租賃需求集中釋放 | 2025年10月商辦與辦公空間發展報告

觀點指數 辦公樓竣工面積持續放量，北京空置率水平持續優化 現階段辦公市場進入底部震蕩、結構分化的轉型關鍵期。整體來看，租金下行的壓力猶存，但觸底信号逐步顯露。部分城市的月度環比變化劇烈，市場情緒不穩定，短期因素如項目入市、大宗租賃交易等，可能對整體數據産生較大影響，未來的不确定性依然很高。空置率表現上，京滬兩城單季度空置率水平同比有所下滑，而廣深兩城空置率水平繼續上升。

科技需求持續擴容，瑞安辦公、越秀商管旗下全新項目亮相 據觀點指數不完全統計，9-10月期間，科技及相關産業租賃需求占比居首，成為寫字樓租賃需求的第一驅動力。同時，消費、金融、專業服務業等賽道形成互補，行業結構與城市産業定位深度匹配。企業層面，瑞安辦公、越秀商管等樣本企業在管寫字樓實現進一步增長，期内由瑞安房地産與中信泰富地産聯合打造的武漢地標級寫字樓KIC創新天地企業天地及西安首例陸空TOD綜合體西安環貿中心正式亮相。

中小企業發展指數短期窄幅震蕩，服務商高度集中核心經濟圈 2025年9月中國中小企業發展指數（SMEDI）為89.0，較上月下降0.1點，但高于去年同期，8個分項指數表現為2升6降。期内辦公空間服務商擴張積極性顯著提升，以WeWork中國、創富港、IWG集團、高格辦公空間、德事TEC等為代表的樣本企業均有新項目亮相。據觀點指數監測，本期新增簽約/開業的項目共計11個，頭部品牌差異化擴張特征明顯。

上海超百億商辦資産交易完成分割，資産轉型與處置並行 上海博華廣場項目的交易于2025年第三季度正式交割，超百億商辦資産交易正式落地，進一步印證了核心資産的稀缺性。與此同時，本期錄得3單内地商辦資産交易案例，總交易金額約34.9億元，對比上個報告期，交易單數及交易總金額均出現回落。其中上海陽光城總部大廈的交易屬于商辦資産用途轉型的典型案例，該項目因原業主陽光城債務危機歷經5次流拍，最終以13.1億元成交。

辦公樓竣工面積持續放量，北京空置率水平持續優化

國家統計局數據顯示，2025年1-9月，全國辦公樓開發投資額和銷售額累計值分别為2564億元和2111億元，分别同比下滑19.1%和8.1%。

同期辦公樓新開工面積與竣工面積形成鮮明對比，兩者面積累計值分别為1122萬平方米和1100萬平方米，前者同比下滑22.3%，後者同比上漲16.5%。

從數據來看，1-9月全國辦公樓市場數據呈現投資銷售雙降、供需結構錯位的階段性特征，投資端的深度收縮與銷售端的持續疲軟印證行業信心低迷。

而新開工與竣工面積的反向走勢則表明辦公樓市場短期庫存壓力加劇、長期供需趨于平衡，市場正處于量價尋底向結構分化轉型的關鍵窗口期。

由于新增供應壓力和企業需求尚未全面回暖，辦公租金在短期内仍将面臨挑戰。不過，随着供應壓力緩解和降息等宏觀經濟政策的支持，租金下跌的幅度可能會逐漸收窄。

辦公租賃市場表現上，觀點指數篩選重點八城（包括北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都、南京以及武漢），監測辦公物業平均租金的走勢情況。

數據來源：同花順，觀點指數整理

2025年9月，重點8城辦公樓平均租金單價在連續多月下跌後，于9月出現0.5%的微弱環比上漲，至2.53元/平方米/天，同比跌幅收窄至14.31%。

近兩月八城辦公租金均值在2.52元/平方米/天-2.53元/平方米/天之間窄幅波動，重點城市辦公租賃市場的下行壓力正在減緩，有初步築底的迹象。

但目前全國辦公樓市場仍面臨供需失衡、租金下行及經濟環境帶來的多重壓力，真正的復蘇仍需等待企業盈利與擴張信心的實質性改善。

八城單月租金表現中，半數城市單月租金單價實現環比上漲，漲幅從0.77%到11.66%不等，同比均下跌，跌幅從2.35%到28.88%不等，重點城市辦公樓市場表現分化明顯，市場整體仍處于深度調整周期，各城市間的經濟韌性存在顯著差異。

具體來看，北京、上海兩城仍穩居租金第一梯隊，9月租金單月分别為3.94元/平方米/天以及3.35元/平方米/天。

一線城市中，北京及廣州兩城辦公租金均實現環比正增長，辦公市場表現相對穩健。上海和深圳兩城環比均下跌。

其中，深圳單月租金單價環比微跌0.66%，同比下跌3.83%，同比跌幅為一線城市中最小，顯示出較強的抗跌性。北京的租金同比跌幅雖大，但環比已開始微升。

從數據來看，現階段辦公市場進入底部震蕩、結構分化的轉型關鍵期，整體租金下行壓力猶存，但觸底信号逐步顯露。部分城市的月度環比變化劇烈，市場情緒不穩定，短期因素如項目入市、大宗租賃交易等可能對整體數據産生影響，未來的不确定性依然很高。

同時，戴德梁行數據也驗證了當前辦公租金下行的趨勢。四大一線城市第三季度甲級寫字樓租金單價環比及同比均出現不同程度的下滑，市場調整延續。

空置率表現上，京滬兩城單季度空置率水平同比有所下滑，而廣深兩城空置率水平繼續上升。其中上海季内錄得8.9萬方淨吸納量，環比上漲3.9%，空置率微降至23.5%。北京辦公市場在無新增供應的前提下，存量辦公物業處于持續去化階段，前三季度全市淨吸納量共計為24.9萬平方米，空置率較2024年底下降1.8個百分點至16.5%。

觀點指數認為，供需關繫仍是短期辦公租賃市場的主要矛盾，戴德梁行數據顯示，2025年第三季度，深滬兩城新增供應面積均超30萬平方米。結合供需格局、産業動能與政策導向，未來6-12個月辦公市場将延續總量承壓、結構優化的調整态勢，租金分化将進一步加劇，核心城市核心闆塊有望率先企穩。

随着2025年新增供應高峰過去，市場供需矛盾将逐步緩解。同時，新興産業需求的持續釋放将形成支撐，預計人工智能、生物醫藥等新質生産力企業租賃面積占比将逐步提升，深圳、杭州等科創重鎮或将受益。同時，金融外溢趨勢将持續深化，北京麗澤、上海前灘等新興金融闆塊的租金有望企穩。

科技需求持續擴容，瑞安辦公、越秀商管旗下全新項目亮相

聚焦需求端，戴德梁行數據顯示，2025年第三季度，一線城市甲級寫字樓租賃市場需求端仍表現出高度集中的特征，其中TMT、專業服務和金融為核心主導行業。

具體來看，城市之間因地域經濟特點形成了差異化的行業結構。北京TMT行業占比顯著領先，達到41.9%，上海和廣州側重專業服務，同時TMT及金融行業占比居前。深圳市場則展現出多元化的行業特征，TMT、住宿餐飲、金融、專業服務、能源及資源等行業占比均超10%。

數據來源：觀點指數不完全統計

據觀點指數不完全統計，9-10月期間，科技及相關産業租賃需求占比居首，代表企業包括鹽巴科技、千瓦科技、祖龍娛樂、格羅方德、FunPlus(趣加)等等，成為寫字樓租賃需求的第一驅動力。同時，消費、金融、專業服務業等賽道形成互補，行業結構與城市産業定位深度匹配。

金融業入駐案例以廣州天德廣場集中入駐國泰海通證券、萬聯證券兩家券商為例，項目位于珠江新城金融城聯動帶，周邊聚集超200家金融機構，形成金融生态圈。金融類型企業選址嚴格遵循核心商圈+政策紅利的原則，而天德廣場作為廣州金融城首批竣工的甲級寫字樓，享受跨境金融試點等政策優惠，成為券商區域總部的優選。

按城市劃分，期内上海、北京憑借産業生态完善度+高端要素密度成為企業選址的首選，兩城租賃案例數均位居前列。

其中，上海租賃活動集中于臨港、張江、虹橋等産業功能區，如科學之門A塔、虹橋國際展匯等。北京則以亦莊、海澱、望京等科創與商務闆塊為主。

值得一提的是，結合最新的“十五五”規劃中“強化新質生産力”的核心方向，以及随着AI、新能源等科技賽道持續擴張，預計寫字樓租賃市場的需求結構将進一步向科技行業傾斜。

面對市場挑戰，業主方的策略也在進化。例如，上海陸家嘴集團在張江科學之門項目中打造陸創AI加速器，通過産業孵化來吸引和聚集企業。同時，業主愈發重視現有租戶的續租留存，通過提供更優惠的續約條款甚至附加服務來穩定優質租戶。

另外，據企業官微披露，期内合景泰富商辦旗下多座寫字樓項目迎來企業入駐，如軟通動力進駐廣西合景國際金融廣場，辰一昀科技入駐北京合景國際金融廣場等，入駐企業涵蓋科技、專業服務、建築等領域，租戶結構進一步升級。

數據來源：企業披露，觀點指數整理

同時，在2025年上海辦公樓市場新增供應放量、空置率攀升的背景下，合生商業靜安MOHO寫字樓實現整棟滿租，入駐企業覆蓋金融、科技、商貿等行業。其經營表現進一步驗證了占據核心區位、具備復合業态支撐的辦公樓資産，仍能突破供需壓力。

項目位于上海靜安區核心商務區，緊鄰靜安寺與南京西路商圈。項目總體量近18萬平方米，涵蓋甲級寫字樓、購物中心等多元業态組合。

除此之外，期内瑞安辦公、越秀商管等樣本企業在管寫字樓實現進一步增長。10月17日，由瑞安房地産與中信泰富地産聯合打造的武漢地標級寫字樓KIC創新天地企業天地（簡稱KIC企業天地）正式入市。

9月28日，西安首例陸空TOD綜合體西安環貿中心（西安ICC）正式亮相，項目總建築面積約16.74萬平方米，以多元業态協同為核心，通過辦公+酒店+商業協同發力，形成相互賦能的生态體繫。

前者主要面向人工智能相關企業，後者則引入了中倫律師事務所、安永會計師事務所、華泰證券等專業服務機構。

具體來看，武漢KIC企業天地明确AI+定位，通過政企聯動、資本對接、技術沙龍等構建産學研投生态，直接對接區域産業政策與企業發展需求。西安環貿中心聚焦健康建築，是西北首個集齊“國家綠色建築二星認證、LEED金級認證、國際健康建築認證”的商業綜合體，並聯合國際WELL建築研究院及入駐企業成立健康建築生态聯盟，契合專業服務企業對ESG的需求。

整體來看，當前寫字樓租賃市場並未呈現全面回暖态勢，只有綁定核心城市區位優勢、聚焦科技等新質生産力賽道、具備産業集聚效應等優勢的寫字樓項目，才能持續吸引優質企業的入駐。

寫字樓市場的競争已逐步從單純的空間供給，轉向區位、産業以及服務等多層次的綜合生态比拼。

中小企業發展指數短期窄幅震蕩，服務商高度集中核心經濟圈

辦公市場細分領域，據中小企業協會發布的最新數據顯示，2025年9月中國中小企業發展指數（SMEDI）為89.0，較上月下降0.1點，但高于去年同期。8個分項指數表現為2升6降。

數據來源：中小企業協會，觀點指數整理

分行業來看，8個行業指數漲跌互現，交通運輸業、建築業、批發零售業指數分别呈現上升趨勢，社會服務業指數持平，而住宿餐飲業、房地産業、工業、信息傳輸軟件業指數則有所下降。

從數據來看，9月SMEDI總指數雖較上月微降0.1點，但高于去年同期，且部分指標向好，短期中小企業整體運行在89.0到89.5的窄幅區間内波動，但仍處于相對穩定區間。不過該指數仍低于100的景氣臨界值，表明經濟復蘇動能向中小企業傳導仍需時間，企業經營壓力依然存在。

未來，随着外部環境的逐步改善、國内需求的緩慢增長，以及多部門宏觀政策的加力實施、多地區消費驅動的持續擴大，中小企業有望在挑戰中把握機遇，鞏固回升向好基礎，延續平穩發展的态勢。

作為辦公空間行業需求的關鍵來源，中小企業的發展态勢與辦公空間服務市場的需求結構、運營模式及行業趨勢存在深度且緊密的聯動關繫。

數據來源：觀點指數不完全統計

從報告期内辦公空間服務商新增項目開業/簽約的不完全統計數據來看，期内辦公空間服務商的擴張積極性有所回溫，以德事TEC、高格辦公空間、IWG集團、創富港、WeWork中國等為代表的樣本企業均有新項目亮相。據觀點指數監測，本期新增簽約/開業的項目共計11個，對比上個報告期有所增長。

從品牌維度看，創富港擴張最為積極。其中，深圳福田CBD華融大廈項目憑甲級寫字樓區位與智能會議室，對接核心商務區企業；深圳寶安區中糧新安産業園2樓項目落子産業園，設休閑區、室外休息區，營造輕松活力辦公場景；上海七莘路項目打造花園式園區，契合生态辦公需求；成都武侯區天府新谷項目以智能互聯體驗為亮點，瞄準科技類企業。

WeWork中國聚焦高端創新，與上海超甲級物業吉寶靜安中心合作，打造“無卡刷臉通行”的KONNECT「智會」空間，将智能化融入辦公場景，吸引對科技感與高效辦公有要求的企業。

IWG集團主攻超甲級寫字樓，杭州的錢江EIC中心、蘇州東方之門項目，憑借頂級物業配置，服務于頭部企業或對商務形象要求極高的客戶。

高格辦公空間在杭州野風現代中心項目融入傳統文化元素，賦予辦公空間文化内涵，滿足注重文化氛圍的企業需求。

德事TEC新項目再次落地香港，期内其位于香港國際金融中心一期（One IFC）9層的項目正式開業，依托甲級物業的國際金融核心區位，延續其高端商務辦公的定位，服務跨國企業與金融機構。

城市布局上，期内樣本企業新增開業/簽約的項目城市高度聚焦長三角與粵港澳大灣區等核心城市，成為支撐辦公空間市場的基本盤。

具體來看，深圳作為創新與産業集聚的高地，吸引創富港多個項目相繼落地，覆蓋核心商務區、産業園區等，挖掘當地企業辦公需求。上海憑國際化與商務資源優勢，匯聚WeWork中國高端智能項目和創富港花園式園區項目，滿足企業的辦公選址偏好。杭州依托數字經濟等産業發展，吸引IWG集團、高格辦公空間布局超甲級、甲級項目，助力區域辦公品質提升。

此外，從創富港、德事位于北京的左岸工社6層、成都天府新谷5号樓6層項目和香港國際金融中心一期（One IFC）9層項目來看，分别落子華北、西南區域、粵港澳大灣區，均衡覆蓋全國重點區域，進一步擴大了行業的市場版圖。

觀點指數認為，辦公空間服務商向确定性城市集中的趨勢仍将延續，且可能進一步加強。随着市場競争的深化，服務商在這些核心城市的競争将不僅僅是點位的數量，而是運營效率、生态價值與客戶體驗的綜合較量。

入駐物業類型與等級方面，超甲級、甲級寫字樓占據重要份額。WeWork中國、IWG集團、德事等服務商，憑借超甲級、甲級物業的高端配置、完善配套與優越區位，成為企業展示形象、開展高端商務活動的優選。

産業園區類物業如創富港的中糧新安産業園項目，借助園區的産業集聚效應，為企業提供産業協同與資源共享的辦公環境。

上海超百億商辦資産交易完成分割，資産轉型與處置並行

商辦資産交易方面，據仲量聯行數據披露，2025年三季度，上海投資市場總成交金額環比上漲78.1%至149.7億元，共達成17宗資産交易案例。其中辦公樓類型資産以75%的成交金額占比及53%的成交宗數占據首位，顯著領先于其他資産類型。

從數據來看，在宏觀經濟復蘇與産業升級雙重驅動下，綁定核心區位、高韌性産業與優質運營的辦公樓資産，仍将持續成為資本穿越周期的壓艙石。

數據來源：觀點指數不完全統計

回顧期内辦公投資市場的表現，觀點指數于往期報告中重點跟蹤的越秀金融大廈及上海博華廣場的資産交易案例已先後于期内完成。

根據越秀房産基金公告，其出售目標公司50%股權的交易事項已于2025年10月15日正式完成。項目出售已完成核心環節，交易收款17.17億元，此次股權轉讓已在市場監督管理局完成登記。

從交易結構看，越秀房産基金仍保留50%的股權，既通過出售部分權益回籠資金、優化财務結構，又避免完全退出優質資産。項目作為廣州核心商圈甲級寫字樓，已形成穩定租戶生态，保留控制權可持續分享長期租金收益。

10月17日，CBRE世邦魏理仕宣布，協助由中郵保險領投的人民币基金完成對上海靜安區博華廣場的收購，交易對價超百億元。該交易于2025年第三季度正式交割，超百億商辦資産交易正式落地，進一步印證了核心資産的稀缺性。

觀點指數從天眼查獲知，該項目已于9月25日完成股權變更，紅風筝（上海）房地産有限公司的股東變更為招赢盛博（上海）企業管理有限公司，背後是由中郵保險投資。

基金層面，中郵保險作為領投方，美國漢斯旗下子公司繼續擔任普通合伙人並負責運營管理，阿布紮比投資局（ADIA）作為共同投資方參與持有。

從交易方式來看，中郵保險對上海博華廣場的投資，並非傳統的獨立收購，而是采用了一種多方合作的基金聯合投資模式，集合各方的優勢，共同完成了超百億的交易。資本正從簡單的資産購買者轉變為共同組建聯合體方式，通過共同持有、運營並賦能資産，並從資産的整體增值中獲益，實現多方共赢。

除此之外，據觀點指數不完全統計，本期錄得3單内地商辦資産交易案例，總交易金額約34.9億元，對比上個報告期，交易單數及交易總金額均出現回落。

本期商辦資産交易案例聚焦上海、杭州等核心城市的重點闆塊，進一步說明資本對非核心城市商辦資産的規避心态，市場馬太效應持續加劇。

其中值得一提的是，上海陽光城總部大廈（濱江國際廣場1号樓）的交易屬于商辦資産用途轉型的典型案例。

該項目因原業主陽光城債務危機歷經5次流拍，最終以13.1億元成交（較首次挂牌價21億元折價38%），買家格美集團計劃結合上海“商改住”、“商改酒”政策，将其改造為酒店或租賃住房。買家格美集團是一家業務覆蓋酒店、餐飲、旅遊等領域的綜合性管理集團。

格美集團的改造計劃精準匹配當前商辦市場的新趨勢，即去單一化，增復合性。在目前空置與租金雙承壓的市場環境下，若繼續作為純辦公項目運營将面臨較大的經營壓力。通過轉型為辦公+酒店+商業等的混合業态，能有效規避單一辦公功能的紅海競争，創造更穩定的現金流。

項目位于楊浦濱江，擁有一線黃浦江景，規劃中的江畔煙火市集、酒店等商業配套，正是為了最大化利用其稀缺的景觀資源，将辦公樓的内部空間價值，延伸為輻射周邊的場景消費價值。

而目前上海市正在推動的商務樓宇更新，一個核心思路是不再要求所有樓宇都追求高端化，這與格美集團的改造思路不謀而合，說明市場的解決方案正從單體建築改造升級為區域生态重塑和精準功能定位。

具體來看，2025年7月發布的《關于推進上海市商務樓宇更新提升的實施意見》明确要求，允許商務樓宇兼容科技創新、商業酒店、服務公寓、文化體育、教育培訓、租賃住房等業态，具體兼容業态根據區域定位差異化設置。‌

同時，9月28日，上海市規劃資源局宣布，上海在全市範圍劃定40個商務單元，首批啟動10個試點單元，首次對商務樓宇進行大規模更新。首批試點包括小陸家嘴、虹橋商務區、蘇河灣、大甯、大柏樹、虹橋開發區、五角場、真如、漕河泾和世博園區等10個片區。

觀點指數注意到，近年來，法拍資産在當前内地商辦交易中占比提升明顯。這類資産通常因原業主的債務問題進入處置程序，普遍存在多次流拍、大幅折價的特點，其加速處置有助于市場出清存量資産。

未來一段時間内，不良資産處置仍将是内地辦公投資市場的重要組成部分。而陽光城總部大廈項目的轉型也印證了政策對存量商辦的引導作用，上海、廣州等核心城市或将有更多的類似項目借助“商改”政策實現價值重估。

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