重回擴張線 | 2025年11月物流倉儲暨基礎設施投資發展報告

觀點指數 指數階梯式回升，物流數據互聯促産業優化 2025年10月中國物流業景氣指數（LPI）為50.7%，雖環比微降但仍處擴張區間，8月起倉儲指數呈階梯式回升，10月已回升至50.6%，重回擴張線。政策端聚焦物流數據開放互聯發力，低空經濟、綠色物流等領域獲政策支持，疊加企業供應鍊優化升級，行業降本增效成果持續鞏固。

多領域趨于分化發展，科技與綠色物流價值轉型 據物聯雲倉披露，10月全國重點城市連續4個月租金持平、但空置率仍略升，物流地産、快遞等領域企業盈利分化，順豐、萬緯物流等頭部企業穩健增長。行業向科技綠色轉型，普洛斯、京東等聯合科技企業落地零碳園區，通過智能技術與新能源應用實現降本增效。

物流投資倉網與生态協同，技術與資産整合提速 報告期内物流行業投資活躍，6起相關動态凸顯“倉網協同、技術賦能”的特征。普洛斯、中通等頭部企業通過建智能倉、落智慧樞紐強化效率；京東物流聯動伙伴完善倉網。資本層面，申通收購丹鳥等整合動作頻現，行業借技術與資産整合加速高質量發展。

物流倉儲REITs表現穩健，規模增長分紅持續向好 2025年三季度物流倉儲REITs表現亮眼，闆塊平均出租率達92%，嘉實京東等多只産品滿租或接近滿租。行業年化分派率穩定在4%，南方順豐、中金普洛斯等分紅表現突出。政策支持與運營優化下，其規模将持續擴張，成資産配置的“壓艙石”。

指數階梯式回升，物流數據互聯促産業優化

2025年10月份，中國物流業景氣指數為50.7%，較上月回落0.5個百分點，但比去年同期提升0.1個百分點。10月份，絕大部分分項指數環比回升，其中業務總量指數、新訂單指數、資金周轉率指數、物流服務價格指數、固定資産投資完成額指數、從業人員指數和業務活動預期指數處在景氣區間。

中物聯表示，10月份數據回調和前期高基數有一定關聯，是需求增長變化和季節性因素的綜合作用，總需求仍處在擴張區間，反映物流保持活躍态勢，工業領域和居民消費領域物流需求繼續形成穩定支撐，後期企業對後市預期保持穩中向好判斷。

數據來源：國家郵政局、中物聯，觀點指數整理

2025年10月份，倉儲指數為50.6%，較上月回升1個百分點，重回50%的擴張與收縮臨界點以上。從分項指數來看，同上月相比，業務量指數、設施利用率指數、期末庫存指數、平均庫存周轉次數指數有所上升，升幅在0.6至3.8個百分點之間。

據觀點指數統計，從時間維度看，倉儲指數自1-2月短暫下滑後進入波動調整期，8月起呈現階梯式回升态勢。中國物流與采購聯合會分析指出，指數回升反映市場需求逐步回暖，供應鍊上下遊銜接更趨順暢，商品流轉速度加快，企業補庫意願略有增強，盡管庫存水平仍有下降，但降幅已較前期收窄。

同時，2025年三季度倉儲指數均值為49.7%，較去年同期回升0.9個百分點，彰顯行業應對短期沖擊的韌性持續提升。中物聯預測，随着四季度穩增長政策效能加速釋放，投資和消費領域的相關活動保持積極，倉儲業務需求仍具備進一步回升的空間。

2025年10月，中國快遞發展指數為475.5，同比提升2.4%，其中發展規模指數、服務質量指數和發展能力指數分别為616.4、705.2和240.7，同比分别提升5.6%、0.2%和1.7%，發展趨勢指數為68.6。

當月上旬，快遞企業積極拓展服務空間，滿足假日期間特産、生鮮寄遞需求；中下旬，快遞企業深化與電商協同發展，加強自動化、無人化、智慧化設備應用，提升處理能效，日均快遞業務量約6億件，為“雙十一”電商大促築牢保障。

10月份中國電商物流指數為113.1點，比上月回升0.4點，連續8個月回升，創2025年以來新高。分項指數中，總業務量指數、農村業務量指數、人員指數、物流時效指數、滿意度指數、實載率指數有所上升，履約率指數環比持平，庫存周轉率指數和成本指數有所下降。

在雙節假期消費的推動下，連續8個月回升，且随着“雙十一”等促銷活動陸續啟動，需求有望繼續保持回升趨勢。分地區來看，四大地區總業務量指數均有所回升。西部地區電商物流總業務量指數回升0.8點，漲幅最高。

政策方面，據觀點指數不完全統計，共錄得5起相關政策，涵蓋數據互聯、綠色貿易、低空經濟、藥品物流、降本增效等領域，形成“數字化+綠色化+場景化”的政策組合拳。

期内，國家發改委發布的《關于推動物流數據開放互聯有效降低全社會物流成本的實施方案》，聚焦物流數據與産業數據的融合應用，提出深化跨行業數據整合利用，提升數字化供應鍊集成服務能力。

這一政策将打破物流數據孤島，推動貨主、物流企業、倉儲設施等數據的互聯互通，為智能調度、需求預測等應用奠定基礎，預計可降低全社會物流成本1-2個百分點。

商務部《關于拓展綠色貿易的實施意見》則從裝備端發力，推廣新能源運輸車輛、智能倉儲節能繫統、冷鍊低碳改造，引導企業使用綠色物流裝備。

京東、順豐等企業已加速布局新能源車隊，萬緯物流的智能倉儲節能繫統使單倉能耗降低20%，綠色物流成為行業轉型的新方向。

國務院辦公廳《關于加快場景培育和開放推動新場景大規模應用的實施意見》将低空經濟明确列為新領域新賽道的重點培育對象，為無人機物流、無人配送的規模化應用提供政策支持。

地方政策同樣精準發力，上海市交通委員會《交通物流降本提質增效上海行動計劃》鼓勵中小物流企業向專精特新方向發展，在多式聯運、智慧物流、冷鍊物流、城市配送等領域培育特色競争優勢。

上海市藥品監督管理局《上海市藥品現代物流指導意見》則覆蓋藥品物流全環節質量控制與信息追溯，推動降低藥品物流運營成本，為醫藥冷鍊的規範化、高效化發展提供保障。

政策紅利下，行業運行質效顯著提升。前三季度我國社會物流總費用14.2萬億元，繼續保持有統計以來的最低水平，物流成本占GDP的比重穩步下降，反映了行業降本增效成果持續鞏固。

中國物流與采購聯合會數據顯示，三季度全國食品冷鍊物流業務總需求1.173億噸，同比增長4.72%，增速較二季度提升0.16個百分點。在消費升級與政策規範的雙重驅動下，生鮮電商、預制菜等領域的冷鍊需求持續釋放。

綜上，近期政策從數據、綠色、場景、細分領域等維度為物流行業賦能，疊加社會物流成本低位運行、冷鍊需求穩步增長的良好态勢，物流行業的發展質量與效率将進一步提升。

多領域趨于分化發展，科技與綠色物流價值凸顯

期内，倉儲市場供需指標同步變動。據物聯雲倉數據，10月全國平均租金為23.17元/㎡·月，環比持平且已連續4個月維持這一水平，全國倉儲空置率16.5%，較此前有所上升；41個重點城市平均租金為23.55元/㎡·月，較上月小幅下降，空置率15.86%，環比上升0.44個百分點。

數據來源：物聯雲倉，觀點指數整理

分城市來看，41個重點監測城市中，超半數城市租金與空置率基本保持穩定。部分華北、西北地區城市因新增供應集中，空置率出現階段性上升，倉儲市場供需格局呈現明顯的城市分化特征。

物流地産領域核心趨勢聚焦成本結構優化與業務模式調整。萬緯物流三季度總營收31.8億元，同比增長7.4%，通過加速從重資産運營向“重資産+輕資産”模式轉型，持續優化财務結構。寶灣物流總營收13.8億元，同比減少3.91%，淨利潤同比降幅達57.71%，主要受新開業園區培育周期較長、智慧園區改造及光伏項目投入等因素影響，短期利潤面臨一定壓力。

快遞行業整體以量價齊升帶動盈利改善為主要方向。前三季度，京東物流營收550.84億元，同比增長24.1%，受全職騎手數量增加影響，淨利潤下滑15%；其倉儲網絡總管理面積已超3400萬平方米，通過“聚量共配”模式優化運輸鍊路、減少中轉頻次，依托數字化繫統實現物流全鍊路可視化，持續探索降本增效路徑。

順豐控股表現穩健，總營業收入2252.6億元，同比增長8.89%，歸母淨利潤83.1億元，同比增長13.69%，淨利潤率3.87%，業務規模與盈利水平同步提升。中國外運總營收750.4億元，同比下降12.60%，淨利潤同比減少4.28%，主要受制于傳統貨代業務模式對國際運價的高度敏感性，以及外部貿易環境帶來的挑戰。

冷鍊與跨境物流領域在高增長背景下呈現結構分化特征。冷鍊領域中，前三季度海容冷鍊總營收24.3億元，同比增長15.20%，淨利潤率12.26%，盈利水平保持穩健；冰山冷熱總營收36.1億元，同比下降2.73%，淨利潤同比下降4.12%。跨境物流賽道上，嘉誠國際總營收9.5億元，同比下滑3.40%，但淨利潤率維持15.86%的高位，盈利能力穩固。

與此同時，面對傳統物流模式面臨的效率與環保雙重壓力，供應鍊物流、綠色物流成為行業轉型焦點，多家企業通過技術合作、模式創新推動價值增長。

期内典型園區有普洛斯西門子智慧物流園區、京東與甯德時代物流倉配及零碳園區、萬緯上海奉賢臨港園區、京東與德力西電氣零碳園區。

普洛斯西門子智慧物流園區開展創新試點，依托西門子在自動化、數字化及能源管理領域的技術積累，結合普洛斯的物流基礎設施網絡及新經濟産業生态資源，雙方聯合研發可規模化復制的智能零碳解決方案。經第三方測算，該方案落地後有望實現園區設備互聯率提升至95%以上，運營能耗降低18%，人力成本減少12%，為物流園區的數智化與低碳化融合發展提供技術參考。

京東與甯德時代物流倉配及零碳園區，以綠色轉型為核心方向推進物流裝備電動化。借助甯德時代長循環電池技術支撐，京東計劃在年内将新能源配送車占比提升至60%。參考行業平均水平，單台新能源物流車年均減排量約11噸二氧化碳。這種“技術+場景”的合作模式，通過規模化應用新能源裝備，可使相關采購成本降低20%，在提升物流運營環保屬性的同時優化成本結構。

萬緯上海奉賢臨港園區成為綠色物流領域的實踐標杆。園區配備10間獨立催熟庫，引入ESG管理體繫，已獲得LEED鉑金級正式認證。其搭載的智能分揀繫統處理效率達1.2萬件/小時，與行業核心區域智能分揀設備78%的滲透率水平保持一致；同時結合光伏建築一體化設計，實現15%的能耗自給，為物流園區綠色轉型提供了可復制的實踐路徑。

京東與德力西電氣合作共建零碳園區，通過供應鍊數字化整合，探索“京東超級供應鍊”在工業領域的落地應用。園區内設備自動化率達97%的生産線，最快可實現1.7秒下線一個産品；工業品訂單響應時間從48小時壓縮至8小時，流通成本降低25%。雙方同步探索無碼入倉的新型入倉模式，帶動入倉商品數量同比增長4倍，契合當前物流行業數智化轉型、降本增效的發展趨勢。

物流投資倉網與生态協同，技術與資産整合提速

報告期内，共錄得6起投資事件相關動态，頭部企業通過技術合作、産能落地、資本並購等多元舉措，推動行業向效率化、全球化、生态化方向穩步進階，“技術深度融合、資産高效整合”成為行業發展的鮮明特征。

技術創新與物流場景的融合應用持續深化，成為企業提升運營效率的核心抓手。普洛斯不斷強化智能物流生态布局，其昆山飛洋物流園自動化倉正式投用，配置智能分揀機器人與AGV搬運繫統，實現倉儲作業自動化升級；同時與四家智能物流裝備領軍企業達成戰略合作，共建“空間×生态”創新服務模式，目前已有5個合作試點園區落地，加速将技術成果轉化為園區實際運營能力。

中通快遞在智慧物流樞紐建設上動作頻頻，以3.81億元競得佛山順德地塊，計劃投資50億元打造“空地一體智慧運營中心”。該中心将整合無人機幹線運輸、無人車末端配送、智能分揀中心等設施，構建“空-陸-倉”協同的智慧物流網絡，進一步完善其智能化物流布局。

汽車物流細分領域同樣呈現技術賦能趨勢，一汽豐田售後備件全國總倉落地普洛斯天津空港汽車産業園。該倉庫采用“智能貨架+自動化分揀”繫統，實現備件從入庫到出庫的全流程無人化操作，使備件配送時效從48小時壓縮至24小時，庫存周轉率提升30%，顯著優化汽車售後物流服務效率。

物流企業加速倉網資源整合與生态聯動，通過跨主體合作深化供應鍊服務能力。京東物流與京東産發聯動發力，與蒙牛合作啟動武漢BC一體化倉網項目，整合倉儲、配送、冷鍊等核心資源，實現蒙牛乳制品從“工廠到消費者”的全鍊路可視化管理，訂單處理時效提升50%。

京東物流滄州倉正式投入運營，重點聚焦華北區域電商與産業帶物流需求，日處理訂單能力達5萬單，進一步加密了其在北方地區的倉網布局。與此同時，壹米滴答武漢分撥中心落地京東産發武漢物流園，借助京東産發的基礎設施資源與成熟運營經驗，雙方成功構建“物流地産+零擔物流”的生态協同模式。

資本運作與資産交易成為物流行業優化資源配置的重要途徑，多領域整合動作亮點頻現。天津港集團拟轉讓中鐵儲運60%的股權，通過引入市場化資本提升鐵路物流資産運營效率，推動天津港鐵水聯運業務向市場化轉型；高瓴旗下物流平台EZAHill以4000萬美元收購泰國滿租DHL倉庫，進一步完善其在東南亞的倉儲網絡布局，為中國品牌出海提供本地化物流支撐。

國際物流資産交易市場表現活躍，凱德騰飛房托以9000萬新元出售澳洲昆士蘭物流項目，較評估價溢價9.5%，反映出國際資本對成熟物流資産的價值認可；香港服裝品牌G2000主席田北辰的粉嶺貨倉以3.8億港元售予内地物流企業，體現了内地資本對香港優質倉儲資源的持續關注。

快遞行業股權整合持續推進，申通快遞完成對丹鳥物流100%股權的收購，補全了其在電商大件物流與末端配送領域的能力短闆。丹鳥物流的區域配送網絡與申通快遞的幹線網絡形成協同效應，預計将推動申通在電商件領域的市場份額提升2-3個百分點。

冷鍊物流領域，紅星冷鍊再次向港交所遞交上市申請，若成功上市，募集資金用于在未來四年建造一座新加工廠及新冷凍食品倉儲倉庫，獲得資本支持用于全國冷鍊網絡擴張與溫控技術升級，助力其增強在生鮮、醫藥冷鍊細分市場的競争力。

綜合來看，物流行業正通過三大路徑實現高質量發展：頭部企業以技術合作與場景落地夯實運營效率優勢，以倉網布局與生态聯動構建供應鍊服務壁壘，以資本並購與資産交易優化全球資源配置、推動行業結構升級，倉網協同、生态聯動、技術賦能、資産整合的發展态勢愈發清晰。

物流倉儲REITs表現穩健，規模增長分紅持續向好

2025年三季度，倉儲物流REITs在運營穩定性與分紅持續性上表現亮眼，底層資産高出租率與穩定現金流支撐下的分紅能力，使其在基礎設施資産配置中凸顯優勢，成為資本市場關注的重點領域。

據觀點指數統計，三季度闆塊平均出租率達92%，顯著高于國内倉儲物業整體85%的平均水平。單只産品中，嘉實京東倉儲基礎設施REIT實現100%滿租，中銀中外運倉儲物流REIT出租率97.0%，華泰寶灣物流REIT、南方順豐物流REIT出租率也分别達到96.6%、96.5%，整體保持高景氣運營狀态。

高出租率的背後，是底層資産“核心區位+高標配置”的雙重支撐。多數産品聚焦一線及強二線城市核心區域高標倉，既精準匹配電商、制造業的現代化倉儲需求，又依托核心區域稀缺土地資源形成供給壁壘，租戶續租意願較強，為REITs持續穩定運營奠定堅實基礎。

收益端的穩定分紅進一步強化了倉儲物流REITs的投資吸引力。行業年化分派率穩定在4%，不僅高于貨币基金（約2%）、國債（約2.5%）等低風險資産收益，也優于部分商業地産REITs（約3.5%），收益優勢較為明顯；

具體來看，多只産品分紅表現亮眼。2025年度南方順豐物流REIT首次分紅每10份派0.8040元，按當前淨值計算分紅收益率超4.5%；紅土創新鹽田港REIT第三次分紅每10份派0.2477元，年内累計分紅總額超2300萬元。

2025年内中金普洛斯REIT累計分紅金額約2.58億元，上市以來已累計分紅13次、總額約13億元，歷史年度分紅比例近100%，充分展現頭部産品的收益穩定性與分紅兌現能力。

即便在行業分化背景下，倉儲物流REITs的分紅韌性依然突出。以中航易商倉儲物流REIT為例，盡管其淨利潤率為-63.5%，仍完成年度第二次分紅，每10份派0.6771元。

這種“分紅不中斷”的特性，源于底層資産“長期租約+租金遞增”的模式，多數租約期限為3-5年，租金漲幅鎖定在3%-5%，可預期的穩定現金流為分紅提供了堅實支撐，有效緩沖市場波動對投資者收益的影響。

而且，由于“需求剛性+運營優化”的雙重優勢，讓倉儲物流REITs在2025年三季度市場波動中展現出較強的抗跌屬性，淨值跌幅顯著低于中證REITs指數及其他類型REITs，成為投資者資産配置中的“避險選擇”。

行業後續發展動力充足，一方面政策持續支持物流基礎設施證券化，新一批高標倉REITs有望陸續上市，進一步豐富産品供給；另一方面，頭部企業通過“擴募+運營提效”雙輪驅動提升資産質量，普洛斯、順豐等機構既可以向REITs注入新增優質倉儲資産，又能借助數字化技術降低運營成本，推動分派率穩步提升。

未來，“規模擴張+效率優化”的發展路徑，将助力倉儲物流REITs持續在資産配置市場中扮演“壓艙石”的角色，既為投資者提供“穩定收益+抗風險”的優質選擇，也為物流行業資本化、規模化發展提供重要支撐。

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