辦公空間服務：深挖區域價值

前言

當前，中國經濟還處于調整期，體現在不動産與零售消費商業領域——冷暖不一。商業不動産還在深度調整，零售消費端開始出現回暖，但是溫度有限。企業端，投資信心與開發動力仍顯不足，好的迹象是10月下旬開始，不少企業恢復了部分投資動作。

不過，面對挑戰，行業並未止步。企業積極拓寬融資渠道，尤其加速推進消費基礎設施公募REITs落地，同時深化數字化轉型、探索多元化經營，全面提升運營質量與消費體驗。越來越多的商業項目正以業态創新和模式重構響應市場，積極迎合日益多元且細化的消費需求。

展望未來，市場仍将處于多重變量交織的動态進程中。企業需敏銳捕捉消費趨勢與宏觀環境變化，強化運營韌性與策略敏捷性，方能在新一輪周期中穩健前行。

在此背景下，觀點指數研究院依托專業深度調研與繫統數據分析，于2025觀點商業年會現場隆重發布《表現力指數 • 2025年度商業地産表現報告》，全方位解構行業産業鍊的演進與格局變遷。相關成果将匯聚成“表現力指數 • 2025年度商業地産表現”並在現場作權威發布，旨在為市場主體提供切實參照，助力行業在不确定性中探尋确定性的發展路徑。

以下為“辦公空間服務：深挖區域價值”篇。

在市場環境回暖、經濟恢復動能增強，疊加中小企業融資支持、服務業貼息、數字經濟培育等政策精準發力的多重利好下，中小企業經營活力逐步釋放。

作為靈活辦公市場的主要需求來源之一，中小企業的發展态勢與市場規模擴張存在顯著的正相關性。

從開店統計來看，2025年1-9月期間，樣本企業共新增入市38個辦公空間項目，較上年同期有輕微上漲。其中IWG集團、創富港、高格辦公空間、BEEPLUS等企業開店擴張能力繼續在線。

聚焦城市維度，年内樣本企業新開業及合作項目高度集中在粵港澳大灣區和長三角兩大經濟活力最高的區域，企業的選址策略聚焦确定性高的市場。

與此同時，觀點指數發現市場參與者開始進一步細化場景，瞄準高端商務、産業生态、成本敏感等不同客群，以差異化策略構建核心競争力。未來，空間本身将成為載體，而圍繞智能科技、社群連接、産業資源構建的賦能生态，将是辦公空間服務商持續增長的關鍵。

辦公市場仍處調整周期，政策端為中小企業提供分層分類支撐

2025年的辦公市場仍處于調整周期，降本增效成為企業運營的核心命題。

辦公租賃市場表現上，觀點指數篩選重點八城（包括北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都、南京以及武漢），監測辦公物業平均租金的走勢情況。

2025年1-9月，超半數月份八城平均辦公租金單價環比出現下滑，辦公租賃需求端持續走弱。1-9月期間，八城累計平均辦公租金單價均出現不同程度下滑，其中包括北京、上海以及南京在内的重點三城辦公租金累計同比跌幅均超兩位數。

具體到單月表現上，2025年9月，重點8城辦公樓平均租金單價為2.53元/平方米/天，環比止跌，微漲0.5%，同比跌幅收窄到14.31%。觀點指數注意到，2025年4-9月期間，八城平均租金環比下行速率有所放緩，辦公租金走勢區域平緩，這或是市場逐步企穩的信号，重點城市在持續探底後，下行動能有所減弱。

具體來看，京滬兩城仍穩居租金第一梯隊，但走勢分化明顯，9月單月北京及廣州兩城辦公租金均實現環比正增長，辦公市場表現相對穩健。滬深兩城辦公租金環比均出現下跌，其中上海單月租金環比跌幅超兩位數。

從數據來看，觀點指數預計後續核心城市辦公租金下行的速率将進一步放緩，但市場的企穩回升仍需等待宏觀經濟回暖與企業信心修復等更明确的需求復蘇信号。産業多元化、新增供應可控的城市及其核心區的優質資産，有望率先企穩。

與此同時，若政策端加大對中小企業的租賃補貼或稅收減免，四季度跌幅有望進一步收窄，但全年整體仍呈量縮價跌的格局。

不過，随着國家層面持續優化營商環境，推動産業轉型升級，辦公空間服務市場依然存在較大的增長空間。

據觀點指數不完全統計，2025年1-9月期間，國家和地方層面對中小企業發展的政策支持文件主要覆蓋融資支持、創新培育、轉型幫扶、稅負減免的全鍊條政策體繫，為中小企業發展提供強力支撐。

從支持方向看，融資支持是核心發力點。年内頒布的政策文件包括針對全領域小微企業的普惠性融資措施，針對服務業的定向貼息政策，以及聚焦産業鍊的供應鍊金融規範等重點内容，分層解決不同類型中小企業的融資需求，尤其針對制造業中小企業，通過增加中長期貸款、信用貸款等引導金融資源向硬科技領域傾斜，契合新型工業化的發展方向。

受益對象覆蓋量大面廣的小微企業（含個體工商戶）、創新型企業、獨角獸企業等多種企業類型，助力中小企業從存活向高質量發展升級。

其中，《關于加強數字經濟創新型企業培育的若幹措施》中明确提出，推動涌現更多瞪羚企業、獨角獸企業，通過資金補貼、人才支持、平台搭建等方式，助力中小企業突破技術瓶頸，實現從傳統制造向數字創新的轉型。

值得一提的是，2025年結構性減稅政策延續並深化，年應納稅所得額300萬以内部分實際稅率降至5%，政策覆蓋範圍擴大，包含個體工商戶在内的各類小微企業主體均能受益。長期穩定的稅收優惠為中小企業提供确定性預期，緩解經營壓力。

政策端通過多部門協同、多維度發力、分層分類支持等舉措，精準匹配不同類型中小企業的需求，有效對沖經濟環境不确定性對中小企業的影響，緩解企業發展壓力。同時，聚焦數字經濟等方面的創新培育，将進一步為新型工業化、數字經濟發展培育更多優質中小企業。

中小企業發展總體趨穩，辦公空間服務商擴張分化明顯

作為細分領域，中小企業是靈活辦公市場需求端的重要來源之一。中小企業發展态勢與市場的需求結構、行業發展走勢、辦公空間服務商業務表現等緊密相關。

據中小企業協會發布的最新數據顯示，2024年至2025年9月期間，中國中小企業發展總指數（SMEDI）最高點為2025年2月的89.8，最低點為2024年9月的88.7，期間總指數在波動中逐步趨穩，政策托底效應顯著，復蘇基礎仍需鞏固。

分行業表現上，年内批發零售業、社會服務業以及信息傳輸軟件業等領域依托需求紅利與政策支持，指數表現穩中有升。其中，信息傳輸軟件業指數表現出明顯的韌性回升，從上年年末的88.1穩步回升至89.0，中小企業數字化轉型需求持續釋放。

同時，工業指數表現相對穩健，始終在89.0以上的窄幅波動。建築業以及交通運輸業等領域指數保持平穩。而房地産業、住宿餐飲業等表現為持續承壓，亟待復蘇。

顯然，各行業受産業周期、政策導向與市場需求的影響差異顯著，傳統行業持續承壓與新興領域韌性凸顯，形成鮮明對比。

單月表現上，2025年9月中國中小企業發展指數（SMEDI）為89.0，較上月下降0.1點，高于上年同期。8個分項指數表現為2升6降，其中勞動力指數和效益指數較上月分别上升0.1、0.2點。

整體來看，總指數始終在88.7至90.0的狹窄區間内波動，並未出現失速下滑，中小企業群體發展仍展現出較強的韌性與适應性，然而復蘇基礎仍需鞏固。

雖然中小企業正受益于消費與生産的周期性回暖，但整體效益未獲實質性改善，結構性問題依然突出，不同行業間的復蘇進程顯著分化。中小企業的穩定發展仍需政策端精準發力，尤其需緩解資金壓力並優化勞動力配置，以鞏固復蘇勢頭。

與此同時，據國家市場監督管理總局披露的數據顯示，2025年上半年，全國新設經營主體1327.8萬戶，其中新設企業462萬戶，新設個體工商戶862.9萬戶，新設農民專業合作社2.9萬戶，多種經營主體均呈現穩定增長的勢頭。

同期民營和外資企業發展勢頭良好，新設民營企業同比增長4.6%至434.6萬戶，新設外資企業同比增長4.1%至3.3萬戶。同時産業結構進一步優化，截至6月底，全國在冊“四新”經濟企業同比增長6.6%至2536.1萬戶，占企業總量的40.2%，國内企業發展含新量持續提升，将進一步推動經濟高質量發展。

從數據來看，2025年以來，國内企業發展态勢良好，市場預期持續改善。同時政策層面聚焦經營主體發展需求，持續優化涉企政務服務，将進一步激發各類經營主體的發展活力。

新設企業的增長是驅動靈活辦公需求擴容的核心引擎。中小企業作為靈活辦公市場的主要需求來源之一，其發展态勢與市場規模擴張顯著正相關。辦公空間服務商的服務對象涵蓋從初創企業、自由職業者到跨國公司的全譜繫用戶，通過共享設施、靈活租賃條款、協作氛圍等，促進創新、生産力提升與行業資源對接。

基于此，經營主體的增長将直接帶來辦公空間需求的擴容，而靈活辦公模式通過提供私人辦公室、合作空間、虛拟辦公室等多元化産品，與中小企業業務發展、彈性擴張的需求形成高度适配。

為統計靈活辦公行業開店趨勢，觀點指數選取18家辦公空間服務商作為樣本，監測其擴張表現。

據觀點指數不完全統計，1-9月期間，樣本企業共計新增入市38個辦公空間項目，較上年同期有輕微上漲，但對比早前，行業謹慎擴張的情況整體仍在延續。

以IWG集團、BEEPLUS、創富港、德事TEC、高格辦公空間、WeWork中國等為代表的辦公空間服務商業務擴張能力繼續在線，本期均有新項目開業。

其中創富港和IWG集團新開辦公中心網點數居前，兩者合計新開項目數占比超70%，市場資源與活躍度向少數玩家集中。

據企業業績披露，截至6月底，IWG集團全球辦公中心網點數量增長至4260個，辦公室突破100萬間。同期創富港全國簽約門店280家，業務聚焦深圳、廣州、北京、上海、杭州、香港、成都、甯波、長沙等九大城市，經營面積合計37.93萬平方米。

而其他品牌表現更為謹慎，采取選擇性的擴張策略，戰略收縮明顯。多數樣本企業選擇持續深耕在管項目，将資源集中于現有網絡的盈利上。

新開項目高度聚焦大灣區和長三角，辦公空間服務商細分場景

聚焦項目維度，觀點指數注意到，年内辦公空間服務商針對市場區域特征，在一線城市聚焦核心商務區，加密商務網點布局，滿足高密度商務需求。同時，在新一線等重點城市拓展與産業園區的合作，結合當地産業特色提供定制化靈活辦公解決方案，進一步擴大市場的覆蓋度，並優化資源配置。

據觀點指數不完全統計，2025年1-9月期間，樣本企業新開店項目布局城市覆蓋深圳、上海、廣州、北京、天津、杭州、成都、武漢、西安、南京、蘇州、常州等多個重點城市。

其中，樣本企業繼續高度聚集于一線及新一線城市，兩者貢獻了近80%的新增門店，成為市場增長的絕對主力。數據顯示，靈活辦公市場的馬太效應正持續強化，核心城市的虹吸效應日益凸顯。

具體來看，新開業項目高度集中在粵港澳大灣區（深圳、廣州、香港）和長三角（上海、杭州、蘇州）這兩大經濟活力最高的區域，企業的選址策略聚焦在高确定性市場。

其中深圳以新開項目數占比26%居首，這與其活躍的創業生态、跨國公司區域總部聚集、中小企業密度優勢等密切相關，直接催生了深圳市場對靈活辦公空間的集中、剛性需求，使其成為辦公空間服務商布局的核心首選城市。

入駐物業類型選擇上，超半數新開業的辦公中心項目位于城市的核心商務區域内的成熟甲級/超甲級寫字樓，如IWG集團、創富港、德事、高格辦公空間、WeWork中國等主流品牌，均将寫字樓作為核心布局的場景，優質寫字樓項目仍是辦公空間服務商的首選物業類型。

在空間打造上，辦公空間服務商普遍采用可拆分戶型，通過基礎工位、獨立辦公室、按需會議室的彈性空間組合方案，适配中小企業的擴張需求。如辦公空間服務商将甲級寫字樓的整層空間轉化為适配小微企業的高坪效産品，既降低自身選址成本，也幫助商業地産開發商消化甲級寫字樓的零散租賃需求。

産品打造上，觀點指數注意到新開辦公中心的配套服務呈現趨同化與精細化發展，其中獨立辦公室、智能會議室、休閑洽談區、靈活工位等成為標配，行業基礎服務標準逐步成型。

但與此同時，辦公空間服務商開始進一步細化場景，以差異化策略構建核心競争力，企業發展路徑出現明顯分化。如高格辦公空間主打東方美學+全周期服務，持續深耕長三角，迎合地方政府對專精特新企業招商需求；德事聚集高端辦公服務；IWG集團作為全球化服務商，以輕資産模式實現規模化發展等。

具體來看，德事（TEC）堅持高端商務賽道，新開辦公中心如北京國貿大廈A座18樓、天津嘉里中心·企業廣場18層等均為核心城市地標建築，以高度私密性及高端配套為核心，服務跨國企業高管、律所、投行等高端客群，塑造強調商務質感與品牌身份的空間體驗。

對比定位高端的的品牌，區域深耕型品牌創富港除入駐甲級寫字樓物業外，在乙級辦公物業、産業園等類型均有落子，兼顧品牌形象與普惠需求。同時新開辦公中心項目突出1-20人小套間，目標客群聚焦中小企業與初創團隊，因此其空間打造以小面積獨立辦公室共享前台為主，單個工位月租金控制在2000-4000元。

除此之外，觀點指數注意到，辦公空間服務商選擇入駐産業園區類型物業時，主要聚焦産業集群密集區，如期内新開業的雷格斯西安軟件新城辦公中心、BEEPLUS南京研創産業中心、雷格斯智慧山中心等項目。

舉例來說，BEEPLUS南京研創産業中心位于南京江北新區研創園，打造集辦公、社交、生活于一體的研創産業中心。該中心可提供低成本共享會議室、路演廳，降低創業門檻，可按需調整辦公空間，並提供商事、法律、稅務、人才等政策服務或指引。同時，針對總部經濟類企業，符合條件者中心還将精準對接跨區域創新要素與産業資源，構建協同發展生态，實現資源的高效鍊接與價值聯動。

雷格斯智慧山中心坐落在濱海高新區華苑産業園智慧山西塔11層，所在的智慧山園區匯聚了衆多科技企業與産業資源，形成濃厚的創新氛圍與産業集群生态。

包括IWG集團、BEEPLUS、創富港等企業，年内均有位于産業園區内的辦公中心項目開業，基于成本優勢和政策紅利，産業園區逐漸成為辦公空間服務商擴張的重要選擇。

對于辦公空間服務商而言，産業園區類物業能有效綁定産業生态，将辦公空間轉化為産業創新的基礎設施，符合企業分布式辦公、輕量化運營的需求。同時，企業通過空間打造，為産業園區内增加體驗式業态，能進一步提升園區企業員工的體驗，實現産業辦公與商業配套協同發展。

總結來看，随着商業地産存量盤活需求加劇與中小企業分層需求明确，辦公空間服務商對物業類型的選擇将更趨精準，繼續聚焦高端細分市場，甲級及以上寫字樓依舊是主力。産業園區與乙級及其他物業則成為盤活存量、承接普惠需求的關鍵場景，進一步推動辦公空間市場與商業地産的深度協同。

與業主方深度綁定成為新趨勢，辦公空間服務商盈利指標持續改善

開店之外，2025年1-9月，IWG集團、BEEPLUS、MFG、WeWork中國、創富港、德事、高格辦公空間等樣本企業，均有對外拓店或合作的動态。

對比來看，WeWork中國通過産品叠代與區域深耕實現升級。今年6月，WeWork中國官宣品牌全面升級，提出“以空間為載體，成為企業全生命周期伙伴”的全新定位。

其中，觀點指數注意到，WeWork中國在2025年積極推進其“空間互聯”的合作戰略，通過與多個優質辦公空間和商業地産合作，如吉寶靜安中心KONNECT、荟聚辦公(Hej!Workshop)等項目，明顯擴大其服務網絡的覆蓋範圍與價值。顯然，WeWork正逐步通過技術賦能，輸出解決方案等舉措，向輕資産的科技賦能平台轉型，進一步幫助物業持有方盤活閑置空間。

另外，年内新開業的WeWork中國·武漢企業天地1号41樓項目是WeWork中國與瑞安辦公三度攜手合作打造的項目，也是其宣布品牌升級後落地的首個項目。

此次雙方合作的41樓社區以勵帷LITE為核心定位，延續高端商務基因，升級模塊化空間設計，可根據團隊規模靈活調整布局，從20人到100人團隊均能精準匹配。

觀點指數注意到，辦公空間服務品牌如德事、MFG、高格辦公空間、BEEPLUS等多家企業與業主方深度綁定，成為新趨勢。

舉例來說，年内新開業的天津嘉里中心·企業廣場18層項目，是德事與嘉里建設繼上海、深圳、杭州、香港等地成功合作後的第6個合作項目。8月新開業的深圳科技園金融基地&BEEPLUS項目是由深業集團與BEEPLUS合作打造的項目，另外，雙方合作的項目還包括深業創智大廈等。

MFG與長沙IFS在既有合作的基礎上，雙方共同簽署擴租協議，從成都、重慶到長沙的項目，MFG與九龍倉持續深化在IFS國金繫列上的合作。

除此之外，年内高格辦公空間與匯能大悅中心再度攜手，高區32-33F新增合作面積超5000平方米。至此，雙方累計合作面積已超10000平方米。

包括該項目在内，觀點指數注意到，高格辦公空間合作項目高度集中在上海、杭州、南京、常州等核心三角地帶。這種聚焦深耕的策略，有助于其在特定區域形成網絡效應和品牌壁壘。

據觀點指數了解，自2011年深耕長三角區域以來，目前高格辦公空間的業務已覆蓋上海、南京、杭州、蘇州、無錫、常州、合肥、徐州以及金華在内的9大城市，管理面積超40萬平方米。

觀點指數認為，辦公空間服務商與業主方逐步從單次合作轉向多項目聯動的合作模式，本質是業主方對服務商專業運營管理能力的高度認可。長期綁定的核心，在于服務商可切實幫助業主方提升辦公資産的出租率、坪效與長期價值，形成業主省心、服務商穩資源的雙赢閉環。

聚焦城市維度，據觀點指數不完全統計，2025年1-9月，樣本企業新拓/合作項目高度集中在經濟活力強勁的一線和強二線城市，其中上海是期内樣本企業新拓/簽約最為頻繁的城市。

結合上文提及的開店城市分布來看，樣本企業在高能級城市集聚拓店的導向仍将延續。一方面，随着高能級城市持續加碼扶持中小企業，将進一步釋放辦公需求。同時，在這些城市，商業地産開發商仍在增加辦公物業供給，給服務商提供了充足的布局空間。

總體來看，政策為不同類型中小企業注入經營活力，而服務商則通過區域選址、空間打造、客群定位等的差異化開店策略，将政策紅利轉化為市場布局的特色化競争力，進一步推動辦公空間行業從同質化擴張向精準化服務轉型。

另外，已披露2025年中期業績的辦公空間服務商整體表現穩健。

全球網絡型的企業以IWG集團為代表，2025年上半年收入表現穩健，繫統整體收入同比增長2%至21.62億美元，創歷史新高。集團營收為18.50億美元，較去年同期略降1%。

業務結構上，輕資産模式已成核心增長引擎，上半年IWG集團新開設的338個中心中，有327個是輕資産開業，包括管理合伙中心、可變租金中心、特許經營中心和合資中心，帶動管理及特許經營業務收入同比增長26%至3.61億美元。另外，自有業務收入同比微降1%至15.93億美元，同比微降1%，數字與專業服務業務收入同比下降7%。

輕資産模式下，IWG集團辦公網絡持續擴張，上半年全球範圍簽約了496個中心，除兩個中心外，其余所有中心均采用合作模式，輕資産化率接近100%，進一步夯實全球辦公網絡優勢。

同期IWG集團現金流顯著增強且股東回報力度大幅提升，其調整後EBITDA同比增長6%至2.62億美元，毛利率提升至24%，現金流預計全年同比提升40%，淨利潤回升至800萬美元（每股收益1.1美分），股東回報5900萬美元（約4.2億元人民币），是過去五年總和的3.5倍。

而區域深耕型的創富港則聚焦國内細分市場，以成本管控、增值服務以及小而美的辦公中心破局。

今年上半年創富港營業收入為3.84億元，均由空間及商務服務收入組成，同比微降0.73%，主要因部分門店到期關店致經營面積減少。

同期創富港歸母淨利潤同比增長40.75%至3978萬元，扣非淨利潤同比增長35.17%至3609萬元，毛利率為40.11%，同比提升1.89個百分點，得益于成本控制和關店減虧。同期創富港繼續加大研發投入，重點升級BCMS商務中心管理繫統、BITS智能電話繫統，提升多門店遠程管理效率。

兩者均實現了盈利的改善，但邏輯差異顯著。其中IWG集團依托全球網絡擴張攤薄固定成本，輕資産業務拉動整體盈利，更側重規模增長、現金流改善、股東回報提升的路徑。創富港聚焦國内高需求區域，通過關店減虧以及技術降本等舉措優化成本結構，疊加增值服務的高毛利屬性，實現收入微降但利潤提升，核心是從單店效益到整體盈利的邏輯。

随着技術創新深化與中小企業扶持政策落地，靈活辦公市場将在優化資源配置、助力企業降本中進一步凸顯價值。長期來看，全球企業數量增長與靈活辦公滲透率提升的雙輪驅動下，辦公空間服務商仍有廣闊的增長空間。而精細化運營能力将成為企業兌現市場紅利、構建長期競争力的核心支撐。

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