資本市場退潮 | 2025年11月物業服務發展報告

觀點指數 “十五五”明确提升物業服務質量，居委會可下設物業管理委員會 十五五規劃建議提出，要實施房屋品質提升工程和物業服務質量提升行動，将物業服務視為推動房地産高質量發展和保障民生的關鍵力量，意味着行業核心職能不再局限于不動産維護，而是向社區運營、民生服務、城市治理綜合服務等領域拓展。同期，新修訂的居委會組織法明确“居委會可根據需要設立環境和物業管理等委員會”，這表明社區博弈格局将有所改變。

物企市拓熱度回升，非住類項目成破局重點 和此前報告期相比，本期物企市場化拓展熱度有所回暖，企業在新拓項目增長的同時，業态結構也呈現多元並進的趨勢，住宅類項目仍是基本盤，但非住類項目逐漸成為規模增長的破局點。

物企營收及淨利潤持續分化，貨币資金大幅收縮 期内A股物企公布三季報，數據方面顯示物企間仍呈現營收及盈利能力分化的趨勢，頭部物企營收增長保持優勢，淨利潤增速平穩。相比之下，中下遊物企營收增速趨緩，淨利潤波動幅度較大。同時樣本物企經營活動現金流淨額負值居多，貨币資金普遍下滑，表明物企仍面臨物業費收繳難、人工及外包成本剛性增長的壓力。

金科服務拟私有化退市，華潤萬象生活市值再破千億 期内，博裕旗下公司作為要約人計劃推動金科服務私有化退市，最高總代價約為23.27億港元，理由是股份流動性低。若最終退市，金科服務将成為近年來第四家退市的港股物企，凸顯物業股在資本市場被持續邊緣化。二級市場上，華潤萬象生活時隔兩年多重回千億港元總市值，觀點指數認為得益于其"商業運營+物業管理"雙輪驅動的模式、穩健的财務表現以及在物業行業中的頭部地位。

企業聚焦人機協同作業等領域，注重與科技公司戰略合作 數字科技領域，物業及城市服務企業本期主要聚焦于全局服務整合、社區新能源、智能環衛機器人、人機協同作業及可持續發展五大維度。其中，武漢城建集團旗下城市服務集團與宇樹科技、阿里巴巴達摩院合作啟動智能機器人物業服務試點，旨在推動智慧物業邁入人機協同新階段，首批已在5個小區和2個商業體落地。

“十五五”明确提升物業服務質量，居委會可下設物業管理委員會

10月28日，《中共中央關于制定國民經濟和社會發展第十五個五年規劃的建議》全文發布，其中指出要促進生活性服務業高品質、多樣化、便利化發展。建設安全舒适綠色智慧的“好房子”，實施房屋品質提升工程和物業服務質量提升行動，建立房屋全生命周期安全管理制度等。

該《規劃》是未來五年中國經濟社會發展的宏觀方向，此次将物業服務視為推動房地産高質量發展、保障民生的關鍵力量，也意味着物企服務的核心價值不再局限于不動産維護，而是轉向社區運營、民生服務與城市治理綜合服務等多個維度。

期内，國家發改委等部門印發《深化智慧城市發展推進全局數字化轉型行動計劃》的通知，表示要深化智慧社區建設，支持有條件的地區改造建設一批高品質智慧社區，完善社區嵌入式服務設施，按需配置、優化升級社區數字服務能力，發展智慧物業。打造數字惠民服務生活圈，完善一站式托育助老、親子閱讀、社區康養等服務的幸福鄰里綜合體。建設智能充電樁等便民設施，加快停車設施智能化改造和建設，推廣高樓消防預警、高空抛物監測、電動自行車智能阻止等數字應用。推進綠色智能建築建設，深化全屋智能應用，探索推動具身智能機器人進社區、進家庭。

觀點指數認為，該《行動計劃》将驅動物業行業加速向技術密集型智慧服務商轉型，行業競争焦點從傳統物業管理轉向數字化運營能力比拼，倒推企業大幅提升技術投入與人才儲備。不過，頭部企業憑借平台整合能力快速擴張，行業集中度或将顯著提高。

10月末，全國人大常委會表決通過了新修訂的《中華人民共和國城市居民委員會組織法》，並将于2026年1月1日起實施。

值得注意的是，新修訂的《居委會組織法》第九條明确，居委會可根據需要設立環境和物業管理等委員會。第十條明确，居委會職責包括指導和協助設立業主大會和選舉業主委員會，協助指導和監督業主大會和業主委員會依法履行職責，協助調解物業糾紛。

因而，物業管理将成為居委會的下設機構，居委會成為代表基層政府行使指導監督權的正式力量。從物企角度看，社區博弈格局有所改變，業委會決策将在居委會指導下進行。同時，物業矛盾調整過程中行政介入将成為常态。物企應主動建立與居委會的常态化溝通機制，在強監管時代尋找合規紅利。

同時期，四川省高級人民法院與四川住建廳發布《涉物業糾紛治理白皮書（2024-2025）》，針對新能源汽車充電樁安裝、人臉識别門禁使用等民生熱點争議，明确了清晰的權責標準。

法院明确，業主在自有車位申請安裝新能源汽車充電樁時，物業服務人不得以電力容量、消防安全等理由阻礙，需按要求配合出具允許施工的相關證明，保障業主合法權益與國家節能減排政策落地。還界定，若業主不同意通過人臉識别驗證出入小區，物業服務人必須提供刷卡、按鍵等其他合理驗證方式，不得将人臉識别作為唯一的通行手段，平衡技術應用與個人信息保護。

此外，上遊房地産市場增量仍在持續收窄。統計局數據顯示，1-10月，全國房地産開發投資同比下降14.7%；房屋新開工面積下降19.8%；房屋竣工面積下降16.9%。新建商品房銷售面積同比下降6.8%；房地産開發企業到位資金同比下降9.7%。

總體上，物業行業增長模式轉型升級是必然趨勢，結合十五五規劃提及的物業服務質量提升戰略，物企應該将資源集中于優勢區域。在服務方面，標準化與透明化不再是口号，智慧化投入成為生存剛需。業務破局方面，應全力拓展産業園區、企業總部、商業綜合體等B端服務，國資背景企業更可優先承接政府樓堂館所、學校醫院等公共服務外包，打通多元化業務發展路線。

物企市拓熱度回升，非住類項目成破局重點

此前三個報告期，樣本物企市場化拓展熱度均呈現低迷态勢，本期整體市拓熱度有所回暖，企業新拓項目增長的同時，在業态結構上也呈現出多元並進的趨勢，住宅類項目仍占據基本盤地位，但非住類項目逐漸成為規模增長的破局點。

舉例來看，招商積余10月27日官微表示旗下單位近兩月在航空、高校、住宅、園區等賽道持續發力，中標了佛山希音物流園、人福醫藥集團項目、太平灣物業綜合服務、中安創谷科技園三期、南航新疆基地、中國光大銀行股份有限公司大連分行、贛南醫科大學龍南校區、無錫交響音樂廳、深圳維景酒店等22個項目。

深業運營年底沖刺，近期中標醫院後勤、産業園區、公建項目、法院項目、金融辦公場所等七個項目，當中鄭蒲港新區園區物業服務項目服務面積達到290萬㎡，服務期為三年；羅湖區翠竹、東曉、東湖街道、城管局、教育局物業服務項目開拓了公建服務面積約8萬㎡，實現“物管城市+傳統物業”全業态服務和集約化管理。

分主要業态來看，住宅物業服務市場既面臨挑戰亦存在機遇。一方面，業主拒交物業費，要求降價，導致一些物企不得不撤場；另一方面，標杆房地産項目仍需要優質物業服務，物企通過構建專業化、品質化服務能力，仍可獲得與優秀房地産商合作的機遇。

期内，朗詩綠色生活成都分公司發布《關于朗詩未來著物業服務退場告知書》，表示将在2026年2月7日正式退出成都朗詩未來著小區的物業管理服務工作。

《告知書》表示，撤場的主要原因是“受小區物業費收繳率嚴重下滑及運營成本持續攀升等多重因素影響，已長期處于收不抵支狀态”。相關信息顯示，截至2025年8月，成都朗詩未來著物業管理服務項目已虧損300萬元。

業績公告顯示，2025上半年朗詩綠色生活已退出不再管理經營的住宅項目6個，退出管理規模約47萬平方米。

相比而言，綠城服務旗下綠城咨詢在10月24日與中建東孚簽署戰略合作協議，目的旨在為後者上海中環麓島項目引入綠城物業服務標準與管理模式，從歸家動線設計、服務禮儀規範到設施維護標準，全面提升項目服務品質。

商業物業方面，物企的角色已逐漸從基礎服務保障向商務空間價值賦能轉變。

11月11日，中建智地的旗下智地睿怡物業入駐了北京旭輝空港中心，並依托其在樓宇管理與企業服務方面的成熟經驗，為項目打造繫統化服務方案，内容涵蓋智能安防升級、高效企業配套等多個維度。

據介紹，北京旭輝空港中心坐落于首都空港核心區域，集商務辦公、産業服務與商業配套于一體，是推動區域發展的重要樞紐。項目定位高端，因而對物業服務的專業性、繫統性與響應效率提出更高的要求。

園區物業方面，物企仍以獲取優質客戶項目為戰略重心，涉及電商、綜合物流、智慧安防、新能源、高端制造等行業。

具體來看，世茂服務斬獲廈門德邦産業園，為該項目提供車輛調度管理、安全管理、全周期設施運維和應急保障等服務。招商積余中標佛山南海粵海智能制造産業園及佛山希音物流園項目，前者是以大數據、雲計算、物聯網為代表的新一代信息技術産業集群；後者希音則是業務覆蓋全球150多個國家及地區的國際快時尚電商平台。金地智慧服務服務則入駐了海康威視西安科技園，進一步深化在高端産業園區的服務布局。卓越商企服務則與中科創達簽約合作，為其南京智能汽車産業園提供全委托物業及專項服務，管理規模達9萬平方米。

城市及公共服務領域，學校、醫院後勤、文旅項目等成為本期物業企業拓展新項目的重要細分領域。

舉例來看，特發服務正式進駐香港大學深圳醫院物業管理項目，並且，截至目前已服務深圳5家三家醫院，持續鞏固醫療後勤領域的競争力。金碧物業成功拓展甘肅交通職業技術學院、蘭州博文科技學院、上饒戈陽縣中醫院等項目，推動業務版圖與服務能力再上台階。中冶物業成功簽約了天津五大道公園項目，該項目以英倫風格鐘樓為主題，集地標建築、遊客服務、交通樞紐、地下停車等多元功能于一體，占地面積2.48萬平方米，是天津市重點打造的文旅新地標。

物企營收及淨利潤持續分化，貨币資金大幅收縮

截至當前，A股上市物企已公布2025年三季度财報，從前三季度數據來看，物企之間仍呈現營收與盈利能力分化的态勢，頭部物企在營收增長方面保持優勢，淨利潤增長也較為穩定；相比之下，中下遊物企營收增速整體趨緩，淨利潤波動幅度較大。

具體來看，招商積余前三季度營收同比增長14.65%至139.42億元，淨利潤同比增長10.71%至6.86億元。第三季度實現營收48.35億元，同比增長11.89%，錄得淨利潤2.12億元，同比增長14.96%，增長趨勢平穩。

公告介紹，招商積余在做大規模方面，堅持多元化賽道布局，深化股東資源協同，創新突破市場化住宅賽道，截至2025年9月末在管物業項目2410個，管理面積3.67億平方米。前三季度物業服務實現新簽年度合同額30.23億元，其中市場化拓展項目新簽年度合同額27.81億元。同時，圍繞業主與企業客戶核心需求，重點發力空間運營、美居服務及企業綜合服務等高附加值闆塊，持續推動收入結構優化與盈利能力提升。

比較而言，新大正前三季度營收同比下降11.82%至22.72億元，淨利潤同比下降2.97%至1.04億元；第三季度實現營收7.69億元，同比下降9.66%；但淨利潤則同比大幅增長29.38%至3267萬元。南都物業前三季度淨利潤同比增長156.07%至1.54億元，但第三季度則錄得淨利潤同比下降38.38%；主要原因是年初至今安邦護衛股價上漲導致淨利潤增長，而第三季度内，公允價值變動致使收益減少，從而使得利潤下降。

同時，多家物企經營活動現金流量淨額為負值，表明物企當前仍處于"賬面盈利、實際失血"的困境，核心症結是物業費收繳困難導致應收賬款激增，而人工、外包等剛性成本持續消耗現金等。

數據顯示，南都物業前三季度經營活動現金流量淨額同比下滑幅度為40.71%，造成經營活動現金流量淨流出1.3億元，主要繫供應商付款增加所致。

另外，上述物企貨币資金下降以及應收賬款快速增長也表明了當前行業仍面臨現金流趨緊、回款效率惡化等挑戰，物企需警惕流動性風險及收入質量下滑的問題。

以絕對金額來看，招商積余應收賬款規模最大，截至2025年9月30日達到40.8億元，較年初增長了86.06%，主要原因在于其以下收制的非住宅項目為主，受行業特性影響，收款集中在四季度，形成三季度末應收賬款余額大幅超過年初的情況。同時，該公司貨币資金較年初下降38.10%至28.9億元，主要也是結算周期所造成。

以變動幅度來看，中天服務貨币資金較期初下降74.35%，主要是公司進行現金管理導致。同時其應收賬款較期初增加66.41%，主要繫經營規模增加、收繳率下降所致。

金科服務拟私有化退市，華潤萬象生活市值再破千億

11月18日，金科服務與Broad Gongga Investment Pte. Ltd（最終控股股東為博裕）發布聯合公告，後者作為要約人，提出經修訂的無條件強制性現金要約以推動金科服務私有化退市。

根據公告，要約人目前持有金科服務63.29%的股份，並為收購剩余267,722,054股創新采用雙層定價結構：基本價每股6.67港元（總代價約17.86億港元），若兩個退市條件達成則支付經提高價每股8.69港元（總代價約23.27億港元）。目前已鎖定約29%的股份，還需至少32.30%的股東接納才能觸發退市高價。

值得一提的是，方案創新的給出存續選項，若臨時股東大會通過退市決議案及退市接受條件達成，已接納要約的股東可選擇将部分或全部現金對價再投資到Top Yingchun Investment IV（要約人的母公司），以換取母公司發行的股份，間接保留對金科服務的權益，成為博裕資本私有化平台的LP（有限合伙人）。

至于退市原因，公告指出股份的交易流動性在過去一段時間内一直處于較低水平。私有化将使要約人和公司得以推行以長期增長和價值創造為導向的戰略決策，免受上市公司固有的市場預期和股價波動的壓力。

若最終退市條件達成，這家曾經西南地區最大的上市物企将結束其五年的港股上市歷程，並成為繼藍光嘉寶服務、華發物業、融信服務之後，第四家退市的港股物企，也凸顯了物企在資本市場被持續邊緣化。

觀點指數測算，博裕資本過往三次收購金科服務股份已累計耗資約53.82億港元，若計算此次所有股權完成要約收購，其私有化金科服務耗費的資金将超過75億港元，但截至11月20收盤，金科服務總市值為47.8億港元。

作為一家植根中國、放眼全球的另類資産管理公司，博裕2025年以來在多個領域密集出手。除了物業公司金科服務外，此前還包括奢侈品商場北京SKP、星巴克中國業務。還傳出對加拿大鵝、盈方體育傳媒的收購意向，總交易規模超百億美元。

二級市場上物管股延續下跌态勢，但整體有所回暖。觀點指數監測的數據顯示，40家樣本港股物企期内平均區間跌幅為0.25%，對比上個報告期平均區間跌幅5.59%有所收窄。估值水平略有提升，市盈率（TTM）由上個報告期末的12.37倍上升至本期末的12.9倍。

總市值方面，超百億港元的物企仍為7家，其中華潤萬象生活重回千億港元（1001.56億港元），刷新了自2023年4月以來的新高。觀點指數認為，主要得益于其"商業運營+物業管理"雙輪驅動的模式、穩健的财務表現以及在物業行業中的頭部地位。

期内在市值高點，控股股東華潤置地于11月13日宣布以每股41.7港元配售4950萬股（占總股本2.17%），套現約20.61億港元。這是華潤萬象生活上市以來的首次配售，公告稱此舉是要增強華潤萬象生活股份的流動性，增強市場信心及提高華潤萬象生活的股份價值。

另外，收並購市場期内活躍度下降，總體呈現出被動處置為主、交易規模持續收縮，聚焦資産盤活等特征，反映出行業仍處于調整消化的時期。

具體來看，“物業第一股”彩生活再現股權動蕩。11月12日，其控股股東花樣年接獲奧澌資本亞洲有限公司（下稱奧澌）作為與TFISF有關的一間實體的财務顧問所發出的通知，内容有關拟透過由奧澌管理的拍賣程序聲稱行使權利，以出售彩生活已發行股份總數最多29.9%。

需要指出的是，29.9%的比例恰巧低于香港上市公司30%的要約收購紅線，避免了全面收購義務，顯然背後經過精心設計。

随即，花樣年方面表态稱，已正式以書面向TFISF及奧澌提出反對有關彩生活股份的任何拍賣程序，且正就未經授權試圖強制執行所謂的擔保權利尋求法律意見以保障其合法權益。

觀點指數獲悉，此次糾紛可追溯至2021年12月，當時花樣年因流動性危機未能償還欠付天風國際證券（TFISF）的9698萬美元債務，TFISF遂聲稱其作為托管人持有的彩生活7.8014億股股份（占總股本41.95%）可用作抵押擔保並威脅強制執行，但遭到花樣年反對。時隔四年，矛盾再度出現，但花樣年無力償債也是事實。

此外，期内民生物業二次挂牌北京盈泰豐順資管100%的股權、和泓服務拟出售中山中正物業51%股權，均顯示部分物企因流動性壓力或戰略調整而被動剝離資産，且交易規模普遍較小。

觀點指數認為，中小型物業面臨多重生存挑戰，主要原因包括部分中小型物企在跨界經營中缺乏專業能力與資源支撐，無法從傳統物業管理向資産管理領域轉型，造成業務轉型失敗與盈利枯竭。而同時，市場對這類"空殼化"或"僵屍化"資産興趣索然，促使其資産流動性枯竭與退出機制受阻。

企業聚焦人機協同作業等領域，注重與科技公司戰略合作

數字科技領域，物業及城市服務企業本期主要聚焦于全局服務整合、社區新能源、智能環衛機器人、人機協同作業及可持續發展五大維度。

具體包括，從單一服務向跨業态、跨區域的全生命周期服務延伸服務；通過合作模式切入社區充電、儲能等新能源基礎設施；在環衛場景大規模推廣自動駕駛清掃機器人、無人巡檢設備等智能終端；聯合科技巨頭探索人機協同的城市治理新範式；以及将ESG理念深度融入運營，推動綠色低碳技術落地。

11月初，武漢城建集團旗下城市服務集團與宇樹科技、阿里巴巴達摩院在雲栖湖岸、漢陽印象、悅享湖璟等多個小區及商業綜合體啟動智能機器人物業服務試點，推動其智慧物業邁入“人機協同”的新階段。

據介紹，城市服務集團将分三階段推進智能化，首批機器人已在5個小區和2個商業體落地；第二階段将重點圍繞“場景需求—機器人配置—效果評估”形成標準化方案；未來三年内，智能服務将覆蓋80%的管理區域，構建“數據驅動+主動預防”的新型社區服務體繫。

同時期，碧桂園服務與安徽科大能通簽署協議，成立合資公司安徽安巡新能源科技發展有限責任公司，以布局社區新能源服務業務，並稱該公司已進入實質運營籌備階段。

觀點指數了解到，科大能通成立于2014年，主要提供充電樁上中下遊全産業鍊整體解決方案，此番合作的核心，便在于将其充電樁及儲能技術，嫁接到碧桂園服務廣泛的社區場景和客群中；同時，也為後者新增值業務的探索提供助力。

碧桂園服務管理層在中期業績會上曾表示，2025上半年新能源業務同比增長158%；並計劃将家居、酒類以及新能源等業務三年内打造成“10億+”垂直龍頭。此次合作正是邁出了深挖用戶需求，探索新增長曲線的關鍵步伐。

永生服務華南區域開啟了37℃社區煥新行動，通過員工、業主、街道與社會資源的多元共創，讓建築在數智化運維和專業管理中“常住常新”。

據介紹，永升服務旗下霖久科技自研的智慧停車繫統已實現華南全部在管項目的全局覆蓋，智能門禁繫統逐步在各項目應用，通過“無感通行+無人化值守+AI識别”的全新運營模式，提升社區通行效率，為出入這類高頻場景下的設施運維煥新提供了便利。

其自研的EBA設備管理繫統，可通過AIOT中台的一體化管理，實現對園區設備的集中監控與智能預警。從而打破傳統的信息孤島，實現了跨繫統、跨場景的智能聯動。當設備出現異常時，繫統會自動生成維修工單並實時推送至永小樂APP，形成從發現問題到解決問題的完整閉環。

11月6日，華潤萬象生活與開雲集團宣布建立可持續發展戰略合作關繫，並共同制定了清晰的短、中、長期合作路徑，通過建立基線、優化改造、創新引領的階梯式進程，繫統性地開展能效提升、綠電應用與碳管理等繫列舉措。

官微表示，合作将得到華潤置地與深圳清華大學研究院組建的可持續發展聯合研發中心的全程技術支持，以科技作為驅動力，确保從設計、建造、改造到運營的各環節均具備行業領先的創新性與專業性。

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