規模增長預期回暖 | 2026年1月物業服務發展報告

觀點指數 《物業管理條例》修訂提速，政策推動建立住房安全長效機制 期内，全國人大法工委負責人表述，将推動物業管理條例及時修訂，有關方面也在研究考慮将其上升為專門法律，為地方立法提供依據。其它政策端，主要旨在推進房屋品質提升工程，強調建立房屋全生命周期安全管理制度等。

預期行業規模增長回暖，期内碧服發力老舊小區治理 綜合物企2025年度總結和市場化拓展情況，觀點指數認為行業整體規模增速雖然仍處于低位，但較2024年預期會有所好轉，擴張節奏将邊際回暖。期内，物企維持着良好的拓展熱度。值得一提的是，碧桂園服務以探索老舊小區“微利可持續”運營的新路徑，來破局目前競争加劇的存量市場。

新城悅服務的補發業績不佳，祈福生活服務“炒銀”賺錢 停牌超9個月的新城悅服務補發了2024年業績，總體上明顯承壓，收入和利潤均下滑，第三方項目貢獻的收入同比回落，疊加盈利能力走弱、應收賬款回收難度加大，其面臨較大的經營挑戰。同時，期内祈福生活服務先後出售兩筆未分配銀條，獲得總收益約2.47億元，變現所得用作一般營運資金，對閑置資金實現了安全增值與高效利用。

河北聯集科技拟創業闆上市，收並購市場整體冷清 目前，物企IPO市場已降至冰點，過往一年，沒有物企成功登陸資本市場。今年初，專注工業園區的小型物企河北聯集科技計劃赴港交所創業闆上市，這一選項更為務實。收並購及股權交易市場整體冷清，相關事件主要以頭部企業主動整合、輕資産化優化，以及承壓企業被動處置股權為主。

聚力智慧服務與低碳發展，技術規模化落地 數字科技方面，頭部物企邁入多場景智能設備規模化應用階段，已将技術轉化為常态化服務能力，部分物企亦實現收入轉化；例如，萬物梁行智慧停車業務2025年收入轉化規模突破1億元。期内，中奧到家還宣布成立合營公司，以從事AI驅動的物業管理、樓宇服務營運、保養及維修服務業務。

《物業管理條例》修訂提速，政策推動建立住房安全長效機制

期内，政策端延續過往趨勢，重點聚焦規範物業管理行為、完善業主自治與糾紛化解機制、延伸養老托幼等生活服務、強化科技與構建房屋全生命周期安全管理機制等，以滿足居民的高品質居住需求。

備受關注的是物業管理條例的修訂工作。2025年12月24日，全國人大常委會法工委負責人指出，我國目前尚未制定專門的物業管理法律，現行《物業管理條例》制定時間較早，部分規定較為原則，部分條款與民法典中關于業主共同決定事項的範圍、表決程序及比例等規定存在不一致，難以适應當前化解物業糾紛的實際需要。

其進一步表示，法工委明年（2026年）将推動物業管理條例及時修訂，有關方面也在研究考慮将其上升為專門法律，為地方立法提供依據。

這一信号表明，物業行業将加速進入法治化、規範化、高質量發展階段。意味着物業行業将迎來更嚴的監管、運營需更加透明，公共收益、維修資金等須公開可查，接受業主及相關部門監督。

12月31日，《住房城鄉建設部關于提升住房品質的意見》正式發布，旨在到2030年實現房屋品質提升工程取得顯著進展。

其中，要求提升運維服務水平，建立住房全生命周期安全管理長效機制。實施物業服務質量提升行動，推動物業服務企業按照合同約定提供優質服務。拓展物業服務内容，引導有條件的物業服務企業提供養老、托幼、助餐、家政等生活服務。推動建立智慧社區綜合信息服務平台，整合周邊服務資源等。

同一時期，雲南省、南京市等多地公布的《“十五五”規劃建議》等相關政策，對物業服務的發展目標均是建立房屋全生命周期安全管理制度，實施房屋品質提升計劃和物業服務質量提升行動，打造高品質居住生活空間。

期内政策端的另一重要特征是，部分地方将完整社區建設作為提升社區品質的主要舉措。

例如，成都市住建部計劃到2026年建成15個完整社區試點和20個"緊鄰式""嵌入式"社區綜合服務中心，打造"15社區幸福生活圈"。從單純追求住房供給轉向注重居住體驗和完善社區功能。上海住建委明确，到2027年底，主城區和五個新城完整社區覆蓋率達到60%，並确保新增建成特色類完整社區15個以上。

觀點指數認為，綜合上述政策和法規趨勢，物業企業的合規成本與服務成本或将進一步提升。一方面，合規端需增加法務、審計與信息公開投入，完善合同規範、維修資金管理及糾紛化解機制，應對更嚴的權責界定與違規處罰。另一方面，服務端則因完整社區試點與品質提升要求，需擴大養老托幼等增值服務供給，加大設施維護、人員培訓及智慧化設備投入以滿足更高的服務標準，短期内成本壓力将顯著上升。

除此之外，從2025全年來看，上遊房地産市場增量仍呈現收縮态勢。國家統計局數據顯示，2025年房地産開發企業房屋施工面積比上年下降10.0%；新建商品房銷售面積比上年下降8.7%，其中住宅銷售面積下降9.2%。

進一步來看，這将導致物業服務行業的增長空間受限，並加劇業内的存量競争。目前，物企在戰略上，傾向于通過數字化賦能、專業能力培育、資源整合等多重手段，疊加社區增值服務場景延伸、專業服務縱向深耕、城市服務橫向拓展等舉措，從服務廣度、深度、精度三維發力，構建客戶需求導向的差異化服務體繫，打造核心競争壁壘。

預期行業規模增長回暖，期内碧服發力老舊小區治理

綜合近期部分物企公布的2025年總結及過往市場化拓展情況來看，過去一年業内市拓更加注重戰略協同與服務縱深。一方面，強調突破傳統住宅邊界，廣泛進入城市服務、市政環衛、高校醫院、政府辦公、産業園區等多元業态；另一方面，在區域策略上堅持“深耕核心、有序外延”，既鞏固優勢市場，又審慎拓展高潛力區域或領域。

與此同時，不少企業契合國家政策方向，将物業服務融入基層治理、城市更新和公共服務體繫，推動從空間管理向全域一體化服務升級，市場化拓展的廣度、深度與繫統性明顯增強。

例如，保利物業官微表示，其2025年緊跟政策導向，創新推出並落地“保利全域景城模式”，推動城市服務創新再進一步。並且響應國家産業發展導向，将服務延伸至航空科技、精密制造、信息技術等高新技術行業，構建多元産業服務生态。

觀點指數預期，物業行業2025年整體規模增速仍處于低位，但預期較2024年會有所好轉，擴張節奏将邊際回暖。

這一改善主要源于物企逐步适應當前的市場狀況，信心逐步修復、優質項目獲取能力增強以及城市服務需求釋放等因素。不過，由于業内不少企業仍主動退出低效或高風險項目，並采取更為審慎的拓展策略，規模上會更多體現為結構優化而非快速增長。

值得一提的是，部分優質企業或将憑借清晰的戰略定位、多元業态協同和高效運營，在規模穩中有增的同時，顯著提升項目質量與客戶結構，實現“量質雙升”。

期内，樣本物業企業維持良好的市拓熱度，多家企業密集披露中標或合作簽約新項目及客戶情況。其中，住宅、醫院、學校、産業園區、商業、文旅、公建及城市服務等項目類型仍是主要的拓展方向。

舉例來看，京城佳業1月6日消息，其接連中標北京物資學院、北京服裝學院通州校區一期、曲阜市人民醫院三項重點物業服務項目，並順利完成北京積水潭醫院回龍觀院區項目的續標工作，為公司多元業務布局奠定基礎。潤華服務宣布2026年首周連續中標新疆醫科大學第一附屬醫院、臨沂市人民醫院河東院區、山東農業大學創新學院等合計六個項目，全國版圖進一步向醫療、教育、文旅、港口等領域延伸。招商積余連續中標南京山語湖花園、廣州醫科大學附屬中醫醫院、深圳東坑半導體産業園項目等21個項目，住宅、醫院、高校、金融、園區多賽道同步擴張。

以核心業态來看，住宅物業方面，碧桂園服務通過深耕基礎物業，探索破解老舊小區“低價物業費不盈利”的行業魔咒，尋求“微利可持續”的運營新路徑。這要求物業企業當前須精準優化成本、提升效能，構建“極致成本效能比”的核心能力根基。

據其官微介紹，碧服試點社區——上海靜安區陽曲小區是建于上世紀80年代的典型老舊小區，房齡超40年，長期面臨三重困境：一是基礎設施老化，樓道堆物、飛線充電等安全隐患突出，加裝電梯維保不足；二是物業費極低（僅0.8-0.95元/㎡，不足上海市均價1/4），導致企業難以覆蓋基礎服務成本，長期無人接手；三是社區特殊需求突出，如上百位獨居老人照料難、停車混亂等問題，居民生活品質持續下滑。

對此，該公司通過三重策略進行破局：首先，整合周邊小區資源推行“基礎服務提質不漲價”，聯合保潔、安保團隊協同作業，升級監控與照明設施，共享車位降低成本；其次，開發增值服務創收，如建設充電樁、改造閑置空間為便民站、提供适老服務，實現“微利循環”；最後，構建政府、企業、居民共治模式，通過合署辦公、志願者參與降低運營成本，最終在低物業費下實現服務提升與可持續運營。

商業物業方面，天健城市服務華中區域公司期内中標了長沙洋湖幸福里廣場物業服務項目，並與項目方達成長達二十年的戰略合作意向。觀點指數認為，這與該項目”復合型社區商業”的定位相關，該類項目往往需要物業公司進行定制化團隊配置、繫統搭建甚至智能化改造。若合同期太短，難以回收成本。

資料顯示，該廣場位于長沙嶽麓區洋湖街道明園路220号，管轄總面積達14200平方米，是集”鄰里社區生活+夜市+教培”的復合業态，而非大型購物中心。雙方可能涉及聯合運營、品牌共建、收益分成等深度合作模式。

園區物業方面，頭部物企注重高附加值、強專業化壁壘業務能力的構築，與數字基建、雲計算等領域的龍頭企業深度綁定，分享當下蓬勃發展的科技賽道紅利。

年初，融創服務宣布與科創型數字新基建領域企業世紀互聯簽訂戰略合作協議，依托自身物業與設施管理能力，為後者提供“全周期、場景化”的配套服務。這也是其聚焦國家政策引導方向，拓展有前景産業客戶戰略的重要落地。

城市及公共服務方面，頭部物企正主導布局，通過跨區域拓展、中標大額項目強化競争力，既聚焦多類公共服務細分賽道深耕，也依托規模化管理與綜合服務能力鞏固市場地位。

期内，中海物業繼續大力發展城市服務業務，以3.46億元中標天津市東麗區城市管理委員會公布西片區域環衛一體化項目（第一標段），服務期限3年。服務範圍覆蓋道路清掃保潔、交通護欄清洗、垃圾分類運輸、轉運站及公廁運維、小廣告清理、冬季除雪、應急保障等全鍊條業務。

另外，萬物雲成員企業丹田物業，2025年持續在高校、醫療、公建三大賽道上深耕，全年新拓服務面積超1500萬平方米，中標項目超190個，新增合同額7.29億元。目前在管項目已超340個，總在管面積超過4400萬平方米，具備了較強的競争力。

新城悅服務的補發業績不佳，祈福生活服務“炒銀”賺錢

1月20日，停牌已超9個月的新城悅服務補發了2024年度未經審核業績。受房地産行業持續低迷、關聯方業務減少及市場收費壓力等多重因素影響，公司業績明顯承壓，收入與利潤雙雙下滑。值得注意的是，第三方開發物業相關業務的收入反而出現同比回落，疊加盈利能力走弱、應收賬款回收難度加大等問題，公司整體經營仍面臨不小的挑戰。

公告顯示，該公司2024年收入同比下滑6.8%至50.56億元。以具體業務闆塊來看，作為基本盤的物業管理服務貢獻收入比例約70.8%，為35.76億元，僅同比增長約0.6%，主要受到第三方項目貢獻收入同比下滑7.1%所拖累。社區增值服務受設施設備服務的組織架構調整造成業務量下降影響，同比下滑9.9%至11.85億元。開發商增值服務則由于房地産行業及嚴格控制新簽合同影響，同比大幅下滑約46.9%至5.55億元。

而盈利能力的滑坡則更加嚴峻。一方面，受服務人員成本上升、高毛利率停車位銷售下滑、設施設備服務及智能園區業務毛利率下降影響，其整體毛利率較2023年的26.5%下降8.0個百分點至18.5%。另一方面，由于信用減值損失增加（如物業費壞賬撥備）以及對商譽和無形資産的減值計提，其錄得股東應占虧損約8.76億元，而2023年為淨利潤約5.08億元，相比大幅下降超270%。

截至2024年末，新城悅服務貿易應收帳款總額（未扣減值）同比增長約7%至22.23億元，增速遠超營收增長。但因減值撥備激增245%至9.64億元，導致應收賬款淨額同比下降約30%至12.6億元，反映其對賬款回收風險的判斷顯著收緊。

與此同時，該公司賬齡結構也在惡化，短期賬款占比大幅下降，1年以内應收賬款占比從69.3%降至47.2%。長期賬款占比激增，1-3年應收賬款占比從26.5%升至47.2%，反映部分賬款已進入逾期周期，回收難度加大。

近期，祈福生活服務完成兩筆未分配銀條出售交易。分别于1月9日及1月12日完成40萬及28萬安士未分配銀條的出售，獲得總收益約2.47億元，變現所得将用作一般營運資金。

觀點指數認為，這對其大幅改善财務業績，彌補主業盈利短闆具有重要意義。數據顯示，2.47億元投資收益，相當于其2024年全年淨利潤（9753.9萬元）的2.53倍，甚至超過公司近兩年淨利潤的總和。

目前，祈福生活服務在管規模仍難有突破，只管理着位于廣州及佛山共16個住宅區及6項純商業物業，合計管理面積約1018.9萬平方米。

與常規物管及增值服務不同的是，該公司除了基礎物業管理服務與配套生活服務，還運營着24家不同規模的零售店，總建築面積約1.44萬平方米；同時在廣州市番禺區内設有4個學習中心，培訓課程包括興趣班及語言班。

不過，目前除了物業管理服務外，其它各類業務線均面臨着不同程度的增長壓力。2025中報顯示，其物業管理服務上半年收入5506.9萬元，同比上升34.7%；零售服務收入6300.9萬元，同比下降1.1%；校外培訓服務收入1735.8萬元，同比下降16.1%；資訊科技服務收入573.3萬元，同比下降51.2%；配套生活服務收入1993.6萬元，同比下降55.8%。

從行業視角看，近年來物企開展投資理财業務頻繁，常見的手段包括結構性存款、集團财務公司存款、信托産品等，部分企業還會布局貴金屬、産業基金等標的，主要是看重閑置資金的安全增值與高效利用。

目前，低利率環境持續，銀行存款收益低迷，物企天然具備資金沉澱能力，疊加主業增長放緩、盈利空間受擠壓的行業現狀，通過多元化理财拓寬盈利渠道、優化資産結構成為重要的路徑，既為日常運營與業務轉型儲備資金，也能有效對沖經營風險，契合行業發展階段的财務需求。

河北聯集科技拟創業闆上市，收並購市場整體冷清

過往一年，物業企業IPO市場已降至冰點，全年僅奧聯服務、國信服務兩家小型物企向港交所遞表，且均未成功登陸資本市場。對比2024年4家物企遞表、2家成功上市的表現，物業資本市場已步入寒冬後的冷卻點。規模偏小、具有财務風險、成長性較弱的物企，上市難度空前增加。

期内，金科服務私有化要約條件全部達成，即将于2026年2月正式告别港交所，成為繼藍光嘉寶服務、華發物業、融信服務之後第四家退市的港股物企。這一事件反映出資本市場對物業股的評價方式轉變。未來，現金流的确定性、人效的提升空間與可驗證的盈利模型，将成為衡量物企價值的核心標準。

今年初，港交所再迎來一家物企遞表，不過是計劃在GEM（創業闆）挂牌上市，主要是因為創業闆對盈利、市值要求低于主闆，更适合規模偏小、成立時間較短的成長型企業，有助于降低上市難度，是當前階段更務實的選擇。

資料顯示，該公司為河北聯集科技，是一家專注工業園區物業管理服務的物企，截至2025年9月，擁有24個在管項目，其中包括23個工業園區和1個商業物業；在管總面積約為430萬平方米。

地域分布上，其主要聚焦于浙江金華，共有19個在管項目位于金華義烏地區，其余在管項目位于浙江省其他地區或其他省份，區域集中程度較高。

從營收和利潤端來看，2025年前9月，錄得總收入5656.6萬元，基礎物業管理服務闆塊和增值服務兩大業務闆塊分别實現營收3861.4萬元和1795.2萬元，占比分别為68.3%、31.7%。同期，錄得淨利潤852.2萬元，較去年同期虧損122.6萬元，扭虧為盈。

值得注意的是，該公司正在從依賴關聯方資源到向市場化創收轉型，來自第三方的收入占比持續提升，從2024年的22%增至2025年前9月的34.8%。來自第三方的在管面積占總在管面積的59.1%，與來自母公司的部分拉開了差距。

二級市場上，物管股期内有所回暖。據觀點指數監測，40家樣本港股物企本期平均區間跌幅收窄至1.18%，上個報告期平均區間跌幅為3.96%。總體估值水平保持穩定，截至期末市盈率（TTM）均值為12.3倍，上個報告期末為12.6倍。

總市值方面，超過百億港元的物企繼續為7家，依次為華潤萬象生活（968.24億港元）、萬物雲（227.07億港元）、碧桂園服務（211.7億港元）、保利物業（189.9億港元）、中海物業（161.2億港元）、恒大物業（142.7億港元）及綠城服務（138.09億港元）。

其中，恒大物業近幾個月市值增長明顯，股價自今年初以來增長超過15%。主要繫其股權出售已進入關鍵的決定性階段。最新公告顯示，清盤人已向選定的投標人發出邀請，要求其在2026年1月底前提交更新後的要約方案。

本期，物業行業收並購及股權交易市場冷清，相關案例主要以頭部企業主動整合、輕資産化優化，以及承壓企業被動處置股權為主，無規模擴張性目的，均圍繞自身核心經營需求展開，推動資産結構“提質增效”。

12月26日，招商積余宣布控股子公司衡陽中航地産60%的股權挂牌轉讓交易正式完成，轉讓價格為167.56萬元。

據了解，衡陽中航地産持有並開發建設衡陽中航城市花園項目，地處衡陽市白沙洲工業園區内，項目土地面積約為836畝，僅有其中95畝土地完成開發，剩余741畝土地仍未開發。

而衡陽中航城市花園項目是當初招商積余重組時遺留下來的重資産包，原應在2024年底前完成處置，但因相關工作進展不順而延期。

随着此次股權轉讓完成，招商積余将不再持有衡陽中航股權，標的公司不再納入合並報表範圍，關于存量房地産開發項目處置承諾事項将全部履行完畢。公告認為，這有助于盤活歷史沉澱資産，釋放發展資源，提升資産質量，對長遠經營發展具有積極意義。

1月2日，受母公司花樣年持續四年的債務危機被動裹挾所致，彩生活股權被折價轉讓。具體來看，花樣年與債權人訂立協議，将以0.087港元/股的價格出售彩生活21.97%的股份；另将10%的股份直接轉讓給債權人指定實體。這一價格較重組協議日期于聯交所所報的收市價0.17港元折讓約48.82%。按每股銷售股份0.087港元計算的銷售股份的總代價為452.84萬美元。

完成出售後，彩生活股東結構發生重大調整，花樣年持股比例從41.95%降至9.98%並失去控制權，花樣年控股股東關聯方成為持有21.97%股份的最大單一股東，疊加花樣年剩余持股，實際控制股份超30%。實際來看，此次股權調整形式上“去花樣年化”，實質仍由曾寶寶主導。

觀點指數認為，通過“關聯承接+股權騰挪”，曾寶寶既将彩生活這一核心資産從花樣年控股的債務風險中剝離，又通過隐性持股維持實際控制，是典型的“保資産、隔風險”手段。

聚力智慧服務與低碳發展，技術規模化落地

數字科技領域，當前物業行業數字化正朝着技術規模化落地與場景深度融合的方向推進，核心聚焦降本增效與服務升級。其中，頭部物企邁入多場景智能設備規模化應用階段，已将技術轉化為常态化服務能力，部分物企亦實現收入轉化。

據碧桂園服務官微消息，其自研的清潔機器人已規模化落地，推動智慧服務進入新階段。截至12月31日，“零号居民”清潔機器人實現1053台規模化交付，覆蓋以廣東為核心的244個項目、2455棟樓宇，服務數十萬戶家庭的日常生活。

介紹稱，該機器人配備多傳感器融合導航避障繫統，並專為住宅場景定制算法，能精準識别佛龛、地毯、快遞、寵物等數十種障礙物，自主規劃路徑。當機器人發現無法處理的特殊垃圾或漏掃區域時，會自動觸發工單繫統，通知人工介入處理，确保清潔無死角。而大規模的應用，也顯著降低了保潔人員的勞動強度。物業員工得以将更多精力投入到幫扶老人、組織鄰里活動等有溫度的服務中，實現“科技+人文”的雙重賦能。

在創收和助力規模增長方面，萬物梁行憑借已構建起的“市場+平台+運營”的全場景能力，2025年全年新拓超800個項目，其中包括超高層13個，數據中心5個，潔淨室3個，涉及客戶中世界500強企業68家，中國500強企業23家。

其中，智慧管理還開拓了空間的多元價值。2025年萬物梁行智慧停車業務簽單及轉化收入均實現翻番，收入轉化規模突破1億元。能源業務落地了25個項目，實現111個存量能耗項目，前11個月降碳超9000噸，節能率超10%。而在戰略布局上，萬物梁行未來也将持續以智慧化與低碳化能力深耕商企服務空間，進一步挖掘空間多元價值、釋放運營增長潛力。

期内，中奧到家宣布全資附屬公司廣東迅華與東宇科技、李立新先生、彭真女士及嚴浙恒先生訂立合營協議。其中，廣東迅華與東宇科技将共同成立一間新合營公司，注冊資本10萬元，前者出資51%，後者出資49%。根據公告，新公司将從事AI驅動的物業管理、樓宇服務營運、保養及維修服務業務。

介紹顯示，東宇方面承諾将負責向合營公司注入全部營運資金、人員及技術，而東宇科技将根據合營公司董事會的指示負責執行合營公司的日常業務營運。無償向合營公司轉讓其業務營運所需的相關專利及╱或技術。建立及管理合營公司的營運團隊等。

值得一提的是，合營公司營運團隊将由嚴浙恒先生及劉宇峰先生領導及管理。其中嚴浙恒36歲，為專精于AI、物聯網（IoT）及智能小區生态繫統的企業家，持有利物浦大學（University of Liverpool）創業碩士學位。現為深圳市海豚機器人有限公司創辦人，在該公司開發出一套由AI驅動的物業排程繫統。

劉宇峰43歲，擁有逾23年物業管理及小區服務經驗。持有華南師範大學管理科學學士學位。曾于2023年5月至2024年9月擔任長城物業集團生活服務總監，負責私有領域繫統及績效管理。

根據公告，雙方就合營公司做出了多重業績相關承諾，核心為利潤目標、虧損兜底與利潤分配保障，且相關承諾與認股權證行使深度挂鈎。

觀點指數認為，此次合營是物業行業數字化轉型的典型案例，企業通過輕資産合作、強管控、高對賭的模式創新，實現了場景、技術與資本的高效整合。這一模式不僅為中小物企提供了低成本的數字化轉型路徑，更推動AI技術在物業實際運營場景中落地，讓行業加速向智慧化、低碳化、高附加值方向轉型。

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