強勢布新局 | 2025年10月産業園區暨基礎設施投資發展報告

觀點指數 加快高水平科技自立自強，核心技術及創新成關鍵 報告期内，黨的二十屆四中全會審議《十五五規劃》，從國家戰略、産業規劃、地方細則維度，為高水平科技自立自強與新質生産力發展提供全方位支撐。9月規模以上工業增加值同比增長6.5%，增速較上月回升，整體呈現“傳統領域承壓、科技領域亮眼”的分化特征，核心技術與高端制造領域成為經濟增長的關鍵引擎，PPI環比已連續兩個月持平，“反内卷”效果逐步顯現。

國資科創基金強勢布局，AI數據中心全球化運營提速 目前我國私募股權創投基金規模達14.4萬億元，國資科創基金成培育新質生産力的核心力量。東湖高新、蘇高新集團等高新園區企業推進“房東+股東”轉型戰略落地，設多只基金，規模達數十億。2025上半年AI基礎設施市場同比增長122.4%，上海落地全球首個海風直聯海底數據中心，普洛斯算力中心全國布局20個項目，英偉達、阿里雲等科技巨頭全球化布局持續深化。

多領域新質生産力項目落地，集團融資利率溫和回升 報告期内監測到10起産業投資事件，聚焦“新質生産力”核心領域，覆蓋大疆長三角産業園（低空經濟）、武漢阿里中心（數字生态）、西電西安智慧産業基地（能源裝備）等，園區同步探索低碳與存量升級。同時招商蛇口發行債券，利率微升，蘇高新集團中期票據利率較年初升0.2個百分點。融資利率溫和回升但處低位，為項目落地提供了資金保障。

園區REITs規模逐步擴大，二級市場近期表現受挫 報告期内園區REITs規模擴大，中信建投沈陽國際軟件園REIT募集10.98億落地，園區類資産已納入REITs常态化申報範圍，目前上市及待上市項目20家、總份額約130億，占全市場REITs總市值的約25%。​但園區REITs二級市場表現持續承壓，近半年跌幅為3.78%，居細分闆塊之首。部分項目如中金湖北科投光谷REIT三季度虧損，多數項目面臨估值回調的壓力。

加快高水平科技自立自強，核心技術及創新成關鍵

報告期内，據觀點指數不完全統計，共錄得8起政策動态。政策從國家戰略、産業規劃、地方細則三個維度，為高水平科技自立自強與新質生産力發展提供了全方位支撐。

國家戰略層面，二十屆四中全會于10月23日審議通過《中共中央關于制定國民經濟和社會發展第十五個五年規劃的建議》，内容明确提出“搶占科技發展制高點，不斷催生新質生産力，強化科技自立自強，加強原始創新和關鍵核心技術攻關”。

全會會議的召開，将科技創新與新質生産力培育再次提升至國家戰略高度，明确了未來五年科技産業的發展方向，其中人工智能、量子科技、生物制造、低空經濟等前沿賽道被列為重點領域。

産業規劃領域，多部門通過聯合出台專項政策，推動技術攻關與模式創新。工業和信息化部等七部門發布《深入推動服務型制造創新發展實施方案(2025—2028年)》，方案提出“加強關鍵共性技術攻關和模式創新，培育壯大重點生産性服務業，分類推進服務型制造模式推廣應用，完善標準體繫建設”的舉措。

同期，國家發改委發布《節能降碳中央預算内投資專項管理辦法》，該辦法支持以工業園區、産業集群為載體，整體部署並規模化實施節能降碳改造，為産業綠色低碳轉型與科技賦能傳統産業提供資金支持。

此外，工信部啟動實施新一輪涵蓋機械、電力裝備、電子信息等十大行業的穩增長方案，方案在目標量化上強調質效並重，關注各産業的結構優化與中長期高質量發展，同時着力整治“内卷式”競争，新一輪人工智能的作用在方案中被置于突出位置。

地方層面，廣州出台支持新型儲能産業發展的資金管理辦法，其中試點示範項目最高可獲1000萬元獎勵；同時，廣州明确“精準培育智能無人繫統、具身智能、細胞與基因、未來網絡與量子科技、前沿新材料、深海深空等6大未來産業”，為當地搶占未來産業制高點指明具體路徑。

杭州市出台國内首部《杭州市促進具身智能機器人産業發展條例（草案）》這一地方性法規，通過制度創新為相關産業高質量發展賦能。四川省印發《“諸葛空間”建設工作方案》，計劃在成都高新區聚焦大模型、機器人等核心領域，打造緊密型産業生态，推動人工智能與實體經濟深度融合。

整體來看，重點城市與省份圍繞科技及未來産業、節能降碳、新型儲能等領域推出了精準化政策。

宏觀指標數據層面，據國家統計局數據，2025年9月份，規模以上工業增加值同比實際增長6.5%，增速較上月回升1.3個百分點，整體呈現“傳統領域承壓、科技領域亮眼”的分化特征，核心技術與高端制造領域成為經濟增長的關鍵引擎。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

細分領域亮點突出。三季度，作為科技要素整合和價值轉化重要陣地的科研技術服務業，其銷售收入同比增長22.3%，展現出強勁的創新活力；核心技術制造領域表現尤為突出，集成電路制造、機器人制造、無人機制造的銷售收入同比分别增長17%、21.7%和69.8%。

無人機制造以近70%的增速領跑，反映出低空經濟、智能裝備等新質生産力相關領域的發展态勢。上述數據可印證政策對科技自立自強的推動作用，核心技術與高端制造正逐步成為經濟增長的新動能。

PPI（生産者價格指數）方面，9月同比下降2.3%，降幅比上月收窄0.6個百分點，且PPI環比已連續兩個月持平，“反内卷”效果逐步顯現，但“供強需弱”的格局仍未根本改變。

從影響因素來看，PPI的邊際改善，一方面與部分原材料價格企穩有關，另一方面也受到産業端“提質增效、拒絕低價競争”策略的影響。企業通過技術升級、産品創新提升産品附加值，而非單純依賴價格戰。

在政策與市場的雙重驅動下，核心技術攻關與産業轉化正加速推進。

未來，随着“十五五”規劃的落地實施、服務型制造模式的深入推廣以及各地未來産業差異化布局，高水平科技自立自強的推進步伐将進一步加快，新質生産力有望成為推動經濟增長的核心引擎。

國資科創基金強勢布局，AI數據中心全球化運營提速

據行業數據顯示，我國私募股權創投基金管理規模已達14.4萬億元，在投項目數量為15萬個。其中，創業投資基金投向中小企業、高新技術企業、初創科技型企業的數量占比分别為74%、50%、32%。

國資背景科創基金在規模擴張與精準投資兩方面同步推進，成為培育新質生産力的核心資本力量。頭部産業園區企業通過設立多只産業基金，形成“資本+産業+空間”的協同布局，為硬科技企業發展提供全周期支持。

公開數據顯示，東湖高新在管産業基金數量達6只，規模超10億元。近期東高前沿二期基金完成備案，該基金規模5億元，公司自主認繳2.45億元，重點聚焦前沿新材料、智慧醫療等領域，以資本直投方式深度綁定優質項目，推進“房東+股東”轉型戰略落地。

蘇高新集團布局16只産業基金（含自營與參股），規模超60億元，聚焦醫療、科技等新興産業賽道。同時，該集團近期拟認繳出資1.35億元受讓裕新基金9%LP份額，以擴大優質項目觸及範圍，豐富項目儲備，進一步拓展在産業投資領域的布局。

張江高科通過14只産業基金（含LP參與模式）形成規模60.5億元的資本池；招商蛇口旗下招商産園闆塊統籌管理8支産業投資基金，總規模約60億元，二者均構建起從天使投資到上市融資的全鍊條投融資服務體繫。

此外地方層面，成都産投集團發布“産投28計劃”，通過基金招商、資本賦能的方式，為區域産業升級注入動能。這些産業園區企業通過集體轉型，借助基金投資為相關企業輸送發展資金、産業資源與成長機遇，實現園區、企業與産業價值的共赢。

2025年上半年，中國AI基礎設施市場（含AI服務器、AI數據中心、算力服務等）同比增長122.4%，規模達198.7億元。據預測，到2029年中國AI基礎設施市場規模将接近1500億元，成為拉動市場增長的核心動力。

國内數據中心加速突破“綠色化、高密度”技術瓶頸。報告期内，全球首個海風直聯海底數據中心示範項目在上海臨港新片區正式落成，該項目由上海電力、中國海油聯合建設，将海底數據中心與海上風電直接連接，實現電力供應“零碳化”。

普洛斯常熟東南數據中心二期于10月20日實現100%簽約，其項目一期在普洛斯原有物流園基礎上進行升級改造，為一家頭部互聯網企業打造大規模、高性能的智算項目提供支持。目前，普洛斯算力中心在全國已布局20個項目，可提供IT負載達1400MW。

國際科技巨頭方面，英偉達于10月17日宣布與澳大利亞初創企業AtlasDataCenters合作，投資29億美元在澳大利亞建設AI專用數據中心，計劃部署10萬台H100GPU，主要服務于亞太地區的自動駕駛、生物醫藥等算力密集型行業。

國内企業中，阿里雲于10月22日宣布迪拜第二數據中心正式運營。該數據中心采用全棧自研的飛天操作繫統，可提供彈性計算、存儲服務等本地化解決方案。至此，阿里雲全球數據中心布局已覆蓋29個地域、84個可用區，其中在“一帶一路”沿線國家布局12個地域，為中國企業出海提供低延遲算力支撐。

總體來看，國資科創基金的活躍為新質生産力培育提供了資本保障，AI數據中心的全球化運營則築牢了數字經濟的算力底座。推動産業科技向“硬科技+高算力”方向升級，将助力我國在全球科創競争中占據更有利的地位，為産業高質量發展注入長期動能。

報告期内，典型園區包括張江高科集電港、招商蛇口杭州運河網谷、蘇高新綠色低碳産業園、霸州中電智谷産業園、東湖高新光谷生物城。

張江高科集電港設立“895創業營”，通過直投+基金模式支持沐曦（GPU研發）等企業；借助元禾璞華集成電路産業基金（張江浩成認繳1億元）引入中芯國際、華虹宏力等龍頭企業，推進基金投資與載體定制化開發同步進行，例如為半導體設備企業預留潔淨室空間。2024年，該園區半導體企業貢獻稅收超50億元，占園區總稅收的62%。

招商蛇口杭州運河網谷通過招商資本發起1億美元智慧城市科技基金，投資園區内愛筆智能（AI視覺）、G7智慧物流等企業。2024年，被投企業估值增長超50%，帶動園區數字經濟産值增長28%。

蘇高新綠色低碳産業園設立5億元綠色發展基金，投資園區内光因科技（鈣钛礦電池）等企業。2024年，基金被投企業估值增長40%，帶動綠色産業投資超50億元。該園區聚焦新能源、節能環保領域，引入協鑫集成（光伏組件）、金風科技（風電設備）等企業。

霸州中電智谷産業園由中電中金智能産業基金（28億元）投資半導體檢測設備、智能汽車部件項目。2024年，該園區引入企業12家，其中3家為基金被投企業，園區入駐率達92%；同時為企業提供“3個月交付定制廠房”服務，将從設計到投産的周期壓縮40%。

東湖高新光谷生物城參與設立光谷生物産業創業投資基金（1.5億元），投資禾元生物（水稻源重組人血清白蛋白）、一海數字醫療等企業，推動技術轉化與臨床應用。依托園區公共技術平台（如動物實驗中心、CDMO平台），為早期項目提供“基金+服務”支持。

多領域新質生産力項目落地，集團融資利率溫和回升

報告期内，經觀點指數不完全統計，共監測到10起産業投資事件動态。這些事件聚焦“新質生産力”核心領域，覆蓋低空經濟、數字生态、綠色建築、生物技術等多個方向，多維度項目的落地為新興産業發展構建了相關載體。

期内，大疆創新簽約“長三角配套産業園項目”。該項目不僅為大疆拓展華東區域産業布局提供空間支撐，有望帶動紹興及長三角地區低空經濟生态的完善，圍繞無人機研發、制造、應用全産業鍊打造低空經濟産業集群。

10月22日，由龍崗城投主導的“深圳工業軟件園”正式開園，首批15家工業軟件企業集中簽約入駐。同日，“武漢阿里中心”開園運營，菜鳥、釘釘、飛豬等阿里生态業務整體入駐，該中心總投資55億元，将成為阿里在華中地區的數字經濟樞紐。

能源與生命科學領域的標杆項目也相繼落地。西電集團“西電西安智慧産業基地”正式啟用，總投資100億元，聚焦智能電網、新能源裝備等新質生産力領域；豐樂集團“廣州增城豐樂生命科學園”首開區封頂，總投資20.1億元，重點布局生物醫藥、醫療器械等前沿領域，為廣州生命科學産業發展注入新動能。

此外，園區創新模式與存量升級同步推進。新城市集團拟投資“深圳建築綠能及零碳園區項目”，聚焦綠色建築與零碳技術，探索産業園區低碳發展路徑；廣州天河科韻園區啟動35萬平方米升級改造，通過存量空間煥新适配新興産業發展需求。上述動态體現了産業園區從“規模擴張”向“質效提升”的轉型趨勢。

2025年10月，産業園區融資市場呈現“規模與利率雙升”的特征。企業通過多元融資工具為科技項目落地提供資金支持，同時融資成本随市場環境出現階段性調整。

期内，招商蛇口發行5億元綠色中期票據，利率為1.94%；同時發行40億元公司債券，利率确定為1.90%，對比上期同類型債券1.89%的利率，出現小幅回升。作為園區運營龍頭企業，其融資利率變化具有行業風向標意義。

中國電子信息産業集團啟動200億元公募債券項目，大型産業集團融資規模創年内新高，資金将重點投向信息安全、新型顯示、集成電路、高新電子等新質生産力領域，支持旗下産業園區及科技創新項目建設。

昆明産投2025年35.76億元私募債項目獲受理，資金将用于昆明區域産業園區基礎設施建設；廣州産投拟發行12億元超短期融資券；蘇高新集團成功發行4億元中期票據，利率為1.97%。這些融資項目覆蓋區域型産業投資平台與地方國企，為區域産業園區發展提供差異化的資金支持。

從融資成本變化來看，當前産業園區融資利率呈現“溫和回升”的态勢。以中期票據為例，蘇高新集團1.97%的利率較年初同類型産品上升了約0.2個百分點；招商蛇口公司債利率也出現微升。不過，整體融資利率仍處于歷史較低區間，企業融資成本壓力可控。

新質生産力項目的密集落地為行業發展注入新動能，多元融資工具為項目建設提供資金保障，融資利率的溫和回升也反映出市場對産業園區價值的重估。​

園區REITs規模逐步擴大，二級市場近期表現受挫

報告期内，中信建投沈陽國際軟件園REIT完成基金合同生效，募集金額10.98億元，成為東北地區首單獲批的公募REITs項目。

該項目産權建築面積20.12萬平方米，以研發辦公業态為主，底層資産運營時間均超5年，近三年加權平均出租率穩定在84%左右，為區域REITs發展提供成熟範本，推動東北等此前空白區域實現零的突破。

政策端持續發力，為園區REITs規模擴張提供支撐，園區類資産已納入REITs常态化申報範圍，同時政策鼓勵其從傳統産業園區向數字經濟、智能制造等新興領域延伸，形成“首發+擴募”雙輪驅動的态勢。

截至目前，國内産業園區類REITs上市及待上市項目合計達20家，總份額約130億元，在倉儲物流、保租房等多個REITs細分闆塊中處于領先地位，占全市場上市REITs總市值的比例約為25%，核心資産地位持續鞏固。

與規模擴容形成對比的是，園區REITs二級市場表現持續承壓，成為各REITs細分闆塊中調整幅度最大的領域。數據顯示，産業園區REITs近三個月漲幅為-4.41%，近半年漲幅為-3.78%，相較于倉儲物流闆塊（近半年+6.68%）、商業消費闆塊（近半年+5.56%），調整幅度尤為突出。

從更長周期來看，園區REITs二級市場近一年遭遇顯著調整，成為表現最弱的細分闆塊之一。據三季度REITs市場報告顯示，受股市走強及10年期國債利率上行雙重影響，中證REITs全收益指數三季度累計下跌2.06%，而園區REITs闆塊因分化加劇，整體跌幅在各細分領域中居首。

盡管創金合信首農REIT等優質項目上市首日實現28.47%的漲幅，但多數園區REITs項目面臨估值回調壓力，其中二線城市園區項目受出租率下滑、現金流穩定性不足等因素影響，市場認可度持續走低。

業績層面，部分園區REITs的三季度财務數據進一步顯示出運營壓力。其中，中金湖北科投光谷REIT第三季度實現收入2095萬元，淨虧損153.86萬元；中金聯東科創REIT同期收入2794.6萬元，淨虧損209.34萬元，兩家項目均呈現“營收有支撐但盈利承壓”的特征。

行業分析指出，園區REITs項目虧損主要源于兩重因素：一是部分園區處于培育期，資産折舊攤銷成本較高，短期難以形成盈利閉環；二是區域産業景氣度波動導致租戶擴租意願減弱，部分項目面臨空置率上升與租金議價能力下降的雙重挑戰，現金流覆蓋能力受到影響。

總體來看，園區REITs正處于“規模紅利釋放與運營挑戰凸顯”的轉型期。短期雖面臨二級市場調整與個别項目業績虧損的壓力，但長期而言，其在盤活産業載體、引導社會資本等方面的核心價值，繼續得到政策與市場的認可。

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