2025年1-10月房地産企業銷售表現·觀點月度指數

保利、中海、華潤位居權益銷售三甲，超過500億元企業有10家

觀點指數 “2025年1-10月房地産企業銷售表現”研究成果顯示，保利發展、中海地産和華潤置地占據權益銷售金額的前三，分别錄得1755億元、1747.55億元以及1152.4億元。招商蛇口和建發房産緊随其後，為1045億元、797.85億元。權益銷售金額超過500億元的企業環比上月增加1家。

保利發展、綠城中國和中海地産占據全口徑銷售金額的前三，分别錄得2227億元、2011億元以及1889.24億元，華潤置地和招商蛇口緊随其後為1696億元、1560.7億元。全口徑銷售金額超過500億元的企業環比上月增加至14家。

1-10月前100房企累計實現權益銷售金額18686.8億元，同比下降約17.36%，環比擴大1.8百分點。10月單月前100房企實現權益銷售金額2327.65億元，同比下降約28.19%，環比上升48.37%。前100房企1-10月累計全口徑銷售金額26559.31億元，同比下降約17.80%。10月均價為1.96萬元/平方米，同比上升8.14%。

銷售門檻值方面，1-10月前10、前30、前50房企的權益金額門檻值分别約為517億元、136億元和74億元。

1-10月前10、前30、前50房企的全口徑銷售金額門檻值分别約為863億元、205億元和97億元。

推動房地産高質量發展，市場活力有望加速釋放

10月23日，黨的二十屆四中全會公報發布，明确提出要“推動房地産高質量發展”。此次公報将房地産相關表述置于“加大保障和改善民生力度”部分，進一步明确“十五五”房地産高質量發展目標。

需求側公積金政策精準發力，激活多層次住房消費需求。近期多地公積金政策優化呈現“靶向施策”特征，通過額度提升、範圍擴展、場景創新三重維度激活市場的需求。

南京将單繳存人貸款額度從50萬元提升至80萬元，紹興雙職工家庭貸款額度突破130萬元，直接降低改善型購房的門檻。

廣州《優化住房公積金提取政策的通知》提及，繳存人及其配偶購買廣州市行政區域内現售商品住房、存量商品住房、配售型保障性住房或者共有産權住房，可申請提取住房公積金用于支付購房首付款。

威海創新實施“三代同堂”提取政策，将購房首付款提取範圍延伸至雙方父母子女，並放寬異地購房限制，形成跨代際資金支持鍊條；

10月22日，南京針對多子女家庭推出“租房+購房”雙提升方案，租房提取上限提高至51840元/年，貸款額度再上浮40%達144萬元/戶，精準對接“生育-住房”政策協同需求。這些政策通過提高資金使用效率、擴大受益群體、創新使用場景，形成從首次購房到改善型需求的完整支持鍊，有效提升市場支付能力與交易活躍度。

供給側存量盤活與用途創新，構建住房供應新生态。供給側改革聚焦“存量轉化”與“用途創新”雙輪驅動，構建保障性住房供給新模式。洛陽、中山、重慶等地通過國企收購存量商品房轉化為保障性住房，既消化市場庫存又完善住房保障體繫。

廣州探索“自持轉可售”機制，允許房企在去化周期低于18個月的區域，通過補繳土地出讓金将競自持商品住房轉為可售房源，打通"限售-流通"政策閉環。

武漢經開區推出購房補貼梯度政策，按區域給予1%-2%的貸款利息補貼。這些措施通過激活存量資産價值、優化供應結構、降低購房成本，推動房地産市場從“增量擴張”向“存量優化”轉型，實現市場供需動态平衡與可持續發展。

政策協同效應凸顯，推動市場機制與民生保障深度融合。本輪政策改革呈現“需求-供給”雙向發力、“短期-長期”統籌兼顧的特征。需求側通過公積金政策松綁釋放改善型需求，供給側通過存量轉化增加有效供給，形成“需求激活-供給匹配”的良性循環。

成都等地突破“本市繳存”限制，允許符合條件的異地繳存人申請辦理“商轉公”貸款業務。打破區域壁壘；合肥延續購房補貼至2026年，形成穩定的政策預期；

廣州“商轉公”政策擴大合作銀行範圍，提升貸款的可獲得性。這些政策通過跨區域協同、跨部門聯動、跨周期設計，既解決當前市場活躍度不足的問題，又為長期住房制度完善積累經驗，實現"穩市場、惠民生、防風險"的政策目標。

住戶中長期貸款兩連增，貨币政策仍有适度寬松空間

2025年前9個月人民币貸款增加14.75萬億元。分部門看，住戶貸款增加1.1萬億元，其中，短期貸款減少2304億元，中長期貸款增加1.33萬億元。

2025年9月住戶中長期貸款單月新增2500億元，環比上月新增2300億元，同比增加200億元。可以看到，今年1月、3月、5月、6月、8、9月環比為正增長，2月、4月、7月環比變動為負。随着8月以來，北京、上海、深圳等城市相繼出台一攬子房地産調控政策，持續釋放利好信号，居民的購房需求有所復蘇，住戶中長期貸款迎來兩連增。

數據來源：中國人民銀行，觀點指數整理

貸款利率方面，中國人民銀行公布10月份最新貸款市場報價利率（LPR）。公告顯示，1年期LPR為3.0%，5年期以上LPR為3.5%，兩項利率均與上月持平。兩個期限品種LPR報價自今年5月下調之後，已有5個月保持不動，當前貸款利率已處于歷史低位。

觀點指數認為：其一，作為LPR“定價錨”的央行7天期逆回購利率本月未作調整，直接導致LPR報價基礎維持不變；其二，受市場利率中樞上行影響，AAA級1年期同業存單到期收益率等在内的主要中長端市場利率有所擡升，疊加商業銀行淨息差已處歷史低位，報價行主動壓縮LPR加點的意願不足，最終形成本月LPR“按兵不動”的市場預期。

從三季度數據來看，宏觀經濟數據呈現結構性分化：受極端天氣、穩增長政策節奏、國際環境波動及房地産市場調整等多重因素疊加影響，消費、投資、工業生産等内需指標有所走弱，但出口增速在貿易轉移效應和低基數支撐下保持強勁。當前貨币政策處于階段性觀察窗口，5月降息降準政策效應持續釋放，疊加年初财政政策前置發力，導致政策效果的延後顯現。

進入四季度，面對外部關稅政策沖擊、内需增長放緩壓力，穩增長、穩就業政策加碼必要性提升。近期5000億新型政策性金融工具加速落地，5000億地方政府債務結存限額用于存量債務化解和有效投資擴張，標志着穩增長政策正從“觀察期”轉向“加力期”。

年内貨币政策仍有适度寬松空間。當前物價水平偏低為降息提供了充足的空間，且美聯儲9月降息及後續可能的連續降息，弱化了外部因素對國内貨币政策的制約，為年内LPR下調創造了有利條件。

10月17日，央行行長潘功勝在2025金融街論壇年會上透露，将重啟公開市場國債買賣操作，此舉将擴大資金投放規模，從而減弱通過降準釋放流動性的必要性，可能使年内降準概率有所降低。

但央行于年底前實施新一輪降息操作，仍有可能帶動LPR報價下行，因為目前物價偏低的情況下實際利率偏高，依然有必要通過降息來降低實際利率，以促進融資增長，特别是5年期以上LPR存在單獨下調的可能，通過引導居民房貸利率更顯著下行，緩解實際房貸利率偏高的壓力，激發剛性及改善性購房需求，扭轉樓市預期。

數據來源：中國人民銀行，觀點指數整理

市場整體熱度持續下降，景氣指數創年内新低

從房價指數來看，9月份各線城市商品住宅銷售價格環比下降，同比降幅總體繼續收窄。

9月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.3%，降幅比上月擴大0.2個百分點。其中，北京和上海分别上漲0.2%和0.3%，廣州和深圳分别下降0.6%和1.0%。同比下降0.7%，降幅比上月收窄0.2個百分點。

二線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.4%，降幅擴大0.1個百分點，同比下降2.1%，降幅收窄0.3個百分點。

三線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.4%，降幅與上月相同。同比下降3.4%，降幅收窄0.3個百分點。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

9月份，一線城市二手住宅銷售價格環比下降1.0%，降幅與上月相同。其中，北京、上海、廣州和深圳分别下降0.9%、1.0%、0.8%和1.0%。同比下降3.2%，降幅比上月收窄0.3個百分點。其中，北京、上海、廣州和深圳分别下降2.7%、2.4%、6.0%和1.7%。

二線城市二手住宅銷售價格環比下降0.7%，降幅均擴大0.1個百分點。同比下降5.0%，降幅收窄0.2個百分點。

三線城市二手住宅銷售價格環比下降0.6%，降幅均擴大0.1個百分點。同比下降5.7%，降幅收窄0.3個百分點。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

根據國家統計局發布的數據顯示，1—9月份，新建商品房銷售面積65835萬平方米，同比下降5.5%；其中住宅銷售面積下降5.6%。新建商品房銷售額63040億元，下降7.9%；其中住宅銷售額下降7.9%。

從1-9月情況看，中國房地産市場延續調整态勢，止跌回穩趨勢仍不明顯，區域市場呈現“核心城市韌性猶存、二三線壓力持續”的特征。

從市場表現來看，一線城市新房價格整體微降，但内部呈現“滬京穩中有漲、廣深承壓下行”的差異化格局；二手住宅則全面調整，四大城市均現環比下跌。二三線城市新房及二手房價格環比降幅普遍擴大，反映了非核心區域供需矛盾仍較突出。

銷售端方面，1-9月商品房銷售面積與銷售額同比降幅雖然存在，但較前期收窄，顯示“以價換量”的策略推動去庫存成效初顯。政策層面，前期寬松措施逐步顯效，核心城市高端需求支撐價格韌性，而二三線則需通過保障房供給、存量房收儲等手段加速市場出清。

整體來看，市場雖處低溫區間，但政策托底與結構性機會並存，四季度或延續“穩需求、促去化”的導向，全面復蘇需待宏觀環境與居民預期改善協同發力。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

分地區來看，呈現“區域分化加劇、庫存去化持續”的特征，東部地區銷售承壓最為顯著，但全國層面去庫存成效顯現，市場底部特征與政策托底效應並存。

1-9月份東部地區商品房銷售金額38129億元，同比下降8.9%；中部地區銷售11517億元，同比下降6.0%；西部地區銷售11651億元，同比下降6.5%；東北地區1744億元，同比下降4.9%，其中，東部地區和西部地區下降幅度最大。

同時，9月末商品房待售面積75928萬平方米，比8月末減少241萬平方米，住宅待售面積減少292萬平方米，商品房庫存已連續7個月減少。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

此外，1-9月份房地産開發景氣指數整體表現為下滑，8月房地産開發景氣指數為92.78，環比下降0.29%，同比上升0.47%。這是自3月份拐點向下後連續6個月持續下降，創年内新低，表明房企經營壓力持續加大，市場參與者信心不足，整體熱度延續低溫态勢。

政策刺激效應消退，市場表現低迷

觀點指數監測的6個重點城市中，10月前三周商品住宅成交量呈現政策刺激消退的共性特征。

其中，商品住宅成交面積192.12萬平方米，環比下降12.53%，商品住宅成交套數1.68萬套，環比下降12.61%，顯示前期政策寬松帶來的需求釋放已近尾聲。截至2025年10月前三周，商品住宅成交面積3152.14萬平方米，同比下降9.22%。此外，疊加去年同期9.24新政帶來的高基數影響，同比下降較多。

分城市看，北京、上海、深圳等一線城市因前期政策透支效應明顯，環比降幅顯著；

北京10月前三周商品住宅成交面積27.15萬平方米，環比微降0.61%，同比下降17.42%，商品住宅成交2350套，環比上升8.75%，同比下降27.09%。截至10月前三周，商品住宅成交面積為408.09萬平方米，同比下降7.43%。

而北京二手房市場近期也呈現熱度縮減的态勢，同期北京二手房成交7476套，環比下降31.62%，成交面積66.65萬平方米，環比下降32.61%。套均面積穩定在89平方米左右。

上海10月前三周商品住宅成交面積52.80萬平方米，環比下降28.76%，同比下降17.42%；商品住宅成交套數為5098套，環比下降29.65%，同比下降19.17%。截至10月前三周，商品住宅成交面積為860.83萬平方米，同比下降1.54%。

同期上海二手房成交12139套，環比下降21.37%，成交面積為99.04萬平方米，環比下降23.45%。套均面積穩定在81平方米左右。

深圳10月前三周商品住宅成交面積10.29萬平方米，環比下降19.64%，同比下降45.96%；商品住宅成交套數為1043套，環比下降15.82%，同比下降45.85%。截至10月前三周，商品住宅成交面積為209.80萬平方米，同比下降2.97%。

截至10月前三周，深圳二手房成交2979套，環比下降19.73%，成交面積為29.14萬平方米，環比下降20.58%。套均面積穩定在94.46平方米左右。

廣州呈現環比反彈但同比深跌；杭州、成都調整幅度較大，區域分化加劇。廣州10月前三周商品住宅成交面積42.53萬平方米，環比上升17.98%，同比下降40.74%；商品住宅成交套數為4019套，環比上升20.04%，同比下降40.54%。截至10月前三周，商品住宅成交面積為565.91萬平方米，同比上升3.24%。

10月前三周，廣州二手房網簽2087套，環比下降62.12%。網簽面積為20.45萬平方米，環比下降62.28%，套均面積穩定在98平方米左右。

杭州10月前三周商品住宅成交面積15.35萬平方米，環比微降0.53%，同比下降43.85%。商品房成交套數為918套，環比下降13.64%，同比下降54.91%。截至10月前三周，商品住宅成交面積為281.90萬平方米，同比下降37.06%。

二手房成交套數為1917套，環比下降20.56%；成交面積為19.39萬平方米，環比下降21.75%，套均面積穩定在101平方米左右。

成都10月前三周商品住宅成交面積44.01萬平方米，環比下降18.37%，同比下降22.25%。商品房成交套數為3398套，環比下降19%，同比下降21.23%。截至10月前三周，商品住宅成交面積為825.53萬平方米，同比下降12.62%。

二手房成交套數為11995套，環比下降19.86%。成交面積為113.30萬平方米，環比下降20.39%。套均面積穩定在94平方米左右。

總體而言，政策寬松帶來的需求釋放已近尾聲，市場修復動能減弱，後續需關注政策面（如信貸、限購調整）及居民收入預期對需求釋放節奏的影響，預計短期市場将維持“量穩價跌”的調整态勢。

觀點指數認為，在“好房子”建設導向下，産品創新成為破局關鍵。住房和城鄉建設部部長倪虹明确提出，需從“好標準、好設計、好材料、好建造、好運維”五維度繫統推進，而企業通過技術叠代與場景創新，正以靜音繫統、健康科技、智能物聯等差異化産品回應市場的需求，打造高品質居住解決方案。

建發房産靜音住宅項目——以“五重靜音”重構居住體驗。建發·海晏項目通過3.2-3.6米超規層高設計拓展垂直空間感，采用旭格繫統窗搭配四玻兩腔一夾膠超白玻璃，實現高效隔音與透光平衡。輔以華為全屋智家繫統與五重靜音繫統（含牆體隔音、設備降噪等），形成從硬件到智能的立體降噪方案，打造靜谧居住環境。

綠城中國“适恒健康繫統”——科技賦能健康居所。和樾玉鳴項目搭載大金獨立戶式新風繫統，實現室内空氣持續淨化；研發“全屋四步淨水”繫統保障用水安全，同步推出聲學産品繫“綠城靜享家”，通過建築聲學設計與材料創新降低室内噪音。該體繫以科技為紐帶，将溫度、濕度、空氣質量等健康指標納入繫統化管控，構建“适恒”健康居住生态。

成都華發統建·錦宸院——智能物聯提升居住便捷性與安全性。項目引入華為全屋智能繫統，覆蓋智能安防、環境調控等核心場景。通過燈光、溫控、門鎖的一鍵操控功能，實現家居設備聯動；結合AI算法優化能耗管理，提升居住便捷性。同時，智能安防繫統集成人臉識别、異常監測等功能，構建從社區到戶内的全域安全防護網，強化居住安全保障。

中建·運河玖院憑借其優越的地塊條件實現熱銷。該項目緊鄰京杭大運河與城市綠心森林公園兩大生态地標，距離地鐵6号線北運河東站僅約300米，且與副中心站綜合交通樞紐形成便捷銜接。項目于9月13日取得預售許可證，截至10月14日統計數據顯示，總計764套房源已實現512套簽約，整體去化率達到67.02%，成交均價約為6.15萬元每平方米。充分印證了優質區位配套對項目銷售的強力驅動效應。

番禺亞運城闆塊的地鐵盤——廣州地鐵地産·珑曜上城，依托3号線東延線，實行“TOD+軌道+産業+社區”發展模式，截止9月末，已售出564套，成交均價約為2.53萬元每平方米。

投資端與資金端數據雙走弱，房企融資成本分化

2025年1-9月，中國房地産開發投資呈現下行态勢，投資端與資金端數據雙雙走弱，顯示了市場調整壓力持續增大。

從投資端來看，1-9月份，全國房地産開發投資67706億元，同比下降13.9%，跌幅較1-8月擴大1個百分點，持續走弱，達到年内新低。9月單月同比下降21.27%，跌幅比8月份擴大1.81個百分點。其中，住宅投資52046億元，下降12.9%。

1-9月，房屋新開工面積45399萬平方米，同比下降19.5%；跌幅持平。施工面積648580萬平方米，同比下跌9.4%，跌幅擴大0.1個百分點；竣工面積31129萬平方米，同比下跌15.3%，跌幅縮小1.7個百分點，新開工、施工、竣工指標都處在下跌階段，但跌幅有所減緩。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

從企業資金端來看，1—9月份，房地産開發企業到位資金72299億元，同比下降8.4%。其中，國内貸款11294億元，下降1.4%；利用外資18億元，下降37.3%；自籌資金26111億元，下降9.3%；定金及預收款21138億元，下降10.3%；個人按揭貸款9884億元，下降10.6%。

自籌資金、定金及預收款、個人按揭貸款仍有不同程度的下降，幅度對比去年同期呈現擴大态勢，顯示企業融資能力持續弱化，銷售回款能力不足。

綜合來看，當前市場呈現“投資-銷售-資金”負向循環特征，政策端需在保交樓、穩融資、促需求之間尋求平衡，以阻斷市場下行慣性，避免繫統性風險累積。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

觀點指數觀察到， 從總體規模來看，2025年9月地産債總發行量391.69億元，同比增加38.59%；1-9月累計發行量3805.65億元，同比微降0.11%。淨融資規模-99.19億元，由增轉跌，環比來看，僅1、7、8月為正，其余為負。1-9月累計淨融資規模為-448.05億元，同比增加82.67%。

步入第四季度，房地産企業融資活躍度持續攀升，融資成本持續下降。近期，多家行業頭部房企集中發行債券，融資利率普遍降至約2%的水平，部分央企發行的債券利率更突破2%關口，達到更低水平。　

10月10日，華潤置地控股有限公司披露2025年面向專業投資者公開發行公司債券(第一期)在深圳證券交易所上市的公告，該債券期限為5年期，發行規模20億元，票面年利率為2.16%，

招商局蛇口同樣動作頻頻。9月25日，招商蛇口發布2025年度第四期中期票據發行情況公告，債券“25招商蛇口MTN004”期限為3年，起息日和兌付日分别為2025年9月25日和2028年9月25日。計劃發行總額與實際發行總額均為35億元，發行利率為1.89%。

10月22日招商蛇口公告，公司2025年面向專業投資者公開發行公司債券(第二期)發行規模不超過40億元，債券分為兩個品種，其中品種一期限為3年期固定利率債券，經發行人和簿記管理人協商一致，最終确定品種一票面利率為1.90%。　

與此同時，地方國企融資力度亦有所加大。10月20日·，京能置業宣布發行的5億元中期票據，發行利率2.18%，期限3年，募集資金5億元已于2025年10月20日到賬。10月22日，京能置業宣布完成總規模不超過3億元，期限為2年，債券票面利率為2.04%的非公開公司債券發行工作。

民營房企海外融資加速。新城發展全資子公司新城環球9月23日發行1.6億美元2年期優先擔保票據，利率11.88%，繫其年内第二筆美元債；此前6月新城發展已發行3億美元高級無抵押債券，成為近3年首家重啟境外融資的民營房企。

融資渠道呈現多元化特征。10月23日珠海華發“華金-華發大灣區金灣商都2025年綠色資産支持專項計劃（碳中和）”已受理，該項目品種為ABS，拟發行金額為20億元，ABS融資持續推進；越秀地産9月29日簽訂3億港元364天循環貸款；大悅城地産10月10日簽署1.5億美元定期貸款授信，銀行貸款、ABS等多元融資方式並行，房企融資路徑持續拓寬。

整體來看，房企債務重組已從“單一債務展期”向“股債結合+經營恢復”的綜合方案演進，核心目標是通過債務結構優化與現金流改善，推動企業回歸良性經營軌道。其他如奧園、旭輝、中駿等企業亦在推進境内債務展期、境外重組支持協議簽署等進程，行業整體呈現“分化重組、穩中求進”的态勢。

作為出險房企的代表，融創聚焦“債轉股+股權穩定”，通過強制可轉債實現債務削減，但需應對轉股價倒挂與股權稀釋挑戰。

融創中國以“全額債權轉股權”為核心方案，通過發行兩類強制可轉換債券實現債務削減：一類轉股價6.8港元/股（重組生效日可轉股），另一類3.85港元/股（18-30個月後轉股），當前股價僅1.51港元，債轉股後股權稀釋風險顯著。

為穩定股權結構，方案同步推出“受限股票”機制——債權人每100美元債券對應23美元債券分配給主要股東，但股東6年内僅享受限權利（無處置/抵押/轉讓權）。該方案已獲98.5%債權人投票支持，11月5日香港高院聆訊若通過，将完成重組“最後一公里”。

碧桂園通過控股股東承諾加強對債務重組的實質性支持，控股股東所控制的必勝有限公司于10月13日簽署不可撤回承諾，将以每股0.60港元的價格認購資本化股份，用于抵銷約11.4億美元股東貸款，該認購價較公司4月11日收市價有約36.4%的溢價，體現控股股東對債務重組的實質性支持；債務重組方面，目前77%的債權人已簽署重組協議，預計壓降116億美元債務，其中境内債券重組已有8只通過（涉及134.17億元），僅H16騰越2待決，

境外方案則拟于11月5日召開債權人會議投票，若成功最高可降債117億美元（約840億元），並釋放700億元淨資産，為未來的發展提供資本支撐。

萬科依托大股東支持維持流動性，但評級下調警示信用風險。萬科通過大股東深鐵集團9次累計260億元借款支持，已完成243.9億元公開債務償還，2027年前無境外債到期，生産經營保持正常。

不過10月21日，穆迪下調了中國房地産開發商萬科企業股份有限公司及其子公司萬科地産（香港）有限公司的公司家族評級至“Caa2”，展望“負面”，因信用狀況評估。反映市場對其信用狀況的擔憂，需關注後續融資能力及大股東支持的持續性。

頭部央企調整股權結構，優化公司治理。保利發展通過股權架構重構實現管理效率的提升——控股股東保利南方将37.69%股份（45.12億股）無償劃轉至保利集團後，原“保利集團-保利南方-保利發展”三級持股模式簡化為"保利集團-保利發展"二級直接管控。這種"去中間化"調整不僅減少決策鍊條，更強化了集團對核心子公司的戰略管控能力，為後續資源整合、業務協同奠定制度基礎。

在營銷戰略層面，以聯發集團為代表的企業聚焦新青年客群開發，通過“地産+家居”一體化服務模式構建差異化競争力。例如，聯發在廈門、上海、南京、深圳四城推進的6個新青年好房子樣闆項目，融合紅星美凱龍全案設計能力與自身地産開發優勢，形成從購房到家居裝飾的全鍊條服務。

這種模式提升了産品的附加值，更通過場景化體驗增強年輕客群的粘性，為傳統房企開辟“産品+服務”雙驅動增長路徑。

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