“抱團”競地 | 2025年10月房地産企業新增土地儲備報告

觀點指數 拿地規模與質量雙升，頭部房企“抱團”競地 報告期内前50房企單月新增土地建築面積319.94萬平方米，環比上升41.79%。中海地産、招商蛇口、保利發展控股新增的全口徑土地儲備面積領先。從權益拿地金額和新增貨值看，中海地産等多家企業居前。9月，招商蛇口、國貿地産、建發房産等在不同城市的拿地金額在30億元以上。當前房企傾向于聯合行動，如中海地産等組成的聯合體拿下上海徐匯東安城市更新項目，越秀地産與濱江集團共同開發杭州余杭地塊。這種強強聯合的模式，能分散風險、整合資源。

土地供應規模加推，專項債收購存量土地的節奏減緩 報告期内一二三線城市供應住宅用地835宗，供應土地規劃建築面積5355.72萬平方米，環比上升42.86%，同比下降15.87%；供應土地起始樓面價4267元每平方米，環比上升15.04%。二線城市供應成為主力且市場熱度回升，三線城市面臨“量增價跌”壓力。9月單月土地供應規劃建築面積環比大幅回升，9月運用專項債券資金收回收購存量閑置土地的規模減少，地方債發行規模總量減少，9月新增土儲專項債項目涉及資金環比上月減少。不過，甯波市北侖區、陝西省等地有土儲專項債項目推進，對于穩定當地的土地市場有積極影響。

成交環比回升，低密度地塊成關注焦點 報告期内，一二三線城市成交住宅用地554宗，成交土地規劃建築面積3680.34萬平方米，環比上升95.41%，同比下降6.79%；成交總價1718.63億元，環比上升104.71%，同比下降17.30%；成交樓面均價4669.75元每平方米，環比上升4.76%，同比下降3.94%；平均溢價率3.38%。二線城市住宅用地成交面積、總價、樓面價環比上升，三線城市成交面積上升但總價、樓面價有變化。整體來看，二三線及以下城市土地成交多為低價，拿地主體以地方國企為主。低密宅地受到關注，土地市場活躍度不足，企業拿地審慎。

重點城市地塊供應提質，房企投資決策趨向保守 據觀點指數不完全統計，2025年9月18日-2025年10月17日期間，6個重點城市一共有170宗地塊處于挂牌進行中，起始價319.01億元，面積435.44平方米。本次統計期出讓面積環比上升24.48%。成交方面：6個重點城市一共有86宗地塊成交，成交價176.44億元，環比下降22.89%，成交的土地面積303.46萬平方米，環比回升42.22%。上述城市的地塊成交數量和成交價格情況相較上月有所回落，但重點城市的熱點區域地塊依然有較高的熱度。例如北京的太陽宮地塊因稀缺的地理位置和高效通勤規劃，吸引房企激烈競争，溢價率較高。這也顯示出優質地塊依然具有較強的市場吸引力。此外，在第八輪上海土拍中，房企的參拍決策較為理性和謹慎。

5000億元政策性金融工具落地，城市更新效能快速釋放 近期，中央及地方密集出台城市更新政策，5000億元政策性金融工具落地，12省迅速完成首筆資金投放。六部門聯合印發方案推動多項惠民工程，自然資源部發布行業標準規範存量空間優化路徑。九部門聯合發布行動方案推進新型城市基礎設施建設。上海劃定商務單元並啟動試點單元更新；山東省政府印發實施意見推進片區綜合更新改造並建立可持續融資模式。“十四五”改造目標穩步推進，民生效益與經濟拉動效應顯著。項目實踐呈現多元化創新，如輕資産運營賦能老城區活化、智慧養老與城市更新融合、自籌資金推動片區改造等。

拿地規模與質量雙升，頭部房企“抱團”競地

觀點指數發布的房地産企業新增土地儲備報告顯示，報告期内前50房企單月新增土地建築面積319.94萬平方米，環比回升41.79%。

值得注意的是，前50房企1-9月累計新增土地建築面積3944.17萬平方米，同比上升5.26%。

數據來源：觀點指數整理

其中，中海地産、招商蛇口、保利發展控股新增的全口徑土地儲備分别為407.58萬平方米、320.19萬平方米、289.91平方米，處于領先位置。

從權益拿地金額來看，1-9月土地投資力度最大的企業為中海地産、華潤置地、保利發展控股、綠城中國、招商蛇口，權益拓儲金額分别為766.3億元、594.1億元、528.4億元、502.4億元、435.2億元。

從新增貨值來看，1-9月土地新增貨值最多的企業為中海地産、保利發展控股、招商蛇口、中國金茂、華潤置地，新增貨值分别為1031.8億元、939.9億元、930.1億元、683.9億元、637億元。

9月，國貿地産在廣州、成都、廈門收購了3幅地塊，權益拿地建築面積11.24萬平方米，權益拿地金額為35億元。建發房産在上海、廈門拿下5宗地塊，權益拿地建築面積16.67萬平方米，權益拿地金額為43.61億元。招商蛇口在西安、南通拿下5宗地塊，權益建築面積為26.54萬平方米，權益金額為30.55億元。

觀點指數發現，當前房企在拿地策略上傾向于采取聯合行動拿地，諸如中海地産、招商蛇口、中旅投資等頭部央國企，憑借自身雄厚的資金和資源優勢，以聯合拿地或股權交易的方式，持續在上海等地的優質核心地塊競争中占據主導地位。

9月5日，由中海地産、招商蛇口、徐匯城投和中旅投資組成的聯合體，通過上海聯合産權交易所完成了對上海徐匯東安城市更新項目的股權交易，成功拿下徐匯區兩幅核心地塊的開發權。

該地塊位于上海市徐匯區核心地段，由兩宗子地塊構成。其中，C030301單元127b - 24地塊為純住宅用地，出讓總價達98.18億元，成交樓面價為12.41萬元每平方米，規劃建築面積為7.9萬平方米，定位為高端居住社區。

另一塊C030301單元125 - 31地塊為大規模商住綜合用地，出讓總價為341.35億元，成交樓面價為7.5萬元每平方米，規劃建築面積約45.5萬平方米，涵蓋住宅、商業、辦公、研發及公建配套等多種功能，其中住宅部分約27.3萬平方米。

據中海地産公告，此次股權交易總價為154.78億元，對應的是上海新東安企業發展有限公司和上海新百安經濟發展有限公司兩家90%的股權。在交易之前，上海城更與徐匯城投分别持有這兩家公司各50%的股權。

具體出資結構如下：中海地産出資81.53億元，獲得125 - 31地塊50.5%的權益以及127b - 24地塊30.5%的權益；招商蛇口出資65.52億元，獲得125 - 31地塊35%的權益以及127b - 24地塊55%的權益；中旅投資出資7.74億元，獲得兩個地塊各4.5%的權益；徐匯城投繼續持有兩個項目公司各10%的股權。

随着股權交易的完成，徐匯東安項目的開發建設将步入新的發展階段。此外，本輪交易采用 “承債收購”模式，即開發商承接項目原有債務，待項目銷售後再逐步償還銀行貸款。

9月26日，越秀地産宣布以8億元收購濱江集團杭州余杭地塊項目公司50.5%的股權，雙方将共同開發該住宅用地。該地塊總價為15.3億元，占地面積36496平方米，位于杭州余杭區，預計2026年完成土地出讓金支付。

此次交易涉及的地塊同樣位于杭州余杭區，總占地面積36496平方米，規劃用途為住宅。濱江集團于2025年7月以15.3億元競得該地塊後，專門成立了項目公司進行開發。根據合作協議，越秀地産将持有項目公司50.5%的股權，濱江集團保留49.5%的股權，雙方将按照此比例共同投入開發資金。在當前市場環境下，這種頭部房企間的股權合作模式，凸顯了資源整合的優勢。

強強聯合的開發模式在行業深度調整的大背景下值得重點關注。一方面，它能夠分散單個企業的投資風險；另一方面，也有利于整合各自的優勢資源。特别是對于杭州這類核心城市的優質地塊，合作開發既能确保項目品質，又能實現風險共擔。未來，房企間的戰略合作或會成為發展的新常态。

土地供應規模加推，專項債收購存量土地的節奏減緩

據觀點指數監測，報告期内一二三線城市供應住宅用地835宗，供應土地規劃建築面積5355.72萬平方米，環比上升42.86%，同比下降15.87%；供應土地起始樓面價4267元每平方米，環比上升15.04%。

報告期内，二線城市供應住宅用地231宗，環比上升40%，同比上升29.78%；供應土地規劃建築面積1536萬平方米，環比上升21.42%，同比上升16.68%；供應土地起始樓面價5422元每平方米，環比上升26.09%，同比上升1.99%。

三線城市供應住宅用地585宗，環比上升43.38%，同比下降33.60%；供應土地規劃建築面積3707.23萬平方米，環比上升49.99%，同比下降25.91%；供應起始樓面價3071元每平方米，環比下降5.22%，同比下降2.45%。

數據來源：Wind、觀點指數整理

觀點指數認為，本期土地市場呈現“總量增長、結構分化”的特征。全國住宅用地供應規模環比大增42.86%至5355.72萬平方米，但同比仍下降15.87%，反映地方政府在“穩地價、穩預期”目標下适度加大供應力度，但受前期土地市場低迷影響，同比仍未完全恢復。起始樓面價環比上升15.04%至4267元每平方米，顯示優質地塊入市推動價格結構性上漲。

分城市能級看，二線城市成為供應主力且市場熱度回升，當前價格更多是環比修復而非過熱。這主要源于二線城市人口吸引力較強、産業基礎紮實，開發商在“保交樓”的政策導向下更傾向于布局确定性更高的市場。同時，地方政府也通過提高優質地塊比例、優化供地結構等方式，吸引投資。

三線城市則面臨“量增價跌”的壓力，折射出市場庫存高企、需求疲軟的問題——盡管地方政府試圖通過增加供應刺激市場，但開發商拿地意願不足，導致地價承壓。結合專項債收購存量土地節奏減緩的背景，反映了财政資金對土地市場的直接支持有所減弱，市場更多回歸到自身的供需邏輯。

綜合來看，當前土地市場呈現“二線升溫、三線承壓”的分化格局。二線市場在人口、産業、政策多重支撐下具備較強韌性，而三線市場需警惕“量價齊跌”的風險。未來，土地市場能否持續回暖，仍取決于房地産銷售端的恢復情況、專項債等政策工具的精準投放，以及地方政府在“穩增長”與“防風險”之間的平衡能力。

從城市來看，期内二線城市中西安、武漢等地供應的土地在20宗以上。西安集中挂牌出讓11宗地塊（商業地塊2宗，住宅地塊9宗），合計481.011畝，從分布區域來看：曲江2宗，新城區2宗，雁塔區2宗，大明宮闆塊1宗，高新區1宗，長安區1宗，浐灞國際港2宗。

從地塊體量來看：YT5-8-43地塊占地面積122.60畝，為本次出讓最大的1宗地塊。XC3-6-7-1占地6.697畝，是本次出讓體量最小的1宗地塊；從容積率來看：CB4-5-111地塊容積率4.62，是本次出讓11宗地塊中容積率最高的。

三線城市中，淮安、揚州等地供應的土地數量普遍在20宗以上。其中出讓底價最高的是位于淮安市清江浦區的南苑路北側、啟秀路東側的地塊，規劃建築面積為24.35萬平方米，為住宅用地，容積率1.0-2.5，建築密度≤20%，綠地率≥35%。起始總價為11.37億元，起始樓面價4669.3元每平方米。

總體來看，9月單月土地供應規劃建築面積為19974.46萬平方米，環比上升42%，同比下降4.22%，整體的供應規模環比大幅回升。

9月份，運用專項債券資金收回收購存量閑置土地的規模有所減少。地方債的發行規模總量有所減少，截至9月30日，9月地方債淨發行量為4460.06億元，發行量為8519.07億元，發行量較上月環比減少1257.31億元。其中，新增專項債發行4130.88億元，占比近半。2025年1-9月，全國已公示1349個專項債收儲項目，專項債用于土地儲備的規模為3469.46億元。其中，9月份新增96個項目，涉及資金229.07億元，環比上月減少61.8%。

9月26日，甯波市北侖區成功申報新碶沿海永豐南片區以及甬江科創北侖片12#、13#地塊兩個土地儲備專項債券項目，發行債券金額共計3.4億元。目前專項債券資金已到位並完成撥付。

本批次發行的兩個土地儲備專項債券項目分别位于新碶街道和小港街道，發行期限5年，票面利率1.67%。其中，新碶沿海永豐南片區土地儲備專項債券項目發債金額2.2億元，甬江科創北侖片12#、13#地塊土地儲備專項債券項目發債金額1.2億元。

這兩個項目土儲專項債資金将有利于推動片區的拆遷，以及加速做地收儲工作的開展，進一步推動甬江科創區、全域國土空間綜合整治片區兩大片區的城市更新和提能升級。

9月24日，陝西省披露231.24億元土儲專項債，本批次共發行70個項目，全部為新增土儲項目，涉及3年期1個項目，發行金額2.1億元；5年期45個項目、發行金額98.5303億元；7年期24個項目、發行金額130.618億元。陝西省此次大規模發行土儲專項債，旨在通過增加土地儲備，為未來的城市建設和發展提供空間。

不同期限的項目設置，也體現了政府在資金安排上的靈活性，既考慮了短期資金需求，又兼顧了長期發展規劃。此外，對于陝西省的房地産市場和城市建設将産生積極影響，有助于穩定土地市場，促進房地産市場的健康發展。

成交環比回升，低密度地塊成關注焦點

報告期内，一二三線城市成交住宅用地554宗，成交土地規劃建築面積3680.34萬平方米，環比上升95.41%，同比下降6.79%；成交總價1718.63億元，環比上升104.71%，同比下降17.30%；成交樓面均價4669.75元每平方米，環比上升4.76%，同比下降3.94%；平均溢價率3.38%。

數據來源：Wind、觀點指數整理

二線城市住宅用地成交的土地規劃建築面積為1172.01萬平方米，環比上升119.63%，同比上升21.69%；成交總價667.01億元，環比上升135.72%，同比上升12.45%；成交樓面價5691.21元每平方米，環比上升7.33%，同比下降7.59%。

三線城市成交的住宅用地規劃建築面積為2459.44萬平方米，環比上升86.25%，同比下降15.44%；成交總價為796.69億元，環比上升85.35%，同比下降9.83%；成交樓面價3239.31元每平方米，環比下降0.48%，同比下降6.62%。

從城市維度觀察，9月二線城市土地成交中，成交價格前三的地塊由廈門獨占，且均由地方國企國貿、建發競得，涉及集美、思明、湖里等區，總成交金額達65.27億元。具體地塊信息如下：

集美區2025JP05地塊位于杏林灣片區杏錦路與錦亭北路交叉口東南側，土地性質為住宅+商業，占地4.41萬平方米，規劃建築面積10.36萬平方米，容積率2.5。該地塊由象嶼集團與集美發展聯合體以底價22.69億元摘得，住宅樓面價2.2萬元每平方米。

思明區2025P15地塊坐落于前埔片區前埔中路與前埔西二路交叉口東北側，同樣為住宅+商業用地，占地2.22萬平方米，規劃建築面積5.76萬平方米，容積率2.6。廈門國貿以底價22.2億元競得，住宅樓面價達4萬元每平方米。

湖里區2025P16地塊位于湖里片區竹坑路與華昌路交叉口西南側，土地性質相同，占地2.51萬平方米，規劃建築面積5.26萬平方米，容積率2.3。建發集團以底價20.38億元摘得，住宅樓面價同樣為4萬元每平方米。

同期，南京完成7宗涉宅用地出讓，覆蓋雨花台、栖霞、江甯三區，總出讓面積30.67萬平方米，規劃總建築面積50.58萬平方米，起始總價與成交總價均為44.45億元，全部實現底價成交。

其中，雨花台區G57地塊因區域超兩年未供地引發關注，占地近4萬平方米，容積率1.5，樓面價1.21萬元每平方米，建築限高60米。中建國際以底價7.2億元競得，該地塊作為區域首宗低密宅地，未來可打造低密洋房+小高層改善産品，受到區域改善型客戶的期待。

栖霞區仙林湖G64地塊由南京智臻置業底價競得，位于融信世紀東方西側，綜合容積率1.5，起拍樓面價16007元/平方米，建築限高35米，适宜開發第四代洋房或小高層産品。栖霞山闆塊G65、G66地塊分别由南京栖霞東麓、西麓開發建設公司摘得，時隔三年再推低密地塊。

G65地塊鄰雍錦逸境府西側，北接星葉楓情玥府，容積率1.8，樓面價1.02萬元每平方米；G66地塊緊鄰栖霞山風景區入口，北靠即将通車的地鐵6号線栖霞山站，容積率1.2，樓面價1.08萬元每平方米。三宗地塊成交後，區域将迎來首批低密四代宅産品，推動居住品質升級。

三線城市方面，9月30日浙江永康宏盛置業以2.78億元總價競得南苑片區兩宗相鄰低密宅地，平均溢價率38.3%。地塊總用地面積26.7畝，總建築面積1.82萬平方米，限高16米，容積率上限1.02，規劃開發低密度住宅。

同日，湖州南浔交投旗下湖誠置業以底價6.69億元競得金象湖單元05-03-15D地塊，樓面價6421元每平方米。該地塊占地7.44萬平方米，容積率1.4，建築面積約10.42萬平方米，商業配套占比不超10%。此次成交延續了南浔城區低密宅地國資主導的開發趨勢。

回溯去年11月，該地塊西側兩宗商住地分别由南浔浔鑫建設（6.74億元，樓面價6160元每平方米）、浔匯建設（5.39億元，樓面價6168元每平方米）競得，三宗地塊容積率均控制在1.4以下。數據顯示，南浔新城近年住宅用地供應以低容積率為主，容積率再1.2-1.6的地塊占比超七成。

觀點指數認為，二三線及以下城市土地成交多呈現低價特征，拿地主體以信用資質良好的地方國企托底為主，但亦可見市場對改善型産品的結構性需求，低密宅地尤其受到開發企業的關注。

2025年1-8月份，土地購置費總量在增長，但增速放緩，8月土地購置費累計值為23751.87億元，環比上升12.35%，同比下降10.2%，跌幅呈擴大态勢。

數據來源：Wind、觀點指數整理

2025年1-8月份土地購置費累計增長基本處于負值區間，且在年初出現較大幅度的波動。觀點指數認為，整體來看，報告期内土地市場活躍度不足，土地成交規模擴張速度未能達到同期水平，企業拿地行為更趨審慎，市場對土地的需求動力明顯減弱。

盡管總量仍在增長，但市場熱度持續走低，成交規模增長乏力，企業投資意願保守，需求端支撐力度不足，導致增速放緩與跌幅擴大的雙重壓力並存。

重點城市地塊供應提質，房企投資決策趨向保守

據觀點指數不完全統計，2025年9月18日-2025年10月17日期間，6個重點城市一共有170宗地塊處于挂牌進行中，起始價319.01億元，面積435.44平萬方米。本次統計期出讓面積環比上升24.48%。

從區域分布角度分析，在該統計期内，北京挂牌出讓的19宗土地里，昌平區的供應量居首，多達7宗，且均包含住宅性質的地塊；順義區有5宗；朝陽區和通州區各有2宗；東城區、大興區、平谷區則分别有1宗。這19宗土地的總規劃建築面積達128.82萬平方米，起拍總價為143.83億元。

值得注意的是，北京市二環内此次罕見地新推出1宗住宅用地，該地塊為東城區祈年大街路西危改工程土地一級開發項目4、5号地，地處東城區天壇區域，交易起始價定為19.5億元，折算後的樓面價為7.8萬元每平方米。回顧近五年，二環内唯一成交的涉宅地塊是河北鑫界開發的金魚池地塊，其住宅建築面積僅有1700平方米。

出讓文件中特别明确了銷售監管的相關要求。其一，依據房地産調控銷售價格監測機制，商品房銷售項目必須報請市住建委進行銷售價格監測。根據《商品房銷售管理辦法》等相關法規政策，開發企業在銷售前需根據項目的具體情況，辦理新建商品房期房預售許可或現房銷售備案手續。同時，按照《關于進一步加強北京市涉及國家安全事項建設項目審批管理工作實施意見》的相關規定，開發企業還需辦理涉及國家安全事項的建設項目審查。

其二，開發企業在取得銷售手續後，需遵循商品房銷售的相關政策法規，開展新建商品房銷售工作，嚴格執行本市的限購政策，對購房人資格進行審核，确保将房屋銷售給符合條件的購房人，並實行整院售賣。此外，還需在購房合同中以補充條款的形式，明确約定“房屋在使用過程中需符合核心區控規、風貌保護及安全政策法規規定，不得擅自進行改建、裝修或拆分”等要求。

另外，10月16日，北京市規劃和自然資源委員會網站公布了2025年第八輪拟供應的商品住宅用地清單，共包含9宗地，土地面積約為44公頃，建築規模約為103萬平方米，這些用地計劃于近期進行供應。

本輪推出的地塊全部位于市場需求旺盛、基礎設施和公共服務配套較為完善的區域。從區域分布上看，中心城區有3宗（其中海澱區1宗、豐台區2宗）；副中心及平原多點地區有6宗（通州區1宗、昌平區2宗、順義區、大興區、經濟開發區各1宗）。

期内，重點城市中出讓地塊數目最多的為廣州和成都，拟出讓43宗地塊。其中，32宗為工業用地，涉宅用地7宗。這43宗土地的總規劃建築面積達83.69萬平方米，起拍總價為78.56億元。其中，起拍價格最高的地塊為天河智谷廣棠片區的2宗相鄰宅地，總出讓面積5.3萬平方米，總建築面積11.2萬平方米，起拍總價約34.84億元，兩宗地塊不做捆綁出讓，可獨立競價。

其中，天河區天坤三路以南、棠德路以東AT0606011地塊，宗地面積48503.65平方米，計算容積率建築面積≤70283平方米，容積率2.1。起拍總價220549萬元，起拍樓面價31380元每平方米。根據出讓條件，地塊需配建一所幼兒園。

天河區天坤三路以南、棠德路以西AT0606021地塊，宗地面積30948.32平方米，計算容積率建築面積≤41309平方米，容積率也是2.1。起拍總價127852萬元，起拍樓面價30950元每平方米。

期内，成都熱門區域的宅地供地有所回升，地塊覆蓋錦江區、成華區等熱門闆塊。已公告的挂牌出讓地塊共有43宗，其中工業用地17宗，商業用地6宗，涉宅地塊16宗。總建設用地面積144.23萬平方米，總規劃建築面積353.07萬平方米，總起始價38.91億元。

此外，進入10月後，杭州宅地供應速度減慢，但部分闆塊如濱江區供應較為活躍。杭州市挂牌出讓的38宗地塊中，涉宅用地3宗，主要分布于濱江區浦沿單元、錢塘區東部灣新城。其中出讓地價最高的地塊位于濱江區，總出讓面積為2.7萬平方米，規劃建築面積約為6.8萬平方米，起拍總價為14.48億元。

期内，上海市挂牌18宗地，全部為工業用地無涉宅用地，集中在松江區、浦東新區等區，總出讓面積為50.01萬平方米，起始總價為12.28億元。此外，10月20日，上海市發布2025年拟出讓住宅用地清單信息公示和出讓預告。上海市第九批次土地出讓包括9宗涉宅地，其中浦東新區、嘉定區、奉賢區各1宗，楊浦區、寶山區、青浦區各2宗，将于11月下旬開始組織交易活動，總面積29.58公頃。

深圳近期挂牌出讓9宗用地，此次供應中未涉及住宅用地，用地主要集中在南山區，此外還包括龍華等區。

在南山區的5宗地里，4宗為工業用地，1宗為商業用地。從地塊出讓的具體信息來看，該宗商業用地的編号為K602-0016，坐落于南山區粵海街道科苑南路與登良路交匯處的西北角，土地性質為商業用地，總用地面積達9508.38平方米，挂牌起始價為9.65億元，将于11月10日正式出讓。出讓要求規定，該宗地須自《出讓合同》簽訂之日起1.5年内開工建設，3.5年内完成竣工。

此次出讓地塊的要求較為特殊，規定必須由企業聯合競買。聯合競買申請人需提交一份由聯合體各成員單位共同簽署的聯合建設總部大廈協議。同時，在公告期與挂牌期内，若有一家聯合體成員單位退出，則該宗地将終止出讓。

地塊出讓公告還明确指出，競得人需在成交後現場即時簽訂《成交确認書》，並向南山區工業和信息化局申請簽訂《深圳市總部項目産業發展監管協議》。根據該協議，該地塊将用于泛視頻類科技研發總部項目的建設。

此外，競買人的主體資格也有明确要求，競買申請人需符合《深圳市總部項目遴選及用地管理辦法》（深府規〔2018〕1号）和《深圳市人民政府關于延長總部項目遴選及用地供應管理辦法有效期的通知》（深府規〔2023〕4号）中規定的遴選要求。

查閱今年5月14日南山區發改局公示的遴選方案可知，深圳今日頭條信息技術有限公司與臉萌技術（深圳）有限公司為意向用地單位。其中，成立于2022年的今日頭條信息公司，主要經營業務是在抖音、今日頭條等核心平台上進行廣告投放；而成立于2015年的臉萌技術公司，則專注于技術開發與産品運營，其旗下的Faceu激萌、剪映（CapCut）等産品擁有較高的市場占有率。

根據遴選方案，該項目将致力于打造大灣區泛視頻研發産業集群及新業務總部，意向用地正是此次出讓的後海K04、K05、K08地塊，其建築面積與出讓公告中的數據基本吻合。

聯合體還作出了重要的業績承諾：在2025至2029年期間，累計在深圳實現不低于1150億元的營收，形成不少于15億元的地方财力，貢獻增加值不低于298億元，且各成員單位承擔連帶責任。值得一提的是，這兩家企業此前已聯合參與了後海中心區K項目的建築方案設計競賽，為後續的開發工作奠定了堅實基礎。

成交方面，據觀點指數不完全統計，2025年9月18日-2025年10月17日期間，6個重點城市一共有86宗地成交，成交價176.44億元，環比下降22.89%，成交土地面積303.46萬平方米，環比回升42.22%。

其中，北京市成交的5宗地塊涉及住宅用地的有2宗，朝陽、大興各1宗。總成交價達56.47億元。其中，出讓地價和溢價最高的地塊為北京市朝陽區太陽宮，根據出讓信息，地塊位于北三環和四環之間，占地面積1.94萬平方米，地上建築規模5.06萬平方米，容積率2.6，控高80米，起拍價31億元。

最終由中建智地以43.14億元成交，樓面價為8.53萬元每平方米，溢價率高達39.18%。

此外，朝陽區從年初至今已先後出讓了三間房地塊、平房鄉黃杉木店+孫河組團地塊、呼家樓南里地塊以及本次的太陽宮地塊。

報告期内廣州白雲區成交2宗住宅用地，為白雲區太和鎮AB1209039、AB1209040地塊，競價15輪後，被中建國際以總價6.44億元競得，溢價率16.24%，折合樓面價6616.6元每平方米。該地塊為白雲區大瀝村、田心村、營溪村、柏塘村城中村改造項目的安置房用地。

地塊計容建築面積達9.73萬平方米，其中AB1209039地塊用地面積約1.40萬平方米，容積率3.5；AB1209040地塊用地面積約1.61萬平方米，容積率低至3.0。值得注意的是，該地塊為安置性質用地，項目建成後将由廣州民科園城市更新投資有限公司以14.99億元的總價進行回購，折算回購單價達1.54萬元每平方米。

據出讓條件，競得人除需完成項目開發外，僅需配建綠地7171平方米、城市道路6440平方米及2180平方米配套設施，額外投入的成本較低，利潤空間充足且确定性高，成為吸引房企積極參拍的重要原因。

深圳共有2宗地塊成交，無涉宅用地。主要為工業用地，成交土地面積4.18萬平方米，成交總價1.76億元。

成都市30宗成交地塊中，11宗為住宅用地，土地面積為32.64萬平方米，規劃建築面積為64.87萬平方米，成交價為67.93億元。其中，位于天府新區華陽街道香山村1、10組的兩宗地塊，規劃建築面積12.66萬平方米，容積率2.0，起始價17.72億元。由“中國鐵建、成都産投”聯合體競得，成交樓面地價1.63萬元每平方米，溢價率16.4%，總價約20.6億元。

2025年，天府新區僅在2月出讓萬安街道的兩宗宅地，並以底價1.1萬元每平方米成交。此次土拍，為今年内天府新區的第二次宅地出讓，是成都新規後麓湖闆塊的第一次供地。

期内，上海、杭州分别成交16宗、17宗地塊，無涉宅用地成交。

而10月20日，上海2025年度第八批次土拍落幕。本批次共推出6宗地塊，最終，3宗地塊實現溢價成交，3宗地塊以底價成交，共計成交金額198.77億元。其中，溢價成交的3宗地塊，刷新闆塊地價單價紀錄，但溢價率均低于20%。

其中，位于核心地塊的徐匯區WS5單元188N-I-21地塊該地塊，最終由中海以44.65億元競得，成交樓面價高達14.85萬元／平方米，溢價率10%。而位于寶山區的BSP0-0801單元地塊被金茂與寶冶聯合體以17.51億元底價拿下。整體而言，本輪上海土拍中，房企的參拍決策較為理性和謹慎。

上述城市的地塊成交價格情況相較上月有所回落，但重點城市的熱點區域地塊依然有較高的熱度。例如北京的太陽宮地塊，因稀缺的地理位置和高效通勤規劃，吸引了房企激烈競争，溢價率較高，顯示出優質地塊依然具有較強的市場吸引力。

5000億元政策性金融工具落地，城市更新效能快速釋放

近期，中央及地方密集出台城市更新政策，5000億元政策性金融工具的落地成為關鍵引擎。國家發改委9月29日宣布設立該工具後，安徽、江蘇、山東、内蒙古等12省迅速完成首筆資金投放，合計超110億元，政策效能快速釋放。

同日，工信部、發改委、财政部、住建部、交通部、衛健委六部門聯合印發《機械行業穩增長工作方案(2025-2026年)》。加快推動城中村改造、城市更新、老舊小區改造、智慧停車設施等惠民工程。自然資源部同期發布《城市存量空間盤活優化規劃指南》等13項行業標準，從規劃層面規範存量空間的優化路徑。

10月中旬，住房城鄉建設部等9部門聯合發布貫徹落實《貫徹落實＜中共中央辦公廳、國務院辦公廳關于推進新型城市基礎設施建設打造韌性城市的意見＞行動方案(2025—2027年)》，文件提出要發展智慧住區，包括推進住區智慧化建設、推進城市社區嵌入式服務設施建設、強化住區安全隐患防治、支持城市商業智慧化轉型。

地方層面，上海劃定40個商務單元並啟動10個試點單元，首次對商務樓宇進行大規模更新，首批試點包括小陸家嘴、虹橋商務區、蘇河灣、大甯、大柏樹、虹橋開發區、五角場、真如、漕河泾和世博園區等10個片區。

此次披露的更新方案中，面積最小的蘇河灣商務單元僅1.2平方公里，涵蓋大悅城、萬象天地等。該單元靠近蘇州河河口段，涵蓋居住和商務兩個闆塊的功能。區域内28處商務樓宇新舊混雜，有的建成時間超過20年，通過改造可以完善生活配套服務體繫，打造創意研發、濱水居住、時尚商業混合的世界級濱水活力街區。

9月24日，山東省政府正式印發《關于持續推進城市更新行動的實施意見》，提出今年将加快推進120個片區綜合更新改造，高標準完成開工城中村改造安置住房14.02萬套、改造844個城鎮老舊小區的年度任務目標，並提出建立“投入産出平衡、政府财力可承受、項目運營持久”的可持續融資模式，直擊城市更新資金來源少、融資難的核心痛點。

“十四五”改造目標穩步推進，民生效益與經濟拉動效應顯著。據住建部數據，“十四五”期間，全國計劃實施城中村改造2387個、建設安置住房230余萬套，改造城鎮老舊小區24萬個、惠及1.1億居民。2025年1-8月，全國新開工改造城鎮老舊小區2.17萬個，完成年度2.5萬個目標的86.8%，河北、遼甯、重慶、江蘇、安徽及新疆生産建設兵團已提前100%開工，改造效能持續釋放。

項目實踐呈現多元化創新，民生需求與産業升級深度綁定。在項目層面，城市更新實踐呈現三大典型模式：

其一，輕資産運營賦能老城區活化，如旭輝商業與上海綠鄒商管簽約松江樂都·旭輝里項目，通過全周期運營管理服務推動老城區商業升級。

其二，智慧養老與城市更新融合，天津紅橋區依托高老齡化區域特性，規劃建設1萬平方米專業養老院，並搭建智能化服務繫統，實現新建片區與老舊區域智慧聯動，滿足“家門口養老”的需求。

其三，自籌資金推動片區改造，廣州天河科技園科韻園區啟動35萬平方米升級，首期道路瀝青鋪設由業委會自籌資金完成，探索“業主主導、市場參與”的新路徑。此外，廣州荔灣山村采用“依法征收、淨地出讓”的模式，推進67.03公頃城中村改造，深圳南山區加速首個大型舊住宅區棚改項目征收，均體現政策執行層面的創新探索。

觀點指數認為，從老舊小區到城中村，從危舊房到智慧養老設施，城市更新正從“單一改造”向“繫統優化”升級，既解決了居民住房安全、生活便利等民生問題，又通過産業升級、智慧化改造拉動投資、促進消費，形成“民生改善-經濟拉動-城市活力提升”的良性循環。

政策工具、項目實踐與數據成效共同印證：城市更新已成為推動城市高質量發展、滿足人民美好生活需要的關鍵抓手。

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