優質資産是核心 | 2025年11月住房租賃發展報告

觀點指數 上海新規規範建設者之家，淡季效應下租金仍将維持調整态勢 2025年10-11月中央及地方主要聚焦于政策指引、管理規範、市場供給、存量盤活、權益保障等方面，出台新規或舉辦相關工作會議，以推動住房租賃市場的發展。現階段，住房租賃政策重心從規模轉向質量，無論是保租房供給優化還是運營規範，都凸顯精細化導向。住宅租金表現上，2025年10月，50城住宅租金單價降至29.78元/平方米/月，環比跌幅從9月的3.06%擴大至4.39%，同比跌幅也從5.48%加深至8.91%。短期來看，四季度剩余的時間仍為傳統租賃淡季，需求端難有實質性提振，淡季效應下租金仍将維持調整态勢。

頭部企業規模增長趨勢未改，多元化擴張策略成主流 第三季度，泊寓新拓展房源7608間，新開業10089間。截至9月底，泊寓共運營管理28.0萬間長租公寓，其中20.4萬間已開業，已有13.3萬間納入保障性租賃住房。同時龍湖冠寓全國累計開業超300家門店，持續深耕一二線城市，其中納保房源超7萬間。保障性租賃住房已成為租賃企業重要的增長極。輕資産模式成為企業快速滲透市場的關鍵路徑，通過品牌輸出、委托管理、特許經營等創新形式，實現輕投入、快擴張。

國企主導批量供應，保租房成企業擴張主力産品 據觀點指數不完全統計，期内樣本企業錄得18個租住項目新開業，與上個報告期基本持平。城發美寓、城投寬庭、合肥承寓、瓴寓國際、融通融寓、萬科泊寓、雅詩閣、有巢公寓、越秀星寓、招商伊敦公寓等多家租賃企業有新項目亮相。本期新增項目的産品類型覆蓋白領公寓、人才公寓、服務式公寓、保租房等，滿足不同人群的居住需求。

保租房REITs資本閉環再提速，成熟資産成資本核心錨點 8只REITs底層項目出租率均維持在92%以上的高位，主要基于核心城市租賃剛需的支撐，已上市的底層資産項目多數位于北京、上海、深圳等人口密集型城市，需求端穩定性強。公募REITs之外，住房租賃資本市場持續活躍。期内新黃浦·築夢城保租房持有型不動産ABS項目獲上交所受理，拟發行規模11.94億元。住房租賃資本市場已進入多元化金融工具協同、資産為王的發展新階段。

上海新規規範建設者之家，淡季效應下租金仍将維持調整态勢

10月28日，國民經濟和社會發展第十五個五年規劃的建議發布。其中提到，加快構建房地産發展新模式、優化保障性住房供給、因城施策增加改善性住房供給、建設安全舒适綠色智慧的“好房子”、建立房屋全生命周期安全管理制度等，以推動房地産高質量發展。

據觀點指數不完全統計，2025年10-11月中央及地方主要聚焦于政策指引、管理規範、市場供給、存量盤活、權益保障等方面，出台新規或舉辦相關工作會議，以推動住房租賃市場的發展。

數據來源：觀點指數不完全統計

地方層面，上海、深圳、珠海、西安等地政策聚焦行業管理規範，内容覆蓋保租房全生命周期管理、項目標準化、資金監管等方向，針對性解決行業此前存在的運營不規範、資金風險等痛點。

其中，期内深圳及深圳福田區出台保租房管理相關文件，進一步明确社會主體出租保租房的操作規範，包括房源備案、租金上限（不高于市場參考租金90%）、配租條件等，讓社會資本參與保租房運營有章可循。珠海的保租房征求意見稿則聚焦保租房全流程管理，從項目認定到運營監督形成閉環，推動保租房供給從普惠向精準匹配轉變。

值得一提的是，10月20日，上海市政府印發《新時代城市建設者管理者之家項目認定和運營管理規定（試行）》，明确自2025年11月1日起施行，規範通過保障性租賃住房遴選方式籌措的相關項目。此次新規構建了“遴選-認定-改造-運營-復核”的七環節全周期管理體繫，每個環節均明确剛性標準，确保項目從籌辦到運營的全鍊條規範。

在源頭遴選階段，要求各區按“供需适配、職住平衡”的原則，優先在交通便利、配套成熟的租賃需求旺盛區域儲備項目，從選址上保障實用性。同時明确中心城區以4人間為主且單床位月租金低至800元，房間必須配備衛浴與個人儲藏空間，運營滿一年需接受動态復核，不合格者需退還财政補貼等。

西安《住房租賃資金監督管理辦法》則針對行業共性風險，建立監管賬戶+資金分級釋放的安全體繫。具體來看，《辦法》将所有從事轉租經營的住房租賃企業納入監管。政策明确，單次收取租金超3個月或押金超1個月的資金需存入監管賬戶，按月釋放給企業，同時允許企業足額支付房東租金後優先釋放資金。這一規定既防範了長收短付、卷款跑路等行業亂象，又兼顧了企業運營靈活性，與9月施行的《住房租賃條例》形成政策呼應，推動行業資金監管常态化。

存量盤活上，深圳發布修訂後的《關于既有非居住房屋改建保障性租賃住房的通知》，以進一步推進保障性租賃住房建設籌集工作，助力盤活閑置商辦用房等存量房屋。

同時，多地通過精準賦能重點群體，提振租賃市場的需求活力。期内包括北京、南京、湖南、廈門、湖北、深圳等多省市的政策聚焦青年人才、多子女家庭等重點群體，通過公積金支持、落戶優化、創業補貼等方式，強化租賃住房的權益保障，降低租房成本。

現階段，住房租賃政策重心從規模轉向質量，無論是保租房供給優化還是運營規範，都凸顯精細化導向。

住宅租金表現上，觀點指數篩選重點50城（包括北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都、武漢等城市在内），監測其住宅平均租金走勢情況。

數據來源：同花順，觀點指數整理

2025年10月，50個城市住宅租金單價降至29.78元/平方米/月，環比跌幅從9月的3.06%擴大至4.39%，同比跌幅也從5.48%加深至8.91%。

分階段對比可見，三季度以來租金下行壓力持續累積。7月受畢業季效應支撐，50城租金環比跌幅僅0.07%，8月後淡季效應顯現，跌幅擴大至0.39%。10月則進一步突破4%，形成淡季效應疊加供給沖擊的加速下跌曲線。

其中，一線城市平均租金單價環比下跌6.95%至85.35元/平方米/月，對比上年同期下跌超10%，且北上廣深四城均出現環比及同比雙下滑。

同期，重點50城租金環比變動區間為-17.21%至2.3%，其中86%的城市租金出現環比下滑，90%的城市租金同比下跌，且跌幅區間為-29.38%至-0.53%。從50城内部來看，重點城市住房租賃市場在傳統淡季效應疊加供需結構調整的雙重影響下，租金下行壓力持續釋放且呈擴散态勢，市場供需失衡的矛盾正進一步顯現。

短期來看，四季度剩余的時間里仍為租賃傳統淡季，需求端難有實質性提振，淡季效應下租金仍将維持調整态勢。

中長期來看，随着保租房供應逐步進入平穩期，疊加人口淨流入核心城市的租賃需求支撐，核心城市優質房源的抗跌性将凸顯，上海、深圳核心地段的優質資産仍具備中長期配置價值。

頭部企業規模增長趨勢未改，多元化擴張策略成主流

住房租賃運營商層面，2025年頭部租賃企業規模增長趨勢未改，行業競争已進入多維能力比拼階段。

我愛我家第三季度業績顯示，截至三季度末，相寓在管房源約達33萬套，相較年初增加約2.7萬套。不過相寓第三季度單季度GTV同比下滑5.6%至51億元，前三季度GTV同比下滑3.5%至137億元。

從數據來看，以相寓為代表的分散式租賃企業管理房源規模穩步提升，但GTV的下滑反映出租賃交易單價或成交套數面臨壓力，這或與市場租金調整、供需關繫變化有關。

同期，泊寓通過保租房深度綁定、渠道多元拓展與産品分層布局，實現規模、效率、收益的增長。具體來看，第三季度，泊寓新拓展房源7608間，新開業10089間，截至9月底，泊寓共運營管理28.0萬間長租公寓，其中20.4萬間已開業，已有13.3萬間納入保障性租賃住房。

值得一提的是，多元化擴張策略成主流。泊寓通過多種渠道拓展房源，深化與各地國資平台合作的基礎上，進一步豐富資源獲取渠道。第三季度新拓房源中，來自互聯網、建材行業等非國企的房源占比達到41%。

經營效率上，截至9月底，萬科泊寓在管房源出租率為94.3%，1-9月租賃住宅業務實現營業收入同比增長4.4%至27.4億元。

同時，據龍湖冠寓官微披露，目前其全國累計開業超300家門店，持續深耕一二線城市，其中納保房源超7萬間，保障性租賃住房已成為租賃企業重要的增長極。

整體來看，頭部企業憑借品牌、運營和資源優勢持續擴大市場份額，行業層級固化特征日益明顯。同時輕資産輸出、國企合作、企業定制等多元化成為企業擴張的重要方式。

随着租購並舉住房制度的深入推進，住房租賃企業正從規模擴張向精細化運營轉變，未來有望繼續實現規模、效率與收益的協同增長。

數據來源：觀點指數不完全統計

與此同時，期内凱德集團宣布旗下雅詩閣在奧地利維也納和西班牙塞維利亞簽署七個新項目特許經營與管理協議，歐洲業務增至64個物業、約8500套公寓單元，全球管理規模突破1000個物業、17.5萬套公寓。

聚焦内地市場，雅詩閣繼續布局中國高端市場，簽約福建三江一号項目，打造127間高端服務公寓，計劃2028年投入運營。同時，期内凱德集團完成對北京順義新國展區域和光瑞府獨棟商業項目的收購，計劃将其改造為服務式公寓，並引入旗下"馨樂庭"品牌。

從企業布局住房租賃市場的表現來看，輕資産模式成為企業快速滲透市場的關鍵路徑，通過品牌輸出、委托管理、特許經營等創新形式，實現輕投入、快擴張。同時，政策導向持續強化，保租房布局、非居改保等動作成為國企與頭部企業的標配，商業改公寓、酒店改長租等模式既能降低供給成本，又能提升資産利用效率。

老牌運營商實現穩定經營之外，據觀點指數不完全統計，10-11月住房租賃市場迎來多個新品牌集中亮相，租住産品類型覆蓋大衆化保障到中高端改善的全鍊條供給體繫。

其中，國企/國資背景企業仍是供給主力，西安安居推出的“樂漾”聚焦本地新市民、青年群體，建元資管的“瑞元里”主打合規化運營與存量資産盤活。

廣電城市服務全新長租公寓品牌“迹寓”首個旗艦項目“迹寓·智谷”在廣州天河智慧城核心區域正式開業。項目定位中高端，面向都市青年及科技創新人才。

同時，城投寬庭旗下“寬岚”品牌落地上海豫園核心闆塊，以高品質居住與增值服務切入高端服務式公寓市場，“凱悅嘉迎”則聚焦商務長住與品質改善客群，通過獨立功能分區、酒店級配套服務填補中高端長住酒店細分空白。

新品牌的核心競争力集中于品質提升與合規運營兩大維度，與十五五規劃推動房地産高質量發展的主線同頻。

國企主導批量供應，保租房成企業擴張主力産品

新增項目開業層面，據觀點指數不完全統計，期内樣本企業錄得18個租住項目新開業，與上個報告期基本持平。

數據來源：觀點指數不完全統計

其中，城發美寓、城投寬庭、合肥承寓、瓴寓國際、融通融寓、萬科泊寓、雅詩閣、有巢公寓、越秀星寓、招商伊敦公寓等多家租賃企業有新項目亮相，樣本企業持續加大住房租賃市場投入。

本期新增項目延續“國企扛旗、多元補位”的主體分工。合肥承寓、鄭州城發美寓等國企背景企業均有新項目落地，這類項目普遍納入保租房或人才公寓體繫，對接新市民、青年人才的住房需求，依托政策支持實現批量開發與集中入市。

其中，合肥承寓以5個新增項目數成為本期開業項目數最多的樣本企業。同時，今年下半年合肥承寓集中發力，迎來山湖雲築社區、雍潤府社區、朗拾社區、西宸原著社區、天珺社區、雲起星辰社區、尚宸院社區、世界城社區等8大租賃社區陸續開業，推動合肥市保障性租賃住房加快向規模化、品質化供給邁進。

截至9月底，其已累計籌集房源超5.7萬間/套，運營項目47個，累計服務客戶約30萬人，覆蓋合肥主要城區。

聚焦項目類型，本期新增項目的産品類型覆蓋白領公寓、人才公寓、服務式公寓、保租房等，滿足不同人群的居住需求。

其中，保障性租賃住房已确立其絕對主導地位，逐步成為租賃企業擴張的核心産品。

舉例來說，隆科·凫寓保租房項目第三批次房源登記時間為11月7日-11日，本次配租房源共330套/間。項目所屬區域市場租金約為16.49元/平方米/月，項目租金為13.78元/平方米/月，相當于該街道的市場租金水平的83.57%。

據觀點指數了解，該項目是瓴寓國際與成都隆科凫邦置業有限公司合作開發的保障性租賃住房項目。

同時，期内亮相的欣寓雲璟里是有巢公寓與甯波海曙區屬保租房平台海欣控股集團攜手打造的大型保障性租賃住房社區，總建築面積為4.6萬平方米，可提供918套租住房源。

随着“十四五”收官與“十五五”規劃啟動，保租房供給将從增量擴張轉向提質升級，重點一二線城市仍将是供應核心，運營商與地方國企/政府平台的政企合作模式将持續主導。保租房不僅是解決民生住房問題的關鍵載體，更逐步成為租賃市場的壓艙石。

從區域市場表現來看，本期合肥、鄭州、成都等新一線城市成為供應核心，同時上海、廣州等核心一線城市新增項目聚焦租住品質升級。

值得一提的是，除了上文提及的城投寬庭以“寬岚”品牌布局高端服務式公寓外，外資代表企業雅詩閣延續精準下沉與品牌輸出的策略，期内在珠海、合肥等地有新增中高端公寓項目開業。

保租房REITs資本閉環再提速，成熟資産成資本核心錨點

公募REITs層面，期内已上市的8只住房租賃REITs先後披露了2025年第三季度業績表現。

數據來源：基金業績，觀點指數整理

2025年第三季度8只住房租賃REITs合計實現收入1.95億元，合計淨利潤約5662.98萬元，較上季度分别增長8.33%和5.64%，整體展現出保租房資産在核心城市租賃剛需支撐下的運營韌性。

但個體表現顯著分化，收入的環比增速跨度從-3.69%至50.27%不等，淨利潤環比變動區間覆蓋-121.21%至186.64%，核心差異源于資産擴容、運營效率與資産老化等多重因素。

具體來看，環比第二季度，除華夏基金華潤有巢REIT單季度收入出現輕微下滑外，其他7只REITs收入均實現上漲。同期受區域市場供需調整影響，該REIT淨利潤環比下滑4.66%。

高增長梯隊中，華夏北京保障房REIT以收入及淨利潤環比分别增長50.27%和33.96%，其核心驅動力來自擴募資産的並入。通過購入北京房山、通州等多個優質保障房項目，其持有的資産規模與可出租面積顯著提升，疊加北京租賃市場的強需求支撐，實現規模與效益同步增長。

招商基金蛇口租賃住房REIT淨利潤環比激增186.64%，環比漲幅居首，主要與其上半年的财務表現基數較低有關，同期收入環比增長6.09%。匯添富上海地産租賃住房REIT同樣表現亮眼，收入與淨利潤環比分别增長8.40%和86.34%，上海核心區位的租金穩定性與政策扶持資金的補充，共同推動盈利效率的大幅提升。

同時，國泰君安城投寬庭REIT憑借上海核心區規模化資産優勢，單季度收入及淨利潤數值均位居首位，兩者環比分别增長3.64%和6.11%

而華泰蘇州恒泰租賃住房REIT成為唯一虧損的REIT，淨利潤從上季度的442.57萬元，下跌至-93.86萬元，環比下跌121.21%，盡管其底層資産出租率仍高達97.26%（按出租面積計），但底層資産運營超12年，設施老化導致維護成本大幅上升，直接侵蝕盈利空間。

另外，作為衡量投資者回報的關鍵指標，8只租賃住房REIT年化現金流分派率介于2.31%-3.96%之間。匯添富上海地産租賃住房REIT以3.96%的年化分派率居首，國泰君安城投寬庭保租房REIT、華泰蘇州恒泰租賃住房REIT以及招商基金蛇口租賃住房REIT緊随其後，分派率均超3%。而華夏北京保障房REIT雖收入與淨利潤規模可觀，但受市值波動影響，年化現金流分派率僅2.31%，處于區間下限。

數據來源：基金業績，觀點指數整理

高出租率是業績穩健的核心支撐，2025年9月底，8只住房租賃REITs整體平均出租率達95.97%。

8只REITs底層項目出租率均維持在92%以上的高位水平，主要得益于核心城市租賃剛需的支撐，已上市的底層資産項目多數位于北京、上海、深圳等人口密集型城市，需求端穩定性較強。同時，得益于保租房相對市場化租金的價格優勢，在租賃市場承壓期形成了天然的需求安全墊。

其中中金廈門安居REIT以99.25%的出租率領跑，其持有的園博公寓和珩琦公寓項目月末出租率分别為99.19%和99.32%。

紅土深圳安居REIT、華泰蘇州恒泰租賃住房REIT緊随其後，整體出租率分别達97.96%和97.26%，為收入增長奠定堅實基礎。

租金收繳率同樣表現亮眼，中金廈門安居REIT、紅土深圳安居REIT、國泰君安城投寬庭保租房REIT、華夏基金華潤有巢REIT、招商基金蛇口租賃住房REIT等多個基金整體租金收繳率均超99%，租戶質量與回款管理維持穩定。

數據來源：同花順，觀點指數整理

二級市場表現上，已上市8只REITs短期受市場環境影響出現階段性調整，個體間因底層資産區位、運營質量差異呈現明顯分化。

2025年11月18日當日，8只REITs漲跌分化，5只下跌、3只上漲，整體波動幅度控制在1%以内，體現出較強的抗波動能力。

拉長至月度與季度周期，近三月8只REITs全部錄得負收益，平均跌幅為4.1%，華夏基金華潤有巢REIT跌幅最大。近一月市場情緒回暖，除華夏基金華潤有巢REIT出現下跌外，其余7只均實現正增長，紅土深圳安居REIT漲幅領先，華夏北京保障房REIT、中金廈門安居REIT漲幅也超2%。短期波動主要受資本市場整體環境、REITs市場供求關繫等因素影響，並未改變保租房資産的核心價值邏輯。

數據來源：觀點指數不完全統計

值得一提的是，10月底，華夏基金華潤有巢REIT擴募申請歷經近一年審核後正式通過，成為市場第二單獲批通過的住房租賃REITs擴募項目，該REIT的擴募申請于2024年11月11日獲上交所受理。

公募REITs之外，住房租賃資本市場持續活躍。

其中，上海新黃浦實業集團股份有限公司的“新黃浦·築夢城保租房持有型不動産ABS項目”于2025年10月24日獲得上交所受理。該項目以新黃浦·築夢城闵行區梅隴鎮項目為底層資産，拟發行規模11.94億元。

新黃浦·築夢城梅隴社區于2020年4月啟動建設，2023年2月正式入市供應，總建築面積約7.7萬平方米，包含6棟23-24層住宅及商業配套。

值得注意的是，該底層資産曾于2024年1月被新黃浦規劃為公募REITs底層資産，計劃發行規模不低于8億元，此次轉向ABS類型産品且發行規模提升至11.94億元，本質是企業根據資産特性與市場環境的靈活選擇。

相比公募REITs對資産規模、分派率等的嚴格要求，持有型ABS對資産組合靈活度更高。因此，對于暫未達到公募REITs規模或收益要求的成熟保租房資産，可先通過ABS實現部分資金回籠，待資産規模擴大、分派率達標後，再轉向REITs實現權益退出。這種ABS培育到REITs上市的階梯模式，将為更多企業的保租房資産提供資本化出口。

10月29日，建信住房租賃基金在上交所舉行建信長租擴募挂牌儀式，宣布市場首單持有型不動産ABS擴募份額正式上市。

除此之外，由上圖表可知，地方國資主導的租賃主體（如南京新居、杭州安居、廣州安居等）聯合頭部金融機構，通過住房租賃債券、ABS、REITs、CMBS等多元工具實現高效融資。整體來看，政策紅利與資産穩定性共同推動行業金融生态成熟，為租購並舉制度提供堅實的資本支撐。

總結來看，住房租賃資本市場已進入多元化金融工具協同、資産為王的發展新階段。未來，随着更多成熟保租房資産通過多元化工具對接資本，将進一步豐富保租房投融管退鍊條，推動行業從政策驅動向政策+資本雙驅動轉型。

免責聲明：本文内容與數據由觀點根據公開信息整理，不構成投資建議，使用前請核實。