IPO短暫回暖 | 2025年10月物業服務發展報告

觀點指數 助力便民生活圈擴圍升級，推動小區公共收益透明化 本期，商務部等9部門印發通知，提出到2030年實現“百城萬圈”目標，延續此前一繫列政策，推動物業服務向滿足居民多樣化需求拓展。鄭州集中約談21家物企，推動公共收益全面公開，保障業主權益，以提升行業公信力。

市拓熱度延續低迷，僑銀股份布局國際化業務 市場化拓展仍延續了此前的低迷狀态，不過，以萬物梁行、保利物業等為代表的一衆物企保持了較好的拓展勢頭；同時寫字樓、商業、産業園、物流園、住宅等成為物企規模增長的重要來源。值得一提的是，僑銀股份國際化布局取得進展，已進軍阿聯酋、印尼、泰國等海外市場。

豐盛生活服務營收淨利雙降，新城繫公開70億違規資金挪用 香港本土公司豐盛生活服務公布24/25财年業績顯示，營收、淨利潤均同比下滑，主要繫政府補助減少及機電工程服務貢獻下降所致。停牌已久的新城悅服務披露了旗下附屬公司與上海悅崧（新城控股）存在的69.7億元違規資金往來，盡管最終未造成财務及資産上的直接損失，但對資本市場形象影響較大。

IPO熱度短暫回暖，新大正並購補強IFM業務 9月30日，中國國信服務與奧聯服務兩家小型民營物企向港交所遞交了招股書，使得IPO領域迎來短暫回暖；但綜合近年情況來看，物業闆塊已降至冰點，成功過會難度也大幅增加。收並購市場上，新大正進一步公開並購嘉信立恒75.1521%股權的更多細節，将向嘉信立恒現有7名股東發行股份。交易完成後，中信資本将間接成為新大正的重要股東之一。

推動智慧物業建設，探索康養體繫構建 數字科技方面，住建部部長表示要推動智慧物業建設。期内，碧桂園服務推進數字化運營新範式落地，自主研發的清潔機器人已在廣州、北京、上海、大連等城市的17個項目中投入使用，數量超過130台。同時，永升服務等物企聚焦康養體繫構建及科技賦能探索，推動養老服務體繫的完善。

助力便民生活圈擴圍升級，推動小區公共收益透明化

本期，商務部等9部門印發《關于加力推動城市一刻鐘便民生活圈建設擴圍升級的通知》，提出聚焦群衆急難愁盼，将便民生活圈打造成宜居宜業、宜遊宜購、宜老宜小的全齡友好型品質生活圈。並指出，要推動物業服務轉型升級，積極發展“物業服務+生活服務”，向養老、托育、家政、餐飲、配送等領域延伸。

文件總體要求，到2030年實現“百城萬圈”目標，即确定100個一刻鐘便民生活圈全域推進先行區試點城市，對地級以上城市主城區和有條件的縣城社區全覆蓋；建成1萬個布局合理、業态齊全，功能完善、服務優質，智慧高效、快捷便利，規範有序、商居和諧的便民生活圈，打造500條“銀發金街”、500個“童趣樂園”，推動一批基礎型、提升型便民生活圈轉變為品質型，居民滿意度達到90%以上，商業網點連鎖化率達到30%以上。

對物業行業來說，這是此前一繫列政策的延續，旨在推動服務向滿足居民多樣化需求拓展，提升企業在社區内的資源整合能力和服務品質力。

10月16日，鄭州市住房保障和房地産管理局就住宅小區公共收益公示問題，集中約談21家物業服務企業，要求嚴格落實新出台的《鄭州市住宅小區公共收益管理辦法（試行）》，推動公共收益全面公開，保障業主權益。

據悉，9月24日發布《管理辦法》指出，業主大會成立前，物業服務人可根據前期物業服務合同約定代為管理公共收益，物業服務人是公共收益代管單位。業主大會成立後，業主委員會（物業管理委員會）是公共收益管理單位。經業主共同決定，物業服務人可以是公共收益管理單位。

不過，《管理辦法》對公共收益監管顯著加強，強調“公共收益管理應當堅持公平公開、專戶存儲、業主共有、共同決策、政府監督的原則。任何組織和個人不得擅自挪用、侵占公共收益。”

並提出，公共收益管理單位應當在每季度第一個月的25日前，将上一季度公共收益收支情況在住宅小區公告欄、樓道、電梯等顯著位置公示，也可通過電子信息方式告知全體業主，公示期不少于7日；公共收益管理單位公示當年第四季度公共收益收支情況時，應當将當年度公共收益的全年收支情況一並公示。同步在“鄭州市智慧物業管理平台”長期公示。

觀點指數認為，推動公共收益透明化将有助于緩解業主與物業公司間的矛盾，促使企業合法合規經營，提升物業行業的公信力等。

期内，上遊房地産市場仍舊疲弱，從投資、銷售、資金等主要指標來看，房地産市場整體仍處于下行區間，開發投資、新開工面積、銷售額等同比均呈下降态勢。

據國家統計局數據，2025年1-9月，全國房地産開發投資同比下降13.9%；房地産開發企業房屋施工面積同比下降9.4%；新建商品房銷售面積同比下降5.5%；新建商品房銷售額同比下降7.9%；房地産開發企業到位資金同比下降8.4%。

對物業行業來說，這意味着獲取新項目的機會仍在減少，業務規模擴張主戰場将是存量市場。在市場下行壓力下，業主對物業服務品質的要求更高，物企需要提升服務質量以增強競争力，推動數字化轉型來應對服務成本上升等諸多挑戰。

市拓熱度延續低迷，僑銀股份布局國際化業務

此前兩個報告期，物企市場化拓展熱度有所下滑，本期内仍延續了低迷的态勢，公布外拓的企業數量，以及其拓展的項目數量均有所減少。

觀點指數跟蹤統計，萬物梁行、保利物業、華潤萬象生活、金地智慧服務、卓越商企服務、遠洋服務、荣萬家、珠江城市服務等一衆物企保持了較好的拓展勢頭。從項目類型上看，寫字樓、商業、産業園、物流園、住宅等成為物企規模增長的重要來源。

以主要業态來看，目前住宅物業市場競争趨向白熱化，物業企業需要在硬設施升級和軟服務提升方面增加投入，以獲得業主認可，建立品牌優勢和市場競争力。

力高健康生活期内中標合肥市美都·聚龍公館項目，其表示将通過智慧社區繫統與全齡友好型服務，為業主打造有溫度的宜居空間。並以專業化運營管理體繫和完善的服務標準，為業主創造更具價值的服務體驗，持續推動服務的創新與升級。

遠洋服務推進地物協同，整合優勢資源，與開發商合作提升服務品質與項目管理能力。

該公司成功中標並簽約天津中新生态城的瀚宸園一期住宅物業服務，作為遠洋地産與新加坡吉寶置業的合作項目，将為其在高潛力區域的市場擴展提供新動能。同時，與吉寶置業這類具備國際視野的開發商合作，可以推動遠洋服務将其服務品質與項目管理能力提升至新高度。

商業物業方面，物企的市場競争力體現在構建標準化、精細化的管理體繫，建立設施管理領域的專業積澱與卓越服務能力等方面。

9月下旬，金地智慧服務正式為cdf中免集團旗下三亞國際免稅城、cdf三亞物流基地、三亞國際免稅城海南島内所有提貨點及其辦公區域與倉庫提供FM及消防安全服務，為其員工公寓提供整體宿舍管理服務。

資料介紹，三亞國際免稅城由中國國旅集團投資50億元興建、由下屬子公司中國免稅品（集團）有限責任公司運營，是集免稅購物、有稅購物、餐飲娛樂、文化展示于一身的旅遊零售商業綜合體。

該項目總占地面積374畝，建築面積達39.81萬平方米，自2014年開業以來，已累計接待全球逾7000萬旅客，是國際高端商業的典範，也是金地智慧服務在高端商業服務領域邁出的關鍵步伐。

據悉，金地智慧服務将以自研的Gelink智慧平台，對免稅城的九大關鍵場景實現智能化提升。通過該平台，金地商服團隊的FM服務能夠實現管理可視化、監測動态化、診斷智能化。

除此之外，金地商服的FM團隊過往積累了豐富的經驗，例如，在設施維修維護方面，該團隊可依托物聯網智能監測繫統，實時追蹤電梯、空調等設施設備狀态並分析數據。既快速響應故障，又定期開展預防性維護，涵蓋深度檢測、保養更換等工作。同時，結合免稅城建築特點定制維護方案，全方位保障運營效率。

園區物業方面，物企戰略重心傾向于優質客戶的持續深耕，在通訊、金融、稅務、交通、能源等行業領域積累豐富的客戶資源，並積極開拓高端制造業與戰略新興産業客戶等。

期内，保利物業持續在國資服務賽道獲取新項目，與武漢中航通飛特種飛行器有限公司成功簽約，在航空科技産業協同發展方面創新實踐。

資料顯示，武漢特飛旗下中國特種飛行器研發中心是華中首個以航空産業為主導的綜合體項目，承擔着以通用飛機、水面飛行器、浮空飛行器研制及技術服務為牽引，帶動湖北省航空工業全産業鍊發展、促進經濟結構轉型升級等作用。這使得項目在樓宇管理、商業招租和運營保障等方面有着極為嚴格的標準與要求。

對此，保利物業計劃整合在智慧物業、精細化運營及人性化服務等方面的經驗和專業優勢，打造智能、高效、貼心的樓宇服務體繫，助力項目的服務提升、租戶滿意度提升和資産價值提升。

目前，保利物業已服務全國約6000家企業，管理超400座寫字樓、産業園區，在以高能級資源匹配、高效率運營實施、高适配服務創新，賦能企業核心業務發展領域積累了優勢。

城市服務領域，在國内市場競争激烈的情況下，部分企業将戰略轉向多元化、國際化、科技化的發展。

期内，僑銀股份與泰國正大集團正式簽訂戰略合作協議，計劃在湄公河生态治理、廢物再循環技術、智慧運營等領域展開深度合作，共同推動東南亞地區環境可持續發展。

同時，在科技創新合作方面，僑銀股份也将一同與華為、IBM、宇樹科技、銀河航天等一批全球頭部科技企業一道，在各自專業領域與正大集團開展創新合作。

觀點指數了解到，僑銀股份近年來已接連進軍阿聯酋、印尼、泰國等海外市場。未來，該公司計劃緊跟中國“一帶一路”戰略，加速推動中國城市服務“走出去”。

豐盛生活服務營收淨利雙降，新城繫公開70億違規資金挪用

9月26日，香港本土的綜合生活服務公司——豐盛生活服務公布了24/25财年全年業績，錄得收入81.6億港元，同比下降3.4%；毛利10.54億港元，同比下降0.5%；整體毛利率12.9%，同比增長0.4個百分點；股東應占溢利4.53億港元，同比下降9.6%。

依據所提供的服務及産品，豐盛生活服務的業務主要分為三大闆塊，其中，綜合生活服務貢獻48.88億港元，同比增長9.6%，占總收入的59.9%；機電工程服務貢獻25.71億港元，同比下降22.7%，占總收入31.5%；物業及設施管理服務貢獻7.01億港元，同比增長5.7%，占總收入8.6%。

按地域來看，該集團來自香港、中國内地及澳門的收入分别占91.2%、6.8%及2.0%（上一财年分别為：90.4%、7.3%及2.3%），說明其于中國内地的業務拓展效果仍十分有限。但同時，其在香港本土的業務又有相當一部分依賴地區政府。

24/25财年營收及利潤下滑，主要原因在于政府補助減少及機電工程服務闆塊的貢獻下降。其中，綜合生活服務闆塊、物業及設施管理服務闆塊的表現強勁，也部分抵銷了溢利跌幅。

總體而言，豐盛生活服務仍具有增長潛力。财報顯示，截至2025年6月30日，其物業及設施管理服務闆塊的合約金額合計總值為22.26億港元，未完成合約總額為17.84億港元。綜合生活服務闆塊合約金額總值合計為119.73億港元，未完成合約總額為63.23億港元。機電工程服務闆塊的合約金額合計總值為100.29億港元，未完成合約總額為64.25億港元。

管理層認為，随着香港政府推進增加住宅單位供應的政策，以及社會對業主權益意識的增強，對專業物業管理服務的需求将持續上升，其物業及設施管理服務有望迎來更多的業務機會。香港、中國内地和澳門的大型基礎設施及建築項目不斷涌現，也為其機電工程服務提供了豐富的業務機會。

報告期内，因2024年報難産而停牌已久的新城悅服務披露了獨立法證調查結果並罷免了執行董事及首席運營官楊博。

根據調查結果，2023年1月-2025年3月期間，新城悅服務附屬公司與上海悅崧（新城控股）存在違規關聯方資金往來共計69.7億元。具體為2023年和2024年分别轉賬18億和51.7億人民币，資金主要用于解決新城控股短期資金需求。除2023年一筆資金外，其余均在當月償還，截至2023年和2024年底無未償還余額，但這些資金往來未記入公司賬目，違反了公司付款審批程序和上市規則。

其中，時任執行董事楊博在這起資金挪用中扮演了關鍵角色，並由新城控股一名管理人員與新城悅服務多名員工協助。楊博指示使用定制紙質審批單進行轉賬，規避SAP繫統内部審批程序，還指示删除銀行轉賬記錄。此外，兩名前高級管理層成員、一名财務共享中心前總監及财務管理中心副總經理知悉資金往來，但未發現他們知悉轉賬未記賬或記錄被删除的情況，未發現其他董事或高級管理層成員及王振華參與其中。

至于挪用資金的原因，新城悅服務表示，一是新城控股面臨嚴重現金流量壓力，需短期資金填補缺口，确保物業交付；二是新城悅服務現金流量和财務狀況穩健，關聯方資金往來對其業務影響較小；三是新城悅服務業務依賴新城控股，若新城控股資金不足無法交付物業，将影響集團收入；四是新城控股員工及楊博的個人動機。

盡管從财務方面未對新城悅服務的資産造成直接損失，但此類違規操作反映出公司内部監控存在明顯漏洞，可能導致未來資金管理風險增加。另外，從資本市場形象來看，這一事件嚴重影響了投資者對公司的信任，預計将引發市場對公司治理結構和管理層誠信的質疑，從而導致股價下跌等方面影響。

公告顯示，截至2022年12月以來，新城悅服務于各季度末的銀行現金維持在11億元以上，銀行現金結余在2024年末達到21.92億元。

IPO熱度短暫回暖，新大正並購補強IFM業務

期内，沉寂已久的資本市場迎來新的動态，中國國信服務與奧聯服務兩家小型民營物企均在9月30日向港交所遞交招股書尋求上市，其中奧聯服務為今年第二次尋求上市，推動IPO熱度短暫回暖。但綜合近年數據來看，物業版塊資本市場已降至冰點，2023年以來僅有4家物企最終上市，成功過會難度也大大增加。

招股書顯示，奧聯服務是一家總部位于廣州的獨立第三方物業公司，自2010年起向住宅社區提供社區生活服務，2014年将服務擴展至商企和城市空間領域。截至2025年7月31日，該公司在管項目達269個，總在管建築面積為2452.1萬平方米，其中，商企和城市空間服務項目占總在管面積22.5%，社區生活服務項目占總在管面積77.5%。

相比之下，總部位于佛山的中國國信服務規模更小，于2022年、2023年及2024年12月31日，該公司擁有11、11及41個在管物業項目，涉及總建築面積分别約為160萬平方米、160萬平方米及540萬平方米，期間在管規模的增長主要得益于在2024年初收購的湖南智達物管将地域範圍擴大至湖南省。同樣在今年4月該公司通過收購無錫藍盾物管50%股權，将業務範圍擴張至江蘇省，最終将管理規模擴張至45個項目，約980萬平方米。

财務數據上，奧聯服務2022-2024年收入分别為3.42億元、4.31億元、4.76億元；淨利潤分别為2740萬元、3420萬元、4460萬元；整體毛利率分别為14.4%、14.6%、18.4%。與此同時，其應收賬款激增問題突出，2022-2024年及2025年前7個月，奧聯服務貿易應收款項分别為8100萬元、1.292億元、1.827億元、2.133億元，對應周轉天數從54天攀升至142天。

中國國信服務2022-2024年收入分别為8810萬元、1.15億元、1.96億元；淨利潤分别為2018萬元、2808萬元及3733萬元；整體毛利率分别為35.5%、44.0%、33.3%。值得一提的是，其對關聯方深度依賴，2022-2024年度及截至2024年及2025年6月30日止六個月，自控股股東開發物業産生的收益占總收益的比例分别為100.0%、99.4%、73.8%、70.4%及68.7%。

觀點指數認為，當前資本市場熱情已抽離物管股，行業也尚未完全走出寒冬期，兩家物企自身規模較小、發展潛力不足、财務存在潛在風險等因素，也讓其成功過會的預期走低。

二級市場上，物管股延續下跌态勢。觀點指數監測數據顯示，40家樣本港股物企期内平均區間跌幅為5.59%，較上期平均區間跌幅1.5%有所擴大。估值水平也略有下降，市盈率（TTM）由上個報告期末的13.93倍下降至本期末的12.37倍。

總市值方面，超百億港元的物企仍為7家，華潤萬象生活以932.63億港元保持第一，其次為萬物雲（269.35億港元）、碧桂園服務（210.63億港元）、保利物業（192.78億港元）、中海物業（160.91億港元）、綠城服務（145.65億港元）及恒大物業（121.08億港元）。

收並購市場上，新大正9月28日進一步披露預案，拟通過發行股份及支付現金的方式購買嘉信立恒75.1521%的股權，以将業務範圍從傳統的物業管理拓展到綜合設施管理（IFM）領域，實現業務轉型和戰略升級。

文件顯示，嘉信立恒第一大股東信宸設施管理（“TSFM”）持股比例為53.0308%，背後是中信資本。同時，北京信潤恒持股12.1213%，上海信阗、上海信钺、上海信铼、上海信磬、上海信钼、上海生盈共計持股10%。

此次的股份發行對象也較特别，正是除了上海信钼以外的嘉信立恒剩余股東，股份發行價格定為8.44元/股，為定價基準日前120個交易日上市公司股票交易均價10.54元/股的80%。交易完成後，信宸設施管理将成為持有新大正5%以上股份的股東，使得中信資本間接成為新大正的重要股東之一。

财務數據顯示，標的公司2023、2024年度營收分别為29億元、30億元；淨利潤分别為1.15億元及1.26億元；若以15倍市盈率估算，標的公司75.1521%股權的價值大約為14.2億元。

觀點指數認為，嘉信立恒主要為工商業客戶提供綜合設施管理、綠色能源管理、大型活動安防等服務，新大正通過收購可快速積累優質客戶資源，切入高增長賽道，提升專業服務能力；但雙方在企業文化、管理風格、業務協同性方面的融合難度仍然存在，能否促成高質量發展仍需觀察。

推動智慧物業建設，探索康養體繫構建

10月，住建部部長在新聞發布會上表示，将啟動物業服務提升行動。並提到推動智慧物業建設，鼓勵物業服務企業運用物聯網、雲計算、大數據、區塊鍊和人工智能等技術，建設智慧物業管理服務平台，提升物業智慧管理服務水平等。

當前，物業行業競争加劇，各類成本不斷上漲，數字化建設已是物企提升競争力、提高資源利用效率、滿足便捷、高效和個性化服務需求的重要手段。從中報來看，物企正加速推進數字化、智能化的應用升級等，不少物企的數字化轉型已在多個重點業務領域及運營管理層面取得實質性進展。

10月22日，碧桂園服務官微介紹，其推進數字化運營新範式的落地，推動物業服務從傳統模式向智能化、精細化轉型升級取得新進展。

具體為自主研發的清潔機器人已實現規模化應用。最新數據顯示，截至2025年10月20日，其自主研發的清潔機器人已在廣州、北京、上海、大連等城市的17個項目中投入使用，數量超過130台，展現出卓越的場景适應性和穩定的作業能力。根據公司規劃，年内投入使用的清潔機器人總數将突破1000台，覆蓋住宅、公寓、寫字樓等多類業态。

今年以來，南都物業亦加大力度推進機器人生态布局，先後完成投資雲象機器人、參與設立助龍基金並投資落地雲深處科技、與雲象機器人聯合設立杭州南郡智能科技公司等重要舉措。

10月17日，該公司又與同星科技、杭州柯林電氣等企業和機構共同完成對境智具身智能科技（北京）有限公司（簡稱“境智具身”）的投資。

據介紹，境智具身成立于2025年8月28日，由清華大學計算機繫、汽車繫、電機繫校友聯合智元機器人創辦，聚焦具身智能技術在工業級與城市級場景的應用落地。重點布局電力巡檢、儲能站場、應急安防、物業運營等高強度、高風險、重復性任務場景，構建“技術研發—場景适配—落地驗證”的閉環能力。

期内，為适應人口老齡化加劇帶來的市場需求變化，響應政策号召，開辟新的盈利點，部分物企聚焦康養體繫構建及科技賦能探索，推動養老服務體繫的完善。

9月末，永升服務與上海建霖智家就“物業+養老”新模式下的适老化産品及服務改造達成深度合作。簽約後，建霖智家将針對永升服務工程師團隊，持續開展專業化培訓，讓其熟練掌握裝配式家居的設計、安裝、改造等技能，能夠根據不同客戶需求，尤其是适老化需求，提供個性化的居住空間改造方案。

未來，雙方将持續深化在産品研發、技術標準、項目落地與人才培養等方面的合作，整合優勢資源，為社區全齡業主及機構客戶，提供便捷、高效的家居改造服務。

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