商辦運營：結構性調整

前言

當前，中國經濟還處于調整期，體現在不動産與零售消費商業領域——冷暖不一。商業不動産還在深度調整，零售消費端開始出現回暖，但是溫度有限。企業端，投資信心與開發動力仍顯不足，好的迹象是10月下旬開始，不少企業恢復了部分投資動作。

不過，面對挑戰，行業並未止步。企業積極拓寬融資渠道，尤其加速推進消費基礎設施公募REITs落地，同時深化數字化轉型、探索多元化經營，全面提升運營質量與消費體驗。越來越多的商業項目正以業态創新和模式重構響應市場，積極迎合日益多元且細化的消費需求。

展望未來，市場仍将處于多重變量交織的動态進程中。企業需敏銳捕捉消費趨勢與宏觀環境變化，強化運營韌性與策略敏捷性，方能在新一輪周期中穩健前行。

在此背景下，觀點指數研究院依托專業深度調研與繫統數據分析，于2025觀點商業年會現場隆重發布《表現力指數 • 2025年度商業地産表現報告》，全方位解構行業産業鍊的演進與格局變遷。相關成果将匯聚成“表現力指數 • 2025年度商業地産表現”並在現場作權威發布，旨在為市場主體提供切實參照，助力行業在不确定性中探尋确定性的發展路徑。

以下為“商辦運營：結構性調整”篇。

2025年1-9月全國辦公樓市場數據出現投資銷售雙降、供需結構錯位的階段性特征，市場正處于量價尋底向結構分化轉型的關鍵窗口期。

新增供應層面，據觀點指數監測，寫字樓新項目高度集聚于上海、廣州、深圳、杭州、成都等核心城市，這些新項目突破單一辦公屬性，以綠色認證、TOD布局、綜合體業态強化辦公體驗。同時，當前寫字樓綠色建築已從理念倡導轉為硬性標配，推動商務地産行業向可持續發展服務商轉型。

聚焦需求端，據觀點指數統計，科技、金融以及專業服務三大行業仍然是寫字樓租賃需求的主力，合計租賃單數占比達63.95%，其中科技行業以27.9%居首。此外，醫藥健康、消費零售等行業需求也較為活躍。

在供需失衡的繫統性壓力下，企業資産質量與運營效率的差異被直接轉化為收入表現的差距，進一步加劇了市場分化。其中，頭部企業雖然收入微降但規模優勢穩固，同時核心商圈高端資産仍是寫字樓企業抵禦風險的壓艙石。

投資市場表現上，憑借區位優勢、資産質量以及産業支撐等優勢的優質寫字樓資産，仍是資本争奪的焦點，企業自用需求也将随産業升級而持續釋放。同時，除傳統的大宗交易方式外，資産證券化已成為寫字樓資産退出的重要金融渠道，形成投資、增值、再投資的良性循環‌，産品創新明顯加速。

竣工放量加劇短期壓力，北京空置率表現持續改善

2025年宏觀經濟的穩定運行，為寫字樓市場提供了基礎支撐。據國家統計局數據，2025年第三季度國内生産總值（GDP）達35.45萬億元，同比增長4.8%，雖較二季度的5.2%有所放緩，但仍延續了穩定增長的态勢。

從全年進程看，前三季度GDP總量已突破101.5萬億元，累計同比增長5.2%，季度增速形成5.4%、5.2%到4.8%的溫和調整軌迹，既體現了宏觀經濟的韌性，也反映了階段性增長壓力。

在整體經濟保持穩定增長的同時，動能轉換期的結構性壓力也直接反應在商務活動需求上，使得寫字樓市場在承壓中步入深度調整新階段。當前經濟增速的邊際放緩，疊加企業為應對宏觀環境而普遍采取的降本增效策略，在一定程度上抑制了辦公空間的擴張需求。

國家統計局數據顯示，2025年1-9月，全國辦公樓開發投資額和銷售額累計值分别為2564億元和2111億元，分别同比下滑19.1%和8.1%。

同期辦公樓新開工面積與竣工面積形成鮮明對比，兩者面積累計值分别為1122萬平方米和1100萬平方米，前者同比下滑22.3%，後者同比上漲16.5%。

從數據走勢來看，投資端與銷售端的持續下滑，直接反映出市場參與主體的謹慎預期，行業尚未擺脫調整周期。同時，企業購置與擴張需求仍處低位。辦公市場正經歷供給主動收縮以适配需求的調整過程，開發商通過減少投資緩解庫存壓力，這種以縮求穩的策略将逐步傳導至未來供應端。

建設數據表現上，新開工與竣工面積的反向走勢表明短期庫存壓力與長期調整機遇並存。

短期來看，歷史項目集中交付推高庫存壓力。1-9月竣工面積同比實現增長並非是新增供應擴張，而是2022-2023年開工的存量項目進入收尾階段。

長期來看，新開工收縮将逐步改善供需失衡。新開工的主動收縮本質是對需求基本面的适配，預計2026年後供應增速将進一步放緩。2027年至2028年，重點城市有望實現供需再平衡。這種調整短期内雖難以見效，但為核心資産的價值回升奠定了基礎。

集中交付疊加需求疲軟，使得重點城市寫字樓租賃市場空置率與租金雙雙承壓。

空置率表現上，據戴德梁行數據，截至2025年第三季度末，京滬兩城甲級寫字樓市場空置率水平輕微改善，較上季度分别減少0.4個百分點和0.1和百分點。而廣深兩城空置率水平仍未出現改善信号，兩者全市空置率環比分别上升0.9個百分點及1.2個百分點。

具體來看，憑借政治經濟核心地位及嚴格的新增供應管控，供需關繫保持相對平衡，北京甲級寫字樓空置率在一線城市中維持最低水平並持續優化，是四大城市中唯一空置率同比及環比均改善的城市。

對比上年年末，北京甲級寫字樓空置率下降1.8個百分點至16.5%。而上海、廣州及深圳三城均面臨不同程度的市場壓力，三季度空置率水平均超20%，季末空置率水平分别為23.5%、20.8%以及29%。

其中深圳由于新增供應與實際需求之間的結構性錯配等綜合影響，其甲級寫字樓空置率表現已連續多個季度位居一線城市首位，高空置率風險尤為突出。

綠色與TOD成主流趨勢，科技、金融仍是需求核心引擎

新增供應層面，世邦魏理仕數據顯示，2025年全國主要一二線城市辦公樓市場将迎來約640萬平方米新增供應集中放量，同比增長近七成。2026年至2027年供應節奏将有所放緩。

從數據來看，今年全國寫字樓新增供應仍處于階段性高位，但其增速與區域分布明顯不均衡。

據觀點指數監測，2025年1-9月期間，重點城市新增56個寫字樓項目亮相，合計建築面積超570萬平方米。

新項目高度向上海、廣州、深圳、杭州、成都等核心城市集聚，這五座城市新增寫字樓項目數占比均超10%，新增供應以核心城市為主導。

其中，上海是期間全國供應項目數最多的城市，且多為區域地標或高規格綜合體，如370米“浦西第一高樓”ITC三期B座、中海中心B座、新岸商業中心、世博天地T2等，覆蓋徐家匯、前灘、張江等核心闆塊，精準匹配科技、金融企業的高端辦公需求。

2025年3月，希慎興業作為百年港企中的商辦運營標杆，其全資打造的内地首作上海利園正式亮相，標志着這家植根香港百年的企業，将銅鑼灣成熟的區域運營經驗與内地市場需求深度融合，開啟滬港雙城商業共生的新篇章。

上海利園占據南京西路商圈延伸帶與蘇州河交匯的核心區位，毗鄰地鐵13号線自然博物館站，同時與東斯文里歷史風貌區無縫銜接，是集1.8萬平方米精品商業與5萬平方米甲級寫字樓于一體的商辦綜合體。

在運營邏輯上，上海利園踐行希慎立體城市的理念，構建辦公+社交+零售+餐飲的復合生态圈。其中，甲級寫字樓精準錨定商務精英需求，憑借精細化運營與優質硬件，吸引中宏保險、國泰君安等金融保險巨頭，以及OTB、I.T等國際時尚集團入駐，形成産業聚合效應。

同時，在辦公領域，希慎與IWG成立的合資公司表現尤為亮眼，作為香港及大灣區IWG共享工作間品牌的獨家運營商，該合資公司2025年上半年簽訂5個新據點，目前在大灣區運營40個中心，出租率及業務表現穩定。

廣深蓉新增項目聚焦核心闆塊，産業導向明确。廣州新項目中，超半數位于琶洲、國際金融城等産業核心區，聚焦互聯網+金融行業的辦公需求。深圳新項目集中在後海、前海等，以科技企業總部為主。

觀點指數注意到，2025年寫字樓新項目不再是單一辦公載體，而是通過綠色認證、TOD布局、綜合體業态的組合，強化高效、健康的辦公體驗，精準契合企業的需求偏好。

具體來看，LEED、WELL、中國綠色建築三星等國際和國内綠色、健康建築認證成為大多數高端寫字樓項目的標準配置，業主方正通過提升建築本身的健康、環保與可持續屬性來構建核心差異化優勢。

如上海中海金融中心達成LEED鉑金級+WELL金級+綠建三星認證、西安環貿中心達成西北首個綠建+LEED+健康建築全認證等，這類項目通過節能繫統、健康通風、綠色材料等配置，能吸引注重ESG形象的外資企業、金融機構入駐。

與此同時，超過80%的項目強調其地鐵上蓋或緊鄰地鐵的交通優勢，軌交物業已成為高標準寫字樓不可或缺的要素。

開發商層面，年内以陸家嘴集團、中海商務、越秀商管、嘉里建設、恒基地産、招商商管、新鴻基、保利發展、合景泰富商業資管等為代表的企業寫字樓管理規模實現進一步增長，且項目多位于一線及新一線城市核心闆塊，将有助于提升其市場份額與品牌影響力，增強在寫字樓運營領域的抗風險能力與持續盈利能力。

舉例來說，随着年内上海新岸商業中心建成，恒基地産在内地的收租物業組合拓展至約1340萬平方英尺，其中寫字樓樓面面積增長至950萬平方英尺，占比71%。

依托集團可持續發展策略指引，恒基中國持續優化商業發展模式。2025年3月，上海星揚西岸中心、688廣場荣獲由國際WELL建築研究院（IWBI）頒發的WELL Core v2鉑金級認證，恒基中國上海辦公室（含星卓物業）亦荣獲WELL鉑金級認證，恒基中國始終以建築品質與綠色標準築牢資産價值。

同時，運營層面深度踐行“工享作樂”理念，通過一鍵星群智慧平台整合社群資源，實現資源共創。随着恒基中國内地項目的社群生态不斷擴容，也為其樓宇内部的資源互通搭建了高效橋梁，同時在區域範圍内為多元業态的聯動協同解鎖了更廣闊的空間，讓跨領域合作、場景化融合的有更多的可能性。

得益于杭州、天津及深圳前海新綜合用途發展項目的落成，截至2025年6月底，嘉里建設内地投資物業組合應占樓面面積增長至1341.5萬平方英尺。其中辦公樓業态應占樓面面積增長至710.1萬平方英尺，出租率穩定在90%。

2025年1-9月期間，商辦運營商新亮相的寫字樓項目還包括中海金融中心、保利光谷中心、KIC企業天地、西安環貿中心、世紀财富廣場、前灘中環廣場、科學之門A塔、招商局中心等。

在可持續發展理念深化與政策監管趨嚴的雙重背景下，2025年寫字樓綠色建築已完成從理念倡導到硬性標配的質變，從加分項轉變為標配項，成為衡量項目競争力的核心指標。

從實踐來看，中海商務、陸家嘴集團、恒基地産、瑞安辦公、招商商管、恒隆地産等多家商業地産企業率先布局，通過智慧能耗管理、場景化體驗、生态空間設計等提升項目的實用價值。

整體來看，綠色建築進一步重塑了寫字樓的物理空間形态，推動商務地産行業從傳統空間提供者，向兼具環保責任與長期價值的可持續發展服務商深度轉型。在此趨勢下，商辦市場的綠色競争力或将成為未來資産價值的核心錨點，而具備全周期綠色運營能力的企業，将在行業發展中占據絕對優勢。

與此同時，年内企業興起自建總部潮，科技、制造類企業通過自建總部大廈，成為供應端的重要補充力量，如騰訊、小米、索菲亞、平安信用卡、哈啰等企業有新增企業總部大廈或區域總部亮相，這類項目選址多綁定企業核心業務所在的産業集群區，便于産業鍊協同。

聚焦需求端，戴德梁行數據顯示，2025年第三季度，TMT、金融以及專業服務業仍是辦公市場的主力需求行業，三者均位居北京、上海及廣州重點三城的甲級寫字樓租賃需求行業占比的前三。

同期TMT行業穩居深圳寫字樓租賃需求榜首，占比達24.9%，住宿餐飲、金融以及專業服務業、能源及資源緊随其後，占比均超10%。

與此同時，據觀點指數不完全統計，2025年1-9月期間，科技、金融、專業服務三大行業構成需求主力，三者統計租賃單數（單個企業入駐計為1單）合計占比達63.95%。

科技行業以27.9%的數量占比穩居需求榜首，成為2025年寫字樓租賃市場的第一驅動力。其中，AI相關企業租賃總數占科技類需求的26.8%，以上海科學之門A塔集中入駐的鹽巴科技、千瓦科技等AI企業為代表，現階段人工智能産業的爆發式增長對辦公空間的需求有所增長，同時芯片與算力領域需求強勁，樂鑫科技（芯片）、克拉瑪依算力創新中心（算力基建）等企業均選擇核心城市科創園區，如上海張江科學城累計吸引12家科技企業入駐，形成産業集聚效應。

觀點指數注意到，科技企業區位選擇偏好明确，超半數選擇核心城市的科創園區或甲級寫字樓。

金融行業以23.8%的數量占比位居第二，成為寫字樓市場的穩定器，尤其在核心商務區表現活躍。

其中入駐企業所處的業态分布多元，證券、基金類企業占比37%，愛建證券、華夏基金等紛紛入駐上海前灘四方城、北京北辰中心等核心地標。同時，資産管理類需求崛起，衆六資産管理、鼎一投資等機構偏好上海金橋萬創中心、北岸長風等兼具金融氛圍與成本優勢的載體。

金融企業區域集中度較高，62%的金融租賃案例集中在上海陸家嘴、北京金融街、廣州天河等傳統金融核心區，如上海陸家嘴集團運營項目累計吸引10家金融企業入駐，北京金融街卓著中心引入法巴天星保險等國際機構，印證了核心商務區高留存率的特征。

同時政策驅動型需求顯現，如珠海橫琴、廣州南沙等自貿片區憑借稅收優惠吸引金融企業入駐，其中包括光大嘉寶入駐珠海橫琴澳金财富大廈等。

專業服務行業以12.2%的占比成為第三大需求來源，以法律、咨詢類企業為核心，如中倫律師事務所、滬師律師事務所等多家律所入駐西安環貿中心、上海中海中心等甲級寫字樓，這類載體的高端形象與專業氛圍符合律所接待客戶的需求。

除三大主力需求行業外，醫藥健康、消費零售、制造與能源等行業，同樣展現出相對活躍的租賃需求。

總體來看，基于2025年1-9月的寫字樓租賃需求數據，當前市場需求表現出科技引領、金融支撐、專業服務與醫藥健康、消費等補充的格局。同時，寫字樓租賃行業需求與産業升級深度綁定，AI、資産管理、生物醫藥等新興領域成為增長引擎。

觀點指數判斷，随着“十四五”收官與“十五五”規劃推進，新質生産力持續賦能，寫字樓租賃市場正呈現新的發展格局。科技、金融和醫藥健康等行業作為需求主導力量的地位進一步鞏固，同時區域産業特色化帶來的需求差異也更加顯著。

辦公租金跌勢延續，優質寫字樓項目抗跌性凸顯

當前，重點城市寫字樓租賃市場仍面臨挑戰，而寫字樓業主方為了維持出租率穩定，繼續采取更具競争力的租金策略，以價換量仍是業主去化的主要選擇，這給租戶帶來了有利的議價窗口。

據觀點指數監測，2025年1-9月期間，重點八城（包括北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都、南京以及武漢）累計平均租金單價為2.73元/平方米/天，較上年同期下滑11.9%。

期間重點八城累計平均辦公租金單價同比均出現不同程度的下滑，同比變動區間為-21.2%至-3.2%。

戴德梁行數據同樣可以佐證重點城市辦公租金下行的趨勢。

具體來看，2025年第三季度末，北上廣深四城甲級寫字樓租金單價分别為215.51元/平方米/月、205元/平方米/月、120元/平方米/月以及153.4元/平方米/月。

四大城市租金環比全部錄得負增長，環比變動區間為-4.2%至-2.8%，且租金已連續多個季度錄得負增長，辦公市場下行壓力持續深化，業主的以價換量策略短期内仍是必然選擇。

從數據來看，當前辦公租賃市場的核心邏輯仍由企業降本增效需求與業主以價換量策略共同主導，市場正處于供需博弈的關鍵調整期。觀點指數認為，現階段辦公樓市場已逐步靠近階段性底部，後續租金下行節奏有望進一步減緩，但市場真正實現企穩回升，仍需等待需求端釋放明确的復蘇信号。

聚焦寫字樓項目出租率層面，觀點指數篩選69個重點寫字樓樣本，涵蓋北京、上海、廣州、深圳、杭州、武漢等重點城市，監測其出租率走勢情況。

據觀點指數監測，樣本項目平均出租率在一年周期内呈現階梯式下降。2024年6月至12月，出租率從85.37%微降至84.14%，半年跌幅為1.23個百分點。2024年12月至2025年6月，跌幅擴大至1.6個百分點，樣本項目平均出租率降至82.54%，累計下跌2.83個百分點。

出租率持續下滑本質是供應放量與需求疲軟的雙重壓力共振，雖然觀點指數統計的樣本出租率絕對值高于整體市場，但下行趨勢與重點城市辦公市場表現一致。

從數據來看，69個寫字樓樣本項目的出租率變化是全國寫字樓市場供需失衡、需求疲軟的微觀縮影，行業已進入去庫存、調結構的深度調整階段，短期壓力與長期轉型機遇将並存。

與此同時，今年下半年仍有大量延遲入市的項目将集中交付，需求端僅新質生産力企業、金融、專業服務、消費企業等展現局部需求動能，尚未形成規模化復蘇支撐。因此，寫字樓項目出租率下行趨勢短期内難以逆轉，預計2025年末至2026年仍将處于調整階段。若未來供應增速放緩與需求實質性復蘇形成共振，出租率或有望逐步企穩，但這一過程可能需要2-3年周期。

具體來看，在69個寫字樓樣本中，2025年6月出租率超90%（含）的項目共24個，占比約35%，京滬兩城項目數量合計占比超50%，其中核心商圈與産業核心區，如北京CBD、上海靜安寺、深圳南山科技園等是主要分布地。

運營商層面則以嘉里、太古、國貿、世茂、恒基等頭部開發商項目占據主導，品牌背書下的建築品質與專業運營能力正是項目維持高出租率的關鍵支撐。

值得關注的是，部分項目不僅維持高位，還實現逆勢回升，比如深圳寶安中糧大廈從2024年6月的85.0%升至94.0%、恒基上海淮海中路合作項目從80%升至91%，背後是租戶結構優化與服務升級的推動。

此外，香港越秀大廈、上海靜安融悅中心A棟、北京通泰大廈等5個項目出租率維持滿租，成為市場的穩定器。

整體來看，這些高出租率項目多集中于核心城市核心商圈，且具備品牌加持、運營能力強等優勢，成為當前辦公租賃市場的抗跌主力，也進一步凸顯辦公市場優質資産稀缺、強者恒強的分化格局。

分城市來看，13個城市平均出租率對比上年同期均下跌，跌幅從0.99%到11.2%不等。出租率數據顯示，重點城市寫字樓市場普遍面臨壓力，但不同能級和區位的城市表現出顯著的抗風險差異。市場已從過去的同漲同跌進入深刻的梯度分化階段。

其中，北上廣深與香港的調整幅度明顯更小，2025年6月出租率均超82%，同比跌幅均低于3%。而杭州、南京、無錫、重慶等重點城市跌幅普遍更大。同時，武漢、天津等地的樣本項目平均出租率水平處于低位。

觀點指數認為，一線乃至超一線城市中，香港以金融、科技等高端産業為主，企業租賃需求更穩定；北京凱晨世茂中心、北京金融街中心等核心項目依托金融、央企租戶支撐保持穩定，上海恒隆廣場、上海金茂大廈寫字樓等高端項目雖下滑但幅度可控。

武漢、天津等城市産業結構偏傳統，企業擴張意願弱，疊加遠程辦公普及，傳統辦公需求持續收縮等因素，導致出租率長期低位。南京、杭州雖為新一線城市，但部分新興産業收縮明顯，需求端支撐不足。

總結來看，核心商圈資源、産業支撐力、市場供需結構等是決定城市寫字樓出租率表現的重要變量，且直接造就了不同區域項目的抗風險能力存在差異。

其中，核心商圈的高端寫字樓與産業集聚區域的項目，依托成熟配套、穩定優質租賃需求及供需相對平衡的格局，展現出極強的出租率韌性，在市場調整期仍能維持高位。而非核心區域、缺乏明确産業支撐的項目，則因配套不完善、目標租戶流失及供過于求的壓力疊加，空置率高企，出租率下行壓力顯著。辦公資産間的市場表現差距進一步拉大。

收入普遍面臨挑戰，寫字樓企業從空間租賃轉向産業賦能

企業經營層面，出租率下滑已迫使業主普遍采取以價換量的策略，通過租金折讓、延長免租期、提供裝修補貼等方式争奪租戶。結合上文分析的辦公租金連續多季度負增長的背景，出租率與租金的雙降将進一步擠壓資産收益空間，老舊樓宇或非核心區位項目面臨的去化壓力尤為突出。

租金與出租率雙降的市場壓力已切實傳導至企業收入端。

樣本企業内地寫字樓業務收入普遍收縮，超八成企業收入出現同比下滑，僅少數企業實現小幅增長。17家樣本企業中，14家收入同比下降，占比達82.4%，僅3家企業實現正增長，且漲幅均在8%以内，印證了以價換量策略在維持出租率的同時，正侵蝕着業主的租金流，直接反映了寫字樓資産收益能力的整體弱化。

具體來看，17家樣本企業内地寫字樓業務半年度收入區間從0.55億元到17億元之間，同比變動區間為-24.64%至7.92%。樣本企業不僅在收入體量上差距懸殊，增長态勢也有鮮明對比，整體分化特征突出。

其中收入規模位居前列的企業，集中在中海商業、陸家嘴集團、嘉里建設等頭部玩家，這些企業依托龐大的辦公資産規模，核心項目的運營管理能力，穩居收入體量前列。

其中，中海商業與陸家嘴集團的辦公規模優勢尤為突出，成為支撐其收入領先的關鍵基礎。以陸家嘴集團為例，截至2025年6月底，其持有在營的甲級寫字樓數量已增至36幢，總建築面積達245萬平方米，較上年年末增長3.81%。

值得關注的是，港資開發商的抗跌表現，恒隆、太古、嘉里建設等企業租金收入跌幅均控制在個位數以内，韌性顯著。

這些企業聚焦核心商圈、定位高端客群的優勢明顯，項目以外資及專業服務機構為主要租戶，需求黏性強，在市場整體下行的周期中，表現出優于非核心區項目的空置率與租金穩定性，成為企業穿越周期的壓艙石。

然而，即便是優質資産也難以完全免除繫統性風險。正如嘉里建設在其公告中所指，在經濟前景不明朗與市場供過于求的雙重沖擊下，企業租戶普遍采取以“降本增效”為目標的租賃策略，包括租約重組、縮減面積或搬遷，這給所有辦公物業的出租率與租金收益帶來持續壓力。

整體來看，當前寫字樓市場呈現體量與增長分化的格局，並非短期市場波動，而是行業進入深度調整期的典型結構性特征。在供需失衡的繫統性壓力持續釋放的背景下，企業間的資産質量包括核心區位布局、優質資産占比等，以及運營效率的固有差異被進一步放大，並直接映射為收入的顯著差距，進而将市場的分化程度持續推深。

而随着優質資産向頭部企業進一步集中、非核心資産去化壓力持續，預計将在中長期内持續主導寫字樓市場的發展方向，成為行業調整周期中的核心趨勢。

回顧年内寫字樓企業/項目的經營表現，觀點指數注意到，在寫字樓市場深度調整階段，不少企業/項目通過差異化定位、産業生态平台搭建、産品細化、服務創新等舉措實現逆勢增長。

如上海中海中心項目匯聚多家專業法律機構，構建覆蓋企業國際化全周期的一站式法律服務平台。同時項目落地“樓宇法律服務中心”，将進一步吸引更多上下遊關聯企業集聚，形成産業集群效應。

與此同時，觀點指數注意到，2025年以來，寫字樓企業拆解不同客群的差異化需求，而非籠統的空間劃分，其中包括嵌入靈活辦公空間産品，如共享工位、共享會議室等，細化裝修等服務。

舉例來說，陸家嘴集團旗下的陸家嘴辦公LOFFICE持續深耕辦公市場，以多元化産品體繫賦能上海浦東發展，構建從標準辦公、精裝辦公，以及靈活辦公等相結合的發展矩陣，滿足從初創到總部級等不同規模企業的辦公需求。

其旗下靈活辦公産品體繫LSPACE陸創營，覆蓋陸家嘴、前灘、張江等核心區域，能夠滿足初創企業、中小微企業以及項目制團隊對辦公空間的靈活租賃需求，同時也适應企業在不同發展階段對辦公空間調整的需求。

除陸家嘴集團外，瑞安辦公、恒隆地産、中海商務、鴻商務等企業的實踐，均細化了辦公産品，增加項目的競争力。

結合企業經營活動來看，觀點指數認為辦公市場調整期的增長邏輯逐漸從單一的硬件比拼升級為硬件價值賦能協同發力。項目的硬件配套成為基礎性支撐，而精細化定位與生态運營成為項目放大價值、突破周期的重要變量。

自用與投資需求雙軌並行，商辦資産買方集中在險資、地方國企等

寫字樓資産作為商業地産的重要組成部分，基于長期穩定的租金收入、資産價值等屬性，成為投資者長期資産配置的重要選擇。

據仲量聯行數據，2025年第三季度中國大宗交易市場中，辦公樓資産以75%的成交金額占比和53%的成交宗數占比，領先其他資産類别，是市場交易的主力軍。

據觀點指數不完全統計，2025年1-9月内地共計發生42宗辦公資産交易事件（統計項目包含辦公樓、在建辦公資産、含辦公物業在内的商業綜合體），總交易金額約398億元。

對比上年同期，交易單數和交易總金額同比均出現不同程度的下滑，辦公樓投資市場仍處于調整與重構階段。

與此同時，觀點指數注意到期間全國商辦資産交易呈現核心城市集中、自用與投資需求雙軌並行、困境資産處置與優質資産並購共存的格局。

具體來看，按交易城市劃分，内地商辦資産交易市場出現顯著的區域分化特征。

其中，上海以16單交易、213.03億元交易額領跑，占總交易金額的53.58%，深圳交易總金額緊随其後，頭部城市引領作用顯著，市場集中度進一步提升。同時，北京、佛山、杭州、鄭州、蘇州等也是資本及企業投資的重要選擇。

從數據來看，資本及企業持續聚焦一線及新一線核心城市，尤其關注具備産業集聚效應和政策紅利的區域，商辦投資區域市場分化将持續。

聚焦買家層面，觀點指數注意到，今年商辦資産交易主體更集中，盡管整體上外資撤離，但金融機構、科技企業、政府平台公司、頭部産業企業仍在謹慎入場，共同構成了市場的主要參與力量，中小投資者因風險承受能力低逐步退出。

具體來看，金融保險資金更偏好能帶來長期、穩定回報的成熟商業資産，投資需求聚焦在頭部優質資産，如上海、深圳等核心城市的優質寫字樓，年内單筆交易均值超10億元，典型交易案例包括中郵保險109億購入上海博華廣場等。

國有企業則側重區域戰略布局，如蘇州工業園區國資聯合産業基金收購豐隆匯項目。科技企業、上市公司、産業資本等以自用需求為主，典型案例如光線傳媒收購奧林NEO大樓、愛爾眼科接手廣晟科創大廈60%股權+債權項目等。

其中上市公司、實業公司等自用類買方，更關注區位與業務匹配度與空間定制化，標的多位于企業業務核心區，核心訴求是通過自有資産降低租賃成本、穩定辦公場所，對短期資産增值敏感度較低。

據觀點指數不完全統計，1-9月期間自用需求繼續支撐商辦投資市場的基本面，購買主體以科技企業、制造業、産業資金等為主。同時資産轉型與法拍交易帶來新的增長機會。

司法拍賣補位商辦交易，寫字樓資産證券化迎政策窗口

從交易方式來看，司法拍賣已從邊緣處置方式轉變為商辦資産交易市場的重要補充力量，同時也是部分企業風險出清的重要渠道。從賣家背景來看，70%以上是資金鍊緊張的房地産企業，涵蓋民營房企、地方國企背景房企以及項目公司等，賣家類型呈現顯著的房企導向特征。

這類賣家以陷入财務困境的房企為主，核心訴求是通過司法強制執行完成資産變現，以償還債務、優先化解流動性危機與法律風險，而非關注資産處置價格或收益。

對于陷入債務危機的房企，如泰禾集團、陽光城、佳程集團等，司法拍賣是其通過資産變現償債的重要渠道，司法拍賣的強制性可推動資産快速出清。

年内觀點指數統計的資産交易案例中，債務承壓的房企通過司法拍賣的方式直接化解了超50億元的關聯債務，填補了市場化交易無法承接被動處置需求的功能空白。

與此同時，市場供需的矛盾也同步顯現。據觀點指數了解，司法拍賣平台上的商辦資産仍保持較大供給規模，而一些資産因産權關繫復雜、債務結構嵌套等問題，即便經過多次折價調整起拍價，仍難以吸引有效的買方，最終面臨流拍困境。

不過，觀點指數注意到司法拍賣標的並非都是劣質資産，其中包含多宗核心區位項目，如上海濱江國際廣場1号樓、上海浦西佳程廣場，雖為在建工程，但是都分别位于濱江商務區和浦西核心地段。

最終前者由格美集團的關聯企業接手，後者吸引了中國信達以8.86億元接盤。這類標的因核心區位及折價屬性等優勢，吸引了資金方，市場熱度不遜于部分市場化交易。

整體來看，2025年1-9月全國商辦資産交易市場，本質是核心城市優質資産稀缺與非核心資産過剩的供需矛盾在交易端的直接體現。

憑借區位優勢、資産質量以及産業支撐等突出的優質寫字樓資産，仍将是資本争奪的焦點，企業自用需求也将随産業升級持續釋放，但非核心區域資産的交易活躍度仍需依賴市場供需改善。

未來，頭部虹吸、尾部承壓的格局或持續深化，核心城市優質商辦資産仍将是大宗交易的主流標的。

除傳統的大宗交易方式外，資産證券化已成為寫字樓資産退出的重要金融渠道，形成投資、增值、再投資的良性循環‌，産品創新明顯加速。

9月26日，中鐵諾德持有型不動産資産支持專項計劃（簡稱“中鐵諾德ABS”）于上交所成功發行，發行規模達25.6億元。

該專項計劃以中鐵諾德三期項目為底層資産，通過資産證券化實現存量資産盤活。其交易結構創新性強，采用長達30年的超長期限布局，構建了穿越經濟周期的穩健投資生态。‌‌

項目是保險資管公司首次擔任管理人的商辦物業持有型不動産ABS，也是中國中鐵繫統内首單同類項目，為行業提供了可復制的資産盤活路徑。‌

據觀點指數了解，市場首單寫字樓持有型不動産ABS産品中信證券-越秀商業持有型不動産資産支持專項計劃‌‌于2024年12月24日在深交所正式挂牌，底層資産為廣州環貿中心（ICC）寫字樓及停車場，發行規模14.13億元。

同時，上年年末成功發行的寫字樓持有型不動産ABS産品還包括平安證券-中國鐵建8.58億元ABS，發行時間為2024年12月31日，同樣以廣州寫字樓為底層資産，具體為廣州南方鐵道大廈（5-30層為寫字樓，1-4層為商場）。該項目采用債轉股增資模式，為央企首單同類産品。

持有型不動産ABS通過資産信用替代主體信用，以寫字樓運營收益為核心償債來源，實現權益型融資。

除此之外，同花順數據顯示，2025年1-9月期間，ABS市場新增發行項目1780只，發行總規模約16339億元。

其中信貸ABS新增發行172只項目，發行總額約1866億元。ABN産品新增發行460只，發行總額約4142億元。企業ABS新增發行1148只，發行總額約10331億元。

商業房地産抵押貸款是企業ABS市場的主力基礎資産之一。2025年1-9月期間，該類項目共發行73只，累計募集資金約860億元，而寫字樓資産作為其中的關鍵組成部分，為整體發行規模提供了重要支撐。

從原始權益人來看，市場參與主體呈現高度多元化，其中地方國企與央企是絕對主力，例如，中交、中鐵、華潤等央企，以及上海地産、珠海華發、金融街、蘇州新建元等地方龍頭國企密集亮相，地方國企、央企等盤活存量的需求顯著。

舉例來說，金融街金嘉大廈資産支持專項計劃于2025年5月成功發行，發行金額為50.21億元，底層資産為北京金嘉大廈辦公物業，票面利率‌2.39%，屬于CMBS産品‌。

2025年1月，粵開-光大-廣開投控商業物業1期資産支持專項計劃在上交所成功發行，總規模8.05億元。底層資産包括廣州開發區、黃埔區核心地段的寫字樓、商業及停車場，具體為科學城商業廣場A1、A2、A4棟及總部經濟區一期A9、A10棟等。

廣發-橫琴國際商務中心資産支持專項計劃于‌2025年9月17日‌在上交所成功簿記發行‌。該專項計劃以‌橫琴國際商務中心一期約65萬平方米優質辦公及商業物業‌為底層資産，涵蓋寫字樓、商業及酒店等多元業态，是橫琴粵澳深度合作區首單不動産資産支持證券（CMBS）‌。

申萬宏源-華潤置地重慶萬象城資産支持專項計劃于‌2025年8月5日‌成功發行‌，並于2025年9月25日起在深交所提供轉讓服務‌。該專項計劃以‌重慶萬象城商業綜合體‌為底層資産，涵蓋寫字樓、商業及酒店等業态，總商業體量達50萬平方米。項目是華潤置地重慶萬象城CMBS的續發産品，通過資産證券化盤活存量商業資産，進一步鞏固其在重慶核心商圈的商業影響力‌。

對于希望保留資産長期所有權和經營權的業主，CMBS是更優的選擇。項目以商業物業的抵押租金貸款為底層資産，不涉及股權變更。

同時，據觀點指數了解，2025年發行的寫字樓CMBS産品利率屢創新低。舉例來說，7月發行的南昌地鐵大廈CMBS以其2.0%的優先級利率，創下當時上交所同類産品最低紀錄，表明市場對具備穩定現金流的核心區位寫字樓資産的發展信心。

值得一提的是，盡管寫字樓資産尚未納入公募REITs發行範疇，但政策信号明确。2025年9月發改委“782号文”明确支持公募REITs通過擴募購入‌關聯性資産‌，即有望通過擴募機制打開寫字樓資産的發展空間。

現階段，寫字樓金融市場在政策催化下加速轉型，持有型ABS與CMBS成為當前退出主力，而公募REITs的潛在擴容為長期發展提供戰略支撐。開發商需把握政策紅利，通過債務融資優化以及權益工具創新等，實現資産盤活與價值提升。

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