商業地産金融：資管的“險資時刻”

前言

當前，中國經濟還處于調整期，體現在不動産與零售消費商業領域——冷暖不一。商業不動産還在深度調整，零售消費端開始出現回暖，但是溫度有限。企業端，投資信心與開發動力仍顯不足，好的迹象是10月下旬開始，不少企業恢復了部分投資動作。

不過，面對挑戰，行業並未止步。企業積極拓寬融資渠道，尤其加速推進消費基礎設施公募REITs落地，同時深化數字化轉型、探索多元化經營，全面提升運營質量與消費體驗。越來越多的商業項目正以業态創新和模式重構響應市場，積極迎合日益多元且細化的消費需求。

展望未來，市場仍将處于多重變量交織的動态進程中。企業需敏銳捕捉消費趨勢與宏觀環境變化，強化運營韌性與策略敏捷性，方能在新一輪周期中穩健前行。

在此背景下，觀點指數研究院依托專業深度調研與繫統數據分析，于2025觀點商業年會現場隆重發布《表現力指數 • 2025年度商業地産表現報告》，全方位解構行業産業鍊的演進與格局變遷。相關成果将匯聚成“表現力指數 • 2025年度商業地産表現”並在現場作權威發布，旨在為市場主體提供切實參照，助力行業在不确定性中探尋确定性的發展路徑。

以下為“商業地産金融：資管的‘險資時刻’篇”

2025年，在政策紅利與市場分化的交織下，商業地産資管迎來“險資時刻”——政策性金融工具與REITs擴募機制雙輪驅動，險資加速布局核心資産，消費基礎設施類REITs領漲市場，商業地産資管呈現“核心資産聚焦、運營創新深化、資本聯動強化”三大趨勢。

國家發改委5000億元新型政策性金融工具落地，聚焦消費基礎設施、數字經濟等領域，而782号文将REITs擴募門檻從12個月縮短至6個月，並允許跨行業資産混裝，推動消費基礎設施REITs等項目快速擴募，形成“規模-效率-風險”的良性循環。

與此同時，商業地産投資創近十年新低，1-9 月商業營業用房投資額為4806.50 億元，同比下降10.4%，辦公樓投資降幅達19.1%。但零售、寫字樓大宗交易仍占主導，如萬達500億出售48座廣場，采用“次級份額+銀團貸款+夾層融資”結構並保留運營權。

在市場環境保持低迷的狀态下，商業地産資管機構聚焦核心資産以提升價值。期内，觀點指數監測下的樣本資管機構和地産企業共錄得39起商業地産資管事件，主要圍繞項目的交易和管理運營進行，圍繞一線/新一線城市核心區成熟資産（如上海信泰中心T1、雄安國貿中心商業部分）展開，通過非標商業（如POD公園+商業）、鄰里中心等模式創新提升體驗，同時采用“出售+保留運營權”、“基金化運作”等方式深化資本與運營綁定，實現資産增值與收益穩定。

外資通過人民币基金深度參與，凱德50億境内母基金投向産業園區、購物中心；險資聚焦購物中心、長租公寓等有穩定現金流的資産，涉及金額約316億元，通過Pre-REITs、股權/基金合作及核心城市布局，匹配負債久期需求，實現“收益+增值”的雙輪驅動。

在政策支持力度不斷增加，經濟環境持續改善的背景下，2025年消費REITs表現亮眼，12只産品總市值418.65億元占比18.9%，前五名漲幅均超37%，受益于消費復蘇與專業運營；租賃住房REITs則受利率上行、供給增加的影響，三季度平均跌幅9.07%，部分項目探索多元收入對沖壓力。政策端持續放寬險資投資不動産的限制，推動長期價值與戰略協同，商業地産資管正從“收益導向”向“收益+增值”雙輪驅動轉型，形成“政策支持+市場選擇”的雙重驅動機制。

5000億元政策性金融工具落地，消費REITs擴募流程簡化

在9月29日的新聞發布會上，國家發展改革委宣布，已設立新型政策性金融工具，規模共5000億元。同日，國家開發銀行、中國農業發展銀行、中國進出口銀行同步成立政策性金融工具有限公司。本輪政策性金融工具是依據4月25日中央政治局會議提出的“設立新型政策性金融工具，支持科技創新、擴大消費、穩定外貿”的要求設立。

5月以來，廣東、江蘇、河北、湖南、山東等多個省份的地市級發改委及部分行業主管部門，組織開展了2025年新型政策性金融工具專題培訓暨項目申報培訓會議。從各地公開信息來看，截止10月中旬，本輪政策性金融工具已落地超百億，新型政策性金融工具重點聚焦消費領域基礎設施、數字經濟、人工智能等重點領域。

例如：溫州北站核心樞紐TOD城市更新項目總投資額48億元，該項目已獲2.56億元支持，此外還成功獲得國家開發銀行15億元的授信支持。其中，溫州北站站東綜合樓商業綜合體總投資約8億元，總建築面積約6.7萬平方米，共9層空間，将通過不同樓層進行功能劃分，建立起多層次的業态規劃。

地上一層計劃以大型商超為主；二至三層為停車場；四至六商業層将以特色大型專業市場為主；七層至九層以大型餐飲為主，主要功能為商務宴請、家庭聚會、酒店住宿等。

社區商業REITs優先支持——九部門政策強化便民生活圈資産流動性。9月15日，商務部聯合國家發展改革委、财政部等九部門發布《關于加力推動城市一刻鐘便民生活圈建設擴圍升級的通知》，明确将社區商業基礎設施納入REITs優先支持範圍。

通知提出，優先支持保障基本民生的社區商業綜合體、鄰里中心、百貨商場、菜市場等消費基礎設施項目發行基礎設施領域不動産投資信托基金(REITs)。

2025年9月12日，國家發改委官網發布《國家發展改革委辦公廳關于進一步做好基礎設施領域不動産投資信托基金（REITs）常态化申報推薦工作的通知》（簡稱782号文），提出積極推動新資産類型項目推薦發行，積極研究探索市場化租賃住房等尚無推薦發行案例的新資産類型項目的發行路徑，並明确提出将基礎設施REITs的擴募門檻從上市滿12個月縮短至6個月，並允許跨行業資産混裝，這意味着現有滿足擴募條件，表現較好的REITs在滿足相關條件後，可以更快地進行擴募申報，且申報流程将更加簡化。

商業地産投資創十年新低，投資意願持續低迷

從投資方面的數據來看，商業營業用房2025年1-9月投資額4806.50億元，同比下降10.4%，降幅較2024年同期收窄3個百分點，雖然投資額仍在收縮，但收縮速度有所放緩，市場對商業營業用房的預期邊際改善，政策刺激（如消費復蘇、商業租金補貼）開始顯現效果。

但同期辦公樓投資額為2564.04億元，同比下降19.10%，降幅較2024年同期擴大12.6個百分點。辦公樓投資惡化更為顯著，受企業辦公需求縮減、空置率上升等因素拖累，投資意願持續低迷。整體來看，回顧近10年的數據，商業地産的投資仍保持下降趨勢，創歷史新低，目前企業對商業地産的有關投資意願仍較弱。

期内，據觀點指數不完全統計，全國商業地産投資市場完成大宗交易46宗，涉及資金金額約為1062.3億元。

報告期内，全國零售大宗交易以54.6%的占比穩居首位，寫字樓交易則以34%的占比緊随其後。主要原因是萬達集團于5月完成的重大資産處置——其一次性出售了48座自持萬達廣場。

本次交易的收購方為聯合體形式，由太盟珠海、高和豐德、騰訊控股、京東潘達及陽光人壽共同組成，交易總規模約500億元。在交易架構設計層面，太盟計劃注資約50億元認購基金次級份額，承擔主要風險並享有超額收益權；國有大型銀行組成的銀團将提供300億元貸款授信；剩余150億元資金則通過夾層融資渠道募集，旨在吸引保險資金、産業基金等多元化資本參與。

值得注意的是，交易完成後，萬達商管将保留這些商場的日常運營管理權，而資産交割計劃于2025年下半年正式完成。此次接盤方中的新成員高和豐德，隸屬于高和資本旗下——該機構是中國首支且規模最大的人民币商業地産私募股權基金，長期以來專注于國内商業地産領域的私募股權投資、收並購及資産運營業務，在行業内具有顯著的影響力。

商業地産資管聚焦核心資産，創新運營深化資本聯動

據不完全統計，報告期内觀點指數監測下的樣本資管機構和地産企業共錄得39起商業地産資管事件，主要圍繞商業地産項目的交易和管理運營進行，標的資産主要是購物中心、奧特萊斯、寫字樓、酒店、長租公寓、社區商業等。

其核心邏輯體現為三方面的協同：核心資産聚焦通過資本對核心區域、成熟資産的集中配置，形成資産壁壘；運營上通過模式創新、體驗升級實現資産增值；資本聯動深化，通過股權轉讓、資産剝離、大宗交易等，實現資本與運營的深度綁定，提升收益穩定性與資産流動性。三者共同構成商業地産資管的核心邏輯，推動市場向專業化、平台化方向發展。

聚焦核心商業資産，築牢價值護城河。普陀長征鎮下屬村鎮企業以約21.68億元，收購了由中信泰富開發的上海信泰中心T1辦公樓。上海信泰中心T1辦公樓總建築面積7.22萬平方米，含289個車位。此次交易以約2.8萬-2.9萬元/平方米的辦公單價，成為上海2025年最大規模的辦公樓收購交易之一。

據悉，此次收購繫因長征鎮旗下天地軟件園需配合普陀區金沙島區域整體開發而動遷，故在同區域購置信泰中心辦公樓進行資産置換，通過收購同區域優質資産實現産業升級與空間騰挪。

凱德投資與雄安集團合作開發雄安國貿中心集中商業部分，總建築面積約15.8萬平方米，包括地上7層商業及地下1層城市通廊商業，該項目地處雄安新區總部區的核心位置，定位為活力門戶、城市地標和城市名片。由雄商置業公司負責項目投資、開發與建設，凱德投資負責資産規劃、開業籌備、商業運營及資産管理部分。

太古地産與珠江實業合作開發的廣州聚龍灣項目，投資超100億元，聚焦城市更新下的地標綜合體開發。項目通過改造升級存量土地，打造集商業、文化、居住等多功能于一體的城市地標。

觀點指數認為，一線和新一線城市的核心和地標資産項目，往往位于城市核心區或戰略發展區域，具有不可復制的區位優勢及資源集聚效應，成為資本競相追逐的“硬核資産”。

運營模式叠代，非標改造增價值。保利商旅簽約廣州香雪時光項目，打造首個POD概念非標商業中心（總投資2億元），融合“公園+商業”模式，響應體驗式消費需求；瑞安新天地首入廣州，簽約花都新青水泥廠改造項目，打造文化地標及文旅消費新目的地，實現存量資産的非標化改造。

凱德投資簽約光谷中心城西社區鄰里生活中心，采用“新加坡式鄰里中心”模式，滿足居民“最後一公里”的消費需求；旭輝商業與九聯投資打造成都溫江鳳栖里·九巷開放式商業街區，通過開放式街區設計提升消費體驗。

基匯資本收購城家匯城憶家60%的股權，共同運營北京長租公寓，體現資本與專業運營商的深度合作；鐵獅門與輝盛國際合作上海長租公寓，引入國際運營經驗。

凱德投資蘇州澄陽服務公寓、雅詩閣養老公寓（500套樂齡公寓）開業，布局養老公寓細分領域；盈石中國為徐匯濱江阿里園區商業項目提供專業服務，打造非標主理人商業範本，實現資本與運營的協同創新。

資本聯動深化，大宗交易優配置。萬達商管退出四平、揚州萬達廣場項目，由坤華股權投資（新華保險持股99.9%）接盤，同時保留項目運營權。北京華聯同期向博裕資本轉讓北京SKP 42%-45%股權，采用“股權部分轉讓+運營權保留”的模式，推動輕資産戰略轉型——通過保留核心商圈物業運營權确保穩定管理費收益，避免完全退出優質區位資産。

並非所有的資管機構都會采取“出售+保留運營權”的模式。元聯基金與新建元聯合體接盤蘇州豐隆城市中心的零售與辦公部分，此次出售的豐隆城市中心位于蘇州工業園區，是新加坡城市發展有限公司在中國的重要資産之一，資産體量近10萬㎡，蘇州豐隆匯于2018年開業正式亮相。但市場表現不佳。

此次資産脫售成功為新加坡城市發展有限公司回籠了至少6億新元(約合人民币32億元)的資金。新建元披露，元聯基金将攜手曾完成上海新天地、正大廣場等標杆項目改造的URF盈展集團，對蘇州豐隆城市生活廣場進行改造提升及管理運營。

資本内部轉讓優配置，越秀房托以34.33億元出售越秀金融大廈50%的權益，招商蛇口以7.16億元轉讓深圳招商積余大廈，兩筆交易對手均為集團内部關聯方。越秀集團通過全資子公司廣州越秀發展集團收購50%的權益，剩余50%仍由越秀房産基金旗下公司持有。

招商蛇口轉讓對象為同屬招商局集團的招商輪船，標的資産位于深圳南山區太子灣，建築面積3.3萬㎡。交易後，招商輪船主導大廈運營，招商蛇口子公司繼續提供物業管理服務，助力太子灣片區航運服務等高端産業集聚升級。

從戰略視角看，此類交易實現資源高效配置：越秀集團作為母公司，憑借更廣泛的資源網絡與金融專業能力，為越秀金融大廈提供優質服務與管理，提升資産運營效益；基金則聚焦核心權益持有，分享物業增值收益，實現資源協同最大化。未來雙方将深化合作，共擔市場風險，增強抗風險能力。

太子灣片區作為招商蛇口重點打造的高端商務區，引入招商輪船後，将重點發展航運服務、現代物流等高端産業，形成産業鍊上下遊協同效應，激發區域經濟新動能。

外資加速布局人民币基金，持有型不動産ABS首單擴募完成

5月21日，凱德投資公告，攜手國内頭部險資在華設立首支境内母基金，總股本承諾額為 50 億元人民币（9.21 億新元）。凱德投資人民币母基金将通過一繫列子基金，重點投向具備穩定現金流和長期增值潛力的優質資産。子基金的投資範疇涵蓋中國一線及強二線城市的産業園區、購物中心、租賃住房及服務公寓等資産類别。

9月30日，建信住房租賃基金發起的“持有型不動産資産支持專項計劃”在上交所成功實現首次擴募，成為全國首單完成擴募的持有型不動産ABS項目。該計劃首發于2024年7月2日，首期發行規模達11.7億元，繫全市場第二單持有型不動産ABS産品，由中金公司擔任計劃管理人，發起機構建信住房租賃基金（簡稱“建信住租”）作為國内租賃住房領域頭部資管機構，通過本次擴募新增發行規模4.53億元，底層資産擴容至包含南京兩個保障性租賃住房項目。

觀點指數認為， 從市場機制的創新視角看，擴募機制有效破解了持有型不動産ABS市場資産持續注入渠道受阻的核心痛點。傳統ABS産品到期即終結生命周期，而引入擴募機制後，表現優異的資産平台可實現新資産持續注入，動态優化資産組合結構，增強整體的抗風險能力。

另據上海證券交易所9月24日披露信息，“中金-保利發展商業持有型不動産資産支持專項計劃”狀态已更新為已受理，該債券由廣東保利商業發展有限公司作為發行人，拟發行總額22.36億元，標志着持有型不動産ABS在商業地産領域的應用進一步深化。

險資聚焦核心資産布局，強化戰略協同與長期價值

據不完全統計，報告期内觀點指數監測下的樣本資管機構和地産企業共錄得10起險資布局商業不動産資管事件，主要圍繞的標的資産類型是購物中心、寫字樓、長租公寓等，涉及險資金額約316億元。 險資在報告期内的商業地産布局呈現“運營權保留、投資方式創新、區域選擇聚焦核心城市”的特征，既反映對核心資産長期價值的信心，也體現資産配置策略向“收益+增值”雙輪驅動的轉型。

險資加碼，保留運營權增值。近期險資在商業地産領域的布局普遍以購物中心、長租公寓、寫字樓為核心資産類别，通過創新資本運作實現風險分散與收益優化，其核心策略之一便是資産收購後保留運營權以強化資産長期價值。

如泰康領投接盤荟聚核心資産。泰康人壽領投80億元基金，其中其作為基石投資者認購30億元，中銀三星、中宏保險、友邦保險等多家險企共同出資30億元，英格卡集團則反向認購20億元劣後級份額，以“賣方跟”模式強化市場信心；剩余80億元資金缺口拟通過銀行並購貸款解決，此外英格卡保留運營權。

中郵保險聯合漢斯集團、ADIA設立基金收購上海博華廣場（108億），此次大宗交易的投資主體博華廣場，位于上海市靜安區南京西路商圈，是區域内稀缺的超甲級辦公物業項目。博華廣場于2019年9月19日開業。項目占地1.79萬平方米，總建築面積約18.4萬平方米，包含一棟60層辦公塔樓、一座4層商業裙房、4層地下室。其中，辦公樓總建築面積約12.6萬平方米，由美國漢斯公司負責開發。

此次交易完成後，漢斯旗下紅風筝（上海）房地産有限公司作為博華廣場的開發商及運營商，也将繼續參與管理運營，依托其開發經驗與資源網絡，保障項目的運營質量。

投資方式創新與資金聯動，Pre-REITs成為險資參與市場的核心路徑。險資通過股權轉讓（如大家保險、友邦人壽）、基金設立（如中郵保險、新華保險、大家人壽聯合基金）及Pre-REITs工具（如泰康人壽）實現資産收購與運營綁定，2025年險資在長租公寓賽道的投資多以險資聯盟的方式進行，多家險企抱團參與。

其中基金的參與方也大致分為兩類。一類是由房企參與，例如：萬新金石基金是萬科聯手新華保險、大家人壽、中信金石共同設立的基金，主要是房企與險資、基金機構的合作，參與主體相對集中在特定幾家。

而上海松江柚米社區，是友邦保險聯合中信金石基金、瓴寓國際、中宏保險、中信證券等參與設立的中信金石·瓴寓國際租賃住房基礎設施Pre-REITs基金，通過Pre-REITs基金收購。

區域選擇聚焦核心城市，優先配置成熟項目。從地域分布來看，投資標的集中于上海、北京、廈門、無錫等一線及強二線城市，優先選擇成熟項目或政策支持領域。如建信人壽通過現金出資693.02萬元及累計56.85億元投資上海綠地外灘中心T4幢辦公樓，體現了對核心城市甲級寫字樓的持續配置。

新華保險聯合大家人壽等設立的萬新金石基金收購廈門保租房項目，聚焦政策支持的保障性租賃住房領域。這種區域選擇的精準性不僅降低了投資風險，更通過成熟項目的穩定收益匹配險資負債久期。

觀點指數認為，險資布局背後是“資産荒”背景下對穩定現金流資産的需求，以及政策對險資布局不動産市場領域的支持。從2020年9月，原中國銀保監會發布《中國銀保監會關于優化保險機構投資管理能力監管有關事項的通知》提出，具備“不動産投資管理能力”的保險公司，可采取直接投資方式進行不動産投資，其他保險公司則可通過購置自用性不動産及投資不動産企業股權等方式進行直接投資。

再到去年由央行和金融監管總局發布的《關于金融支持住房租賃市場發展的意見》中，提及重點支持自持物業的專業化、規模化住房租賃企業，險資可通過債權、股權等方式參與長期租賃住房的投資、開發和運營，險資參與不動産市場的政策門檻不斷放開。

從長遠視角觀察，險資可通過長租公寓、購物中心等商業地産資産實現全鍊條布局。商業地産憑借其天然的抗通脹屬性及長期穩定的租金收益特性，深度契合險資負債端長期久期的需求，形成“政策支持+市場選擇”的雙重驅動機制，最終實現從“收益導向”向“收益+增值”雙輪驅動的策略轉型。

消費REITs年内領漲，住房租賃REITs承壓前行

刺激政策疊加節日消費復蘇，推動消費REITS表現提升。随着國内經濟回暖，居民消費信心增強，消費支出增加。2025年H1全國零售市場在政策與内生修復的雙輪驅動下，整體穩步復蘇。2025上半年全國社零同比增長5.0%，較2024年同期上漲了1.3%。

而節日消費也較為亮眼，2025年五一，全國出遊3.14億人次，同比增長6.4%，總花費1802.69億元，增長8.0%；端午購物中心日均客流2.43萬人次，同比大增13.5%。國慶中秋假期消費市場活力十足。

商務部重點監測的78個步行街（商圈）客流量、營業額分别增長8.8%和6.0%。全國重點零售和餐飲企業銷售額同比增長2.7%。消費熱潮直接帶動消費基礎設施REITs底層資産業績提升，讓其成為2025年市場表現最為亮眼的闆塊之一。

目前已上市的12只消費基礎設施REITs，總量層面來看，購物中心供給偏大，總市值418.65億元，占比18.9%。

年内漲幅排名前五的除博時招商蛇口産業園REIT外，全部是消費類REITs：嘉實物美消費REIT漲幅45.11%，華夏大悅城商業REIT漲幅40.64%，易方達華威市場REIT漲幅37.70%，華夏首創奧萊REIT漲幅37.63%，華夏金茂商業REIT漲幅38.80%。這些産品的優異表現主要得益于消費復蘇、優質資産稀缺性以及專業運營帶來的資産增值。

總得來看，消費REITs财務運營指標維持高位穩定，出租率、收繳率及利潤率呈現“穩中有升”的态勢，彰顯資産質量與運營效率。2024年出租率97.68%、收繳率99.45%、EBITDA利潤率62.59%；2025Q3出租率97.20%、收繳率99.65%、利潤率66.61%，顯示運營韌性在持續增強。

高出租率源于優質底層資産項目的貢獻，例如：三季度報披露華夏華潤商業REITs的底層資産青島萬象城收繳率達100%。出租率維持在98.73%的高位，租金單價水平提升至430.07元/平方米/月，環比增長2.8%，體現租金收繳能力優異，利潤率提升則反映了成本管控與收益增長的協同效應。

從營收及利潤表現來看，以購物中心為核心資産的消費REITs展現出較強的盈利能力。截止2025年三季度末，華夏華潤商業REITs與中金印力消費REIT分别實現營收5.64億元和2.54億元，在消費類REITs中表現突出。各消費REITs正通過品牌煥新與設施升級強化競争力——以中金印力消費REIT底層資産杭州西溪印象城為例，其2024年以來持續優化業态組合：零售闆塊深耕戶外運動賽道，引入The North Face L4+、KAILAS、HOKA等中高端戶外品牌；餐飲闆塊則豐富菜繫矩陣，全年共引入27家區域首店，持續為消費者創造優先的體驗感。

相較購物中心，優質奧特萊斯憑借“名品+折扣+體驗”的獨特模式構建差異化競争力，在經濟周期波動中展現出更強的韌性。華夏首創奧萊截止三季度末實現營收1.81億元，淨利潤4837.27萬元。其底層資産武漢首創奧萊，通過精準捕捉年輕消費者的偏好，實現“流量-留量”的轉化：不僅引入“黑神話·悟空”熱門IP活動引爆話題，更通過新年fufu奶龍IP展、跨年音樂會等主題活動，有效提升了項目輻射範圍内的客群到訪與客流粘性。

首單外資消費REITs入局，華夏華潤商業REITs擴募。9月29日，華夏凱德商業REIT在上海證券交易所上市，開盤報6.840元/份，較發行價5.720元/份上漲19.62%，截至收盤漲幅收窄至12.6%，成為年内首日表現最亮眼的消費類公募REITs之一。

中金唯品會奧萊REIT以34.8億元的募資額創年内消費類REITs新高，首日漲幅26.81%，體現了市場的認可。

其底層資産甯波杉井奧特萊斯運營超14年，出租率穩定在98.8%，2022-2024年運營收入與淨收益CAGR分别達8.7%和10.69%，租金坪效394元/月/平方米，居同類前列，凸顯“新零售+奧萊”模式的長期競争力。

10月31日，華夏中海商業REIT在深交所上市，上市首日開盤即漲，盤中漲幅超4.87%。華夏中海商業REIT此次發售比例配售前的總募集規模為1593.3億元，是其拟募集規模(15.843億元)的100.5倍。

9月30日，華夏基金管理有限公司發布關于提交華夏華潤商業資産封閉式基礎設施證券投資基金産品變更暨擴募份額上市申請的公告，拟以擴募方式新購入蘇州昆山萬象匯項目，而得益于782号文中明确提出将基礎設施REITs的擴募門檻從上市滿12個月縮短至6個月，並允許跨行業資産混裝。華潤商業REIT有望年内完成擴募。

此外， 跨行業資産混裝政策為REITs提供了多元化資産配置的制度通道，不僅豐富了底層資産類型，更通過資産組合的多樣化分散風險，有效提升整體的抗風險能力。

租金回調疊加利率預期上行，租賃住房REITS承壓前行。租賃住房行業目前已上市8支REITs，該闆塊總市值約184.45億元，占REITS市場的8.3%。

總體來看，平均總體漲幅為12.65%，多數産品實現正收益。華夏基金華潤有巢REIT以20.03%的漲幅領先，主要得益于其底層資産（上海保租房項目）的區位優勢及穩定租金收入。但季度分化顯著。 一季度平均漲幅9.41%，多數産品實現正增長，而二季度延續上揚态勢，平均漲幅16.38%，為全年最高，主要受益于政策利好（如REITs擴募政策放寬、市場化租賃住房納入試點）及市場熱度提升。例如，中金廈門安居REIT二季度漲幅達26.06%，顯着高于其他季度。

三季度出現明顯回調，平均跌幅-9.07%，其中，三季度跌幅在10%以上的REITs為：華夏基金華潤有巢REIT（-10.35%）、匯添富上海地産租賃住房REIT（-12.1%），中金廈門安居REIT（-10.48%），二級市場呈現“無差别下跌”的态勢，市場對保租房REITs短期運營持謹慎态度。

短期内，10年期國債收益率顯著上行，截至三季度末己升至1.87%，達年内較高水平，保租房作為長久期資産，對利率調整的敏感性高，房租價格持續回調與保租房供給持續大增，對租賃住房REITs未來租金收入與分紅率的影響較大。

同時，保租房供給持續增加與房租價格回調形成“供給過剩-租金承壓”的負向循環，導致投資者對未來租金收入與分紅率預期悲觀，一級市場發行及擴募難度增加。地域上，一線及強二線城市保租房項目雖受益于人口流入需求，但供給放量導致局部區域租金增速放緩；政府雖持續推動保租房建設，但租金管控、土地供應政策等約束了項目的收益空間，加劇一級市場壓力。

保租房财務壓力仍存，部分市場化項目探索多元收入。财務運營指標展現出“出租率回暖、收繳率穩健、利潤率承壓”的波動特性，資産質量與運營效能呈現區域性差異。截止三季度末，8家已上市的租賃住房REITs合計實現營收5.13億元，同比提升33.72%。出租率在2024年降至91.39%後，于2025年三季度回升至96.10%，反映需求端有所修復；該增長主要源于項目方精準把握畢業季的集中租賃窗口期，動态調整營銷策略，推行差異化租賃方案，精準對接應屆畢業生等核心客群，有效促進了房源的快速去化。

收繳率持續保持高位（2025年三季度達99.25%），凸顯出管理團隊在租金催繳、賬期管控等方面的卓越執行能力與成熟運營體繫。以國泰海通城投寬庭REIT為例，其所在的上海市已推行公積金按月提取直付房租政策，符合資質的租戶可通過“随申辦”政務平台實現公積金直接劃轉至出租方賬戶，該機制在确保租金及時收付方面發揮了顯著的支撐作用。但EBITDA利潤率從2022年的86.16%持續降至2024年的76.66%，2025年Q3回升至82.54%，反映了成本上升或收益增長放緩的盈利壓力。

從地域上看，一線城市項目依托人口流入與産業集聚，出租率與租金水平相對穩定；二線城市項目則受供給增加影響，租金增長受限。政策層面，保租房“保基本”定位下的租金管控政策持續，疊加土地、稅收等成本剛性，盈利空間壓縮需要長期關注。

同時，從營收及利潤角度來看，表現較好的為華夏北京保障房REIT，以33.72%的營收增速領先，主要得益于北京區域保租房需求穩定及運營優化；國泰海通城投寬庭保租房REIT、中金廈門安居REIT分别實現3.30%、2.69%的溫和增長，

而部分市場化項目探索多元收入（如配套商業、社區服務），或為運營效率提升提供新路徑。三季度末，華夏基金華潤有巢REIT淨利潤同比大增20.78%，項目公司通過自有房屋租賃、商鋪管理費、停車場經營等多元收入模式，實現服務收入304萬元。

6月13日，華夏基金發布《華夏北京保障房中心租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金向特定對象發售基金份額發行情況報告書》，宣告華夏北京保障房REIT擴募發售正式完成，標志着國内首單保障性租賃住房REITs擴募發售圓滿完成。10月30日，華夏基金華潤有巢REIT擴募獲批，拟購入上海市闵行區的有巢馬橋項目。

這不僅為保障性住房建設開辟了可持續的融資新路徑，更以實踐驗證了REITs擴募機制的高效運轉，為公募REITs常态化發行注入強勁動能。

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