供給結構多元化 | 2025年10月住房租賃發展報告

觀點指數 廣州支持存量商辦改建租賃住房，50城住宅租金環比及同比均下滑 2025年9-10月中央及地方主要聚焦于政策指引、管理規範、市場供給、存量盤活、稅收支持、權益保障等方面，出台新規或舉辦相關工作會議，以推動住房租賃市場的發展。住宅租金表現上，2025年9月，50城住宅平均租金單價為31.15元/平方米/月，環比及同比均出現不同程度的下滑，跌幅分别為3.06%和5.48%。

多元主體協同，合作深耕邁向高質量發展 無論是與國企、資管機構等的合作，本質上是通過資源互補與能力協同破解行業資産端供給不足、運營端缺效率以及資本端缺閉環的核心痛點，而此過程中，住房租賃企業以運營與品牌為核心競争力，成為激活資産潛力、提升資産綜合效率的核心發動機。

千套級租賃社區占比攀升，保租房仍為主流供給 期内樣本企業錄得19個租住項目新開業，本期新增項目數量較上個報告期減少3個，但單項目體量大幅提升，規模化社區成為供給主力。已披露房間數的項目中，千套級大型社區占比為55%。聚焦産品類型端，政策層面的推動持續為保租房市場注入強勁動力。據觀點指數不完全統計，本期新增租賃項目中，保租房項目占比近80%，在供給結構中占據絕對主導地位。

保租房REITs短期行情全線下跌，建信長租ABS完成首次擴募 10月20日當天，8只已上市産品全部錄得下跌，單日漲跌幅介于-0.2261%至-3.5254%之間，其中華夏基金華潤有巢REIT跌幅最大，達3.5254%，市場交易情緒保持謹慎。與此同時，9月30日，建信長租ABS在上交所完成首次擴募，成為全市場首單落地的持有型不動産ABS擴募項目。

廣州支持存量商辦改建租賃住房，50城住宅租金環比及同比均下滑

據觀點指數不完全統計，2025年9-10月中央及地方主要聚焦于政策指引、管理規範、市場供給、存量盤活、稅收支持、權益保障等方面，出台新規或舉辦相關工作會議，以推動住房租賃市場的發展。

數據來源：觀點指數不完全統計

期内，住建部發布關于二十屆中央第三輪巡視整改進展情況的通報，其中提及通過加快構建房地産發展新模式、大力推進“好房子”建設、改進住房保障工作、加強城市更新和城市管理工作等舉措，推動行業健康發展。

與此同時，金融支持力度持續加大。據金融監管總局披露，截至2025年9月，我國通過多措並舉穩定融資，累計為保障性住房、城市更新、住房租賃等“三大工程”提供資金支持超過1.6萬億元。‌租賃性住房貸款年均增長率達52%，推動住房租賃市場快速發展。‌

同時，央行通過多項政策工具加大存量商品房和存量土地的盤活力度，旨在鞏固房地産市場穩定态勢並構建房地産發展新模式

住房租賃市場政策體繫已經逐步形成頂層設計+地方細化的傳導閉環。住建部從制度層面明确市場穩定、構建發展新模式的總方向，同時因城施策，保障困難家庭的住房需求，築牢民生底線。

地方層面則聚焦供給擴容與運營規範兩大關鍵環節。

在供給端，存量盤活與收儲成為核心路徑。9月24日，廣州市規劃和自然資源局發布《廣州市提高土地利用效率綜合改革試點實施方案》，明确支持存量商辦物業改建為保障性租賃住房，以推動職住平衡。

文件中指出，對于在建或已竣工的商辦物業，只要權屬合法、結構安全、消防達標、面積合規且與宗地其他功能相對獨立，即可整棟改建為保障性租賃住房，改建後原用地性質、房屋類型及建築量等控制指標保持不變。已供應但未開工的商服用地，在符合規劃、權屬不變且滿足安全要求的前提下，土地使用權人可自主建設或與其他市場主體合作建設保障性住房。

洛陽、山西、海南、中山等多地密集出台存量商品房收購政策，将收購存量房源用作保障性住房，這種消化庫存及補充保障的雙重導向，既呼應了中央推進處置存量商品房的要求，也快速填補了保租房供給的缺口。

與此同時，期内北京出台的住房租賃企業稅收政策，通過稅收杠杆降低專業化企業運營成本，與金融支持形成資金+稅收的雙重激勵，精準契合《條例》培育市場化、專業化住房租賃企業的核心目標。

住房租賃行業的政策導向已逐步從單一的供給刺激轉向制度築基、金融賦能、規範提質以及需求适配等的體繫化治理，行業發展的政策環境日趨成熟。

住宅租金表現上，觀點指數篩選重點50城（包括北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都、武漢等城市在内），監測其住宅平均租金的走勢情況。

數據來源：同花順，觀點指數整理

2025年9月，50城住宅平均租金單價為31.15元/平方米/月，環比及同比均出現不同程度下滑，跌幅分别為3.06%和5.48%。

一線城市平均租金單價環比下跌6.95%至85.35元/平方米/月，對比上年同期下跌超10%，且北上廣深四城均出現環比及同比雙下滑。

從50城内部分化來看，租金下行明顯具有普遍性、覆蓋廣的特點。同期重點50城租金環比變動區間為-17.41%至3.62%，其中62%的城市租金出現環比下滑，同時88%的城市租金出現同比下跌，且同比跌幅區間為-14.42%至-0.21%。

從數據來看，重點城市租賃市場整體仍處于調整恢復階段，畢業季期間租金出現短暫回暖後繼續延續下行走勢，超半數重點城市住宅租金出現普遍性下滑，預計第四季度，重點城市租金仍将維持低位震蕩，尤其是非核心城市和郊區房源，可能面臨更大的降價壓力。

長期來看，重點城市未來租金走勢将更依賴經濟基本面與需求端的實質性改善。

多元主體協同，合作深耕邁向高質量發展

企業經營方面，據觀點指數不完全統計，9-10月住房租賃企業動态以戰略合作為主，包括項目合資、品牌引入、政企合作及新公司設立等，企業通過資源整合提升市場的競争力。

數據來源：觀點指數不完全統計

其中，國企與專業運營商的優勢互補成為核心合作範式。期内深鐵集團與萬科泊寓簽署《深鐵前海時代4号地塊商務公寓運營管理服務協議》。

此次簽約標志着雙方自今年4月28日簽訂《深鐵項目租賃運營合作框架協議》後的首個項目正式落地，項目将引入泊寓管理的高端公寓品牌富瑞斯，向前海金融精英及科技人才提供373套租賃住房。

據泊寓官微披露，目前富瑞斯已在深圳、成都、濟南、蘇州4座城市的核心區域開業5家門店。截至9月底，泊寓已在全國29座城市管理房源超過28萬間，開業20.54萬間，累計已服務超過120萬客戶。

與此同時，今年9月，朗詩綠色生活與北京觀世景公司就首都觀音堂集體土地租賃住房項目達成全面戰略合作。雙方以長租公寓為核心，共同探索城市居住項目的創新與運營。

該項目總規模近23萬平方米，規劃打造4019套長租公寓及近萬平米商業配套，致力于為金融、文創與科技人才提供工作與生活融合的居住産品。

除國資背景外，住房租賃企業與資管機構合作也成為重要趨勢。期内信悅資管公司與華住·城家在上海簽署《合資公司協議》，雙方拟共同設立全周期資産管理平台，重點布局長租公寓及存量不動産運營。

其中信悅資管依托信達地産的不動産整合優勢，負責資産定位、改造與退出規劃，城家公寓則依托其7萬間房源的運營管理經營，聚焦多品牌矩陣、存量資産賦能，持續提升品牌價值與資産效益。

觀點指數認為，與國企、資管機構等合作，本質上是通過資源互補與能力協同破解行業資産端供給不足、運營端缺乏效率以及資本端缺少閉環的核心痛點，而在此過程中，住房租賃企業以運營與品牌為核心競争力，成為激活資産潛力、提升資産綜合效率的核心發動機。

與此同時，本期住房租賃市場的供給主體與産品結構進一步豐富，地方國企、服務式高端租住品牌等繼續深入布局，推動市場供給從單一化向分層化、多元化的方向演進，形成保障型與市場型互補、基礎居住與品質服務並行的供給新格局。

舉例來說，中國交建等在廣州成立新公司，涵蓋住房租賃等業務。上海張江科學家公寓竣工，項目總建築面積11.26萬平方米，包括6棟高層住宅與2棟社區配套用房，可提供1180套住房。雅高集團與尚美數智酒店集團深化戰略合作，将高端服務公寓品牌詩鉑引入中國市場，並由尚美全權負責該品牌在中國的開發、運營及管理。

千套級租賃社區占比攀升，保租房仍為主流供給

新增項目開業層面，據觀點指數不完全統計，期内樣本企業錄得19個租住項目新開業，對比上個報告期出現微降，但從規模來看，供給端仍保持較強的釋放力度。

數據來源：觀點指數不完全統計

其中，保利和寓、城璟租住、美寓、城投寬庭、合肥承寓、瓴寓、上海城方、萬科泊寓、雅詩閣、有巢公寓等多家租賃企業有新項目亮相，樣本企業持續加大在住房租賃市場的投入。

本期供給主體延續國企唱主角、頭部市場化企業補位的趨勢，其中國企及國資背景企業主導超半數的新增項目。上海城方、合肥承寓、城發美寓以及城投寬庭等地方國企合計落地8個項目。

從區域市場表現來看，新增項目高度集中于重點城市，其中鄭州以4個新增項目數居首，深圳和上海各有3個項目緊随其後，同時，合肥、成都、杭州、北京、甯波、珠海、無錫、蘇州等重點城市均有新增項目。租賃企業的選址邏輯深度錨定政策傾斜、人口紅利、産業基礎等核心要素。

觀點指數注意到，本期新增項目數量較上個報告期減少3個，但單項目體量大幅提升，規模化社區成為供給主力。已披露房間數的項目中，千套級大型社區占比為55%。

其中雅詩閣濟南先投雅遇公寓，以2052套的規模體量居首。據觀點指數了解，該項目是由濟南先投集團開發建設，新加坡雅詩閣集團負責運營管理，雙方于2023年10月簽署委托協議。通過保障性租賃住房項目，雅詩閣從高端服務公寓向中端市場延伸，擴大了在華業務的覆蓋面。

聚焦項目類型，本期新增項目涵蓋了白領公寓、藍領公寓、人才公寓、酒店公寓、大型租賃社區、保租房等，滿足不同人群的居住需求。

其中，政策層面的推動持續為保租房市場注入強勁動力。據觀點指數不完全統計，本期新增租賃項目中，保租房項目占比近80%，在供給結構中占據絕對主導地位。

據觀點指數了解，近年來，國家及地方政府陸續出台保租房建設目標，明确了“十四五”期間的保障性住房供給規模，並輔以專項金融支持政策，包括開發貸款優惠、REITs融資渠道拓寬等，有效降低了企業參與保租房建設的資金成本，提升了市場主體的開發積極性。

而租賃企業在項目投資決策中高度重視政策導向，加大保租房項目的布局，以獲取政策支持並規避市場風險。

以城璟·寶山中環社區項目為例，項目屬于宿舍型保租房項目，是上海市寶山區最大新時代城市建設者管理者之家項目，積極響應國家關于“加快構建一張床、一間房、一套房”多層次租賃住房保障體繫的政策号召。

項目前身為上海寶山區大場鎮一處高端養老社區的獨立組團，由城璟租住集團于去年3月完成收購。項目聚焦藍領剛需人群，包括環衛工人、醫護工作者、快遞員、保安、保潔等城市一線勞動者‌，目前已與城盾隧安、香格里拉酒店、美團等企業合作，定向接收員工入住，保障出租的穩定性‌。

作為集團旗下第二個重資産公寓項目，寶山中環社區的改造升級覆蓋樓宇外立面、内部環境及軟硬件設施的全維度優化，目前已完成寶山區保障性租賃住房預認定，明确納入保租房供給體繫。

項目總建築面積40310.28平方米，由三棟19層公寓樓宇組成。改造過程中保留原有建築的主體結構，僅對内部空間進行繫統性重構，将原适老化套間拆解重構為998間宿舍，涵蓋單人間、四人間、六人間等多元戶型，适配不同規模藍領群體的居住需求。

同時公區配套有共享廚房、自習室、洗衣房、電競遊戲室等多元空間，精準匹配藍領群體居住+社交的需求。

包括該項目在内，當前住房租賃項目已将居住體驗優化納入核心規劃，新增開業項目中，共享空間從可選配套轉為標配選項，通過功能場景化、服務多元化設計，實現從單一居住功能向復合生活場景的升級，既精準匹配租客社交、辦公、休閑的需求，也成為提升項目差異化競争力與租客粘性的關鍵抓手。

保租房REITs短期行情全線下跌，建信長租ABS完成首次擴募

二級市場表現上，從最新行情與短期周期表現來看，保租房REITs二級市場正處于階段性調整階段。

數據來源：同花順，觀點指數整理

2025年10月20日當日，8只已上市産品全部錄得下跌，單日漲跌幅介于-0.2261%至-3.5254%之間，其中華夏基金華潤有巢REIT跌幅最大，達3.5254%，市場交易情緒保持謹慎。

拉長至月度與季度周期，調整趨勢更為明顯。近一月内，8只保租房REITs項目均呈現負增長，跌幅在-3.4055%至-8.3309%之間。

近三月跌幅進一步擴大至-6.3776%至-14.5676%，紅土深圳安居REIT與匯添富上海地産租賃住房REIT跌幅均超14%。

這與10月公募REITs市場整體低迷的态勢高度一致，多數公募REITs項目陷入陰跌通道，保租房闆塊未能完全脫離市場獨立運行。

短期來看，受公募REITs市場整體調整影響，闆塊出現階段性回調，但這並未動搖其長期投資邏輯，政策支持下的投融管退閉環持續完善，核心城市保租房資産的高出租率與現金流穩定性，仍使其成為抗周期的優質配置標的。

分紅表現上，期内華泰蘇州恒泰租賃住房REIT發布2025年度首次分紅公告，以2025年6月30日為收益分配基準日。公告顯示，本次可供分配金額為1618.9萬元，拟派1618.5萬元，派息比例達99.97%，每10份基金份額派發紅利0.3237元。

數據來源：觀點指數不完全統計

與此同時，據觀點指數不完全統計，本期住房租賃行業金融端呈現工具多元适配、主體協同發力、資本循環深化的核心特征，REITs、ABS、持有型不動産ABS、私募債等金融産品齊頭並進，住房租賃行業金融生态正逐步從單點融資向體繫化支撐跨越，為租購並舉與房地産發展新模式注入資本動能。

其中住房租賃公募REITs首發與擴募端持續活躍。

具體來看，9月26日，福州新投發展集團有限公司（福州新投）在福州發布租賃住房基礎設施公募REITs發行服務機構遴選項目招標公告，旨在盤活租賃住房資産。

項目規模與期限暫未确定。福州新投作為福州新區開發投資集團全資子公司，此次發行将推動其租賃住房業務向專業化、市場化發展。

除此之外，據觀點指數不完全統計、北京昌平、天津泰達人才安居、上海臨港等多單保租房REITs也在穩步推進中，部分已啟動招標或申報程序。顯然，住房租賃REITS首發端在2024至2025年持續擴容，地方國企、房企及金融機構等紛紛布局，産品類型呈多元化發展，住房租賃金融體繫進入快速發展階段。

擴募表現上，10月14日，據上交所信息披露，華夏基金華潤有巢REIT項目狀态更新為“已反饋”。

數據來源：基金公告，觀點指數整理

聚焦項目運營層面，拟擴募資産有巢馬橋項目于2022年7月28日竣工驗收後開始運營，期間因公共衛生事件由政府征用，于2023年3月正式開業。

據基金公告披露，該項目于2024年度及2025年1-6月期間的加權平均出租率均超90%，從2023年開業到2025年達到擴募標準，僅用兩年多時間即完成了運營成熟度的跨越，進一步驗證了華潤有巢從儲備項目培育、成熟資産注入REITs到擴募資金再投資的良性循環模式。

目前，華夏基金華潤有巢REIT已持有的底層資産項目整體運營穩定，自2022年11月18日基金合同初始生效至2025年6月30日，基金合並層面已累計實現營業收入約2.12億元。

自成立以來至2025年6月30日期間，累計實現可供分配金額約1.41億元，實際分紅金額約1.29億元。

同時，截至2025年6月末，華潤有巢已累計進駐全國15個城市，在營項目51個，儲備項目18個，布局房源8.5萬間，在北京、上海、廣州、深圳四個超一線城市均有大型租賃社區布局。這類規模化資産儲備為REITs的持續擴募提供了資産池的支撐。

公募REITs之外，住房租賃領域資本工具再迎突破。9月30日，建信住房租賃基金發起的持有型不動産資産支持專項計劃（“建信長租ABS”）在上交所完成首次擴募，成為全市場首單落地的持有型不動産ABS擴募項目，這也表明住房租賃行業資本閉環與退出渠道進一步完善。

具體來看，建信長租ABS于2024年7月30日在上交所正式挂牌上市，首期産品規模為11.7億元。本次擴募募集規模4.53億元，擴募後總規模增至16.23億元。

從結果來看，本次累計認購金額27.28億元，認購倍數7.8倍，吸引了包括銀行理财、券商、保險、資管機構等投資機構的參與。

建信長租ABS本次擴募的底層資産聚焦朗詩寓運營的南京天隆寺地鐵站店與南京臨江青奧站社區兩大項目，由建信住房租賃基金收購並進行改造。改造後，這些資産作為ABS底層資産注入證券化平台，繼續由朗詩寓負責運營管理。‌‌

項目通過資本+運營的分工協同，由建信住租聚焦資本端的ABS發行、擴募與資産收購，朗詩寓深耕運營端，憑借標準化服務體繫提升資産出租率與現金流韌性，雙方各司其職，形成合力。

從資産端看，兩大項目精準匹配核心租賃需求，其中南京天隆寺地鐵站店緊鄰地鐵1号線，輻射軟件谷等産業集聚區，客群以科技企業員工為主，出租率保持穩定。

另一項目南京臨江青奧站社區于2024年3月開業，依托青奧闆塊的人才居住需求，7月出租率即提升至97%，超預期完成爬坡目標。

從行業維度看，持有型不動産ABS項目允許發行主體設置一定的開放退出支持比例，滿足部分投資者的退出需求，對底層資産的要求比公募REITs更寬松。

本次首單持有型不動産ABS擴募的落地，為專業資産管理機構提供了以ABS擴募開展資産收並購、構建募投管退閉環的可復制範本，能吸引更多社會資本入場，間接增加租賃住房供給，助力探索房地産發展新模式。

随着住房租賃領域金融端發展逐步完善，住房租賃行業資本、資産及運營的良性循環将加速形成，這也為深耕住房租賃領域的運營機構提供了以運營換資本信任的機會。

同時，運營能力決定資産的流動性，這一行業邏輯愈加凸顯。通常而言，能夠持續提升出租率、穩定現金流的運營方，更有能力讓其持有型租賃資産在證券化市場上獲得資本的青睐。

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