GDIRI觀察 | “骨折價”出售的廣州圓大廈 第三次尋找新主未果

觀點指數(GDIRI) 11月14日，阿里資産拍賣平台信息顯示，廣東興業國際實業有限公司重整投資權益拍賣事項因無人報名，首拍流拍，此次拍賣吸引了超3萬人次圍觀。

標的物介紹，來源：阿里資産拍賣平台

本次競價標的為興業國際重整投資權益，其中包括廣州地標建築“銅錢大廈”，即廣州圓大廈等資産。從標的物介紹來看，除廣州圓大廈這個標志性建築外，還包含一塊倉儲、科教用地，以及一塊占地1.26萬平方米的文化設施用地。

該標的評估價近17億元，起拍價約13.6億元，相當于評估價八折。拍賣成交價款将作為償債資金，用于支付破産費用、共益債務及清償各類債權。

據了解，廣州圓大廈由鴻達興業集團投資10億元興建，于2010年動工，2013年末全面竣工，並于2015年正式投入使用。

大廈總建築面積約10.5萬平方米，外圓直徑146.6米，内圓直徑47米，高138米，共33層。項目通體金色，外形酷似一枚豎立的銅錢。

目前，該資産由廣東省廣州市中級人民法院執行處置，原屬鴻達興業集團有限公司及其關聯公司，因債務違約被強制執行。

債務危機

據觀點指數了解，這已是該項目第三次登上法拍平台，起拍價從2022年首次拍賣的55.89億元跌至如今的13.6億元，三年間身價縮水超42億元，跌幅超75%。

此次即便以評估價八折的“骨折價”出讓，依然未能打動投資者。

與以往不同，此次拍賣並非直接出售不動産，而是通過處置重整投資權益方式尋找投資人。

觀點指數從阿里資産拍賣平台獲知，此次競價標的是廣東興業國際實業有限公司的重整投資權益，具體涵蓋2宗土地使用權、3項不動産及相關固定資産，核心便是這棟總投資10億元、建築面積10.5萬平方米的地標建築。

競買人需通過獲取重整投資權益，待法院批準《重整計劃草案》後，才能最終受讓廣東興業國際100%股權及對應資産。這一特殊交易結構，本身就為投資設置了多重門檻。

其中，交易的不确定性之一來自司法程序與債務傳導。拍賣須知明确標注，若《重整計劃草案》未獲債權人會議通過或未被廣州中院裁定批準，本次競價結果将自動失效，管理人僅無息退還保證金，不承擔其他賠償責任。

據觀點指數從天眼查獲知，項目核心持有主體廣東興業國際實業有限公司，由鴻達興業集團持股96%。

具體來看，鴻達興業集團于2020年底出現首次債務違約，未能按期支付超短融“20鴻達興業SCP001”的利息，並由此引發了一繫列連鎖反應。

2024年，該集團被裁定破産，經法院确認的債權額為190.75億元，已資不抵債。廣東興業國際實業有限公司作為廣州圓大廈所有者，也于2023年12月8日被受理破産清算。

2024年，鴻達興業因觸發強制退市情形，正式從深交所摘牌退市，結束了20年的資本市場之路。

今年6月，鴻達興業集團旗下上市公司鴻達興業股份有限公司也陷入嚴重财務造假醜聞。據江蘇證監局公布處罰決定書披露，2020年1月至2023年6月期間，鴻達興業虛增營業收入35.05億元，虛增利潤合計40.78億元。同時，該公司還擅自改變募集資金用途，未及時披露重大訴訟、仲裁及重大擔保事項進展情況等。

可見，廣州圓大廈的命運與所有者鴻達興業集團的債務危機密切相關，大廈作為抵押資産被強制執行，競買人需承擔重整後的潛在債務清算責任，肯定會擔憂存在隐形債務或法律糾紛。

與此同時，本次拍賣要求競買人需繳納6798萬元保證金，且標的並非單純房産，而是包含土地、不動産及重整投資權益的復雜包。

在商業地産投資普遍謹慎的當下，如此高門檻疊加運營不确定性，令多數資本選擇觀望。

内外交困

如果說母公司的債務是壓在資産上的外部包袱，那麼項目自身的設計缺陷，則是難以回避的先天硬傷。

聚焦資産本身，廣州圓大廈項目曾因造型獨特，多次被網友評為“中國十大醜陋建築”。盡管是城市地標，但設計争議直接削弱了溢價能力。

争議之外，項目的圓形銅錢造型導致空間利用率低，維護、改造成本高等問題也不容忽視。圓形結構帶來采光不均、通風死角、空調能耗高、辦公區域無法規整劃分等實用性問題也進一步加大了資産的轉讓或租賃難度。

跳出單一項目的債務與建築缺陷視角，非核心區位屬性與廣州辦公市場結構性調整等因素，也是資本對這一地標資産集體觀望的重要原因。

辦公資産的價值核心在于區位所承載的資源集聚力，而該項目所處的荔灣區東沙闆塊，恰好撞上了廣州辦公市場核心虹吸、非核承壓的區位分化格局。

據世邦魏理仕數據顯示，2025年第三季度，按租賃面積計，廣州辦公樓市場新租需求行業占比前三的行業分别為金融業、科技互聯網以及專業服務業，占比分别為39%、21%以及14%。

作為廣州傳統老城區，荔灣區的産業根基集中在商貿、醫藥等領域，缺乏金融、科技等高端産業集聚效應，而這類産業是當前廣州寫字樓需求的主力來源。

東沙闆塊雖緊鄰珠江，但距離珠江新城、琶洲、金融城三大核心商務區均超過10公里，既無法承接核心區的産業外溢，自身又未形成明确的辦公産業集群，這就導致項目面臨定位模糊的尴尬。

同時，項目周邊高端商務氛圍不足，市場認可度和投資信心受影響。具體來看，随着今年6月地鐵10号線東沙站投入運營，項目交通問題得以改善，但區域整體商業氛圍和高端配套仍需較長時間培育，東沙闆塊的配套成熟度還未能滿足高端辦公需求。

從供需格局來看，廣州辦公市場整體供過于求的壓力持續傳導至非核心闆塊。

世邦魏理仕2025年第三季度數據顯示，廣州甲級辦公樓空置率保持上升态勢，全市平均空置率上升1.1個百分點至季末的21.6%，同時租金降幅加大。

同期需求仍然處于復蘇階段，季度淨吸納量環比回落至4.2萬平方米。淨吸納量主要貢獻自新興商務區，金融城和琶洲單季度淨吸納量合計8.8萬平方米。

從數據來看，資本正加速向核心闆塊集中，非核心闆塊的存量資産面臨去化難、溢價低的雙重壓力。

區位決定了項目的先天禀賦，而現階段廣州辦公市場環境則放大了這種禀賦缺陷，同時結合項目的交易風險、結構缺陷、運營不确定性等因素，最終共同将資産推入高折扣仍無人接盤的困境。

按司法慣例，該項目極有可能啟動二次降價拍賣，起拍價或進一步下探至評估價的75%左右。若二次拍賣繼續遇冷，未來不排除由國資平台接手，納入區域整體更新規劃等更多的可能性。

總結來看，此次廣州圓大廈13.6億元流拍價，也是商業地産行業的一次理性回歸。目前，商業地産投資已進入精耕細作時代，核心闆塊、産業集聚、空間實用、運營可控等成為投資者決策的重要要素。

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