續引導，但居民購房需求的恢復仍需時間。

貸款利率方面，中國人民銀行公布9月份最新貸款市場報價利率（LPR）。公告顯示，1年期LPR為3.0%，5年期以上LPR為3.5%，兩項利率均與上月持平。兩個期限品種LPR報價自今年5月下調之後，已有4個月保持不動，當前貸款利率已處于歷史低位。

數據來源：中國人民銀行，觀點指數整理

觀點指數認為：從市場利率環境與LPR動向來看，近期受“反内卷”政策引導市場預期等因素影響，1年期銀行同業存單到期收益率（AAA級）、10年期國債收益率等主要中長端市場利率有所上行。在商業銀行淨息差處于歷史最低點的背景下，報價行主動下調LPR報價加點的意願顯著減弱，因此9月兩個期限品種的LPR報價維持不變，符合市場普遍預期。

然而，美聯儲9月18日宣布下調基準聯邦基金利率區間25個基點至4.00%-4.25%，這是今年以來的首次降息，意味着外部因素對國内實施适度寬松貨币政策的掣肘進一步弱化。

基于此，四季度央行有可能實施新一輪降息降準，並帶動兩個期限品種的LPR報價跟進下調，這将直接降低企業和居民貸款利率，特别是房貸利率的下行将激發購房需求，成為四季度促消費擴投資、有效對沖外需放緩的重要發力點。

在流動性管理創新方面，9月19日中國人民銀行将公開市場14天期逆回購操作調整為固定數量、利率招標、多重價位中標，操作時間和規模根據流動性管理需要确定，且采用美式招標，一改此前的固定利率模式。這一調整被視為“強化7天期逆回購政策利率地位”的舉措，使得14天期逆回購不再有統一的中標利率，可充分發揮機構市場化自主定價能力，更好反映機構差異化的資金需求，

同時公開市場7天期逆回購操作利率的政策利率屬性更為清晰。此外，本次14天期逆回購操作的啟動時點略早于往年，實際占款日達到17天，疊加前期央行通過買斷式逆回購淨投放的3000億元資金，有利于進一步緩解季末、長假前機構的預防性資金需求，保障跨季、跨節資金面平穩，展現出适度寬松的貨币政策取向，這也為房地産市場提供了更穩定的資金面環境。

綜合上述政策動向，其對樓市的影響主要體現在利率傳導、流動性支撐和預期管理三個維度。在利率傳導上，LPR下行直接降低新增房貸利率，減輕購房者的月供壓力，刺激合理住房需求釋放；若存量房貸利率跟進調整，還可緩解居民提前還貸的壓力，釋放消費能力。

在流動性支撐方面，逆回購操作創新提升了資金面穩定性，避免市場利率大幅波動，為房企融資和按揭貸款投放創造了有利環境。

在預期管理上，政策組合釋放了“穩增長”信号，修復了市場對房地産風險溢價的過度擔憂，促進市場預期轉向，有利于穩定房價預期及市場交易活躍度。

因此，當前貨币政策動向通過這三重路徑對房地産市場形成一定支撐，在“促消費擴投資”的政策目標下，樓市有望成為内生性融資需求復蘇的重要載體，特别是在四季度傳統銷售旺季期間，政策效應或進一步顯現。

上海新房價格領跑，市場走勢趨于積極

從房價指數來看，8月份各線城市商品住宅銷售價格環比下降，同比降幅總體繼續收窄。

8月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.1%，降幅比上月收窄0.1個百分點。其中，上海上漲0.3%，北京、廣州和深圳分别下降0.4%、0.2%和0.4%。同比下降0.9%，降幅比上月收窄0.2個百分點。其中，上海上漲5.9%，北京、廣州和深圳分别下降3.5%、4.3%和1.7%。

二線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.3%，降幅收窄0.1個百分點，同比下降2.4%，降幅收窄0.4個百分點。

三線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.4%，降幅擴大0.1個百分點。同比下降3.7%，降幅收窄0.5個百分點。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

8月份，一線城市二手住宅銷售價格環比下降1.0%，降幅與上月相同。其中，北京、上海、廣州和深圳分别下降1.2%、1.0%、0.9%和0.8%。同比下降3.5%，降幅比上月擴大0.1個百分點。其中，北京、上海、廣州和深圳分别下降3.1%、2.6%、6.2%和1.9%。

二線城市二手住宅銷售價格環比下降0.6%，降幅擴大0.1個百分點。同比下降5.2%，降幅收窄0.4個百分點。

三線城市二手住宅銷售價格環比下降0.5%，降幅與上月相同。同比下降6.0%，降幅收窄0.4個百分點。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

觀點指數認為，8月作為傳統樓市淡季，疊加暑期旅遊消費對資金的分流效應，購房需求自然有所回落。同時，開發商在年中沖刺階段結束後，營銷力度明顯減弱，進一步抑制了短期成交的活躍度。然而，随着8月份北京、上海、深圳等一線城市樓市新政的陸續發布，政策刺激效應逐步顯現——新房與二手房市場均呈現出一繫列的積極變化，市場活躍度顯著提升。在政策利好與淡季效應逐步消減的雙重作用下，樓市有望在後續階段中企穩回升，市場走勢趨于積極。

根據國家統計局發布的數據，1—8月份，新建商品房銷售面積57304萬平方米，同比下降4.7%；其中住宅銷售面積下降4.7%。新建商品房銷售額55015億元，下降7.3%；其中住宅銷售額下降7.0%。從1-8月情況來看，受國内外形勢變化影響，我國房地産市場雖有波動，但商品房銷售和住宅價格同比降幅收窄，去庫存成效仍在顯現，房地産市場仍在朝着止跌回穩的方向邁進。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

分地區來看，1-8月份東部地區商品房銷售金額33263億元，同比下降8.1%；中部地區銷售10076億元，同比下降6.1%；西部地區銷售10222億元，同比下降5.8%；東北地區1454億元，同比下降6.2%，其中，東部地區和東北地區下降幅度最大。

同時，8月末商品房待售面積76169萬平方米，比7月末減少317萬平方米，住宅待售面積減少307萬平方米，商品房庫存已連續6個月減少。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

此外，1-8月份房地産開發景氣指數整體表現為下滑，8月房地産開發景氣指數為93.05，環比下降0.31%，同比上升0.84%。這是自3月份拐點向下後連續五個月持續下降，創年内新低，表明參與者對市場信心不足，房企經營壓力加大，市場整體熱度持續下降。

重點城市樓市成交大幅回暖，政策松綁成為本輪復蘇核心推手

觀點指數監測的6個重點城市中，9月前三周商品住宅成交量呈現“政策驅動型”回暖特征，具體城市表現分化顯著，政策松綁成為核心推手。其中，商品住宅成交面積219.63萬平方米，環比上升12.63%，商品住宅成交套數1.92萬套，環比上升23.07%；截至2025年9月前三周，商品住宅成交面積2852.98萬平方米，同比下降7.10%。

自8月10日北京五環外限購政策調整以來，市場呈現結構性回暖特征，剛需及局部改善需求得到有效釋放。北京9月前三周商品住宅成交面積27.31萬平方米，環比上升17.02%，同比上升17.02%，商品住宅成交2161套，環比上升18.67%，同比上升6.66%。截至9月前三周，商品住宅成交面積為364.13萬平方米，同比下降6.62%。

而北京二手房市場也呈現反彈态勢，同期二手房成交10933套，環比上升12.77%，成交面積98.90萬平方米，環比上升9.96%。套均面積穩定在90平方米左右，顯示中小戶型成交占比提升。市場活躍度顯著增強，“金九”行情顯現，但後續是否可持續仍需觀察政策面及需求的釋放節奏。

上海8月26日外環限購松綁政策落地後，市場迅速反應，外環外購房呈現“量價齊升、結構優化”的復蘇特征。

上海9月前三周商品住宅成交面積74.12萬平方米，環比上升43.23%，同比上升49.35%；商品住宅成交套數為7247套，環比上升41.07%，同比上升44.97%。截至9月前三周，商品住宅成交面積為780.45萬平方米，同比上升0.51%。

上海二手房市場亦呈現復蘇态勢。同期上海二手房成交15439套，環比上升8.92%，成交面積為129.37萬平方米，環比上升10.38%。套均面積穩定在83平方米左右，

廣州9月前三周商品住宅成交面積36.05萬平方米，環比下降1.65%，同比上升10.13%；商品住宅成交套數為3348套，環比下降0.74%，同比上升10.20%。截至9月前三周，商品住宅成交面積為501.41萬平方米，同比上升9.81%。9月前三周，廣州二手房網簽5510套，環比下降2.10%。網簽面積為54.22萬平方米，環比下降1.70%，套均面積穩定在98平方米左右。

受9月5日深圳限購政策新政影響，深圳新房與二手房市場均呈現明顯上漲的态勢，政策效應迅速傳導至交易端。

深圳9月前三周商品住宅成交面積12.80萬平方米，環比上升10.82%，同比上升6.59%；商品住宅成交套數為1239套，環比上升12.74%，同比上升5.63%。截至9月前三周，商品住宅成交面積為194.90萬平方米，同比上升1.47%。

深圳市房地産中介協會最新公布的數據顯示，9月5日深圳樓市新政發布後，首周末2天二手房錄得量較上周周末增長37%，截至9月前三周，深圳二手房成交3711套，環比上升15.36%，成交面積為36.69萬平方米，環比上升13.65%。套均面積穩定在102平方米左右。

杭州9月前三周商品住宅成交面積15.43萬平方米，環比上升30.61%，同比下降2.15%。商品房成交套數為1063套，環比上升33.54%，同比下降5.93%。截至9月前三周，商品住宅成交面積為227.46萬平方米，同比下降37.57%。同期，杭州二手房市場成交呈現回暖态勢，二手房成交套數為2413套，環比上升6.35%；成交面積為24.78萬平方米，環比上升6.54%，套均面積穩定在102平方米左右。

成都9月前三周商品住宅成交面積53.91萬平方米，環比上升9.53%，同比上升12.44%。商品房成交套數為4195套，環比上升7.65%，同比上升16.27%。截至9月前三周，商品住宅成交面積為758.93萬平方米，同比下降12.41%。

同期，成都二手房市場大幅上升回暖，二手房成交套數為14967套，環比上升12.67%。成交面積為142.31萬平方米，環比上升12.46%。套均面積穩定在95平方米左右。

觀點指數觀察認為，短期來看，政策松綁（如北京、上海、深圳）通過降低購房門檻直接刺激需求釋放，形成“政策-成交”的即時反饋鍊條，本輪9月“金九”行情本質是政策紅利的集中兌現。但需注意：一是環比上升城市多伴随同比下跌，說明市場仍處于修復通道；二是二手房套均面積穩定在90-102平方米，反映當前以首置/首改需求為主，高端改善動能不足；三是廣州、杭州等同比下跌城市市場分化加劇，政策效果存在城市能級差異。

長期來看，市場修復動能将呈現“政策驅動→需求釋放→基本面支撐”的遞進邏輯。短期政策紅利消退後，城市經濟基本面、人口導入能力、産業支撐度将成為核心支撐。如北京、上海憑借強經濟輻射力和人口虹吸效應，市場韌性更足；而廣州、杭州需警惕政策邊際效應遞減的風險。

未來市場走勢将呈現“結構性回暖”特征，核心城市優質闆塊、中小戶型剛需産品将率先企穩，而遠郊、大戶型産品仍需較長時間去化。政策端需關注限購松綁的持續性、利率優惠的落地情況，以及保障性住房對市場的分流效應。

精準定位客戶需求，打造現象級全齡友好社區。中國金茂“棠”繫産品成都東城金茂曉棠通過精準定位“顧家派”客戶需求，打造現象級全齡友好社區並實現六開六罄。作為金茂“棠”繫産品的代表，該項目針對重視家庭陪伴與親子成長的“顧家派”客戶定制，上半年六次開盤均告罄，以全齡友好社區理念滿足家庭成長需求，體現精準客戶定位與産品創新力。

遼甯省公布首批“好房子”建設典型案例，中海旗下五個住宅項目憑借規劃設計、建造質量、綠色技術及社區配套等綜合優勢成功入選。中海旗下五個項目在規劃設計、建造質量、綠色技術應用及社區配套等方面表現突出，涵蓋大連與沈陽等多個城市，通過綠建標準、BIM技術、裝配式建造、智慧安防、海綿城市理念等創新實踐，展現了“好房子”建設的多元維度與高標準。

大連中海愛賢里項目，以綠建一星級標準實施開發建設，項目運用保模一體闆外牆保溫繫統及雙壁螺旋消音管，增強建築安全與靜谧性。BIM技術全程輔助設計與施工，裝配率約50%，實現高效環保建造。社區配備智慧安防，營造低密宜居環境。

大連中海叁號院廣賢項目，通過動靜分區規劃減少幹擾，引入BIM、全裝修、裝配式及雨水回收等技術，注重環保材料使用。立體綠化與智慧物業平台構建全齡友好、安全便捷的居住體驗。

大連中海海港城三期項目，廣泛應用全裝修與模塊化建築技術，使用環保材料和節能工藝，有效控制建築垃圾和噪聲，提升施工效率與工程質量，縮短建設周期，踐行綠色低碳理念。

沈陽中海領館壹号項目，以多重歸家動線、雙大堂設計為特色，配套閱讀室、四點半學堂、共享廚房等多功能空間，並設置高空墜物監控、直飲水等設施，提供“1+3”特色物業服務，全面提升居住舒适與安全。

沈陽中海天鑽項目，容積率約1.7，綠地率35%，采用U型圍合布局保障采光與私密性。引入海綿城市理念，優化雨水管理，室内使用雙壁螺旋消音管和同層地漏自動補水裝置，改善居住環境。

聯發集團推出“新青年好房子”産品方案，為當代新青年置業提供差異化解決方案。9月16日，聯發集團“新青年好房子”産品發布會舉行，産品以“優總價、高品質、強運營、智慧化”為主要特征，其中“優總價”居首，推出60-80㎡主力戶型，通過高質價比的産品設計滿足新青年置業需求，成為“好房子”時代命題下的差異化解題思路

房地産開發企業國内貸款三連升，房企陸續推進“扁平化”改革

從投資端來看，1-8月份，全國房地産開發投資60309億元，同比下降12.9%，跌幅較1-7月擴大0.9個百分點，創下年内新低。8月單月同比下降19.9%，跌幅比7月份擴大4.2個百分點。其中，住宅投資46382億元，下降11.9%。

1-8月份房屋新開工面積39801萬平方米，同比下降19.5%，但降幅比1-7月收窄0.5個百分點；施工面積643109萬平方米，同比下跌9.3%，跌幅擴大0.1個百分點；竣工面積27694萬平方米，同比下跌17%，跌幅擴大0.5個百分點，新開工、施工、竣工指標都處在下跌階段，並呈擴大趨勢。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

從企業資金端來看，1—8月份，房地産開發企業到位資金64318億元，同比下降8.0%。其中，國内貸款10232億元，增長0.2%；利用外資18億元，下降11.5%；自籌資金22974億元，下降8.9%；定金及預收款18844億元，下降10.5%；個人按揭貸款8857億元，下降10.5%。

雖然自籌資金、定金及預收款、個人按揭貸款仍有不同程度的下降，但下降幅度對比去年同期已明顯收窄。

整體來看，雖然到位資金總量仍處于負增長區間，但國内貸款微增0.2%，已實現三個月連續增長，與近期金融監管部門“穩地産”政策導向契合——通過城市房地産融資協調機制、降低融資成本等措施，為房企提供階段性流動性支持，有助于緩解部分優質企業的短期償債壓力，也為後續項目復工和投資恢復奠定基礎。

國内貸款的持續正增長與其他資金項降幅收窄形成合力，推動資金結構優化，逐步修復企業層面的市場信心。但後續需關注政策執行的持續性和市場需求的真實回暖，以鞏固當前資金端的修復成果，為行業長期健康發展提供支撐。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

觀點指數觀察到， 從總體規模來看，2025年8月地産債總發行量500.17億元，同比增加2.74%；1-8月累計發行量3413.96億元，同比減少3.25%。淨融資規模104.16億元，連續兩個月正增長。1-8月累計淨融資規模為-213.21 億元，同比增加63.32%，8月債券發行規模靠前的多數為央國企，其中，珠海華發、中海地産和華潤置地當月單筆債券發行規模為央國企前三，分别為48億元、25億元和20億元。華發募集資金将用于上海、無錫和珠海等地項目開發及補充流動資金。

境内融資成本在2025年呈現“先升後降”的态勢，Q1達2.53%後Q3回落至1.36%，反映政策寬松與流動性改善；境外成本則經歷“沖高回落”，2025Q1達8.14%後Q3降至6.00%，但絕對水平仍顯著高于境内。境内債券平均票面利率從2022年4.21%降至2025Q3的3.99%，顯示長期融資成本優化趨勢；境外票面利率則從4.59%微升至4.72%，反映國際市場對地産債的風險溢價持續處于高位。

在傳統融資渠道承壓的背景下，CMBS、經營性物業貸、優先股等創新融資方式成為突破口。8月5日，“申萬宏源-華潤置地重慶萬象城資産支持專項計劃”成功續發51億元，首期規模45.01億。

招商蛇口2025上半年落地經營性物業貸款82億元，保利發展淨增29億元。龍湖集團則通過經營性物業貸及長租貸占比55%（約933.9億元），将平均融資成本從4.16%降至3.58%，借貸年期拉長至10.95年歷史高位，債務安全等級顯著提升。

9月12日，招商蛇口再推優先股募資82億元，投向北京、上海、廣州、深圳等核心城市11個“保交樓、保民生”項目，凸顯聚焦核心城市的戰略協同。

國資纾困顯效與高負債房企清盤風險交織，風險出清進入結構性攻堅期。據觀點指數不完全統計，截止2025年9月末，已完成境内及境外債重組的企業有融創、龍光等；境外債重組獲批的企業有旭輝、佳兆業、禹洲地産、碧桂園等。房企債務重組呈現加速出清與策略分化並存的特征，折射出行業風險化解進入深水區。

從進展趨勢來看，境内債重組完成度顯著提升，龍光、旭輝、遠洋等企業通過“現金+股票+資産”多選項方案實現本息償付調整，如龍光219.6億元境内債通過21筆債券重組議案，提供全額轉換資産、抵債、回購及股票等靈活選項，體現債權人利益平衡的精細化設計；遠洋集團180.5億元境内債則推出四種清償路徑，結合零息可轉債發行4.87億股實現股債聯動，反映債務工具創新加速。

境外債方面，禹洲集團歷時三年完成66.8億美元重組，降債35億美元，成福建首家完成全流程的房企，佳兆業9月底将落地86億美元削債方案，旭輝控股合計本金約100.61億元的公司境内債券重組方案已獲得相關債券持有人會議表決通過，而碧桂園與花樣年境外債重組進程中，已有超過70%的債權人正式加入重組支持協議，顯示境外債權人協商效率提升。

值得關注的是，9月17日，萬科企業股份有限公司發布公告稱，第一大股東深圳市地鐵集團有限公司向公司提供不超過20.64億元借款，用于償還公司在公開市場發行的債券本金與利息，借款利率為LPR減66個基點，目前為2.34%，借款期限不超過3年。這是深鐵集團年内第9次向萬科提供股東借款。據萬科公告，加上本次借款，深鐵集團向萬科提供的借款累計達到259.41億元。

來自深鐵集團的借款有望幫助萬科緩解在公開市場的債務壓力。根據Wind數據，萬科在公開市場的境内債務金額為279億元。其中，2025年9月份到期債券本息合計為20.64億元，和本次萬科向深鐵集團借款金額相同。未來12個月内，兌付高峰發生在2025年12月份，萬科将有本息合計58.71億元的債券到期。

房企組織架構與戰略亦加速調整：萬科8月28日撤銷所有區域公司，拆分為16個地區公司並任命核心城市總經理；金地商置跟進取消“總部-區域-城市”三級架構，設立華東、東部、華南、華北四大地區公司，同步推進高管洗牌，強化“總部強管控+地區公司實體化”模式。

在發展戰略方面，中期業績會上頭部央企國企（如華潤、保利、中海）表示将保持戰略定力，憑借融資和信用優勢搶占發展機會；龍湖等民企則以“謹慎、安全”為關鍵詞，通過資産處置和業務優化适應新模式。招商蛇口提出“三個轉變”——從開發為主轉向開發與經營並重，從重資産為主向輕重結合轉變，從同質化競争向差異化轉變，並以“好房子”建設為抓手，推動産品力與服務力雙提升。

觀點指數認為：2025年地産融資呈現“政策寬松驅動成本下行、創新渠道拓寬融資邊界、戰略調整強化抗風險能力”三大特征。境内低成本融資環境與央國企信用優勢形成正向循環，而境外高成本風險溢價持續倒逼房企優化債務結構。

經營性物業貸、CMBS等工具通過拉長賬期、拓展資金來源，成為房企穿越周期的關鍵支撐。組織架構調整則聚焦“總部集權+區域實操”模式，配合戰略聚焦核心城市與差異化競争，推動行業向“開發+經營”雙輪驅動轉型。未來，随着更多經營性物業貸落地及優先股等工具常态化，房企償債壓力有望進一步緩解，市場或逐步進入“低杠杆、穩增長”的新階段。

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