低空物流快車道 | 2025年10月物流倉儲暨基礎設施投資發展報告

觀點指數 政策助力低空高質量發展，物流指數回溫預期向好 2025年9月中國物流景氣指數（LPI）為51.2%，創近六月新高，航空運輸、快遞等指數向好，倉儲指數49.6%雖處收縮區間但呈積極信号。多地出台政策支持低空經濟發展，大灣區走在前列；同時關稅政策下物流企業提升供應鍊靈活性對沖單一市場政策風險。

企業加速布局新賽道，“低空經濟+智慧物流”試點 據物聯雲倉披露，9月全國重點城市租金持平、空置率略升，快遞企業集體提價後盈利預期改善，為物流倉儲需求回暖提供支撐。頭部企業加速布局“低空智慧物流”，采購大型貨運無人機，開通跨區域低空航線，實現降本增效。同時企業與政府、科技公司合作推進智慧供應鍊。

完善區域物流總部布局，商流賦能垂直領域供應鍊 報告期内，共錄得11起投資事件，中通密集推進多區域總部項目，完善全國物流網；玉湖冷鍊、京東特色品類倉儲等垂直領域，多個專業項目落地。融資端，紅星冷鍊港股IPO推進，中金普洛斯ABS發行，債券融資活躍且成本低，為産業發展注入活力。

物流倉儲REITs市場韌性較好，外資巨頭加碼中國資産 資本市場承壓下，物流倉儲REITs的抗風險韌性凸顯，優于産業園區、保租房等。外資巨頭安博加速布局中國，聚焦粵港澳大灣區，以21.71億元的資産發行REITs，其城市配送服務滿足剛需，受到市場的波動小，資産出租率高，可持續産生穩定收益。

政策助力低空高質量發展，物流指數回溫預期向好

2025年9月份，中國物流景氣指數（LPI）為51.2%，較上月上升0.3個百分點。升至近六個月以來的最高點。從需求端看，新訂單指數達53.3%，環比回升1個百分點，連續8個月處于擴張區間。

其中，航空運輸業業務總量指數和新訂單指數分别為53.4%和58.1%，環比分别上升0.3和1.2個百分點。反映出高時效物流需求的快速增長，而低空物流在高時效運輸方面的優勢，與這一需求趨勢相契合。

開學季與旅遊季疊加，帶動冷鍊鮮食、家電3C等品類需求攀升。這類高附加值、高時效要求的商品，是低空末端配送的核心目標品類，為低空物流發展提供了直接且旺盛的需求支撐。

數據來源：國家郵政局、中物聯，觀點指數整理

2025年9月份倉儲指數為49.6%，較上月回升0.3個百分點，仍處于收縮區間，但已現積極信号。三季度倉儲指數均值為49.7%，比二季度均值下降1個百分點，但比去年同期回升0.9個百分點，顯示行業在面對短期沖擊時的韌性有所提高。

細分來看，新訂單指數為51%，較上月回升1.5個百分點，重回擴張區間，表明随着天氣影響因素減退及傳統旺季到來，倉儲業務需求有所回升，新訂單數量較前期增加。不過，期末庫存指數為47.9%，較上月下降2.1個百分點，指數低于50%，顯示行業整體仍處于去庫存周期，企業備貨意願較為謹慎。

2025年9月，中國快遞發展指數為459.6，同比提升3.9%。其中發展規模指數和發展能力指數分别為589.3和228.8，同比分别提升9.3%和1.9%。服務質量指數和發展趨勢指數分别為690.8和69.3，與去年同期基本持平。快遞市場規模穩步增長，無人化智能化水平逐步提高，綜合運輸網絡不斷完善，産業鍊供應鍊服務能力持續增強。

快遞企業穩步挖掘市場潛力，推動産業數智化升級，有效滿足多元化寄遞需求，為促進經濟回升向好、内需持續擴大作出積極貢獻。四季度，行業逐步進入旺季，預計仍将保持向好的發展态勢。

此外，2025年9月份中國電商物流指數為112.7點，環比回升0.4點，繼續刷新年内新高。分項指數中，總業務量指數、農村業務量指數、人員指數、物流時效指數、履約率指數、滿意度指數、庫存周轉率指數有所上升，實載率指數與上月持平，成本指數有所下降。

企業通過供求适配、無人配送、前置倉布局、需求預判等多項舉措，推動降本增效，成本指數連續下降，為自2023年以來的最低。後期，雙節假期将推動電商物流需求回升，雙十一電商促銷預熱措施也将帶來一定利好。

政策方面，據觀點指數不完全統計，期内共錄得9起相關政策，從低空經濟專項支持、智慧物流建設、多式聯運優化等多個維度，為低空物流發展搭建起完善的政策框架。

粵港澳大灣區在低空經濟發展中走在前列，東莞、深圳、廣州多地接連出台專項政策，從場景培育、企業扶持等方面為低空物流破局。

東莞市發改局于9月28日發布《東莞市支持低空經濟高質量發展的若幹措施》，提出為拓展低空飛行示範應用場景，大力推動低空示範交通航線建設並給予補貼，降低企業運營成本，鼓勵企業探索低空物流航線，為城市配送、應急物資運輸等場景提供更多可能。

深圳市交通運輸局發布《深圳市支持低空經濟高質量發展的若幹措施實施細則》，對新落戶的低空經濟企業提供落戶獎勵，助力做大低空物流市場規模，吸引優質低空物流企業集聚，形成産業集群效應，促進技術交流與合作，加速低空物流技術叠代與應用落地。

商務部發布《關于大力發展數字消費共創數字時代美好生活的指導意見》，明确推動智慧物流建設，鼓勵有條件的地區有序發展無人機支線運輸和末端配送業務。借助大數據、人工智能等技術，可實現低空物流航線的智能規劃、無人機的精準調度，提升配送效率與準确性，也為消費者提供更便捷、高效的物流服務體驗。

交通運輸部9月24日發布《“一港一策”推進集裝箱鐵水聯運深度融合發展行動計劃（2025—2027年）》，以基礎設施一體互通、聯運組織一體協同，推進集裝箱鐵水聯運深度融合發展。

綜合測算數據顯示，現階段我國多式聯運量占全社會貨運量的比重每提高1個百分點，可降低全社會物流總費用約0.9%，對應成本節約達1000億元左右。

近日，交通運輸部制定的《對美船舶收取船舶特别港務費實施辦法》正式生效。該辦法明确了征收範圍與階梯式征收標準，作為對相關貿易措施的對等反制舉措。

同期，“對所有中國輸美商品加征額外100%關稅”的政策将落地實施，中美經貿領域的博弈強度上升，直接導致出口企業的成本基數增加，並通過供應鍊傳導至物流、倉儲等上下遊環節，引發跨境物流需求出現結構性變化。

為應對關稅政策影響，物流企業加快推進全球化布局調整。頭部企業增加對東南亞、歐洲等非美市場的航線與倉儲資源投入，減少對美國航線業務的依賴。

同時，物流基礎設施投資向“多式聯運樞紐”與“海外倉集群”傾斜，通過提升供應鍊靈活性對沖單一市場政策風險。普洛斯、安博等物流基礎設施巨頭已啟動亞太區域倉儲網絡擴容，重點布局中國—東盟跨境物流節點，為企業供應鍊轉型提供支撐。

随着企業應對措施的逐步落地及供應鍊的适應性調整，行業有望在成本重構中形成新的競争格局，具備多元化布局與高效成本管控能力的企業将更具發展韌性。

企業加速布局新賽道，“低空經濟+智慧物流”試點

期内，倉儲市場供需指標同步調整。據物聯雲倉數據，9月全國平均租金為23.17元/㎡·月環比持平，空置率16.49%有所上升；41個重點城市平均租金為23.57元/㎡·月，較上月持平，空置率15.42%，同樣呈現環比上升的趨勢。

數據來源：物聯雲倉，觀點指數整理

分城市來看，41個重點監測城市中，超半數城市租金與空置率基本維持穩定，部分城市因新增供應集中，空置率出現階段性上升，整體市場供需格局未發生顯著變化。

9月以來，中通、圓通、申通、韻達及極兔等快遞企業在上海集體上調快遞單價，幅度集中在0.3-0.8元/單，此前廣東、浙江義烏等快遞産量核心區域及周邊省市已落地類似調整，部分地區還明确了每單不低于1.4元的底線價格。

快遞單價回升後，快遞企業盈利預期改善，在物流園區租賃、分揀中心建設等方面的投入能力增強，為物流倉儲租金穩定提供需求端的支撐，尤其在快遞分撥中心、區域轉運樞紐等核心物流節點，租賃需求保持回暖态勢。

報告期内，頭部企業加大大型貨運無人機采購力度，為低空物流規模化運營奠定設備基礎。中國郵政、京東物流均完成國産大型貨運無人機采購，簽署了10噸級高商載貨運無人機采購意向協議，長航程、高商載、低運營成本的智能無人貨運體繫投入實際運營。

跨區域低空航線密集開通，突破此前低空物流以“末端配送”為主的局限。9月，京東物流運營的蘇州太倉港區至上海崇明無人機跨江物流航線正式啟動，這是國内首批規模化應用的跨江無人機物流航線，航線單程約30公里，相比傳統陸路運輸，時效提升約40%，單位運輸成本降低15%，實現了跨區域物流“降本增效”的目標。

同期，京東物流在四川完成幹支線低空物流測試飛行，測試航線覆蓋成都、德陽、綿陽等川渝地區核心城市，為後續幹線物流無人機常态化運營積累數據；合肥—懷甯低空無人跨城貨運航線啟用，航線全長約80公里，主要服務于兩地制造業零部件與農産品運輸；中國郵政聯合貴州市啟用首台大型快遞投送無人機計，投用後将重點覆蓋貴陽周邊縣域，解決農村地區“最後一公里”配送難題。

除低空物流外，物流企業與政府、科技公司的智慧供應鍊合作也同步推進，圍繞鄉村振興、智能供應鍊等領域展開深度協作，推動供應鍊從“傳統運輸”向“智慧協同”轉型。

期内，普洛斯與中國物流與采購聯合會簽署戰略合作協議，雙方将在物流基礎設施數字化、供應鍊數據標準制定、智慧物流技術推廣等方面展開合作，共同搭建物流行業數字化服務平台，推動物流園區、倉儲設施的智能化改造，提升供應鍊整體效率。

京東物流則聚焦區域合作，與陽春市政府、茂進科技達成三方合作，圍繞鄉村振興、農村電商、供應鍊智能集散中心建設等領域展開深度協作。申通快遞也加大在智慧物流領域的投入，成立申緯智聯科技有限公司，從“快遞運輸”向“智慧供應鍊服務”延伸。

期内典型園區有京東諸暨智能産業園、順豐豐翼科技産業園、湖北十堰低空物流園區、漢口北低空物流港。

京東諸暨智能産業園投資10億元，建築面積30.6萬平方米，核心亮點在于引入“無人機智能配送+無人智能倉庫”一體化模式。園區内部署的新一代JDX20“京鵲”多旋翼智慧物流無人機，最快飛行時速達98公里，兼容固定式貨倉、自動裝卸貨箱、索降3種裝載方式，最大載重量10公斤，貨箱/貨倉最大容積超20升。

順豐豐翼科技在産業園聚焦“空地協同”，建立分布式無人機配送樞紐，實現無人車與無人機的無縫銜接，傳統物流與低空物流業務在同一場地融合運營。園區内配備專業化無人機起降平台、物流交互設施及通訊網絡等自動化設備，覆蓋半徑50公里的即時物流圈，日均處理電商包裹超5萬件。

湖北十堰低空物流園區試點項目由湖北雲中翼航空科技運營，采用方舟-150型号無人機，最大載重量達50公斤，傳統陸路配送需2小時路程，無人機配送僅用時16分鐘，極大節約了時間及人力成本，其12條低空物流航線利用無人機開展配送，物流效率提升60%、成本降低約20%，有效解決了山區物流“時效慢、成本高”的問題。

漢口北低空物流港建設無人機/直升機起降場、低空飛行可視化繫統及智慧調度繫統，依托無人機運輸，單趟運輸成本控制在10-20元，與人工運輸成本持平但精準度更高，貨物配送時效較傳統公路運輸提升60%以上，其中生鮮食材運輸時間從30分鐘縮短至15分鐘内，大幅降低了生鮮産品的損耗率。

完善區域物流總部布局，商流賦能垂直領域供應鍊

報告期内，共錄得11起投資事件相關動态，物流企業聚焦區域物流總部建設與垂直領域供應鍊深耕，通過投資端的項目落地，持續完善全國性物流網絡布局，以商流為核心賦能各垂直領域供應鍊發展，推動行業向精細化、專業化方向進階。

區域物流總部作為物流網絡的關鍵樞紐，成為企業的投資重點。中通快遞在全國核心區域的布局動作尤為密集，期内多個總部項目推進至關鍵階段。其中中通快遞閩台總部項目開工儀式在福建南安市官橋鎮舉行，該項目以深化閩台物流合作，為兩岸商貿往來提供更高效的倉儲、運輸及配送支撐。

同時，中通北方總部項目、西南總部項目投入運營，中通供應鍊華北、華中總部項目進入全面建設階段，一繫列總部項目的推進，標志着中通在全國核心區域的物流網絡持續完善，能更高效地輻射周邊市場，提升區域物流運轉效率。

在垂直領域，物流企業聚焦冷鍊、特色品類倉儲等細分場景，推出适配性服務項目。9月27日，華中最大冷鍊樞紐玉湖冷鍊武漢交易中心将投運，該項目聚焦冷鍊物流領域，将有力保障華中地區生鮮、食品等冷鍊商品的高效流通，滿足消費者對高品質冷鍊産品的需求。

中通雲倉科技與鳴鳴很忙集團合作打造蘭州集配倉，結合蘭州當地商貿特點，為區域内商品流通提供定制化倉儲配送服務；京東物流京津地區酒水專倉啟用，針對酒水垂直品類，為京津地區酒水貿易提供專業倉儲服務。

同時，順豐在蘇州落地首個大閘蟹專屬智能轉運中心，針對大閘蟹這一季節性、高附加值生鮮品類，提供定制化的智能轉運解決方案，在保障運輸時效的同時，降低商品損耗率，适配生鮮品類的特殊物流需求。

這些垂直領域項目的落地，體現了物流企業對細分市場需求的精準洞察，通過專業化場景建設與服務設計，進一步銜接産業鍊上下遊，實現商流與物流的高效協同。

9月25日，紅星冷鍊港股IPO獲證監會備案，此次IPO進程的推進，将為其在冷鍊物流領域的業務擴張、技術升級及網絡布局提供資本支持，助力其進一步完善冷鍊物流服務體繫，提升在垂直領域的市場競争力。

ABS成為盤活存量物流資産的關鍵工具，9月30日，中金普洛斯持有型不動産資産支持專項計劃成功發行，規模達94.3億元。普洛斯作為物流基礎設施領域的領軍企業，通過ABS融資，可盤活優質物流不動産資産，為後續物流園區建設、運營等提供資金，強化其在物流基礎設施領域的布局，助力區域物流總部等項目的發展。

債券融資期内保持活躍，且呈現出低成本的态勢。珠海港發行4億元超短期融資券，利率僅1.62%，較低的融資成本有助于珠海港優化資金的使用效率，為港口物流相關業務拓展提供資金支持；廣州港集團2025年第二期公司債券發行，利率确定為1.96%，所籌資金将助力廣州港強化港口物流樞紐功能，服務區域物流發展。

不過，廈門象嶼發行2025年度第九期綠色中期票據，金額3.5億元，後因近期市場波動較大，出于對融資成本與發行時機的考量，該發行計劃最終取消。但從整體融資态勢看，物流行業仍具備較強的資本吸引力。

整體而言，報告期内物流企業在投資端持續完善區域物流總部布局，深耕垂直領域供應鍊；融資端多元資本工具齊發力，為産業發展注入活力。

物流倉儲REITs市場韌性較好，外資巨頭加碼中國資産

在資本市場整體承壓、多闆塊表現分化的背景下，物流倉儲REITs憑借與實體經濟的強關聯性，展現出突出的抗風險韌性。

根據觀點指數整理，從各類REITs二級市場的表現來看，物流倉儲REITs近一個月雖有-0.29%的小幅波動，但拉長周期至近三個月，實現了2.01%的正增長。

橫向對比其他類型REITs，産業園區REITs近三個月跌幅達1.72%，保租房REITs受市場環境等因素影響，跌幅擴大至7.67%，能源設施、高速公路等闆塊也均處于下行區間。

當市場多數闆塊在波動中遭遇不同程度的調整時，物流倉儲REITs憑借獨特的資産邏輯，成為資本市場中兼具防禦性的“穩定器”。

物流倉儲REITs的抗風險表現背後是堅實的行業基本面。在電商持續滲透、消費升級以及供應鍊優化的大趨勢下，物流倉儲作為現代物流體繫的核心節點，始終保有穩定的需求且具備增長潛力。

一方面，電商行業的蓬勃發展，催生了大量的貨物存儲、分揀與分發需求，物流倉儲設施成為電商企業保障高效運營的關鍵；

另一方面，制造業企業為優化供應鍊管理，對原材料與成品的周轉倉儲也提出了更高的要求，推動着物流倉儲行業的升級與發展。

這種與實體經濟深度綁定的特性，讓物流倉儲資産在市場波動中，能憑借穩定的租金收益和資産價值，為投資者提供相對可靠的回報，成為資本市場中兼具防禦性與成長性的優質標的。

此外，全球物流巨頭安博對中國公募REITs市場的布局，成為外資參與中國物流倉儲領域的重要信号，其動作兼具示範效應與行業影響力。

其布局的底層資産聚焦于粵港澳大灣區，三處資産評估總值約21.71億元。這些資産從設計階段即遵循國際領先標準，在建築結構設計上充分考慮不同類型貨物的存儲需求與作業流程，保障倉儲空間的高效利用。

從業務場景看，這些資産主要服務于城市配送，直接對接當地居民日常消費與産業生産的剛性需求。城市配送具有高頻次、小批量、高時效的特點，與居民日常生活消費中的生鮮、日用品供應，以及企業生産原料及成品的快速流轉緊密相連。

這種需求的強剛性，使得相關物流倉儲資産受到外貿政策的短期波動較小，能持續産生穩定收益，為REITs投資者提供了可靠的回報來源。

第三季度業績顯示，安博擁有和管理的資産組合平均出租率94.8%，報告期末出租率95.3%，新起租面積(含運營和開發資産組合)609萬平方米，續租率77.2%。安博持有份額方面，現金同店淨運營收益5.2%，淨有效租金增長率49.4%，現金租金增長率29.4%，展現出較強的穩定性與增長潛力。

安博持續加大在中國市場的投資，既是基于對中國物流市場長期發展前景的認可，也也體現了其借助國際化經驗與資源賦能中國物流倉儲行業的意圖。

同時，安博的全球化資源網絡，也有助于推動中國物流倉儲行業與國際市場的對接與融合，助力行業在技術應用、管理模式等方面邁向更高的水平。

外資的深度參與，也将為中國物流倉儲REITs市場帶來更多元的資金與創新思路，進一步激活市場活力，推動其向更成熟、更高效的方向發展。

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