海南自貿港封關運作 | 2025年12月物流倉儲暨基礎設施投資發展報告

觀點指數 海南封關啟動物流體繫升級，指數繼續擴張向好 2025年11月，我國倉儲、物流景氣指數均處于擴張區間，快遞發展指數同比提升3%，電商物流指數保持穩定。政策層面形成國家戰略與區域特色結合的矩陣，海南封關重點布局多式聯運網絡，遼甯發力低空經濟與跨境電商，行業加速向高質量發展新格局邁進。

海陸空+智能化多式聯運，企業助力自貿港經濟發展 據物聯雲倉披露，12月全國重點城市租金、空置率小幅波動，海南加速構建海陸空立體物流網絡，開通首條跨海峽低空無人機物流航線，落地多條航空貨運通道，升級多式聯運體繫。頭部企業布局智能物流園區，通過數智技術與綠色轉型降本增效，為自貿港封關運營提供堅實支撐。

企業優化資産競争力，物流科技與航空運輸成重點 報告期内，物流行業聚焦資産整合、科技賦能及航空物流賽道，海南自貿港成投資熱點，多個高標倉、智慧物流項目加速落地。頭部企業加碼落地綠色智慧標杆項目與高端物流場景，通過並購、融資優化資産結構，行業向科技化、綠色化、全球化轉型。

菜鳥三次合作倉儲物流基金，寶灣REIT購入新一線項目 菜鳥與中國人壽聯合發起17億元倉儲物流專項基金，聚焦長三角及長江中遊高標倉儲，雙方整合産業與金融資本優勢，形成成熟運營閉環。南山控股籌劃華泰寶灣物流REIT購入四座新一線城市核心物流項目，資産區位與配置優勢顯著，有望提升基金收益的穩定性。

海南封關啟動物流體繫升級，指數繼續擴張向好

2025年11月份倉儲指數為50.4%，雖較10月份回落0.2個百分點，但仍穩定運行在50%的擴張臨界線以上，行業整體運行平穩。從分項指標看，新訂單指數與上月持平，處于50.5%的擴張區間，表明受部分大宗商品市場需求持續釋放及電商促銷活動支撐，倉儲業務需求保持平穩增長。設施利用率指數同步提升至52.4%，倉儲資源利用效率持續優化。

庫存周轉與銜接呈現積極變化，期末庫存指數連續兩個月回升，平均庫存周轉次數指數保持平穩，供應鍊上下遊銜接順暢，企業補庫意願略有增強。值得關注的是，業務活動預期指數大幅回升4.2個百分點至55.3%，顯示企業對年末及後續市場的信心充足。

專家分析指出，年末随着政策支持持續發力，投資與消費相關需求繼續釋放，預計倉儲業務需求有進一步回升的空間，行業将保持平穩向好的發展态勢。

數據來源：國家郵政局、中物聯，觀點指數整理

2025年11月份，中國物流業景氣指數為50.9%，環比回升0.2個百分點。分領域來看，工業制造領域物流需求表現突出，電子元器件、新能源汽車及零部件等細分品類物流活躍度較高，居民消費領域物流需求趨穩，為行業增長提供穩定支撐。

企業經營韌性持續顯現，在成本壓力下，主營業務利潤指數環比回升0.2個百分點，物流服務價格指數保持穩定。業務活動預期指數雖環比小幅回落至54.9%，但仍保持高位運行，印證行業對後市發展的樂觀判斷。

2025年11月中國快遞發展指數達到478.1，同比提升3%，在“雙十一”促銷周期中展現出強勁的服務保障能力。其中發展規模指數、服務質量指數和發展能力指數分别為646、661.3和266.4，同比分别提升6%、1.9%和0.3%。發展趨勢指數為60.3。

11月快遞行業旺季特征明顯，市場規模較快增長，服務質效穩步提升，運營效能持續增強，科技裝備擴大應用。快遞業的良好發展充分彰顯我國的經濟活力，為服務民生、促進産業升級提供堅實支撐，預計12月行業仍将保持向好的發展态勢。

電商物流指數11月份則穩定在113.1點，與上月持平，雖受促銷活動提前釋放影響，總業務量指數和需求放緩，但電商物流企業並未受到需求高峰的沖擊，服務能力和效率不降反升，庫存周轉率有所回升，物流時效、履約率、滿意率和實載率指數均為年内新高。

成本控制成效持續顯現，電商物流成本指數實現連續6個月回落，降本增效措施落地見效，同時運動戶外、寵物、潮玩等新品類消費增長及即時零售崛起，為電商物流注入新動能。且以美團閃購、淘寶閃購、京東秒送為代表的即時零售成為本月電商消費新的增長點。

政策方面，據觀點指數不完全統計，共錄得4項重磅政策，涵蓋國家“十五五”物流産業轉型綱領、海南封關配套物流升級方案、跨境電商新業态扶持、低空經濟培育等維度，形成“國家戰略引領+區域特色落地”的政策矩陣。

期内，《中華人民共和國國民經濟和社會發展第十五個五年規劃綱要》提出物流行業将聚焦降本、提質、拓空間，通過多元賦能升級核心能力、拓展細分市場，推動行業從規模擴張向質效並重轉型，為物流産業高質量發展劃定核心方向。

海南省于12月18日正式封關，成為當月物流行業的核心聚焦點。其依托“十五五”發展規劃，重點布局公鐵海多式聯運網絡，按照自由貿易港産業定位完善土地供應制度，優先保障物流樞紐、保稅倉儲等關鍵設施用地需求。

同時推動本地物流、航空、航運企業向一體化供應鍊服務企業轉型升級，強化“港口+樞紐+通道”的聯動效能；擴大與東南亞國家航空産業合作，着力構建“海南集散、東南亞分撥”的國際物流服務體繫，打造面向東盟的區域性物流樞紐。

商務部同步出台支持政策，明确提出鼓勵跨境電商、海外倉等新業态新模式發展，助力外貿企業依托物流網絡拓展國際市場，為海南封關後的跨境物流業務增長提供政策支撐。

此外，遼甯省也在“十五五”規劃建議中提出，大力發展低空經濟這一新興賽道，強化新能源通用飛機、工業級無人機等低空飛行器整機制造能力，推動低空制造業集群化發展。

在此基礎上，遼甯印發《中國跨境電子商務綜合試驗區實施方案》，提出打造一體化跨境電子商務服務體繫，建設輻射東北亞的跨境快遞物流中心，形成與海南南北呼應的區域物流發展格局。

總體來說，物流行業政策圍繞着國家“十五五”的轉型目標精準發力，海南封關成為物流體繫升級的重要契機，其國際物流樞紐建設将帶動區域跨境物流業态創新；

而跨境電商扶持、低空經濟培育等政策則從業态和賽道層面拓寬物流産業的發展空間，區域政策協同發力，推動我國物流行業加速形成“國際樞紐引領、區域特色互補、業态創新驅動”的高質量發展新格局。

海陸空+智能化多式聯運，企業助力自貿港經濟發展

期内，倉儲市場供需指標小幅波動。據物聯雲倉數據，11月全國倉儲平均租金為23.16元/㎡·月，環比微降0.01元/㎡·月；全國倉儲空置率為16.51%，環比微升0.01%；41個重點城市平均租金23.46元/㎡·月，環比下降，空置率15.94%，環比上升。

數據來源：物聯雲倉，觀點指數整理

分城市來看，41個重點監測城市中，28個城市租金有所下降，其中呼和浩特租金降幅居首，達0.62%。此外，22個城市空置率有所上升，鄭州受新增供應影響環比升幅最大，達1.29個百分點，廣州空置率環比降幅最大，為0.85個百分點。

航空物流與低空經濟領域創新步伐加快，海南正着力構建“立體空中通道”。12月，全國首條跨海峽低空無人機常态化物流航線在海南開通，實現瓊州海峽物流運輸的“空中突破”；海南省與順豐控股深化合作，順豐豐翼憑借無人機編隊與低空運輸網絡，助力自貿港打造“空中經濟”生态。

同期，京東航空開通“深圳=博鰲”航線，搭建起粵港澳大灣區與海南自貿港的“空中高速”，該航線聚焦生鮮、免稅品等特色物資，實現兩地貨物4小時内精準對流，進一步強化了海南與粵港澳的經濟聯動。

地面與海上物流網絡同步升級，多式聯運體繫加速成型。海南省物流集團聯合中交兩工程局設立綜合交運控股公司，整合全省物流與交通基建資源，提升區域綜合運輸投資運營能力。

行業協同創新趨勢顯著，産業鍊價值不斷提升。菜鳥網絡的無人車智能倉配解決方案已覆蓋全國30余座城市，並與蜜雪冰城合作深化AI與供應鍊科技應用。

甯德時代與安通控股等企業共建零碳多式聯運範式，推動物流清潔化轉型；京東與徐工集團的合作則進一步拓展物流與工業品領域的協同空間。這些合作與當地培育物流龍頭企業、推進數智化發展的政策導向形成共振，加速行業的轉型進程。

與此同時，企業通過海陸空多式聯運網絡構建、智能化技術應用與綠色轉型實踐，既有效降低了物流成本、提升了運營效率，也為自貿港封關後的貿易自由便利提供了堅實支撐。

期内典型園區有海口順豐豐泰産業園、海口江東新區京東智能産業園、中通快遞海南總部及航空物流樞紐基地、湛江徐聞國際物流園。

海口順豐豐泰産業園占地200多畝，依托海外倉本地發貨模式，預計可降低20%的物流成本。同時，園區搭載順豐自主研發的“豐智雲”平台，整合天網（航空）、地網（倉儲）、信息網（物流數據），結合AI算法優化路徑規劃，将清關時效縮短約30%，“智能清關”繫統漏檢率降至5%以下。

海口江東新區京東智能産業園建設四棟雙層坡道高標庫，總建築面積約10.8萬平方米，是標準化的5G智能物流園區。産業園緊跟海口現代物流産業布局規劃，搭建京東倉配（冷鍊）網絡體繫，鍊接全球商品，進一步完善京東在海南地區的貨物儲備、周轉、分揀能力，助推海南跨境電商産業發展。

中通快遞海南總部及航空物流樞紐基地主打“空運+智能分揀”特色，依托海口空港航空貨運航線，對接國内外快件流轉需求。基地智能化水平突出，配備1套矩陣自動化分揀設備、2套環形自動化分揀設備及約300條分揀流水線，快件經智能繫統掃描後可精準分揀中轉，實現進島快件2-4小時快速派送，日最大處理量達110萬件。項目采用光伏繫統等綠色技術，進一步完善臨空經濟區物流産業形态與産業鍊條。

湛江徐聞國際物流園是海南省物流集團布局的“島外延伸”關鍵項目，總規劃面積1629畝，總投資超50億元。項目聚焦“陸海空鐵”多式聯運，定位為“自貿港前哨樞紐”，整合瓊州海峽客滾運輸與南山貨運碼頭資源，規劃建設低溫換裝分揀倉、甩挂運輸區等設施，承擔入島貨物檢驗檢疫等功能，目前已開展低空物流試點。

企業優化資産競争力，物流科技與航空運輸成重點

報告期内，共錄得8起投資事件相關動态，物流行業企業圍繞資産整合、科技賦能與航空物流賽道加速布局，海南自貿港憑借封關政策優勢成為熱點投資區域。

海南自貿港的物流基建與智慧化布局無疑是行業焦點。11月24日，總投資40.32億元的海口新海陸島物流園區首棟高標倉順利封頂，項目預計2026年底前全面竣工。該園區精準匹配自貿港封關後“貨物貿易自由便利、服務貿易自由便利”的核心需求，建成後将成為輻射東南亞的區域性物流樞紐。

同期，東傑智能聯合新西蘭阿爾法、大炎投資、遨博機器人簽約，共同斥資111億元打造海南自貿港國際智慧物流中心，重點布局智能倉儲、無人配送等前沿技術場景應用，助力海南物流體繫向智慧化、高端化轉型。

菜鳥全球供應鍊亦啟動“海南跨境物流樞紐”建設，打通全球原材料采購與自貿港加工貿易的物流通道，實現原材料從全球各港口直達自貿港的高效流轉。

12月16日，四川省港航投資集團旗下企業投資建設的海南國際智慧物貿雲港項目完成封頂，進一步完善海南自貿港物流基礎設施矩陣，為封關後開展跨境物流業務築牢基礎。

與此同時，頭部物流企業加速推進全國布局與全球化合作，以科技賦能和綠色基建提升資産價值。京東産發攜手日日順打造的全球超級供應鍊首個高標項目落地平谷，項目規劃建築面積超60萬平方米，重點部署新能源配套設施，致力于打造綠色智慧物流標杆；同期，京東産發與沙特MODON簽署戰略合作備忘錄，啟動吉達智慧物流樞紐建設，助力中國物流企業開拓中東市場。

在高端物流細分領域，京東物流與拉格代爾合作落地中國首個全流程可視化奢侈品倉，依托數字化技術實現奢侈品倉儲、配送、溯源的全鍊路管控，精準匹配高端消費市場物流需求。國際物流巨頭亦持續加碼中國市場，亞馬遜首個全球智能樞紐倉落地深圳，項目整合智能分揀、大數據調度等技術，将有效提升華南地區的跨境物流效率。

資産整合成為企業優化資源配置的重要途徑，頭部企業通過跨境合作、股權並購、綠色基建等方式優化資産結構，提升綜合競争力，行業呈現“政策高地搶灘+全球資源整合+科技場景落地”的顯著特征。

ESR正在評估出售價值數十億美元的中國資産，剝離部分資産的同時，集團仍對中國内地市場保持高度關注，積極探索智慧物流及數據中心等新興業務的增長機會；此外，ESR REIT拟以3.38億新元将新加坡8個物流項目出售給Brookfield博楓，進一步優化海外資産組合。

另一方面，企業通過股權投資與並購補強業務短闆，中新集團拟投資5000萬元布局蘇州鼎礫，切入物流供應鍊科技前沿領域，助力優化産業投資布局，強化園區開發運營主業。

中通快遞斥資1.78億元收購浙江星聯航空貨運，補足航空物流運力短闆，提升跨境及高時效物流業務的競争力；申通快遞子公司吉倉三期基金完成備案，拟收購阿里旗下三家公司的股權，深化與電商平台的協同效應。

資本融資層面，多家物流相關企業通過股權劃轉、債券發行等方式充實資金儲備，為業務擴張提供支撐。重慶發展投資有限公司取得重慶物流集團67%的股權，助力重慶港整合區域物流資源；韻達控股申報的20億元小公募債項目獲受理，為企業網絡建設與技術升級注入資金動能。

總體而言，物流行業精準把握海南自貿港、跨境物流等政策與市場紅利，顯示向科技化、綠色化、全球化轉型的趨勢。未來，随着資産整合持續深化與物流科技廣泛應用，企業資産競争力将進一步提升，也将推動行業實現高質量發展。

菜鳥三次合作倉儲物流基金，寶灣REIT購入新一線項目

12月，物流産業資本運作熱度持續攀升。菜鳥與中國人壽聯合發起規模17億元的倉儲物流專項基金，重點投向長三角及長江中遊城市群的高標準倉儲設施。

該基金出資結構多元穩健，除核心發起人外，還引入申通快遞、友邦人壽等多家機構投資人，整合産業與金融資本優勢，借助風險共擔機制增強抗波動能力。基金投資方向清晰，優先收購運營成熟、租金穩定的優質倉儲項目，聚焦電商物流、智能制造配套倉儲等細分領域，通過集約化資産配置提升區域供應鍊的響應效率。

這是雙方在倉儲物流基礎設施領域的第三次深度合作，此前兩次合作已達成超150億元資産管理規模，形成成熟的“投資-運營-退出”閉環。菜鳥憑借智慧物流運營與數字化管理優勢，負責基金底層資産的日常運營及效率優化。

中國人壽則依托保險資金長期穩健的特性，為項目提供持續的資金支持，這一“産業+金融”的合作模式已成為行業標杆。值得注意的是，申通快遞的加入不僅強化了産業鍊協同，也為基金資産提供了穩定的租戶資源，進一步保障收益的穩定。

同期，南山控股公告稱，其控股子公司正籌劃華泰寶灣物流REIT新購入基礎設施項目，相關方案有待董事會、股東會審議。此次拟納入的四座項目均坐落于新一線城市核心物流樞紐區域，兼具“核心區位+高標配置”雙重優勢。

成都龍泉項目緊鄰天府國際空港，聚焦西南地區電商與制造業物流需求；西安項目輻射西北市場，為中歐班列提供倉儲配套服務；甯波項目依托港口優勢，主打跨境物流與大宗商品倉儲；

青島膠州項目則銜接北方港口群與内陸産業帶，形成多式聯運樞紐。這些項目普遍配備智能分揀、恒溫倉儲等現代化設施，出租率保持在95%以上，租戶涵蓋電商龍頭、高端制造企業等優質客戶，具備穩定的租金收入來源。

華泰寶灣物流REIT納入新一線項目後，既能提升資産分散性以降低區域風險，又可借助新一線城市經濟增長紅利提升收益，為投資者提供更穩定的現金流回報。

此外，國泰海通東久新經濟REIT于12月順利完成2025年度首次擴募。本次擴募采用定向發行方式，募集資金總額3.59億元，主要用于收購東久工業旗下南通、重慶兩處優質單層標準廠房。

擴募過程中，基金獲得機構投資者積極響應，瑞衆人壽、國泰海通證券、申萬宏源證券等11家機構作為戰略投資者，合計認購擴募份額的50%，鎖定期為18個月，充分體現了資本市場對物流資産的認可。

為匹配基礎設施項目長期運營的需求，基金管理人同步提議将基金存續期由45年延長至47年。此次擴募不僅擴大基金資産規模，更通過地域與産業的多元化配置提升抗風險能力，為投資者帶來更長期的穩定回報。

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