景氣指數創新高 | 2026年1月物流倉儲暨基礎設施投資發展報告

觀點指數 倉儲物流電商指數均創新高，標準化助力供應鍊高質量發展 2025年12月，倉儲、物流、電商業核心指數向好且創階段性新高，快遞發展指數保持穩定。政策層面以標準化建設為引領，加速推進綠色化、智能化、專業化轉型，破解行業標準不統一、設施銜接不暢、融資難等痛點，為供應鍊的高質量發展築牢根基。

加大投入即時物流新基建，無人物流解決最後一公里難題 據物聯雲倉披露，12月全國重點城市租金、空置率呈現小幅下降的态勢，互聯網與物流巨頭紛紛加大對即時物流新基建的投入，淘寶閃購、美團、京東等布局前置倉網絡，強化配送能力。同時，無人物流技術成破局的關鍵，順豐、京東、滴滴等布局無人配送，以協同模式及技術創新推動末端配送智能化，高效解決“最後一公里”的難題。

投資偏好高附加值領域，冷鍊IPO二次遞表成功登陸港交所 報告期内，冷鍊物流行業投資活躍，資金向醫藥冷鍊等高附加值領域集聚，多個高端冷鍊及樞紐項目落地。資本市場對此認可度明顯提升，紅星冷鍊二次遞表後成功登陸港交所，募資用于倉儲加工升級；普洛斯也計劃2026年上半年赴港IPO，行業資本化進程加速。

倉儲物流REITs面臨回調壓力，小股權收並購升溫 近期倉儲物流類REITs遭遇回調壓力，華夏安博倉儲REIT較發行價跌超10%。寶灣聯合招商證券等Pre-REITs基金發揮孵化作用，京東産發聯合高瓴及外資基金，采用“小股+基金+運營”的模式實現規模擴張，跨境並購與不良資産盤活同步推進，行業資源加速向頭部集中。

倉儲物流電商指數均創新高，標準化助力供應鍊高質量發展

2025年12月份倉儲指數為52.4%，較上月回升2個百分點，創下去年2月份以來新高。分項指標中，新訂單指數延續擴張态勢，設施利用率指數穩步提升，企業補庫意願增強，為年末倉儲業務的增長提供了堅實支撐。

受市場需求回暖帶動，倉儲業務量保持較快增長，商品周轉速度明顯提高，企業備貨積極、預期樂觀，庫存水平有所上升，顯示了倉儲行業運行向好，實現良好收官。

有分析指出，年末擴大内需相關政策的持續落地見效，疊加春節前備貨需求的逐步釋放，倉儲業務需求後續存在進一步回升的空間，發展态勢有望繼續向好。

數據來源：國家郵政局、中物聯，觀點指數整理

2025年12月份，中國物流業景氣指數為52.4%，環比回升1.5個百分點。從全年數據來看，四個季度景氣指數均值穩定回升，第四季度後兩個月連續回升，12月份景氣指數為2025年的最高，反映了實體經濟物流業務需求持續活躍。

制造業領域，新能源汽車、集成電路、高端醫藥、交通運輸設備、通用機械設備等品類的物流需求增加；智能裝備與節能設備改造升級的需求潛力較大，多領域、多行業、多品類物流需求集中釋放，帶動工業制造領域的物流發展形成新的增長動力。

2025年12月中國快遞發展指數達到466.8，其中發展規模指數、服務質量指數、發展能力指數和發展趨勢指數分别達到631.6、650.8、253.1和61.7。在“雙12”、“黑五”等消費促銷活動的帶動下，快遞市場規模保持穩定，12月業務量預計達到180億件左右。

行業不僅有效支撐了線上消費活力的釋放，更在區域均衡發展上取得突破，中西部地區業務量占比穩步提升，縣域及農村市場服務網絡持續完善，下沉市場的消費潛力加速釋放。

中國電商物流指數為113.6點，與上月相比回升0.5點。從全年12個月的數據來看，2025年電商物流走勢為九升兩降一平，除在一、二月有所下滑外，其余月份基本呈現連續上升的态勢。

從需求端看，下半年促銷活動常态化，雙十二購物對需求刺激的效應降低，本月延續11月态勢，消費者購物趨于理性。供給端看，本月需求端延續上月增長态勢，物流實效、履約率指數、滿意率指數和實載率指數不僅環比回升，且漲幅有所擴大。

政策方面，據觀點指數不完全統計，共錄得4項重磅政策，形成“標準化引領、綠色轉型、設施升級、金融支持”的全方位政策矩陣，為供應鍊高質量發展築牢基礎。

12月31日，市場監管總局等六部門聯合印發《現代物流標準化重點工作計劃》，明确提出修訂食品冷鍊、電商冷鍊等關鍵領域的國家標準，同時完善物流樞紐、物流園區等基礎設施的設計及評價標準。

該政策的落地，将有助于解決物流行業標準不統一、設施銜接不暢等行業痛點，推動物流各環節規範化、統一化發展。物流標準化建設不僅能夠降低行業的整體運營成本、提升運轉效率，還将為供應鍊協同發展提供技術支撐。

《關于實施綠色消費推進行動的通知》明确提出，打造綠色供應鍊，推動供應鍊全過程、全鍊條、全環節綠色發展，鼓勵企業參照國家標準開展供應鍊碳足迹評價。推動物流企業加速綠色轉型進程，行業從運輸工具電動化、包裝材料環保化到倉儲設施節能化的全鍊條綠色發展。

同時，商務部提出積極支持綠色化、智能化、專業化的分揀中心建設，鼓勵地方政府給予政策保障，引導再生資源流向改造後的分揀中心，提升資源循環利用效率，帶動再生資源回收行業高質量發展，形成生态效益與經濟效益雙赢的發展格局。

《關于金融支持加快西部陸海新通道建設的意見》聚焦通道物流領域金融需求，深化專屬金融産品創新，加大對沿線省（區、市）的金融支持力度，鼓勵銀行向符合條件的中小微物流企業提供合理融資和票據貼現支持。

這一政策将有效緩解中小微物流企業融資難、融資貴的問題，為企業擴大經營規模、升級設施設備提供資金保障。

與此同時，《海南自由貿易港現代物流業促進規定》提出，統籌冷鍊物流設施布局，支持田頭冷庫、移動冷庫建設，鼓勵企業共建共用冷鍊設施，優化倉儲用地供給與通關便利化流程，以适配海南自由貿易港倉儲物流高效流轉的需求。

政策将強化海南地區冷鍊倉儲能力，加強冷鍊物流服務全流程管理，推動冷鍊物流與制造業、旅遊業、現代服務業、高新技術産業、熱帶特色高效農業等産業的深度融合發展。

展望2026年，在政策持續發力和市場需求驅動下，物流行業標準化建設将持續深化，綠色化、智能化、專業化轉型步伐将進一步加快。業内預計，物流行業核心指數将繼續保持在擴張區間，行業發展将實現質的有效提升和量的合理增長。

加大投入即時物流新基建，無人物流解決最後一公里難題

期内，國内傳統倉儲市場供需關繫持續優化，核心指標呈現小幅下降的态勢。據物聯雲倉數據，12月全國倉儲平均租金為23.14元/㎡·月，較上月有所下降；全國倉儲空置率為16.40%，同比環比均呈回落。

數據來源：物聯雲倉，觀點指數整理

據CBRE華南區産業地産數據顯示，2025年廣州共有12個優質倉儲項目入市，總供應量達93萬平方米，區域分布上，增城區占比40%、白雲區占25%、南沙區占15%，第四季度新增兩個項目，合計供應24萬平方米，分别落地白雲區與增城區。全年倉儲淨吸納量75.7萬平方米，較2024年的負吸納狀态實現回升。

成交結構方面，第三方物流占比65%，某電商平台自營物流整租新倉庫、某服飾類第三方物流企業落戶從化等案例；純電商占比27%，其中跨境電商新租成交占比17%。

租金與空置率方面，2025年廣州倉儲租金同比下跌7.6%，年末租金水平為35.5元/㎡·月，第四季度單季下跌2.4%；空置率同比上升1.9個百分點，年末為8.9%。

2025年佛山落成10個倉儲項目，總供應量186萬平方米，其中三水區占比53%、順德區占30%，第四季度新增兩個項目，合計供應22.9萬平方米。佛山倉儲市場的跨境電商擴租意願較強，成交占比達81%；全年倉儲淨吸納量168萬平方米，同比增長137%；空置率同比下降0.4個百分點，年末為6.6%。

租金方面，2025年佛山倉儲租金同比下跌7.0%，年末租金水平為34.4元/㎡·月。展望2026年，廣州預計新增倉儲供應264萬平方米，佛山預計新增133萬平方米，市場租金存在進一步下調的空間。

面對即時物流領域的廣闊市場空間，互聯網企業與物流巨頭紛紛加大投入，将即時物流新基建列為核心競争力，通過布局前置倉網絡、升級技術設施等方式，構建高效即時配送體繫。

淘寶閃購在12月28日明确表示，将對即時物流新基建進行堅決、持續且長期的投入。硬件基建層面，淘寶閃購重點推進智能調度繫統、前置倉網絡、低空物流樞紐三大闆塊建設。

過去一年，平台已上線30多萬家門店，閃購倉SKU超1萬8千個，覆蓋生鮮、日用、數碼等全品類商品。為進一步鞏固優勢，淘寶閃購計劃未來一年内投入20億專項資金，助力商家打造品質倉店，持續完善前置倉網絡布局，提升末端的配送效率。

美團依托成熟的本地生活生态優勢，其運營的美團閃電倉采用共享模式，商家品牌入駐後可享受共享服務並分攤成本，有效降低了中小商家的入局門檻。

截至目前，美團已建成前置倉5萬個，單倉平均面積200至300平方米，實現全品類、全區域覆蓋。根據規劃，到2027年，美團閃電倉數量将突破10萬個，對應市場規模預計達到2000億元，成為即時零售領域的核心基礎設施。

以物流業務為根基的京東，通過京東閃送強勢切入即時物流賽道，推出行業領先的“秒送倉”倉配一體化服務。依托京東成熟的物流網絡與技術積累，截至目前已布局共享前置倉6000個，SKU數量超3萬個，為商家提供從倉儲管理到末端配送的全鍊路解決方案。

在前置倉網絡持續完善的同時，無人物流技術成為破解末端“最後一公里”配送難題的重要抓手。順豐、京東、滴滴等企業紛紛布局無人配送領域，通過技術創新與場景拓展，推動末端配送向智能化、高效化轉型。

順豐、京東等物流巨頭積極布局白犀牛無人車配送業務，聚焦城市末端配送場景，打造“無人車+騎手”協同配送模式。其中，順豐同城無人配送車運營規模已超800台，業務覆蓋全國105個城市，在校園、商圈等場景實現常态化運營。

滴滴通過旗下滴滴智慧交通科技有限公司，對無人車頭部企業新石器完成戰略注資，正式切入L4級無人配送賽道。新石器制定了明确的發展目標，2026年将聚焦技術驅動與場景拓展，推動業績規模化增長，力争全年L4級無人配送車交付量突破5萬輛。

期内典型園區有武漢漢南區工業示範園區、魯中冷鍊物流産業基地、希音灣區西部智慧産業園（普洛斯）、中儲（三江港）生産服務樞紐基地項目。

武漢漢南區工業示範園區由嘉民中國總投資11.5億元建設，總建築面積近20萬平方米，全部投産後預計年銷售收入達20億元，年稅收超1.5億元。該園區定位為集口岸非保稅倉儲、城市商品配送、現代物流于一體的綜合物流中心，将為區域即時物流發展提供重要的倉儲支撐。

魯中冷鍊物流産業基地總投資20億元，由京東物流與淄博豐泰、成都京農至和合資建設，采用“60%銷售+40%自持”的混合模式，核心業态由京東集團分子公司受托運營。項目預計運營首年納稅3000萬元，且稅收規模逐年遞增，将為生鮮等即時消費品類提供專業冷鍊物流服務。

希音灣區西部智慧産業園（普洛斯）于12月25日竣工交付，總建築面積逾60萬平方米。該園區由普洛斯專為希音（SHEIN）定制打造，配備智能分揀、自動化倉儲、大數據分析等先進功能，将成為希音在華南地區的核心物流樞紐。

中儲（三江港）生産服務樞紐基地項目總投資11.29億元，規劃建設為集倉儲、配送、加工、交易于一體的綜合性生産服務樞紐基地，重點服務鋼鐵、建材等大宗商品的流通與加工。通過構建完善的物流服務體繫，實現大宗商品高效流轉與價值提升，與即時物流形成互補的發展格局。

投資偏好高附加值領域，冷鍊IPO二次遞表成功登陸港交所

報告期内，共錄得6起投資事件相關動态，冷鍊物流行業迎來投資與資本運作的雙重活躍期。資金持續向醫藥冷鍊等高附加值領域集聚，高端專業化設施加速落地。

1月7日，ESR易商為知名藥企定制的1萬平方米醫藥倉在吉林易嶺物流園正式開倉。該項目從需求對接至竣工驗收僅耗時20天，順利通過GSP認證，可滿足藥品、醫療器械等特殊品類的存儲與周轉需求，彌補了東北地區醫藥供應鍊高端倉儲短闆。

與此同時，多區域高端冷鍊及綜合物流樞紐項目同步推進。京東物流與淄博豐泰、成都京農至和合資打造的魯中冷鍊物流産業基地在山東淄博啟動，總投資20億元，聚焦高端冷鍊服務，填補了魯中地區高標冷鍊設施空白。

深國際旗下前海建投通過合資公司，以5180萬元競得前海近6萬平方米優質物流用地，拟打造深圳市前海深灣雲倉國際智慧物流港，建成後将成為深中通道沿線重要現代化公共物流樞紐，強化粵港澳大灣區冷鍊與跨境物流聯動效能。

此外，全國最大單體深圳平湖南綜合物流樞紐即将開通運營，總建築面積達111萬平方米，采用立體化開發模式，有機融合鐵路、公路與海運功能；預計2035年貨物吞吐量将達3000萬噸。

成都天府國際空港綜合保稅區順利通過驗收，采用“管委會+公司”運營模式，由成都東部新區管委會與成都産投集團共建運營公司，統籌負責投資建設與運營管理，為跨境冷鍊貨物提供便捷通關及倉儲服務。

同期，贛東北首個保稅物流中心通過驗收，圍網面積約5.36萬平方米，重點服務鷹潭市銅基新材料、電子信息、眼鏡等特色産業集群。

資本市場對冷鍊物流行業的認可度持續提升，企業通過IPO挂牌、ABS發行等多元方式拓寬融資渠道，為業務擴張與設施升級儲備資金，行業資本運作活躍度顯著上升。

紅星冷鍊成為近期冷鍊IPO市場的焦點企業。1月13日，其成功在港交所挂牌，全球發售2326萬股H股。此次挂牌是其二次遞表後的突破，此前4月25日首次遞表已失效，本次成功挂牌體現了資本市場對其業務模式的認可。

根據募資規劃，約57.5%的募集資金将用于未來四年新建一座加工廠、擴建冷凍食品倉儲倉庫，配套升級加工設備與智能繫統，進一步拓展冷凍食品加工與倉儲一體化服務，強化核心競争力。

行業龍頭普洛斯已選定花旗、德銀、傑富瑞和摩根士丹利安排香港IPO，計劃2026年上半年實現整體上市，預計年初遞交上市申請。若順利推進，将成為普洛斯自2017年被中資财團以160億新加坡元收購後，再度登陸資本市場的重要節點。

除IPO外，ABS等債券融資工具成為倉儲企業補充資金的重要途徑。東百集團15.02億元倉儲物流持有型不動産ABS項目、廣西現代物流集團8.75億元ABS債券項目均更新至“已受理”狀态，通過資産證券化有效盤活存量資産。

随着醫藥冷鍊的專業化、精細化水平持續提升，冷鍊企業資本運作頻次也将進一步增加，行業将邁向“高端化、集約化、資本化”的高質量發展新格局。

倉儲物流REITs面臨回調壓力，小股權收並購升溫

近期，倉儲物流類REITs普遍面臨回調壓力，二級市場估值承壓态勢明顯。以華夏安博倉儲REIT為例，其發行規模4億份，發售價格6.121元/份，募集資金總額24.484億元，截至最新收盤，價格為5.499元/份，較發行價下跌10.16%，跌幅較為顯著。

在此背景下，Pre-REITs基金成為企業培育優質資産、對接公募REITs市場的重要載體。寶灣聯合招商證券、招商致遠資本及深圳擔保集團，設立規模5.46億元的Pre-REITs基金，並于2025年末完成江門鶴山寶灣物流園資産交割。

該基金由招商致遠資本擔任管理人，深圳擔保集團聯合出資，招商銀行提供托管及貸款支持，重點投向高標物流基礎設施。借助這一資産孵化平台，寶灣可精準培育具備長期收益能力的物流資産，為後續對接公募REITs奠定基礎。

小股權收並購及各類資産整合動作持續升溫，資本布局呈現全球化、多元化特征。高瓴聯合京東産發及外資基金，以3億新元（約合人民币17億元）收購新加坡4座高標倉庫，采用“小股+基金+運營”模式。其中，京東産發出資20%，即撬動新增管理面積，以輕資産模式實現規模擴張，凸顯小股權模式在資源整合中的靈活優勢。

跨境並購領域，國際資本加速布局亞太及歐洲物流資産。黑石管理基金以逾1000億日元收購東京C-NX甲級物流設施，美國私募巨頭KKR通過韓國基金完成對仁川清羅物流中心的收購，均聚焦核心城市優質物流資産；中遠海運則拟收購德國漢堡物流公司Konrad Zippel 80%的股權，加碼歐洲物流網絡布局，助力跨境物流業務拓展。

國内市場方面，長樂産投集團以2.56億元底價，競得福建翔福物流園資産，該資産涵蓋26.55萬平方米土地及24.81萬平方米建築物。該標的自9月起歷經四次流拍，最終以約55%的折價成交。長樂産投計劃立即啟動招商工作，盤活這一福建省規模最大的臨空臨海電商物流園，實現資産價值重塑。

此外不良資産盤活也成為市場亮點，信達拟打包拍賣深圳市萬港物流發展有限公司債權包，起拍價1.25億元，進一步推動物流行業不良資産出清與重組。

展望後市，随着市場逐步消化回調壓力，優質REITs資産有望回歸估值中樞，Pre-REITs基金的資産孵化作用将進一步凸顯。同時，小股權收並購與跨境資産整合熱度或持續攀升，推動行業資源向頭部企業集中，加速格局優化。

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