數字化前沿：價值創造

前言

當前，中國經濟還處于調整期，體現在不動産與零售消費商業領域——冷暖不一。商業不動産還在深度調整，零售消費端開始出現回暖，但是溫度有限。企業端，投資信心與開發動力仍顯不足，好的迹象是10月下旬開始，不少企業恢復了部分投資動作。

不過，面對挑戰，行業並未止步。企業積極拓寬融資渠道，尤其加速推進消費基礎設施公募REITs落地，同時深化數字化轉型、探索多元化經營，全面提升運營質量與消費體驗。越來越多的商業項目正以業态創新和模式重構響應市場，積極迎合日益多元且細化的消費需求。

展望未來，市場仍将處于多重變量交織的動态進程中。企業需敏銳捕捉消費趨勢與宏觀環境變化，強化運營韌性與策略敏捷性，方能在新一輪周期中穩健前行。

在此背景下，觀點指數研究院依托專業深度調研與繫統數據分析，于2025觀點商業年會現場隆重發布《表現力指數 • 2025年度商業地産表現報告》，全方位解構行業産業鍊的演進與格局變遷。相關成果将匯聚成“表現力指數 • 2025年度商業地産表現”並在現場作權威發布，旨在為市場主體提供切實參照，助力行業在不确定性中探尋确定性的發展路徑。

以下為“數字化前沿：價值創造”篇。

“十五五”藍圖将科技自立自強與高質量發展放置在核心地位，不僅規劃重點布局人工智能、量子信息、生命科學、深空深海等前沿領域，更強調以人工智能為代表的新一輪科技革命為契機，推動科技成果轉化和産業化，催生新産業、新模式、新動能，實現從“跟跑”“並跑”到“領跑”的躍遷。

商業地産作為城市經濟活動的重要載體，在高質量發展背景下必然要摒棄傳統的粗放式發展模式，向精細化、智能化方向轉變，以适應市場的變化和消費者日益增長的高品質需求。

整體上，商業地産企業的數字化轉型更多從精準把握和理解消費者需求出發，以資源共享與優勢互補構建開放的商業生态繫統，以合力打造更具吸引力和體驗感的商業場景，形成新的綜合運營服務模式，激活業務增長。

而随着物聯網、大數據分析、人工智能等科技工具日漸成熟，使用成本進一步降低，其與商業地産企業的協同為行業帶來了廣闊的空間。商業地産企業有望通過數字化技術的應用，打造更加智慧、高效、可持續的商業空間，為城市的經濟發展注入新的活力。

商業地産進入運營管理時代，企業需擁抱數字化轉型

作為各類商業、服務業的經營場所，商業地産承擔着促進消費和産業集聚的重要角色，是經濟活動的重要載體。

傳統上，多數商業地産企業依賴大規模的土地開發與建設，通過高負債融資獲取資金，快速擴張項目規模，以高周轉的方式實現資金回籠和利潤增長。因而注重物理空間的開發與銷售，對運營和管理的投入相對較少，缺乏對市場需求變化的敏感性和适應性，容易在市場波動和政策調控下面臨資金鍊斷裂和資産貶值的風險。

2023年以來，商業地産行業開始摒棄“三高”模式，進入以“大運營、大資管、大服務”為標志的運營管理時代。更多企業強調通過輸出品牌、管理和服務，以輕資産的方式運營項目，降低資金壓力，保持規模增長，優化利潤結構。

當下，商業地産領域仍面臨增量投資萎縮、同質化競争加劇、空置率攀升等挑戰。疊加宏觀消費需求仍顯不足，服務業景氣水平有待恢復；消費模式向多元化、碎片化升級的趨勢，行業已然進入新舊發展動能轉換的階段。

數據顯示，2025上半年，商業地産企業的業績分水嶺愈發明顯。以華潤萬象生活、龍湖集團為代表的頭部企業，憑借突出的運營能力、精準的市場定位和規模化優勢實現了穩健增長。而部分過度依賴關聯方或運營乏力的企業，則面臨收入下滑和出租率下降的雙重壓力。

在頭部企業突出的運營及管理能力中，科技工具發揮着關鍵作用。例如，通過大數據分析，企業能夠精準把握市場趨勢和消費者需求，優化業态布局與招商策略。利用人工智能和物聯網技術，企業可實現對商業地産項目的全面監控和智能化管理，降低人工成本，提升項目坪效等。

因而，業内企業需專注數字化、智能化轉型升級，培育新的商業模式，為業績增長提供新的動力和增長點。

與此同時，踐行數字化轉型也契合當前國家層面的新發展戰略。近年來，宏觀政策聚焦以新質生産力推動經濟增長形成新動力和新模式，将科技創新視為核心驅動力，通過技術突破和應用推廣，提升傳統行業的智能化和綠色化水平，從而實現高質量發展，達成經濟效益與社會進步的有機統一。

“十五五”藍圖更是強調未來五年要在科技自立自強、産業升級、綠色發展等領域取得突破性進展。指出要加強關鍵核心技術攻關，實施人工智能、量子信息、集成電路等重大科技項目，建立“卡脖子”技術清單制度，完善産學研用協同創新機制等。

一些地方在加快消費中心城市建設，打造良好服務的消費環境等方面，也需要科技工具發揮多維作用。

例如，深圳市商務局今年6月下旬印發《深圳市關于促進服務消費高質量發展的若幹措施》，提到要大力發展數字服務消費，發展智慧商圈、智慧街區、智慧門店、智慧景區等消費新場景。推進電子競技、社交電商、直播電商、無人零售店、自提櫃、雲櫃等新業态布局，拓展數字人多場景應用。支持遊戲、動漫等網絡文化IP開發和内容轉化，打造多元融合消費新場景。推動大型生活服務業線上綜合服務平台發展。積極申報國家新型信息消費示範項目，推動應用智能感知設施、5G+XR、人工智能等技術手段，拓展信息消費應用場景。

《措施》還表示，要拓展品質型服務消費空間，推動商業綜合體融合轉型，鼓勵商業綜合體由傳統購物場所向集文化藝術、休閑健身、教育培訓、影音娛樂等多功能社交中心、娛樂中心轉型升級。大力推廣創新型沉浸式體驗式消費新模式，打造覆蓋電影、動漫、演藝、娛樂、音樂、健身的“超級IP首發地”等。

而近年以來，科技的進步亦為企業數字化發展帶來了諸多利好。一方面，人工智能、大數據和物聯網等技術的成熟度提高，降低了企業應用這些技術的初始投入成本，使得更多企業能夠承擔得起數字化轉型的費用。另一方面，技術的革新提高了運營效率，減少了人力和物力的消耗，從而降低了長期運營成本。再者，當前技術的標準化和模塊化發展，使得企業能夠更靈活地選擇和集成所需的技術解決方案，進一步優化成本結構。

盡管目前商業地産企業對數字化的看法也因業務規模、經營狀況和市場環境的不同而有所分化，但數字化轉型作為行業發展的趨勢，仍被多數企業視為提升競争力和适應市場變化的重要途徑。

從企業在科技領域的投入來看，多數涉足商業地産的企業研發費用延續下滑，投入金額占營業收入的比例也僅在1%左右，不過，頭部企業研發費用的絕對金額更大，呈現出更積極的數字化轉型動力。

龍湖集團通過孵化千丁數科累計投入超百億，融合BIM、AI、IoT與數字孿生技術，構建起覆蓋投資、建造、運營、管理全鍊條的數字化底座。決策者将數字化轉型視為驅動内生增長與資産價值提升的核心路徑，形成從開發到服務的全周期精益運營能力。

以華潤萬象生活為例，2022-2024年該公司研發投入總額分别為1.31億元、1.5億元及1.77億元，保持穩步增長态勢。2025上半年，華潤萬象生活商業航道門店管理繫統在營項目覆蓋率100%，“良賈”小程序租戶端覆蓋率98%，“一點萬象”煥新升級在線服務體驗。購物中心完成“數字化交易平台”功能完善與項目試點，為數據資産沉澱夯實基礎。期内重視人工智能技術應用，完成私有化部署，搭建AI應用開發平台，推動效率提升和管理賦能。

總結來看，當前頭部企業普遍積極擁抱數字化轉型，将其視為提升運營效率、增強項目競争力和實現穩健發展的關鍵手段。這些企業通過數字化平台建設，整合管理繫統，優化客戶服務，強化數據資産應用，實現了較高的出租率和營業額增長，形成正向反饋。

不過，部分企業尤其是中小規模的商業地産企業，對數字化轉型持謹慎态度。一方面，數字化轉型需要較大的前期投入和持續的成本支出，對于一些面臨經營壓力的企業來說，這是一筆不小的負擔。另一方面，部分企業對數字化轉型的效果和回報存在疑慮，擔心投入産出不匹配。要注意的是，業内企業的業績分化現象也較明顯，不同城市、不同商圈、不同項目的數字化轉型進度和成效存在較大差異。

聚焦客戶體驗與服務升級，以會員體繫積累私域資産

在愈發激烈的市場競争中，客戶體驗直接影響着客戶的滿意度和忠誠度，進而影響商業項目的租金收入和資産價值，因此商業地産企業将客戶體驗與服務水平提升視作數字化轉型的核心目標之一。

通常情況下，大數據分析能夠幫助企業精準把握客戶需求，實現個性化推薦和服務。智能導航繫統幫助客戶快速定位，優化購物和辦公路徑。停車位繫統可以實現智能化管理，為客戶提供更加便捷、高效的停車體驗。便捷的支付方式，如移動支付和人臉支付，簡化了交易流程，提高了效率。線上互動平台增強了客戶與企業之間的溝通和互動，提升了客戶參與度；智能客服和售後服務繫統能夠快速響應客戶需求，提供及時有效的解決方案。

這些數字化舉措不僅有助于帶動項目的坪效提升，還可增強商業地産企業的市場競争力。

例如，中國停車資産運營服務商陽光海天，憑借着專業化解決方案賦能商業，提升整體商業效能。該公司通過對廣州天河山姆會員商店所在地美林天地停車場西南出口的成功改造，對車流動線、高峰期數據的精準分析，以及對改造方案的科學制定與高效執行。實現了車輛高峰期平均通行效率35%的顯著提升。這一舉措直接減少了會員的負面反饋，優化了終端消費者的購物體驗。

樣本企業中，太古地産2025年8月12日攜手空間智能企業元境推出其商業地産智能化轉型的重要成果——TK Mates，以打通消費者洞察與商業決策壁壘，構建“人、内容、場景”三位一體的智能連接方式，憑借“高情商”、“拟人化”的核心特質，探索“情感化商業”，也意味着太古地産從“潮流引領者”逐步轉向“未來商業定義者”。

據介紹，TK Mates可依托生成式AI技術，為消費者提供個性化穿搭建議，重塑消費者與時尚消費之間的關繫。並且将情感理解與共情能力融入任務執行，主動建立可記憶、可進化的“數字關繫”，從“單次交互”躍遷到“長期陪伴”，為購物中心提供“三位一體”的智能運營模式，整合線上線下數據，輔助制定精細化營銷策略，助力品牌共創，打造智能零售新場景。

大悅城控股深化“年輕力第一品牌”的發展戰略，強調以版圖拓新、運營精耕、品牌煥活、數智賦能為支點，構建長期可持續的優質商業資産，推動大悅城“年輕力”商業範式達到領先水平。

據悉，新華三此前為大悅城提供全方位的融合數字化解決方案，參與了大悅城旗下多個主力門店的信息化建設和O2O（Online To Offline即線上到線下）實踐，包括成都大悅城、北京朝陽大悅城、天津大悅城等。

其中，位于北京朝陽區核心地帶的朝陽大悅城，是融合數字化解決方案部署應用的典型案例之一。在該項目中，新華三與綠色蘋果聯手打造無線零售O2O營銷平台，以豐富的跨平台支撐特性，幫助朝陽大悅城整合了APP、微信、觸屏版網站等在内的産品矩陣，讓消費者可以随時随地從多個平台獲取商場的服務體繫，優化消費體驗，提升消費互動粘性，發揮O2O在零售商業中的最大價值。

背後的技術支撐是新華三部署的商業Wi-Fi營銷繫統以及能夠支持無線定位的AP設備。其可以整合商場地圖，實現商場内的定位和導航，為消費者購物、停車等提供全新的便捷體驗，也幫助商家實現精準營銷推廣。同時，在大數據商業Wi-Fi管理平台上，朝陽大悅城還可以完成消費者登陸地點、上網時長、廣告點擊等用戶行為數據收集和分析，為大數據營銷提供依據，進而發掘更大的商機。

随着近年來科技應用不斷成熟和消費者購物習慣改變，商業地産企業打造整合多種消費場景和服務的數字化會員體繫成為主流趨勢。一般而言，該繫統可通過收集和分析會員的消費行為、偏好等數據，使企業能夠深入了解會員的需求，從而提供更加精準、個性化的服務；還可通過精準推送、口碑傳播等方式，降低營銷成本。

此外，對擁有多種業态的地産企業來說，數字化會員體繫可以實現不同業态之間的會員數據、賬号、積分和權益的全面打通，整合跨業态資源。

商業地産企業中，華潤萬象生活深耕會員運營，帶動流量轉化，已是國内商業運營領域的領軍品牌。2025上半年，其大會員業務取得突破，完成“華潤通”並購及會員資源整合，實現經營扭虧、會員運營能力與數字化服務效能提升，進一步夯實“2+1”一體化業務模式競争優勢。截至2025年6月30日，萬象星會員總量達7237萬人，較2024年底增長18.5%，萬象星積分發放總額共5.9億元，同比提升18.0%。

9月16日，華潤萬象生活宣布與騰訊智慧零售進一步深化戰略合作，整合各自在商業運營與數字技術領域的優勢，聚焦全域消費者運營洞察、智慧會員服務與AI驅動商管提效三大核心領域，實現商業生态與數字科技的深度融合，推動“數字中國”戰略在消費領域見行見效。

據介紹，雙方将升級打造更加精準的消費者洞察體繫，助力企業進一步理解不同客群的消費需求，並結合商圈特征，制定“千人千面”的營銷策略。借助騰訊廣告、豐富的IP及内容資源，助力華潤萬象生活實現線上線下高效引流和轉化，促進場域活躍，實現從“人找貨”到“貨找人”的轉變。

並且，雙方還将全面提升會員服務體繫，深度融合微信生态及企點營銷雲等工具，優化華潤萬象生活消費者服務平台“一點萬象”APP及小程序，構建線上線下一體化的智慧服務場，完善售前、售中、售後全鍊路服務體驗，打造無縫、有趣、便捷的服務，滿足會員的多元化需求，增強會員忠誠度。

龍湖集團在商業地産及數字化領域多年來的探索已取得豐富成效，截至2025年上半年末，龍湖商業已開業90座，整體出租率96.6%，持續保持行業頭部位置。同時，其數字化也保持行業領先，已孵化了深耕不動産數智化領域的千丁數科，産品研發累計投資超百億，形成了智慧空間、不動産經營管理、數據智能等解決方案。

在實體商業面臨流量焦慮與體驗升級雙重挑戰的情況下，龍湖集團于2021年左右推出跨業态通用積分體繫“珑珠”，開啟基于統一會員體繫開展的數字營銷，探索用戶全周期運營與服務。

3月27日，龍湖集團與螞蟻集團簽署戰略合作，以探索支付寶“碰一下”技術在商業場景中的創新應用，融合龍湖集團的珑珠積分體繫，為消費者打造更為便捷、安全的雙重消費體驗。

結合已有資料，2025下半年，龍湖計劃将所有闆塊的會員權益聚合在“龍湖”APP上，以完成“一個龍湖、直達用戶”的生态部署。截至目前，龍湖會員總數量約在9000萬+，有動賬會員數量5000萬+，月活用戶150萬+，旗下購物中心會員消費占比50%。

總體上，數字化已是商業地産企業構建精細化運營能力和差異化競争力的核心手段。通過搭建數字化會員體繫，企業能夠繫統性地沉澱客戶數據，實現對會員生命周期的全流程管理。這不僅提升了營銷效率和資源利用率，更通過積分權益、等級服務、精準推送等機制增強客戶粘性，提高復購率與客單價。

長遠而言，數字化會員體繫還為企業積累了寶貴的私域資産，使其在與品牌商戶的談判、新業态引入及商業模式創新中掌握更多主動權，從而強化自身的市場地位與盈利能力。

從行業維度來看，數字化工具正推動商業地産從“空間租賃”向“服務運營”的整體轉型，重塑行業的服務邏輯與價值創造方式。行業服務創新不再局限于硬件升級或活動策劃，而是依托技術實現個性化、場景化、智能化的服務供給。

打造綠色低碳商業空間，構建開放商業生态繫統

出于響應國家“雙碳”戰略的必然要求，越來越多的商業地産企業将綠色發展理念融入項目打造和日常運營之中。

一方面，通過節能設計、可再生能源利用、智能化管理繫統等手段，企業可有效降低能耗和運維成本，延長建築使用壽命，減少碳排放。同時，獲得綠色建築認證有助于提升項目的品質形象，增強市場辨識度與投資價值，為資産融資、估值提升和未來資本化退出創造有利條件，實現從“開發”到“持有運營”的可持續價值增長。

另一方面，綠色低碳空間也為客戶及消費者提供了更健康、舒适、安全的工作或消費環境，良好的空氣質量、自然采光和人性化設計有助于提升顧客滿意度和停留時長，增強租戶、員工的幸福感與工作效率，從而增強客戶粘性。

商業地産企業中，中海商業對ESG的實踐由來已久，其建于2017年的全國能源管理平台現已覆蓋全部自持商業項目。2023年内，中海商業完成了首批自持商業項目改造項目，包括照明繫統、空調與采暖繫統的冷熱源及管網改造工程等，並計劃于2025年前完成4批次、共計43個自持商業項目的節能改造。2024年，中海商業還對能源管理平台進行了全面升級改造，旨在通過技術架構更新、功能優化及應用場景擴展，實現精細化能源管理、降本增效和運營管理能力提升。

截至2024年末，其依托品牌影響力和成熟商辦資産管理能力持續保持穩健經營，推動規模與效率的平衡發展。作為中國最大單一業權寫字樓發展與運營商，中海持有運營甲級寫字樓70個，運營總建築面積528萬平方米；在北京、上海、深圳、杭州等地投資運營35家綜合性購物中心、19家星級酒店、28家品牌長租公寓，構建起了以寫字樓與購物中心為核心，長租公寓、酒店、物流及産業園等為要素的綜合城市運營生态。

具體項目上，此前打造的深圳中國海外大廈是深圳首座近零能耗、全場景數智空間的超甲級寫字樓。據介紹，該項目通過多種舉措締造安靜的辦公環境；可智能控制燈光明暗程度；采用了溫度、濕度獨立控制繫統、高精度的空氣淨化措施和完善的空氣質量監控繫統。並從能源需求側和用能側分别進行節能和減碳，綜合節能率達61%，可再生能源利用率達12.3%。

中國建築國際集團總部所在地——北京中建财富國際中心，項目通過美國LEED金級認證及BOMA中國建築管理卓越五項認證，以VAV變風量空調、PM2.5淨化繫統等智能設施打造綠色建築標杆。作為亞奧商圈核心地標，項目吸引字節跳動、美團等世界500強及頭部企業入駐，形成金融、科技産業聚集，持續滿租運營，推動朝陽區北部亞奧商務闆塊成為集體育、文化、會展、科技于一體的高端産業功能區，對北京經濟增長及産業升級具有顯著帶動作用。

觀點指數了解，騰訊在中建國際數字化轉型升級中扮演着雲基礎設施戰略合作伙伴的核心角色。雙方簽訂IaaS和PaaS雲服務戰略合作協議，推動中建國際從阿里雲向騰訊雲遷移，涵蓋主機、數據庫、中間件、網絡、存儲等全棧資源重構，實現集團信息化部及下屬多單位雲資源的統一納管與安全管控，為C-SMART智慧工地平台等200余個項目的數字化應用提供穩定、彈性的底層支撐，助力其構建"統一雲平台+業務應用集群"的技術架構，支撐業務在線化、數據資産化及智能決策。

瑞安房地産将可持續發展視為重要基石，早在2016年便探索以“輕資産策略”更高效地推動業務發展。目前。旗下瑞安新天地已是上海最大型的私營商業物業管理者之一，在上海管理總值達人民币790億元的商業物業，管理的辦公樓及零售場所面積達280萬平方米。

旗下項目鴻壽坊從室内空氣質量、照明設計到人文關懷等十大健康維度着手，全方位營造以租戶為中心的安全健康環境。在2023年獲得LEED核心與外殼金級認證後，鴻壽坊東塔和西塔于2024年再獲WELL Core金級認證，成為可持續城市更新的象征。

資料介紹，鴻壽坊位于上海普陀區北部，建築面積約8.5萬平方米，是瑞安當前體塊最小的項目。該項目包括兩棟甲級寫字樓以及一個市集、内部廣場和公共步行街，構建起了集社交、休閑、消費場景于一體的多功能公共空間。

除此之外，商業地産企業尚需打破傳統商業的封閉局限，整合多元資源，吸引各類業态與品牌入駐，形成豐富多樣的商業業态組合，這就要求企業構建開放的商業生态繫統，促進與商戶或租戶間的協同合作及資源共享，激發創新活力，推動商業模式的升級與創新。

作為招商蛇口旗下商業地産投資運營和管理的核心平台，招商商管2023年提出“X+商業”核心理念，不斷致力于探索商業空間的多元可能。

截至2025年中期，招商商管在管項目72個（含籌備項目），管理面積397萬㎡，其中自持項目3個，受托管理招商蛇口項目60個，第三方品牌輸出項目9個。2025年上半年，集中商業銷售額同比提升10.3%；客流同比提升17.0%，會員總數累計達740.8萬。

據介紹，以“X+商業”模式為核心，招商商管将産業會展、藝術文化、生态科技、體育、文保等多種業态與商業深度融合，推動從傳統空間租賃向生态化運營轉型，形成差異化的産品矩陣。該模式已在“海上世界”、“招商花園城”、“招商花園里”等重要産品線上落地，以實現城市商業場景的創新升級。

其中，招商商管通過構建全方位“商業共生體”，打造共赢的精細化運營生态圈，激發商業新勢能。

具體來看包括：項目間共創共生，舉辦全國項目聯動的主題活動，實現跨項目的客流共享，提升品牌價值和影響力。與員工共創共生，孵化員工自媒體矩陣，讓員工成為品牌大使，增強各項目的内容原創力和傳播力。與政府共創共生，聯合地方政府舉辦城市級活動，推動城市文旅資源深度融合與場景化呈現，提升項目公共價值。與商戶共創共生，通過片區協作與跨業态聯動，構建從引流到轉化的完整路徑，實現與商戶的共生共赢。

新城控股近期啟動了商業精細化及專業化運營新戰略，基于對商業繫統性的思考，對外公布了叠代煥新後的“吾悅經營五步法”，即“建好空間、組對内容、找到品牌、做高銷售、分享收益”；全新推出“悅鍊計劃”；旨在聯合全國範圍内長期合作的優質品牌及代理商伙伴，共同構建一個開放、共生的商業生态繫統，從空間運營邁向生态協作。

其目的主要是應對線下商業的飽和供應以及線上零售的沖擊。過程中，數字化工具對于新城控股建立繫統化運維體繫，打造互信、高效、可持續的資源對接與價值共創平台至關重要。

整體而言，當前商業地産企業的數字化轉型更多從精準把握和理解消費者需求出發，以資源共享與優勢互補構建開放的商業生态繫統，從而推動打造更具吸引力和體驗感的商業場景，逐步建立新的盈利模式。而未來，科技賦能會助力實體商業從“流量運營”向“價值運營”升級。

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